【政策解讀】特色小鎮(zhèn)(全方位詳細解讀)

特色小鎮(zhèn)國家政策解讀系列Characteristictown讓特色小鎮(zhèn)彰顯真特色2.1特色小鎮(zhèn)核心特色小鎮(zhèn)【起源】源自國外，興起于浙江，壯大于長三角，如今，正以燎原之勢在全國蔓延，逐漸成為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手大約3平方公里左右，相對獨立于市區(qū)具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游資源和一定社區(qū)功能的復(fù)合型平臺以市場化的方式，將經(jīng)營特色產(chǎn)業(yè)的人，比方搞金融的、互聯(lián)網(wǎng)的、專業(yè)加工的等等產(chǎn)業(yè)集聚到這個小鎮(zhèn)，經(jīng)過十幾年的積累后形成一定規(guī)模，這種特色產(chǎn)業(yè)將輻射全國，甚至走向世界2.1特色小鎮(zhèn)核心特色產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)：貿(mào)易、教育、制造、科技、雙創(chuàng)、健康、農(nóng)業(yè)等【內(nèi)涵】特在形態(tài)特在機制特在產(chǎn)業(yè)特在功能獨特小鎮(zhèn)風(fēng)貌+錯落的空間結(jié)構(gòu)以政府為引導(dǎo)、以企業(yè)為主體的市場化開發(fā)運營機制產(chǎn)業(yè)+文化+旅游+社區(qū)特色小鎮(zhèn)是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素〔如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等〕，打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)工程。是旅游景區(qū)、消費產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、新型城鎮(zhèn)化開展區(qū)三區(qū)合一，產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式【定義】特色小鎮(zhèn)2.1特色小鎮(zhèn)核心特色小鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)關(guān)鍵：產(chǎn)業(yè)培育特色產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)新興產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)信息、環(huán)保、健康、時尚、金融等茶葉、絲綢、文房、青瓷等旅游+農(nóng)業(yè)旅游+鄉(xiāng)村旅游+工業(yè)……【關(guān)鍵】2.1特色小鎮(zhèn)核心不盲拆不盲蓋尊重小鎮(zhèn)現(xiàn)有格局不盲目拆老街區(qū)順應(yīng)地形地貌保持現(xiàn)狀肌理延續(xù)傳統(tǒng)風(fēng)貌持小鎮(zhèn)宜居尺度不盲目蓋高樓建設(shè)小尺度開放式街坊住區(qū)營造宜人街巷空間適宜的建筑高度和體量不盲從承小鎮(zhèn)傳統(tǒng)文化不盲目搬襲外來文化保護歷史文化遺產(chǎn)活化非物質(zhì)文化遺產(chǎn)表達文化與內(nèi)涵遵循【三不】（住建部關(guān)于保持和彰顯特色小鎮(zhèn)特色若干問題的通知）2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀01國家政策全方位支持國家為了鼓勵和支持其快速開展，2106年連續(xù)出臺多個政策支持小鎮(zhèn)開展，更是已經(jīng)聯(lián)合銀行等金融機構(gòu)為特色小鎮(zhèn)等提供資金方面的保駕護航。2017年1月13日，國家發(fā)改委和國家開發(fā)銀行表示，國家開發(fā)銀行各分行積極參與特色小〔城〕鎮(zhèn)規(guī)劃編制工作，做好系統(tǒng)性融資規(guī)劃和融資參謀工作，明確支持重點、融資方案和融資渠道，推動規(guī)劃落地實施。此后，住建部與國開行、中國農(nóng)業(yè)銀行(3.510,0.03,0.86%)等也相繼出臺支持政策。2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀發(fā)布時間部門政策文件或重要會議主要內(nèi)容2015年11月國務(wù)院《關(guān)于積極發(fā)揮新消費引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動力的指導(dǎo)意見》發(fā)揮小城鎮(zhèn)連接城鄉(xiāng)、輻射農(nóng)村的作用，提升產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)服務(wù)功能，增強商品和要素集散能力，鼓勵有條件的地區(qū)規(guī)劃建設(shè)特色小鎮(zhèn)2016年1月中共中央、國務(wù)院《關(guān)于落實發(fā)展新理念加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化實現(xiàn)全面小康目標(biāo)的若干意見》引導(dǎo)和支持社會資本開發(fā)農(nóng)民參與度高，受益面廣休閑旅游項目。加強鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境和文化遺存保護，發(fā)展具有歷史記憶、地域特點、民族風(fēng)情的特色小鎮(zhèn)，建設(shè)一村一品、一村一景、一村一韻的魅力村莊和直游直養(yǎng)的森林景區(qū)2016年3月全國兩會《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》提出加快發(fā)展中小城市和特色鎮(zhèn)，因地制直發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)2016年7月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，約占全國建制鎮(zhèn)的5％2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀發(fā)布時間部門政策文件或重要會議主要內(nèi)容2016年8月改革委、財政部《關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》根據(jù)各省經(jīng)濟規(guī)模、建制鎮(zhèn)數(shù)量、近年來小城鎮(zhèn)建設(shè)工作及省級支持政策情況，確定2016年各省推薦數(shù)量。2016年10月國家發(fā)展改革委《關(guān)于加快美麗特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》“建設(shè)特色小鎮(zhèn)應(yīng)建立在以產(chǎn)業(yè)為依托的基礎(chǔ)上”，“要把加快建設(shè)美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)作為落實新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略部署和推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要抓手”，旨在促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，充分發(fā)揮城鎮(zhèn)化對新農(nóng)村建設(shè)的輻射帶動作用。2016年10月住建部、農(nóng)發(fā)行《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行關(guān)于推進政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》進一步明確特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)重要意義，明確農(nóng)村發(fā)展銀行對于特色小鎮(zhèn)的融資支持辦法，建立貸款項目庫。2017年1月國家發(fā)展改革委、國家開發(fā)銀行《關(guān)于開發(fā)性金融支持特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)促進脫貧攻堅的意見》充分發(fā)揮開發(fā)性金融作用，通過特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)帶動區(qū)域性脫貧。2017年1月住建部、國開行《關(guān)于推進開發(fā)性金融支持特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》支持以農(nóng)村人口就地城鎮(zhèn)化、提升小城正公共服務(wù)水平和提高承載能力為目的的設(shè)施建設(shè)；支持促進小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套設(shè)施建設(shè)；支持促進小城鎮(zhèn)宜居環(huán)境塑造和傳統(tǒng)文化傳承的工程建設(shè)。2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀02新的經(jīng)濟增長點2016年住建部等三部委力推的特色小鎮(zhèn)雖然至今開展時間不長，但已初具規(guī)模和效應(yīng)，獲得社會各界的認(rèn)可和支持。在多方共舉的情況下，產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)逐漸邁向由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，成為新的經(jīng)濟增長極。首批127個特色小鎮(zhèn)也取得了明顯成效：新增企業(yè)就業(yè)人口10萬人，平均每個小鎮(zhèn)新增工作崗位近800個；農(nóng)民人均純收入比全國平均水平高1/3。2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀03中國城鎮(zhèn)化進程的新風(fēng)口特色小鎮(zhèn)已成為中國城鎮(zhèn)化進程中的新風(fēng)口，從中央到地方的政策導(dǎo)向、各行各業(yè)的熱情參與都預(yù)示著這個新市場的巨大可能。從國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的首批127個特色小鎮(zhèn)的分布看，華東和西南地區(qū)成為特色小鎮(zhèn)聚集區(qū)，基于旅游開展型的特色小鎮(zhèn)最多，超過一半的小鎮(zhèn)采取了PPP建設(shè)模式。首批127個國家級特色小鎮(zhèn)分布于全國31個省、市、自治區(qū)浙江省目前位居第一，共計入選8個，江蘇省、山東省及四川省分別入選7個，大局部省份入選3-4個87個鎮(zhèn)是國家級重點鎮(zhèn)，35個鎮(zhèn)是全國特色景觀名名鎮(zhèn)，24個鎮(zhèn)是中國歷史文化名鎮(zhèn)，33個鎮(zhèn)是全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，242.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀從功能類型的占比來看，首批特色小鎮(zhèn)在功能類型的分布上有些不夠均勻，基于旅游開展型的特色小鎮(zhèn)明顯居多，其次為歷史文化型，而民族聚居型目前較少。242.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀50.39％18.11％14.96％11.81％2.37％2.36％華東和西南地區(qū)的特色小鎮(zhèn)數(shù)量最多35個，西南區(qū)域坐擁豐富的旅游資源，特色小鎮(zhèn)多達21個，其中，基于旅游開展型的占大多數(shù)未來的小鎮(zhèn)建設(shè)上，旅游產(chǎn)業(yè)既可以作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)成為小鎮(zhèn)開展的特色依托，也可以作為信息小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)的補充功能鎮(zhèn)，242.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀在這127個特色小鎮(zhèn)中，PPP已經(jīng)展開了廣泛的應(yīng)用，超過半數(shù)的特色小鎮(zhèn)已經(jīng)開展了PPP工程，有73%的特色小鎮(zhèn)已經(jīng)購置了市場化的效勞工程入選的特色小鎮(zhèn)在市場主體建設(shè)方面實現(xiàn)了進展242.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀04房地產(chǎn)商爭相競逐碧桂園、華僑城、萬科、萬達、恒大、華夏幸福、招商局、綠城、時代地產(chǎn)等多家房企將眼光投向特色小鎮(zhèn)的房企。在面粉貴過面包的現(xiàn)實下，稀缺的土地資源成為各個房企競逐的對象。而有著大量土地待開發(fā)的特色小鎮(zhèn)，自然成為房企眼中的“唐僧肉”2.2特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀碧桂園：五年內(nèi)將投入不少于1000億元在深圳周邊建設(shè)10個有差異化的科技小鎮(zhèn)華僑城：未來將以PPP模式在全國打造100座特色小鎮(zhèn)，已在深圳啟動鳳凰小鎮(zhèn)等十大文化產(chǎn)業(yè)重點工程華夏幸福：三年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經(jīng)濟帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內(nèi)部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)綠城：5-10年內(nèi)將做出5-10個小鎮(zhèn)樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊約三五十公里包圍圈內(nèi)2.3特色小鎮(zhèn)類型特色小鎮(zhèn)的類型1工業(yè)發(fā)展型2歷史文化型3旅游發(fā)展型5農(nóng)業(yè)服務(wù)型4民俗聚集型6商貿(mào)流通型2.3特色小鎮(zhèn)類型以企業(yè)為主體，按照該地區(qū)產(chǎn)業(yè)開展和空間布局協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原那么，集聚和激活創(chuàng)新資源，推動小鎮(zhèn)特色產(chǎn)業(yè)差異化開展，促進該地區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級主要小鎮(zhèn)有：廣東回龍鎮(zhèn)〔步步高工業(yè)集聚基地〕江蘇碾莊鎮(zhèn)〔機械設(shè)備〕山東西張莊鎮(zhèn)〔煤炭、紡織、服裝〕浙江柳市鎮(zhèn)〔電器制度〕等①工業(yè)發(fā)展型2.3特色小鎮(zhèn)類型通過深挖當(dāng)?shù)孛袼孜幕⒚褡逦幕?、歷史遺產(chǎn)等，與地方特色和經(jīng)濟開展有機融合，與當(dāng)代我國保護傳統(tǒng)文化的重要任務(wù)相結(jié)合主要小鎮(zhèn)有：河南趙堡鎮(zhèn)〔太極文化〕湖北吳店鎮(zhèn)〔漢朝歷史文化〕廣西賀街鎮(zhèn)〔古城為全國重點文物保護單位〕河南竹溝鎮(zhèn)〔紅色文化〕貴州茅臺鎮(zhèn)〔酒文化〕等②歷史文化型2.3特色小鎮(zhèn)類型旅游業(yè)是此類型小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)傳統(tǒng)特色小鎮(zhèn)大多屬于此類，小鎮(zhèn)旅游接待效勞功能開展較早，這也是此類小鎮(zhèn)的主體功能，一般由政府與企業(yè)合作成立旅游開發(fā)公司共同開發(fā)主要小鎮(zhèn)有：河南趙堡鎮(zhèn)〔太極文化〕湖北吳店鎮(zhèn)〔漢朝歷史文化〕廣西賀街鎮(zhèn)〔古城為全國重點文物保護單位〕河南竹溝鎮(zhèn)〔紅色文化〕貴州茅臺鎮(zhèn)〔酒文化〕等③旅游發(fā)展型2.3特色小鎮(zhèn)類型民族風(fēng)情濃郁、民族文化保護價值較高和新型城鎮(zhèn)化開展?jié)摿^大。一般情況下，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和非農(nóng)人口相對聚集，且對當(dāng)?shù)孛褡逄厣逭Ｗo開展工作具有較強的輻射帶動作用。主要小鎮(zhèn)有：云南畹町鎮(zhèn)〔傣、德昂、景頗族聚居地〕吉林東盛涌鎮(zhèn)〔朝鮮族〕等④民俗聚集型2.3特色小鎮(zhèn)類型利用自身的優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)資源，以特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為依托，結(jié)合綠色生態(tài)、美麗宜居、民俗文化等特征，具有明確的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)定位、農(nóng)業(yè)文化內(nèi)涵、農(nóng)業(yè)旅游功能的“宜居、宜商、宜業(yè)、宜養(yǎng)、宜游”的新型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展空間平臺。通過整合農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)、科技、文化、創(chuàng)新等要素，構(gòu)建“產(chǎn)、城、人、文”四位一體、農(nóng)旅雙鏈協(xié)同開展的綜合體。主要小鎮(zhèn)有：黑龍江興十四鎮(zhèn)〔農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游〕四川德源鎮(zhèn)〔大蒜生產(chǎn)基地〕等⑤農(nóng)業(yè)服務(wù)型2.3特色小鎮(zhèn)類型核心是突出商貿(mào)特色。工貿(mào)型小鎮(zhèn)的優(yōu)勢是當(dāng)?shù)厥止I(yè)、傳統(tǒng)工藝制造和具有比較優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè)農(nóng)貿(mào)型小鎮(zhèn)的優(yōu)勢是農(nóng)產(chǎn)品主業(yè)突出、市場占有率較高、物流集散根底較好商旅文小鎮(zhèn)主要優(yōu)勢是當(dāng)?shù)芈糜钨Y源和文化特色電商型小鎮(zhèn)的電子商務(wù)普及和應(yīng)用水平較高，電商企業(yè)、電商個體、電商產(chǎn)品相對集中主要小鎮(zhèn)有：廣西蓮花鎮(zhèn)〔水果和農(nóng)產(chǎn)品集散地〕等⑥商貿(mào)流通型ContentsPage過渡頁特色小鎮(zhèn)概述六大融資模式背景與開展歷程

六大融資模式工程建議與案例開發(fā)運營盈利模式問題與機遇背景與開展歷程特色小鎮(zhèn)概述3.1特色小鎮(zhèn)融資政策環(huán)境01鼓勵多渠道的對特色小鎮(zhèn)的金融支持02鼓勵多渠道的投融資創(chuàng)新03政策性信貸資金支持范圍《關(guān)于推進政策性金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的通知》明確規(guī)定：政策性信貸資金主要支持小鎮(zhèn)根底設(shè)施配套、小鎮(zhèn)公共效勞設(shè)施、產(chǎn)業(yè)支撐配套設(shè)施三方面的建設(shè)《關(guān)于加快美麗特色小〔城〕鎮(zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》中提出創(chuàng)新特色小〔城〕鎮(zhèn)建設(shè)投融資機制。國務(wù)院《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的假設(shè)干意見》中，提出強化金融支持3.2特色小鎮(zhèn)融資融資渠道0105040203多平臺參與，緩解政府壓力，盤活小鎮(zhèn)開展開發(fā)性金融發(fā)揮“特殊作用”承擔(dān)長期融資任務(wù)，針對基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的建設(shè)提供大額長期資金政府資金發(fā)揮“杠桿作用”子特色小鎮(zhèn)融資渠道中起著引導(dǎo)和牽頭作用政策性資金發(fā)揮“推力作用”政策性基金就是指國家為促進特色小鎮(zhèn)發(fā)展而提供的財政專項資金社會資本發(fā)揮“主體作用”社會資本引入，緩解政府壓力提供小鎮(zhèn)建設(shè)效率，對民營企業(yè)可以獲得直接或者衍生利益商業(yè)金融發(fā)揮“促進作用”一般通過PPP融資途徑實現(xiàn)商業(yè)金融，商業(yè)銀行（投資主體）既要成為ppp項目服務(wù)商，又要成為規(guī)范者和促進者3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式融資約束是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的最大障礙，持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)開展的關(guān)鍵，因此適宜的融資模式對于特色小鎮(zhèn)的開展是非常有必要的發(fā)債融資租賃資產(chǎn)證券化基金收益信托PPP模式①發(fā)債根據(jù)現(xiàn)行債券規(guī)那么，滿足發(fā)行條件的工程公司可以在銀行間交易市場發(fā)行永〔可〕續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行工程收益票據(jù)，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和工程收益?zhèn)€可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式②融資租賃融資租賃集金融、貿(mào)易、效勞于一體，具有獨特的金融功能，是國際上僅次于銀行信貸的第二大融資方式直接融資租賃，可以大幅度緩解建設(shè)期的資金壓力設(shè)備融資租賃，可以解決購置高本錢大型設(shè)備的融資難題售后回租，即購置有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務(wù)狀況3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式③基金產(chǎn)業(yè)投資基金：具有產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，更多的是政府財政、金融資本和實業(yè)資本參與政府引導(dǎo)基金：由政府財政部門出資并吸引金融資本、產(chǎn)業(yè)資本等社會資本聯(lián)合出資設(shè)立，按照市場化方式運作，帶有扶持特定階段、行業(yè)、區(qū)域目標(biāo)的引導(dǎo)性投資基金，非營利性，一般不直接投資作為母基金投資于子基金城市開展基金：地方政府牽頭發(fā)起設(shè)立的，募集資金主要用于城市建設(shè)的基金。牽頭方為地方政府，通常由財政部門負責(zé)，并由當(dāng)?shù)刈畲蟮牡胤秸谫Y平臺公司負責(zé)具體執(zhí)行和提供增信，投資方向為地方根底設(shè)施建設(shè)工程，通常為公益性工程PPP基金：PPP基金是指基于穩(wěn)定現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)化投融資模式。PPP基金可分為PPP引導(dǎo)基金和PPP工程基金；其中PPP工程基金又分為單一工程基金和產(chǎn)業(yè)基金等3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式城市開展基金運營結(jié)構(gòu)圖3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式④資產(chǎn)證券化基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，特色小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到大量的根底設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，“根底資產(chǎn)”權(quán)屬不清晰，在資產(chǎn)證券化過程中存在法律障礙。3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式⑤收益信托類似于股票的融資模式，由信托公司接受委托人的委托，向社會發(fā)行信托方案，募集信托資金，統(tǒng)一投資于特定的工程，以工程的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式⑥PPP融資模式特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV，并制定《公司章程》，政府指定實施機構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營權(quán)，SPV負責(zé)提供特色小鎮(zhèn)建設(shè)運營一體化效勞方案，特色小鎮(zhèn)建成后，通過政府購置一體化效勞的方式移交政府，社會資本退出3.3特色小鎮(zhèn)融資六種模式ContentsPage過渡頁特色小鎮(zhèn)概述六大融資模式背景與開展歷程

開發(fā)運營盈利模式工程建議與案例問題與機遇背景與開展歷程特色小鎮(zhèn)概述六大融資模式4.1開發(fā)模式開發(fā)總模式：【雙產(chǎn)業(yè)三引擎三架構(gòu)】4.1開發(fā)模式①以特色產(chǎn)業(yè)為引擎的泛產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)主要包括“產(chǎn)業(yè)本身+產(chǎn)業(yè)應(yīng)用+產(chǎn)業(yè)效勞+相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”四個層面〔機器人為例〕“產(chǎn)業(yè)本身”即機器人的生產(chǎn)制造、科研、設(shè)計、系統(tǒng)集成等“產(chǎn)業(yè)應(yīng)用”包括工業(yè)領(lǐng)域的機器人工業(yè)4.0、醫(yī)療領(lǐng)域的機器人康復(fù)醫(yī)療陪護、休閑領(lǐng)域的機器人娛樂表演等“產(chǎn)業(yè)效勞”那么包括機器人交易效勞、機器人會議效勞、機器人教育培訓(xùn)等“相關(guān)延伸產(chǎn)業(yè)”可以與旅游、影視、文化等領(lǐng)域結(jié)合，打造機器人主題樂園、機器人影視產(chǎn)業(yè)園、機器人博物館等4.1開發(fā)模式②以旅游為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，是在泛旅游產(chǎn)業(yè)理念下，依托旅游與其他產(chǎn)業(yè)的融合、聚集，超越旅游十二要素的范疇，形成以旅游產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)開展的多產(chǎn)業(yè)、立體網(wǎng)絡(luò)型產(chǎn)業(yè)集群4.1開發(fā)模式③旅游目的地架構(gòu)特色小鎮(zhèn)雖不完全是以旅游為主要目的，但又必須包含旅游的功能，每一個特色小鎮(zhèn)原那么上都是一個以3A或3A以上景區(qū)為主導(dǎo)的旅游目的地，是“旅游吸引核+休閑聚集+商街+居住”的一體化聚集地4.1開發(fā)模式④

新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)特色小鎮(zhèn)本身就是一個城鎮(zhèn)化架構(gòu)，包括“核心引擎+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+休閑聚集區(qū)+綜合居住區(qū)+公共效勞設(shè)施配套”五大架構(gòu)。4.1開發(fā)模式⑤互聯(lián)網(wǎng)引擎與智慧化架構(gòu)以人為中心的特色小鎮(zhèn)，應(yīng)注重市場環(huán)境的變化，立足居民或游客的體驗維度，從頂層設(shè)計、生產(chǎn)生活、效勞提供、城市管理、品牌營銷等多角度全方位，注重現(xiàn)代智慧科技的運用，打造智慧化的特色小鎮(zhèn)，形成對產(chǎn)業(yè)、旅游、宜居生活的全面提升。4.2運營模式〔商業(yè)模式〕4.2運營模式〔運營模式〕企業(yè)主體，政府效勞，政府負責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、根底設(shè)施和審批效勞，引進民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)4.2運營模式〔投融資模式〕構(gòu)建以工程為核心；以城市投資及旅游投資為支撐，多種投資平臺相互協(xié)調(diào)；特色小鎮(zhèn)投融資平臺為互相支撐的投融資框架結(jié)構(gòu)4.3盈利模式4.3盈利模式政府是特色小鎮(zhèn)開展的最主要推動者，特色小鎮(zhèn)的開展不僅可以推動地方經(jīng)濟的快速開展升級和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來了巨大收益。稅收收入：特色產(chǎn)業(yè)作為特色小鎮(zhèn)的核心，以特色產(chǎn)業(yè)為核心而開展聚集的產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)將給政府帶來巨大的稅收收益和就業(yè)人口，從而帶動地方的開展土地溢價：特色小鎮(zhèn)的開展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入無形的收益：如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善、城市影響力的提升、產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的形成、就業(yè)增加和更多高素質(zhì)人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟環(huán)境改善，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力4.3盈利模式開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運營政策性資金：對于舊工業(yè)區(qū)、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優(yōu)惠政策，這將大大降低企業(yè)的前期投入本錢。而企業(yè)在引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和工程落地小鎮(zhèn)時，往往政府也有相應(yīng)的招商獎勵補貼根底建設(shè)收益：這里主要是指土地整理和公共根底設(shè)施的工程建設(shè)收益。如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利工程運營收益：對于開發(fā)商來說，門票、交通、租金、經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入和局部產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售收入以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的收益都是其長久運營小鎮(zhèn)的收入來源地產(chǎn)收益：通過特色小鎮(zhèn)政策獲得土地是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長短相濟，長遠開展4.3盈利模式金融機構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，除了作為資金供給方，還可根據(jù)自身特點通過以下方式盈利產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益：通過基金的方式介入相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展、工程的開發(fā)等，通過企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)與小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的互動，既促進小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃開展，又反哺其自身產(chǎn)業(yè)的進一步提升，互利互惠，共同獲得溢價價值消費信托收益：對于從小鎮(zhèn)開發(fā)的終端介入，將地產(chǎn)、酒店等的使用權(quán)、購置權(quán)、效勞消費權(quán)等包裝成消費信托產(chǎn)品出售，通過預(yù)付方式，形成由大量小額預(yù)付金構(gòu)成的資金池，并獲得其固定年限內(nèi)的無償使用權(quán)，再利用資金池進行投資獲得收益。同時，也營銷了小鎮(zhèn)產(chǎn)品，促進了小鎮(zhèn)的開展ContentsPage過渡頁特色小鎮(zhèn)概述工程建議與案例問題與機遇背景與開展歷程特色小鎮(zhèn)概述六大融資模式開發(fā)運營盈利模式5.1問題找準(zhǔn)自身定位防止“千鎮(zhèn)一面”、唱“空城計”，成為地方政府不得不面對的問題要找有一定的產(chǎn)業(yè)特色、與中心城市聯(lián)系較為方便的小鎮(zhèn)，又如有較為悠久歷史傳承、民族特點或者有較為突出的自然地理特征的小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)，一定要發(fā)揮小城鎮(zhèn)的比較優(yōu)勢，比較優(yōu)勢就是小鎮(zhèn)的最大特色從具備根本條件的小鎮(zhèn)發(fā)力突出特色以特興城從“特色小鎮(zhèn)”一詞首次提出至今，特色小鎮(zhèn)的開展確實取得了不少成績。但在遍地開花的特色城鎮(zhèn)建設(shè)中，也存在一些問題。防止局部小城鎮(zhèn)建設(shè)本著“撿到籃子就是菜”的想法5.2機遇01農(nóng)民收入提高帶來機遇02產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和農(nóng)民工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)帶來機遇03高鐵、公路、橋梁、機場等重大根底設(shè)施建成和完善帶來機遇04城市居民生活方式變化帶來機遇城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，特色小城鎮(zhèn)建設(shè)理當(dāng)作為推進新型城鎮(zhèn)化、促進城鄉(xiāng)開展一體化的重要突破口。5.3本卷須知堅持產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)在特色小鎮(zhèn)建設(shè)初期，應(yīng)該盡可能的堅持產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，而不是房地產(chǎn)商介入。特色小鎮(zhèn)的開展一旦引入房地產(chǎn)，就會拉高土地本錢，最后會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)一業(yè)獨大，并帶來大量的小鎮(zhèn)庫存。國家發(fā)改委開展規(guī)劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因為解決了拿地貴的問題，以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地本錢相對較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷是相背離的。政府不能主導(dǎo)如果由政府號召，政府其實并不清楚哪個產(chǎn)業(yè)可以開展，沒有盈利動機，政府也不清楚企業(yè)會選擇什么地方進行特色產(chǎn)業(yè)的集聚，可以說，政府不善于和中小企業(yè)打交道。更重要的是，政府常常盲目的搞政績工程，因此更側(cè)重于跟大企業(yè)打交道，能在任期內(nèi)完成自己所謂的政績，就很難形成特色小鎮(zhèn)。ContentsPage過渡頁工程建議與案例背景與開展歷程特色小鎮(zhèn)概述六大融資模式開發(fā)運營盈利模式問題與機遇6.1工程建議研究方法研究重點：政策及市場需求分析、當(dāng)?shù)匾丶疤厣诰?、小?zhèn)選址及規(guī)模確定、產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建、功能業(yè)態(tài)組織、重點工程籌劃、空間形態(tài)塑造、投資回報分析、招商重點及實施策略等研究方法：根據(jù)不同區(qū)位分類研究國內(nèi)外可借鑒案例，融合企業(yè)、政府及市場三方需求，明晰產(chǎn)業(yè)邏輯、規(guī)劃邏輯、投資運營邏輯，采用內(nèi)外專家結(jié)合、資料分析與市場調(diào)查結(jié)合、模式化通用規(guī)劃與定制化投資品籌劃結(jié)合、定性定量結(jié)合、逐步深入的方法進行精準(zhǔn)研究，最終形成可操作的三融小鎮(zhèn)方案016.1工程建議研究階段需求分析規(guī)律性、邏輯性、概念性研究階段指向性、規(guī)劃性、定性定量結(jié)合，研究+規(guī)劃階段定制化、定量化、工程化籌劃階段。會形成幾類研究成果：對政府〔籌劃規(guī)劃、可研等〕、對投資人和招商對象〔招商手冊、投資品說明等〕、對企業(yè)內(nèi)部〔詳細投資分析等〕026.1工程建議第一類是大城市、大城市群周圍的地區(qū)，該區(qū)域距離中心城市較近，要素聚集能力相對較強，產(chǎn)業(yè)聚集力明顯，此區(qū)域主要以要素市場的產(chǎn)業(yè)運營及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為突破口第二類是在特色資源獨特、農(nóng)副產(chǎn)品、名特優(yōu)產(chǎn)品特別鮮明且市場占有率大、對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟拉動大的地區(qū)，打造區(qū)域要素市場，做好產(chǎn)業(yè)運營，并與政府一起打造城市投資運營商，創(chuàng)新產(chǎn)城融合的PPP模式第三類是構(gòu)不成要素市場的聚集區(qū)，只能是個產(chǎn)地基地，可通過“312”的產(chǎn)業(yè)開展路徑創(chuàng)新，從第三產(chǎn)業(yè)入手，先解決賣給誰問題，再帶動一二產(chǎn)業(yè)的開展工程選址036.1工程建議為響應(yīng)國家大城市存量開展、中小城市精明開展的宏觀政策，同時考慮到審批和投資運營難度，三融小鎮(zhèn)的規(guī)模不宜過大，集中建設(shè)區(qū)以1~5平方公里為宜。以杭州基金小鎮(zhèn)為例，規(guī)劃用地3.2平方公里，核心區(qū)用地2.5平方公里，以城中村及鐵路倉庫等存量用地改造為主，總建筑面積30萬平方米，保存了宋代八卦田等生態(tài)文