華邦世貿(mào)城商業(yè)概念策劃報告(定稿)

華邦-世貿(mào)城（商業(yè)部分）

商業(yè)概念策劃報告

深圳世邦縱橫

20XX.08.

目錄

第一部分市場背景研究..........................................5

一、合肥總體概況...............................................5

二、合肥社會經(jīng)濟指標(biāo)影響分析...................................6

三、未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析............................18

四、合肥零售業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢..................................23

■五、合肥商圈現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢..................................26

六、合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢......................................33

七、政務(wù)新區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢..................................35

7、1政務(wù)新區(qū)發(fā)展分析.........................................35

7.2區(qū)域商業(yè)存在問題..........................................38

7.3區(qū)域市場小結(jié)..............................................39

第二部分項目概要............................................39

1、物業(yè)類型...................................................39

2、項目位置...................................................40

第三部分需求分析............................................41

一、客流構(gòu)成..................................................41

第四部分競爭分析............................................43

一、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀與競爭趨勢....................................43

二、典型競爭性項目............................................44

三、競爭策略..................................................45

第五部分、SWOT分析..........................................46

Strengths（優(yōu)勢分析）......................................46

Weakness（劣勢分析）........................................47

Opportunity（機會分析）......................................47

Threat（威脅分析）............................................48

第六部分項目定位............................................49

1、商圈戰(zhàn)略定位...............................................49

2.項目定位.................................................50

3.企業(yè)定位.................................................51

4.業(yè)態(tài)定位.................................................52

5.項目主題與價值定位.......................................52

6.項目零售概念與功能定位...................................53

7.項目市場定位.............................................56

8.形象定位（待定）..........................................58

第七部分項目規(guī)劃與布局......................................59

一、規(guī)劃原則..................................................59

二、業(yè)態(tài)組合..................................................59

三、業(yè)態(tài)功能規(guī)劃面積配比......................................66

1、零售、餐飲、娛樂等功能總體按照57:23:20比例設(shè)定.........66

2、功能詳細(xì)分配表.............................................66

四、商業(yè)空間規(guī)劃..............................................67

3F層：12500平方米...........................................69

4F層：13000平方米...........................................69

第八部分項目開發(fā)投資方案與回報模式...........................70

1、購物中心的開業(yè)理念.........................................70

2、開發(fā)目標(biāo)...................................................71

3、操作模式...................................................71

第九部分招商推廣概要.......................................72

一、戰(zhàn)略思想..................................................72

二、招商原則..................................................72

三、招商策略..................................................73

四、招商步驟..................................................74

五、營銷推廣戰(zhàn)略（要點）......................................74

七、招商推進計劃與流程........................................76

第十部分本項目的租金測定.....................................78

第十一部分項目運營綱要......................................79

一、管理基本理念..............................................79

二、營銷策略（要點）..........................................79

第十二部分項目管理規(guī)劃......................................81

一、決策協(xié)調(diào)機構(gòu)：............................................81

二、項目組機構(gòu)設(shè)置............................................81

三、招商團隊..................................................81

四、招商質(zhì)量控制辦法..........................................81

第十三部分項目投資、經(jīng)營績效分析（概算）...................83

（另案專題）..................................................83

第一部分市場背景研究

一、合肥總體概況

區(qū)位——

合肥地處中國中原地區(qū)，安

徽省中部，長江淮河之間，

巢湖之濱，通過肥河通江達

海，具有城東啟西，連接中

原，貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)

勢。

合肥地處泛長三角經(jīng)濟圈，

是中西部距東部沿海地區(qū)最近的省會城市。以合肥為圓心，半徑500

公里范圍內(nèi)涵蓋7省1市4.8億人口和上海、南京、武漢、杭州等

重要大城市，經(jīng)濟發(fā)展快，消費能力強，市場潛力大。

交通——

合肥是全國重要的區(qū)域交通

樞紐城市，6條高速公路和8

條鐵路（合蚌、合淮、合寧、

合蕪、合武、合西、合九、合

安）在此交匯，合武、合寧高

速鐵路開通后，合肥到南京只

需45分鐘，到上海、武漢只

要2個多小時。4E級新橋國

際機場、合肥新港則正在規(guī)劃

建設(shè)，"通江達海"指日可待。

二、合肥社會經(jīng)濟指標(biāo)影響分析

1、國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP

資料來源：合肥市統(tǒng)計公報

2007年合肥市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1334.2億元，同比增長18.1%,增速

位居全國省會城市第二位，城市綜合實力也躍居全國百強城市第21

位，人均gdp3853美元，按照十一五規(guī)劃，到“十一五”末，gdp

要達到2100億元，年均增長18%;人均gdp達到5000美元，遠

遠高于全國的平均水平。合肥進入居民收入快速增加，消費快速升

級的時期。

國內(nèi)外研究表

中部各省會城市人均GDP比較

明，加速人均

GDP超過3000

美元最明顯的

特點是消費結(jié)

構(gòu)升級，居民消

費從“衣食”轉(zhuǎn)

向“住行”，私家車擁有率上升，置換住宅或擁有第二套住房成為普

遍的沖動。

按照世行的標(biāo)準(zhǔn)衡量，合肥一只腳已跨入中等收入的門檻（2996-

9265美元）。從經(jīng)濟發(fā)展階段理論角度看，合肥已進入工業(yè)化加速

階段，將由此實現(xiàn)工業(yè)化中期到后期的轉(zhuǎn)變；以發(fā)展經(jīng)濟學(xué)的視角

觀察，表明合肥迎來了持續(xù)的經(jīng)濟高增長時期，即經(jīng)濟起飛期。這

個時期的合肥呈現(xiàn)出區(qū)別于以往發(fā)展過程的兩個鮮明特征：一是人

均GDP大幅提升，二是工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模加速擴大。其中，最直觀的表

現(xiàn)就是城市規(guī)模的擴張。

2、GDP的構(gòu)成

合肥的服務(wù)業(yè)保持了較快的發(fā)展，但仍然存在明顯的不足：

近年來，服務(wù)業(yè)的增速一直低于GDP的增速，一方面反映經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

不合理，服務(wù)業(yè)成為制約合肥發(fā)展中心城市的主因。

地區(qū)比較而言，合肥的服務(wù)業(yè)處于中部六省省會城市的中下游，與

國內(nèi)發(fā)達城市都市相比，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平仍有較大的差距，同時也

有較大的發(fā)展空間。

?GDP.服務(wù)業(yè)

資料來源：合肥統(tǒng)計公報

3、社會消費品零售額

社會消費品零售總額體現(xiàn)了合肥市總體的購買能力，增長水平則體現(xiàn)

了消費趨勢和市場潛力，是影響商業(yè)物業(yè)和零售企業(yè)的重要因素

十五期間，合肥社會消費品零售總額保持了持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長的

態(tài)勢。自2006年以來，社會消費品零售總額增速連續(xù)超過GDP,

今年上半年，合肥社會消費品零售總額實現(xiàn)272.45億元，同比增長

27.2%,剔出物價因素，同比上漲17.%。占全省的比重達20%。預(yù)計

在合肥高速發(fā)展的經(jīng)濟背景下，社會消費品零售額將會出現(xiàn)更快的發(fā)

展。

合肥的社會消費品零售總額

資料來源：合肥市統(tǒng)計公報

資料來源：合肥市統(tǒng)計公報

?與中部地區(qū)省會城市和其他重要城市比較中發(fā)現(xiàn)，合肥的商貿(mào)業(yè)不

貢獻中等偏低，這也反映了合肥在區(qū)域商貿(mào)業(yè)發(fā)展中的商圈半徑有

限、流通力、輻射力、吸納力還較弱，在區(qū)域商貿(mào)業(yè)中的比重還比

較低。

合肥社會消費品零售總額的增長因素可歸納為合肥的經(jīng)濟快速增長,

居民可支配收入的上升。另外一方面表現(xiàn)出居民消費升級的快速形

成，儲蓄意愿的下降和對收入預(yù)期的增長。

社會消費品的增速高，還有一個原因，是合肥的社會消費品零售總

額絕對值較低。

4、居民消費能力

可支配收入

城鄉(xiāng)居民收入快速增長是消費擴大的根本。居民收入的持續(xù)增長對于

服務(wù)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極的促動作用，居民對收入預(yù)期整體看好，也促使

各階層消費需求處于升級階段；農(nóng)村居民促動縣域，縣域促動城鎮(zhèn)，

城鎮(zhèn)促動合肥主城區(qū)，各級呈逐級放大效應(yīng)。

6

040025.00%

000

2

00020.00%

000

080015.00%

0600

040010.00%

00。0

2

5.00%

0.00%

200320C4200520062007

?十五期間，居民收入增長的速度一直低于GDP增速，2007年，人

均收入首次超過GDP,有助于生活質(zhì)量的改善和消費的升級。

-■-GDP增檢筆一~人均可知敢/增K率

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

20032004200520062007

?在中部六省省會城市中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低，與北京、

上海、深圳等高收入地區(qū)仍有相當(dāng)大的差距。

近年農(nóng)業(yè)改革推動和農(nóng)民稅費的大幅減負(fù)，農(nóng)村居民近年的純收入已扭

轉(zhuǎn)緩慢增長趨勢而實現(xiàn)快速增長，城鄉(xiāng)收入差距不斷縮小。

消費性支出

-2008年合肥消費性支出5714.45,居全省第一，消費增速15.8%,

保持高速增長的勢頭。

雖然消費額增長較快，但消費率一直在低較低，呈逐年遞減趨勢。

反映消費需求并未得到有效滿足，同時也可能反映居民對消費的謹(jǐn)

慎。

人均消費*人均消費增長率

20032004200520062007

資料來源：合肥統(tǒng)計局說明：消費率=人均消費性支出/人均可支配收入

2007年合肥與周邊省會城市居民消費率，唳

82.00)4

/00%

I------------??^40%/78.50%^^

77.8^

W4.90%

武漢南昌合肥長沙鄭州太原南京

資料來源：各地統(tǒng)計局說明：消費率=人均消費性支出/人均可支配收入

家庭消費支出結(jié)構(gòu)

資料來源：合肥統(tǒng)計局

■消費支出的增長是居民收入增多的明顯體現(xiàn)，隨著居民消費理念的

改變，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化：購買汽車、裝潢建材、移動電話、

金銀珠寶等非生活必需品明顯增加。全年私人汽車保有量突破9萬

輛，增長27.9%,移動電話擁有量達到297.14萬戶，增

長25%。汽車和建筑裝潢材料類零售額比去年同期增長都在三成

以上，金銀珠寶類增長更超過了40%。

?居民消費觀念的變化和休閑時間的增多，居民外出就餐的需求不斷

增加，以家庭消費為代表的大眾化餐飲消費規(guī)模進一步擴大，商務(wù)

活動和婚慶活動對餐飲消費的促進作用也比較顯著，部分外地特色

名吃落戶合肥，再加上大型超市、賣場以吃的商品為主的各種成品、

半成品的熱銷，促進了吃的商品銷售增長。

?穿著類商品向高檔、品牌、休閑化方向發(fā)展。

消費特征

■由于政策性原因和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的局限性，居民的收入、支出及在消費

市場中心的體現(xiàn)與實際情況有一定偏差，具體特征表現(xiàn)為：

?收入兩極分化嚴(yán)重，并呈現(xiàn)出日趨嚴(yán)重的態(tài)勢。

?社會的高收入階層如公務(wù)員、企業(yè)主及對企業(yè)和社會資源占支配能

力人群的實際收入和可統(tǒng)計收入差距甚大，社會隱性收入在這部分

人群中占有比例極大，同時帶動周邊親朋好友的財富效應(yīng)亦有擴大,

因此在實際收入和支出中有較大偏差。

?由于權(quán)力資源相對壟斷性和中國人習(xí)慣于人情事故的文化背景，在

實際消費中會有大量的請客、送禮和集團購買性消費，而這部分消

費在一定程度上占有較大份額，而實際數(shù)據(jù)尚無法統(tǒng)計。

?各階層消費支出均呈現(xiàn)出升級特征，從農(nóng)村居民換彩電，到城市居

民換液晶電視，高收入階層二次置業(yè)等，各階層呈現(xiàn)逐級放大和上

升態(tài)勢。

?由于擴大內(nèi)需政策的連續(xù)實施，消費領(lǐng)域不斷拓寬，高額消費趨勢

有所增強，中高檔消費品銷售實現(xiàn)較快增長。品牌電器、進口化妝

品、名表、精品珠寶、數(shù)碼相機、攝象機等大件商品成為普通消費

者的消費對象，同時私人住宅銷售勢頭旺盛，拉動了建筑及裝潢材

料類消費的快速增長，加速了新一代的消費升級，帶動了相關(guān)商品

的銷售。

?由于醫(yī)療、教育體制改革的失敗，社會保障體系的弱化，人際交往

費用的增加，使做為社會主體的普通城市居民用于醫(yī)療、教育、交

通、通信等方面的負(fù)擔(dān)較重，對于收入單一，保障收入不足的家庭

而言，消費能力普遍仍顯不足。

隨消費能力的提升，居民生活品質(zhì)的提高。家庭用于旅游和服務(wù)性

支出呈快速增長勢頭，因此對第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂、休閑、

文化等方面行業(yè)將產(chǎn)生巨大的促進作用。

■隨著消費意識日益成熟，合肥人在“穿”方面，開始了消費結(jié)構(gòu)升

級。通過對市內(nèi)各大商場人流現(xiàn)場觀察及消費客源的分析，合肥服

裝消費已經(jīng)開始從產(chǎn)品消費走向品牌消費。

綜合以上分析，我們可以看出合肥的總體收入已經(jīng)邁過人均3000美元

的可支配收入的關(guān)口，按照國際慣例，合肥市的城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進入富裕

程度，消費進入升級期，對中高端產(chǎn)品的消費需求空間還比較大。

5、消費習(xí)慣

消費頻率——

消費者出外購物、就餐、娛樂的頻率主要為一星期一次，占總體的

43.1%

出外購物/就餐/娛樂的頻率

交通工具----

消費者當(dāng)中，出行購物選擇的交通工具主要是公共汽車，占總體的

44.2%,其次是的士，

交通工具比例圖

占總體的34.6%,兩者

大約占到總體的八成，

說明公交車至今仍是

合肥市民的主要交通

工具，而且的士也越慢

慢被人們所接受。

消費者選擇的購物場所

從我們的調(diào)查資料中可以看出，合肥市的消費者首先選擇的購物場

所還是以大中型超市為主，占到調(diào)查總體的41%,其次是大中型百

貨商場，占總體的26%。

消費者習(xí)慣的購物場所

消費者對購物場所的關(guān)注因素——

消費者對購物場所最為關(guān)注的因素是商品的質(zhì)量，占到總體的

29.4%,其次是價格，占總體的20.4%,而對購物環(huán)境和品牌的關(guān)注

程度分別為17.5%和15.2%,可見整個消費觀念還比較落后。

娛樂消費行為——

大部分消費者認(rèn)為商業(yè)廣場的娛樂功能應(yīng)以酒吧/咖啡廳為主，占總

體的27.9%,其次為健身、歌廳和影院，分別占總體的21.7%、20.1%

和19.1%。比較追求時尚。

n商'業(yè)廣場娛樂功能

/~127.90%

E一J

一I11.20%

莖

I20.10%

]19.10%

~I21.70%

000%1000%2000%3000%

餐飲消費看法

消費者對菜系的看法以川菜和徽菜為主，分別占到總體的34.5%和

30.5%,這也驗證了火鍋店在合肥的成功，其次是粵菜，占總體的

12%o說明異地口味在合肥還是很受歡迎的，合肥市民比較善于接

受新鮮事物

商業(yè)廣場餐飲特色

湘菜

魯菜^^■17%

東北菜

粵菜k-112.00%

徽菜30.50%

川菜二）34.50%

0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%

6、人口及人口發(fā)展?fàn)顩r

對于零售企業(yè)和零售物業(yè)來說，做為城市最終消費者的人口，無疑

是最重要的影響因素之一。

城市人口與城市建設(shè)的發(fā)展，規(guī)劃和區(qū)位的演變將對商圈和未來零

售格局產(chǎn)生重要的影響。人口的規(guī)模、發(fā)展、演變、遷移都將對零

售業(yè)產(chǎn)生根本性的影響。

人口現(xiàn)狀

-2007年年末，合肥有戶籍人口460萬人，在總?cè)丝谥校袇^(qū)常住人

口240萬人，流動人口40萬。

人口發(fā)展

?發(fā)展目標(biāo)：十一五期末市區(qū)常住人口場達到300萬人，2020年達到

500萬人，年增長率城3.6%,市建成區(qū)面積達到300平方公里。人

口將隨城市的擴張地區(qū)和投資熱點不同而產(chǎn)生相應(yīng)的分布和遷徙。

城市化水平

武漢南昌合肥長沙鄭州南京

合肥在中部地區(qū)的城市化程度處于中等偏低，2007年城市化率48%,

2008年有望突破50%o

-2001年，在政務(wù)新區(qū)大開發(fā)前，政務(wù)新區(qū)為肥西縣屬農(nóng)村，人口1

萬多；隨著大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)及本地失地農(nóng)民的城市化，到2007

年政務(wù)新區(qū)新區(qū)已有居民5-6萬人左右；隨著住宅入戶、設(shè)施交付

進度的加快，估計到

政務(wù)新區(qū)人口增長示意圖

2010年一個超過10

萬城市人口的消費圈

已經(jīng)形成。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市進程的加快，大批農(nóng)村人口正從土地中

解放出來，逐漸向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口的空間分布也逐漸向城鎮(zhèn)

聚集。

■國外一些城市化歷程表明，當(dāng)城市化率達到或超過50%的時候，城

市的分散作用開始超過集聚作用，會出現(xiàn)城市人口和產(chǎn)業(yè)向城外流

出和擴散的現(xiàn)象，主要是流向離城市中心地區(qū)不太遠而生態(tài)環(huán)境相

對較好的郊區(qū)。

■最近幾年合肥在東西南北邊緣地帶都建設(shè)了一批住宅小區(qū)，吸納了

中心區(qū)大量外遷人口。原來在市區(qū)的企業(yè)也大量向企事業(yè)單位向政

務(wù)新區(qū)、濱湖新區(qū)和西、南部的高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遷移，這在客

觀上加速了合肥城市擴張。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了服務(wù)業(yè)，促動了

農(nóng)村勞動力流向合肥，進一步擴大了合肥的住房需求，這也是合肥

城市擴張的內(nèi)在動力。

三、未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析

本節(jié)將通過對合肥未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以及將對合

肥市經(jīng)濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及商業(yè)不動產(chǎn)產(chǎn)生影響的重大事件給以

簡要描述后，綜合分析對本項目可能產(chǎn)生的影響。

3.1城市發(fā)展規(guī)劃

城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了合肥未來的城市格

局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對于政務(wù)新區(qū)商圈和本項目有著

根本的影響作用。

省會經(jīng)濟圈

合肥東連長三角，西接廣

袤的中西部地區(qū),戰(zhàn)略區(qū)

位優(yōu)勢明顯。在中部崛起戰(zhàn)略、西部開發(fā)戰(zhàn)略的背景下，東部地區(qū)產(chǎn)

業(yè)向西轉(zhuǎn)移，長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的西擴勢在必行。合肥市迎來跨越式

發(fā)展的歷史機遇。構(gòu)建省會經(jīng)濟圈，是“東向發(fā)展"和”中部崛起“戰(zhàn)

略的必然選擇。主動接受長三角地區(qū)的輻射，以實現(xiàn)新型工業(yè)化和現(xiàn)

代化為目標(biāo)，以提高城市競爭力和綜合實力為中心，以城市間經(jīng)濟、

社會聯(lián)系為基礎(chǔ)，以行政協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)為保證，通過產(chǎn)業(yè)集聚與城市群空

間重組這一當(dāng)今世界城市化一種先進的空間機制與模式，實施區(qū)域一

體化、城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、生態(tài)經(jīng)濟戰(zhàn)略、真正將合肥經(jīng)濟區(qū)建設(shè)成為開

放型、一體化和現(xiàn)代化開放型城市組合，成為寧鄭漢之間的區(qū)域性中

心城市。

在2010年之前，要啟動一批事關(guān)省會經(jīng)濟圈一體化發(fā)展的重大

項目，優(yōu)先構(gòu)建快速綜合交通網(wǎng)，并在合巢蕪高速公路、合六葉高

速公路、寧西鐵路、合蕪鐵路的沿線重點培育城鎮(zhèn)密集帶，加快合

肥與六安、巢湖兩市的一體化發(fā)展；

2011年?2015年，以合肥為中心的省會經(jīng)濟圈要繼續(xù)沿一

些重要交通軸帶，使省會經(jīng)濟圈的影響范圍往北擴展到蚌埠、淮南,

東到滁州，南到蕪湖、銅陵、安慶，西到六安葉集等周邊城鎮(zhèn)。2

015年，合肥要與部分沿淮與皖江城市"一體化"，到2020年,

基本實現(xiàn)合肥成為長三角城市群副核心城市的戰(zhàn)略設(shè)想。

城軌連接五座城市一一正式敲定的省會經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃綱要，將構(gòu)

建合肥至六安、巢湖、淮南等市的快速交通體系放在重中之重的地

位，并明確提出要選擇適當(dāng)時機，建設(shè)合肥至淮南、合肥至六安、

合肥至巢湖并延伸到蕪湖的客運城軌交通線。

除了建設(shè)龐大的城軌系統(tǒng)外，建設(shè)合肥至黃山的快速鐵路也被列入

規(guī)劃之中，同時規(guī)劃建設(shè)的還有從阜陽經(jīng)六安市、廬江縣至銅陵市

的鐵路線，主要用來運輸?shù)V產(chǎn)資源；合九鐵路的改造也列入了建設(shè)

規(guī)劃，并將通過擬建的銅陵長江公鐵兩用大橋、安慶長江鐵路大橋

兩座大橋，與即將投入運營的銅陵至九江的鐵路相互連接。

打造1600萬人的生活圈——

更具彈性的戶籍管理，鼓勵人口異地城鎮(zhèn)化，建立有利于勞動力合

理流動的人口管理制度，盡快實現(xiàn)以實際居住地登記戶口的戶籍管

理。此舉意味著，合肥具有更強的經(jīng)濟輻射力和吸納力。

實行區(qū)域道路和橋梁收費的一體化，統(tǒng)一交通運輸單證、票證和收

費卡系統(tǒng)。

經(jīng)濟圈城市的交通售票系統(tǒng)也將統(tǒng)一，實現(xiàn)異地購票本地上車、本

地購票異地上車，方便經(jīng)濟圈內(nèi)1600萬人的出行。

省會經(jīng)濟圈城市還將發(fā)展建設(shè)區(qū)域公交系統(tǒng)，開通城市之間的快速

公交車，并鼓勵每座城市的公交車向周邊其它城鎮(zhèn)延伸。同時，省

會經(jīng)濟圈城市還將實現(xiàn)公交"一卡通”，各座城市的公交運輸價格政

策也將相互統(tǒng)一、相互銜接。

對商業(yè)的影響——

假以時日，將形成了擁有1600萬人口，1小時抵達的超級商圈范圍。

合肥商業(yè)的輻射力、吸納力、流通力、影響力將更強更大，商業(yè)中

心城市的地位更加凸出和牢固。

省會經(jīng)濟圈的建設(shè)將對合肥的商業(yè)零售業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)將臨來更加巨

大，十分廣闊的發(fā)展空間。

141城市規(guī)劃

合肥城市空間結(jié)構(gòu)將形成“141”（一主城、四組團、一個濱湖新區(qū)）

的多中心發(fā)展態(tài)勢。遠期還將成為寧鄭漢之間最大的區(qū)域性中心城

市。城市人口350萬，建成區(qū)面積350平方公里。遠期主城市人

口達到500萬，建成區(qū)面積500平方公里，成為寧鄭漢之間最大的

區(qū)域性中心城市。合肥市將按“141”發(fā)展戰(zhàn)略著力構(gòu)建現(xiàn)代化大城

市框架，城市空間布局在現(xiàn)有風(fēng)扇形基礎(chǔ)上進一步拓展，與周邊城

鎮(zhèn)呈一體化發(fā)展，并由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，空間結(jié)構(gòu)形成“141”

的發(fā)展態(tài)勢。

“一主城”范圍為現(xiàn)狀312國道以北，以老城區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)為

核心的城市建設(shè)區(qū)，遠期規(guī)劃建設(shè)用地260平方公里。主要發(fā)展三

大功能：以老城區(qū)為核心的中央商務(wù)區(qū)發(fā)揮商貿(mào)、金融資源優(yōu)勢功

能；政府管理、服務(wù)、文化、教育功能；現(xiàn)代服務(wù)、人居、科教、

衛(wèi)生等第三產(chǎn)業(yè)功能。

“四組團”即向東、西南、西、北四個方向的城市組團：整合店埠、

動密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。城市各組團之間以大面積的

生態(tài)綠地隔離，并穿插有河流水系、山體和綠色空間。

?"一個濱湖新區(qū)”即沿巢湖周邊逐步興建一個全國獨具魅力特色的

以休閑、旅游、商務(wù)、會展、居住為主的生態(tài)型、高檔次現(xiàn)代化新

城區(qū)。規(guī)劃區(qū)范圍為312國道以南，沿巢湖向東，南至六家阪、三

河，規(guī)劃面積200平方公里。

點評：

無疑，141城市發(fā)展戰(zhàn)略是事關(guān)合肥打造成為區(qū)域性經(jīng)濟、文化、信

息、金融中心城市以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地的最重要的戰(zhàn)略舉措。政務(wù)新

區(qū)CBD中心區(qū)將成為城市最重要的核心之一，商業(yè)繁榮應(yīng)可期待。

3.2重大影響事件分析

出臺《合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行）》

近期，合肥市委市政府出臺了大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策性文件一

-《合肥市加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策（試行）》，對以金融業(yè)

為首，包括總部經(jīng)濟、中介服務(wù)業(yè)、物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、會展業(yè)、

酒店及餐飲業(yè)、旅游業(yè)、教育衛(wèi)生事業(yè)、社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、服務(wù)外

包業(yè)、文化娛樂及體育業(yè)、動漫產(chǎn)業(yè)等13個主要現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的投

資推出包括產(chǎn)業(yè)、土地、財稅等多方面具體優(yōu)惠政策和獎勵辦法。

"……對投資建設(shè)建筑面積5萬肝以上的大型商業(yè)設(shè)施，凡符合商

業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃且建成后產(chǎn)權(quán)不分割出售的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按

50%收??；并自開業(yè)經(jīng)營之日起，對自營和物業(yè)租賃所繳納的營業(yè)

稅、增值稅和企業(yè)所得稅本市留成部分，前兩年給予100%獎勵，后

三年給予50%獎勵……”

小結(jié)：

將加快構(gòu)筑與區(qū)域性中心城市相協(xié)調(diào)、與先進制造業(yè)基地建設(shè)相配

套、與城鄉(xiāng)居民需求相適應(yīng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，推動合肥建成全國

重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，成為區(qū)域性的金融中心、商貿(mào)中心、旅游

會展中心和教育培訓(xùn)中心的發(fā)展進程。

政府正式出臺大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠政策，將成為推動合肥現(xiàn)

代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的推動器和分水嶺，包括商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商

業(yè)地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展期已經(jīng)來臨。

四、合肥零售業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

?目前，合肥零售業(yè)發(fā)展強勁，勢頭良好。總體上可以這樣評價：購物

中心、大賣場引領(lǐng)商業(yè)潮流，復(fù)合型商業(yè)綜合體是當(dāng)前的開發(fā)熱點。

社區(qū)性便利店發(fā)展滯后，百貨店亟待轉(zhuǎn)型。

4、1、各種業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀

百貨業(yè)

?合肥百貨業(yè)主要盤駐在四牌樓等城市核心商圈。百大、商之都、瑞

景等百貨店為了提升市場定位和滿足細(xì)分市場的需求，相繼進行了

較大規(guī)模的品類結(jié)構(gòu)和品牌檔次的調(diào)整，如紀(jì)梵希、BOSS、雅格獅

丹等國際一線品牌開始進入合肥市場。

■大眾百貨舉步維艱，受到時尚百貨、購物中心、大型超市的三重擠

壓，主要依靠低價促銷維持經(jīng)營，合肥樂普生在年底相繼被百大集

團收購，百貨大樓也面臨著轉(zhuǎn)型的問題。

-2008年-2010年，合肥將有不少于6家購物中心會開設(shè)百貨商店，

百貨店鋪規(guī)模迅速擴大。

連鎖商業(yè)

-2007年合肥連鎖企業(yè)銷售額達100億，占全市商品零售總額的

22.2%,新增5000平方米以上的大型連鎖購物中心7處，全市連鎖

經(jīng)營企業(yè)達126家，店鋪超過2100多處，目前進入合肥的世界500

強及國內(nèi)外知名零售企業(yè)已達13家。

?在連鎖商業(yè)中，以經(jīng)營日用品為主的大型超市發(fā)展迅猛，沃爾瑪、

家樂福、易初蓮花、樂購、大潤發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、合家福等強勢企業(yè)

分別開設(shè)新店，大型超市多數(shù)采用非商業(yè)街立店的方式，形成對傳

統(tǒng)商業(yè)街的圍堵，并且在百雜品、低檔化妝品和服飾類商品的經(jīng)營

上對百貨業(yè)形成威脅。

■在專業(yè)店連鎖業(yè)態(tài)里，以國美、蘇寧為代表的電器連鎖店取得市場

主導(dǎo)地位，國美、蘇寧分別在合肥開設(shè)了8家和3家連鎖店。

社區(qū)性便利店

?社區(qū)性便利店發(fā)展滯后，按合肥市區(qū)人口概算，便利店至少應(yīng)有

1000家。

購物中心

■合肥的購物中心興起是以國購、元一、國購、新都會為標(biāo)志的。這

三家購物廣場都是按“產(chǎn)權(quán)式商鋪”方式予以開發(fā)。投資回報年

8-10%,售后回租期8-10年。發(fā)展商的財務(wù)情況如從知曉，但從經(jīng)

營效益來看，估計不太樂觀。

■合肥尚未出現(xiàn)真正意義上的購物中心。更多的大型購物中心中心即

將出現(xiàn)。一些在商業(yè)領(lǐng)域已占據(jù)一席之地的百貨商場如百大等，也

有"購物中心化”業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移的趨勢。購物中心發(fā)展的時期才剛剛到

來。

合肥購物中心具有較好的發(fā)展機會

從合肥的人均GDP和收入水平來看，購物中心的發(fā)展已具備良好的

市場環(huán)境。其次是交通因素。根據(jù)中國的特殊國情，購物中心在地

理位置上未來的發(fā)展模式將主要是沿環(huán)線、軌道重要站點布置，在

新建的居住區(qū)內(nèi)建造，以及整合傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)等三種。

港臺購物中心的借鑒

香港、臺灣購物中心發(fā)展歷程可以為合肥購物中心的發(fā)展方向提供

指南。概括起來，臺灣購物中心有這幾個特點：注重中產(chǎn)家庭消費;

注重硬件建設(shè)；娛樂功能在持續(xù)增強。香港購物中心的主要特點：

與城市交通軌道連接緊密；多為都會型購物中心，地處都市繁華地

帶；開發(fā)者熟悉商業(yè)運作規(guī)律，設(shè)有相應(yīng)的商業(yè)管理公司；重于餐

飲和娛樂設(shè)施。

結(jié)合上述港臺購物中心特點的分析，合肥購物中心的開發(fā)和運營，

可以獲得如下啟發(fā)：加大娛樂休閑設(shè)施的配設(shè)；將家庭消費視為購

物中心消費的主流；與優(yōu)秀機構(gòu)合作開發(fā)主力品牌店；交通便利是

購物中心選址的重要影響因素；注重特色經(jīng)營和錯位經(jīng)營。

4.2合肥零售業(yè)存在的問題

?宏觀上講，由于合肥經(jīng)濟發(fā)展相對滯后和開放程度較低的影響，零

售業(yè)也相對落后。具體表現(xiàn)為：業(yè)種不全、零售業(yè)人力資源不足、

消費需求細(xì)分不明顯。

?地產(chǎn)開發(fā)商和零售發(fā)展商配合不夠，商業(yè)地產(chǎn)的顯性效益期較長。

?受商業(yè)指數(shù)、時尚指數(shù)偏低影響，合肥零售業(yè)引進國際知名品牌保

有量較少，比較集中在化妝品、香水、手表等品類上。

4.3合肥零售業(yè)發(fā)展趨勢

■外資零售業(yè)和國內(nèi)其他地區(qū)零售業(yè)將加速進入合肥市場

合肥經(jīng)濟活躍，消費能力增加，市場規(guī)模不斷擴大；另一個是合肥

對安徽中部其他城市潛在的1600萬城市人口具有輻射作用，市場潛

力巨大。

■業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍是主流。

購物中心、大型生活超市、主題百貨、流行百貨、品類專營店、無

店鋪商店、社區(qū)便利店等將結(jié)合消費需求細(xì)分和自身定位進行結(jié)構(gòu)

調(diào)整，實施錯位經(jīng)營。

■外資全面進入已成定局。將有力促進城市商業(yè)指數(shù)的改善，加速國

際知名品牌的到來；合肥消費檔次將明顯提升，延續(xù)2005年國際級

品牌開始大量進入合肥市場的勢頭，將有更多的品牌進入合肥各商

家或開設(shè)專賣店。

■特色專營店具有較大的市場潛力。類似H&M、ZARA、迪卡儂等國

際專營品牌店將對合肥服飾消費市場帶來理念和業(yè)績的沖擊。

-2008年是合肥零售市場進入快速發(fā)展通道的起始之年，而未來三、

五年也將是合肥零售業(yè)中外商家決戰(zhàn)之關(guān)鍵時期。

?五、合肥商圈現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

5.1商圈總體格局

合肥城市整體南移西進，商業(yè)規(guī)劃發(fā)展成為雙中心的市區(qū)三級商業(yè)

體系。

雙城市中心

,形成老城商業(yè)中心-濱湖新區(qū)商業(yè)中心的市級商業(yè)中心

區(qū)域商業(yè)中

?包括政務(wù)新區(qū)在內(nèi)的8個區(qū)域性性商業(yè)中心

心

社區(qū)商業(yè)網(wǎng)

?25個個社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

絡(luò)

商業(yè)街,淮海路商業(yè)步行街，政務(wù)新區(qū)商業(yè)步行街，七桂塘商業(yè)步行街、城隍廟

商業(yè)步行街、合肥市美食一條街、政務(wù)新區(qū)商業(yè)步行街5條商業(yè)街

總體而言，唯一的市級商業(yè)中心——四牌樓商圈城市核心商圈地位

中短期難以撼動，但隨著環(huán)境和交通壓力的不斷擴大，四牌樓商圈

的發(fā)展空間受到了一定程度的限制。在高規(guī)格超大規(guī)模開發(fā)的濱湖

新區(qū)內(nèi)將規(guī)劃一個市級商業(yè)中心，與老城商業(yè)中心成為合肥的核心。

將開發(fā)隨著城市空間的迅猛擴張，新站開發(fā)區(qū)、馬鞍山南路、南七、

三里庵等區(qū)域不斷涌現(xiàn)出新的區(qū)域級商業(yè)中心，上提升了區(qū)域商業(yè)

活力，推動了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。新的居民小區(qū)的大量建設(shè)，又催生了

居住級、鄰里型商業(yè)中心的發(fā)展。

5.2主要商圈分析

四牌樓商圈

由合肥百貨大樓、鼓樓商廈、百盛、商之都等百貨商場四大商場與

淮海路步行街構(gòu)成的四牌樓商圈是合肥市目前的商貿(mào)繁華區(qū)，也是

合肥市目前唯一的市級商業(yè)中心。多種業(yè)態(tài)在以長江路為軸線，東、

西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的2平方

公里范圍內(nèi)競相發(fā)展。購物中心、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店

分布其中，業(yè)態(tài)豐富、品種齊全，能夠滿足全客層、一次性購物的

需求；另一方面它還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、

三里庵商圈

商圈范圍

以處于一環(huán)與長江西路交匯處的國購廣場為中心，長江西路沿線區(qū)

域，該商圈處于城市西部、西北部、西南的連接口，交通條件好。

輻射范圍較廣，從家樂福開業(yè)以后短短幾年，商圈迅速興起，目前

已有國購廣場、家樂福超市、國美電器、置地投資廣場、匯金大廈、

金色巴黎購物中心、金蘋果家具館、家福特建材以及正在建設(shè)中的

大潤發(fā)超市等大型商業(yè)網(wǎng)點，已成為服務(wù)蜀山，輻射全市大部，滿

足居民日常生活的區(qū)域性商業(yè)中心圈。

商圈消費檔次與特征

該商圈的客流量大，客層多樣化，以城市中等收入家庭消費為主。

租金、售價水平

該商圈租金已漲至較高水平，單價在200-500元/月左右。

代表性商場：

國購廣場----國購

廣場是安徽國購?fù)?/p>

資集團投資建設(shè)的

安徽第一家

ShoppingMall,位

于合肥市長江西路199號，總投資約7.2億元人民幣，總建筑面積

達106000廣場運用“一站式”全新商業(yè)模式，引入

ShoppingMall國際商業(yè)流行理念，網(wǎng)聚世界500強法國家樂福、

深圳家福特建材、國美電器、美高美國際娛樂、屈臣氏、運動100、

味千拉面、肯德基等國內(nèi)外知名品牌同場經(jīng)營。帶動了商圈的發(fā)展

和升級。

馬鞍山路商圈（新都會廣場商圈）

商圈范圍與輻射區(qū)域

該商圈為新興商圈，主城區(qū)與濱湖新區(qū)的結(jié)合部，地理位置得天獨

厚。匯集都會購物廣場、大賣場家樂福、蘇寧電器、肯德基、必勝

客、小肥羊、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國信業(yè)銀行、中國

招商銀行、徽商銀行等一系列商業(yè)商務(wù)設(shè)施。濱湖新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略驅(qū)

使馬鞍山路商圈有成為次市級商業(yè)中心。

商圈消費檔次與特征

該商圈尚在建設(shè)期，目前以滿足日常消費為主，主要消費群為周邊

學(xué)生和工薪家庭。酒吧等休閑娛樂業(yè)態(tài)特色鮮明，擴大了商圈的吸

引力。

租金、售價水平

大賣場租金30-45元/m7月

代表性商場：

新都會購物廣場

新都會購物廣場是集吃、喝、玩、購為一體的現(xiàn)代化shoppingmall;

廣場位于合肥市馬鞍山南路100號，毗鄰安徽省體育館，周圍聚集

了眾多高檔住宅區(qū)及高等院校，人口密集，地理位置優(yōu)越。廣場整

體商業(yè)建筑面積達五萬余平米，由家樂福超市、精品百貨、食肆、

娛樂構(gòu)成，目標(biāo)市場定位于中青年時尚人群。新都會購物廣場的開

業(yè)，不僅為該區(qū)域市民的購物、生活帶來了方便，也填補了合肥城

市東南板塊大型商業(yè)項目的空白，推動了該商圈的加速發(fā)展。

勝利路商圈

距市中心四牌樓1000米，距火車站800米、交通十分便利。匯聚

大型商業(yè)設(shè)施：元一時代廣場、沃爾瑪超市、家樂福超市、溫莎廣

場、元一希爾頓大酒店、古井假日酒店、UTown金色地帶藍鯨國際、

UTown商業(yè)街等并肩屹立，商圈商業(yè)面積逾達20萬平方米，購物

中心、百貨、餐飲、專賣店、超市、娛樂休閑、酒店、商務(wù)，業(yè)態(tài)

豐富，時尚薈萃，新站中央商務(wù)區(qū)(CBD)的架構(gòu)與輪廓已然顯現(xiàn)，

形成合肥市新的商業(yè)中心。

商圈消費檔次與特征

該商圈檔次為中檔偏高，

餐飲娛樂形成了一定特

色。

業(yè)態(tài)分析

商圈匯聚購物中心、大賣

場、精品、五星級酒店、

寫字樓、商業(yè)街等豐富的

業(yè)態(tài)組合。

代表性商場

元一時代廣場以shoppingmall的形態(tài)出現(xiàn)在合肥商業(yè)市場，代表

了零售業(yè)發(fā)展的主要趨勢，其復(fù)合型的業(yè)態(tài)包括：精品店、百貨店、

大型超市、電器賣場、大型娛樂與餐飲店等。

南七商圈

以望江路為中心軸線，以潛山路、合作化路、金寨路為翼的“工”

字形布局，未來將被打造成合肥西南的休閑商務(wù)中心(RBD),

未來幾年，這塊土地將成為上海的“五角場"，而望江路將被打造成

合肥的“淮海路”，懷寧路、石臺路、冬至路將成為獨具特色的休閑

街，而望江路沿線超過100萬方的商業(yè)體量也足以支撐起合肥西南

商務(wù)休閑中心的定位。包括大型的超市、大型的購物中心和休閑中

心、五星級酒店、國際甲級寫字樓。

一

三

二

I

二

三

髭

“南七里站”也將隨著沃爾瑪超級市場、樂購超級市場等商業(yè)項目

以及周邊服務(wù)業(yè)設(shè)施的開業(yè)，商業(yè)氛圍將更加濃郁。尤其是望江西

路與潛山路交界口是合肥市政務(wù)文化區(qū)、市區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)交

匯區(qū)，具有規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化國際商業(yè)中心的優(yōu)勢，隨著27層的酒店、

9萬平方米的建材城、8萬平方米的超級商業(yè)中心等項目的實施，一

個商圈面積達到120萬平方米的商業(yè)中心將出現(xiàn)在合肥西南部。

新的南七商業(yè)中心將呈三足鼎立的格局，以安高、信旺和新華三大

房地產(chǎn)企業(yè)為依托，構(gòu)建東南、西南、西北三大商業(yè)塊，其中東南

和西南板塊以望江路為中軸線。東南塊圍繞合作化南路東側(cè)的“安

高?城市天地”和杜崗“城中村”改造項目，興建一處商貿(mào)區(qū)。世

界500強之一的美國"沃爾瑪”零售商已簽約進駐安高。西南塊圍

繞潛山路東側(cè)"信旺?華府駿苑”，打造向南覆蓋政務(wù)文化新區(qū)，向

西覆蓋西門換乘中心，向東輻射東至路西側(cè)的商業(yè)貿(mào)易區(qū)。世界500

強企業(yè)英國“樂購"超市和美國豪森酒店陸續(xù)簽約進駐華府駿苑，

潛山路西側(cè)“華邦”美家居國際廣場和省國投投資的西環(huán)商業(yè)中心

也將成為西南商業(yè)區(qū)的重要組成部分。西北塊圍繞潛山路西側(cè)的八

里崗"城中村”改造項目和新華地產(chǎn)，依附黃山路景觀大道建成商

業(yè)中心，規(guī)劃緊鄰黃山路建成180米高的超高層商務(wù)辦公大樓。

大學(xué)城商圈

■商圈范圍包括大學(xué)城和合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東起滬蓉高速公路，

西至鐵路干線，北至少312國道，南至紫云路。眾多成熟小區(qū)，擁

有15萬人口的次級居住區(qū)。消費者主要年輕學(xué)生、產(chǎn)業(yè)工人、企業(yè)

管理人員及小區(qū)家庭等。隨著金寨路高架橋的開通，以及連接政務(wù)

新區(qū)、濱湖新區(qū)、高薪區(qū)及老城區(qū)的交通大為改善，片區(qū)的吸引力

大大提高。大學(xué)城商圈有可能為西南部頗具活力的區(qū)域性商業(yè)中心。

主要商業(yè)設(shè)施

桐山國際購物中心、金星購物城、大學(xué)城商業(yè)中心、天時商埠、翠

微苑商業(yè)街、格瑞廣場，在建的超大型購物中心——港澳國際廣場

等。

5.3商圈發(fā)展及競爭特點

?各區(qū)老城區(qū)及新站區(qū)商圈的規(guī)模不斷擴大，局部地區(qū)出現(xiàn)過度開發(fā)，

商業(yè)物業(yè)空置率上升。但在其他區(qū)域性商圈及新建成居民區(qū)又存在

出現(xiàn)商業(yè)空白或商業(yè)供應(yīng)不足。

■合肥正處于單一商業(yè)中心向多中心發(fā)展的上升初期，區(qū)域級商業(yè)中

心、社區(qū)級商業(yè)中心處于發(fā)展的初級階段，商圈之間的競爭度很低。

但由于規(guī)劃偏差的原因，部分區(qū)域性商圈重合交叉度高，建設(shè)初期

就將面臨各自強烈的競爭。如政務(wù)新區(qū)商圈與潛望交口商圈，新站

與北部商圈。

?淮海路步行街、四牌樓是人氣中心，優(yōu)勢在于它們是傳統(tǒng)的商業(yè)中

心，具有很深的歷史、文化底蘊，對主城以外地區(qū)和外來人口、旅

游人口有極強的吸引力。其他各商圈在高密度商圈的背景下，又紛

紛定位于綜合商業(yè)中心，而從戰(zhàn)略上又為區(qū)域商圈，同質(zhì)化競爭將

在所難免，彼此消耗各商圈的輻射能力。

■根據(jù)自身特點和地段特征尋找差異化定位，以擴大市場輻射能力和

商圈自身的核心競爭力，成為各商圈生存和發(fā)展的重要路徑。

六、合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

6、1合肥商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

?傳統(tǒng)意義上的合肥商業(yè)地產(chǎn)聚集地主要集中在四牌樓和新站區(qū)一帶。

但是，隨著近年來合肥城市建設(shè)的加快以及城市外擴，新增商圈已

經(jīng)開始打破原有的格局，開始向西、南兩方面發(fā)展。合肥作為二級

城市，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進程上相對全國稍有滯后，但發(fā)展?fàn)顩r同

樣勢不可擋。目前，合肥的人均商業(yè)面積與國內(nèi)外的先進城市相比

還有較大的差距。

重點商業(yè)城市人均商業(yè)面積比較（單位：平方米/人）

資料來源：合肥市商務(wù)局說明：商業(yè)面積指零售和餐飲的面積

合肥消費需求結(jié)構(gòu)變化和升級拓展了商業(yè)地產(chǎn)的空間。合肥市市民

的消費結(jié)構(gòu)在變，原來傳統(tǒng)以購物作為主要的消費行為的一種方式,

逐步轉(zhuǎn)化為休閑。逐步增加了休閑的比例。購物的比例已經(jīng)在逐步

的萎縮，目前的這個比例大致在46-53%的水平。表明我們商業(yè)地產(chǎn)

的空間更大。

人口有老城區(qū)向新區(qū)遷徙和大量的人口向城市中心涌入，推動商業(yè)

地產(chǎn)的新的發(fā)展。合肥市人口密度從三孝口、四牌樓作為人口密度

的集中點，三孝口達到2.2%,而在四牌樓地區(qū)能夠達到2.8%,再

往雙崗走能夠達到L8-2.0左右。未來濱湖新區(qū)，政務(wù)新區(qū)兩個地區(qū)

是人口增速最大的地區(qū)。合肥市人口的平均增速是3.6%,在這兩個

地區(qū)增速是7.6%-15.3%o人口有老城區(qū)向新區(qū)遷徙和大量的人口向

城市中心涌入，推動商業(yè)地產(chǎn)的新的發(fā)展。

合肥市作為省會城市，對周邊的輻射能力逐步加強。以本市人均消

費來測算它的單位績效，已經(jīng)不能測算出商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)確空間。因

為它的輻射能力在加強。原來從蕪湖到南京、上海去購物消費所占

的比例非常高。除了就近消化一部分外，現(xiàn)在大部分商品的集中都

向省會城市傾斜。六安市過去到河南、武漢去批發(fā)的商鋪，現(xiàn)在也

要轉(zhuǎn)向合肥。

?隨著業(yè)態(tài)創(chuàng)新、城市空間的擴張和大商貿(mào)戰(zhàn)略，合肥的商業(yè)地產(chǎn)仍

然具有較大的投資增長空間。

合肥市的商業(yè)地產(chǎn)項目是局部性飽和，但是在很多地方還有空白點,

尤其在新區(qū)。未來的地產(chǎn)開發(fā)重點是商務(wù)地產(chǎn)，餐娛休閑地產(chǎn)，零

售地產(chǎn)。

七、政務(wù)新區(qū)區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢

7、1政務(wù)新區(qū)發(fā)展分析

合肥市政治中心、文化中心、商業(yè)金融中心、并承擔(dān)生活居住和旅

游服務(wù)等功能。政務(wù)新區(qū)近來在與濱湖新區(qū)PK中處于下風(fēng)，但其在

區(qū)位、交通、規(guī)劃、城市建設(shè)的優(yōu)勢并未失卻，推動區(qū)域商業(yè)的區(qū)

位、交通、規(guī)劃、人口等因素并未缺失或弱化。

區(qū)位——

?離駱崗機場10.1公里，距合肥西站2.5公里，距蜀山區(qū)1公里。離

合肥市老城中心7公里，接壤合肥發(fā)展的引擎高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)。

■政務(wù)新區(qū)是合肥市委市政府新的行政總署領(lǐng)地，是政府重金打造的

核心區(qū)域，是“141”戰(zhàn)略中“四組團”之一。經(jīng)過6年的建設(shè)發(fā)展,

新區(qū)已展現(xiàn)一個全新面貌，區(qū)域優(yōu)勢日漸顯現(xiàn)；

交通——

金寨路、二環(huán)線、潛山路、合作化路、輕軌3號線組成了政務(wù)新區(qū)

與周邊地區(qū)的黃金交通網(wǎng)絡(luò)。

■隨著輕軌的建設(shè)，老城區(qū)必將向外發(fā)展，除了必將繁榮區(qū)域內(nèi)的樓

市，輕軌帶來的商業(yè)效應(yīng)也將日益凸現(xiàn)，人們的購物模式也將隨之

悄然改變。輕軌的開通，將帶動大量周邊客流的進出，各商圈的消

費群體不再以本區(qū)域居民為主。在中轉(zhuǎn)站點或大型輕軌出入口，二、

三級商圈也將因輕軌而形成新的商業(yè)中心。

■輕軌將在很大程度上提高出行效率，使人們改變“區(qū)位”的概念。

輕軌的速度將人們45分鐘內(nèi)的活動空間擴大了2-3倍，45分鐘的

地面交通只能通達10-15公里的范圍，擁堵時可能只有5-10公

里的范圍，但45分鐘的輕軌交通可以通達20—40公里的范圍。

■根據(jù)國內(nèi)城市發(fā)展歷程的分析，輕軌建設(shè)將改變了合肥房地產(chǎn)舊有

的格局和概念。政務(wù)新區(qū)在3好軌道線的軸線上，必將成為投資發(fā)

展的重點和熱點區(qū)域。

規(guī)劃——

■政務(wù)新區(qū)是合肥新興的商務(wù)中心一商務(wù)辦公呼喚新興商業(yè)配套。政

務(wù)區(qū)目前已規(guī)劃和已引進含寫字樓的綜合商業(yè)項目有10個；各類寫

字樓圍繞市府扎堆；體量將遠遠超過100萬方；

■政務(wù)新區(qū)為合肥中央居住區(qū)。具備罕見配套和最佳人居，將涌現(xiàn)強

大的生活消費市場?？傄?guī)劃面積1200萬方，住宅600萬方，人口

30萬，已建成1000畝天鵝湖、60000平米賴少其藝術(shù)主題公園；

■政務(wù)新區(qū)規(guī)劃為是合肥的商業(yè)文