四明湖市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

余姚四明湖度假村市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)Marketing&EconomicFeasibilityReport余姚四明湖度假村市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)Marketing&EconomicFeasibilityReport組員：馬勁松陳君趙成張小勇張坤俞高峰11月目錄1、酒店所屬城市概況 -4-1.1區(qū)域概況 -4-1.2城市位置及交通 -6-1.3城市經(jīng)濟(jì)情況 -7-1.4經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) -8-1.5旅游概況 -10-旅游資源概況 -10-酒店發(fā)展概述 -11-當(dāng)?shù)芈糜紊缯{(diào)研 -12-當(dāng)?shù)卣糜斡?jì)劃 -12-2、本酒店地理位置 -13-2.1酒店位置及可進(jìn)入性 -13-2.2酒店交通可進(jìn)入性 -14-2.3周?chē)h(huán)境 -14-3、需求及用戶(hù)起源分析 -15-3.1需求分析 -15-航空需求 -15-旅游需求 -15-旅游節(jié)慶 -15-商務(wù)和會(huì)議需求 -16-展會(huì)需求 -16-其它 -16-4、供給及競(jìng)爭(zhēng)酒店分析 -18-4.1供給分析 -18-4.2競(jìng)爭(zhēng)分析 -18-關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)格局 -19-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手細(xì)分市場(chǎng)占比 -19-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo) -20-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)地位分析 -20-本酒店SWOT分析 -21-本酒店目標(biāo)市場(chǎng)選擇 -22-5、酒店市場(chǎng)綜合分析 -23-6、酒店經(jīng)營(yíng)定位 -24-6.1酒店經(jīng)營(yíng)定位 -24-6.2市場(chǎng)定位 -24-6.3營(yíng)收定位 -24-6.4酒店定產(chǎn)品定位 -24-餐飲產(chǎn)品 -24-客房產(chǎn)品 -24-服務(wù)定位 -24-康娛產(chǎn)品 -24-6.5酒店價(jià)格定位 -25-客房?jī)r(jià)格定位及價(jià)格體系 -25-餐飲價(jià)格體系 -25-康體價(jià)格體系 -25-7、酒店?duì)I銷(xiāo)策徊及營(yíng)收估計(jì) -26-7.1營(yíng)銷(xiāo)策略 -26-7.2營(yíng)收估計(jì) -27-1酒店所屬城市概況1.1區(qū)域概況區(qū)域余姚市地理概述余姚市在浙東寧紹平原，東和寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，南枕四明山，和奉化、嵊州市接壤，西連上虞市，北毗慈溪市，西北于錢(qián)塘江、杭州灣中心線和海鹽縣交界。中心地理坐標(biāo)為東經(jīng)121°09′、北緯30°30′。余姚市東西極距58.5公里，南北極距79公里。北部為錢(qián)塘江、杭州灣沖積平原,全市耕地59.14萬(wàn)畝,園地9.47萬(wàn)畝,林地78.46萬(wàn)畝。東和寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，南枕四明山，和奉化、嵊州市接壤，西連上虞市，北毗慈溪市，西北于錢(qián)塘江、杭州灣中心線和海鹽縣交界。面積總面積1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。行政區(qū)劃余姚市轄6個(gè)街道、14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)：鳳山街道、陽(yáng)明街道、梨洲街道、蘭江街道、朗霞街道、低塘街道；臨山鎮(zhèn)、泗門(mén)鎮(zhèn)、馬渚鎮(zhèn)、牟山鎮(zhèn)、丈亭鎮(zhèn)、梁弄鎮(zhèn)、陸埠鎮(zhèn)、大隱鎮(zhèn)、大嵐鎮(zhèn)、河姆渡鎮(zhèn)、四明山鎮(zhèn)、小曹娥鎮(zhèn)、黃家埠鎮(zhèn)、三七市鎮(zhèn)；鹿亭鄉(xiāng)。人口情況年底人口數(shù)達(dá)成101萬(wàn)，其中非農(nóng)常住人口數(shù)約為54萬(wàn)人。城市地位余姚市是寧波市下轄縣級(jí)市，余姚社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)和縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力分別位居全國(guó)第18位和第9位。余姚不僅是全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市），同時(shí)還是全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)科技優(yōu)異（縣）市、全國(guó)體育優(yōu)異（縣）市、全國(guó)文化模范（縣）市和全國(guó)創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)活動(dòng)示范點(diǎn)、浙江省十強(qiáng)縣（市）、浙江省示范文明城市。余姚市榮獲中國(guó)十大（縣級(jí)）最具幸福感城市。在2月26日早晨召開(kāi)寧波市建設(shè)國(guó)家創(chuàng)新型城市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)大會(huì)上，余姚市被授予“寧波創(chuàng)新型城市建設(shè)優(yōu)異縣（市、區(qū)）”稱(chēng)號(hào)。榮獲中國(guó)最具幸福感城市（縣級(jí)）。第六屆全球人居環(huán)境表彰活動(dòng)在聯(lián)合國(guó)總部舉行，余姚市和全球其它三座城市一起，喜摘“全球綠色城市”桂冠。聯(lián)合國(guó)助理秘書(shū)長(zhǎng)阿瓦尼·貝楠博士為余姚市頒獎(jiǎng)。蟬聯(lián)中國(guó)最具幸福感城市（縣級(jí)），中國(guó)最具幸福感城市（縣級(jí)）金獎(jiǎng)。同時(shí)，余姚還是福布斯中國(guó)大陸最好縣級(jí)城市，中國(guó)優(yōu)異旅游城市，國(guó)家園林城市，全國(guó)文明城市提名。關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)余姚形成了以塑料、輕工模具、裘皮生產(chǎn)及銷(xiāo)售、有色金屬材料加工、燈具生產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)體系。余姚號(hào)稱(chēng)“三城”：中國(guó)塑料城：中國(guó)塑料城在余姚市區(qū)北部，成立于1994年，總計(jì)劃占地面積3.25平方公里，現(xiàn)有建筑面積33萬(wàn)平方米，市場(chǎng)交易品種10000余種。，中國(guó)塑料城經(jīng)營(yíng)企業(yè)達(dá)1830家，市場(chǎng)交易額818.5億元（現(xiàn)貨市場(chǎng)交易額416億元，網(wǎng)上市場(chǎng)交易額402.5億元），交易量639萬(wàn)噸（現(xiàn)貨市場(chǎng)交易量297萬(wàn)噸，網(wǎng)上市場(chǎng)交易量342萬(wàn)噸），上繳稅費(fèi)3.3億元。是一個(gè)集塑料原料（配料）、塑料制品、塑料機(jī)械加工、交易和信息交流、展覽展銷(xiāo)、技術(shù)開(kāi)發(fā)于一體高層次、綜合性、多功效、廣輻射全國(guó)性塑料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。中國(guó)輕工（余姚）模具城在余姚市區(qū)北側(cè)，是一個(gè)集模具制造加工、模具設(shè)計(jì)研發(fā)、模具技術(shù)培訓(xùn)、模具信息服務(wù)和模具材料設(shè)備交易等很多功效于一體含有中國(guó)優(yōu)異水平模具工業(yè)園區(qū)。遠(yuǎn)東工業(yè)城：和臺(tái)灣玩具同業(yè)工會(huì)聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)興建?？傆?jì)劃面積2.2平方公里，一期引進(jìn)企業(yè)50余家，其優(yōu)異、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)模式成為中國(guó)新型工業(yè)園區(qū)典范。正在開(kāi)發(fā)建設(shè)二期占地645畝，著力引進(jìn)新能源、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全市地域生產(chǎn)總值由358.9億元增加到658.8億元，年均增加10.8%，人均地域生產(chǎn)總值突破1萬(wàn)美元；財(cái)政通常預(yù)算收入突破百億大關(guān)，由50.2億元增加到100.8億元，其中地方財(cái)政收入達(dá)成55億元，年均分別增加15%和17.8%；累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資950.9億元，年均增加12.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額由114.6億元增加到259.7億元，年均增加17.8%；金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款余額由404.3億元、318.5億元分別增加到982.9億元、958.7億元，年均增加19.4%和24.6%。三次產(chǎn)業(yè)百分比調(diào)整為6.1：59.9：34。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)成33611元和16074元，年均增加10.9%和13.4%。發(fā)展計(jì)劃以后五年政府工作總體目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著提升。地域生產(chǎn)總值達(dá)成1100億元，年均增加11%，公共財(cái)政預(yù)算收入達(dá)成168億元，年均增加12.8%，綜合實(shí)力繼續(xù)保持在全國(guó)前列。發(fā)展動(dòng)力顯著增強(qiáng)。固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)成1640億元，年均增加12%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)成450億元，年均增加13%，自營(yíng)進(jìn)出口總額突破100億美元，年均增加7%以上。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)增加值占地域生產(chǎn)總值比重達(dá)成40%，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)成1200億元，研發(fā)和試驗(yàn)發(fā)展經(jīng)費(fèi)支出占地域生產(chǎn)總值比重提升到2.5%。1.2城市位置及交通鞍山（海城）均在沈大（沈陽(yáng)至大連）高速線上。余姚市中心距寧波機(jī)場(chǎng)55公里，車(chē)程1小時(shí)左右，離杭州130公里，車(chē)程1.5小時(shí)。離上海180公里，車(chē)程2.5小時(shí)。離河姆渡文化遺址25公里，車(chē)程30分鐘左右，每日有直達(dá)公交車(chē)數(shù)班往返。

余姚市交通，比較發(fā)達(dá)，肖甬鐵路穿越市域，杭甬公路橫貫其北。可東至寧波，西達(dá)杭州、上海。

酒店位余姚市梁弄鎮(zhèn)四明湖畔，距離余姚市區(qū)25-30分鐘車(chē)程,通往酒店為省道S33，路況很好。1.3城市經(jīng)濟(jì)情況（余姚）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)十二五人口（百萬(wàn)）101萬(wàn)實(shí)際國(guó)民生產(chǎn)總值增加率10.4%9%15%11%國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）484.7500565658.81100三產(chǎn)百分比5.6：61.4：33.06.0：59.1：34.96.2：59.6：34.26.1：59.9：34財(cái)政收入（億元）70.272.682.1100.8168固定資產(chǎn)投資（億元）155.4171210259.31640引進(jìn)外資（萬(wàn)美元）4000080003000035000出口（萬(wàn)美元）4350003749070010000000社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）159.7185.5219.86259.7450消費(fèi)增加率19.2%16.219.3餐飲和住宿業(yè)零售總額（億元）17.3115.3917.4120.11餐飲和住宿業(yè)消費(fèi)增加率21.8%-20.5%13.17%15.52%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2511426868296703361150000關(guān)鍵指標(biāo)分析：1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增加較快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，發(fā)展較衡性；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)典外向型經(jīng)濟(jì)；3、餐飲和住宿業(yè)發(fā)展較快速，且起點(diǎn)較高；4、城鎮(zhèn)人口可支配收入增幅較大，一定程度上拉動(dòng)了酒店市場(chǎng)需求。關(guān)鍵點(diǎn)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體指標(biāo)，對(duì)高端酒店含有一定支撐度。寧波市經(jīng)濟(jì)增幅據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局反饋，本市生產(chǎn)總值再上新臺(tái)階，突破6000億大關(guān)，達(dá)成6010.48億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增加10.0%。三次產(chǎn)業(yè)百分比為4.2：55.5：40.3。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率分別為1.7%、55.6%和42.7%，分別拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增加0.1、5.6和4.3個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值255.76億元，增加4.0%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3335.37億元，增加10.0%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3004.84億元，增加10.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2419.35億元，增加10.7%。1.4經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)名稱(chēng)審批計(jì)劃面積（KM）產(chǎn)業(yè)定位余姚濱海新城省級(jí)總計(jì)劃面積67.39平方公里現(xiàn)在濱海新城一期招商基礎(chǔ)完成，二期土地正在推出，共引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目48個(gè)，總投資超出100億元。著力于園中園、特色產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套，關(guān)鍵發(fā)展汽配產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代機(jī)械產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)、模具加工產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)等。城東新城省級(jí)新城計(jì)劃面積9.1平方公里城東新城是余姚市深入統(tǒng)籌城鎮(zhèn)發(fā)展、推進(jìn)新型城市化進(jìn)程一項(xiàng)重大戰(zhàn)略舉措。定位為以商貿(mào)、居住、工業(yè)科研功效為主，和主城區(qū)功效互補(bǔ)，生態(tài)條件良好復(fù)合功效區(qū)塊，被給予“發(fā)展經(jīng)濟(jì)、建設(shè)新城”雙重?fù)?dān)務(wù)。遠(yuǎn)東工業(yè)城首期約1300畝二期約800畝三期計(jì)劃1200畝首期是分別來(lái)自臺(tái)灣、香港、日本、美國(guó)、馬來(lái)西亞、澳大利亞等10余個(gè)國(guó)家和地域，產(chǎn)業(yè)以電子、機(jī)械、五金、模具制造、塑料加工等為主，總投資額約2億美元。遠(yuǎn)東工業(yè)城采取產(chǎn)業(yè)集聚模式，利用廠商生產(chǎn)策略聯(lián)盟來(lái)達(dá)成資源共享目標(biāo)，降低廠商管理成本，降低投資障礙。二期建設(shè)擬以發(fā)展和工業(yè)項(xiàng)目配套商貿(mào)服務(wù)業(yè)、服務(wù)業(yè)外包等三產(chǎn)項(xiàng)目和電子信息、新材料、光機(jī)電一體化項(xiàng)目等工業(yè)項(xiàng)目為主。三期為工業(yè)區(qū)中國(guó)輕工模具城國(guó)家級(jí)總面積46000平方米在余姚市區(qū)北側(cè)，是一個(gè)集模具制造加工、模具設(shè)計(jì)研發(fā)、模具技術(shù)培訓(xùn)、模具信息服務(wù)和模具材料設(shè)備交易等很多功效于一體含有中國(guó)優(yōu)異水平模具工業(yè)園區(qū)。城西工業(yè)園省級(jí)計(jì)劃面積13.8平方公里以中間西江和杭甬高鐵作為分界線，分一、二期建設(shè)，一期計(jì)劃面積6.9平方公里（劃給城西工業(yè)園有6.5平方公里）。依據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，城西工業(yè)園關(guān)鍵發(fā)展電子信息、新材料、醫(yī)療器械、節(jié)能環(huán)境保護(hù)、IT產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

余姚市科技創(chuàng)業(yè)中心國(guó)家級(jí)占地81.55畝，總建筑面積10.7萬(wàn)平方米現(xiàn)在市科技創(chuàng)業(yè)中心已孵化企業(yè)38家，包含電子信息、醫(yī)療器械、軟件開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。余姚市關(guān)鍵計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)面積約102.06平方公里，已形成濱海新城、城東新城、遠(yuǎn)東工業(yè)城、輕工模具城、城西工業(yè)園和科創(chuàng)中心為主“四城一園一中心”開(kāi)發(fā)建設(shè)格局。

累計(jì)同意各類(lèi)直屬進(jìn)區(qū)項(xiàng)目1556個(gè)，總投資287.63億元，其中同意直屬三資企業(yè)285家，總投資18.93億美元，協(xié)議利用外資10.98億美元，實(shí)際到位外資5.58億美元。區(qū)內(nèi)直屬投產(chǎn)企業(yè)1277家，其中規(guī)模以上企業(yè)94家，就業(yè)人數(shù)近3萬(wàn)余人，形成了塑料模具、電子電器、機(jī)械儀表、新型材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。整體分析：余姚經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵以工業(yè)為主，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1044.8億元；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，省級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)3個(gè)；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，成功舉行第十三屆中國(guó)塑料博覽會(huì)等重大會(huì)展17個(gè)，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入50.3億元。余姚有特色優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)豐富，關(guān)鍵有兩個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、三大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，四大特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和五大旅游功效區(qū)。從政府政策計(jì)劃得悉，市政府計(jì)劃深入發(fā)展生產(chǎn)制造類(lèi)，并提升貿(mào)易和服務(wù)業(yè)，在此背景下，余姚市經(jīng)濟(jì)在未來(lái)有極大發(fā)展空間，需求也會(huì)隨之增加。關(guān)鍵點(diǎn)：以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為區(qū)塊，進(jìn)行當(dāng)?shù)仄髽I(yè)及企業(yè)精耕細(xì)作，提升酒店基礎(chǔ)客源。1.5旅游概況旅游資源概況余姚，著名“楊梅之鄉(xiāng)”，在浙江東部寧波平原，為浙東古縣城之一，因河姆渡遺址而世界著名。余姚東和寧波市相鄰，南枕四明山，和奉化、嵊州接壤，西連上虞市，北毗慈溪市...,旅游旺季為6月及9-10月。河姆渡遺址為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，河姆渡遺址景區(qū)由博物館、遺址現(xiàn)場(chǎng)展示和原始生態(tài)區(qū)三部分組成，河姆渡景區(qū)東距寧波25公里，西距余姚25公里。百米寬姚江在博物館南面自西向東流過(guò)。周?chē)猩接兴匀画h(huán)境優(yōu)美，含有濃郁江南水鄉(xiāng)田園風(fēng)光特色，是一處集考古、教育、休閑于一處旅游度假勝地。河姆渡文化新篇章——田螺山遺址現(xiàn)場(chǎng)館田螺山遺址是屬于河姆渡文化類(lèi)型一處原始聚落，距今已經(jīng)有6500多年歷史，在姚江流域史前文化考古中含有獨(dú)特價(jià)值。田螺山遺址總面積約30000平方米，文化堆積厚度超出3米，分為6個(gè)文化層，距今年代約為5500--70，田螺山遺址是迄今為止發(fā)覺(jué)河姆渡文化中地面環(huán)境保留最好、地下遺存相對(duì)完整一處史前村落遺址，她向大家提供了極有價(jià)值研究視角，對(duì)于充實(shí)和完善河姆渡文化內(nèi)涵，推進(jìn)河姆渡文化考古研究整體局面提供了寶貴契機(jī)。天下玉苑最大明宮式寺院最大玉專(zhuān)題公園國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，天下玉苑在大隱九龍山下，是一個(gè)以玉文化為特色，融山水靈氣、玉雕精品和人文勝跡為一體大型文化專(zhuān)題公園，占地2460畝，綠化面積75萬(wàn)平方米，建筑面積3萬(wàn)平方米，總投資6.5億元。四明山國(guó)家森林公園森林公園地處四明山腹地，海拔在600—900米之間，形成獨(dú)特高山氣候，夏季平均氣溫低于平原地域6℃—8℃，是炎炎酷暑里一片清涼世界。四明山森林資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，山青、水秀、谷幽、巖奇、瀑壯，有“天然氧吧”和“避暑勝地”之美稱(chēng)，自然生態(tài)景觀遍布全區(qū)。丹山赤水風(fēng)景區(qū)國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，丹山赤水風(fēng)景名勝區(qū)在大嵐鎮(zhèn)柿林村，距余姚市區(qū)45公里。景區(qū)面積6.05平方公里，為余姚市第一個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)。風(fēng)景區(qū)地處四明山腹地，氣候宜人，是一處以峽谷景觀為依靠，以道教文化、浙東古山村風(fēng)情為文化內(nèi)涵，以絕壁、奇巖、古橋、流溪、飛瀑為特色風(fēng)景名勝區(qū)，道家尊之為第九洞天。景區(qū)由丹山赤水、鷹巖洞天、獅王悟道、淡瀑飛水、八卦仙臺(tái)、仙人指路、秋水長(zhǎng)灘、四明道觀為代表“丹山八景”和三十多處其它景點(diǎn)組成。區(qū)內(nèi)群峰斗妍，古樹(shù)參天、竹木蔽日、溪水潺潺，是大家享受自然山水風(fēng)光、沐浴歷史文化、品味山鄉(xiāng)風(fēng)情、休閑娛樂(lè)度假極佳生態(tài)旅游地。門(mén)票:50元古鎮(zhèn)梁弄梁弄是浙江省歷史文化名鎮(zhèn)，抗戰(zhàn)時(shí)期是四明山革命依據(jù)地心臟，歷史上還是浙東唐詩(shī)之路關(guān)鍵驛站，李白、皮日休等渚多詩(shī)人駐足于此。鎮(zhèn)內(nèi)有五桂樓、宋墓石雕、馬蹄形街等歷史古跡和浙東依據(jù)地紀(jì)念館、新四軍浙東縱隊(duì)司令部舊址、四明山革命烈士陵園等革命勝跡，自然人文，相得益彰。王陽(yáng)明舊居

是全國(guó)關(guān)鍵文保單位。瑞云樓始建于明代，是心學(xué)大師王陽(yáng)明誕生之地。王陽(yáng)明，名守仁，是明代著名思想家、教育家、軍事家和書(shū)法家。

王陽(yáng)明誕生時(shí)她祖母夢(mèng)見(jiàn)神仙瑞云送子佳話，遂將此樓稱(chēng)為瑞云樓，王陽(yáng)明在此樓度過(guò)了她童年時(shí)光。主樓建筑面積500多平方米，七樓七底，重檐硬山，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，氣勢(shì)較大，展現(xiàn)了浙東地域明清樓宅建筑基礎(chǔ)風(fēng)貌。主樓設(shè)有王陽(yáng)明史跡陳列，展覽以翔實(shí)豐富圖片資料和實(shí)物，展示了王陽(yáng)明先生作為“明第一流人物”，“立功、立德、立言皆居絕頂”人物光輝燦爛一生。浙東抗日依據(jù)地舊址

抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，四明山是全國(guó)19塊依據(jù)地之一：四明山革命烈士紀(jì)念碑、中共浙東區(qū)委舊址、新四軍浙東游擊縱隊(duì)政治部舊址、新四軍浙東游擊縱隊(duì)司令部舊址、浙東行政公署、浙東抗日軍政干校舊址等眾多紅色革命遺址，發(fā)明了中國(guó)共產(chǎn)黨率領(lǐng)人民抗日救國(guó)、拯救民族危難光輝歷史。，四明山以其關(guān)鍵革命歷史文化資源、優(yōu)美秀麗自然風(fēng)光資源和在抗日戰(zhàn)爭(zhēng)歷史上顯著歷史地位，被國(guó)家發(fā)展改革委、中央宣傳部、國(guó)家旅游局等11個(gè)部門(mén)列為全國(guó)關(guān)鍵建設(shè)百個(gè)“紅色旅游經(jīng)典景區(qū)”。關(guān)鍵詞：余姚旅游市場(chǎng)不停鞏固和拓展，余姚已經(jīng)逐步成為長(zhǎng)三角乃至全國(guó)著名旅游目標(biāo)地。在鞏固甬、滬、杭嘉、湖等地客源市場(chǎng)基礎(chǔ)上，拓展金臺(tái)溫、蘇州、舟山、福建、香港、日本等地市場(chǎng)。和蘇州、重慶南川及日本柳川等結(jié)成文化旅游交流城市，開(kāi)展了“平湖人游余姚·余姚人游平湖”、“蘇州萬(wàn)人游余姚”、“踏著朱舜水足跡游余姚”等大型旅游合作交流活動(dòng)。成立了余姚旅游推廣中心。開(kāi)通了旅游直通車(chē)5條。十年內(nèi)共接待來(lái)姚旅游“千人團(tuán)”、“萬(wàn)人團(tuán)”30多個(gè)。組織開(kāi)展了紅色旅游、世博專(zhuān)題游、中華生態(tài)游、中華文化游、臺(tái)胞尋根游、學(xué)子修學(xué)游等專(zhuān)題旅游活動(dòng)。酒店業(yè)發(fā)展概述檔次分布依據(jù)調(diào)查獲取最新數(shù)據(jù)，余姚共有星級(jí)酒店23家，其中掛牌五星級(jí)酒店2家，另五星初審經(jīng)過(guò)1家、累計(jì)客房數(shù)877間；掛牌四星級(jí)酒1店家，擁有客房數(shù)72間。四五星級(jí)酒店累計(jì)客房949間。備注：陽(yáng)明山莊擁有客房280間，已開(kāi)業(yè)1年半時(shí)間，現(xiàn)在五星初審已經(jīng)過(guò)酒店。關(guān)鍵詞：余姚中等酒店出現(xiàn)斷檔，四星級(jí)酒店數(shù)量及接待水平顯著有欠缺。立即新增酒店供給區(qū)域酒店名稱(chēng)星級(jí)備注景區(qū)四明湖度假酒店（280間、計(jì)劃開(kāi)業(yè)）★★★★★內(nèi)裝修階段綿秀四明（300間、計(jì)劃開(kāi)業(yè)）★★★★★在建階段城區(qū)富達(dá)豪生（288間、計(jì)劃開(kāi)業(yè)）★★★★★在建階段牟山湖開(kāi)元（260間、計(jì)劃間開(kāi)業(yè)）★★★★★在建階段當(dāng)?shù)芈糜涡猩缯{(diào)研旅行社25家，其中中國(guó)旅行社24家、國(guó)際旅行社2家、國(guó)際社分社5家，四星級(jí)旅行社、三星級(jí)旅行社各5家；培育出一批特色餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物街及旅游文化演藝劇場(chǎng)。開(kāi)辟“河姆渡文化之旅”和“四明山生態(tài)之旅”等多條精品路線。開(kāi)通滬、杭、甬等地至余姚旅游專(zhuān)線。當(dāng)?shù)卣糜斡?jì)劃把旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)加以培育，充足挖掘和整合歷史、文化、山水資源，深入打響“余姚旅游”品牌。深入實(shí)施四明山區(qū)域旅游五年行動(dòng)計(jì)劃，推進(jìn)河姆渡遺址、丹山赤水、天下玉苑等景區(qū)提升，抓好橫坎頭紅色旅游二期、璟月灣旅游度假區(qū)等項(xiàng)目建設(shè)，建成開(kāi)放四明山省級(jí)地質(zhì)公園，規(guī)范發(fā)展農(nóng)家樂(lè)旅游，創(chuàng)建成為全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范縣（市）。努力爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)旅游總收入61.2億元，增加22%。

關(guān)鍵點(diǎn)：余姚酒店業(yè)需求一個(gè)經(jīng)典特點(diǎn)是因?yàn)閰^(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、依靠寧波、上海、寧紹平原區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、旅游產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，商務(wù)需求和旅游需求均比較旺盛。酒店業(yè)處于供不應(yīng)求，尤其高端度假會(huì)議酒店大有可為。2本酒店地理位置2.1酒店位置及可進(jìn)入性酒店在余姚市梁弄鎮(zhèn)西北四明湖畔，路況很好，交通便捷，可進(jìn)入性強(qiáng)。關(guān)鍵點(diǎn)：從區(qū)域來(lái)講，酒店位置優(yōu)越，可進(jìn)入性強(qiáng)。2.2酒店周?chē)煌繕?biāo)地里程車(chē)程區(qū)域余姚市區(qū)20KM25分鐘車(chē)程關(guān)鍵旅游景點(diǎn)丹山赤水風(fēng)景區(qū)30KM35分鐘車(chē)程四明山森林公園48KM60分鐘車(chē)程河姆渡遺址30KM30分鐘車(chē)程高速公路杭甬高速15KM10分鐘車(chē)程交通樞紐余姚火車(chē)站30KM30分鐘車(chē)程蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)/1.5小時(shí)車(chē)程寧波機(jī)場(chǎng)/1小時(shí)車(chē)程上海虹橋機(jī)場(chǎng)/2.5小時(shí)車(chē)程2.3周?chē)h(huán)境酒店跟寧波四明湖旅游度假村座落在風(fēng)景秀麗四明湖畔，“吸納獅子山鬼斧靈氣，交融四明湖神工錦繡”，地理位置得天獨(dú)厚，空氣清新，環(huán)境怡人。即使出入方便，但就近商業(yè)配套還未完善，稍有欠缺。3需求分析及用戶(hù)起源分析3.1需求分析航空需求余姚當(dāng)?shù)貨](méi)有機(jī)場(chǎng)，最近機(jī)場(chǎng)就是距離1個(gè)小時(shí)車(chē)程寧波櫟社機(jī)場(chǎng)。櫟社機(jī)場(chǎng)每日進(jìn)港航班71班次，包含國(guó)航、廈航、南航等十余家大型航空企業(yè)。平均每日低甬人數(shù)為1.4萬(wàn)人。從航空需求來(lái)看，寧波櫟社機(jī)場(chǎng)對(duì)本酒店商務(wù)客源有一定支撐，當(dāng)?shù)乜驮慈匀皇潜揪频觋P(guān)鍵抓手。旅游需求基于國(guó)民收入增加及社會(huì)保障體系完善，和國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)政策面支持，尤其是余姚借助2小時(shí)駕車(chē)圈上海、寧波、杭州和紹興多個(gè)大型城市需求支撐，余姚旅游度假需求將連續(xù)保持高速增加態(tài)勢(shì)。旅游、節(jié)慶、會(huì)展活動(dòng)名稱(chēng)

活動(dòng)時(shí)間（每十二個(gè)月）承接單位經(jīng)濟(jì)影響中國(guó)塑料博覽會(huì)（11.4-10日）中國(guó)塑料城管委會(huì)吸引了21個(gè)國(guó)家和地域100多位客商前來(lái)參會(huì)。參展企業(yè)總數(shù)達(dá)成489家，其中境外企業(yè)94家，博覽會(huì)上共達(dá)成意向協(xié)議和實(shí)際成交協(xié)議1232單，總金額6.2億元，同比增加2.5%。楊梅節(jié)（6月15政府定位、分層運(yùn)作分層運(yùn)作,突出楊梅文化和地方民俗風(fēng)情,長(zhǎng)久堅(jiān)持品牌節(jié)慶運(yùn)作思緒,努力打造和提升地方節(jié)慶品牌形象中國(guó)日用小家電博覽會(huì)區(qū)域酒店周末效應(yīng)顯著，另外在塑博會(huì)及楊梅節(jié)期間，酒店均掛牌價(jià)出售客房。關(guān)鍵點(diǎn)：起，受寧波市旅展大環(huán)境影響，為高星級(jí)酒店輸送了大量客源，給高星級(jí)酒店出租率提升提供了有力支撐。是酒店未來(lái)客源支撐。商務(wù)和會(huì)議需求1概述：A、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)商務(wù)和會(huì)議需求，關(guān)鍵是指當(dāng)?shù)仄髽I(yè)商務(wù)客人安排、培訓(xùn)和銷(xiāo)售會(huì)議、年度會(huì)議等；B、當(dāng)?shù)卣M織行業(yè)會(huì)議、論壇，和各企業(yè)年底舉行大型集中性會(huì)議，將會(huì)占較大比重；C、周?chē)鞘猩虅?wù)和會(huì)議需求，尤其是慈溪、寧波地域大企業(yè)也是我們關(guān)鍵商務(wù)需求；D、一定數(shù)量旅游市場(chǎng)需求。2地域TOP企業(yè)（TOP20）經(jīng)過(guò)和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)內(nèi)人士交流，和網(wǎng)絡(luò)上摘抄，匯總以下單位在上交稅收超出4000萬(wàn)，這也是我們展開(kāi)市場(chǎng)滲透目標(biāo)用戶(hù)。排名企業(yè)名稱(chēng)國(guó)稅地稅累計(jì)1余姚市供電局106556549172042寧波余姚農(nóng)村合作銀行101344173143073寧波市煙草企業(yè)余姚分企業(yè)62707331136014舜宇集團(tuán)84832737112205帥康集團(tuán)54444641100856新中宇集團(tuán)58224195100177浙江國(guó)華余姚燃?xì)獍l(fā)電有限責(zé)任企業(yè)6242188381258浙江華鑫化纖6563120577689寧波舜塑科技實(shí)業(yè)63971365776210余姚百隆房地產(chǎn)19684683665111余姚眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)06459645912余姚伊頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)05965596513浙江華聯(lián)商廈

27372291502814中國(guó)工商銀行股份余姚支行04854485415中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份余姚市支行04849484916寧波世茂銅業(yè)有限責(zé)任企業(yè)16893036472517浙江大豐實(shí)業(yè)19472723467018中國(guó)建設(shè)銀行股份余姚支行04287428719中國(guó)銀行股份余姚支行04201420120寧波百隆紡織281212794091簡(jiǎn)明分析：(數(shù)據(jù)起源于工商局和網(wǎng)絡(luò))以上單位對(duì)當(dāng)?shù)鼐频暧幸欢驮粗巫饔?，但?zhēng)取周?chē)鞘衅髽I(yè)用戶(hù)、會(huì)議客源，也是酒店做大市場(chǎng)，開(kāi)展連續(xù)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵。關(guān)鍵點(diǎn)：余姚地域企業(yè)、企業(yè)、機(jī)關(guān)，對(duì)本酒店客源有一定支持作用。具體需求描述：政府機(jī)構(gòu)四明湖度假村特殊政府背景，也將有利于吸引政府部門(mén)和機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)。關(guān)鍵點(diǎn)：政務(wù)會(huì)議和餐飲需求。綜合分析：余姚酒店業(yè)商務(wù)需求和旅游需求均比較旺盛，來(lái)自余姚市區(qū)、寧波市區(qū)、紹興市區(qū)、浙江?。ê贾荩⑸虾：吞K錫常會(huì)議需求，將組成酒店會(huì)議需求主體，也是酒店未來(lái)客源支撐。4供給分析和競(jìng)爭(zhēng)酒店分析4.1供給分析(余姚四五星級(jí)酒店)4.2競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)酒店調(diào)查（經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較，確定以下四家酒店為酒店關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）屬性太平洋大酒店陽(yáng)明山莊余姚賓館達(dá)蓬山大酒店星級(jí)五五五五房間數(shù)量274280324223開(kāi)業(yè)時(shí)間1998網(wǎng)絡(luò)價(jià)格768元/間夜728元/間夜618元/間夜720元/間夜最大會(huì)議室面積1000800800560西餐廳餐位數(shù)106200120171包廂數(shù)量2812（中餐）160餐位（雅庭鮑翅館）242餐位（逸香閣風(fēng)味餐廳）80餐位（京全部日式料理）16婚宴預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)5300368839881888、2888…-6888AB套系游泳池有溫泉無(wú)有，獨(dú)立游泳館健身房有斯洛克、乒乓球室和恒溫游泳池健身房、乒乓室、臺(tái)球房健身設(shè)施、臺(tái)球、乒乓球棋牌室有19間21間7間SPA/桑拿有MING&SPA雍庭桑拿中心足浴無(wú)SPA無(wú)桑拿美容美發(fā)有無(wú)有有網(wǎng)球場(chǎng)有無(wú)無(wú)有關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)酒店名稱(chēng)關(guān)鍵細(xì)分市場(chǎng)太平洋大酒店商務(wù)散客、會(huì)議團(tuán)體、旅行團(tuán)陽(yáng)明山莊會(huì)議團(tuán)體、旅行團(tuán)、商務(wù)散客余姚賓館商務(wù)散客、會(huì)議團(tuán)體、旅行團(tuán)達(dá)蓬山大酒店會(huì)議團(tuán)體、旅行團(tuán)、商務(wù)散客競(jìng)爭(zhēng)酒店歷史業(yè)績(jī)太平洋大酒店陽(yáng)明溫泉余姚賓館達(dá)蓬山大酒店ADR598/543.5486.29OCC%55.3%/63%31%ADR626/576.5506.45OCC%74.6%/71%49.41ADR668595587519.31OCC%68%31%69%52.87%整體競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)（）酒店名稱(chēng)商務(wù)/休閑散客協(xié)議企業(yè)會(huì)議團(tuán)旅游團(tuán)其它（包價(jià)）太平洋大酒店35%40%22%2%1%陽(yáng)明溫泉18%22%45%10%5%余姚賓館30%35%30%2%1%達(dá)蓬山大酒店10%25%15%45%5%說(shuō)明：以上酒店均進(jìn)行實(shí)地考察，很多硬件和軟件差距已基礎(chǔ)了解。具體分析以下：經(jīng)過(guò)和區(qū)內(nèi)酒店市場(chǎng)責(zé)任人溝通和了解，余姚商務(wù)需求一直保持著強(qiáng)勁增加，現(xiàn)在余姚賓館、太平洋大酒店及四星級(jí)中塑石浦大酒店均是商務(wù)需求為主，周末及節(jié)假日期間，稍有旅游客源補(bǔ)充，即出現(xiàn)一房難求局面，在加上從至，余姚經(jīng)濟(jì)一直保持著高速增加水平，高于國(guó)家平均水平?；诖?，我們認(rèn)為，余姚商務(wù)需求將繼續(xù)保持增加；基于國(guó)民收入增加及社會(huì)保障體系完善，和國(guó)家對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)政策面支持，尤其是余姚借助2小時(shí)駕車(chē)圈上海、寧波、杭州和紹興多個(gè)大型城市需求支撐，余姚旅游度假需求將連續(xù)保持高速增加態(tài)勢(shì)。因?yàn)橛嘁μ幱诤贾?、寧波、上海三角中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，便于對(duì)上海、杭州及寧波會(huì)議市場(chǎng)爭(zhēng)取，所以會(huì)議市場(chǎng)作為本酒店支撐市場(chǎng)，前景也是可觀，但也會(huì)受到區(qū)內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品供給增加影響。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目對(duì)于會(huì)議市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵取決于產(chǎn)品組合，陽(yáng)明溫泉山莊快速得到區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可和青睞就給出了很好證實(shí)，從今年開(kāi)始，我們寧波九龍湖也將余姚陽(yáng)明溫泉山莊作為我們關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)地位分析太平洋大酒店在商務(wù)和會(huì)議市場(chǎng)占據(jù)有利位置，陽(yáng)明溫泉山莊是經(jīng)典度假酒店，周末效應(yīng)顯著，平均房?jī)r(jià)和余姚賓館相差不遠(yuǎn)，但出租率不及在地處鬧市區(qū)余姚賓館。達(dá)蓬山本身品質(zhì)仍需改善，性?xún)r(jià)比相對(duì)不高。陽(yáng)明山莊是區(qū)域領(lǐng)先度假會(huì)議型酒店，旅游休閑市場(chǎng)為主體、商務(wù)和會(huì)議市場(chǎng)為支撐。太平洋大酒店在商務(wù)和會(huì)議市場(chǎng)占據(jù)有利位置，旅游團(tuán)體作為收入補(bǔ)充。四明湖度假村SWOT分析：戰(zhàn)略組合SO戰(zhàn)略：

利用“開(kāi)元”品牌影響力，結(jié)合業(yè)主宣傳，快速提升酒店著名度，并依靠產(chǎn)品性?xún)r(jià)比和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造自然友好、時(shí)尚健康產(chǎn)品形象，逐步形成余姚地域高星級(jí)度假養(yǎng)生酒店首選，同時(shí)成為所在地域政府首選酒店和對(duì)外宣傳關(guān)鍵窗口。

WO戰(zhàn)略：

多渠道爭(zhēng)取中小型高級(jí)會(huì)議團(tuán)，如董事會(huì)、獎(jiǎng)勵(lì)旅游，高級(jí)ＭＩＣＥ等。

ST戰(zhàn)略：

確保集團(tuán)中央客源渠道通暢，填補(bǔ)政務(wù)接待降低。

WT戰(zhàn)略：

依靠特色產(chǎn)品，確保服務(wù)品質(zhì)，搶先在競(jìng)爭(zhēng)酒店開(kāi)業(yè)前，將應(yīng)有市場(chǎng)份額做足。本酒店目標(biāo)市場(chǎng)選擇：項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)劃區(qū)域數(shù)量備注客房280間提議標(biāo)間配比占到50%。餐廳包廂16個(gè)零點(diǎn)中餐廳60個(gè)一層特色餐廳（日本餐廳）100個(gè)餐位原60個(gè)餐位，增加原健身房計(jì)劃為特色餐廳。西餐廳120個(gè)餐位大堂吧30個(gè)餐位會(huì)議及宴會(huì)1193平米480平大宴會(huì)廳1個(gè)（可分割為3個(gè)），126平會(huì)議室1個(gè)，110平會(huì)議室1個(gè)，60平會(huì)議室2個(gè)，100平會(huì)議室1個(gè)，89平貴賓接見(jiàn)廳1個(gè)，大宴會(huì)廳168平.泳池、健身房、乒乓球、斯諾克及桌球25*12米棋牌室、KTV、SPA足浴棋牌室7個(gè)、足浴6間、KTV7間、SPA房5個(gè)。5市場(chǎng)綜合分析：酒店硬件設(shè)施檔次：經(jīng)過(guò)對(duì)佘姚地域市場(chǎng)調(diào)查后得悉，在酒店1小時(shí)車(chē)程內(nèi)，本酒店硬件配套設(shè)施檔次處于市場(chǎng)前列，和陽(yáng)明山莊有一定競(jìng)爭(zhēng)性。陽(yáng)明山莊客房面積50平米，衛(wèi)生間10平米，配有獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，浴室均為四組件（部分帶有泡池套房，配有干蒸），整體舒適度很好，現(xiàn)在為余姚硬件最好酒店。酒店服務(wù)水準(zhǔn)：經(jīng)過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店實(shí)地考察，太平洋大酒店服務(wù)確實(shí)名不虛傳，服務(wù)主動(dòng)性及熱情程度全部在其它酒店之上，原因是因?yàn)樵摼频攴?wù)質(zhì)檢體系實(shí)施相當(dāng)?shù)轿?。?yáng)明山莊客房易耗品配置通常，夜床服務(wù)沒(méi)有。在佘姚賓館里，體會(huì)不到熱情和殷勤服務(wù)，且服務(wù)語(yǔ)言生硬。達(dá)蓬山大酒店服務(wù)通常。備注：A、消費(fèi)行為：①余姚地域高端人群跟風(fēng)消費(fèi)很盛行，對(duì)消費(fèi)口碑宣傳較為接收。②因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)原因，余姚地域客人對(duì)餐飲需求大于客房。B、消費(fèi)追求：①余姚好面子，大型企業(yè)主喜愛(ài)款待相關(guān)業(yè)務(wù)來(lái)往人員。C、淡旺季：（僅以客房為例）基于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、供給、需求和競(jìng)爭(zhēng)分析，旅游市場(chǎng)補(bǔ)充通常，周末通常為淡季，旺季為有6月、7月、8月、10月、，淡季為3月、4月、5月：平季為1月、2月、9月、11月、12月。D、消費(fèi)收益：①四明湖度假村受地理位置限制，高利潤(rùn)客房需求將占需求總量大半以上，提升客房收入是總體經(jīng)營(yíng)策略；②打造特色餐飲，發(fā)明形式多樣，內(nèi)容豐富飲食文化，吸引住店客人消費(fèi)。②市場(chǎng)信用協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)，小企業(yè)結(jié)算方法要值得關(guān)注。（貸記協(xié)議處理靈活度問(wèn)題）酒店經(jīng)營(yíng)定位6.1酒店經(jīng)營(yíng)定位：五星級(jí)度假商務(wù)酒店

6.2酒店市場(chǎng)定位：以旅游休閑市場(chǎng)為主體、商務(wù)和會(huì)議市場(chǎng)為支撐、其它市場(chǎng)為必需補(bǔ)充

6.3酒店?duì)I收分配定位（逐步優(yōu)化）：

開(kāi)業(yè)1年：客房：餐飲：康樂(lè)=40%：50%：10%

2-4年：客房：餐飲：康樂(lè)=50%：35%：15%

5-8年：客房：餐飲：康樂(lè)=50%：30%：15%6.4酒店產(chǎn)品定位：立志于打造余姚最專(zhuān)業(yè)養(yǎng)生度假酒店，不管是從提升客人睡眠質(zhì)量上，還是從改善房間空氣質(zhì)量上，包含飲食、飲水方面，盡顯養(yǎng)生個(gè)性特色。餐飲定位依據(jù)酒店總體經(jīng)營(yíng)定位思緒，餐飲將立足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，經(jīng)過(guò)精巧出品、特色菜肴、合適價(jià)格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，逐步樹(shù)立和打造回歸自然養(yǎng)生菜肴口碑。各餐廳市場(chǎng)定位：西餐廳：中西式自助早餐精巧早餐提升客房?jī)r(jià)值。中餐廳：中餐零點(diǎn)和包廂以當(dāng)?shù)靥厣穗冉Y(jié)合綠色有機(jī)原材料為主打菜系（當(dāng)?shù)靥厣苏急容^大），中餐零點(diǎn)平均消費(fèi)定為120元/左右，餐飲包廂人均消費(fèi)定們260元左右。（先期政府消費(fèi)占比較大、后期會(huì)不停調(diào)整）宴會(huì)廳：關(guān)鍵以接待各類(lèi)大中型會(huì)議、政府宴請(qǐng)、婚宴為主，傳承開(kāi)元“高宴服務(wù)”，努力爭(zhēng)取完美會(huì)議和宴會(huì)。大堂吧：區(qū)域商務(wù)洽談首選人均消費(fèi)為50-70元日式餐廳：人均消費(fèi)為120元左右客房定位：憑借客房硬件，殷切貼心開(kāi)元關(guān)心，連續(xù)品牌推廣，努力爭(zhēng)取成為區(qū)域旅游休閑、政務(wù)商務(wù)客源下榻首選，逐步形成“住選開(kāi)元”口碑。另外，依靠客房環(huán)境及硬件，增加養(yǎng)生保健設(shè)施或儀器，營(yíng)造完美養(yǎng)生客房體驗(yàn)環(huán)境?？禈?lè)定位：以養(yǎng)生SPA為主推項(xiàng)目，利用天然水資源，結(jié)合沐浴、按摩手段同時(shí)配合音樂(lè)療法、芳香療法、五感療法、淋巴排毒、水療、泥療、海洋療法、瑜珈等多個(gè)文化內(nèi)涵，達(dá)成養(yǎng)生、美容、健身、減壓等目標(biāo)。服務(wù)定位：開(kāi)元酒店獨(dú)有親情化服務(wù)展現(xiàn)充足傳承開(kāi)元酒店“滿(mǎn)意加驚喜金鑰匙”、“殷切貼心專(zhuān)職管家”、“精專(zhuān)極致、風(fēng)度翩翩高級(jí)宴會(huì)服務(wù)”服務(wù)精髓，為來(lái)賓提供一直如一開(kāi)元關(guān)心。6.5酒店價(jià)格定位及策略：酒店平均房?jī)r(jià)及平均出租率測(cè)算：競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法酒店名稱(chēng)實(shí)際MPIARIRGI可賣(mài)應(yīng)占率實(shí)占率實(shí)際ADROCC%收入太平洋酒店10001020.40%24.80%6800766868%45428521.35陽(yáng)明溫泉5992012.20%6.80%1857559531%110522440.550.990.55達(dá)蓬山酒店8176016.70%15.80%43225519.3152.87%22447174.750.940.870.82余姚賓館11826024.20%29.80%8159958769%47898881.21市場(chǎng)水平489160100.00%100.00%274116.4598.9956%.6111增加14.60%10.00%4.20%-4.00%14.70%酒店名稱(chēng)估計(jì)MPIARIRGI可賣(mài)應(yīng)占率實(shí)占率實(shí)際ADROCC%收入太平洋酒店10001018.80%21.50%67775691.8368%46889264.86陽(yáng)明溫泉10220019.20%17.50%55166628.9454%34696073.370.9110.91達(dá)蓬山酒店8176015.40%13.50%42557509.4452%21680089.270.880.810.71余姚賓館11826022.30%26.00%81961597.4969%48971029.271.170.951.11市場(chǎng)水平531440100.00%315233.9628.9459%.4111增加8.60%15.00%5.00%5.90%20.80%酒店名稱(chēng)估計(jì)MPIARIRGI可賣(mài)應(yīng)占率實(shí)占率實(shí)際ADROCC%收入太平洋酒店10001015.78%17.80%65426728.4865.42%47661513.25余姚賓館11826018.66%21.90%80496616.1368.07%49595805.341.170.941.1達(dá)蓬山酒店8176012.90%11.80%43372539.0253.05%23378494.100.910.820.75陽(yáng)明溫泉10220016.13%15.50%56972683.9155.75%38964156.830.961.041四明湖度假村10220016.13%13.80%50724652.9449.63%33119533.310.860.990.85市場(chǎng)水平633