中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展20多年來,不僅推進(jìn)了中國(guó)城市的文明化進(jìn)程,推動(dòng)了改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè),更重要的是為中國(guó)人帶來了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業(yè)管理的前景會(huì)更加美好。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展,各種層面上的因素日趨成熟,物業(yè)管理行業(yè)也將進(jìn)入健康而有序的發(fā)展階段。

一、規(guī)?；?、集約化是物業(yè)管理發(fā)展的方向

物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè),其發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、人們生活水平的提高有著密切的聯(lián)系,這就決定了物業(yè)行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍屬于微利行業(yè),不可能有暴利,所以要求物業(yè)企業(yè)必須規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng),這就決定了物業(yè)行業(yè)發(fā)展的方向。這是因?yàn)?(1)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)能為物業(yè)企業(yè)降低成本,充分利用有限的資源,獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益,使物業(yè)企業(yè)不斷壯大;(2)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)能為企業(yè)積聚更多的專業(yè)人才,使英雄有用武之地,不致于人才流失;(3)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)能為物業(yè)企業(yè)積累更多的資金,使物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力,增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

1.兼并重組,充分利用小企業(yè)資源。目前,無資質(zhì)等級(jí)、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多,許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田,自己成立物業(yè)管理公司管理開發(fā)的樓盤,但由于面積較小,造成大量重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。顯然,這種狀況對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利,由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范,也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主(住戶)的利益受到損害,使業(yè)主投訴增多,損害了行業(yè)的整體形象。因此,為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合,共享企業(yè)資源如資金、技術(shù)、材料、勞動(dòng)力等。通過企業(yè)整合,建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)?；?jīng)營(yíng)也可推動(dòng)這些要素的流動(dòng)和優(yōu)化組合,促進(jìn)行業(yè)的共同發(fā)展。

2.物業(yè)管理走“名牌戰(zhàn)略”之路,物業(yè)管理行業(yè)“國(guó)際化”趨勢(shì),促使我國(guó)物業(yè)管理“超級(jí)航母”出現(xiàn)。隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴(kuò)展,市場(chǎng)化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理招投標(biāo)的逐步規(guī)范,物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈,行業(yè)間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇、迅速擴(kuò)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的管理質(zhì)量和企業(yè)外部形象,“以名牌闖天下,以質(zhì)量取天下,以服務(wù)守天下”,創(chuàng)立企業(yè)名牌,樹立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。同時(shí)作為一個(gè)企業(yè),“效益”是中心,對(duì)物業(yè)管理這個(gè)“微利”行業(yè)而言,管理就是“效益”、規(guī)模就是“效益”。沒有規(guī)模、沒有效益的物業(yè)管理企業(yè)必然會(huì)被市場(chǎng)淘汰。由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇,物業(yè)管理行業(yè)也勢(shì)必走上“橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展”之路,在建立健全企業(yè)化經(jīng)營(yíng)體制的同時(shí),通過關(guān)合并購(gòu)、改組等方式進(jìn)行有效擴(kuò)張,從而降低成本,達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善,還會(huì)“走出去,引進(jìn)來”,由“洋和尚”來念中國(guó)物業(yè)管理的“經(jīng)”,我國(guó)的物業(yè)管理也會(huì)到國(guó)外去爭(zhēng)奪市場(chǎng),物業(yè)管理行業(yè)的國(guó)際流動(dòng)會(huì)日益頻繁。另外到21世紀(jì)中葉,早期開發(fā)的商品房土地使用權(quán)紛紛到期,土地使用轉(zhuǎn)型,對(duì)一些老物業(yè)管理公司將帶來很大沖擊,到時(shí)候行業(yè)間的聯(lián)合、兼并、轉(zhuǎn)型在所難免。物業(yè)管理企業(yè)間合弱為強(qiáng)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的行業(yè)會(huì)相當(dāng)普遍。綜合種種因素,在本世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理面積1億平方米以上甚至幾億平方米的“超級(jí)航母”一定會(huì)出現(xiàn)?！俺?jí)航母”的出現(xiàn)也會(huì)將我國(guó)的物業(yè)管理帶入“后工業(yè)物業(yè)管理時(shí)代”,真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。到時(shí)全國(guó)物業(yè)管理可能主要集中在少數(shù)超大型物業(yè)管理企業(yè)手中,物業(yè)管理行業(yè)也將成為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,配合國(guó)家城市化進(jìn)程,穩(wěn)定地區(qū)經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量。

二、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活,管理水平落后,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍,甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán),較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的道路,也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行,其主要途徑有以下三個(gè)方面:一是建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán),強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。二是積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè),除保留部分員工或管理者持股外,大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持股、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成分進(jìn)行重組,促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開搞活中、小物業(yè)管理企業(yè),對(duì)一些規(guī)模小、管理質(zhì)量差、經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè),鼓勵(lì)兼并、合并和購(gòu)買重組;允許和規(guī)范破產(chǎn),使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。三是對(duì)房管所改制的企業(yè)要確保房管所改制成功,使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道上生存和發(fā)展,就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位,直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制,使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。

三、新技術(shù)革命和物業(yè)智能化將促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)新的發(fā)展

1.新技術(shù)革命和物業(yè)智能化步伐加快。物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),也是一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)。過去開發(fā)建設(shè)的物業(yè),配套設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)含量都不高,其管理維護(hù)的技術(shù)要求也不高。但是,隨著新科技的迅速發(fā)展,現(xiàn)代物業(yè)建設(shè)中引入了很多科技含量很高的智能化設(shè)備,使物業(yè)建設(shè)智能化已經(jīng)是大勢(shì)所趨。管理好這些復(fù)雜的設(shè)備,靠過去那種簡(jiǎn)單的管理維護(hù)技術(shù)顯然是難以擔(dān)當(dāng)管理重任的。當(dāng)前,高新科技發(fā)展日新月異,各類物業(yè)建設(shè)中的科技含量都在迅速上升,引入了大量高新科技的智能化物業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)。

2.物業(yè)管理企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。面對(duì)挑戰(zhàn),物業(yè)管理企業(yè)必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握,從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變,不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù),以適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求,保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。特別是當(dāng)前寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及推廣,為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)手段的革新提供了新的平臺(tái),網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼,今后還將成為物業(yè)管理企業(yè)的基本管理服務(wù)手段,如何借助先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段進(jìn)一步提高管理服務(wù)水平,物業(yè)管理企業(yè)將無法回避。面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè),一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理手段的物業(yè)管理企業(yè),不可能適應(yīng)現(xiàn)代人和現(xiàn)代化物業(yè)的管理服務(wù)要求。作為物業(yè)管理行業(yè)來說,關(guān)注這方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢(shì),對(duì)于及時(shí)提高管理技術(shù)、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度以及促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步都十分重要。

四、新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展

所謂區(qū)域化物業(yè)管理就是利用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論,對(duì)轄區(qū)物業(yè)實(shí)行綜合管理。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ),以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模,條塊結(jié)合,組合成若干適度區(qū)域,使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。我們知道,任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設(shè)施有著必然的聯(lián)系;從這個(gè)意義上說,單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。前者是單一專業(yè)型,后者則是綜合網(wǎng)絡(luò)型,后者更貼近城市管理的核心,并具有社會(huì)職能和企業(yè)職能的雙重性。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會(huì)承擔(dān)相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)責(zé)任,直接介入和參與政府組織的相關(guān)活動(dòng)。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是轄區(qū)集中成片,具有一定的規(guī)模,服務(wù)的內(nèi)容和對(duì)象比較廣泛,配套齊全,軟件建設(shè)思路明晰。有利于企業(yè)倡導(dǎo)以人為本,便于合理處置城區(qū)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系,有機(jī)、有效、合理地配置資源,并不斷回報(bào)社會(huì),從而促進(jìn)物業(yè)管理在可持續(xù)發(fā)展理論指導(dǎo)下健康、穩(wěn)步發(fā)展。區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會(huì)根據(jù)區(qū)域(片區(qū))物業(yè)管理的需要,科學(xué)、合理地對(duì)區(qū)域內(nèi)輔助配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃,最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費(fèi),為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。同時(shí),區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來進(jìn)行集約化管理。但這并不等同于一個(gè)公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營(yíng)和管理,而是要實(shí)現(xiàn)整個(gè)區(qū)域的資源共享,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),共同發(fā)展?，F(xiàn)代化生產(chǎn)的重要特征之一是集約化,即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng)相集合,這在21世紀(jì)物業(yè)管理中將表現(xiàn)得更為突出。

五、突現(xiàn)大物業(yè)概念

物業(yè)管理將不再局限于住宅物業(yè),甚至不再局限于建筑物業(yè),而是在更廣泛的意義上進(jìn)行詮釋。(1)地域結(jié)構(gòu)。目前的物業(yè)管理區(qū)域已呈現(xiàn)出了這樣的趨勢(shì),即從沿海向內(nèi)地?cái)U(kuò)展,從中心發(fā)達(dá)城市向周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)輻射;首先覆蓋全國(guó)的大中城市,并隨著我國(guó)社會(huì)的全面進(jìn)步而最終覆蓋全國(guó)所有城鎮(zhèn)甚至鄉(xiāng)村。最后一步也許要到本世紀(jì)末才能夠?qū)崿F(xiàn)。(2)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。將從多元化產(chǎn)權(quán)向單一產(chǎn)權(quán)過渡,最終形成多元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)并存的局面。住宅區(qū)物業(yè)是典型的多元產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu),而企業(yè)自建辦公樓、宿舍區(qū)、礦山、林場(chǎng)則屬單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)類型。(3)物業(yè)類型。現(xiàn)在物業(yè)管理的類型已從當(dāng)初的單一住宅區(qū)物業(yè)擴(kuò)展到工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、寫字樓、政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等等。但仍有許多待開發(fā)的領(lǐng)域,如賓館、酒樓、娛樂場(chǎng)所、市政設(shè)施等。(4)邊緣行業(yè)。物業(yè)管理的核心雖然是管理物業(yè),但應(yīng)盡量地拓展空間,并藉此豐富物業(yè)管理的內(nèi)涵。物業(yè)行業(yè)應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的租賃與銷售、社區(qū)內(nèi)的商品零售業(yè)與信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、教育業(yè)等諸多行業(yè)充分交流,構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),以此使本產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

六、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系更加密切,物業(yè)管理工作將貫穿建設(shè)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)

新世紀(jì)里,開發(fā)商與物業(yè)管理已不是簡(jiǎn)單的“開發(fā)、銷售、管理”三段式關(guān)系中的兩頭。開發(fā)商在開發(fā)的同時(shí)也是物業(yè)管理者?！拔飿I(yè)管理”與開發(fā)商的結(jié)合不但從商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場(chǎng)所擴(kuò)展,而且從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到銷售、管理都要積極參與。物業(yè)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí),必須與購(gòu)買物業(yè)者簽訂前期管理協(xié)議,明確前期物業(yè)管理的企業(yè)名稱、物業(yè)管理范圍、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)、期限等較細(xì)致的內(nèi)容,并及時(shí)簽訂“業(yè)主公約”。同時(shí)建立健全“物業(yè)管理”的實(shí)施與退出機(jī)制,在前期管理工作完成后,現(xiàn)有物業(yè)管理應(yīng)退出。而業(yè)主可以保留已有的物業(yè)管理公司,提出新的管理要求,也可以選擇新的物業(yè)管理公司為其服務(wù)。物業(yè)管理的“前期介入”概念,在今后將被不斷深化,并越來越受到重視,直至成為行業(yè)性規(guī)范要求。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高,物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系既互相獨(dú)立,又密不可分。物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)全過程的日益緊密聯(lián)系,有助于將一些先進(jìn)的管理理念植根于開發(fā)的全過程,有助于物業(yè)管理企業(yè)“品牌戰(zhàn)略”的貫徹實(shí)施,有助于切實(shí)保障業(yè)主權(quán)益,便于物業(yè)管理整體工作的順利實(shí)現(xiàn);也為開發(fā)商從“業(yè)主”和“管理”角度考慮問題提供了新的思路。最終保證實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、物業(yè)管理和消費(fèi)者(業(yè)主)“三贏”的局面。再論我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過23年的探索和實(shí)踐，目前已開始進(jìn)入市場(chǎng)化、規(guī)劃化、法制化發(fā)展的新時(shí)期，縱觀我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展歷程，分析研究我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及所面臨的形勢(shì)，展望我國(guó)物業(yè)管理的未來，筆者認(rèn)為，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的深入貫徹和物業(yè)管理市場(chǎng)的日趨成熟，我國(guó)的物業(yè)管理將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢(shì)。

一、深圳物業(yè)管理在全國(guó)全面領(lǐng)先的地位將被打破，三足鼎立的局面已經(jīng)形成，物業(yè)管理的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代即將到來

深圳作為我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，23年來在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上創(chuàng)造諸多的第一和之最。深圳不僅在全國(guó)物業(yè)管理眾多方面開了先河，而且為全國(guó)創(chuàng)造和積累了諸多鮮活經(jīng)驗(yàn)和成功的做法，成為中國(guó)物業(yè)管理的代名詞。應(yīng)當(dāng)說，深圳的拓荒者們用智慧、用心血、用創(chuàng)新、用行動(dòng)在物業(yè)管理體制、管理模式、管理內(nèi)容、管理方法、運(yùn)行機(jī)制、管理立法、用人機(jī)制、市場(chǎng)化運(yùn)作等方面進(jìn)行了積極的探索、大膽嘗試和不懈的努力，為中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展創(chuàng)造了不可磨滅的業(yè)績(jī)和做出卓越的貢獻(xiàn)，并為全國(guó)推行物業(yè)管理新體制起到了影響、輻射、示范和帶動(dòng)作用。深圳對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的貢獻(xiàn)和在我國(guó)物業(yè)發(fā)展中所起的作用是任何一個(gè)城市都不可替代的。深圳不僅為中國(guó)物業(yè)管理抒寫了輝煌的昨天，在中國(guó)物業(yè)管理發(fā)展史上刻下了英名，而且深圳的許多成功經(jīng)驗(yàn)和做法，今天仍然在影響著全國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展?？梢詳嘌裕钲谠谌珖?guó)物業(yè)管理排頭兵的地位，領(lǐng)頭羊的作用在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍然不會(huì)改變。但是，深圳物業(yè)管理在全國(guó)全面領(lǐng)先的地位將會(huì)被打破，物業(yè)管理三足鼎立的局面已經(jīng)形成。其主要原因：一是近年來，深圳市一批品牌物業(yè)管理企業(yè)的老總紛紛落馬或被調(diào)換，這對(duì)于深圳物業(yè)管理行業(yè)來說無疑是一個(gè)損失。二是近幾年來深圳品牌物業(yè)管理企業(yè)南拓北上，不斷擴(kuò)展管理領(lǐng)域，使大批的物業(yè)管理優(yōu)秀人才安營(yíng)他鄉(xiāng)，對(duì)本埠物業(yè)管理的發(fā)展也將帶來一定影響。三是深圳有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理人才或骨干被內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)挖走，使深圳物業(yè)管理的原氣受到一定的損傷。四是近十年來，北京、上海等城市的物業(yè)管理發(fā)展迅猛，深圳的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法已被他們掌握，并結(jié)合本地創(chuàng)造發(fā)展，形成了自己特色。

上海作為國(guó)際化大都市，精明、務(wù)實(shí)的上海人早在1995年就開始對(duì)房改售后房實(shí)行了物業(yè)管理，并為全國(guó)創(chuàng)造了鮮活的經(jīng)驗(yàn)。1997年《上海市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《上海條例》）實(shí)施后，使上海的物業(yè)管理開始步入法制化管理的新時(shí)期。為配合《上海條例》的貫徹實(shí)施，上海市出臺(tái)了一系列相配套的規(guī)章、規(guī)范性文件，初步形成了物業(yè)管理法規(guī)體系。同時(shí)，上海市政府和行業(yè)主管部門，在推進(jìn)物業(yè)管理機(jī)制轉(zhuǎn)換，理順物業(yè)管理體制，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督，解決歷史遺留問題等方面做了大量、卓有成效的工作，使上海的物業(yè)管理突飛猛進(jìn)。目前無論是在物業(yè)管理履蓋面、物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量、物業(yè)管理隊(duì)伍人數(shù)、實(shí)行招投標(biāo)項(xiàng)目數(shù)、拓展物業(yè)管理領(lǐng)域，還是在行業(yè)整體素質(zhì)、物業(yè)管理質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)水平，均走在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)前列。特別是近年來，上海市涌現(xiàn)了一批象陸家嘴物業(yè)管理有限公司、上房物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理品牌企業(yè)。尤其是陸家嘴物業(yè)管理有限公司其目前管房量達(dá)到2300萬平方米，員工6000余人，不僅成為上海物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)軍人物，而且正朝著全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)軍人物挺進(jìn)。今年5月該公司在全國(guó)率先開通的“96916物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)”，發(fā)揮了報(bào)修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介等功能，受到業(yè)主和社會(huì)各界的一致好評(píng)。國(guó)務(wù)院《條例》頒布后，上海市政府及時(shí)地出臺(tái)了《貫徹<物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施意見》，2004年5月，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)出臺(tái)了《上海市物業(yè)管理行業(yè)自律公約》，2004年8月，上海市人大通過了《上海市住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《管理規(guī)定》），成為《條例》頒布后，全國(guó)最早出臺(tái)地方性法規(guī)的城市。盡管《管理規(guī)定》的適用范圍，僅適用住宅區(qū)的物業(yè)管理，但是，《管理規(guī)定》對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任，以及物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整、分期開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理、業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算、物業(yè)管理用房的配置、業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理。停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理、專項(xiàng)維修資金不足時(shí)的籌集、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)事項(xiàng)，均作了明確的規(guī)定。并在諸方面取得了重大突破。

北京市的物業(yè)管理盡管起步較晚，但發(fā)展迅速、法規(guī)健全、制度完善、厚積薄發(fā)。目前，北京市的物業(yè)管理企業(yè)已發(fā)展到2200多家，從業(yè)人員21萬余人。特別是北京市較早出臺(tái)了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》等一系列的規(guī)章、規(guī)范性文件，在全國(guó)率先出臺(tái)了《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門職責(zé)分工的規(guī)定》。國(guó)務(wù)院《條例》頒布后，北京市出臺(tái)了《北京市貫徹<物業(yè)管理?xiàng)l例>的若干意見》、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛的意見（試行）》、《關(guān)于開展組建業(yè)主大會(huì)工作的若干意見》、《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)投標(biāo)辦法》、《關(guān)于業(yè)主大會(huì)招標(biāo)有關(guān)問題的意見》等規(guī)章、規(guī)范性文件。目前，北京市物業(yè)管理法規(guī)體系的框架已經(jīng)形成，是全國(guó)物業(yè)管理立法最多、最全、最細(xì)、最具體的城市。正是由于北京市的物業(yè)管理立法基本上滿足和適應(yīng)了本市物業(yè)管理發(fā)展的需要，使北京市的物業(yè)管理在依法管理的軌道上得到了蓬勃發(fā)展，并在全國(guó)首創(chuàng)了業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)委員會(huì)有機(jī)結(jié)合的新體制。隨著2008年奧運(yùn)會(huì)在北京的舉辦，北京市的物業(yè)管理將會(huì)得到更快、更規(guī)范的發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)說，上海、北京物業(yè)管理的快速發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)的基本形成、物業(yè)管理水平的明顯提高，已同深圳形成了三足鼎立之勢(shì)，這“三套馬車”并駕齊驅(qū)，將為我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展創(chuàng)造新的篇章。

除北京、上海外，廣州、南京、天津、杭州、重慶、武漢等城市的物業(yè)管理，近幾年來發(fā)展的也非?？欤恢本o追深圳、上海、北京的物業(yè)管理，并各有千秋。隨著這些城市物業(yè)管理的快速發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代即將到來。

二、深圳將以更加磅礴的氣勢(shì)，開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)，把著紅旗不放、站在排頭不讓，再展物業(yè)管理的雄風(fēng)

深圳作為全國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)跑者，在創(chuàng)造了昔日輝煌的基礎(chǔ)上，通過對(duì)23年來物業(yè)管理的全面總結(jié)和反思，正在以更加成熟穩(wěn)健的步伐，更加磅礴的氣勢(shì)將再領(lǐng)風(fēng)騷。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，深圳市政府、行業(yè)主管部門及物業(yè)管理企業(yè)作了不懈的努力，并仍在努力著：一是2003年11月5日，深圳市住宅局副局長(zhǎng)李加林，在“物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略（深圳）國(guó)際研討會(huì)”上所作的題為《深圳物業(yè)管理發(fā)展的戰(zhàn)略思考》中，對(duì)深圳物業(yè)管理的發(fā)展作了深層次回顧與反思，全面、系統(tǒng)地總結(jié)深圳物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和做法，及在發(fā)展過程中的失誤和教訓(xùn)，同時(shí)對(duì)深圳物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行分析，對(duì)解決深圳物業(yè)管理存在的問題提出了對(duì)策，并對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)作了闡述。李加林的演講，對(duì)深圳物業(yè)管理的發(fā)展起到重整旗鼓，再次吹響了深圳誓作全國(guó)物業(yè)管理領(lǐng)軍人物的進(jìn)軍號(hào)角。

二是2004年1月10日，深圳市物業(yè)管理研究所成立，這是全國(guó)成立的第一家民營(yíng)物業(yè)管理研究所，它的成立對(duì)于組織開展物業(yè)管理理論基礎(chǔ)研究，攻堅(jiān)物業(yè)管理發(fā)展難題，從理論和實(shí)踐結(jié)合上，探索問題的解決途徑和辦法，使物業(yè)管理的理論研究更好地指導(dǎo)物業(yè)管理的實(shí)踐，必將發(fā)揮不凡的作用。

三是深圳《住宅與房地產(chǎn)》雜志物業(yè)管理版，從2003年3月開始，開設(shè)“理論研究”專欄，系統(tǒng)總結(jié)物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，以推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理理論研究成果的形成，為解決我國(guó)物業(yè)管理理論研究滯后于物業(yè)管理實(shí)踐的問題發(fā)揮了重要的作用。

四是深圳《住宅與房地產(chǎn)》雜志物業(yè)管理版，從今年第3期開始的中國(guó)物業(yè)管理區(qū)域制造，通過全面系統(tǒng)介紹美國(guó)、英國(guó)、香港及內(nèi)地的深圳、上海、北京、廣州、武漢、重慶物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展、經(jīng)驗(yàn)和作法，為深圳物業(yè)管理行業(yè)的再度崛起將會(huì)起到學(xué)習(xí)借鑒和知已知彼的作用。

五是深圳物業(yè)管理雄風(fēng)再起。2004年9月25日~30日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、住宅與房地產(chǎn)雜志社、深圳市物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院聯(lián)合舉辦了深圳首屆物業(yè)管理周活動(dòng)。活動(dòng)以“人人關(guān)注物業(yè)管理”為主題，以深圳10萬物業(yè)管理人誠(chéng)信宣誓為前奏曲，以23年深圳物業(yè)管理輝煌成就展為序曲，以“中國(guó)物業(yè)管理高峰論壇”為高潮，以物業(yè)管理表彰大會(huì)及物業(yè)管理之夜交響音樂會(huì)為尾聲。其規(guī)模之宏大、氣勢(shì)之壯觀、內(nèi)容之豐富、形式之新穎、參加人員之多、影響面之廣，在深圳乃至全國(guó)系屬首次。整個(gè)活動(dòng)形成了誓師會(huì)、動(dòng)員會(huì)、展示會(huì)，再次向國(guó)人展示深圳將用智慧、熱血重鑄物業(yè)管理的輝煌，用行動(dòng)去實(shí)現(xiàn)豪言和理想，深圳物業(yè)管理風(fēng)采浪漫依然、雄風(fēng)不減，決心未變；深圳將以開拓創(chuàng)新、求真務(wù)實(shí)的精神，把著紅旗不放，站在排頭不讓，誓作物業(yè)管理的弄潮兒。

三、物業(yè)管理依法管理的新時(shí)期已經(jīng)到來，地方立法進(jìn)入新一輪的高峰期

國(guó)務(wù)院《條例》及相配套的《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《業(yè)主公約》（示范文本）、《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)的相繼出臺(tái)。不僅標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了依法管理的新時(shí)期，而且為各地制定物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件提供了依據(jù)，各地開始進(jìn)入新一輪物業(yè)管理立法的高峰期。隨著《條例》的貫徹和各地地方立法的完善，必然為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的制度保障。目前，我國(guó)物業(yè)管理不僅駛?cè)敫咚侔l(fā)展的快車道，而且進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。如果說，入世對(duì)我國(guó)的企業(yè)來講是重新“洗牌”的話，那么《條例》的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說真正進(jìn)入了重新“洗牌”的時(shí)期。也就是說，誰能按照《條例》依法經(jīng)營(yíng)、依法管理、依法服務(wù)，誰就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到規(guī)范和發(fā)展，反之，誰不依法進(jìn)行運(yùn)作，誰就將被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的汪洋大海中被淹沒，最終被淘汰出局。

四、理論研究備受關(guān)注，并將有新的突破

作為指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐和發(fā)展的理論研究，一直滯后于我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)踐。近幾年來，從建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、中物協(xié)，到各地物業(yè)管理主管部門及協(xié)會(huì)，都十分重視物業(yè)管理理論研究，特別是《條例》出臺(tái)后，物業(yè)管理理論研究比較活躍，從《中國(guó)物業(yè)管理》、《建設(shè)報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)》、《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》、《中國(guó)房地產(chǎn)信息》、到《深圳物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》、《上海物業(yè)》、《海南物業(yè)管理》、《重慶物業(yè)管理》、《廣州物業(yè)管理》等刊物都十分重視物業(yè)管理理論研究，無論從研究和探索的層面上，還是從研究的深度和廣度來看，都取得了較快的發(fā)展，并取得了豐富的研究成果。特別是《中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐》、《物業(yè)管理新思維》等理論專輯的出版，象一股春風(fēng)使物業(yè)管理理論研究出現(xiàn)新的亮點(diǎn)。

正如建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾所言，理論是實(shí)踐的基礎(chǔ)和先導(dǎo)，沒有科學(xué)的理論，難以指導(dǎo)實(shí)踐的突破和發(fā)展。我國(guó)改革開放的實(shí)踐證明，任何一個(gè)行業(yè)或領(lǐng)域在改革上的突破，都離不開理論的突破，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展較快的企業(yè)實(shí)踐也證明，哪個(gè)企業(yè)重視理論研究，哪個(gè)企業(yè)就發(fā)展的快，相反哪些企業(yè)忽視理論研究，就會(huì)落在別人的后面。筆者深信，隨著我國(guó)新一輪物業(yè)管理理論研究高潮的興起，必然會(huì)使物業(yè)管理理論研究取得突破性的進(jìn)展。

五、打造品牌的勢(shì)頭將更加強(qiáng)勁

新一輪物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)進(jìn)入了品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。品牌不僅關(guān)系企業(yè)的興衰，而且代表企業(yè)的形象，品牌對(duì)于企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)立于不敗之地至關(guān)重要。物業(yè)品牌是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)水平、服務(wù)理念和企業(yè)文化的綜合反映。隨著我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)的大舉登陸，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)面臨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。正是由于國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)不僅具有成熟的運(yùn)行機(jī)制、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，品牌的形象，高超的專業(yè)化管理水平，靈活的用人機(jī)制，這些都對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的威脅。

面對(duì)眾多國(guó)內(nèi)外品牌企業(yè)爭(zhēng)奪天下的時(shí)代，國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)與國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理分爭(zhēng)一塊蛋糕的現(xiàn)實(shí)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，要在競(jìng)爭(zhēng)中打敗對(duì)手，不僅要靠管理、靠服務(wù)、靠?jī)r(jià)格，更重要是靠品牌的形象。近幾年，品牌企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得到了明顯的體現(xiàn)，諸多的物業(yè)管理項(xiàng)目均被品牌企業(yè)奪走，使越來越多企業(yè)紛紛把實(shí)施品牌戰(zhàn)略作為走向市場(chǎng)的重頭戲，千方百計(jì)打造品牌，致使物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造品牌、發(fā)展品牌的勢(shì)頭將更加強(qiáng)勁。

六、高端物業(yè)將成為企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)

所謂高端物業(yè)是指高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)，各種商廈、賓館、寫字樓等物業(yè)。這些物業(yè)不僅智能化程度高、技術(shù)含量高，功能完善齊全、設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，而且物業(yè)管理的回報(bào)率高。

高端物業(yè)不僅是國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)搶占的市場(chǎng)，也是國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪的制高點(diǎn)。近幾年來，國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)登陸后，所搶占的物業(yè)管理項(xiàng)目幾乎都是高端物業(yè)，國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)瞄準(zhǔn)高端物業(yè)，其目的不僅是因?yàn)閲?guó)外物業(yè)管理企業(yè)在高端物業(yè)管理領(lǐng)域有其專長(zhǎng)，更重要是他們恰恰看好了高端物業(yè)所帶來的豐厚回報(bào)。尤其是在目前國(guó)內(nèi)普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率低的情況下，越來越多的物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理公司把高端物業(yè)作為必爭(zhēng)的目標(biāo)，甚至一些品牌的物業(yè)管理企業(yè)明確提出中高檔以下物業(yè)項(xiàng)目不接的口號(hào)，使高端物業(yè)成了物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)占的眾失之的。

由此看來，隨著爭(zhēng)奪高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的愈演愈烈，一場(chǎng)真正全球化的競(jìng)爭(zhēng)正在來臨，這種競(jìng)爭(zhēng)的格局將伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的存在而長(zhǎng)期存在。而競(jìng)爭(zhēng)帶給我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)最大的好處，必然是推進(jìn)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)加速向國(guó)際化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的發(fā)展。

七、企業(yè)文化建設(shè)將倍受青睞

企業(yè)文化是指企業(yè)在自身發(fā)展過程中形成的以價(jià)值為核心的獨(dú)特的文化管理模式，是一種凝聚人心以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值、提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力的無形力量和資本。實(shí)踐證明，企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中所凝結(jié)起來的一種氛圍、企業(yè)價(jià)值觀、企業(yè)精神，經(jīng)營(yíng)境界和廣大職工所認(rèn)同的道德規(guī)范和行為力量。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，它對(duì)企業(yè)興衰、企業(yè)發(fā)展所起的作用將越來越大、越來越顯著。

美國(guó)哈佛商學(xué)院著名教授約翰、科技在《企業(yè)文化與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)》一書中提出了一個(gè)重要論斷就是“企業(yè)文化對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著重要的作用，在下一個(gè)10年內(nèi)企業(yè)文化很可能成為決定企業(yè)興衰的關(guān)鍵因素。”美國(guó)歷史學(xué)家戴維·蘭德斯在《國(guó)家的窮與富》一書中也斷言：“如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展給了我們什么啟示，那就是文化乃舉足輕重的作用?！弊阋娖髽I(yè)文化對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用。

物業(yè)管理行業(yè)形成的時(shí)間不長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)較淺，因此，加速企業(yè)文化建設(shè)的必要性和迫切性更強(qiáng)。正是基于這一點(diǎn)，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是品牌物業(yè)管理企業(yè)十分注重企業(yè)文化的建設(shè)，把企業(yè)文化建設(shè)擺在重中之重的位置來抓，作為培養(yǎng)企業(yè)凝聚力、激勵(lì)力、約束力、異向力、紐帶力、輻射力的工程?？梢灶A(yù)測(cè)這種重視企業(yè)文化建設(shè)的勢(shì)頭越來越猛。

八、創(chuàng)建“學(xué)習(xí)型組織”將成為企業(yè)發(fā)展的利器

建立“學(xué)習(xí)型組織”，是20世紀(jì)90年代初美國(guó)麻省理工大學(xué)教授彼得·圣吉在《第五項(xiàng)修練——學(xué)習(xí)型組織的藝術(shù)與實(shí)務(wù)》一書中提出的，該理論一問世，便引起了國(guó)際企業(yè)界與管理界的高度重視。他不僅系統(tǒng)地提出了如何掌握好進(jìn)行學(xué)習(xí)的客觀規(guī)律，把人們?nèi)绾螌W(xué)習(xí)從感性認(rèn)識(shí)上升到帶有普遍意義的理性階段，而且針對(duì)個(gè)人如何學(xué)習(xí)，更進(jìn)一步推廣到怎樣把學(xué)習(xí)融于一個(gè)團(tuán)隊(duì)、群體，形成“學(xué)習(xí)型組織”。而學(xué)習(xí)型組織的形成，對(duì)一個(gè)團(tuán)體、一個(gè)群體、一個(gè)企業(yè)提高其整體素質(zhì)、凝聚力、競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)與持續(xù)發(fā)展的能力，都有著意想不到的作用和魔力。特別是隨著全球經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化，人類的不斷發(fā)展進(jìn)步，處在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的企業(yè)，要想在極其激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，獲得持久的生命力，必須探索可持續(xù)生存之路，實(shí)踐證明，彼得·圣吉?jiǎng)?chuàng)建“學(xué)習(xí)型組織”的理論可以為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)盛不衰的發(fā)展，提出了一條新的途徑。

據(jù)有關(guān)資料顯示，美國(guó)排名前25家企業(yè)中有80%是按照“學(xué)習(xí)型組織”模式改造自己的，世界排名前100家企業(yè)中有40%是按照“學(xué)習(xí)型組織”模式改造的。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)和政府在尋找可持續(xù)發(fā)展的探索中，已經(jīng)把“學(xué)習(xí)型組織”的訓(xùn)練作為應(yīng)對(duì)未來挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略選擇。近年來，我國(guó)的一些城市政府和企業(yè)也已把創(chuàng)建“學(xué)習(xí)型組織”作為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)利器。

物業(yè)管理作為新興的行業(yè)，更應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的理論和經(jīng)驗(yàn)，只有這樣，才能有效地縮短自己與先進(jìn)水平的差距。才能增強(qiáng)企業(yè)的凝集力、戰(zhàn)斗力和創(chuàng)造力。

九、創(chuàng)新將成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力

所謂創(chuàng)新指的是將任何能解決問題的新想法用于實(shí)際的過程。核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)之間可以被長(zhǎng)期利用蝗一種潛在力量。不像資本、證券、組織機(jī)構(gòu)這些有形的硬件，核心競(jìng)爭(zhēng)力反映的是企業(yè)或企業(yè)組織所掌握的一系列特有知識(shí)和向外界不斷學(xué)習(xí)的能力。

近幾年來，一些企業(yè)開始強(qiáng)調(diào)要充分認(rèn)識(shí)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并突出發(fā)展自己的核心能力，從而使企業(yè)的管理資源集中于對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃起關(guān)鍵作用的活動(dòng)之上。對(duì)于企業(yè)而言，核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵在于不斷地創(chuàng)新。這是因?yàn)?，?chuàng)新是企業(yè)最大的生命力，尤其是21世紀(jì)是一個(gè)創(chuàng)新的時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)年青行業(yè)，更需要在創(chuàng)新中求生存、求發(fā)展。23年來我國(guó)物業(yè)管理在理論與實(shí)踐中出現(xiàn)了一系列創(chuàng)新，如一體化管理、區(qū)域化管理、封閉式管理、港式管理、酒店式管理、顧客滿意戰(zhàn)略、服務(wù)實(shí)效制、零干擾服務(wù)、特約服務(wù)、首席顧問制、無人化管理、短距離服務(wù)、精細(xì)服務(wù)等等，這些觀念上、制度上、管理上、服務(wù)上的創(chuàng)新，為推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到不可低估的作用。

隨著社會(huì)的進(jìn)步、生活水平的提高和人們對(duì)物業(yè)管理需求的日益增長(zhǎng)，物業(yè)管理必須在觀念上、內(nèi)容上、形式上、方法上、質(zhì)量上、水平上進(jìn)行創(chuàng)新。只有不斷的創(chuàng)新，才能滿足業(yè)主的需求。因此，創(chuàng)新不僅是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的永恒主題，而且是提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的保證。

十、危機(jī)管理將備受經(jīng)營(yíng)者的重視

危機(jī)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是現(xiàn)代企業(yè)管理不容忽視的大問題。對(duì)于這一點(diǎn)已經(jīng)引起越來越多企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的高度重視。危機(jī)對(duì)于任何企業(yè)而言，都是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)的混合體。風(fēng)險(xiǎn)在于他的影響性、破壞性和致命性，如果缺乏正確及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的嚴(yán)重?fù)p失，甚至滅頂之災(zāi)；機(jī)會(huì)也是同步的，企業(yè)可能通過媒體、公關(guān)等手段在內(nèi)的種種正確應(yīng)對(duì)重新升華、提高企業(yè)的形象，喚起消費(fèi)者的更大關(guān)注。

物業(yè)管理企業(yè)也是如此，如果因?qū)馂?zāi)、竊盜、煤氣、自來水泄露等突發(fā)事件，不能采取果斷的應(yīng)對(duì)措施，就會(huì)造成人身傷亡和財(cái)產(chǎn)的損失，失去業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的信任，甚至被業(yè)主炒掉、或者因重大賠償導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)關(guān)系到業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)和安全的管理和服務(wù)，必須把居住和使用安全放在首位。危機(jī)一旦發(fā)生，要迅速及時(shí)的以真誠(chéng)的態(tài)度通過新聞媒體向消費(fèi)者進(jìn)行報(bào)道，并善于利用新聞媒體平息危機(jī)，化解危機(jī)。在危機(jī)處理過程中，要采取果敢、正確的處理危機(jī)措施，特別是以業(yè)主的利益作為第一選擇，以最快的速度弄清真相，遏制危機(jī)的發(fā)展。特別在現(xiàn)代社會(huì)，大眾傳播業(yè)的發(fā)展，信息傳播渠道的多樣化、速度的高速化、范圍的全球化，使企業(yè)危機(jī)情境迅速公開化，成為公眾關(guān)注的售點(diǎn)。正是這些特點(diǎn)，如果企業(yè)稍有不慎或處理危機(jī)不盡完善，即對(duì)企業(yè)形象將造成致命打擊，對(duì)于企業(yè)的生存和發(fā)展將會(huì)帶來不可估量的損失。

十一、職業(yè)經(jīng)理人制度將浮出水面

職工經(jīng)理人是指以經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)為職業(yè)，將所經(jīng)營(yíng)企業(yè)的成功視為自己人生的成功，通過管理企業(yè)來實(shí)現(xiàn)自己人生價(jià)值的專職管理者。職業(yè)經(jīng)理人認(rèn)證制度，是國(guó)家規(guī)范行業(yè)管理，提高職業(yè)經(jīng)理素質(zhì)和整個(gè)行業(yè)水平的一項(xiàng)重要制度。職業(yè)經(jīng)理認(rèn)證制度，在國(guó)外物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)流行幾十年。目前美國(guó)、澳大利亞、韓國(guó)、日本等國(guó)家物業(yè)管理人員都是經(jīng)過一定的考試并取得資格后，才能擔(dān)任管理職務(wù)的，我國(guó)的臺(tái)灣、香港地區(qū)也對(duì)物業(yè)管理人員采取了許可制度。實(shí)踐證明，嚴(yán)格的職業(yè)資格管理，有利于保證物業(yè)管理從業(yè)人員的基本素質(zhì)，有利于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)。

《條例》規(guī)定“從事物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書”。為了加速這一制度實(shí)施，建設(shè)部人事教育司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)中心，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)等聯(lián)合組成代表團(tuán)赴美國(guó)和香港地區(qū)，對(duì)兩地的物業(yè)管理資格制度進(jìn)行了實(shí)地考察，并起草《注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人管理辦法》和《注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理人考試辦法》。相信備受人們關(guān)注的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度很快將浮出水面。隨著我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人制度的實(shí)施，也必將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到加速器的作用。

十二、人才競(jìng)爭(zhēng)將愈來愈激烈

人才是立業(yè)之本，物業(yè)管理企業(yè)人才的多少、人才素質(zhì)的高低是企業(yè)發(fā)展關(guān)鍵所在。人才優(yōu)勢(shì)是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的最重要標(biāo)志，是企業(yè)發(fā)展的重要保障，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，沒有高素質(zhì)的人才作后盾，就不能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。進(jìn)入新世紀(jì)，特別是我國(guó)加入WTO，預(yù)示著新一輪物業(yè)管理人才大戰(zhàn)已經(jīng)開始，特別是近的來大批國(guó)外品牌物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，標(biāo)志著一場(chǎng)全球性的物業(yè)管理人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)打響，這是一場(chǎng)看不見硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。誰擁有人才，誰就在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)，誰擁有人才，誰就擁有物業(yè)管理的未來，對(duì)于這一點(diǎn)人們看得越來越清楚。

面對(duì)激烈的人才競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對(duì)外國(guó)跨國(guó)公司及跨國(guó)公司的人才本地化戰(zhàn)略？如何應(yīng)對(duì)物業(yè)管理人才國(guó)際化的重重危機(jī)？如何打贏世界級(jí)物業(yè)管理人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)？這對(duì)每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都是一場(chǎng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。近年來，物業(yè)管理企業(yè)人才外流的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一些物業(yè)管理企業(yè)不惜以各種優(yōu)惠待遇搶奪人才。這種人才競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)將伴隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。

十三、集團(tuán)化發(fā)展有望取得突破

企業(yè)集團(tuán)是指以產(chǎn)權(quán)為紐帶，以優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品為龍頭，以骨干企業(yè)為核心，把行業(yè)中產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的眾多企業(yè)通過聯(lián)合、重組、并購(gòu)、整合等形式組織在一起，集中人才、技術(shù)、資金、管理等優(yōu)勢(shì)，使其在行業(yè)中形成核心企業(yè)，代表行業(yè)的發(fā)展方向和行業(yè)管理的高水平。

企業(yè)集團(tuán)是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀發(fā)展需要的一種新的經(jīng)濟(jì)組織形式。其突出特點(diǎn)是，通過企業(yè)間的聯(lián)合，不僅可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，而且可以加強(qiáng)企業(yè)間的協(xié)作，有利于集中企業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃效益。特別是可以從根本上解決目前物業(yè)管理行業(yè)存在的多、小、散、差的問題。（“多”是就物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)多；“小”就是企業(yè)規(guī)模小，管理規(guī)模?。弧吧ⅰ本褪羌夹g(shù)力量分散，孤軍小兵困作戰(zhàn)，沒有形成航空母艦；“差”就是綜合實(shí)力差、核心競(jìng)爭(zhēng)力差。）

近些年來，各地組建了一批企業(yè)集團(tuán)，但離實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)還有較大的差距，尤其是目前各地物業(yè)管理行業(yè)組建的企業(yè)集團(tuán)，仍局限于本城市行業(yè)內(nèi)部的組合，還沒有形成一個(gè)跨行業(yè)、跨地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。

令人欣喜的是深圳中航物業(yè)管理公司與深圳南光物業(yè)管理有限公司的整合，組建的深圳市中航物業(yè)管理有限公司；重慶金恒物業(yè)管理有限公司兼并重慶天奇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司屬下的重慶天奇物業(yè)管理有限公司；上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司與上海住房物業(yè)管理有限公司合并，可謂是近年來物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)整合、兼并的典范。

從目前國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展走勢(shì)對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的影響來看，我國(guó)物業(yè)管理在集團(tuán)化發(fā)展有望取得以下方面突破：一是出現(xiàn)跨地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，如深圳某物業(yè)管理品牌公司與上海或北京某品牌物業(yè)管理公司聯(lián)合組建的企業(yè)集團(tuán)；二是出現(xiàn)跨行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，即以某物業(yè)管理品牌企業(yè)為骨干與清潔公司、保安公司、綠化公司等相關(guān)行業(yè)組建的企業(yè)集團(tuán)；三是組建全國(guó)性的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)，即以各地物業(yè)管理骨干企業(yè)為成員形成中國(guó)物業(yè)企業(yè)集團(tuán)。以上三種聯(lián)合形式在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中就會(huì)出現(xiàn)，并加速形成集團(tuán)化發(fā)展的大趨勢(shì)。

十四、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)勢(shì)不可擋

物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個(gè)更高境地重要途徑。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，也是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，提高物業(yè)管理整體水平的加速器。

《條例》明確規(guī)定，“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”?！白≌飿I(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)……?！北M管目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化程度還不高，且在招投標(biāo)中還在存這樣或那樣的問題。但是，隨著《條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》的貫徹，不僅物業(yè)管理招投標(biāo)的項(xiàng)目會(huì)越來越多，成為選聘物業(yè)管理企業(yè)的主導(dǎo)方式，而且物業(yè)管理招投標(biāo)的行為也將得到進(jìn)一步的規(guī)范，公開、公平、公正的物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制很快就會(huì)形成，這種潮流將越來越迅猛，勢(shì)不可當(dāng)。

十五、物業(yè)收費(fèi)按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是維持物業(yè)管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血液，也是涉及業(yè)主切身利益最敏感的問題。新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》在定價(jià)形式方面將《原辦法》的“物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)等不同情況分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，修改為“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”，取消了“政府定價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)”，把物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的定價(jià)權(quán)推向了市場(chǎng)，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于供需見面，加速物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。

2004年初，中物協(xié)出臺(tái)的《普及住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等舊標(biāo)準(zhǔn)》（試行），以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》?！稑?biāo)準(zhǔn)》將作為物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的參照依據(jù)?！稑?biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求的不同情況，設(shè)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)等級(jí)服務(wù)，每個(gè)服務(wù)等級(jí)又從基本要求、房屋管理、共有設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提出具體要求，即提出了管理服務(wù)的菜單，交給業(yè)主進(jìn)行選擇，應(yīng)當(dāng)說這種按質(zhì)論價(jià)、菜單式服務(wù)將成為時(shí)尚。

十六、航空母艦與小舢板進(jìn)入共存時(shí)代

1981年3月，全國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)，到2003年底全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已發(fā)展到2萬余家、從業(yè)人員230萬人。而在這2萬余家企業(yè)中，不僅有管理房屋面積超過千萬平方米的上海陸家嘴、深圳中海、深圳萬科等大的航空母艦，也有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)是管理一兩個(gè)小項(xiàng)目的小舢板。從生物學(xué)的角度看，企業(yè)是有生命的，萬事萬物都有其周期，大企業(yè)有生存發(fā)展的必然性，小企業(yè)也有生存發(fā)展的道理。在一個(gè)行業(yè)中，特別象物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)中，不可能只有大企業(yè)，其他小企業(yè)不存在，大企業(yè)是行業(yè)的臺(tái)柱子、航空母艦；小企業(yè)是行業(yè)的連環(huán)、小