【S地產(chǎn)公司融資渠道的優(yōu)化建議探析17000字（論文）】

IIIS地產(chǎn)公司融資渠道的完善對策研究摘要隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為關(guān)系到拉動國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展的核心。如何正確分析中國房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀，立足于實踐，在實踐的基礎(chǔ)上的監(jiān)管，已成為一個主要的問題，我們關(guān)注的。隨著經(jīng)濟作為資本密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景，房地產(chǎn)融資是生存和發(fā)展的關(guān)鍵，建立多元化、多層次的融資體系，以適應(yīng)未來房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展的趨勢。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭激烈的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展呈現(xiàn)出持續(xù)增長、增強效益的重要支撐。越秀房地產(chǎn)是一家綜合實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在1992家上市的香港證券交易所，市場化程度較高。依托廣州越秀集團有限公司的控股股東，公司強大的實力和金融行業(yè)資源，與國內(nèi)外的融資渠道，越秀房地產(chǎn)投資信托基金的成功運作，采取更廣泛的房地產(chǎn)融資模式，值得研究。本文分析了越秀集團有限公司的投資渠道，針對目前存在的問題，提出了發(fā)展對策和建議。關(guān)鍵詞：融資渠道；越秀；SWOT分析目錄TOC\o"1-3"\h\u4928一、緒論 16363（一）研究背景 14119（二）研究意義 128332（三）研究內(nèi)容 112478（四）研究方法 14362二、國內(nèi)外研究綜述 131952（一）國外研究綜述 121233（二）國內(nèi)研究綜述 215041.從融資結(jié)構(gòu)方面進行研究 220602.從融資方式方面進行研究 316331三、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述 328728（一）房地產(chǎn)融資的概念 324738（二）房地產(chǎn)融資的基本特征 4123541.房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量龐大，對外源融資的依賴性很高 4115142.土地、房產(chǎn)的抵押是房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要條件 4188133.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險主要體現(xiàn)為經(jīng)濟風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險 431648（三）房地產(chǎn)融資渠道的分類 520259（四）房地產(chǎn)融資渠道選擇原則 6215061.成本節(jié)約原則 6203822.結(jié)構(gòu)合理原則 7258063.風(fēng)險可控原則 722822四、越秀地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析 715506（一）越秀地產(chǎn)的發(fā)展情況簡介 731841（二）越秀房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)優(yōu)勢 715465（三）越秀地產(chǎn)融資模式 812501.供股 8156042.銀行貸款和發(fā)行債券 878653.預(yù)收房款 9246224.房地產(chǎn)信托投資基金 965165.房地產(chǎn)基金 979066.融資租賃 1015429（四）越秀地產(chǎn)公司融資環(huán)境SWOT分析 10222171.S（優(yōu)勢） 10317782.W（劣勢） 1116903.O（機會） 11112904.T（威脅） 113984五、越秀地產(chǎn)融資存在的問題 1216702（一）融資成本越來越高導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳 1220533（二）融資能力減弱償債風(fēng)險加大導(dǎo)致經(jīng)營受阻 1320162（三）融資渠道單一導(dǎo)致資金來源難度大 1519057（四）自我造血功能弱導(dǎo)致融資資金需求大 1517484（五）房地產(chǎn)信托融資難度加大導(dǎo)致融資風(fēng)險增加 1622324六、越秀地產(chǎn)融資渠道對策 161924（一）建立科學(xué)的投資決策機制 1615401（二）推動房地產(chǎn)證券化 172919（三）積極吸引外資加入我國的房地產(chǎn)金融投資市場 1723644（四）加大保險資金向房地產(chǎn)開發(fā)市場的投入 1723270（五）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī) 1717079（六）加強人才培育 1831200七、結(jié)論 1832196參考文獻 19第一章緒論1.1研究背景資本是企業(yè)快速發(fā)展的必要資源，在企業(yè)平時的經(jīng)營活動中，企業(yè)擁有充足的資金會影響企業(yè)的成功，資本是企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素之一。因此，對于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何進行融資，選擇融資渠道成為企業(yè)考慮的首要問題。所謂房地產(chǎn)行業(yè)是指房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理和一般租賃業(yè)務(wù)，屬于第三行業(yè)的行業(yè)分類。作為一個高投入、高風(fēng)險、高投入的行業(yè)，充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)正常運行以及項目前提與延伸的需要，因此如何選擇融資方式和融資渠道成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的重要指標(biāo)。由于房地產(chǎn)項目涉及的建材，建筑和冶金等50多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，而且表面的相關(guān)系數(shù)較高的房地產(chǎn)長期產(chǎn)業(yè)鏈和其他行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)有1%的增長，其他行業(yè)的產(chǎn)量將增加1.5%至2%。因此，由于房地產(chǎn)市場資金需求的特點也在一定程度上決定了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的。中國加入世界貿(mào)易組織，大量的外資房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)進駐中國市場，在中國房地產(chǎn)市場帶來了巨大的挑戰(zhàn)和沖擊。1.2研究意義對于房地產(chǎn)企業(yè)融資決策，影響房地產(chǎn)開發(fā)項目從融資、資金使用效果到資金開發(fā)計劃和項目整個開發(fā)周期。在降低資金使用成本控制資本風(fēng)險的基礎(chǔ)上，確定符合房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀。最后，優(yōu)化融資模式的可行性，房地產(chǎn)項目融資，安全和經(jīng)濟，以確保利潤最大化或企業(yè)的價值，它具有重要的現(xiàn)實意義，房地產(chǎn)企業(yè)。此外，本文還分析了在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資理論，這是中國的房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的優(yōu)化提供了新的思路，提供了一個機會，一個針對中國房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的新方法，這是中國的房地產(chǎn)企業(yè)融資選擇融資模式的借鑒。綜上所述，本文的結(jié)論是：無論是在理論層面，還是在中國的房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的實踐具有重要意義，為我國提供充足的資金支持時，房地產(chǎn)企業(yè)，最終確保中國的房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。1.3研究內(nèi)容1.4研究方法第二章國內(nèi)外研究綜述2.1國外研究綜述在上世紀70年代，隨著信息不對稱理論的增加，影響傳統(tǒng)企業(yè)融資理論只有稅收和破產(chǎn)等外部因素影響企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的因素，試圖信號從開始，激勵內(nèi)部因素如信息不對稱理論進行企業(yè)融資問題的研究，對早期和現(xiàn)代企業(yè)融資理論為結(jié)構(gòu)或系統(tǒng)的設(shè)計問題的平衡，并開始形成第三系統(tǒng)企業(yè)財務(wù)理論，通過擴展新的研究方向是逐步與企業(yè)融資理論。財務(wù)理論的主要業(yè)務(wù)：啄食順序理論、代理成本理論、控制理論和信號理論。其中，Mayers（1984）介紹企業(yè)融資的最早理論研究信息不對稱理論，創(chuàng)建一個新的啄食順序理論，然后Mayers和Majluf1984提出“梅耶斯-邁基里夫模型”模型，模型認為，企業(yè)選擇融資過程中的內(nèi)部融資，如果外部融資的使用優(yōu)先債券融資。從1965-1982美國企業(yè)融資結(jié)構(gòu)和內(nèi)部積累資金占資金來源的61%，發(fā)行債券和股票的發(fā)行只有分別為23%和2.7%，這表明新的理論已被證明。隨后，Harris和Raviv（1990）基于對前人研究的延續(xù)，提出“哈里斯-雷斯夫”的模式，而阿洪和麥克伯頓（1992）提出了一個洪水-麥克伯頓模型。兩種新的模型構(gòu)成了企業(yè)財務(wù)控制理論的基礎(chǔ)，主要觀點認為企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不僅決定了企業(yè)的收入分配，而且決定著企業(yè)的所有權(quán)分配。隨著金融理論的逐步完善，在西方發(fā)達國家，如德國和英國的房地產(chǎn)抵押貸款的角度看，房地產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)融資渠道，房地產(chǎn)證券化開始研究。Sirota（2003）資金的房地產(chǎn)企業(yè)融資來源的信任結(jié)構(gòu)和兩種半信任。Clauretie和Sirmans（2014種類型的房地產(chǎn)企業(yè)融資）將分為持久性和非持久性融資，而時間序列是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)融資的標(biāo)準。融資的持續(xù)性，包括固定利率的長期貸款，參與貸款和信用和售后回租協(xié)議；為房地產(chǎn)企業(yè)的非持續(xù)性融資，包括獲得土地和貸款，開發(fā)貸款和項目貸款用于建設(shè)20多世紀60年代以來，在美國房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的國家，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新開始通過傳統(tǒng)銀行的新趨勢為主的間接融資模式之間的證券化為核心的股權(quán)融資模式轉(zhuǎn)型，從單一的銀行融資主體多元化、多層次的投資理財市場變化。2000左右，西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)經(jīng)歷了不斷創(chuàng)新的新工藝，金融創(chuàng)新，為房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)融資工具的發(fā)展起到了巨大的推動作用，奠定了基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場和金融市場的繁榮和可持續(xù)發(fā)展。目前，隨著房地產(chǎn)融資改革，對國外房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的研究已從傳統(tǒng)的定性研究，定量研究，定量研究，如最近流行的REITs制度?，F(xiàn)代企業(yè)融資理論可以看作是一個相對悠久的歷史和成熟的理論，對西方國家金融工具創(chuàng)新企業(yè)的融資理論與實踐的實踐起到了指導(dǎo)作用。因此，中國的房地產(chǎn)企業(yè)如何正確運用西方現(xiàn)代企業(yè)融資理論為指導(dǎo)，有效地實踐與中國資本市場相結(jié)合，在最大程度上金融工具的創(chuàng)新，關(guān)鍵在于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)成為其現(xiàn)代化和需要解決的問題。2.2國內(nèi)研究綜述隨著我國的改革開放政策，我國市場經(jīng)濟得到了快速的發(fā)展，金融市場體系也逐漸的走向完善，我國企業(yè)對融資工具也做了許多嘗試，國內(nèi)企業(yè)融資理論也取得了大量的研究成果。當(dāng)前國內(nèi)企業(yè)融資理論研究方向按照不同特點，主要分為以下兩方面：2.2.1從融資結(jié)構(gòu)方面進行研究宋曉梅（2014）認為，資本結(jié)構(gòu)反映了企業(yè)利益相關(guān)者的權(quán)利和義務(wù)體現(xiàn)在金融視角及其影響和決定一個公司的治理結(jié)構(gòu)。從控制的角度來研究資本結(jié)構(gòu)理論、融資行為不僅可以規(guī)范和優(yōu)化國有企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)，而且還可以優(yōu)化國有企業(yè)，提高國有企業(yè)的經(jīng)濟效益。同時，她還利用理論和博弈論與信息經(jīng)濟學(xué)的方法，考慮從控制權(quán)的角度看企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，控制權(quán)對資本結(jié)構(gòu)決策的分配起著重要的影響。楊一民，劉星（2015）從企業(yè)成長階段、企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)和股東的風(fēng)險轉(zhuǎn)移動機的三個維度構(gòu)建了分類標(biāo)準，控制影響融資結(jié)構(gòu)對我國上市公司大股東對企業(yè)投資行為的實證分析，從而加深對宏觀經(jīng)濟政策的理解和明確融資決策朱翔平。（2014）通過安排相關(guān)因素和企業(yè)社會資本對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的影響，嘗試運用因子分析法建立企業(yè)社會資本指數(shù)的指標(biāo)，并以房地產(chǎn)上市公司為例進行社會資本計量。2.2.2從融資方式方面進行研究我們對所有的上市公司的系統(tǒng)和深入研究，定向分析增發(fā)新股現(xiàn)象，張偉東（2011）認為，中國的上市企業(yè)在融資過程中，往往會選擇定向增發(fā)新股和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，與美國和其他發(fā)達國家這一現(xiàn)象相比，往往選擇定向增發(fā)新股可轉(zhuǎn)換債券。郭斌（2006）通過對企業(yè)債券融資方案綜合分析的建立和如何對企業(yè)績效的不同選擇方案的框架系統(tǒng)，影響公司治理結(jié)構(gòu)，同時通過這一框架，從實踐分析和現(xiàn)象的相關(guān)問題。提供理論依據(jù)，為發(fā)展中國家的融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化與房地產(chǎn)企業(yè)。伏軍（2012）作為一種自發(fā)的融資模式，國內(nèi)中小企業(yè)境外間接上市可以獲得足夠的資金，而且還提供了一個可行的模式對外資本輸出我規(guī)模大，所以我國政府應(yīng)該采取不同的、更便于監(jiān)管政策的實施。第三章房地產(chǎn)企業(yè)融資概述3.1房地產(chǎn)融資的概念在房地產(chǎn)開發(fā)融資、營銷和引入外部資金等方面，使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金較少的大型項目，消費者可以在抵押房地產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量也可以提前享受，使社會閑置資金獲取一定的收益率值的影響。房地產(chǎn)融資可分為股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種方式。股權(quán)融資的投資者通過協(xié)議向相應(yīng)的機構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例提供一些錢，享受房地產(chǎn)項目的未來收益未來相應(yīng)比例；債務(wù)融資，投資者一個組織捐錢，投資者沒有該項目的產(chǎn)權(quán)，但可以獲得利息收入按協(xié)議規(guī)定。房地產(chǎn)融資主要發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售的兩個環(huán)節(jié)，前者主要是滿足建設(shè)單位購買土地、建筑成本、管理成本和資本要求，后者主要是為了滿足在資金有限的消費者的需求，但未來的購買房地產(chǎn)的條件下固定的現(xiàn)金流。金融的作用可以分為兩個層次。從宏觀層面看，促進社會融資資金以最低的成本投入到最需要的地方，是經(jīng)濟效益最高的地方，它是促進社會資源配置優(yōu)化的主要機制之一。同時，融資也可以做一些企業(yè)發(fā)展需要的資金通過金融市場，通過自我積累能力的限制，在較短時間內(nèi)形成大規(guī)模生產(chǎn)，從而提高經(jīng)濟效益和社會經(jīng)濟效益。從微觀層面看，金融中介作用是雙重的。另一方面，有閑置資金和財政資金的企業(yè)和個人，可以獲得一定的利益，通過資本融資，提高資金使用效率；另一方面，企業(yè)和個人資本的進入，資本的進入使企業(yè)在經(jīng)營規(guī)模上擺脫資本約束的不足，可以擴大生產(chǎn)規(guī)模，為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富。3.2房地產(chǎn)融資的基本特征3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量龐大，對外源融資的依賴性很高企業(yè)融資可以有多種渠道和方式，從融資過程中資金來源方向的不同，企業(yè)融資分為外源性融資和內(nèi)源性融資。外源性融資是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經(jīng)濟主體籌集資金，包括向外股份融資、債券融資、向銀行貸款等。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集性的行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量非常龐大，僅靠企業(yè)自有資金，難以維持正常的開發(fā)經(jīng)營，因此房地產(chǎn)開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。3.2.2土地、房產(chǎn)的抵押是房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要條件房地產(chǎn)是一種特殊的商品，附著于特定的地塊，具有不可移動、使用時間長的特點。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增加，對土地的需求不斷增加，由于土地資源的有限和不可再生，因此土地價格也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢，尤其在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，房產(chǎn)的價值也具有明顯的增值性。這樣，當(dāng)土地或良好地段的房產(chǎn)用于抵押融通資金時，銀行往往因債權(quán)可靠而樂于貸款。這一特征使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方而具有一定的便利性，也是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取銀行貸款融資的內(nèi)在原因。3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險主要體現(xiàn)為經(jīng)濟風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)一樣，在經(jīng)營中面臨著經(jīng)濟風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險是指由于企業(yè)所處的經(jīng)濟、政治、社會和競爭環(huán)境的不確定而造成銷售收入的變動。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)濟風(fēng)險很高。由于企業(yè)固定成本的存在，經(jīng)濟風(fēng)險會造成企業(yè)息稅前盈余的更大程度的波動，于是就產(chǎn)生了經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險可以用經(jīng)營杠桿系數(shù)來衡量，它是企業(yè)計算息稅前盈余變動率與銷售額變動率之間的比率。我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險相對較低。財務(wù)風(fēng)險是指由于固定的債務(wù)利息支出的存在，導(dǎo)致企業(yè)凈利潤相比息稅前盈余以更大程度的波動而形成的風(fēng)險，也就是公司全部資本中債務(wù)資本比率的變化帶來的風(fēng)險。由于我國金融體系不發(fā)達，金融結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)項目開發(fā)中巨額的營運資本需求及其短期波動，使得房地產(chǎn)企業(yè)更多地運用債權(quán)融資，資產(chǎn)負債率顯著高于其他行業(yè)，故財務(wù)風(fēng)險非常大。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險來源如圖2.1：圖2.1房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險來源3.3房地產(chǎn)融資渠道的分類房地產(chǎn)融資渠道可分為內(nèi)源融資和外源融資兩種渠道。如圖2.2所示，內(nèi)源融資又包括企業(yè)自有資金和預(yù)收帳款。外源融資包括銀行貸款、上市融資、債券融資、合作開發(fā)融資、財政撥款、房地產(chǎn)投資信托融資、外資融資以及其他融資等。企業(yè)自有資金是指企業(yè)在設(shè)立時各出資方投入的資金、經(jīng)營一段時間后從稅后利潤中提取的盈余公積金以及資本公積金。預(yù)收帳款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金或購房款以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。財政撥款是政府無償撥付給房地產(chǎn)企業(yè)的資金，通常在撥款時明確規(guī)定了資金用途。其資金來源一般為本級政府財政收入，一般用于公共事業(yè)。我國保障性住房的經(jīng)費主要來自財政撥款。盡管財政撥款在我國房地產(chǎn)融資中所占的比例相當(dāng)小，但也是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的一種渠道。房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，銀行貸款方式已經(jīng)非常成熟，國內(nèi)的各家銀行都在大力地開展這種業(yè)務(wù)。上市融資也即股票融資，是股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場獲得資金的一種方式。隨著資本市場的日益發(fā)達，股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資成為重要的融資渠道。債券融資是指房地產(chǎn)企業(yè)依照法定程序發(fā)行企業(yè)債券獲得資金的一種融資渠道，在發(fā)行債券時約定在一定期限內(nèi)還本付息。債券的持有人有權(quán)在到期日取得本金和利息，但無權(quán)參與企業(yè)的日常經(jīng)營和管理。房地產(chǎn)企業(yè)的合作開發(fā)融資是選擇一家或多家投資者合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，一般是雙方先投資成立合資項目公司，然后以項目公司為主體來進行房地產(chǎn)的開發(fā)，項目公司的利潤由投資雙方共同分享。房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式有兩種：外商直接投資和外商間接投資。外商直接投資一般以成立合資或合作公司的方式，在此方式下，外商投入的資金直接構(gòu)成企業(yè)的自有資金；外商間接投資是利用外資貸款，在此方式下，不影響企業(yè)的控制權(quán)和所有權(quán)，但是國際商業(yè)貸款的利率比較高，使得企業(yè)的財務(wù)壓力較大。圖2.2房地產(chǎn)融資渠道的分類3.4房地產(chǎn)融資渠道選擇原則3.4.1成本節(jié)約原則融資成本是選擇融資渠道首先應(yīng)該考慮的一個因素，是公司融資管理中的重要概念。它是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，包括資金的籌集成本和資金的使用成本兩部分。企業(yè)在融資過程中必須認真選擇融資來源，根據(jù)不同融資渠道的難易程度、資本成本等，綜合考慮，并使得企業(yè)的融資成本降低，直接提高融資效益。融資成本的影響因素包括：①宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢決定了整個社會資本的總供給和總需求，決定了資本的稀缺性總體來看，宏觀經(jīng)濟形勢良好，資本充足，融資充足成本相對較低，且融資成本較高；②資本市場環(huán)境資本市場環(huán)境也是影響融資成本的重要因素市場流動性較好，企業(yè)融資成本相對較低那么，投資者購買或出售此類產(chǎn)品比較困難，那么融資成本會更高；③企業(yè)本身企業(yè)融資成本也受到企業(yè)自身情況的影響，投資者將要求更高的收益率，這將增加融資成本；④融資期限融資期限越長，企業(yè)占用資本的時間越長，風(fēng)險發(fā)生的概率越大，所以投資將要求較高的投資回報率，企業(yè)融資成本較高。3.4.2結(jié)構(gòu)合理原則融資結(jié)構(gòu)是指企業(yè)在取得資本來源時通過不同渠道籌措的資本的有機搭配以及各種資本所占的比例。通俗的講，融資結(jié)構(gòu)就是指企業(yè)所有的資本來源項目之間的比例關(guān)系，即自有資本1及借入資本2的構(gòu)成態(tài)勢，是資產(chǎn)負債表右方的基本結(jié)構(gòu)，主要包括短期負債、長期負債和所有者權(quán)益等項目之間的比例關(guān)系。企業(yè)在融資過程中，必須使企業(yè)的股權(quán)資本與借入資金保持合理的結(jié)構(gòu)關(guān)系，防止負債過多而增加財務(wù)風(fēng)險，或因未能充分地利用負債經(jīng)營，使股權(quán)資本的收益水平降低。3.4.3風(fēng)險可控原則對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，融資風(fēng)險主要體現(xiàn)在由于融資安排中的還款期限短而引起的財務(wù)風(fēng)險、對金融機構(gòu)的信用風(fēng)險、政府政策改變的風(fēng)險等。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過融資合理的配比，長、短期融資的比例，優(yōu)化股權(quán)融資與債權(quán)融資的比例，降低財務(wù)風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資決策時要科學(xué)地分析和評估各種融資渠道的風(fēng)險，權(quán)衡風(fēng)險和收益的關(guān)系以及如何應(yīng)對風(fēng)險。四、越秀地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析4.1越秀地產(chǎn)的發(fā)展情況簡介越秀地產(chǎn)股份有限公司（股份代號：00123.HK，以下簡稱“越秀地產(chǎn)”）是廣州越秀集團有限公司（以下簡稱“越秀集團”）控股的香港上市企業(yè)，越秀地產(chǎn)于1992年12月在香港聯(lián)合交易所上市，是當(dāng)時第九家在香港上市的中資紅籌公司。越秀地產(chǎn)的主要股東廣州越秀集團有限公司是隸屬廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的大型國有企業(yè)。越秀地產(chǎn)是集規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、監(jiān)理咨詢、中介服務(wù)、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)于一體，住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營并重的綜合性房地產(chǎn)發(fā)展商。2015年越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)1120億元，營業(yè)收入221億元，全年完成合同銷售金額248億元，是一家綜合實力較強的房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理企業(yè)。4.2越秀房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)優(yōu)勢越秀集團1985年在香港成立。歷經(jīng)30多年的發(fā)展，特別是近年來的調(diào)整優(yōu)化，越秀集團逐步確立了以房地產(chǎn)、金融、交通基建等三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”產(chǎn)業(yè)體系。截至2015年底，越秀集團注冊資本金約113億元人民幣，總資產(chǎn)約3421億元，營業(yè)總收入約338億元，是廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大、總體經(jīng)濟效益位居前列的國有企業(yè)集團，公司的各項業(yè)務(wù)發(fā)展也得到了廣州市政府的大力支持。越秀集團旗下控有越秀地產(chǎn)（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）和創(chuàng)興銀行（01111.HK）等四家香港上市公司（基金），是一家市場化和資本化程度較高的集團公司。2016年，上市公司廣州友誼成功收購廣州越秀金融控股集團有限公司100%股權(quán)，名稱正式變更為“廣州越秀金融控股集團股份有限公司”，成為國內(nèi)首個地方金控上市平臺。截止目前，越秀集團已經(jīng)發(fā)展了銀行、證券、產(chǎn)業(yè)基金、融資租賃、擔(dān)保、小額貸款等金融業(yè)務(wù)，初步形成了以銀行+證券為核心的綜合金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。越秀集團強大的實力、金融產(chǎn)業(yè)資源為越秀地產(chǎn)融資模式的多樣化和創(chuàng)新提供了支撐。4.3越秀地產(chǎn)融資模式4.3.1供股供股即公司發(fā)行新股票讓現(xiàn)有股東按持股比例認購，籌集資金增加公司股本。2014年9月，越秀地產(chǎn)以供股方式，按合資格股東每持有100股現(xiàn)有股份獲配發(fā)33股供股股份的基準，以每股股份1.25港元的認購價，發(fā)行約31億股股份，獲得4.19倍的超額認購，籌集了約38億元港幣。本次供股主要用于改善越秀地產(chǎn)的財務(wù)狀況，增加營運資金以及為未來擴張發(fā)展提供資金。4.3.2銀行貸款和發(fā)行債券銀行貸款是指企業(yè)向銀行或其他非銀行金融機構(gòu)借入的、需要還本付息的款項。發(fā)行債券是指企業(yè)直接向投資者發(fā)行承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和債券融資的規(guī)模如下表所示：近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和債券融資的規(guī)模如下表4.1所示：年份以人民幣結(jié)算（單位：人民幣億元）以美元結(jié)算（單位：人民幣億元）以港幣結(jié)算（單位：人民幣億元）合計（單位：人民幣億元）2013103.5561.5273.58238.652014137.8860.31122.40320.592015177.7570.65133.24381.64數(shù)據(jù)來源：越秀地產(chǎn)年報截止到2015年底，越秀地產(chǎn)以人民幣計價的銀行貸款和債券占公司總的借款金額的47%，以美元和港幣計價的銀行貸款和債券占公司總的借款金額的53%，總體貸款和債券的規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升。近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和發(fā)行債券占總借款的比重以及當(dāng)年的利息支出和實際借貸平均年利率如下表4.2所示：年份銀行貸款比例發(fā)行債券比例利息支出（單位：人民幣億元）實際借貸平均年利率201379%21%15.205.59%201478%22%15.335.07%201581%19%18.614.95%數(shù)據(jù)來源：越秀地產(chǎn)年報越秀地產(chǎn)近三年銀行貸款與發(fā)行債券的比重保持在4：1左右，隨著融資規(guī)模的擴大，越秀地產(chǎn)每年的利息支出呈現(xiàn)增長的趨勢，同時由于境內(nèi)借款的利率下調(diào)，公司實際借貸平均年利率逐年下降。4.3.3預(yù)收房款預(yù)收房款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，收到買受人支付的定金或者房價款。預(yù)收房款在項目竣工前，可用于該項目的投資建設(shè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的融資渠道。越秀地產(chǎn)近三年的房地產(chǎn)銷售額和預(yù)收房款情況如下表4.3所示：2013年2014年2015年單位：人民幣億元單位：人民幣億元單位：人民幣億元合同銷售金額年報中預(yù)收房款金額合同銷售金額年報中預(yù)收房款金額合同銷售金額年報中預(yù)收房款金額146113220120249139數(shù)據(jù)來源：越秀地產(chǎn)年報隨著近三年越秀地產(chǎn)合同銷售金額的不斷增加，預(yù)收房款也不斷加大，保障了項目的開發(fā)。4.3.4房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是房地產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)證券化的重要手段，是降低流動性，房地產(chǎn)投資非證券金融交易形式，直接進入資本市場上的證券資產(chǎn)。越秀房地產(chǎn)投資信托基金（越秀房產(chǎn)基金）在香港聯(lián)合交易所有限公司在十二月上市的2005，是世界上在內(nèi)地物業(yè)的中國上市房地產(chǎn)投資信托投資。越秀房地產(chǎn)主要投資基金在公寓樓、零售、酒店、服務(wù)式公寓等商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金是一種創(chuàng)新融資方式，在2014越秀房地產(chǎn)商業(yè)綜合體將位于珠江新城的廣州中央商務(wù)區(qū)的廣州國際金融中心（以下簡稱“國金中心”）作價134億4000萬元注入越秀住房公積金通過該交易，大大提高了越秀房地產(chǎn)的財務(wù)狀況。2015年底，越秀房地產(chǎn)持有的越秀房地產(chǎn)基金37.1%基金份額，越秀房地產(chǎn)將注入越秀房地產(chǎn)基金的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的高品質(zhì)的商業(yè)項目，一個可以實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的物業(yè)管理水平，另一方面也會有房地產(chǎn)證券化平臺上海商業(yè)房地產(chǎn)證券又如此，通過資本市場，加快商業(yè)項目的開發(fā)速度和貨幣流通速度。4.3.5房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是從事房地產(chǎn)開發(fā)、采集、管理、操作和營銷獲取收入的集合投資制度，房地產(chǎn)基金發(fā)起人（主要是融資）通過基金結(jié)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，通常給投資者承諾固定收益。2015的10月份越秀房地產(chǎn)，試著與母公司越秀集團房地產(chǎn)基金合作，并通過房地產(chǎn)基金合作，越秀地產(chǎn)通過“小股操盤是撬動約167億美元去進行投資，并承諾到期回購股份的認購期權(quán)由越秀房地產(chǎn)房地產(chǎn)基金。合作一方面，項目可以通過杠桿融資，另一方面可以降低公司的資產(chǎn)負債率，達到在回購項目前的預(yù)售條件，優(yōu)化財務(wù)報表。有優(yōu)勢的同時，房地產(chǎn)基金融資將構(gòu)成公司實際項目融資成本。融資成本遠高于同期越秀房地產(chǎn)通過銀行和債券融資成本5.07%至5.59%，可能會減少房地產(chǎn)相關(guān)項目的銷售利潤率。4.3.6融資租賃融資租賃是集融資與融物于一體的新型融資工具，指實質(zhì)上指通過轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃來進行資金的融通。2015年9月，越秀地產(chǎn)全資附屬企業(yè)與越秀集團關(guān)聯(lián)的廣州越秀融資租賃有限公司簽訂融資租賃合同，以附屬企業(yè)持有的機電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防火門系統(tǒng)、冷氣系統(tǒng)等賬面價值約5億元的設(shè)備作為租賃資產(chǎn)，租賃期限36個月，交易的年度租息率6.19%，租賃期間應(yīng)付的租賃利息和交易費用合計約1.07億元。通過融資租賃業(yè)務(wù)融資，有助于越秀地產(chǎn)改善融資結(jié)構(gòu)，擴大融資渠道。4.4越秀地產(chǎn)公司融資環(huán)境SWOT分析4.4.1S（優(yōu)勢）具有穩(wěn)健擴張戰(zhàn)略和高效決策過程。企業(yè)需要時刻把握政策的變化，保持信息來源的準確、可靠，并迅速改變?nèi)谫Y決策的判斷。有自己的合理認識，與其他中小房地產(chǎn)企業(yè)互利合作，有效的信息平臺的競爭，實際，以提高企業(yè)管理水平，加快融資速度。根據(jù)市場信息更新的中小房企發(fā)展的理念和方向，抵御風(fēng)險的能力，企業(yè)才能更好地在激烈的競爭中生存，就必須有切實可行的積極創(chuàng)新，或擴大多考慮業(yè)務(wù)的發(fā)展，努力提升企業(yè)的核心競爭力、為了擴大企業(yè)的利潤。具備一定的資金實力和社會資源整合能力。從目前來看，從城市開始，越秀房地產(chǎn)公司開始拓展業(yè)務(wù)的地方，在越秀近20年的發(fā)展，金融實力比一般的小房地產(chǎn)公司更豐富，但經(jīng)過多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗有其自身的積累。社會資源整合的成功模式。有較好的土地資源儲備和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。越秀房地產(chǎn)公司一直立足于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展，積極參與慈善事業(yè)，有良好的關(guān)系，人力資源和政府在越秀，更容易獲得潛在的土地資源。同時，由于該公司有一些房地產(chǎn)開發(fā)，過程和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，發(fā)展房地產(chǎn)是非常熟悉的。具有較高的員工忠誠度和較高的開發(fā)資質(zhì)。公司多年的發(fā)展沉淀了一批熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的同時，公司對員工充滿了感情。要在越秀縣開始開拓市場，發(fā)展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司，才能獲得公眾的信任。資金使用效率比較高，公司現(xiàn)金持有量低，超額資金用于償還銀行貸款或投資新項目，減少閑置資金。4.4.2W（劣勢）管理水平難以規(guī)模化發(fā)展，越秀房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的培訓(xùn)和發(fā)展?，F(xiàn)在已經(jīng)有一定的規(guī)模，但仍然有很大的變化，不容易形成中?；蛉f科那種很好的經(jīng)濟效益和規(guī)模。企業(yè)的管理水平有限，存在一定的問題，民營企業(yè)的公司管理更為隨意。融資渠道單一脆弱。目前，由于銀根收緊，銀行對房地產(chǎn)公司一如既往的支持，即使口碑好，不少老客戶和銀行也能輕松從銀行獲得貸款。因此，貸款困難、資金不足、貸款審批手續(xù)繁瑣、資金需要及時到位，使房地產(chǎn)企業(yè)。發(fā)展目標(biāo)不夠明確。而越秀房地產(chǎn)公司對于商品住宅開發(fā)建設(shè)作為公司的主營業(yè)務(wù)，仍存在諸多分歧。因為房地產(chǎn)行業(yè)近年來并不穩(wěn)定，管理者應(yīng)該開辟一條新的道路，為公司經(jīng)營利潤增長。營銷能力缺失。面對近年來房地產(chǎn)市場的低迷局面，越秀房地產(chǎn)公司仍然沒有完全滿足。當(dāng)銷售困難時，不采取適當(dāng)?shù)臓I銷策略，加大銷售力度，造成業(yè)績波動。4.4.3O（機會）越秀的機關(guān)干部深入企業(yè)，協(xié)助企業(yè)拓展業(yè)務(wù)。2015年市外經(jīng)委團委干部進入越秀地產(chǎn)公司進行掛職鍛煉擔(dān)任董事長助理一職，她促成了越秀地產(chǎn)公司與西班牙巴塞羅集團圣地亞哥酒店的并購，并通過這樣一個契機，使越秀地產(chǎn)公司通過掛職干部與相關(guān)部門建立起了長效服務(wù)機制，從中得到相應(yīng)的惠處。政府工作重心向區(qū)縣拓展帶來新的發(fā)展機遇。按照越秀地產(chǎn)的戰(zhàn)略計劃，公司未來2至3年主要致力于穩(wěn)步向越秀周邊區(qū)縣拓展，這一發(fā)展方向與政府的宏觀把控相一致，更有利于公司獲得土地、稅收和配套費等政策上的優(yōu)惠。區(qū)縣市場的競爭對手實力普遍不強。對越秀地產(chǎn)公司而言，其目前多個項目和未來計劃發(fā)展項目所在地，越秀地產(chǎn)公司的綜合實力算比較強的，在一個競爭對手相對弱勢的市場中，更容易取得優(yōu)勢地位。4.4.4T（威脅）政策的風(fēng)險仍然很大，整體城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)是分不開的，如果有一個一般的調(diào)整、規(guī)劃和重新定位等，將帶來大量的房地產(chǎn)開發(fā)危機。外國競爭對手和集團加強。作為一線房地產(chǎn)企業(yè)參與越秀房地產(chǎn)市場的競爭，城市地區(qū)可以用于商業(yè)和住宅開發(fā)項目和土地更稀缺，土地儲備有限，影響了公司的未來發(fā)展空間，更多的老地方的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始考慮開發(fā)所需的資金量相對欠發(fā)達的城市，在縣更有潛力。融資渠道不完善，融資方式單一。由于資本市場不發(fā)達，融資環(huán)境相對落后，導(dǎo)致越秀中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題尤為突出，擴大公司融資渠道尤為重要。市場波動圍繞銷售合同。一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，社會上不看好房地產(chǎn)市場，行業(yè)積累了多年的大氣泡周圍的銷售，開發(fā)商不大大影響到行為和情感，用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景造成嚴峻。越秀地產(chǎn)公司的SWOT分析，簡要歸納如下：S優(yōu)勢：O機會：具有穩(wěn)健的擴張策略和高效的決策方式。具備一定的資金實力和社會資源整合能力。擁有較好的土地資源儲備和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。擁有忠誠度較高的員工和較高的的開發(fā)資質(zhì)。越秀機關(guān)干部進民企，協(xié)助企業(yè)拓展業(yè)務(wù)。政府工作重心向區(qū)縣拓展帶來新的發(fā)展機遇。區(qū)縣市場的競爭對手實力普遍不強。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的推出。W劣勢：T威脅：管理水平有限難以規(guī)模發(fā)展。融資渠道單一且脆弱。發(fā)展目標(biāo)不夠明確。營銷能力欠缺。政策風(fēng)險仍然較大。外來競爭者的群體和力度不斷加大。融資渠道不完善，融資模式單一。市場波動下銷售遇冷。第五章越秀地產(chǎn)融資存在的問題國內(nèi)大型上市房地產(chǎn)公司的專業(yè)程度和規(guī)模，具有融資能力的巨大優(yōu)勢，在面臨的財務(wù)風(fēng)險也有很強的抵抗力，但在當(dāng)前的金融環(huán)境越來越復(fù)雜多變的市場條件下，包括萬科、恒大地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始提高到一個新的價格下降，使得現(xiàn)金流和資本來保證操作的安全性和穩(wěn)健性。下面我們通過對越秀房地產(chǎn)公司的風(fēng)險因素和指標(biāo)進行分析，研究其存在的融資問題。5.1融資成本越來越高導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳越秀房地產(chǎn)公司的融資主要通過銀行貸款、信托融資和相對少量的建筑商墊資。而融資成本主要體現(xiàn)在銀行利率和利息的信托基金，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2011以來，國家基準利率的頻繁變動但幅度不大，但越秀房地產(chǎn)公司貸款利率上升直接從2011年的6%上升到2015年的10%，70%的基準利率是近年來最高的，再加上土地成本的增加，企業(yè)巨大的財務(wù)風(fēng)險。2014年，保證時間和項目兩年信托融資的西安信托順利進行，資本成本達到17%，兩年還需要量約占2000萬左右，而幾乎所有這些都會阻礙企業(yè)的發(fā)展圖5.1融資成本在影響公司經(jīng)營效率方面起著重要作用。房地產(chǎn)公司主要是依靠籌集資金來維持項目的發(fā)展，由于房地產(chǎn)項目涉及范圍廣，大量資本是發(fā)展的需要，開發(fā)周期長，許多因素都需要合作，導(dǎo)致風(fēng)險很大，公司需要確定和綜合市場風(fēng)險的考慮，以確保資金鏈的發(fā)展過程中不會有問題，不測，對房地產(chǎn)開發(fā)項目隨時可能出現(xiàn)融資風(fēng)險的進步，一旦融資成本超過可接受的水平，將導(dǎo)致虧損的企業(yè)，將企業(yè)發(fā)展難，這是有風(fēng)險的，有網(wǎng)絡(luò)連接融資，風(fēng)險是不可避免的話題，注定要成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的焦點5.2融資能力減弱償債風(fēng)險加大導(dǎo)致經(jīng)營受阻在市場經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的管理存在很大的不確定性，如果公司不好，財務(wù)狀況嚴峻，甚至無法償還到期到期的相應(yīng)債務(wù)將導(dǎo)致破產(chǎn)。在某種程度上，保證公司的償付能力和現(xiàn)金支付能力是重中之重，然后是公司的盈利能力。我們通常用資產(chǎn)負債率來反映公司的償債能力，它側(cè)重于企業(yè)的資本負債率，而忽略了企業(yè)現(xiàn)金流的流出。但對于平衡支付風(fēng)險，企業(yè)在使用資產(chǎn)時，資產(chǎn)收益率對其來說都是定性指標(biāo)，是企業(yè)負債的來源，這也反映了盈利指標(biāo)的重要性。通過對這些財務(wù)指標(biāo)的分析，期望發(fā)現(xiàn)問題，找出風(fēng)險，同時保證維修項目發(fā)展中的財務(wù)安全。從越秀房地產(chǎn)公司近三年的短期償債能力的分析，目前的負債增加的影響，除了保持在合理的范圍內(nèi)，速動比率，現(xiàn)金比率、流動性比率已經(jīng)下降到最低點2015年短期償債能力由強減弱。而公司的主要負債，長期負債率相當(dāng)高。和利息率也大幅下降，同時，公司的資產(chǎn)負債率逐年上升，由2015年底的53.25%，債務(wù)水平處于行業(yè)中等水平，盡管聲明出現(xiàn)在債務(wù)利息的債務(wù)只有長期貸款，財務(wù)負擔(dān)較低，但事實上，每個企業(yè)都有不同程度的小額貸款從公司的私人或臨時借款，由于前幾年銀行貸款，新的貸款放不下來，做短期的急救，因為這些貸款在短時間內(nèi)沒有報告中所示，但暫時的融資成本非常高，至少2015年的月利率為1.5%，越秀房地產(chǎn)公司9100萬元在工行的分行新發(fā)放貸款，受政策影響，銀行貸款審查非常嚴格，在層層審批的需要，在每一次需要提交補充信息和溝通的部門批準，并與中間很多次，花了很多時間，當(dāng)公司在另一銀行貸款的最后還款期限，無奈之下，公司決定在渝北一家小貸公司貸款7000萬作為緩沖，貸款期限3個月，1.866%的月利率執(zhí)行，支付利息391萬8600元，由于時間很短因此沒有反映在報告期的貸款。從資金保障方面，2015年的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的公司負債比率和現(xiàn)金流量比率略高于2014年，但與2013年相比有一個顯著下降，表明經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額減少債務(wù)的保護程度。與此同時，雖然2014年的現(xiàn)金利息覆蓋率由0.01上升至0.47，但遠比2013年的1.25低，公司顯示流動性和利息支付協(xié)議的能力也下降。因為市場銷售不暢，阻礙了行業(yè)的企業(yè)盈利能力上升的成本進一步下降，從總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率的收益率，資金利用效率不高，他們的資產(chǎn)和資本的能力不強，不能創(chuàng)造更高的利潤和資金少、財務(wù)風(fēng)險、融資風(fēng)險高。表5.2項目越秀地產(chǎn)股份有限公司2013年2014年2015年償債能力現(xiàn)金比率（%）21.3850.3818.00流動比率4.668.554.06速動比率0.290.641.12長期負債比率（%）19.1639.6729.98長期債務(wù)與營運資金比率（%）0.250.470.42資產(chǎn)負債率（%）40.4150.7553.25已獲利息倍數(shù)62.5851.935.04現(xiàn)金保障能力經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對負債比率（%）0.060.00030.03經(jīng)營現(xiàn)金流動比率（%）0.110.0010.07現(xiàn)金利息保障倍數(shù)1.250.010.47盈利能力總資產(chǎn)利潤率（%）17.5913.246.50凈資產(chǎn)收益率（%）22.0819.9910.06主營業(yè)務(wù)利潤率（%）28.7363.5723.28我們總結(jié)了其他房地產(chǎn)公司的相關(guān)數(shù)據(jù)，越秀房地產(chǎn)公司的情況并非個案，除了少數(shù)保守的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)市場都有不同程度的近年盈利下降，資產(chǎn)負債率保持在50%以上，由于其產(chǎn)業(yè)模式和盈利模式，導(dǎo)致資金需要很長的時間，外部融資成為企業(yè)資金的重要來源，奠定了企業(yè)擴張和穩(wěn)定的基礎(chǔ)，而融資和融資成為安全的關(guān)鍵因素的成本，影響企業(yè)資本的穩(wěn)定性和盈利能力。5.3融資渠道單一導(dǎo)致資金來源難度大通過調(diào)查得知，2015年年底，正在合作貸款中的三家銀行側(cè)面告知越秀地產(chǎn)公司，明年的貸款額度將大幅下調(diào)并且不確定還能繼續(xù)放貸給越秀地產(chǎn)公司，希望公司能有所準備。得此消息，公司高層立即展開外圍公關(guān)，期望在即使下調(diào)貸款幅度的情況下順利續(xù)貸，雖然他們深知其難度非常大。表5.3年份銀行貸款合計負債合計銀貸/總負債201123,000.0034,589.6266.49%201226,565.0040,200.9066.08%201322,109.7946,624.6247.42%201436,284.3461,767.3258.74%201548,149.4685,536.5956.29%從銀行貸款的表，雖然越秀的房地產(chǎn)企業(yè)總負債占比下降了2.45%，但在整個資金鏈不斷上升的趨勢，目前的情況看來，銀行貸款仍然是主要的資金來源，并在短期內(nèi)是不容易改變的。越秀地產(chǎn)公司和越秀兩地區(qū)銀行保持了相對良好的信用關(guān)系，大部分貸款來自兩分支之前，但隨著銀行貸款對房地產(chǎn)的控制，兩支貸款有限公司、越秀房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)找到合適的合作銀行，因為國有銀行的控制是非常嚴格的，在通信公司初期屢屢碰壁，不是公司轉(zhuǎn)向股份制銀行，盡管國有銀行貸款略有下降，但利率太高，太多的附加條件，越秀房地產(chǎn)公司接受。但由于新項目開發(fā)進度和老項目都需要資金，所以企業(yè)不得不妥協(xié)并達成擔(dān)保協(xié)議，才能在激烈的競爭中求得生存和發(fā)展。5.4自我造血功能弱導(dǎo)致融資資金需求大面對大多房地產(chǎn)企業(yè)愁資金、愁市場的問題，我認為打鐵還得本身硬，面對大環(huán)境的變化，要化被動為主動，增加自我的造血功能才是關(guān)鍵。表5.4項目2011年2012年2013年2014年2015年毛利率27.6%24.8%28.7%63.9%23.6%凈利率15.0%12.8%15.9%32.4%8.54%總資產(chǎn)收益率9.51%10.6%13.1%9.85%4.71%凈資產(chǎn)收益率18.0%19.4%22.0%19.9%10.0%近年來，由于公司的品牌和形象工程項目，在相當(dāng)大的建設(shè)速度上花費了很大的代價，其生產(chǎn)和銷售周期明顯較長，不利于資本流動。而且，公司凈資產(chǎn)收益率逐年下降，由2015年底降至10.78%，為近幾年來最低，主要是因為公司主營業(yè)務(wù)減少，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)盈利能力不容樂觀。面對銷售形勢十分明朗，公司擴大銷售，增加資金回報的重要性，盤活存量資產(chǎn)，增加自身造血功能也十分關(guān)鍵。雖然今年年底2014越秀房地產(chǎn)公司的董事長，該公司將分三個階段來改善公司的財務(wù)狀況。以銷售回籠資金的第一、二階段，第三階段便是將價格戰(zhàn)進行到底，但事實上，這種效果是不理想的，市場反應(yīng)不強，未能扭轉(zhuǎn)局面，主要原因是公眾不看好房地產(chǎn)市場，繼續(xù)表現(xiàn)出觀望的態(tài)勢，并不能增加銷售，自然資本收益的不足。傳統(tǒng)的融資渠道的資金困乏暴露不能緩解，甚至影響公司的中長期發(fā)展規(guī)劃。越秀房地產(chǎn)公司解釋，其利潤率不高的主要原因是其高投資產(chǎn)品，從2013年到2015年，每平方米的成本收入在不斷增加，房地產(chǎn)公司的土地成本的比例逐年增加，分別為19%，26%，31%。土地成本占比的增加會嚴重收縮的利潤擠壓分流，再加上資金缺乏導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率低，造成了越秀房地產(chǎn)公司的自我造血功能薄弱，面臨著巨大的資金需求，公司經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺。5.5房地產(chǎn)信托融資難度加大導(dǎo)致融資風(fēng)險增加銀行收緊銀行貸款導(dǎo)致融資難度的加大，房地產(chǎn)回籠資金信用額度的限制，許多房地產(chǎn)公司開始信托融資，但信托融資的成本是比較高的，可能會導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈危機，資本市場也逐漸反映了房地產(chǎn)信托的不信任，實在是太難擴大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。2012希望的一年，公司尋找合適的信托融資的合作伙伴，直到2014與西安信托公司合作成功融資1億2000萬，但受到相關(guān)政策的影響，這是救命的稻草根本無法維持，從2015年初開始，下中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的要求，信托公司要進一步完善房地產(chǎn)融資的風(fēng)險控制標(biāo)準，貸款政策進一步收緊，融資困難。第六章越秀地產(chǎn)融資渠道對策6.1建立科學(xué)的投資決策機制金融領(lǐng)域在房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道有著非常重要的作用，只有當(dāng)主要金融業(yè)銀行已成為房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道功能，只為了使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。銀行在經(jīng)營過程中必須建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資決策機制。項目實施前必須對投資項目或信貸項目進行科學(xué)分析，將分析結(jié)果用于投資決策，降低財務(wù)風(fēng)險。這是因為房地產(chǎn)投資量巨大，而且期限越長，相應(yīng)的金融風(fēng)險越大。這就要求銀行和其他金融機構(gòu)建立起一套科學(xué)的分析和決策程序，投資和信貸業(yè)務(wù)，而培訓(xùn)吸收了一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)投資分析人員，及時對房地產(chǎn)市場投資分析及信息反饋，為房地產(chǎn)信貸決策提供依據(jù)。6.2推動房地產(chǎn)證券化目前的房地產(chǎn)市場在中國的潛力是巨大的，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商沒有資金的大規(guī)模發(fā)展，金融和房地產(chǎn)市場的融資渠道不多，只有大力實施房地產(chǎn)證券化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以有更大的融資渠道，向社會公眾發(fā)展籌集資金。但目前我國房地產(chǎn)證券化還沒有進入實質(zhì)性的操作階段，房地產(chǎn)證券業(yè)務(wù)還不夠，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到了非常有限的作用。我們首先應(yīng)該建立房地產(chǎn)證券市場，完善證券市場為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)行業(yè)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券或股票，直接進入股票市場，或由房地產(chǎn)企業(yè)通過現(xiàn)有上市公司并購和整合，從而進入證券市場。在具體操作上，更適合中國的現(xiàn)狀是政府改革國有資產(chǎn)的重組和改造利用機會，金融證券公司的成立，對銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款收購或直接房地產(chǎn)投資基金投資于