玉林商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改PAGE目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分總論 11.1項(xiàng)目名稱 11.2編制依據(jù) 11.3主要研究目的與內(nèi)容 11.4項(xiàng)目主要結(jié)論及建議 2第二部分玉林宏觀經(jīng)濟(jì) 42.1玉林市城市概況 42.2玉林市城市發(fā)展規(guī)劃 72.3玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 9第三部分玉林市土地市場(chǎng)概況 113.1玉林市歷年土地市場(chǎng)概況 113.2 玉林市2008年土地市場(chǎng)成交情況 113.3玉林市2009年上半年土地市場(chǎng)交易情況 12第四部分玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 154.1玉林市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 154.2玉林市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 16第五部分玉林市商貿(mào)及物流市場(chǎng)概況 185.1玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)概況 185.2玉林市主要專業(yè)市場(chǎng)概況 205.3玉林商貿(mào)物流市場(chǎng)前景分析 23第六部分項(xiàng)目地塊分析 266.1項(xiàng)目區(qū)位 266.2項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施 266.3項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 276.4項(xiàng)目區(qū)位綜合評(píng)價(jià) 28第七部分項(xiàng)目定位分析 297.1 項(xiàng)目SWOT分析 297.2大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 307.3 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位研究 337.4 項(xiàng)目定位建議 357.5 項(xiàng)目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 36第八部分項(xiàng)目投資預(yù)算分析 408.1評(píng)估方法說明 408.2項(xiàng)目地塊評(píng)分 408.3目前地塊的價(jià)格預(yù)測(cè) 438.4項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議 438.5項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) 44第九部分項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案 469.1方案一：自行投資開發(fā)運(yùn)作 469.2方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作 469.3方案三：合作開發(fā) 47第十部分項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測(cè)算及資金籌措 4810.1方案一投資成本測(cè)算 4810.2方案二投資成本測(cè)算 5110.3方案三投資成本測(cè)算 5110.4各方案投資成本統(tǒng)計(jì)匯總 5110.5小結(jié) 52第十一部分經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 5311.1方案一經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 5311.2方案二經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 5911.3方案三經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 59第十二部分方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定及綜合評(píng)價(jià) 60第一部分總論1.1項(xiàng)目名稱玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目1.2編制依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估辦法與參數(shù)》（第三版）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》《2008年玉林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》《玉林市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》2008年玉林房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，玉林市規(guī)劃局、國(guó)土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。項(xiàng)目實(shí)地考察和周邊樓盤調(diào)研1.3主要研究目的與內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價(jià)值，開發(fā)何種項(xiàng)目以及如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，供集團(tuán)公司進(jìn)行投資決策。項(xiàng)目論證主要內(nèi)容包括：玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、玉林市城市發(fā)展定位與產(chǎn)業(yè)政策研究、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值研究、項(xiàng)目投資潛力分析、項(xiàng)目發(fā)展定位、項(xiàng)目運(yùn)作方案、投資效益測(cè)算以及投資風(fēng)險(xiǎn)分析。1.4項(xiàng)目主要結(jié)論及建議根據(jù)對(duì)玉林南二環(huán)2000畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議：1．項(xiàng)目地塊目前位于城市南面較偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢(shì)不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團(tuán)對(duì)玉港高速公路至玉林的鏈接一級(jí)公路的建設(shè)，未來的整個(gè)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。2．項(xiàng)目地塊面積較大，項(xiàng)目順利建設(shè)，將成為玉林未來5—10年內(nèi)規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最為豐富的一個(gè)綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，這對(duì)于玉林的城市運(yùn)營(yíng)建設(shè)以及集團(tuán)公司在玉林的發(fā)展戰(zhàn)略起到標(biāo)桿作用。3．項(xiàng)目土地投資回報(bào)高，初步測(cè)算直接土地投資收益可達(dá)5.18億元，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，收益更高。4.項(xiàng)目采取不同運(yùn)作方式，收益與風(fēng)險(xiǎn)各有差異，集團(tuán)需慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上回避風(fēng)險(xiǎn)。5．玉林市政府2008年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實(shí)的問題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將成為“玉林義烏小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。第二部分玉林宏觀經(jīng)濟(jì)2.1玉林市城市概況2.1.1玉林地理位置概述一個(gè)處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市玉林玉林泛珠三角區(qū)泛北部灣項(xiàng)目所在城市——玉林，廣西的桂東門戶，嶺南都會(huì)，泛北部灣中小企業(yè)名城?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積12838平方公里，總?cè)丝?41萬人。全市有華僑100多萬人，是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。玉林市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利快捷。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對(duì)接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)城市，處于多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。以玉林為中心，半徑200公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近5000萬。國(guó)道324線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)玉林至廣州高速公路、洛湛鐵路（玉林段）編織以玉林城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以玉林城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。2.1.2玉林資源與商貿(mào)概況玉林市物產(chǎn)景觀豐富，商貿(mào)發(fā)達(dá)繁榮。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲(chǔ)量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲(chǔ)量也比較豐富。玉林屬于典型的亞熱帶季風(fēng)氣候，是糧食、水果、禽畜重要生產(chǎn)基地，容縣沙田柚原產(chǎn)地，全國(guó)著名的“荔枝之鄉(xiāng)”、“桂圓之鄉(xiāng)”、“三黃雞之鄉(xiāng)”、“沙田柚之鄉(xiāng)”。玉林旅游資源豐富，被譽(yù)為“天然南國(guó)園林”，是“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”，有大容山國(guó)家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等120多處名勝古跡。旖旎的南國(guó)山水風(fēng)光，奇特的古今建筑，特色的風(fēng)味小吃，商品交易市場(chǎng)健全發(fā)達(dá)，現(xiàn)代物流服務(wù)經(jīng)營(yíng)體系完備，擁有全國(guó)有名的中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等，商貿(mào)流通輻射各省（市）區(qū)，“嶺南都會(huì)”煥發(fā)出新的活力與魅力，是區(qū)域性商貿(mào)物流中心。2.1.3玉林市投資環(huán)境玉林市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展，“一站式”服務(wù)機(jī)制初步形成。電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地”。玉柴機(jī)器、三環(huán)陶瓷成為“中國(guó)名牌產(chǎn)品”、“國(guó)家免檢產(chǎn)品”，玉林制藥已被認(rèn)定為中華老字號(hào)品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國(guó)美電器、北京華聯(lián)超市、南城百貨超市等紛紛落戶玉林；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長(zhǎng)。中小企業(yè)商機(jī)博覽會(huì)（中國(guó)·玉林）、海峽兩岸（廣西玉林）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)架構(gòu)開放合作平臺(tái)，特別是在積極推進(jìn)中國(guó)－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作新格局的實(shí)施中，玉林市被納入北部灣（廣西）經(jīng)濟(jì)區(qū)“4+2”合作區(qū)域。玉林市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。小結(jié)：玉林城市發(fā)展?fàn)顩r良好，充分發(fā)揮桂東門戶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把握多區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作中帶來的發(fā)展機(jī)遇。工商業(yè)發(fā)展成熟，擁有中藥材市場(chǎng)、工業(yè)品服裝市場(chǎng)等全國(guó)有名的專業(yè)市場(chǎng)，形成了區(qū)域性商貿(mào)物流中心。投資環(huán)境良好，形成機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)集群?？傮w而言，玉林城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎(chǔ)。2.2玉林市城市發(fā)展規(guī)劃《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》城市規(guī)劃性質(zhì)國(guó)家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。城市規(guī)劃區(qū)《規(guī)劃》的具體范圍包括：玉州區(qū)的玉城、南江、名山、城西、城北五個(gè)街道辦事處以及茂林、仁東、仁厚和大塘4鎮(zhèn)；福綿管理區(qū)的福綿鎮(zhèn)和新橋鎮(zhèn)；陸川縣的珊羅鎮(zhèn)，以及馬坡鎮(zhèn)的靖西、靖東、珠砂、新山、東西等5個(gè)行政村和馬坡林場(chǎng)，玉林城市規(guī)劃區(qū)總用地面積約為740平方公里。城市空間主要發(fā)展方向東擴(kuò)：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域?yàn)榻蠀^(qū)和城南區(qū)。規(guī)劃期限和城市規(guī)模玉林中心城區(qū)人口規(guī)模：至2012年為80萬人；至2020年為95萬人。玉林中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至2012年為80平方公里，至2020年為98平方公里。圖2—1玉林市城市總體規(guī)劃小結(jié)：《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》指出了玉林市在今后的十二年的城市定位、建設(shè)重點(diǎn)以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為玉林新中心板塊，未來該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會(huì)保持較快發(fā)展的趨勢(shì)。2.3玉林市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2.3.12008年玉林市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)顯示，2008年玉林市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值605.92億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.9%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù)5年保持在兩位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值150.53億元，同比增長(zhǎng)5.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值231.29億元，同比增長(zhǎng)15.2%，其中，工業(yè)增加值202.68億元，增長(zhǎng)15.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值224.10億元，同比增長(zhǎng)15.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為24.8%，比上年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為38.2%，比上年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為37.0%，比上年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，2008年全市人均生產(chǎn)總值超過10000元，達(dá)10770元，比上年增長(zhǎng)11.8%。2.3.2固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)概況全社會(huì)固定資產(chǎn)投資290.69億元，增長(zhǎng)26.0%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額242.58億元，增長(zhǎng)28.3%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資47.68億元，增長(zhǎng)16.4%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，基本建設(shè)投資140.97億元，增長(zhǎng)24.3%，更新改造投資53.07億元，增長(zhǎng)62.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資35.99億元，增長(zhǎng)26.0%。商品房銷售面積137.41萬平方米，增長(zhǎng)1.0%，商品房銷售額26.54億元，下降0.5%。2.3.3社會(huì)消費(fèi)品零售概況社會(huì)消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)219.51億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅比去年提高4.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)6年達(dá)兩位數(shù)增長(zhǎng)速度。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)142.91億元，同比增長(zhǎng)23.9%，縣以下消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)76.61億元，同比增長(zhǎng)22.9%。分經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額17.56億元，增長(zhǎng)22.4%；集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額14.48億元，增長(zhǎng)20.0%；股份制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額8.90億元，增長(zhǎng)55.4%；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額19.50億元，增長(zhǎng)23.1%；個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額153.37億元，增長(zhǎng)22.4%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額分別實(shí)現(xiàn)189.06億元、26.63億元，分別增長(zhǎng)23.3%與21.9%。全市非公有制經(jīng)濟(jì)零售額實(shí)現(xiàn)187.48億元，增長(zhǎng)24.5%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為85.4%，其中個(gè)體經(jīng)濟(jì)零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售額的比重為69.9%。2.3.4人均可支配收入概況城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資21312元，比上年增長(zhǎng)12.2%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14156元，同比增長(zhǎng)16.0%；農(nóng)民人均純收入4123元，比上年增加587元，增長(zhǎng)16.6%。小結(jié)：2008年玉林市經(jīng)濟(jì)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，GDP達(dá)到了605.92億元，2008年全市人均生產(chǎn)總值超過10000元，達(dá)10770元。根據(jù)玉林市“十一五”規(guī)劃，至2010年玉林GDP約為630億元，人均GDP達(dá)到10000元的目標(biāo)，可以看出玉林市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，表明玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，這有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。第三部分玉林市土地市場(chǎng)概況3.1玉林市歷年土地市場(chǎng)概況近三年來，政府土地掛牌出讓土地面積不斷加大，2008年土地出讓面積達(dá)到2335.7畝，是2006掛牌出讓土地面積的3倍，說明玉林市城市建設(shè)一直保持快速發(fā)展的勢(shì)態(tài)。經(jīng)過2007年玉林房地產(chǎn)迅速發(fā)展后，2008年土地供應(yīng)宗數(shù)雖然與2007年基本持平，但出讓面積有所上升，漲幅在30%以上。如表3—1所示：表3—12006—2008年玉林市土地掛牌出讓土地情況年份出讓量（宗）出讓面積（畝）出讓金額（萬元）平均出讓單價(jià)（萬元/畝）20068691.46441052.55359.372007251737.11106832.2661.52008252335.679210677051.94資料來源：玉林市國(guó)土局注：圖上列舉的2008年土地情況為已獲知的成交情況，未包含不了解的其它成交情況。2008年出讓土地面積大，超過50畝土地供應(yīng)多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價(jià)與2007年相比下降?？傮w而言，玉林市工業(yè)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展，拉動(dòng)了玉林市整個(gè)城市建設(shè)土地需求，土地出讓價(jià)格較高。玉林市2008年土地市場(chǎng)成交情況2008年1-11月份玉林土地出讓/掛牌宗數(shù)以城東區(qū)居多有11宗，其次為江南9宗；城西與城北區(qū)共有5宗，在土地出讓面積方面，由于城東區(qū)所出讓的土地面積多數(shù)為超過50畝，該區(qū)域出讓的土地面積占總量的66%。隨著玉林市政府大樓落成以及奧園康城強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，城東區(qū)附近土地價(jià)格隨之上漲，在2008年的土地出讓單價(jià)格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價(jià)格最高。如表3—2所示。表3—22008年玉林1—11月土地出讓情況區(qū)域市中心占比江南占比城東占比城西占比城北占比合計(jì)出讓宗數(shù)--936%1144%28%312%25出讓面積（畝）--584.128%1352.359266%32.492%86.734%2055.6792出讓總價(jià)（萬元）--2827826%7376169%10651%36663%106770出讓單價(jià)（畝/萬元）--48.4-54.5-32.8-42.3--可以看出，玉林市“東擴(kuò)南拓”的城市發(fā)展格局在逐步推進(jìn)，玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)將以城東區(qū)、江南區(qū)為投資建設(shè)熱點(diǎn)。3.3玉林市2009年上半年土地市場(chǎng)交易情況2009年上半年，玉林市總共掛牌11宗土地，其中4宗是工業(yè)用地，土地均價(jià)較低，范圍從11.21萬至14.02萬；5宗可用做城鎮(zhèn)住宅用地，土地均價(jià)范圍為63.34萬元至80萬元，其中江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)的一塊土地可用做商服用地，即可做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之用，其余兩塊用地為教育用地和加油站用地。土地位置總面積（畝）土地用途起始價(jià)（萬元）掛牌起始時(shí)間單畝地價(jià)（萬元/畝）玉林市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè)23.56工業(yè)用地26409.1.16-09.1.1911.21玉林市玉柴工業(yè)園,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四約21.00畝批發(fā)零售用地加油站用地——09.3.24-09.4.2——玉林市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面38.27工業(yè)用地44009.4.13-09.4.2211.5玉林市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè)39.23商服用地城鎮(zhèn)住宅用地314009.4.17-09.4.2780.04玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五87城鎮(zhèn)住宅用地853709.6.1-09.6.1267.22玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六40商服用地城鎮(zhèn)住宅用地09.6.1-6.12玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三23.5科教用地1003309.7.6-7.1563.34玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九36.2商服用地城鎮(zhèn)住宅用地09.7.6-09.7.15玉林市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十98.7城鎮(zhèn)住宅用地2009.7.6-09.7.15玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一34.6工業(yè)用地4852009.7.7-09.7.1614.02玉林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二40.1工業(yè)用地56009.7.7-09.7.1613.97從總體上說，1-3月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機(jī)的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌；4-6月份，受全國(guó)樓市普遍回暖以及玉林市政府公布《玉林市城市總體規(guī)劃（2008—2020）》的影響，玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，玉林市土地拍賣量逐步增加。上半年玉林市平均土地掛牌價(jià)為37.33萬元/畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價(jià)格下降幅度較大，出讓的5宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，均價(jià)達(dá)到了67萬元/畝，這反映了玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖在拉動(dòng)土地市場(chǎng)的需求。江南片區(qū)僅有一宗土地拍賣，為作商服用地及城鎮(zhèn)住宅用地，規(guī)劃建筑一至二層均須設(shè)置農(nóng)貿(mào)超市，受2008年江南區(qū)各大樓盤去化量較低的影響，2009年上半年在售物業(yè)均為2008年的剩余量，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)和房地產(chǎn)商投資的積極性考慮，上半年政府減少江南區(qū)的土地出讓，將更多投資集中在城東區(qū)，其他片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在二級(jí)市場(chǎng)，土地競(jìng)拍最終價(jià)格一般是掛牌價(jià)的100萬元左右。目前玉林經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地拍賣價(jià)已達(dá)100萬元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價(jià)為93萬元每畝。根據(jù)與玉林土地規(guī)劃部門的了解，本項(xiàng)目周邊地塊土地拍價(jià)估計(jì)要到60萬元/畝左右。第四部分玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀4.1玉林市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析受金融危機(jī)與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的雙重影響，2008年玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)減少，新推出的項(xiàng)目也相對(duì)2007年減少，房屋的去化量同比相對(duì)下降，具體情況如下：1.商品房住宅情況2008年玉林城區(qū)全年住宅供應(yīng)量約為50萬平米，與07年的73萬平米相比降幅較大，降幅約為32%；去化量約為31萬平米，去化率為62%，同比下降了23%；城區(qū)住宅價(jià)格約為2300元/平米，銷售均價(jià)同比07年有所上升；后續(xù)存量（在售項(xiàng)目推售部分剩余量和未推售部分之和）約為83萬平米。所推售的物業(yè)中，多層最多，占所有物業(yè)量的40.93%；小高層、高層兩種物業(yè)量基本持平。表4-12008年玉林城區(qū)住宅供應(yīng)表項(xiàng)目江南城東中心城北城西面積占比面積占比面積占比面積占比面積占比多層7010045.89%4300029.25%3550024.76%--57000100%小高層5792837.92%4900033.33%3430023.92%高層2268014.85%5500041.98%6100042.55%公寓20531.34%--125708.77%2200100%--總計(jì)15276130.04%14700029.26%14337028.54%22000.44%5700011.35%注：未統(tǒng)計(jì)天地樓及公務(wù)員小區(qū)各板塊供應(yīng)中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的30.04%，主要為麗景花園與盛世江南兩個(gè)項(xiàng)目。其次為城東與中心區(qū)域。而城北與城西區(qū)域，由于政府相關(guān)政策及硬件配套跟進(jìn)較慢，市場(chǎng)開發(fā)程度進(jìn)程放緩。2.商業(yè)市場(chǎng)情況2008年全年商業(yè)市場(chǎng)受市場(chǎng)的規(guī)范以及相關(guān)政策影響，全年供求都較為冷淡，全年供應(yīng)量約為5萬平米，去化量約為2.7萬平米，后期存量約為7.8萬平米,銷售率約為54%,銷售價(jià)格約為1.5萬元/平米。3.天地樓市場(chǎng)情況2008年沒有堆出新的天地樓項(xiàng)目,在售天地樓主要為以前剩余量，08年全年供應(yīng)量約為2萬平米，去化量約為1.3萬平米,后期存量約為0.7萬平米,銷售率約為65%,銷售均價(jià)約為3700元/平米。4、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)情況2008年玉林市場(chǎng)無經(jīng)濟(jì)適用房推出，從相關(guān)渠道了解，玉林市目前有少量廉租房已開始動(dòng)工，但對(duì)玉林整體的商品房銷售市場(chǎng)影響不大。小結(jié)：從2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況來看，整個(gè)玉林樓市去化量下降，這是造成2009年初玉林房地產(chǎn)集中對(duì)2008年剩余量消化的主要原因。玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)還是商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，天地樓和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較低。4.2玉林市2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，玉林市居民的購(gòu)買能力與購(gòu)買欲望受到限制，市場(chǎng)去化量有所下降，具體情況如下：1．城區(qū)住宅銷售量分析08年1-12月份的整體市場(chǎng)銷售率為62%，與07年的85%相比，降低了23個(gè)百分點(diǎn)，銷售狀況有所下滑。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的53.19%，小高層占30.42%。但受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，總銷售量與07年相比整體下降。表4-2玉林市物業(yè)銷售情況項(xiàng)目江南城東中心城北城西面積占比面積占比面積占比面積占比面積占比多層4913058.29%2700034.07%3232036.20%--55550100%小高層3515041.71%3300041.64%2565028.73%高層--1925024.29%3130035.06%總計(jì)8428027.33%8125025.70%8927028.95%--5555018.02%2．商業(yè)部分銷售量分析08年玉林城區(qū)3個(gè)項(xiàng)目有新的商務(wù)物業(yè)推出，其它項(xiàng)目基本為消化07年的剩余量。市場(chǎng)上有推售的項(xiàng)目有華商國(guó)際香港城、財(cái)富100、金谷廣場(chǎng)、鉆石旺角與嶺南都會(huì)5個(gè)項(xiàng)目，推出量與在總市場(chǎng)物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場(chǎng)銷售率達(dá)到75%以上。由于受金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者市場(chǎng)的預(yù)期降低，對(duì)物業(yè)的消費(fèi)保持觀望和謹(jǐn)慎購(gòu)買的狀態(tài)，2008未銷售完的物業(yè)基本留在2009年初消化，這是2009上半年玉林樓市回暖緩慢的主要因素之一，而玉林的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還在穩(wěn)定的上升增長(zhǎng)階段，因此整體市場(chǎng)的需求量會(huì)逐步增加，并且隨著城市建設(shè)發(fā)展，住宅和其他商業(yè)物業(yè)的需求也將會(huì)繼續(xù)保持增大，雖然2008年經(jīng)過了一些經(jīng)濟(jì)層面上負(fù)面的影響，但是玉林作為一個(gè)大型的二級(jí)城市，將會(huì)保持良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，09年全年的房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)將會(huì)打破100萬平方米的業(yè)績(jī)。第五部分玉林市商貿(mào)及物流市場(chǎng)概況5.1玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)概況目前，玉林有集貿(mào)市場(chǎng)230多個(gè)，形成了工業(yè)品服裝市場(chǎng)、中藥材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、汽車市場(chǎng)、摩托車市場(chǎng)、電腦電器市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)等大中型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為華南地區(qū)重要的商品集散地。憑借其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，玉林市提出傾力打造全國(guó)中小企業(yè)名城的目標(biāo)，以中小企業(yè)為依托，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、水泥陶瓷、健康、服裝皮革等四大特色產(chǎn)業(yè)集群，從而走出一條獨(dú)具玉林特色的發(fā)展道路。從上世紀(jì)80年代中期開始，玉林的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，玉林中小企業(yè)，是玉林重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。玉林市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實(shí)施培育中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略。近年來，玉林市立足于原有的中小企業(yè)基礎(chǔ)，從一批支柱產(chǎn)業(yè)中篩選出五大比較優(yōu)勢(shì)明顯、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群加以重點(diǎn)培育扶持。機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群。支持全國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)企業(yè)玉柴機(jī)器集團(tuán)有限公司做大做強(qiáng)，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā)展，培育機(jī)械產(chǎn)業(yè)群落。健康產(chǎn)業(yè)集群。充分發(fā)揮玉林制藥傳統(tǒng)品牌優(yōu)勢(shì)和南方最大中藥材市場(chǎng)的拉動(dòng)作用，推進(jìn)中藥產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)；同時(shí)大力發(fā)展以黑五類集團(tuán)和北京燕京集團(tuán)、新加坡旺旺集團(tuán)等在玉林投資項(xiàng)目為龍頭的食品加工業(yè)，培育健康產(chǎn)業(yè)群落。水泥陶瓷產(chǎn)業(yè)集群。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團(tuán)所辦的興業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團(tuán)為龍頭，全面整合上下游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。服裝皮革產(chǎn)業(yè)集群。發(fā)揮“世界褲子之都”福綿管理區(qū)的群體優(yōu)勢(shì)和中國(guó)最大的豬皮皮革供應(yīng)商富英制革有限公司等重點(diǎn)企業(yè)的帶動(dòng)作用，以創(chuàng)品牌、上規(guī)模為目標(biāo)，培育服裝皮革產(chǎn)業(yè)群落。電子信息產(chǎn)業(yè)集群。近年來，玉林市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開展招商引資，主動(dòng)吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，一批電子產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼落戶玉林市，為培育、壯大玉林市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中飛來的“金鳳凰”。該產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)，從小規(guī)模向大規(guī)模轉(zhuǎn)變；由半成品向成品生產(chǎn)方向發(fā)展，產(chǎn)品囊括各類彩電顯示器和高壓包、高頻頭、傳真機(jī)等高中低檔四五十種；由單一企業(yè)向集群產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一家大的電子企業(yè)往往能引來七八個(gè)配套企業(yè)進(jìn)來甚至是數(shù)十個(gè)，呈幾何級(jí)數(shù)放大效應(yīng)。目前，玉林已成為全國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)基地、全國(guó)最大的日用陶瓷生產(chǎn)出口基地之一、國(guó)家級(jí)的建材生產(chǎn)出口基地、陶瓷工業(yè)基地、皮革服裝基地和食品加工基地。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等8大類中小企業(yè)1.3萬多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的98%以上，有個(gè)體私營(yíng)企業(yè)10萬多家(戶)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重63%以上，中小企業(yè)已成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍”。其中，五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重超過80%。5.2玉林市主要專業(yè)市場(chǎng)概況（一）玉林工業(yè)品市場(chǎng)玉林市工業(yè)品市場(chǎng)坐落于最繁華的玉林市商業(yè)大道——人民路中段，屬?gòu)V西規(guī)模最大的專業(yè)市場(chǎng)，于一九九四年九月動(dòng)工興建，一九九五年六月建成投入使用。該市場(chǎng)由港商投資建設(shè)，第一期工程占地160畝，其中主體市場(chǎng)60畝，鋪面式市場(chǎng)100畝，總投資1.5億元，建筑面積約20萬平方米，主體市場(chǎng)攤位近7000個(gè)，外圍鋪面門店800多間。經(jīng)過多年培育和發(fā)展，目前市場(chǎng)已發(fā)展為占地300多畝，商鋪門店2000多間，有經(jīng)營(yíng)戶8000多戶，從業(yè)人員40000多人。市場(chǎng)功能齊全，管理規(guī)范，服務(wù)周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達(dá)5—6萬人次；主要經(jīng)營(yíng)品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等20多個(gè)大類11000多個(gè)品種，入駐市場(chǎng)共有138個(gè)知名品牌，為市場(chǎng)的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻射廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等20多個(gè)省、市（直轄市）；形成了龐大的流通交易市場(chǎng)群體和廣泛的名企品牌效應(yīng)。商品年成交額約18億元，年上交利稅約3000萬元，成為玉林經(jīng)濟(jì)的重要支撐之一，成為廣西小商品批發(fā)中心。在工業(yè)品市場(chǎng)的輻謝、帶動(dòng)下，工業(yè)品市場(chǎng)的概念得到延伸，周邊相繼建成了機(jī)電五金市場(chǎng)、電腦城、新民商行、太陽商城、陶瓷商行、運(yùn)美貨運(yùn)市場(chǎng)、新民菜市場(chǎng)和田豐菜市場(chǎng)等，形成了玉林市大市場(chǎng)群。（二）玉林中藥材市場(chǎng)玉林市中藥材市場(chǎng)是全國(guó)首批獲批準(zhǔn)開辦的、也是廣西唯一的中藥材專業(yè)市場(chǎng)。位于玉林市中秀路，距離玉林火車站800米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場(chǎng)占面積17500平方米，于1988年12月建成并投入使用，總投資800多萬元，共有門店812間，是“全國(guó)文明市場(chǎng)”。中藥材專業(yè)市場(chǎng)是獲國(guó)家衛(wèi)生部、國(guó)家中醫(yī)藥局、國(guó)家醫(yī)藥局、國(guó)家工商局批準(zhǔn)開辦的市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有：銀行、車隊(duì)、郵電、停車場(chǎng)、曬藥場(chǎng)、裝卸隊(duì)、倉(cāng)庫(kù)保管、信息中心、藥材培訓(xùn)中心、藥材監(jiān)督檢驗(yàn)所、飲食、住宿。中藥材專業(yè)市場(chǎng)是我國(guó)西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場(chǎng)，市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)24個(gè)省（區(qū)）、32個(gè)市建立了經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)系，藥材購(gòu)銷輻射全國(guó)，轉(zhuǎn)口遠(yuǎn)銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場(chǎng)形成購(gòu)銷網(wǎng)絡(luò)。目前，市場(chǎng)內(nèi)共有經(jīng)營(yíng)戶809戶，從業(yè)人員3000多人，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)900多種，市場(chǎng)年成交額5億元，年創(chuàng)稅1000多萬元。（三）玉林建材市場(chǎng)玉林市建筑材料市場(chǎng)于一九九六年元月二十五日開業(yè)，位于玉林市外環(huán)北路中段，東距玉林客運(yùn)中心1000米，西距玉桂路口500米，交通運(yùn)輸便利。市場(chǎng)占地146畝，建筑面積18668平方米，共有鋪面520多間。該市場(chǎng)通道寬暢，大小貨車２４小時(shí)可以裝卸貨物。市場(chǎng)設(shè)有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個(gè)體戶160戶，企業(yè)20家，私營(yíng)企業(yè)５戶。產(chǎn)品來自廣東、福建、江浙等省及廣西各地。日客流量2000多人，市場(chǎng)月成交額達(dá)33000多萬元，每年向國(guó)家上繳380萬多的稅款，市場(chǎng)還設(shè)有治安保衛(wèi)、倉(cāng)儲(chǔ)保管、金融、通訊、運(yùn)輸、裝卸等的配套服務(wù)設(shè)施。（四）玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)玉林市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)于1995年12月31日竣工開業(yè)。市場(chǎng)位于玉林市城區(qū)外環(huán)南路、玉林火車站貨臺(tái)對(duì)面，交通便利。市場(chǎng)占地100畝，建筑面積20000平方米，總投資3000萬元，分為商住式門店和主體市、簡(jiǎn)易市場(chǎng)三部分。有市場(chǎng)固定門店場(chǎng)500多間，倉(cāng)儲(chǔ)3500平方米，外省及區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶1000多戶。經(jīng)營(yíng)來自全國(guó)各地的糧食、蔬菜和水果等種類，是廣西大型的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、銀行、郵電、保安等管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，并根據(jù)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)設(shè)置了停車場(chǎng)、地磅、倉(cāng)儲(chǔ)、水電、住宿等服務(wù)設(shè)施。目前市場(chǎng)商品齊全，交易活躍，每日人流量達(dá)到2萬多人，年成交額5億多元，為國(guó)家創(chuàng)稅費(fèi)約300多萬元。（五）玉林市新城副食品專業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)介玉林市新城副食品專業(yè)市場(chǎng)于1991年5月建成開業(yè)，位于玉林市外環(huán)西路，東面緊靠通往廣東、梧州等地的必經(jīng)路，西鄰出入北海、南寧等地的主通道，交通十分便利。市場(chǎng)占地70畝，建筑面積10000平方米，投資760萬元，市場(chǎng)有固定門店220間，固定攤位150多個(gè)，周邊商住式鋪面500多間。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超3.5億元，是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副食品市場(chǎng)，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。5.3玉林商貿(mào)物流市場(chǎng)前景分析5.3.1成熟的商貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境玉林商業(yè)底蘊(yùn)深厚，商貿(mào)繁榮，自古就有“嶺南都會(huì)”之稱，是中國(guó)華南地區(qū)重要的商品集散地。改革開放以來，玉林市逐步形成了以專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)、生活消費(fèi)市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)并重發(fā)展的商品交易市場(chǎng)體系。全市共有批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等各類交易市場(chǎng)256個(gè)，年成交106億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)45個(gè)，成交額超億元的市場(chǎng)有15個(gè)。2008年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額219.51億元，同比增長(zhǎng)23.5%，絕對(duì)值居全區(qū)14個(gè)地市中第4位，僅次于南寧、柳州和桂林。5.3.2城市發(fā)展定位與政府的政策支持玉林市“十一五”規(guī)劃明確指出玉林市的城市發(fā)展定位，將玉林建設(shè)成為先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)并重的中小企業(yè)名城，建設(shè)成為區(qū)域性商貿(mào)物流中心、國(guó)際化中藥交易物流港。2009年玉林市政府工作報(bào)告指出，逐步形成以玉林城區(qū)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，各縣（市、區(qū)）專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為骨干，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為補(bǔ)充的市場(chǎng)體系。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營(yíng)方式，引進(jìn)培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣”、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。依托大型批發(fā)市場(chǎng)，整合倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)資源，強(qiáng)化物流平臺(tái)建設(shè)，構(gòu)建農(nóng)副產(chǎn)品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。5.3.3區(qū)域合作的加強(qiáng)與市場(chǎng)輻射面的擴(kuò)大玉林“十一五”規(guī)劃指出，努力建設(shè)桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心、國(guó)際化中藥交易物流港。玉林發(fā)揮作為廣西和大西南通粵港澳橋頭堡的優(yōu)勢(shì)和作用，率先融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，有選擇地承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)接納泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)特別是粵港澳臺(tái)資金、技術(shù)、人才、信息和產(chǎn)業(yè)的輻射，加強(qiáng)與廣東等區(qū)域內(nèi)省市的經(jīng)貿(mào)合作和資源開發(fā)，同時(shí)加強(qiáng)與江、浙、滬長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)貿(mào)往來和合作，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)資源有效利用和合理共享。積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和管理，鼓勵(lì)企業(yè)開展面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。借助中國(guó)—東盟博覽會(huì)平臺(tái)，并通過中小企業(yè)商機(jī)博覽（中國(guó)·玉林）緊密配合，加快融入東盟經(jīng)濟(jì)實(shí)體步伐，發(fā)展全方位合作交流，加強(qiáng)與東盟各國(guó)和城市的經(jīng)貿(mào)合作與交流，積極參與區(qū)域合作分工，構(gòu)建商品貿(mào)易、投資合作、高層論壇、旅游服務(wù)和文化交流平臺(tái)，為東盟國(guó)家和其他國(guó)家及地區(qū)的企業(yè)走進(jìn)玉林和玉林企業(yè)走向東盟和其他國(guó)家和地區(qū)架起橋梁，促進(jìn)資金、技術(shù)、項(xiàng)目、商品、人才、信息的合理流動(dòng)，把玉林市建設(shè)成為對(duì)接?xùn)|盟大經(jīng)濟(jì)圈的有一定知名度的商業(yè)港。5.3.4堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)玉林市抓住廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)機(jī)遇，全力打造工業(yè)集聚載體，推動(dòng)機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不斷增強(qiáng)，為經(jīng)濟(jì)提速增效注入強(qiáng)勁動(dòng)力：今年上半年玉林市積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，打造產(chǎn)業(yè)集群，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭。玉林市上半年實(shí)施“強(qiáng)柴興玉”戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。以直通直達(dá)服務(wù)解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實(shí)施“讓利潤(rùn)不讓市場(chǎng)”的策略，推動(dòng)玉柴加強(qiáng)與大企業(yè)大集團(tuán)合作。“強(qiáng)柴興玉”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，推動(dòng)了機(jī)械制造、水泥陶瓷、健康、服裝皮革、電子信息五大產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展壯大。上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值208.28億元，同比增長(zhǎng)20%。五大產(chǎn)業(yè)集群共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值155.42億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)75.35%，拉動(dòng)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)15.47個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)77.55%，比2008年提高0.94個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值282.56億元人民幣，同比增長(zhǎng)13.7%。分析總結(jié)：根據(jù)以上分析可知，玉林市商貿(mào)物流市場(chǎng)的發(fā)展前景廣闊。首先，市場(chǎng)基礎(chǔ)牢固，玉林商貿(mào)物流市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展和政府的著力培養(yǎng)，形成了產(chǎn)業(yè)集群，發(fā)展成為了桂東、粵西南和海南、西南的區(qū)域性商貿(mào)物流集散中心。其次，政府政策的大力支持。玉林市政府在城市功能布局、產(chǎn)業(yè)政策、重大項(xiàng)目建設(shè)上予以商貿(mào)物流大力支持，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐玉林商貿(mào)物流業(yè)。再次，玉林商貿(mào)物流業(yè)具有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，玉林市打造中國(guó)中心企業(yè)名城，以玉柴工業(yè)為龍頭，推動(dòng)機(jī)械、水泥陶瓷、健康食品、服裝皮革和電子信息“五大產(chǎn)業(yè)”集群的共同發(fā)展，成為玉林市商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展商品供應(yīng)鏈的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，玉林政府著力構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，不斷吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力融入泛珠三角區(qū)域和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，擴(kuò)大了玉林商貿(mào)物流業(yè)市場(chǎng)的輻射面，使之成為桂東、粵西南和海南、西南乃至東盟的區(qū)域性商貿(mào)物流中心和商品批發(fā)中心。第六部分項(xiàng)目地塊分析6.1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于玉林市江南區(qū)，與玉林二環(huán)路南段ZK2+900毗鄰，在石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近，臨近洛湛鐵路玉林市火車東站，處于規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離云天宮和會(huì)展中心約1公里，遙首相望，東臨經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城東區(qū)玉柴工業(yè)園城南區(qū)江南區(qū)玉林中心城區(qū)會(huì)展中心云天宮項(xiàng)目意向地塊洛湛鐵路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城東區(qū)玉柴工業(yè)園城南區(qū)江南區(qū)玉林中心城區(qū)會(huì)展中心云天宮項(xiàng)目意向地塊洛湛鐵路圖6—1項(xiàng)目地塊區(qū)位圖6.2項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施項(xiàng)目處于二環(huán)南路和玉港高速-玉林一級(jí)公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進(jìn)行大規(guī)模的平整。項(xiàng)目周邊缺乏完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，現(xiàn)有開發(fā)程度較低，未建設(shè)有具有特色的景觀設(shè)施。圖6—2項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀6.3項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況項(xiàng)目所在片區(qū)為玉林市江南區(qū)，根據(jù)2009年1月9日公布的《玉林市江南片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，江南區(qū)為未來幾年玉林市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城區(qū)的主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉(cāng)儲(chǔ)物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。城區(qū)開發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進(jìn)行居住新區(qū)開發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。項(xiàng)目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍(lán)灣、麗景花園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的玉林中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。鄰近片區(qū)城南區(qū)有玉林制藥廠，玉林柴油機(jī)廠等國(guó)家知名企業(yè)，是規(guī)劃中的玉林未來工業(yè)園區(qū)，對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)擁有更多的需求。隨著江南片區(qū)的不斷發(fā)展，在廣大市民心中豎立了較好口碑，是公認(rèn)居住生活的典范片區(qū)，隨著片區(qū)環(huán)境及居住氛圍日漸成熟，該片區(qū)將會(huì)成為玉林市新的居住區(qū)。圖6—2玉林市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖6.4項(xiàng)目區(qū)位綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開發(fā)具有一定的難度。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設(shè)施目益完善，同時(shí)玉林市二環(huán)路的全程貫通，項(xiàng)目處于規(guī)劃中的玉林城區(qū)與高速公路相連接的一級(jí)公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地?fù)碛芯薮蟮膬r(jià)值潛力與升值空間。項(xiàng)目地處規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果定位為物流商業(yè)地產(chǎn)，可擁有一批穩(wěn)定的物流產(chǎn)業(yè)客戶群，同時(shí)，項(xiàng)目的多層住宅區(qū)域可滿足玉林市居民的住房購(gòu)買需求，發(fā)展?jié)摿Υ?。第七部分?xiàng)目定位分析項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析S-優(yōu)勢(shì)1實(shí)力（開放商）2地塊規(guī)模3輻射范圍4生態(tài)環(huán)境5玉林城市發(fā)展6玉林專業(yè)市場(chǎng)氛圍W-劣勢(shì)1無生活配套2價(jià)格定位3離市中心遠(yuǎn)4項(xiàng)目交通不便5低容積率6開發(fā)周期長(zhǎng)O-機(jī)會(huì)1玉林城市發(fā)展迅速2房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟3現(xiàn)階段一定范圍內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少4玉林專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展旺盛5政府規(guī)劃——江南為房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)6人們追求綠色、健康的居住理念SO戰(zhàn)略1.品質(zhì)策略（S1、S3、O6、O3）健康、綠色策略（S3、S5、S6、O5、O8）WO戰(zhàn)略1、增值空間策略（W1、W3、O1、O7）2、配套先行策略（W1、W3、W6、O3）T-威脅1玉林專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈2房地產(chǎn)相關(guān)政策影響3中心、城東板塊強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)4消費(fèi)者居住理念——物業(yè)類型、地段5玉林人口自然增長(zhǎng)率低ST戰(zhàn)略1.品牌策略（S1、S3、T1、T3）藍(lán)海策略（S1、S3、S5、T1、T3、T4）WT戰(zhàn)略1、項(xiàng)目整體運(yùn)作策略（W1、W3、W4、W5、T1、T2、T3、T4）2、全方位營(yíng)銷策略從以上的SWOT分析矩形圖可以看出，項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作中，可以運(yùn)用多種營(yíng)銷戰(zhàn)略方式，以讓項(xiàng)目的劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，讓項(xiàng)目在城市發(fā)展中可以占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。S—優(yōu)勢(shì)1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點(diǎn)交通要道在此匯集，項(xiàng)目具有良好的交通條件。2．玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場(chǎng)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。3．未來二環(huán)南路通車，玉港高速公路與玉林市的連通，項(xiàng)目地塊升值潛力明顯。4．玉林市城市規(guī)劃商貿(mào)物流發(fā)展用地，項(xiàng)目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃。W—劣勢(shì)1．項(xiàng)目地處城郊，城市化程度不高，項(xiàng)目周邊城市配套不完善。2．項(xiàng)目地塊基本為水田，項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)用較高，有一定的政策限制。O—機(jī)會(huì)1．玉林經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，居民可支配收入較高，具有良好的購(gòu)買力。2．玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，土地價(jià)格相對(duì)合理，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)良好。3．玉林“東擴(kuò)南拓”城市發(fā)展方向確立，項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)良好。4．玉林市具有成熟的商貿(mào)環(huán)境，居民投資經(jīng)營(yíng)意識(shí)高，商客往來頻繁。T—威脅1．玉林人口自然增長(zhǎng)率低，城市化動(dòng)力不足。2．玉林房地產(chǎn)發(fā)展較快，城東、江南兩大片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈。7.2大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究7.2.1南寧嘉和城——旅游地產(chǎn)模式嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團(tuán)投資開發(fā)的超級(jí)大盤。占地6000畝，總建筑面積160萬平方米，是一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、康體運(yùn)動(dòng)、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。嘉和城溫泉谷距離南寧國(guó)際會(huì)展中心約13公里，連接國(guó)際錦標(biāo)級(jí)18洞嘉和城溫泉高爾夫球場(chǎng)。項(xiàng)目總投資約5億元人民幣，分三期建設(shè)。首期建成的溫泉休閑中心占地600畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點(diǎn)推進(jìn)旅游項(xiàng)目，國(guó)際“AAAA”風(fēng)景區(qū)。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項(xiàng)目的帶動(dòng)下，嘉和城進(jìn)一步完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學(xué)校配套，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產(chǎn)開發(fā)典范。嘉和城：旅游開發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)7.2.3玉林國(guó)際中藥港——商貿(mào)物流地產(chǎn)模式玉林銀豐國(guó)際中藥港項(xiàng)目位于廣西玉林市江南區(qū)民主南路東側(cè)（玉林市江南﹒萬良路與金港大道交匯處），項(xiàng)目總占地1032畝，總建筑面積約200萬平方米，分期實(shí)施建設(shè)。項(xiàng)目輻射范圍涵蓋華南、西南、華中，也將成為中國(guó)最具影響力的、對(duì)接?xùn)|盟的南藥出口大本營(yíng)，是廣西唯一一家中藥材專業(yè)市場(chǎng)、全國(guó)十七大中藥材專業(yè)市場(chǎng)之一，位居前三甲。項(xiàng)目規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務(wù)、城市購(gòu)物、濱江居住。玉林銀豐國(guó)際中藥港第一期，總建筑面積約18萬平方米，在國(guó)家定點(diǎn)中藥材交易市場(chǎng)基礎(chǔ)上，致力打造中國(guó)規(guī)模最大標(biāo)準(zhǔn)最高的醫(yī)藥材采購(gòu)交易平臺(tái)，中國(guó)南藥在玉林從此扎下大本營(yíng)。玉林銀豐國(guó)際中藥港二期——銀豐﹒世紀(jì)城,總建筑面積41萬平米，依托銀豐國(guó)際中藥港的醫(yī)藥健康商業(yè)，打造玉林第一個(gè)國(guó)際都市生活示范社區(qū)。項(xiàng)目目前已有已售出1000多家商鋪，商鋪均價(jià)在16000元/㎡—18000元/㎡，2009年8月份開盤的二期住宅均價(jià)在2800元/㎡。玉林銀豐國(guó)際中藥港內(nèi)玉林市中藥材專業(yè)市場(chǎng)已是車水馬龍7.2.4玉林奧園——體育地產(chǎn)模式玉林奧園康城是奧園集團(tuán)于廣西玉林市開發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于玉林市城東新區(qū)，是玉林市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機(jī)關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積115萬平方米。該項(xiàng)目南面為廣西最好的投資4.5億的玉林體育中心（2007年承辦廣西十一屆運(yùn)動(dòng)會(huì)），北面為教育城，東為秀水路，臨近森林公園，自然景色優(yōu)美，交通四通八達(dá)，區(qū)位條件良好。項(xiàng)目還獨(dú)享占地20萬平方米的體育中心全面設(shè)施、占地27000平方米的體育公園秀美景色，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部完善的泛體育設(shè)施，將把運(yùn)動(dòng)、健康、教育、休閑等產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，締造玉林新城中心樓盤的豪宅領(lǐng)袖。小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開發(fā)的成功模式，其共同特點(diǎn)是離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的城郊或新開發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開發(fā)用地，土地價(jià)格相對(duì)較低。這些項(xiàng)目沒有像城區(qū)內(nèi)有完善配套設(shè)施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。嘉和城通過將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源與房地產(chǎn)結(jié)合，中藥港通過良好的交通條件和當(dāng)?shù)爻鞘猩藤Q(mào)批發(fā)環(huán)境結(jié)合，奧園康城與當(dāng)?shù)伢w育產(chǎn)業(yè)結(jié)合。使得這些項(xiàng)目在周邊資源競(jìng)爭(zhēng)較弱的環(huán)境下，通過與項(xiàng)目周邊資源環(huán)境結(jié)合，尋找差異化市場(chǎng)策略，打造出獨(dú)特的市場(chǎng)賣點(diǎn)而獲得成功。項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位研究定位就是利用外部環(huán)境因素，結(jié)合自身?xiàng)l件，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位由以下因素進(jìn)行提煉：項(xiàng)目所在地城市發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃項(xiàng)目的建設(shè)與所在城市的發(fā)展性質(zhì)與規(guī)劃相吻合，可得到當(dāng)?shù)卣咧С?，順?yīng)城市的建設(shè)發(fā)展。玉林市的城市性質(zhì)為國(guó)家重要?jiǎng)恿C(jī)械制造基地和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、是以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的宜居園林城市。項(xiàng)目所在的江南區(qū)，主要功能定位為以商貿(mào)、旅游、居住為主，集休閑游憩、倉(cāng)儲(chǔ)物流功能于一體的綜合性城市商務(wù)副中心區(qū)。市場(chǎng)需求合適的定位須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，最終產(chǎn)品才為市場(chǎng)所接受。項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展繁榮，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)宜商宜居的物業(yè)需求大。產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)可爭(zhēng)取相關(guān)土地優(yōu)惠政策和扶持。玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目交通區(qū)位條件良好的交通區(qū)位條件成為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。本項(xiàng)目緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是執(zhí)行項(xiàng)目的根本出發(fā)點(diǎn)。集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，依托集團(tuán)自身優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)業(yè)聯(lián)系為基礎(chǔ)，形成以交通物流為核心的現(xiàn)代物流業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、交通類科技開發(fā)業(yè)務(wù)、資源開發(fā)業(yè)務(wù)等相互促進(jìn)、共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，推動(dòng)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目是集團(tuán)公司進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要?？山梃b開發(fā)模式作為初步涉入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項(xiàng)目的開發(fā)模式，適當(dāng)避免開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高項(xiàng)目運(yùn)作的成功率。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒。項(xiàng)目定位建議根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目可從城市性質(zhì)、市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)政策、交通區(qū)位、企業(yè)戰(zhàn)略、借鑒模式等六個(gè)要素進(jìn)行定位。城市性質(zhì)城市性質(zhì)交通區(qū)位產(chǎn)業(yè)政策企業(yè)戰(zhàn)略市場(chǎng)需求借鑒模式項(xiàng)目定位城市性質(zhì)機(jī)械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)市場(chǎng)需求當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)宜商宜居的物業(yè)需求大產(chǎn)業(yè)政策玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要借鑒模式本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開發(fā)模式可適當(dāng)借鑒交通區(qū)位緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特項(xiàng)目定位：根據(jù)以上分析，項(xiàng)目需要這樣一個(gè)具備城市運(yùn)營(yíng)概念的定位：依托玉港高速公路、洛湛鐵路、玉林二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢(shì)，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達(dá)?！苯煌ňW(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場(chǎng)為核心，集專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的玉林大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項(xiàng)目特別建議：玉林市政府2008年重點(diǎn)推出的項(xiàng)目“玉林義烏小商品城”，因選址不能落實(shí)的問題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。玉林二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接玉林的一級(jí)公路建成后，與洛湛鐵路形成在項(xiàng)目所在地形成合圍，本項(xiàng)目地塊獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)條件，將為“玉林義烏小商品城”項(xiàng)目理想的進(jìn)駐地。項(xiàng)目開發(fā)模式與功能規(guī)劃7.5.1項(xiàng)目開發(fā)模式在玉林成熟的商貿(mào)物流環(huán)境下，借助交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為龍頭，共享周邊專業(yè)市場(chǎng)商貿(mào)客源，通過專業(yè)市場(chǎng)商流、物流、人流、資金流的集散作用，盤活整個(gè)地塊住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在玉林市形成新的城市商業(yè)與生活集群和重要的商貿(mào)物流集散地。項(xiàng)目地塊分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)小商品專業(yè)市場(chǎng)，建設(shè)專業(yè)性小商品批發(fā)市場(chǎng)，以及物流、商務(wù)、金融、郵政、電信、酒店、餐飲食街、娛樂場(chǎng)館等配套設(shè)施，占地面積300—500畝之間。項(xiàng)目一期以后，依托專業(yè)市場(chǎng)，帶動(dòng)地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地塊分割打包分期進(jìn)行開發(fā)。7.5.2項(xiàng)目功能規(guī)劃1．專業(yè)市場(chǎng)主體功能專業(yè)市場(chǎng)設(shè)有展銷中心、商務(wù)辦公中心、經(jīng)營(yíng)發(fā)展中心、會(huì)議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、電子商務(wù)中心、科研設(shè)計(jì)中心、物流中心等一系列的功能配套。2．項(xiàng)目功能布局在空間形態(tài)上分為：主體市場(chǎng)交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)公共配套設(shè)施區(qū)、生活配套區(qū)和中心道路與綠化區(qū)。交易區(qū)：商鋪分別設(shè)置紡織服裝交易區(qū)、皮革皮具交易區(qū)、電子工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)、五金化工交易區(qū)、紙品包裝印刷交易區(qū)等，每套商鋪都配有倉(cāng)庫(kù)。倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)：為小商品市場(chǎng)提供運(yùn)輸(配送)、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。商務(wù)公共配套區(qū)：該區(qū)是為小商品專業(yè)市場(chǎng)提供各種配套服務(wù)的功能區(qū)，內(nèi)擬設(shè)有市場(chǎng)管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險(xiǎn)、電信、貨代公司、運(yùn)輸公司、餐飲、賓館中心等配套設(shè)施。生活配套區(qū)：專業(yè)市場(chǎng)的居住生活區(qū)，并提供有餐飲、超市、娛樂、電信、郵政等各種生活配套設(shè)施。生活配套區(qū)將作為二期及其以后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主要功能區(qū)域。中心道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠化區(qū)。3．玉林交通商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目概念性規(guī)劃效果圖圖7—1主體建筑規(guī)劃效果圖7—2專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃鳥瞰圖圖7—3專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃立面圖第八部分項(xiàng)目投資預(yù)算分析8.1評(píng)估方法說明本項(xiàng)目地塊的評(píng)估辦法，綜合使用成本法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等土地評(píng)估方法，再結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并用價(jià)值評(píng)估結(jié)果為參考對(duì)土地出讓價(jià)格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對(duì)地塊進(jìn)行價(jià)值分析，具體步驟如下：1．項(xiàng)目地塊評(píng)分：將影響地塊價(jià)格的各項(xiàng)因素進(jìn)行兩次權(quán)重計(jì)算，權(quán)重評(píng)分中，單項(xiàng)因素滿分10分，及格分為6分，以此可計(jì)算得出各項(xiàng)目最終項(xiàng)目權(quán)重分。接著，將對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有情況進(jìn)行評(píng)分，并結(jié)合最終項(xiàng)目權(quán)重分與投資者對(duì)地塊的實(shí)際評(píng)分進(jìn)行綜合計(jì)算，得出本地塊的綜合評(píng)分，綜合評(píng)分滿分為1分。2．結(jié)合本地塊的綜合評(píng)分與玉林市地塊的土地出讓均價(jià)，結(jié)過計(jì)算，得出項(xiàng)目地塊目前的價(jià)值。3．結(jié)合玉林市土地價(jià)格增長(zhǎng)率，計(jì)算出5年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價(jià)值。8.2項(xiàng)目地塊評(píng)分8.2.1權(quán)重分計(jì)算方法得分的總分為10分，6分為及格分一次權(quán)重=項(xiàng)目得分/∑每項(xiàng)項(xiàng)目得分最終權(quán)重分=二次權(quán)重×一次權(quán)重表8—1地塊評(píng)分權(quán)重表地塊自身規(guī)劃（二次權(quán)重40%）項(xiàng)目評(píng)述得分一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分地塊大小地塊大小直接影響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位。830%12%容積率容積率越高項(xiàng)目的收益越高，但過高的容積率將影響項(xiàng)目品質(zhì)。726%10%工整程度項(xiàng)目工整度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定影響。415%6%商業(yè)面積比例商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當(dāng)市場(chǎng)商業(yè)達(dá)到飽和時(shí)，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整。519%8%公共設(shè)施配建公共設(shè)施配建將增加建設(shè)成本，但是對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的提升有較大幫助。311%4%地段環(huán)境要素（二次權(quán)重40%）項(xiàng)目評(píng)述得分一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分所處地段價(jià)值地塊所處地段對(duì)于入市價(jià)格起決定性作用。817%7%居住氛圍居住氛圍影響項(xiàng)目品質(zhì)613%5%交通便利程度主要包括附近街道的擁擠程度，到商業(yè)中心和商務(wù)中心的時(shí)間距離等。715%6%生活配套學(xué)校、市場(chǎng)、醫(yī)院、娛樂運(yùn)動(dòng)等生活配套。510%4%景觀資源包括自然景觀及人文景觀510%4%購(gòu)房人群需求周邊居民的購(gòu)房能力及對(duì)購(gòu)房環(huán)境造成的影響。48%3%地塊商業(yè)價(jià)值周邊居民的消費(fèi)水平，商業(yè)氛圍，已有商業(yè)飽和程度等等510%4%城市規(guī)劃地段升值潛力影響升值潛力。817%7%時(shí)間修正（二次權(quán)重20%）項(xiàng)目評(píng)述得分一次權(quán)重最終項(xiàng)目權(quán)重分時(shí)間因素時(shí)間因素對(duì)土地價(jià)格有重要影響10100%20%8.2.2地塊評(píng)分總分值為10分假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分值為5分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與周邊項(xiàng)目相當(dāng)分值＞5分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)大于周邊其它項(xiàng)目分值＜5分，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小于周邊其它項(xiàng)目本項(xiàng)目為未開發(fā)片區(qū)，因此周邊參考項(xiàng)目為相鄰的江南板塊中各項(xiàng)目。表8—2項(xiàng)目地塊評(píng)分表地塊自身規(guī)劃項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目得分項(xiàng)目權(quán)重分地塊大小玉林市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場(chǎng)或房地產(chǎn)項(xiàng)目812%容積率容積率一般，0.5-1.5，收益適中510%工整程度土地未經(jīng)過平整，界限也還未劃定26%商業(yè)面積比例商貿(mào)物流為主，配合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，房地產(chǎn)物業(yè)占比例較大58%公共設(shè)施配建有公共設(shè)施配建要求，且周邊有相關(guān)生活配套正在建設(shè)34%地段環(huán)境要素項(xiàng)目評(píng)述本項(xiàng)目得分項(xiàng)目權(quán)重分地段價(jià)值地塊位于玉林市江南區(qū)，價(jià)值未體現(xiàn)，但隨著外環(huán)道路通車，將有一定的價(jià)值體現(xiàn)37%居住氛圍周邊地塊未開發(fā)35%交通便利程度交通便利，有外環(huán)路、高速路，臨近洛湛鐵路36%生活配套生活配套正日益完善34%景觀資源周邊為水田，景觀一般24%購(gòu)房人群需求有較大的市場(chǎng)需求43%地塊商業(yè)價(jià)值周邊配套有待建成，商業(yè)價(jià)值尚未體現(xiàn)34%城市規(guī)劃地段升值潛力城市未來規(guī)劃較好，有一定的升值潛力37%時(shí)間修正項(xiàng)目評(píng)述本項(xiàng)目得分項(xiàng)目權(quán)重分時(shí)間因素本項(xiàng)目入市尚有一段時(shí)間，且建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市時(shí)周邊環(huán)境已經(jīng)有所改善。620%8.2.3項(xiàng)目地塊得分計(jì)算項(xiàng)目得分=∑（目前得分值×項(xiàng)目對(duì)應(yīng)權(quán)重得分值）=4.49項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分=項(xiàng)目得分/標(biāo)準(zhǔn)分值=4.49÷5=0.8988.3目前地塊的價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)相關(guān)調(diào)查及有關(guān)渠道得出，玉林市近四年住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格如下表所示，2008年土地均價(jià)51.49萬元/畝，較07年61.5萬元/畝有所回落，隨著2009年經(jīng)濟(jì)形式的好轉(zhuǎn)，1-6月份土地出讓價(jià)格有所回升，已超過2007年平均價(jià)格，回升趨勢(shì)平穩(wěn)，因此，結(jié)合2009年的玉林市土地出讓價(jià)格對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。年份出讓量（宗）出讓面積（畝）出讓金額（萬元）平均出讓單價(jià)（萬元/畝）20068691.46441052.55359.372007251737.11106832.2661.52008252335.679210677051.9420095301.1320220.8867.15目前地塊所地區(qū)均價(jià)×項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分=目前可售價(jià)格項(xiàng)目目前地價(jià)預(yù)測(cè)：67.15×0.898=60（萬元/畝）8.4項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議根據(jù)對(duì)玉林市場(chǎng)的了解，地理位置分析，地塊對(duì)于城市來說是功能強(qiáng)的地塊，專業(yè)市場(chǎng)為主，居住為輔的，主要指標(biāo)如下：土地位置土地面積土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求各用途建筑面積占總建筑面積的比例容積率建筑密度綠地率限高玉林市江南區(qū)石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近2000畝城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售城鎮(zhèn)住宅：70年批發(fā)零售：40年＞0.5且≤1.5＞28%且≤35%＞30%且≤32%40米住宅≥70%，商業(yè)20%-30%相關(guān)指標(biāo)說明：1.結(jié)合周邊地塊銀豐國(guó)際中藥港2.9的容積率，考慮本項(xiàng)目地塊面積及項(xiàng)目定位，出于謹(jǐn)慎考慮，容積率預(yù)測(cè)為0.5-1.5；2.項(xiàng)目定位為多層建筑及高層建筑，限高為40米；3.本項(xiàng)目定位專業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)部分占項(xiàng)目建筑面積的20%-30%；8.5項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè)經(jīng)過調(diào)查，得出2006年至2009年玉林市土地出讓單價(jià)及土地出讓價(jià)格增長(zhǎng)率，具體如下表所示：年份2006年2007年2008年2009平均出讓單價(jià)（萬元/畝）59.3761.551.9467.15增長(zhǎng)率25.41%3.6%-15.5%29.28%結(jié)合近兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，將2009年上半年的土地出讓單價(jià)與2007年的土地出讓單價(jià)進(jìn)行對(duì)比，得出年增長(zhǎng)率為9.18%，并將此增長(zhǎng)率做為未來幾年內(nèi)玉林市的土地增長(zhǎng)率。結(jié)合土地價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)果，5年后本項(xiàng)目地塊價(jià)格為：60×(1+9.18%)^5≈93萬元小結(jié)：通過對(duì)以上玉林土地市場(chǎng)以及對(duì)項(xiàng)目地塊周邊的土地價(jià)格的分析，認(rèn)為目前地塊如果以掛牌形式進(jìn)行出讓，價(jià)格會(huì)在約60萬/畝，如果以玉林土地市場(chǎng)每年9.18%的價(jià)格增長(zhǎng)率計(jì)算，五年后地塊的價(jià)格將會(huì)上升到約93萬/畝，可見地塊的升值潛力非常巨大，如果集團(tuán)公司與玉林市政府的合作，以較低的價(jià)格獲得該地塊，則單是計(jì)算土地價(jià)值的收益，5年后的收益將會(huì)成倍增長(zhǎng)，土地收益率較高。因此，建議盡快與玉林市政府達(dá)成合作協(xié)議，取得土地的所有權(quán)。第九部分項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案經(jīng)過與玉林市政府溝通后，項(xiàng)目通過運(yùn)作，以低于市場(chǎng)的價(jià)格拿到本地塊，之后進(jìn)入到地塊運(yùn)作階段，對(duì)運(yùn)作方式，有如下三種建議：9.1方案一：自行投資開發(fā)運(yùn)作（1）運(yùn)作方式。由集體公司出資，購(gòu)買土地所有權(quán)，并由集團(tuán)下屬地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。（2）優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的所有收益歸集團(tuán)所有，并且能讓集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為集團(tuán)未來更好的介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）劣勢(shì)。集團(tuán)下屬開發(fā)公司缺乏大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并且集團(tuán)需要投入大量的資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不可預(yù)見因素復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)大。9.2方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作（1）運(yùn)作方式。由集體公司出資，在完全獲得土地所有權(quán)后，將土地進(jìn)行打包分割出讓，讓不同的開發(fā)企業(yè)對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，獲取土地項(xiàng)目出讓收益。（2）優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目運(yùn)作期短，運(yùn)作方式簡(jiǎn)單，能在短期內(nèi)獲得較高投資回報(bào)。（3）劣勢(shì)。地塊不再是集團(tuán)下屬的產(chǎn)業(yè)，地塊的項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及開發(fā)節(jié)奏將不再由集團(tuán)掌控。該地塊具有很好的開發(fā)潛力，僅僅土地運(yùn)作，無法享受物業(yè)開發(fā)帶來的價(jià)值，且與集團(tuán)戰(zhàn)略不符。9.3方案三：合作開發(fā)（1）運(yùn)作方式。通過與玉林市政府協(xié)商，把項(xiàng)目地塊分割為若干份，分期進(jìn)行購(gòu)買。獲得第一塊土地后，通過對(duì)地塊進(jìn)行評(píng)估，以地塊價(jià)值評(píng)估獲得的溢價(jià)與第三方企業(yè)合作開發(fā)，由第三方合作企業(yè)承擔(dān)溢價(jià)成本，共同開發(fā)該地塊。集團(tuán)公司獲得土地溢價(jià)資金后，繼續(xù)投入下一地塊的開發(fā)，按以上模式開發(fā)剩余全部地塊。項(xiàng)目建設(shè)以集團(tuán)公司為龍頭，多個(gè)有實(shí)力的合作企業(yè)共同建設(shè)。合作企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投入與運(yùn)營(yíng)，公司以土地投入獲取項(xiàng)目合作分成收益。（2）優(yōu)勢(shì)。開發(fā)企業(yè)擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可有效的協(xié)助集團(tuán)成功開發(fā)本項(xiàng)目，以較少的資金投入撬動(dòng)項(xiàng)目的整體開發(fā)，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化，且可以自行掌控項(xiàng)目定位與開發(fā)節(jié)奏。（3）劣勢(shì)。集團(tuán)公司對(duì)于整體項(xiàng)目的把控受到開發(fā)企業(yè)的制約，運(yùn)作收益與開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作方式直接掛鉤，且前期收益與上兩種運(yùn)作方案相對(duì)較低。第十部分項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測(cè)算及資金籌措10.1方案一投資成本測(cè)算1.土地購(gòu)買成本根據(jù)與玉林市政府的初步溝通，土地購(gòu)買費(fèi)用暫定為18萬元/畝，該土地購(gòu)買費(fèi)用包括土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)及土地開發(fā)成本。土地使用權(quán)出讓金為交給國(guó)家的土地使用權(quán)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為大市政費(fèi)和四源費(fèi)，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中，征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi)，單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。土地總購(gòu)置費(fèi)用為：18×2000=36000萬元=3.6億元2.工程項(xiàng)目成本房地產(chǎn)項(xiàng)目投資測(cè)算中的政府報(bào)建費(fèi)的收取按照玉林市建設(shè)局的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其余收費(fèi)項(xiàng)目按照同類項(xiàng)目的成本概預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)收取。各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下（見下表）：序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一前期費(fèi)用1.1～1.4之和1.1前期顧問咨詢費(fèi)實(shí)際發(fā)生的金額1.2水文、地勘費(fèi)工程費(fèi)用的0.3%1.3設(shè)計(jì)費(fèi)26元/㎡1.4政府報(bào)建費(fèi)1.4.1～1.4.12之和1.4.1城市配套費(fèi)建安工程費(fèi)用的3%1.4.2勞保費(fèi)建安工程費(fèi)用的2%1.4.3質(zhì)檢費(fèi)建安工程費(fèi)用的0.18%1.4.4農(nóng)工保證金建安工程費(fèi)用的2%1.4.5噪聲超標(biāo)排污880元/月，按工程時(shí)長(zhǎng)計(jì)算1.4.6白蟻防治費(fèi)2元/㎡1.4.7城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)2元/㎡1.4.8墻改費(fèi)4.6元/㎡1.4.9散裝水泥保證金0.75元/㎡1.4.10垃圾處理費(fèi)0.24元/㎡1.4.11施工圖紙審查費(fèi)2.5元/㎡1.4.12人防費(fèi)地下室已做人防設(shè)施，免交人防費(fèi)二工程費(fèi)用2.1～2.2之和2.1市政工程及環(huán)境2.1.1～2.1.3之和2.1.1硬地工程150元/㎡，以總占地面積扣除基底面積、綠化面積后的面積計(jì)算（道路、廣場(chǎng)）2.1.2綠化工程80元/㎡，按綠地面積計(jì)算，含水體2.1.3室外工程50元/㎡，按總用地面積計(jì)算（給排水、氣管道、供電等）2.2建安工程費(fèi)用2.2.1～2.2.4之和2.2.1地上建筑項(xiàng)目部分為多層建筑，均安裝電梯，層數(shù)相差不大，地上建筑均按同一標(biāo)準(zhǔn)收取建安工程費(fèi)用，2.2.1.1土建費(fèi)用840元/㎡2.2.1.2安裝費(fèi)用360元/㎡，含電梯費(fèi)用2.2.2地下建筑2.2.2.1人防面積2300元/㎡，含安裝費(fèi)用，2.2.2.2其余面積1500元/㎡，2.2.3會(huì)所地上面積2.2.3.1土建費(fèi)用620元/㎡2.2.3.2安裝費(fèi)用80元/㎡，含電梯費(fèi)用2.2.3.3裝修工程500元/㎡2.2.3.4其它工程（除網(wǎng)球場(chǎng)）800元/㎡，帶家具，智能化網(wǎng)絡(luò)，消防三不可預(yù)見費(fèi)(一+二)*3%四營(yíng)銷費(fèi)用4.1～4.2之和4.1營(yíng)銷代理費(fèi)銷售總額的1.2%4.2廣告推廣費(fèi)銷售總額的2%五管理費(fèi)用5.1～5.2之和5.1運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)工程費(fèi)用的3%5.2項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用的1%六土地費(fèi)用根據(jù)各地塊的拍賣費(fèi)用計(jì)算根據(jù)以上的計(jì)算內(nèi)容和方式，參考玉林市其他項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)投資，來作為計(jì)算方式一（除去土地費(fèi)用后）整體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本費(fèi)用，約為：1200元/㎡，其他綜合成本為500元/㎡，從而得出本項(xiàng)目地上建筑開發(fā)成本為1700元/㎡。本項(xiàng)目分四期開發(fā)，每期開發(fā)500畝，容積率為1.5，開發(fā)時(shí)間為2011年、2013年、2016年、2018年，在計(jì)算成本時(shí)，按1700元/平方米計(jì)算，該建筑成本年增長(zhǎng)率為8%。本項(xiàng)目建筑工程總費(fèi)用約為44.4億元備注：具體數(shù)額在財(cái)務(wù)分析中做具體測(cè)算。3.總成本根據(jù)上述測(cè)算，按方案一進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，總投資成本費(fèi)用為：44.4+3.6=49億元10.2方案二投資成本測(cè)算按方案二進(jìn)行土地運(yùn)作，成本為土地購(gòu)置費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，在測(cè)算費(fèi)用時(shí)，暫不考慮相關(guān)費(fèi)用成本，只考慮土地增值稅費(fèi)用，因此方案二的投資成本測(cè)算僅計(jì)算購(gòu)買土地和土地收益的增值稅產(chǎn)生的費(fèi)用，即土地購(gòu)置費(fèi)暫定為18萬元/畝，按目前市場(chǎng)的土地市場(chǎng)67萬/畝的市場(chǎng)價(jià)格以及土地增值稅23.1萬元/畝，計(jì)算得出土地總購(gòu)置費(fèi)用為：8.22億元（具體指標(biāo)見各方案投資成本匯總）10.3方案三投資成本測(cè)算按方案三進(jìn)行地塊運(yùn)作，成本為土地購(gòu)置費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用，其中建筑安裝費(fèi)用由合作企業(yè)支付，因此，在測(cè)算費(fèi)用時(shí)，僅計(jì)算購(gòu)買土地產(chǎn)生的費(fèi)用，即土地購(gòu)置費(fèi)暫定為18萬元/畝，土地總購(gòu)置費(fèi)用為：18×2000=36000萬元=3.6億元10.4各方案投資成本統(tǒng)計(jì)匯總根據(jù)以上的三種運(yùn)作模式，匯總以下投資測(cè)算結(jié)果：指標(biāo)名稱及單位方案一指標(biāo)名稱及單位方案二指標(biāo)名稱及單位方案三自行投資運(yùn)營(yíng)獨(dú)立土地運(yùn)作合作開發(fā)土地購(gòu)買成本面積（畝）2000面積（畝）2000面積（畝）2000單價(jià)（萬/畝）18單價(jià)（萬/畝）18單價(jià)（萬/畝）18總價(jià)（萬元）36000總價(jià)（萬元）36000總價(jià)（萬元）36000項(xiàng)目投資開發(fā)成本占地面積（萬平方米）133目前地塊市場(chǎng)售價(jià)（萬元/畝）67.00--容積率1.5分割出售的地塊平均面積（畝）500--總建筑面積（萬平方米）200每畝收益（萬元）49--建安成本（元/㎡）1200每畝土地增值稅（萬元）23.10--其他綜合成本（元/㎡）500增值稅總額（萬元）46,200-每平方米綜合建筑成本（元/㎡）1700--建筑成本年增長(zhǎng)率8%總建筑成本(萬元)444,000總建筑成本（億元）498.223.6010.5小結(jié)根據(jù)以上對(duì)三種運(yùn)作方案的測(cè)算，按第一種方案進(jìn)行運(yùn)作，自行購(gòu)地并自行開發(fā)成本約為49億元；按第二種方式運(yùn)作，并計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓增值稅，總投資成本為8.22億元；按第三種方式運(yùn)作，總投資成本為3.6億元。第十一部分經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)11.1方案一經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)11.1.1銷售收入測(cè)算1．經(jīng)過對(duì)8月份玉林市江南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)的調(diào)查，計(jì)算得出現(xiàn)在玉林市江南區(qū)多層物業(yè)市場(chǎng)均價(jià)為2500元/平方米，江南區(qū)商鋪市場(chǎng)均價(jià)為10000元/平方米，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行本項(xiàng)目銷售測(cè)算。表11—12009.8玉林市江南區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型市場(chǎng)均價(jià)悉尼城多層、小高層多層2320元/㎡；小高層2950元/㎡弘景金色藍(lán)灣小高層、多層3100元/㎡麗景花園多層、小高層2300元/㎡玉景園多層1900元/㎡奧利華園高層3100元/㎡盛世江南多層、小高層、高層2700元/㎡香港城商業(yè)5000元/㎡悉尼城商業(yè)6270元/㎡弘景金色藍(lán)灣商鋪10000元/㎡2．本項(xiàng)目地塊評(píng)分0.898，商業(yè)面積占項(xiàng)目總建筑面積的30%，即60萬平方米，多層物業(yè)建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的70%，即140萬平方米。3．參照玉林市土地出讓價(jià)格的年增長(zhǎng)率9.18%，結(jié)合可售價(jià)格測(cè)算公式為，房地產(chǎn)開發(fā)周期為2年，2年后項(xiàng)目上市時(shí)物業(yè)銷售單價(jià)為：計(jì)算公式：目前地塊所屬區(qū)域物業(yè)均價(jià)×項(xiàng)目綜合評(píng)分×增長(zhǎng)率=目前可售價(jià)格商業(yè)面積可售價(jià)格：10000×0.898×1.0918^2=10704元/㎡=11000元/㎡多層物業(yè)建筑面積：2500×0.0898×1.0918^2=2676元/㎡=2700元/㎡4．根據(jù)上述測(cè)算，銷售采用期房銷售方式,第三年開始銷售，銷售期10年，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，按理想化銷售，每年的銷售面積相同，并且物業(yè)銷售價(jià)格按9.18%的年增長(zhǎng)率進(jìn)行計(jì)算，估算得出銷售收入為1,579,600萬元。111.1.2銷售稅金及附加、土地增值稅1．營(yíng)業(yè)稅及附加按照銷售收入的5.5%。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加為86,878萬元；2．土地增值稅按銷售收入的2%計(jì)算，年底結(jié)算，銷售期內(nèi)共31,592萬元。具體情況詳見表：項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表。11.1.3總成本費(fèi)用本項(xiàng)目分四期開發(fā)，每期開發(fā)500畝，開發(fā)時(shí)間為2011年、2013年、2016年、2018年，在計(jì)算建筑成本時(shí)，按1700元/平方米計(jì)算，該成本年增長(zhǎng)率為8%，建設(shè)成本為490711.95萬元（已包含土地購(gòu)買費(fèi)用），銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì),管理費(fèi)用按建設(shè)成本2%計(jì)，銷售費(fèi)用共47388萬元，管理費(fèi)用9814.24萬元。11.1.4利潤(rùn)及凈利潤(rùn)測(cè)算1．計(jì)算公式利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-成本-稅金及附加所得稅=利潤(rùn)總額×所得稅稅率（所得稅稅率為33%）凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅2．計(jì)算結(jié)果經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目利潤(rùn)總額為913,21