物權法（第九版） 課件 楊立新 第4-6章 所有權-相鄰關系

物權法（第九版）

楊立新著新編21世紀法學系列教材第四章所有權第一節(jié)所有權概述一、所有權的概念和特征（一）所有權的概念所有權，是所有權人依法按照自己的意志，通過對其所有物進行占有、使用、收益和處分等方式，獨占性支配，并排斥他人非法干涉的永久性物權。（二）所有權的特征1.所有權具有完全性2.所有權具有原始物權性3.所有權具有彈力性4.所有權具有永久存續(xù)性第一節(jié)所有權概述二、所有權與所有制的關系及其社會作用（一）所有權與所有制的關系所有制是人類社會存在的基礎，是指生產(chǎn)資料歸誰所有和生產(chǎn)資料在生產(chǎn)過程中如何被具體利用的經(jīng)濟制度。所有權是屬于上層建筑領域中的一項法律制度，所有權首先反映的是人們之間因對物的支配而形成的關系。長久以來，從觀念上總是認為所有制是一種反映社會生產(chǎn)資料歸誰所有、歸誰支配的基本經(jīng)濟制度，所有制的法律表現(xiàn)就是所有權。要在理論上認識所有權與所有制的關系，從立法上要加強對他物權制度的研究和完善。第一節(jié)所有權概述二、所有權與所有制的關系及其社會作用（二）所有權的社會作用1.穩(wěn)定和維護社會經(jīng)濟秩序2.發(fā)揮財產(chǎn)的效用，優(yōu)化資源配置3.促進財富積累第一節(jié)所有權概述三、所有權的權能（一）所有權的積極權能1.占有權能占有權能，是指所有權的權利主體對財產(chǎn)的實際管領和支配的權能，這不是行使所有權的目的，而是所有權人對物進行使用、收益或處分的前提。2.使用權能使用權能，是指所有權人按照物的性能和用途，對物加以利用，以滿足生產(chǎn)、生活需要的權能。第一節(jié)所有權概述三、所有權的權能（一）所有權的積極權能3.收益權能收益權能，是指收取由原物產(chǎn)生出來的新增經(jīng)濟價值的權能。4.處分權能處分權能，是指權利主體對其財產(chǎn)在事實上和法律上處置的權能。第一節(jié)所有權概述三、所有權的權能（二）所有權的消極權能所有權的消極權能，是指所有權人有權排除他人對其所有物進行違背其意志的干涉。其權利表現(xiàn)，就是物權請求權。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（一）所有權取得的概念所有權的取得，是指民事主體根據(jù)一定法律事實獲得某物的所有權，從而在該特定主體與其他人之間發(fā)生以該物為客體的所有權法律關系。所有權的取得，有原始取得和繼受取得兩種方式。（二）原始取得原始取得，也稱為最初取得，是指不以他人已有的所有權和意志為根據(jù)，直接依照法律規(guī)定，通過某種方式或行為取得所有權。原始取得主要有以下幾種方法：1.勞動生產(chǎn)、2.收取孳息、3.國家強制、4.取得無主財產(chǎn)、5、先占、6、添附、7.取得人體變異物。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（三）繼受取得1.繼受取得的概念和方法繼受取得也稱為傳來取得，是指財產(chǎn)所有權人通過某種法律事實，從原所有權人處取得財產(chǎn)所有權。繼受取得主要有以下幾種方式：（1）買賣、（2）互易、（3）贈與、（4）繼承與遺贈。2.繼受取得的所有權轉移原所有權人的所有權何時轉移給繼受人，是所有權繼受取得的重要問題。因為它不僅關系到何時完成所有權轉移，而且關系到標的物意外毀損、滅失的風險責任由誰負擔的問題。對此，《民法典》第208條、第209條和第224條作了明確規(guī)定，動產(chǎn)以交付為繼受取得所有權的標志，不動產(chǎn)以登記為繼受取得所有權的標志。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（四）善意取得1.善意取得的概念善意取得也稱為即時取得，是指在無權處分他人財產(chǎn)的財產(chǎn)占有人不法地將其占有的財產(chǎn)轉讓給第三人后，受讓人如果在取得該財產(chǎn)時出于善意，即依法取得該財產(chǎn)的所有權，原財產(chǎn)所有權人不得要求受讓人返還財產(chǎn)的民法規(guī)則。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（四）善意取得2.善意取得的構成要件（1）受讓人在受讓時不知道轉讓人無處分權即善意。（2）以合理價格有償受讓。（3）轉讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。（4）轉移占有的財產(chǎn)須是法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（四）善意取得3.善意取得的效力具備善意取得的構成要件，即發(fā)生善意取得的法律效力，受讓人即時取得受讓財產(chǎn)的所有權，原所有權人對該財產(chǎn)的所有權歸于消滅，原所有權人不得向善意受讓人請求返還原物。（五）取得時效1.取得時效的概念取得時效，是指民事主體公開、持續(xù)地占有他人財產(chǎn)或者行使某種他物權，經(jīng)過一定的期間，取得該物所有權或者他物權的制度。依據(jù)取得時效取得所有權，為原始取得。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（五）取得時效2.取得時效的特征（1）取得時效是物權法律制度。（2）取得時效的法律后果是取得所有權和他物權。（3）取得時效以時間的延續(xù)為取得物權的必要條件。（4）取得時效的適用范圍以物權取得為限。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（五）取得時效3.取得時效的構成（1）須有為自己取得權利的主觀意思。（2）須有符合條件的占有或權利行使的事實狀態(tài)。（3）須以他人的財產(chǎn)或他人財產(chǎn)的用益為取得權利的客體。（4）占有或權利行使事實狀態(tài)須經(jīng)過一定時間。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅一、所有權的取得（五）取得時效4.取得時效的效力構成取得時效，即發(fā)生占有人取得占有物的所有權，或者用益人取得用益物的用益物權。第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅二、所有權的行使（一）所有權行使的一般規(guī)則所有權的行使，是指物的所有權人依照法律規(guī)定實現(xiàn)其所有權各項權能的行為。物的所有權人既可以自己行使權利，也可以依照法律規(guī)定將所有權的權能轉讓給他人。在許多情況下，所有權人無須借助他人的行為就可以獨立地行使其所有權。（二）《民法典》對行使所有權的具體規(guī)定1.所有權與他物權的關系在所有權上設立他物權之后，這個所有權就是設立了負擔的所有權，稱為受限制的所有權。2.國家所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，任何人不能取得所有權第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅二、所有權的行使（二）《民法典》對行使所有權的具體規(guī)定4.耕地保護5.財產(chǎn)征用第二節(jié)所有權的取得、行使和消滅三、所有權的消滅（一）所有權消滅的概念和種類所有權的消滅，是指因某種法律事實而使財產(chǎn)所有權人喪失其所有權，或者因權利主體的消滅而形成所有權轉移。（二）所有權消滅的原因1.所有權的轉讓2.所有權客體的滅失3.所有權主體的消滅4.拋棄5.所有權被強制消滅第三節(jié)所有權的主要形式一、國家所有權（一）國家所有權的概念和特征國家所有權，是國家對全民所有的財產(chǎn)進行占有、使用、收益和處分的權利。國家所有權的特征體現(xiàn)在以下兩方面：1.國家所有權的權利主體具有統(tǒng)一性和唯一性2.國家所有權的權利客體具有無限廣泛性和專有性第三節(jié)所有權的主要形式一、國家所有權（二）國家所有權的取得1.沒收2.贖買3.積累資金4.稅收5.征收、征用6.罰款和罰金7.依法取得無主財產(chǎn)第三節(jié)所有權的主要形式一、國家所有權（三）國家所有權的內(nèi)容和客體國家財產(chǎn)所有權的內(nèi)容，是指國家對全民所有的財產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權能。國家所有權的客體，按照《民法典》第247條至第254條規(guī)定，包括以下內(nèi)容：1.礦藏、水流、海域、無居民海島和城市的土地2.森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源3.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地4.野生動植物資源、無線電頻譜資源、國家所有的文物5.國防資產(chǎn)和鐵路、公路、電力設施、電信設施、油氣管道等基礎設施第三節(jié)所有權的主要形式一、國家所有權（四）國家所有權的行使1.國家直接行使其所有權的方式2.國家機關、國家舉辦的事業(yè)單位經(jīng)營管理的方式3.國家出資的企業(yè)使用或經(jīng)營某些國有的財產(chǎn)的方式第三節(jié)所有權的主要形式二、集體所有權（一）集體所有權的概念和特征集體所有權，是指勞動群眾集體依法對集體所有財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權利。集體所有權與國家所有權相比較，具有以下法律特征：1.權利主體的廣泛性與多元化2.客體的限定性3.所有權的獨立性4.所有權取得方式的有限性第三節(jié)所有權的主要形式二、集體所有權（二）集體所有權的客體范圍和形式1.集體所有權的客體范圍（1）法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；（2）集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施；（3）集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施；（4）集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。2.集體所有權的形式（1）農(nóng)村集體所有權。（2）城鎮(zhèn)集體所有權。第三節(jié)所有權的主要形式二、集體所有權（三）集體所有權的權能及行使1.集體所有權的權能集體所有權作為所有權的一種類型，具有占有、使用、收益、處分四項權能。2.集體所有權的行使（1）行使農(nóng)民集體所有權時，重大事項依法應當由該集體的村民會議討論決定。（2）對集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的權利行使。（3）集體經(jīng)濟組織成員的撤銷權。（4）集體經(jīng)濟組織成員的監(jiān)督權。第三節(jié)所有權的主要形式三、私人所有權（一）私人所有權的概念及特征私人所有權，是指私人對其所有的財產(chǎn)依法進行占有、使用、收益和處分的權利。我國私人所有權具有以下法律特征：1.私人所有權的主體主要是自然人個人2.私人所有權的客體包括私人的生活資料和生產(chǎn)資料3.私人財產(chǎn)的基本來源是私人的勞動所得和其他合法收入4.私人所有權與其他所有權受到同等法律保護第三節(jié)所有權的主要形式三、私人所有權（二）私人所有權的權能1.私人所有權的權能私人所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。2.私人所有權的客體私人所有權的客體，就是《民法典》第266條規(guī)定的內(nèi)容，即合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)。（三）私人所有權的行使私人行使所有權，表現(xiàn)為在實際生活中自由地使用財產(chǎn)，收取利益，從事法律允許的民事活動，如買賣、租賃、借貸等。第三節(jié)所有權的主要形式三、私人所有權（四）法律對營利法人所有權和社會團體法人、捐助法人所有權的特別規(guī)定1.營利法人所有權《民法典》確認法人對其財產(chǎn)的所有權，禁止任何人非法侵害。2.社會團體法人、捐助法人所有權《民法典》確認社會團體法人、捐助法人對自己的合法財產(chǎn)享有所有權，禁止任何人非法侵害。第五章建筑物區(qū)分所有權第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述一、建筑物區(qū)分所有權的概念和特征（一）建筑物區(qū)分所有權的概念建筑物區(qū)分所有權，是指區(qū)分所有建筑物的業(yè)主對其專有部分享有專有權，對共同使用部分享有共有權，以及相互之間對建筑物的整體享有管理權，構成的復合共有的建筑物所有權。（二）建筑物區(qū)分所有權的特征1.建筑物區(qū)分所有權的客體具有整體性2.建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容具有多樣性3.建筑物區(qū)分所有權的本身具有統(tǒng)一性4.建筑物區(qū)分所有權中的專有權具有主導性第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述二、建筑物區(qū)分所有權的歷史發(fā)展（一）大陸法系國家建筑物區(qū)分所有權的發(fā)展一般認為，建筑物區(qū)分所有權萌芽于羅馬法時期。第一次世界大戰(zhàn)結束后，各國人口迅速增長，并且向城市集中。各國為解決城市的住宅問題并有效利用土地資源，大量興建高層建筑，建筑物區(qū)分所有的問題才凸顯出來，不得不受特別的重視。為了適應新形勢的需要，各國紛紛立法專門規(guī)定建筑物區(qū)分所有權。第二次世界大戰(zhàn)結束后，各國在戰(zhàn)后的經(jīng)濟恢復、重建中得到發(fā)展。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市住宅的需求大量增加，而建筑技術發(fā)展迅速，地價大幅上漲，促進建筑物進一步向空中發(fā)展，同時也向地下空間發(fā)展。正因為這樣，各國興起了關于建筑物區(qū)分所有權的修法和立法運動，以適應社會發(fā)展的需要。第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述二、建筑物區(qū)分所有權的歷史發(fā)展（二）英美法系國家建筑物區(qū)分所有權的發(fā)展在英美法系國家，建筑物區(qū)分所有權被稱為公寓所有權。在英國，很早就存在建筑物區(qū)分所有的情況，到18世紀在英格蘭、蘇格蘭形成了建筑物區(qū)分所有權。1743年，英國成立了最早的業(yè)主協(xié)會，1946年制定了住宅法，并于1980年進行了全面系統(tǒng)的修改，建立了全面的現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權法律制度。從第二次世界大戰(zhàn)以來，美國公寓所有權法得到了全面發(fā)展。1958年美國波多黎各議會制定了《平面所有權法》，開始全面規(guī)范建筑物區(qū)分所有權法律制度，到1969年，全國所有的州都承認了建筑物區(qū)分所有權制度。1977年，聯(lián)邦統(tǒng)一州法委員會制定了統(tǒng)一區(qū)分所有權法，該法現(xiàn)在已被十多個州所采納。同時，美國普遍成立業(yè)主協(xié)會，維護業(yè)主的利益，并制定相關的法律，規(guī)范這些協(xié)會的內(nèi)部、外部關系。第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述三、建筑物區(qū)分所有權的性質（一）建筑物區(qū)分所有權性質的不同觀點一是“復合所有權”說，認為建筑物區(qū)分所有權是一種獨立的所有權形式，不同于共有，是一種復合所有，它不是共有的一種類型。二是“獨立所有權”說，認為建筑物區(qū)分所有權的性質是一種獨立的所有權，既不是單獨所有權，也不是共有，而是介于兩者之間的一種特殊的獨立所有權。三是“共有權”說，這種主張以集團性、共同性為立論基點，將區(qū)分所有建筑物的整體視為由全體業(yè)主所共有，從共同共有的角度來理解和把握區(qū)分所有權。第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述三、建筑物區(qū)分所有權的性質（二）建筑物區(qū)分所有權的性質是復合共有建筑物區(qū)分所有權的性質為復合共有，其理由是：第一，建筑物區(qū)分所有權的客體是一個統(tǒng)一的獨立物，每個業(yè)主的權利都無法離開這個統(tǒng)一的獨立物。第二，建筑物區(qū)分所有權是一個完整的權利，而不是幾個權利的集合，特別是其中的共有權，已經(jīng)把全體業(yè)主統(tǒng)一為一個共有人的整體。第三，建筑物區(qū)分所有權具有不同的權利內(nèi)容，普通的所有權無法包含建筑物區(qū)分所有權，只能作為別種的所有權形式出現(xiàn)，不能作為一個普通所有權的類型。第四，建筑物區(qū)分所有權盡管具有共有的特征，但不是普通共有，而是復合共有。第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述四、建筑物區(qū)分所有法律關系（一）整體的建筑物區(qū)分所有法律關系建筑物區(qū)分所有法律關系，是就一個建筑物的所有問題產(chǎn)生的各個業(yè)主之間形成的法律關系。（二）具體的建筑物區(qū)分所有法律關系1.團體關系建筑物區(qū)分所有的團體關系，是指區(qū)分所有建筑物的全體業(yè)主對該建筑物共有的權利義務關系。2.區(qū)域所有關系區(qū)域所有關系，是指建筑物區(qū)分所有的專有關系，解決的是特定的業(yè)主就其應有部分與他人之間的權利義務關系。第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述四、建筑物區(qū)分所有法律關系（二）具體的建筑物區(qū)分所有法律關系3.相鄰關系相鄰關系，是各業(yè)主因其專有部分相鄰而在其相互之間形成的權利的延伸和限制，沒有區(qū)分所有的專有關系，就不會產(chǎn)生相鄰關系。4.互有關系互有關系，是指業(yè)主之間對建筑物大門、樓梯、走廊、屋頂?shù)裙灿貌糠只ビ械臋嗬x務關系，規(guī)定各業(yè)主共同使用、共同維護的規(guī)則，使各共有人均衡受益。5.業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)之間是合同關系。第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述五、建筑物區(qū)分所有的構成條件（一）建筑物能夠區(qū)分所有1.須是能夠出讓給他人所有的住宅、公寓和寫字樓等房屋2.在結構上能夠區(qū)分為兩個以上獨立的部分3.須區(qū)分的各獨立部分能夠為業(yè)主所專有使用4.除區(qū)域專用部分外還須有共用部分（二）建筑物事實上已經(jīng)被區(qū)分所有第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權概述五、建筑物區(qū)分所有的構成條件（三）區(qū)分所有的形式1.縱切型區(qū)分所有這種形式成立于縱切型區(qū)分所有的建筑物上，指一般連棟式或者雙并式分間所有的建筑物。2.橫切型區(qū)分所有這種形式成立于橫切型區(qū)分所有的建筑物上，指將一棟建筑物作橫的水平分割，使各層分別歸由不同區(qū)分所有者所有的建筑物。3.混合型區(qū)分所有這種形式成立于混合型區(qū)分所有的建筑物上，指上下橫切、左右縱割分套所有的建筑物。第二節(jié)專有權一、專有權的概念和性質建筑物區(qū)分所有權的專有權，是指權利人享有的以區(qū)分所有建筑物的獨立建筑空間為標的物的專有所有權。建筑物區(qū)分所有權的專有權，是具有單獨所有權性質的權利。第二節(jié)專有權二、專有部分專有部分的范圍也就是專有權的標的物，須是建筑物的獨立建筑空間所包括的范圍。第二節(jié)專有權三、專有權人的權利義務專有權的權利義務關系表現(xiàn)為業(yè)主作為專有權人的權利和義務。（一）業(yè)主的權利專有權包括所有權的一切權能，因而業(yè)主對其專有的標的物具有完整的占有、使用、收益、處分的權能。第二節(jié)專有權三、專有權人的權利義務（二）業(yè)主的義務1.不得違反使用目的2.維護建筑物牢固和完整的義務3.不得侵害專有部分中的共有部分4.準許進入的義務5.損害賠償義務第二節(jié)專有權三、專有權人的權利義務（三）相鄰關系業(yè)主作為專有權人，共居一棟建筑物之內(nèi)，相鄰關系是非常重要的權利義務關系，須嚴加規(guī)范，以保持秩序的協(xié)調(diào)和生活的安寧，更好地保護各業(yè)主的合法權益。業(yè)主在行使專有權時，必須明確處理相鄰關系的規(guī)則，使自己的專有權得到適當延伸，或者被適當限制。在必要限度內(nèi)，業(yè)主有權使用其他業(yè)主的專有部分，如為使用、保存或改良專有部分而臨時使用相鄰人的建筑空間；有權要求其他業(yè)主停止不當使用對共同生活環(huán)境造成損害的行為；有權要求其他業(yè)主對共同生活造成損害的危險采取防范措施；當其他業(yè)主采取裝修、改良其專有部分而影響自己的通風、采光、排水等時，有權要求其恢復原狀。與這些權利相適應，每個業(yè)主均應承擔與上述權利對應的義務。第三節(jié)共有權一、共有權概述共有權，是指以區(qū)分所有建筑物的共用部分為標的物，全體業(yè)主共同享有的不可分割的共同共有權。第三節(jié)共有權二、共用部分（一）共有部分的一般范圍（1）建筑物的基本構造部分，例如支柱、屋頂、外墻、地下室等。（2）建筑物的共用部分及其附屬物。（3）建筑物地基的使用權，在法律上歸屬于全體區(qū)分所有建筑物的業(yè)主所有。（4）住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設施、公益性活動場所、圍墻、小區(qū)大門等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防、安保等公用配套設施，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房，除依法應當歸屬于國家或有關法人所有的以外，應當歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。

第三節(jié)共有權二、共用部分（二）法定共有部分和約定共有部分互有的共用部分還分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是性質上屬于業(yè)主共同使用的部分和屬于維持建筑物本身牢固安全與完整的部分，前者如門、廊、電梯等，后者如地基、樓頂、梁柱等。約定共有部分是指業(yè)主之間通過合意約定某些專用部分為共用部分。部分共用、全部共用、法定共用、約定共用的部分分別是部分共有、全部共有、法定共有、約定共有權利的標的物。

第三節(jié)共有權二、共用部分（三）確定的共有部分和不確定的共有部分1.確定的共有部分確定的共有部分，包括建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、其他公共道路、公用設施和物業(yè)服務用房。2.不確定的共有部分不確定的共有部分，是區(qū)分所有的建筑物中對是否是共有，需要予以確定的部分，主要是車位和車庫。第三節(jié)共有權三、業(yè)主的權利義務共有權的權利義務關系，表現(xiàn)為業(yè)主作為共有權人對共用部分所享有的權利和所負擔的義務。（一）權利1.使用權2.收益共享權3.處分權4.物上追及權第三節(jié)共有權三、業(yè)主的權利義務（二）義務1.維護現(xiàn)狀的義務2.不得侵占的義務3.按照共用部分的用途使用的義務4.費用負擔義務第三節(jié)共有權四、共用部分中的專用部分在區(qū)分所有建筑物的共用部分中，有一部分是由業(yè)主專有使用的，這一部分專有使用的權利，就稱為專用使用權。例如，在區(qū)分所有建筑物的共用部分中，地下停車場、供某一個業(yè)主使用的陽臺或者庭院等，可以根據(jù)法律或者業(yè)主之間的共同約定，由一個或者數(shù)個業(yè)主獨占性地專用使用。這種權利稱為專用使用權。第四節(jié)管理權一、管理權概述（一）管理權的概念和特征1.管理權的概念管理權也叫成員權，是區(qū)分所有建筑物的業(yè)主作為整棟建筑物所有權人團體成員之一所享有的權利。2.管理權的特征（1）管理權基于業(yè)主的團體性而產(chǎn)生。（2）管理權與專有權、共有權相并列，處于同等地位。（3）管理權是永續(xù)性的權利。第四節(jié)管理權一、管理權概述（二）管理權的團體形式既然業(yè)主享有管理權，就一定要有一個團體，使管理權有所依附，這就是業(yè)主團體。體現(xiàn)管理權的團體，是區(qū)分所有建筑物的所有權人大會。第四節(jié)管理權二、管理權的內(nèi)容（一）表決權（二）選舉權和被選舉權（三）監(jiān)督權（四）遵守業(yè)主大會決議的義務第四節(jié)管理權三、區(qū)分所有建筑物的管理（一）管理組織依照《民法典》第277條規(guī)定，區(qū)分所有建筑物的管理組織分為兩級：一是業(yè)主大會，二是業(yè)主委員會。（二）管理規(guī)約管理規(guī)約，是業(yè)主大會制定的區(qū)分所有建筑物管理的自治規(guī)則，是業(yè)主為了增進共同利益，確保良好的生活環(huán)境，經(jīng)業(yè)主大會決議的共同遵守事項。第四節(jié)管理權三、區(qū)分所有建筑物的管理（三）管理內(nèi)容1.物的管理第一，維修基金。第二，共有部分的費用及收益。2.人的管理（1）對建筑物不當毀損行為的管理。（2）對建筑物不當使用行為的管理。（3）對生活妨害行為的管理。（4）行政管理機關的管理。第四節(jié)管理權三、區(qū)分所有建筑物的管理（四）物業(yè)管理業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。第六章相鄰關系第一節(jié)相鄰關系概述（一）相鄰關系的概念相鄰關系，是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權或其他物權時，因相互間應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。（二）相鄰關系的性質關于相鄰關系的性質，有兩種不同的意見。一種意見認為相鄰權是獨立的物權。另一種意見認為相鄰權不是一種獨立的物權，而是法律直接規(guī)定產(chǎn)生的所有權的內(nèi)容，其實質是對所有權的延伸和限制。第一節(jié)相鄰關系概述（三）相鄰關系的法律特征1.相鄰關系的主體是相鄰不動產(chǎn)的所有權人、用益人或占有人2.相鄰關系只能基于不動產(chǎn)相鄰