《休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)管理》課件-新《土地管理法》休閑農(nóng)業(yè)的土地政策

新《土地管理法》即將實(shí)施，休閑農(nóng)業(yè)土地政策有哪些呢？目前休閑農(nóng)業(yè)用地選擇還是比較廣的，國家給與了足夠的用地政策保障。比如可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）、閑置宅基地、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林以及林場和水面、邊遠(yuǎn)海島等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。1、可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)在新的《土地管理法》中，明確提出，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可入市的規(guī)定，什么是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市？首先集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。這也意味著只要是在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)是可以直接出讓、租賃、入股，并且與國有建設(shè)用地同等入市，同權(quán)同價，不用像之前那樣通過政府征收，把集體土地變?yōu)閲型恋刂螅趴梢岳?。那么在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目時，我們也就多了一個選擇，可以利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)然前提是當(dāng)?shù)匾呀?jīng)放開該政策并且你取得了相應(yīng)的用地資格。2、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）根據(jù)政策文件《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》，可以利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。3、閑置宅基地還可以對閑置宅基地進(jìn)行整理，結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策也鼓勵利用村內(nèi)的集體建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，支持有條件的農(nóng)村開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。5、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕93號），表示對社會資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。休閑農(nóng)業(yè)用地的限制有哪些？

休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制?如何規(guī)避這些限制?

不是所有的土地都可以用來做休閑農(nóng)業(yè)用地的，對于農(nóng)村休閑農(nóng)業(yè)用地還是有限制的。1、不得占有基本農(nóng)田基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)铩?、“保命田”，其重要程度不言而喻。對于基本農(nóng)田有五不準(zhǔn)：(1)不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);(2)不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動;(3)不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);(4)不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;(5)不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。2、不得超越土地利用規(guī)劃各地區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會確定土地利用年度計(jì)劃，對年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地的要求。3、嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。如何規(guī)避這些限制？

在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中大致存在六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制。用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);以建設(shè)臨時生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求;修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳;用可移動的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動。以上方式打起了政策的“擦邊球”，用以規(guī)避土地監(jiān)管，但這些