房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎(chǔ)知識王國學(xué)

2001年-2004年個體經(jīng)營2004年9月-2007年好旺角房屋店經(jīng)理2007-2008.12鏈家地產(chǎn)高端部經(jīng)理2009年1月-至今瑞家地產(chǎn)中部區(qū)域區(qū)域經(jīng)理個人簡歷1房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎(chǔ)知識王國學(xué)2問題：客戶為什么給我們傭金？專業(yè)快捷安全3容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。4非普通住宅144㎡以上10000元/㎡以上容積率1.0以下5進深：在建筑學(xué)上指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。6陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。7玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割.就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。8框架結(jié)構(gòu)(鋼混）：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。磚混結(jié)構(gòu)（混合）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。9

裂縫:是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。10商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。11土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。土地使用年限：住宅土地70年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地：50年房屋的他項權(quán)利:房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。12不得進行交易的房地產(chǎn)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的權(quán)屬有爭議的已批準實施拆遷的未經(jīng)國資部門批準的行政事業(yè)單位房地產(chǎn)依法收回土地使用權(quán)的法律、法規(guī)規(guī)定不得交易的其他情形13房地產(chǎn)價格的影響因素：、所處的位置；、開發(fā)費用；、經(jīng)濟用途；、供求狀況；、經(jīng)濟環(huán)境；、政策法規(guī)；、人口因素、物業(yè)14商品房的“五證二書一計劃”

1、五證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》2、二書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》3、一計劃：《建設(shè)工程投資計劃》15現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）

劃撥出讓：分為招標、拍賣、掛牌三種16房地產(chǎn)經(jīng)紀人

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則（全文）.doc17房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須具備的條件

1、良好的心理素質(zhì)2、良好的知識素質(zhì)3、較強的法制觀念4、較強的時政意識18“5S”服務(wù)

1、SPEED（速度）2、SMILE（微笑）3、SINCERITY（真誠）4、SMART（機敏）5、STUDY（研學(xué)）

19房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)原則

1、平等化原則2、珍惜?？?、體察顧客希望20顧問式服務(wù)法

1、符合顧客心理的應(yīng)對法2、實際性的商品知識3、信心十足地推薦4、以體驗性的知識來說服顧客21消除客戶疑慮的CDDC法則1、澄清疑慮（引導(dǎo)