《物業(yè)承接查驗手冊》培訓宣講0226省公開課一等獎全國示范課微課金獎課件

《承接查驗手冊》宣講培訓前期服務部韋國斌年2月1/60序言為規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動指導和監(jiān)督，維護業(yè)主正當權(quán)益，依據(jù)建房[]165號《物業(yè)承接查驗方法》等國家相關(guān)法律法規(guī)要求，并結(jié)合奧園物業(yè)實際情況，制訂本方法。2/60六、承接查驗表單填寫目錄五、承接查驗操作指導及檢驗方法四、承接查驗關(guān)鍵點三、承接查驗工作程序二、承接查驗流程一、承接查驗定義3/60

指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和地產(chǎn)項目企業(yè)按照國家相關(guān)要求和前期物業(yè)服務協(xié)議約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢驗和驗收活動。內(nèi)容包含：資料、房屋本體、道路、公建配套、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀等。一、承接查驗定義4/60規(guī)范各物業(yè)項目對消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備承接查驗確保消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備在協(xié)議期內(nèi)日常運行躲避和降低物業(yè)管理服務中所管理消防系統(tǒng)安全責任和風險取得地產(chǎn)項目企業(yè)、業(yè)主、企業(yè)三贏5/60項目工程部物業(yè)企業(yè)發(fā)出邀請組織驗收資料接管現(xiàn)場接管反饋問題施工整改確認接管與物業(yè)企業(yè)二、承接查驗流程6/60三、承接查驗工作程序7/602.承接查驗方案三、承接查驗工作程序

必要時由奧園物業(yè)前期服務部組織奧園物業(yè)相關(guān)職能部門對《××××項目物業(yè)承接查驗方案》進行評審，各部門針對方案提出專業(yè)評審意見，前期服務部匯總意見后反饋至項目。項目在物業(yè)交付使用前三個月，由地產(chǎn)項目企業(yè)配合物業(yè)企業(yè)編制《××××項目物業(yè)承接查驗方案》，形成書面方案匯報，在方案內(nèi)明確時間節(jié)點安排、項目查驗范圍、查驗方法、查驗人員安排、查驗結(jié)論統(tǒng)計、查驗結(jié)論反饋等內(nèi)容。

《××××項目物業(yè)承接查驗方案》經(jīng)地產(chǎn)項目企業(yè)工程經(jīng)理、項目責任人、工程分管領(lǐng)導同意后報奧園地產(chǎn)負責交樓部門立案。8/603.承接查驗計劃地產(chǎn)項目企業(yè)應在簽署承接查驗協(xié)議前90天發(fā)出承接查驗工作邀請函，如無按時發(fā)出，物業(yè)項目責任人應與房產(chǎn)項目企業(yè)協(xié)商確定驗收時間，依據(jù)工程完成情況，在項目交付前完成驗收，確保雙方驗收計劃按照節(jié)點執(zhí)行；物業(yè)項目依據(jù)地產(chǎn)項目企業(yè)承接查驗計劃上報物業(yè)總企業(yè)前期服務部，方便組織落實承接查。計劃內(nèi)應包含承接查驗后物業(yè)項目簽字權(quán)限名單；

前期介入小組應向地產(chǎn)項目企業(yè)取得工程完工情況說明，依據(jù)工程完成情況和項目施工進度表編寫查驗計劃；三、承接查驗工作程序9/60四、承接查驗工作關(guān)鍵點第一階段：以業(yè)主對交付單位角度進行預驗收（由項目工程部、物業(yè)企業(yè)、施工單位三方對交付區(qū)域進行分戶分項檢驗驗收），關(guān)注整體觀感及功效缺點；第二階段：從物業(yè)后期管理角度進行公共部位、公共設(shè)備設(shè)施進行檢驗和驗收（由物業(yè)企業(yè)負責、項目工程部配合對交付區(qū)域設(shè)備設(shè)施進行檢驗驗收），關(guān)注使用功效和整體觀感。1.工作關(guān)鍵點承接查驗交樓前2個月,分為兩個階段開展查驗10/60（一）建設(shè)工程完工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護等主管部門出具認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門立案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、小區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

四、承接查驗工作關(guān)鍵點2.實施承接查驗物業(yè)，應該具備條件：11/60四、承接查驗工作關(guān)鍵點2.實施承接查驗物業(yè)，應該具備條件：（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功效要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護和管理相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)要求其它條件。12/603.成立驗收小組物業(yè)服務中心在接到項目工程部提出移交申請2個工作日內(nèi)成立“驗收小組”驗收小組編制《新建物業(yè)共用部位接管驗收工作安排》驗收小組依據(jù)《新建》所確定時間節(jié)點進行逐項驗收填寫依據(jù)包含物業(yè)服務中心、前期服務部、項目工程部、客戶服務部、工程管理部新建物業(yè)共用部位移交計劃和完工圖紙、設(shè)備清單等產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料等文件《新建物業(yè)共用部位驗收表》、《小區(qū)公共綠化驗收單》四、承接查驗工作關(guān)鍵點13/60物業(yè)服務中心負責每日搜集匯總驗收不合格項填寫《質(zhì)量缺點整改通知單》驗收小組負責推進質(zhì)量缺點整改工作在要求時限內(nèi)整改完成并交予復驗直至合格確保有足夠時間進行保潔墾荒工作項目工程部認為質(zhì)量缺點整改完成后符合復驗條件，及時通知物業(yè)服務中心進行復驗物業(yè)服務中心、項目工程部雙方簽字蓋章確認，并明確整改時限4.驗收問題整改跟進：四、承接查驗工作關(guān)鍵點14/60驗收合格后，物業(yè)服務中心在3個工作日內(nèi)給項目工程部簽署《驗收經(jīng)過證實書》。當此次所需交接共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及相關(guān)資料全部驗收經(jīng)過后7個工作日內(nèi)，物業(yè)服務中心與項目管理部辦理接管手續(xù)，并簽發(fā)《接管通知》。四、承接查驗工作關(guān)鍵點5.接管驗收交接：15/60A.項目物業(yè)項目現(xiàn)場工程部責任人按《接管物業(yè)需移交資料清單》（模板）編制本項目協(xié)議范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備《接管物業(yè)需移交資料清單》，遞交地產(chǎn)項目企業(yè)；地產(chǎn)項目企業(yè)在承接查驗前120天,應該向物業(yè)企業(yè)移交資料。未能全部移交前款所列資料，地產(chǎn)項目企業(yè)應該列出未移交資料詳細清單并書面承諾補交詳細時限。四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點16/60項目物業(yè)項目現(xiàn)場工程部責任人按地產(chǎn)項目企業(yè)移交清單進行查對;完成資料移交合格后，分別按職責權(quán)限簽字確認。填入《接管物業(yè)移交資料清單》、《共用設(shè)施設(shè)備資料移交清單》和《接管驗收資料遺留問題清單》;對資料遺留問題發(fā)《工作聯(lián)絡(luò)單》督促地產(chǎn)項目企業(yè)整改，各類資料由現(xiàn)場責任人移交物業(yè)項目檔案管理人員組織存檔。B.C.四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點17/60E.項目對地產(chǎn)項目企業(yè)移交資料進行全方面清點和核查，填寫交接清單，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行合格證實文件。

D.如地產(chǎn)項目企業(yè)未能全部移交前款所列資料，項目必須在《物業(yè)承接查驗協(xié)議》中列明《接管物業(yè)未移交資料明細表》，并注明補交詳細時限等要求。四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點18/60

產(chǎn)權(quán)資料：國有土地使用權(quán)證（國土證）建設(shè)用地同意書地界界樁放點匯報修建性詳規(guī)復函建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證產(chǎn)權(quán)資料：項目命名復函小區(qū)總規(guī)劃平面圖項目公安門牌復函建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照房屋產(chǎn)權(quán)清冊配套設(shè)施設(shè)備、管理用房、業(yè)委會用房產(chǎn)權(quán)證實四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點19/60

完工驗收資料：工程完工驗收匯報工程施工許可證施工圖設(shè)計文件審查意見單位工程質(zhì)量綜合驗收文件市政基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)質(zhì)量檢測和功效性試驗資料規(guī)劃驗收、公安消防、環(huán)境保護等部門出具認可文件或者準許使用文件人防完工驗收證實四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點20/60完工驗收資料：施工單位簽署工程質(zhì)量保修書隱蔽工程等完工驗收合格證實。地質(zhì)勘探匯報，沉降觀察統(tǒng)計?！蹲≌|(zhì)量確保書》電梯合格證和使用證實燃氣工程完工驗收合格證實水質(zhì)檢測匯報四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點21/60

供電協(xié)議供水協(xié)議燃氣開通協(xié)議電信協(xié)議有線電視協(xié)議室外管網(wǎng)施工協(xié)議土建總包協(xié)議精裝修總包協(xié)議電梯采購安裝協(xié)議智能化施工協(xié)議園建施工協(xié)議消防施工協(xié)議各施工單位詳細電話及協(xié)議臺賬協(xié)議資料：四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點22/60

完工總建筑平面圖單體建筑完工圖單體結(jié)構(gòu)完工圖消防完工圖給排水完工圖電氣完工圖室外地下管網(wǎng)完工圖停車場施工完工圖園建綠化完工圖智能化完工圖外電施工完工圖戶型平面圖（一戶一圖）戶型水電線路圖完工圖紙資料(藍圖原件)：四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點23/60電梯隨機資料電梯隨機專用工具清單電梯采購協(xié)議、保養(yǎng)協(xié)議、保養(yǎng)計劃、保養(yǎng)統(tǒng)計、合格證、使用登記證變壓器出廠技術(shù)參數(shù)、維護使用說明書變壓器驗收合格證環(huán)網(wǎng)柜維修、使用、安裝說明書環(huán)網(wǎng)柜專用操作工具（絕緣工具）低壓配電柜系統(tǒng)圖、原理圖低壓配電柜維修、使用、安裝說明書低壓配電柜驗收合格證發(fā)電機維修、使用、安裝說明書發(fā)電機試車驗收合格證發(fā)電機專用操作工具門口機、門禁、道閘、監(jiān)控中心各設(shè)備維護使用說明書智能化安防監(jiān)控驗收合格資料防雷測試匯報電氣技術(shù)資料四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點24/60

生活泵控制原理圖、PLC、變頻器、顯示器維護使用說明書各類泵出廠合格證各類泵出廠合格證各類閥門維修使用說明書、合格證消防報警地址碼清單消防主機、聯(lián)動柜使用說明書（包含主機操作、修正密碼）消防報警地址碼清單濕試報警閥維護使用說明書消防泵、噴淋泵控制柜電氣原理圖消防報警系統(tǒng)圖消防給排水資料四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點25/60項目資料接管驗收時輕易遺漏以下資料：項目規(guī)劃設(shè)計總平面圖（紅線圖）項目規(guī)劃報建資料項目用地證實資料項目完工驗收城建檔案資料園林施工圖室外管網(wǎng)圖煤氣施工資料人防驗收資料四、承接查驗工作關(guān)鍵點6.資料承接查驗工作關(guān)鍵點26/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法1.配電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備27/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法2.給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備28/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法3.樓宇及精裝修系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備

29/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法4.空調(diào)暖通系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備30/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法5.消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備31/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法6.電梯與升降系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備32/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法7.安防及弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備33/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法8.人防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備34/609.交付突發(fā)事件應急預案交付應急事件上報交付突發(fā)事件應急情況分類交付工作應急領(lǐng)導小組交付應急處理標準交付應急事件處理政府支持；律師介入；快速反應，果斷處置；誰主管，誰負責；代表談判制；信息上報。接到應急事件信息時項目經(jīng)理15分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場，1小時內(nèi)上報分管領(lǐng)導、應急小組組長、副組長。交付現(xiàn)場群體事件；集體投訴事件；交付現(xiàn)場突發(fā)性事件交付前兩個月成立帶媒體到交付現(xiàn)場采訪；拉橫幅、發(fā)傳單、聚集人群沖擊物業(yè)項目（或交付現(xiàn)場）；交付流程逆走、帶驗房師驗房、銷售列入特殊業(yè)主驗房；停水；停電。35/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法10.房屋本體分類·基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂·頂棚·外墻、門廳·地（樓）面·水泥砂漿面層·樓梯間、走廊、·門窗·樓梯、扶手、護欄·道路·綠化、人造景觀、圍墻·路燈·給排水系統(tǒng)·排水溝、渠、池、污水井、化糞池·垃圾容器、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施·污水處理設(shè)施·機動車（非機動車）停車設(shè)施·休閑娛樂設(shè)施·消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施·其它共用部位共用設(shè)施36/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法10.房屋本體

房屋結(jié)構(gòu)組成⒈基礎(chǔ)⒉墻或柱⒊樓地面（梁板與地面）⒋樓梯⒌屋頂⒍門窗等從屬部分主要部分1、陽臺2、樓梯3、臺階4、雨篷5、坡道6、玻璃幕墻37/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法10.房屋本體

房屋本體保修期限建筑主體結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限50年地基基礎(chǔ)一類建筑100年以上、二類50-100年、三類25-50年屋面防水工程、有防水要求衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年38/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法10.房屋本體

查驗方法1、觀感質(zhì)量2、防水部位查驗及滲漏測試3、變形觀察4、沉降觀察39/60·項目屋面防水等級Ⅰ級Ⅱ級Ⅲ級Ⅳ級建筑物類別尤其主要或?qū)Ψ浪刑厥庖蠼ㄖ饕ㄖ透邔咏ㄖ胀ńㄖ怯谰眯越ㄖ浪畬雍侠硎褂媚晗?5年5年防水層選取材料宜選取合成高分子防水卷材、高聚物改性瀝青防水卷材、金屬板材、合成高分子防水涂料、細石防水混凝土等材料宜選取高聚物改性瀝青防水卷材、金屬板材、合成高分子防水卷材、合成高分子防水涂料、高聚物改性瀝青涂料、細石防水混凝土、平瓦、油氈瓦等材料宜選取三氈四油瀝青防水卷材、高聚物改性瀝青防水卷材、合成高分子防水卷材、金屬板材、高聚物改性瀝青防水涂料、合成高分子防水涂料、細石防水混凝土、平瓦、油氈瓦等材料可選取二氈三油瀝青防水卷材、高聚物改性瀝青防水涂料等材料設(shè)防要求三道或三道以上防水設(shè)防二道防水設(shè)防一道防水設(shè)防一道防水設(shè)防五、承接查驗操作指導及檢驗方法屋面防水等級和設(shè)防要求40/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法房屋裝飾裝修現(xiàn)場查驗內(nèi)容、方法墻面、天花抹灰查驗門與窗查驗吊頂查驗輕質(zhì)隔墻查驗飾面板（磚）查驗幕墻查驗涂飾查驗裱糊、軟包細部查驗地面鋪裝查驗41/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法11.共用設(shè)施·基礎(chǔ)設(shè)施·天臺·公用天線·消防設(shè)施·小區(qū)路燈·綠化·小區(qū)道路·垃圾池（箱）·垃圾轉(zhuǎn)運站·崗亭·電動道閘·車庫·沙井、檢驗井和化糞池·明暗溝·擋土墻、坡·踏步·臺階·水池、水箱·信箱·景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施42/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法11.共用設(shè)施分類·消防設(shè)施·信報箱·娛樂設(shè)施·安防設(shè)施·路燈·宣傳欄室外設(shè)施1、道路2、綠地3、人造景觀水池4、圍墻、擋土墻、坡、踏步、臺階5、大門6、沉沙井、檢驗井和化糞池7、垃圾池（箱）8、垃圾搜集站9、室外停車棚10、保安亭配套設(shè)施43/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法11.公共部位參考標準·門窗、墻體、屋頂及地面完好，無滲漏、積水現(xiàn)象，照明正常，無雜物，管線安裝牢靠，設(shè)備標識清楚·通向避難層防煙樓梯是否在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，人員須經(jīng)避難層方能上下·建筑高度超出100m建筑，應設(shè)避難層，且避難層應設(shè)消防電梯出口·兼作設(shè)備層，設(shè)備管道是否集中布置·有些人員正常活動避難層和架高層凈高不應低于2m。44/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法12.設(shè)備房移交·專變高低壓房查驗·發(fā)電機房查驗·消防中心查驗·生活、消防泵房查驗·電梯機房查驗·空調(diào)機房查驗·電表房查驗·水表房查驗·風機房查驗·污水泵房查驗45/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法12.設(shè)備房移交查驗·成立三方查驗小組·準備運行值班人員，編制運行值班班次·資料準備，熟悉圖紙和資料、印制承接查驗表格及運行表格·工具和儀器儀表·制訂現(xiàn)場查驗工作計劃，安排查驗工作進度前期準備46/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法12.設(shè)備房移交查驗專變高低壓房查驗高低壓配電柜干式變壓器直流屏47/60五、承接查驗操作指導及檢驗方法12.設(shè)備房移交查驗發(fā)電機房查驗·發(fā)電機開啟測試·氣體滅火系統(tǒng)檢驗·儲油箱檢驗·氣體滅火報警系統(tǒng)檢驗·消防系統(tǒng)檢驗·防爆燈具檢驗·煙濾水箱檢驗·開啟電池檢驗48/60五、承接查驗操作指導及檢