大廈綜合物業(yè)工程服務(wù)方案

第一節(jié)工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé) 4一、組織架構(gòu) 5二、崗位職責(zé) 5三、工程服務(wù)人員行為規(guī)范 15四、工程部管理制度 20第二節(jié)設(shè)備維修維護(hù)規(guī)定 39一、物業(yè)維修操作規(guī)定 40二、物業(yè)維修操作規(guī)程 40三、供電系統(tǒng)維修維護(hù) 43四、電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 44五、設(shè)備安全檢查制度 45六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定 46七、設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定 47八、供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定 48九、設(shè)備事故處理制度 49十、新增設(shè)備管理制度 49十一、維修報(bào)告制度 50十二、配電房管理規(guī)定 51十三、電氣線路防火管理規(guī)定 52十四、空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)定 53十五、水泵房管理規(guī)定 54十六、地下排污系統(tǒng)管理規(guī)定 55十七、風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定 55十八、運(yùn)行值班管理規(guī)定 56十九、電氣照明管理規(guī)定 56二十、動(dòng)火審批管理規(guī)定 57二十一、設(shè)備清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 58二十二、設(shè)備機(jī)房安全管理制度 58第三節(jié)設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程 60一、高壓配電安全操作規(guī)程 60二、低壓配電安全操作規(guī)程 62三、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程 63四、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程 64五、消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程 65六、水泵房保養(yǎng)規(guī)程 69七、照明系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)定 70八、安防系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 70九、電焊工安全操作規(guī)程 70十、設(shè)備設(shè)施管理及操作規(guī)程 72十一、房屋本體管理及操作規(guī)程 75十二、綜合維修操作規(guī)程 79十三、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及操作規(guī)程 86十四、工程部巡檢操作規(guī)程 90十五、給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 93第四節(jié)機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 101一、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的竣工驗(yàn)收和交接 102二、機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理 102三、專業(yè)人員的配備 107四、機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng) 108五、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理目標(biāo) 109六、工程部維修標(biāo)準(zhǔn) 109七、各崗位工作流程 110第五節(jié)供電系統(tǒng)管理 114一、供電運(yùn)行管理 114二、供電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 115三、供電應(yīng)急措施 115四、臨時(shí)用電的管理 116五、配電間安全管理 117六、電動(dòng)機(jī)管理 118七、使用臨時(shí)電線管理 119八、移動(dòng)電具管理 120第六節(jié)給排水系統(tǒng)管理 121一、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 121二、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理 121三、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 121四、二次供水管理 122五、供水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施 122第七節(jié)房屋及大廈設(shè)備日常維修服務(wù) 123一、崗位設(shè)置 123二、服務(wù)內(nèi)容 128三、服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn) 129第八節(jié)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)維服務(wù) 130一、崗位設(shè)置 130二、主體建筑機(jī)電系統(tǒng)概況 132三、設(shè)備維保服務(wù)內(nèi)容、要求及標(biāo)準(zhǔn) 133四、機(jī)電設(shè)備管理原則和目標(biāo) 144五、機(jī)電設(shè)施設(shè)備的接管和建檔 145六、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的檢查和維護(hù)保養(yǎng) 146七、機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案 147第九節(jié)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理要點(diǎn) 150一、供配電系統(tǒng) 150二、給排水系統(tǒng) 156三、消防設(shè)施設(shè)備 158四、公建設(shè)施管理 164第十節(jié)維修改造事項(xiàng)的實(shí)施與監(jiān)管服務(wù) 166一、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) 166二、設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修 169三、機(jī)電設(shè)備的更新改造 170四、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo) 171第十一節(jié)能源管理服務(wù) 172一、節(jié)能措施 172二、合理化建議 174三、保障措施 175第一節(jié)工程部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)一、組織架構(gòu)二、崗位職責(zé)（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)（1人）1.說明直接上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理助理直接下級(jí)：工程經(jīng)理助理、工程主管、工程文員2.崗位職責(zé)（1）審核和全面負(fù)責(zé)工程部整體工作；（2）負(fù)責(zé)工程部全面安全管理工作；（3）建立健全工程部的運(yùn)行和操作程序，確保整個(gè)項(xiàng)目工程設(shè)備的正常運(yùn)行；（4）建立年度的工程預(yù)算及設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃并予以實(shí)施；（5）審核各專業(yè)維修、保養(yǎng)材料、備件的申購(gòu)計(jì)劃及費(fèi)用；（6）制定設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施并安排實(shí)施；（7）負(fù)責(zé)建立工程部及全體人員崗位職責(zé)；（8）負(fù)責(zé)組織工程工作人員處理重大事故或設(shè)備故障，妥善安排防范措施，杜絕設(shè)備故障發(fā)生；（9）負(fù)責(zé)審閱工程部各專業(yè)日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)及能源消耗等匯報(bào)材料；（10）負(fù)責(zé)審核工程部各專業(yè)月度物品采購(gòu)及緊急采購(gòu)；（11）審查運(yùn)行報(bào)表，聽取各專業(yè)主管的工作匯報(bào)，掌握主要?jiǎng)恿ο到y(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況及能耗變化；（12）負(fù)責(zé)大樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備的操作運(yùn)行正常，制定部門的年度、季度計(jì)劃，包括工程維護(hù)保養(yǎng)預(yù)算、人員編制、工作內(nèi)容、物品申購(gòu)計(jì)劃、能源管理措施、外包工程計(jì)劃以及安全、環(huán)保等管理工作；（13）洽談和確定外包維護(hù)保養(yǎng)合同，監(jiān)督承包商的工作、進(jìn)度和質(zhì)量。做好對(duì)維保、維修合約（各系統(tǒng)、設(shè)備）及相關(guān)工程改造項(xiàng)目的監(jiān)管；（14）協(xié)調(diào)工程部與其他部門之間的工作關(guān)系。（二）工程經(jīng)理助理崗位職責(zé)（1人）1.說明直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下級(jí)：綜合主管、空調(diào)主管、強(qiáng)電主管、弱電主管2.崗位職責(zé)（1）協(xié)助工程部經(jīng)理工作，傳達(dá)工程部經(jīng)理的工作指令并根據(jù)其工作安排進(jìn)行本部門工作調(diào)配；（2）負(fù)責(zé)工程部月度預(yù)算的制定，并上報(bào)工程部經(jīng)理審核后，跟進(jìn)監(jiān)督各專業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況；（3）配合工程部經(jīng)理監(jiān)督各專業(yè)重要工程設(shè)備故障的處理及重要維修工作的跟進(jìn)；（4）負(fù)責(zé)監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備日常巡檢及設(shè)備維修工作的執(zhí)行，確保設(shè)備、設(shè)施安全可靠運(yùn)行；（5）負(fù)責(zé)監(jiān)督專業(yè)主管對(duì)外包設(shè)備維保及施工改造項(xiàng)目的管理工作；（6）負(fù)責(zé)監(jiān)督對(duì)外包設(shè)備維保及施工改造項(xiàng)目完成情況進(jìn)行檢查考核和驗(yàn)收并上工程部經(jīng)理審核；（7）負(fù)責(zé)跟進(jìn)設(shè)備運(yùn)行能源控制及節(jié)能措施實(shí)施效果，并對(duì)節(jié)能措施進(jìn)行完善；（8）負(fù)責(zé)管理員工勞動(dòng)紀(jì)律，按制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲；（9）負(fù)責(zé)工程部各專業(yè)階段性工作匯報(bào)（日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、年度總結(jié)、年鑒等）及能源消耗情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的審核，并交工程部經(jīng)理審閱；（10）負(fù)責(zé)督促專業(yè)主管進(jìn)行工程部各項(xiàng)外包維保服務(wù)合同簽訂材料的編制，并整理后交工程部經(jīng)理審核；（11）負(fù)責(zé)審核工程部各專業(yè)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定及培訓(xùn)的監(jiān)督考核工作；（12）完成工程部經(jīng)理臨時(shí)交給的其他工作。（三）主任工程師崗位職責(zé)1.說明直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下級(jí)：專業(yè)工程師2.崗位職責(zé)（1）貫徹執(zhí)行國(guó)家的技術(shù)政策，開展各項(xiàng)技術(shù)活動(dòng)，積極采取技術(shù)措施，做好技術(shù)質(zhì)量的檢查監(jiān)督工作。（2）全面貫徹公司、項(xiàng)目的質(zhì)量管理要求，執(zhí)行公司崗位管理辦法。（3）負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目預(yù)算招、投標(biāo)工作。（4）審定項(xiàng)目改造工程施工組織設(shè)計(jì)，審核施工方案、階段性施工措施。（5）做好并指導(dǎo)工程的圖紙會(huì)審及施工交底工作。（6）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目二裝工程施工管理、技術(shù)質(zhì)量及技術(shù)資料管理，檢查指導(dǎo)工作。（7）負(fù)責(zé)新技術(shù)、新工藝的推廣應(yīng)用，組織員工技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)交流。（8）聯(lián)絡(luò)、接待上級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)本單位的技術(shù)檢查、核查工作，及時(shí)傳達(dá)上級(jí)質(zhì)量管理辦法。（9）負(fù)責(zé)各專業(yè)的專業(yè)技術(shù)、質(zhì)量管理工作，核定維修結(jié)果。（10）組織、參與故障的調(diào)查、分析和處理，提出處理建議。（11）監(jiān)督檢查各班組自檢、互檢、交接檢工作，組織維修質(zhì)量回訪工作；（12）在工程經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)項(xiàng)目安全技術(shù)工作總負(fù)責(zé)。（13）認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家安全生產(chǎn)方針、政策、法令、規(guī)程和上級(jí)的指示、決議，協(xié)助經(jīng)理做好安全方面的技術(shù)領(lǐng)導(dǎo)工作，并檢查執(zhí)行情況。（14）負(fù)責(zé)項(xiàng)目使用的設(shè)備、儀表等技術(shù)檢驗(yàn)的管理。（15）負(fù)責(zé)安全檢查，從技術(shù)措施方面提出改進(jìn)方法，認(rèn)真幫助解決。（四）工程空調(diào)主管崗位職責(zé)1.說明直接上級(jí)：工程副經(jīng)理2.崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)大廈空調(diào)供冷、空調(diào)供暖、送排風(fēng)系統(tǒng)及各小型空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行；（2）擬定空調(diào)專業(yè)各種維修、保養(yǎng)計(jì)劃并執(zhí)行；（3）做好空調(diào)專業(yè)與熱力公司等政府部門的聯(lián)系工作；（4）制定年度費(fèi)用預(yù)算；（5）負(fù)責(zé)空調(diào)專業(yè)對(duì)外設(shè)備分包合同的執(zhí)行工作；（6）組織、安排、處理空調(diào)專業(yè)突發(fā)性緊急事故及各類設(shè)備的維修工作；（7）監(jiān)督大廈空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)及翻新改造各承包商的工作，確保工作質(zhì)量；（8）擬定空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購(gòu)計(jì)劃；（9）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備用電及供暖用熱等能源統(tǒng)計(jì)工作，擬定節(jié)能措施并指揮實(shí)施落實(shí)；（10）負(fù)責(zé)本空調(diào)專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；（11）監(jiān)督檢查空調(diào)專業(yè)員工勞動(dòng)紀(jì)律、考勤及考核工作；（12）監(jiān)督抽查空調(diào)專業(yè)人員的日常工作；（13）檢查空調(diào)專業(yè)工單處理情況，解決維修設(shè)備時(shí)的疑難問題，并及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；（14）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他部門的日常工作；（15）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。（五）工程強(qiáng)電主管崗位職責(zé)1.說明直接上級(jí)：工程副經(jīng)理2.崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)大廈空調(diào)供冷、空調(diào)供暖、送排風(fēng)系統(tǒng)及各小型空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行；（2）擬定空調(diào)專業(yè)各種維修、保養(yǎng)計(jì)劃并執(zhí)行；（3）做好空調(diào)專業(yè)與熱力公司等政府部門的聯(lián)系工作；（4）制定年度費(fèi)用預(yù)算；（5）負(fù)責(zé)空調(diào)專業(yè)對(duì)外設(shè)備分包合同的執(zhí)行工作；（6）組織、安排、處理空調(diào)專業(yè)突發(fā)性緊急事故及各類設(shè)備的維修工作；（7）監(jiān)督大廈空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)及翻新改造各承包商的工作，確保工作質(zhì)量；（8）擬定空調(diào)專業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購(gòu)計(jì)劃；（9）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備用電及供暖用熱等能源統(tǒng)計(jì)工作，擬定節(jié)能措施并指揮實(shí)施落實(shí)；（10）負(fù)責(zé)本空調(diào)專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；（11）監(jiān)督檢查空調(diào)專業(yè)員工勞動(dòng)紀(jì)律、考勤及考核工作；（12）監(jiān)督抽查空調(diào)專業(yè)人員的日常工作；（13）檢查空調(diào)專業(yè)工單處理情況，解決維修設(shè)備時(shí)的疑難問題，并及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；（14）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本專業(yè)與其他部門的日常工作；（15）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。（六）弱電主管崗位職責(zé)1.說明直接上級(jí)：工程副經(jīng)理直接下級(jí)：?jiǎn)T工2.崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)電視、音響、樓宇自控及電話機(jī)房各種設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。設(shè)備存在的安全隱患及時(shí)上報(bào)，組織整改。2.負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像、音響保障工作，并分類歸檔保存。3.提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購(gòu)買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。4.貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則。5.做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。6.編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。7.對(duì)業(yè)主提出的有關(guān)工程方面的要求要積極配合，并提出合理化建議。8.配合業(yè)主的二次裝修質(zhì)量監(jiān)管。9.各重大節(jié)假日前與保衛(wèi)部門配合對(duì)消防報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試。10.按計(jì)劃組織實(shí)施設(shè)備的維修保養(yǎng)，使設(shè)備完好率達(dá)到99％。11.100％的落實(shí)上級(jí)交辦的工作。12.督導(dǎo)各項(xiàng)工作記錄及工具、材料、資料的管理。（七）綜合專業(yè)主管崗位職責(zé)1.說明直接上級(jí)：工程副經(jīng)理直接下級(jí)：?jiǎn)T工2.崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)大廈維護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)施、內(nèi)外玻璃幕墻、天花、墻面、地板及門窗鎖具等設(shè)施的維修、維護(hù)檢查，保證其安全使用及完好性；（2）負(fù)責(zé)擬定綜合維修專業(yè)各種維修、保養(yǎng)計(jì)劃并跟進(jìn)執(zhí)行；（3）負(fù)責(zé)做好綜合維修專業(yè)與相關(guān)政府部門的聯(lián)系工作；（4）負(fù)責(zé)制定綜合維修專業(yè)年度、月度費(fèi)用預(yù)算的編制工作；（5）負(fù)責(zé)綜合維修專業(yè)月度備件庫(kù)存情況統(tǒng)計(jì)并交工程部文員匯總；（6）負(fù)責(zé)組織、安排、處理突發(fā)性緊急事故綜合設(shè)施的維修工作；（7）負(fù)責(zé)監(jiān)督大廈綜合設(shè)施維修及翻新改造各承包商的工作，確保工作質(zhì)量；（8）負(fù)責(zé)綜合維修專業(yè)各項(xiàng)外包維保服務(wù)合同專業(yè)技術(shù)文件及施工改造簽報(bào)的編制，并上報(bào)工程部經(jīng)理審核；（9）負(fù)責(zé)綜合維修專業(yè)周期性工作匯報(bào)（日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)年鑒等）的編制，交工程文員匯總；（10）負(fù)責(zé)擬定綜合維修專業(yè)維修、保養(yǎng)的材料、備件的申購(gòu)計(jì)劃；（11）負(fù)責(zé)綜合維修專業(yè)員工的技術(shù)培訓(xùn)工作；（12）負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查綜合維修專業(yè)員工的紀(jì)律、考勤及考核工作；（13）檢查綜合維修專業(yè)工單處理情況，并及時(shí)向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（八）工程內(nèi)勤調(diào)度崗位職責(zé)1.說明直接上級(jí)：工程經(jīng)理2.崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)各類文件的復(fù)印及收發(fā)。各種文件、材料的存檔，文具用品的分發(fā)；（2）對(duì)樓宇全部圖紙、資料分類保管、編排目錄、日常借閱和確保完整無(wú)損，每年核對(duì)補(bǔ)缺；（3）負(fù)責(zé)采購(gòu)單的報(bào)批、跟蹤、存檔及現(xiàn)金報(bào)銷、支票申請(qǐng)；（4）負(fù)責(zé)工程部布告欄的定期公布、更換，確保所有信息及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)到員工；（5）負(fù)責(zé)會(huì)議記錄，整理會(huì)議紀(jì)要并打印、發(fā)送；（6）對(duì)各部門或客人來(lái)工程部聯(lián)系工作人員要熱情接待；（7）迅速、熱情應(yīng)答來(lái)往電話，詳細(xì)記錄所有信息；（8）負(fù)責(zé)工程部考勤記錄和整理，上報(bào)有關(guān)部門；（9）建立備品備件和易損件的清單，并按要求執(zhí)行最高、最低儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)儲(chǔ)備接近或達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，及時(shí)提出申請(qǐng)購(gòu)買計(jì)劃單；（10）嚴(yán)格執(zhí)行物品驗(yàn)收入庫(kù)制度和領(lǐng)料單制度，做好備品備件和公用工具的管理制度；（11）完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。三、工程服務(wù)人員行為規(guī)范（一）目的規(guī)范工程服務(wù)人員行為規(guī)范，提高服務(wù)技巧和服務(wù)水平，提升客戶滿意。（二）適用范圍適用于工程服務(wù)人員。（三）職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)工程部/經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)本規(guī)范的貫徹、實(shí)施情況進(jìn)行檢查。工程部/全體員工工程部全體員工負(fù)責(zé)按該操作規(guī)程的具體實(shí)施。（四）工作程序1.儀容儀表項(xiàng)目行為規(guī)范要領(lǐng)不允許儀容儀表1.工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服及相關(guān)飾物，并保持制服干凈、平整，無(wú)明顯油污、破損、褶皺。正確佩戴工牌。2.對(duì)講機(jī)統(tǒng)一佩戴在身體右側(cè)腰帶上，對(duì)講時(shí)統(tǒng)一用左手持對(duì)講機(jī)。3.工作期間應(yīng)保持積極良好的精神面貌。規(guī)范著裝，整潔大方，狀態(tài)良好，工具齊全。1.制服骯臟。2.滿臉疲倦，不時(shí)打呵欠，一副無(wú)精打采的樣子。3.冷淡，過分嚴(yán)肅或者是木訥的表情。2.入戶維修服務(wù)規(guī)范服務(wù)項(xiàng)目工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)不允許見面溝通敲門：以溫和適中的方式敲門。每次連續(xù)敲三下，每二次間隔時(shí)間不少于6-8秒，第一次敲門力度以業(yè)戶在客廳剛好能聽到為宜，隨后可適當(dāng)加重。無(wú)人開門時(shí)，在門口大聲喊叫。敲了一次門，無(wú)人開門便離開。問候面對(duì)客戶，第一句話應(yīng)是“您好，我是物業(yè)維修工某某（自己姓名），來(lái)為您維修**”表達(dá)清晰，音量適中，面帶微笑，表情自然。語(yǔ)言不規(guī)范，隨便，比如：“我是搞維修的”等。溝通整個(gè)維修過程中，與業(yè)戶溝通應(yīng)注意使用規(guī)范用語(yǔ)，表現(xiàn)出職業(yè)親和力；遇到問題，要主動(dòng)征求業(yè)戶意見；維修人員作完成后，應(yīng)主動(dòng)征詢客戶意見，并按要求填寫維修單，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可。溝通注意禮貌用語(yǔ)的運(yùn)用，如：“您、謝謝、對(duì)不起、請(qǐng)等等”；態(tài)度真誠(chéng)溫和，面帶微笑，表情自然；填寫字跡清楚，內(nèi)容詳實(shí)，送遞確認(rèn)單及簽字筆應(yīng)用雙手，身體自然輕微前傾，以示尊重。坐在客戶工作區(qū)域在客戶區(qū)域東張西望，亂摸客戶物品。請(qǐng)客戶簽單時(shí)，沒有帶筆。服務(wù)完畢服務(wù)完畢后，應(yīng)主動(dòng)和客戶說：“您好！我已經(jīng)修好，麻煩您檢查一下?！蓖瑫r(shí)做操作演示并介紹使用時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)?？蛻舸_認(rèn)后若滿意，應(yīng)說：“謝謝，麻煩您確認(rèn)一下?！闭?qǐng)客戶簽單。若客戶有異議，服務(wù)人員應(yīng)盡量滿足客戶意見，并主動(dòng)道歉：“對(duì)不起，我馬上處理好?！笨蛻艉炌陠魏螅鲃?dòng)說：“謝謝，請(qǐng)問還有其他事情需要幫忙嗎？”。主動(dòng)請(qǐng)客戶檢查，主動(dòng)操作演示。請(qǐng)客戶簽字時(shí)語(yǔ)氣誠(chéng)懇，使用禮貌用語(yǔ)。虛心接受客戶提出的意見。主動(dòng)詢問是否有其他需求。對(duì)客戶提出的不滿意進(jìn)行辯解。損壞客戶物品刻意隱瞞。道別完成規(guī)定工作程序后，出門之前應(yīng)與客戶禮貌道別，道別語(yǔ)：“…如有問題請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，打擾您了，再見”。工具箱（包）表面無(wú)明顯污跡，內(nèi)層清潔無(wú)異味；工具完好符合使用要求，表面無(wú)油污塵土。3.工作環(huán)境工作桌及椅子干凈整潔，無(wú)灰塵。辦公設(shè)備（電腦、電話）干凈無(wú)污漬。4.員工就餐（1）員工需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)就餐。（2）員工餐廳僅供員工使用，除特殊情況外不得帶外人到餐廳用餐。5.客戶投訴（1）如遇客戶投訴或有任何咨詢及困難，員工必須高度重視，做到態(tài)度誠(chéng)懇、細(xì)心聆聽，讓客戶暢所欲言，使其感受到物業(yè)對(duì)其問題的理解與重視。（2）應(yīng)認(rèn)真做好對(duì)客戶投訴事項(xiàng)的記錄，能解決的應(yīng)立刻協(xié)助解決，力求一步到位；不能當(dāng)場(chǎng)解決或超越自己職權(quán)范圍的，除書面記錄投訴細(xì)節(jié)同時(shí)應(yīng)向客戶致謝并對(duì)投訴事件致歉，（3）隨后及時(shí)向有關(guān)人員或部門反映。6.公司機(jī)密（1）未經(jīng)批準(zhǔn)，員工不得對(duì)涉及本公司級(jí)公司往來(lái)客戶的機(jī)密信息進(jìn)行發(fā)布、探查；出版文章、發(fā)表公開演講；參與制作任何影片，出席任何廣播與電視節(jié)目的播放演說，公司的一切有關(guān)文件及資料不得交給無(wú)關(guān)人員。以下內(nèi)容均被視為公司的保密資料：（2）公司往來(lái)客戶名單，客戶的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況、商業(yè)機(jī)密，尚未公開的報(bào)告及機(jī)密信息、公司資料庫(kù)內(nèi)的信息。（3）公司資料、所有設(shè)備、設(shè)施資料及圖紙等。（4）其他應(yīng)保密的資料。7.安全（1）下班前要認(rèn)真檢查，做好交接工作，消除安全隱患，確保物業(yè)及客戶生命財(cái)產(chǎn)安全。（2）謹(jǐn)防失火、失竊事件的發(fā)生。如發(fā)生事故苗頭或聞到異味，必須立即查找原因進(jìn)行處理并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，切實(shí)消除隱患。（3）如發(fā)現(xiàn)有形跡可疑或不法行為的人或事，應(yīng)及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門。8.作息時(shí)間（1）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)制和綜合計(jì)算工時(shí)制的員工，作息時(shí)間按照《員工考勤管理操作規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行。（2）若員工需調(diào)換或更改上班時(shí)間，必須得到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的批準(zhǔn)。（3）員工曠工、拒絕在指定上班時(shí)間工作及遲到早退將按照公司規(guī)定處罰。四、工程部管理制度（一）部門規(guī)章制度1.員工上下班要按時(shí)簽到，禁止遲到早退。2.員工上崗時(shí)必須穿勞保鞋、工作服。3.進(jìn)入維修，嚴(yán)禁攜帶煙和火柴；更不準(zhǔn)在禁煙區(qū)吸煙，違者罰款或除名。4.在崗嚴(yán)禁看書、看報(bào)，干私事5.每項(xiàng)工程，包括平時(shí)的維修保養(yǎng)均要按規(guī)定的程序進(jìn)行，不準(zhǔn)違章作業(yè)。6.禁止攜帶任何物品離場(chǎng)，需要帶配件或工具到使用的需經(jīng)部門經(jīng)理審批，得到允許后并經(jīng)理簽字方可帶出。7.部門員工均要服從緊急工程或緊急事故的臨時(shí)調(diào)遣。8.員工因病、因事不能前來(lái)上班，要在事先或早期8：00時(shí)前告知部門經(jīng)理，否則要以曠工處理。9.工作結(jié)束，要對(duì)自己的工具進(jìn)行檢查，確保工具完好。10.每位員工必須遵守公司的規(guī)章制度。（二）工程部值班制度1.實(shí)行值班運(yùn)行管理制度，設(shè)立“工程部值班班次運(yùn)行時(shí)間表”，每月由經(jīng)理將下月的值班人員名單列出，于月底下發(fā)執(zhí)行；2.各操作室的檢修記錄、值班記錄，每月送部門經(jīng)理審閱后存檔備查；3.值班人員接到維修報(bào)告時(shí)，要立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)維修，不得延誤；4.值班人員在當(dāng)班或搶修結(jié)束后，必須在值班記錄或搶修記錄上簽名，以明確責(zé)任；5.發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，值班人員無(wú)法處理時(shí)，要立即報(bào)告部門經(jīng)理或主管，組織力量及時(shí)搶修；6.員工調(diào)換班次和請(qǐng)假，均需提前一天提出申請(qǐng)，并經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可休假，否則按曠工處理；7.當(dāng)班人員不得利用工作之便用值班電話擅自打私人電話，以確保值班電話使用暢通；8.早、午晚及夜間所有運(yùn)行設(shè)備值班機(jī)房，必須有人值班。（三）工程部交接班制度1.交班人員必須做好交接班前的準(zhǔn)備，接班人員須提前完成5分鐘到崗接班。2.交班人員要將設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況、未完成事宜以及需下班接著做的工作，做好記錄與交接。3.接班人員要查看交接記錄，聽取上一班人員設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況匯報(bào)。4.檢查儀表，工具，并在交班記錄表上簽名，查看設(shè)備運(yùn)行情況。5.出現(xiàn)下列情況不得交班：（1）經(jīng)理未到或未經(jīng)主管同意指定合適的代班人時(shí)；（2）設(shè)備故障影響運(yùn)行或影響營(yíng)業(yè)時(shí)；（3）接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而又一時(shí)無(wú)其他接班人員時(shí)；6.交班時(shí)檢查出事故，但又在接班后發(fā)現(xiàn)了事故，由接班人員負(fù)責(zé)處理。7.當(dāng)出現(xiàn)事故正在處理時(shí)，禁止交接班，待事故處理完畢后方可交接班。（四）庫(kù)房管理制度1.庫(kù)房的管理（1）庫(kù)房是物品保管重地，除庫(kù)房管理人員、因業(yè)務(wù)工作需要的有關(guān)人員外，任何人未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入庫(kù)房。（2）因工作需要進(jìn)入的人員，除庫(kù)管員外，任何人不可獨(dú)自進(jìn)入庫(kù)房，須有相關(guān)人員陪同。（3）任何進(jìn)入庫(kù)房人員不得攜帶火種，嬉戲打鬧，大聲喧嘩。（4）任何人進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)不得私自拿取倉(cāng)庫(kù)物品，必須服從庫(kù)管員的管理。（5）庫(kù)房?jī)?nèi)存放的易燃易爆物品必須采取相應(yīng)措施，符合消防規(guī)定，并按倉(cāng)庫(kù)面積每50平方米配置4KG干粉滅火器一個(gè)。（6）庫(kù)房?jī)?nèi)不得存放私人物品，如確實(shí)需要臨時(shí)存放必須經(jīng)理同意。（7）對(duì)違反以上規(guī)定者將視情節(jié)輕重給予處罰。2.物品入庫(kù)制度（1）物品入庫(kù)制度是為了確保采購(gòu)物品的質(zhì)量，及時(shí)有效地掌握庫(kù)存物品。（2）物品入庫(kù)時(shí)需要登記日期、名稱、數(shù)量、品種規(guī)格、單價(jià)、供應(yīng)商電話。（3）物品入庫(kù)時(shí)，倉(cāng)管員須開箱檢驗(yàn)所購(gòu)物品的數(shù)量、名稱、規(guī)格并對(duì)查驗(yàn)的庫(kù)房物品進(jìn)行簽字確認(rèn)。（4）庫(kù)房管理員應(yīng)對(duì)入倉(cāng)的物品進(jìn)行分堆存放，編號(hào)、以便于核對(duì)數(shù)量。并注意每次入倉(cāng)后都要做好室內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作。（5）大型設(shè)備設(shè)施、以及磚、水泥、沙等物品不需要入庫(kù)，但庫(kù)管員必須趕往現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)數(shù)量，質(zhì)量，并做好入庫(kù)出庫(kù)等手續(xù)。3.物品領(lǐng)用制度（1）物品領(lǐng)用指除工具以外的備件、低值易耗品的領(lǐng)用。（2）物品領(lǐng)用實(shí)行按單領(lǐng)取，在領(lǐng)取時(shí)要憑報(bào)修單上的內(nèi)容領(lǐng)用相關(guān)物品，并在領(lǐng)用登記表上做好登記。其他報(bào)修在無(wú)單領(lǐng)用時(shí)；需經(jīng)相關(guān)部門主管同意。（3）如領(lǐng)用的物品在使用過程中有剩余的情況，領(lǐng)用人應(yīng)將多領(lǐng)物品退回倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)管人應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行核對(duì)登記。（4）如在緊急情況下，可先進(jìn)行領(lǐng)用，事后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。（5）領(lǐng)用物品時(shí)；除維修組及相關(guān)管理人員外，其他部門在領(lǐng)用物品時(shí)必須由部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行領(lǐng)用。4.物品盤點(diǎn)制度（1）物品盤點(diǎn)制度是為了確保公司的物品與賬面相符，保證公司物品的使用正規(guī)化，是確保資產(chǎn)不流失的有效方法，并為采購(gòu)提供重要依據(jù)。（2）為及時(shí)反映公司各部門物品的數(shù)量及使用狀況，配合編制采購(gòu)計(jì)劃，節(jié)約使用資金，倉(cāng)管員每月對(duì)使用的易耗品進(jìn)行盤點(diǎn)一次，并將核實(shí)物品的庫(kù)存情況向經(jīng)理匯報(bào)。（3）倉(cāng)管員在盤點(diǎn)過程中要制訂常用易耗物品的最低儲(chǔ)存量，數(shù)量不能把握的須與相關(guān)部門主管溝通，共同制訂最低儲(chǔ)存量，根據(jù)庫(kù)存量向公司領(lǐng)導(dǎo)提出申購(gòu)備品計(jì)劃，避免物資積壓所造成的浪費(fèi)資金，更要避免物資短缺而影響正常工作的開展。（五）工程部工具管理制度1.本部門工具分為公用工具及個(gè)人工具兩部分，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管及使用，公用工具由值班人員負(fù)責(zé)保管，部門主管監(jiān)督。2.所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。3.工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)賬，做到工具與臺(tái)賬相符。4.全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者，將在個(gè)人當(dāng)月績(jī)效考核中扣1到5分，凡因此造成工具損壞者，將在個(gè)人當(dāng)月績(jī)效考核中扣1到5分，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償。5.使用完工具后，必須按原位置放回。6.公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用辦法，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新登記辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。7.公用工具必須由值班人員進(jìn)行每日清點(diǎn)，由部門主管每月對(duì)公用和個(gè)人使用工具進(jìn)行檢查，工具保管人須保持工具的完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償。8.借用公用工具歸還時(shí)，須由值班人員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償。9.所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。10.要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。（六）工程部維修間管理制度1.工程部綜合維修間為維修工作場(chǎng)地，以及存放零配件的地方，禁止非維修人員在室內(nèi)逗留。2.保持維修間的地面、工作臺(tái)干凈整潔。維修間每天安排衛(wèi)生值班人員進(jìn)行清潔，衛(wèi)生值班人員每天早上上班后對(duì)維間的地面、物品、設(shè)備等進(jìn)行衛(wèi)生清潔。清潔完的掃把、拖把要規(guī)范擺放好，不允許亂擺亂放。3.維修間內(nèi)所有的配件須按所貼標(biāo)簽要求存放，嚴(yán)禁混放；每種零配件都有固定存放的位置，設(shè)備使用完后須及時(shí)將放回原位，設(shè)備以及配件的擺放不允許隨意挪動(dòng)；維修間內(nèi)存放的大件物品，如油漆桶、水泥和木板等要分類存放好，不允許亂堆亂放。4.設(shè)備維修過程中使用的零配件以及維修產(chǎn)生的垃圾碎鐵等，維修人員要養(yǎng)成“隨手清潔”的習(xí)慣。如使用電鉆、電焊、時(shí)所產(chǎn)生的鐵屑、木屑等材料皮，使用人在工作完成后必須清理現(xiàn)場(chǎng)的衛(wèi)生。5.維修間內(nèi)存放零配件的柜子、托盤要保持干凈，使用過的配件用后須清洗干凈后再存放于指定地點(diǎn)。6.電焊機(jī)、氧割等大型設(shè)備用完后，要將電纜線或氣管盤繞在機(jī)體上，要及時(shí)放回設(shè)備間或維修間內(nèi)指定的地點(diǎn)。不能隨意擺放。7.待修的設(shè)備應(yīng)歸類整齊擺放，維修好的設(shè)備應(yīng)及時(shí)通知使用部門拿走，未拿走前應(yīng)擺放整齊。8.綜合維修間必須人走關(guān)燈，關(guān)閉所有設(shè)備的電源，確認(rèn)無(wú)安全隱患后方可離開，并將維修間門鎖好。（七）鑰匙管理辦法 1.鑰匙主要作為工程部日常巡檢和應(yīng)急維修使用。2.風(fēng)機(jī)房、配電間和其它鑰匙分為備用和常用，存放在值班室抽屜里，備用強(qiáng)電間，風(fēng)機(jī)房，水井房把，其它的，存放在值班室配電箱內(nèi)，由配電值班人負(fù)責(zé)保管。3.外維保單位需要借用鑰匙時(shí)，由配電值班人員打開鑰匙箱拿取，并做好借用登記，按照鑰匙借用登記表上的內(nèi)容填寫清楚（注明借用鑰匙的房號(hào)、數(shù)量及用途，并簽字確認(rèn)）。使用完畢后交還值班室，并做好登記。（八）工程部有毒有害物品管理制度1.員工根據(jù)維修需要領(lǐng)用物品時(shí)，由庫(kù)管員做好出庫(kù)記錄，領(lǐng)用人須說明使用地點(diǎn)并簽字確認(rèn)。2.物品領(lǐng)出或使用完畢后，要立即存放到指定區(qū)域或放回庫(kù)房，不得暫存在公共場(chǎng)所、不得借用于他人使用。3.庫(kù)管人員應(yīng)按照規(guī)定發(fā)放有毒有害物品，其他人員需要領(lǐng)用時(shí)，必須要通過管理人員同意后才能發(fā)放。4.發(fā)現(xiàn)物品丟失，要立即上報(bào)管理人員。5.以上規(guī)定所以人員必須要遵守，不得違章操作。（九）設(shè)備、設(shè)施管理制度1.設(shè)備、設(shè)施管理的基本原則（1）加強(qiáng)設(shè)備、設(shè)施的管理工作是公司提高服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益和管理水平的一個(gè)重要方面。（2）公司設(shè)備、設(shè)施管理必須采用先進(jìn)的科學(xué)管理方法和維修技術(shù)，才能保證設(shè)備設(shè)施的正常使用、運(yùn)轉(zhuǎn)，并發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。（3）公司的工程部對(duì)轄區(qū)的主要設(shè)備和設(shè)施的安裝、驗(yàn)收、使用、操作、維修、改造、更新，直至步、廢的全過程進(jìn)行綜合管撞工作。（4）公司設(shè)備設(shè)施管理必須執(zhí)行“預(yù)防為主，維修保養(yǎng)與計(jì)劃?rùn)z修并重”的方針，做到科學(xué)管理、正確指導(dǎo)、合理使用、精心維護(hù)、定期保養(yǎng)、計(jì)劃維修，確保設(shè)備的正常運(yùn)行、安全運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。（5）所有設(shè)備、設(shè)施在全過程管理中，要認(rèn)真貫徹設(shè)備、設(shè)施使用、管理、維護(hù)、保養(yǎng)的各種崗位責(zé)任制和安全操作規(guī)程。（6）對(duì)設(shè)備管理和操作及維修人員要進(jìn)行多層次、多渠道的專業(yè)技術(shù)和管理知識(shí)的培訓(xùn)教育，不斷提高業(yè)務(wù)技能。（7）要嚴(yán)格執(zhí)行特殊工種持證上崗操作制度。凡從事特殊工種的工人，必須經(jīng)勞動(dòng)部門專門培訓(xùn)，考試合格并領(lǐng)取特殊工種操作證后，才能持證上崗操作。2.設(shè)備報(bào)廢（1）工程部對(duì)所有設(shè)備除加強(qiáng)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的保養(yǎng)和一、二級(jí)保養(yǎng)及定期維修等工作外，還應(yīng)認(rèn)真做好設(shè)備的更新改造工作，對(duì)具有下列情況之一的設(shè)備，應(yīng)予報(bào)廢。1）經(jīng)預(yù)測(cè)，繼續(xù)大修后技術(shù)性能不能滿足（工作）要求和質(zhì)量要求；2）設(shè)備老化、技術(shù)性能落后、耗能高、效率低、經(jīng)濟(jì)效益差的；3）經(jīng)修理雖能恢復(fù)精度，但不如更新來(lái)得經(jīng)濟(jì)的；4）嚴(yán)重影響安全，又無(wú)法改造，繼續(xù)使用可能引起事故的；5）嚴(yán)重污染環(huán)境、危害人體健康，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的；6）自制設(shè)備經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間生產(chǎn)驗(yàn)證或技術(shù)鑒定達(dá)不到工藝（工作）要求的；7）因建筑物改建或工藝布局改變必須拆除又無(wú)法利用的；8）其他應(yīng)淘汰的設(shè)備。（2）申請(qǐng)?jiān)O(shè)備報(bào)廢后，由使用部門提出，經(jīng)工程部技術(shù)鑒定后，上報(bào)公司辦理注銷和清理工作。（3）每年末工程部要對(duì)各種設(shè)備進(jìn)行一次盤點(diǎn)清查，做到賬賬和賬物相符。3.設(shè)備運(yùn)行中的工作交接（1）為保證設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，凡實(shí)行三班制運(yùn)行的設(shè)備，必須進(jìn)行交接班制度，并列入責(zé)任制考核。（2）當(dāng)班設(shè)備操作人員下班前必須做好設(shè)備和周圍環(huán)境的清潔工作，并做好當(dāng)班設(shè)備運(yùn)行狀況及日常點(diǎn)檢的原始記錄，準(zhǔn)備向交接班人員交接。（3）接班人員發(fā)現(xiàn)上一班清潔工作未做好，有權(quán)拒絕接班，并向主管人員匯報(bào)。（4）接班人員必須提前15分鐘到達(dá)本崗位接班，對(duì)上班操作的設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并查看上班運(yùn)行記錄和交班記錄，同時(shí)聽取上一班操作者對(duì)設(shè)備狀況的說明，并清點(diǎn)公用工具及用品。（5）交接班中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞或有異常情況，應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)排除，接班人員予以配合，并由交班者做好原始記錄。（6）交接班雙方在運(yùn)行和交接班記錄上簽字后雙方即完成交接班工作。如接班后發(fā)生設(shè)備損壞和設(shè)備事故，超過接班時(shí)間15分鐘，由接班者負(fù)責(zé)。4.設(shè)備事故管理（1）為了保證設(shè)備正常運(yùn)行，各部門對(duì)生產(chǎn)過程中所發(fā)生的設(shè)備事故應(yīng)及時(shí)采取有效措施，防止事故擴(kuò)大和重復(fù)發(fā)生。并認(rèn)真吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以達(dá)到消滅事故，確保設(shè)備安全運(yùn)行的目的。（2）設(shè)備事故的范圍：非正常性設(shè)備損壞造成部分停業(yè)或設(shè)備損壞，或增加修復(fù)費(fèi)的均屬設(shè)備事故。（3）下列情況可不作設(shè)備事故：1）設(shè)備發(fā)生故障，經(jīng)事先檢查發(fā)現(xiàn)需單機(jī)停機(jī)檢修，但通過部門事先采取應(yīng)急措施處理，并進(jìn)行檢修的可不作設(shè)備事故；2）新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造和設(shè)備進(jìn)行大修后，在試運(yùn)行階段中發(fā)生設(shè)備事故，不作設(shè)備事故處理，但一經(jīng)正式驗(yàn)收并投入正常運(yùn)行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理；3）停機(jī)檢修后的設(shè)備未做正式交接簽字，如發(fā)生事故，可不作設(shè)備事故處理。（4）設(shè)備事故分責(zé)任事故和非責(zé)任事故。1）非責(zé)任事故：非人力所能抗拒和消除的自然災(zāi)害所造成的事故。2）責(zé)任事故：凡屬違章操作，維修保養(yǎng)不良及人為過失造成的事故。（5）設(shè)備事故的處理原則：公司安全管理人員和各部門設(shè)備、設(shè)施管理人員要經(jīng)常進(jìn)行監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)操作、檢修人員進(jìn)行安全技術(shù)和預(yù)防事故的教育，提高責(zé)任心和技術(shù)水平，嚴(yán)防設(shè)備事故的發(fā)生。發(fā)生了設(shè)備事故和人身傷亡事故，必須立即向工程部經(jīng)理、公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，任何人不允許隱瞞事故，對(duì)事故隱瞞者必須追究責(zé)任。事故處理必須貫徹“三不放過”原則（即事故原因未清不放過；事故責(zé)任人和群眾未受到教育不放過；沒有采取防范措施不放過）。對(duì)事故責(zé)任者要根據(jù)事故性質(zhì)給予經(jīng)濟(jì)處罰、行政處分直至追究刑事責(zé)任。5.設(shè)備臺(tái)賬和檔案管理設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備賬冊(cè)和設(shè)備檔案是設(shè)備管理的基礎(chǔ)，建立設(shè)備臺(tái)賬和檔案統(tǒng)稱為設(shè)備建檔。（1）建檔設(shè)備的范圍：?jiǎn)闻_(tái)設(shè)備價(jià)值在2000元以上的都要單獨(dú)建檔。價(jià)值低于2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于2000元，但卻是關(guān)鍵設(shè)備或主要設(shè)備的主要輔助設(shè)備，或是批量較大、較重要的，也要?dú)w入建檔設(shè)備范圍。（2）設(shè)備臺(tái)賬：設(shè)備檔案管理方面的臺(tái)賬主要由機(jī)電設(shè)備匯總表、設(shè)備卡、風(fēng)機(jī)盤管設(shè)備匯總表、客房冰箱設(shè)備匯總表、電視機(jī)設(shè)備匯總表、設(shè)備登記卡等構(gòu)成。（3）設(shè)備賬冊(cè)應(yīng)按要求建立設(shè)備賬冊(cè)，做到賬物相符，賬表相符。（十）安全生產(chǎn)管理制度1.安全生產(chǎn)的基本要求在提高企業(yè)效益的前提下，積極發(fā)動(dòng)職工開展技術(shù)革新，改善勞動(dòng)條件，及時(shí)消除不安全因素，貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，健全安全生產(chǎn)工作制度，措施具體，執(zhí)行認(rèn)真，檢查經(jīng)常，達(dá)到防患于未然，確保安全生產(chǎn)。2.安全生產(chǎn)責(zé)任制（1）協(xié)助公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組推行本單位的安全生產(chǎn)和勞動(dòng)保護(hù)工作，切實(shí)貫徹執(zhí)行國(guó)家的勞動(dòng)保護(hù)政策、法規(guī)和制度，并結(jié)合本公司具體情況，健全群眾性的安全管理組織。（2）負(fù)責(zé)制定公司和本部門安全生產(chǎn)工作計(jì)劃，并定期檢查計(jì)劃的完成情況，認(rèn)真做好各種安全生產(chǎn)管理記錄。（3）組織、協(xié)助制定或完善各級(jí)安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制和各種機(jī)械設(shè)備的安全操作規(guī)程，并對(duì)這些制度、規(guī)程的貫徹執(zhí)行情況定期進(jìn)行監(jiān)督檢查。（4）定期對(duì)公司工作場(chǎng)所進(jìn)行安全檢查，并協(xié)助解決問題，特別對(duì)易燃易爆等危險(xiǎn)場(chǎng)所和各種機(jī)械設(shè)備作重點(diǎn)檢查，查出的事故隱患應(yīng)定人、定措施、限期整改。（5）發(fā)生重大設(shè)備事故和工傷事故要及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管部門，并協(xié)助有關(guān)人員參加調(diào)查和處理，同時(shí)要提出防止事故的措施，按期實(shí)現(xiàn)。（6）做好季節(jié)性的安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)工作，并按規(guī)定督促職工合理使用個(gè)人防護(hù)用品，認(rèn)真做好防汛防臺(tái)、防暑降溫、防寒保暖和安全用電等工作。（7）做好外來(lái)施工人員的安全管理工作。（8）督促有關(guān)部門做好女職工的特殊勞動(dòng)保護(hù)工作。3.安全生產(chǎn)檢查（1）公司安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組每周進(jìn)行一次安全檢查，督促檢查各部門安全生產(chǎn)開展的情況。（2）對(duì)檢查出的隱患及不安全因素，應(yīng)定人、定措施、限期整改，如發(fā)現(xiàn)重大的事故隱患，檢查人員有權(quán)指令停止生產(chǎn)（或作業(yè)），并立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)按公司規(guī)定處理。（3）針對(duì)公司的特點(diǎn)以及季節(jié)變化情況，對(duì)安全用電、防暑降溫、防汛防臺(tái)、防寒保暖等工作，進(jìn)行預(yù)防性的季節(jié)大檢查，并參加節(jié)日前的安全保衛(wèi)檢查。4.事故隱患整改（1）開展經(jīng)常性的安全生產(chǎn)檢查工作，以查制度、查隱患為內(nèi)容，依靠職工邊檢查、邊整改、邊落實(shí)防范措施。（2）職工在工作中要嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和各種安全操作規(guī)程，防止人為的事故隱患發(fā)生。（3）發(fā)現(xiàn)事故隱患要及時(shí)加以整改，并做好整改記錄。（4）事故隱患一般要求當(dāng)天給予整改，凡事故隱患或苗子一時(shí)不能解決的，應(yīng)及時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定。5.高處作業(yè)管理（1）高處作業(yè)的基本定義：1）高處作業(yè)：凡在墜落高度基準(zhǔn)面2m以上（含2m）有可能墜落的高度進(jìn)行的作業(yè)，均稱為高處作業(yè)。2）墜落高度基準(zhǔn)面：通過最低墜落著落點(diǎn)的水平面，稱墜落高度基準(zhǔn)面。3）最低墜落著落點(diǎn)：在作業(yè)位置可能落到最低點(diǎn)，稱為該作業(yè)位置的最低著落點(diǎn)。4）高處作業(yè)高度：作業(yè)區(qū)各作業(yè)位置相應(yīng)墜落高度基準(zhǔn)面之間的垂直距離最大值，稱為該作業(yè)區(qū)的高處作業(yè)高度。（2）高處作業(yè)的級(jí)別：1）高處作業(yè)高度在2m時(shí)，稱為一級(jí)高處作業(yè)。2）高處作業(yè)高度在5m時(shí)，稱為二級(jí)高處作業(yè)。3）高處作業(yè)高度在6m一30m時(shí)，稱為三級(jí)高處作業(yè)。4）高處作業(yè)高度在30m以上，稱為特級(jí)高處作業(yè)。（3）高處作業(yè)的種類和特殊高處作業(yè)的類別：高處作業(yè)的種類分為一般高處作業(yè)和特殊高處作業(yè)兩種，特殊高處作業(yè)包括以下幾個(gè)類別：1）在陣風(fēng)風(fēng)力六級(jí)以上的情況下進(jìn)行高處作業(yè)，稱為強(qiáng)風(fēng)高處作業(yè)。2）在高溫或低溫環(huán)境下進(jìn)行的高處作業(yè)，稱為異溫高處作業(yè)。3）降雪時(shí)進(jìn)行的高處作業(yè)，稱為雪天高處作業(yè)。4）降雨時(shí)進(jìn)行的高處作業(yè)，稱為雨天高處作業(yè)。5）室外完全采用人工照明進(jìn)行的高處作業(yè)，稱為夜間高處作業(yè)。6）在接近或接觸帶電體條件下進(jìn)行的高處作業(yè)，統(tǒng)稱為帶電高處作業(yè)。7）在無(wú)立足點(diǎn)或無(wú)單靠立足點(diǎn)的條件下進(jìn)行高處作業(yè)，稱為懸空高處作業(yè)。8）對(duì)突然發(fā)生的各種災(zāi)害事故進(jìn)行搶救的高處作業(yè)稱為搶救高處作業(yè)。9）除特殊高處作業(yè)外的高處作業(yè)，稱為一般高處作業(yè)。（4）審批手續(xù)和要求在登高作業(yè)前，必須按分級(jí)管理要求，先向本部門負(fù)責(zé)人提出，并填寫登高作業(yè)審批表。高處作業(yè)前必須切實(shí)落實(shí)安全措施，分級(jí)管理部門要到現(xiàn)場(chǎng)檢查安全措施落實(shí)情況，不符合要求的不予批準(zhǔn)作業(yè)。（5）高處作業(yè)審批范圍和權(quán)限1）登高在石棉瓦、纖維板瓦、玻璃鋼瓦、油毛氈屋或棚以及長(zhǎng)期被酸霧腐蝕和年久失修的房屋，登高二人以上（含二人），或登高2m以上（含2m）必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。2）登高一人在2m以下，由工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3）電工登高一人在2m以上，由電工主管批準(zhǔn)。4）審批者必須對(duì)安全負(fù)責(zé)，應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)防護(hù)措施，并指派專人指揮或監(jiān)護(hù)。參加作業(yè)的人員除嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程外，應(yīng)互相配合協(xié)調(diào)，避免墜落事故發(fā)生。5）登高作業(yè)審批表由安全管理人員簽單，經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后一式二份，一份由作業(yè)部門留存，一份留底備案。（6）高處作業(yè)人員遇有下列情況不準(zhǔn)進(jìn)行作業(yè)：1）作業(yè)人員患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、美尼爾氏癥、嚴(yán)重貧血、嚴(yán)重關(guān)節(jié)炎、手腳殘缺伸張僵直及視力低差（近視600度）等禁忌癥者；2）未按規(guī)定辦理登高作業(yè)審批表的；3）露天遇雨、雷電、大霧、嚴(yán)重冰凍、下雪和6級(jí)大風(fēng)的天氣；4）沒帶安全帽，沒系安全帶和無(wú)人在場(chǎng)監(jiān)護(hù)的；5）腳手架、梯子、跳板等登高用具不符合安全要求的；6）穿皮鞋、塑料底鞋、拖鞋及攜帶笨重工具的；7）平臺(tái)沒有固定防護(hù)欄，夜間沒有足夠照明的；8）臨時(shí)性設(shè)備與建筑物之間的通道跳板沒有足夠的寬度和強(qiáng)度的；9）石棉瓦、纖維瓦、油毛氈、玻璃鋼瓦長(zhǎng)期被酸霧腐蝕、年久失修等屋面，無(wú)安全防護(hù)措施的；10）高處作業(yè)周圍的電源線沒有絕緣遮攔；被登高的大型機(jī)械設(shè)備、行車等沒有切斷電源的；（7）高處作業(yè)人員必須做到的安全要求：1）必須遵守高處作業(yè)的安全操作規(guī)程；2）必須戴好安全帽，帽帶必須扣好。不準(zhǔn)酒后作業(yè)；3）在離地面2m以上（含2m），無(wú)固定欄桿的高處作業(yè)時(shí)，必須使用安全帶（電工調(diào)換照明燈、熔絲除外，但使用的梯子必須有人扶好）；4）作業(yè)面上下不準(zhǔn)同時(shí)垂直作業(yè)；5）未經(jīng)檢查的簡(jiǎn)易屋面、玻璃棚、屋檐口、墻頂不準(zhǔn)攀、踏；6）凡拆下的實(shí)物、需要安裝的零部件和工具必須用專用工具傳遞，嚴(yán)禁任意拋上、擲下；7）竹梯嚴(yán)禁兩人同時(shí)攀登或站立作業(yè)；8）高處作業(yè)地段，必須用紅白旗或紅白帶劃出禁戒線，嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入禁戒區(qū)內(nèi)，凡有必要進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的工作人員，必須戴好安全帽；9）站在竹梯上操作時(shí)，梯子底腳應(yīng)裝置防滑墊物，梯子與地面的角度保持60左右。（8）需要經(jīng)常在登高操作中使用的機(jī)械設(shè)備、空中管道、儀表、閥門等，應(yīng)設(shè)置固定扶梯或操作平臺(tái)，不準(zhǔn)使用移動(dòng)梯子。（9）使用竹梯和人字梯的要求：1）梯子腳應(yīng)有防滑裝置（勞動(dòng)車外胎包腳），人字梯中下梯檔用5mm螺栓加固，上下用多股鐵絲加固；2）竹梯上端加一根牢固的備用繩，使用時(shí)要用繩子系緊，防止操作用力時(shí)上端滑動(dòng)墜落；3）梯子不能有缺檔、開裂和霉?fàn)€、蟲蛀現(xiàn)象，如有上述不符合安全要求的梯子要及時(shí)處理掉；4）人字梯中間兩側(cè)應(yīng)有長(zhǎng)鐵鉤鉤牢，防止突然張開或收攏；5）梯子長(zhǎng)度不夠時(shí)，不能用凳子、臺(tái)子、箱子、桶等作為墊具使用，也不準(zhǔn)將兩只竹梯接長(zhǎng)使用；6）梯子與地面的夾角以60度為宜，兩腳受力面必須均勻；7）竹梯子必須專人扶牢，扶梯子的人不得離開崗位；6.動(dòng)用明火作業(yè)的審批管理（1）為了防止火災(zāi)和爆炸事故的發(fā)生，公司必須制訂和落實(shí)動(dòng)用明火作業(yè)管理制度。（2）在禁止區(qū)域動(dòng)火，必須提前24小時(shí)向安全部門書面申請(qǐng)，審核批準(zhǔn)后方可動(dòng)火。（3）安全部門接到書面申請(qǐng)后，應(yīng)派專職人員到實(shí)地安全檢查，并要有書面記錄。落實(shí)了可靠的安全措施后才能批準(zhǔn)動(dòng)火。（4）動(dòng)火期間安全部門要指定專職人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，并隨時(shí)注意各種情況，發(fā)現(xiàn)有不安全因素應(yīng)立即阻止動(dòng)火。（5）操作人員必須經(jīng)過培訓(xùn)并持有勞動(dòng)局下發(fā)的有效的特殊工種操作證，操作時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行安全操作制度。7.工傷事故管理（1）員工在生產(chǎn)過程和工作過程中發(fā)生的傷亡事故，應(yīng)根據(jù)企業(yè)職工傷亡事故報(bào)告和處理規(guī)定要求進(jìn)行調(diào)查、登記、統(tǒng)計(jì)上報(bào)，不得拖延隱瞞。（2）凡輕傷事故歇工在一個(gè)工作日以上者，必須按規(guī)定填寫職工傷亡事故登記表，并及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（3）發(fā)生事故后，應(yīng)按照“三不放過”的原則（事故原因分析不清不放過，事故責(zé)任者和群眾沒有受到教育不放過，沒有防范措施不放過）做好事故的處理工作。（4）如發(fā)生重大傷亡事故，必須保持現(xiàn)場(chǎng)，并立即報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)配合有關(guān)人員組織事故調(diào)查和分析處理。（5）雖未造成重大事故，但己構(gòu)成險(xiǎn)肇事故，應(yīng)組織進(jìn)行調(diào)查分析，采取防范措施，做到防患于未然。（6）對(duì)違反安全操作制度，不遵守有關(guān)規(guī)定而發(fā)生事故的責(zé)任者，要及時(shí)進(jìn)行批評(píng)教育，情節(jié)嚴(yán)重的要追究責(zé)任，嚴(yán)肅處理。第二節(jié)設(shè)備維修維護(hù)規(guī)定一、物業(yè)維修操作規(guī)定物業(yè)部員工必須樹立“一切服從經(jīng)營(yíng)需要，服務(wù)第一”的思想，為營(yíng)業(yè)部門做好后勤保障工作，其維修必須做到計(jì)劃性檢修與日常維修相結(jié)合，并且加大計(jì)劃性檢修力度，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。員工在維修過程中必須做到文明、規(guī)范。1.維修工作完畢后，必須清除因工作拆下的垃圾，帶走自備的設(shè)備工具，通知保潔部進(jìn)行衛(wèi)生清理工作。2.嚴(yán)禁酒后工作，嚴(yán)禁維修人員在客房、餐飲、公共區(qū)域工作中吸煙、席地而塵、閑聊、大聲喧嘩等不良現(xiàn)象。3.嚴(yán)禁在工作中利用床、門、窗、椅、面盆臺(tái)、馬桶等設(shè)備用具進(jìn)行登高作業(yè)。4.維修時(shí)嚴(yán)禁用污手觸摸墻面、頂棚及用具，以防污染。5.嚴(yán)禁在地面作業(yè)時(shí)將工具、材料等擺放在地毯上，應(yīng)放在自帶的墊布上，避免污染環(huán)境。6.公共區(qū)域的維修，非特殊情況應(yīng)安排在夜間操作，以免打擾顧客。二、物業(yè)維修操作規(guī)程（一）租戶維修（萬(wàn)能工維修）1.租戶維修原則上由萬(wàn)能工全面負(fù)責(zé)。2.對(duì)樓層公共區(qū)域每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。3.與租戶聯(lián)系落實(shí)檢修計(jì)劃，做到每個(gè)月對(duì)公共區(qū)域系統(tǒng)性地檢修一遍。4.局部出現(xiàn)問題時(shí)，由服務(wù)臺(tái)負(fù)責(zé)直接與值班主管聯(lián)系，維修工接到電話后于10分鐘內(nèi)趕到維修地點(diǎn)及時(shí)維修。5.重要區(qū)域出現(xiàn)問題，維修工解決不了的應(yīng)立即通知值班主管作出處理決定。6.檢修、維修情況及時(shí)如實(shí)記錄，并做統(tǒng)計(jì)，下班前將工作日?qǐng)?bào)表報(bào)物業(yè)部存檔。（二）日常報(bào)修1.使用部門根據(jù)設(shè)備設(shè)施或裝飾部位的損壞情況正確填寫工程維修單，交物業(yè)部值班主管總調(diào)度。2.值班主管根據(jù)維修內(nèi)容遵照先急后緩，先上后下，合理安排維修人員維修。3.維修人員接到維修單后準(zhǔn)備維修材料并在15分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點(diǎn)。4.維修完成后請(qǐng)報(bào)修部門的主管或領(lǐng)班驗(yàn)收、簽字。5.把維修情況填入維修表內(nèi)，電話告知值班主管維修完畢。6.下班前填寫好工作日?qǐng)?bào)表，連同維修單交總調(diào)度存檔。7.對(duì)于電話報(bào)修（緊急維修），維修人員應(yīng)于5分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點(diǎn)，維修好后補(bǔ)辦報(bào)修手續(xù)。8.對(duì)于需要購(gòu)買維修材料的，立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行申購(gòu)、并跟催，并把情況告訴使用部門，材料到后聯(lián)系維修。（三）不影響正常營(yíng)業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)：1.物業(yè)科長(zhǎng)根據(jù)設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度制定月度、季度、年度檢修計(jì)劃。2.設(shè)備大修科長(zhǎng)負(fù)責(zé)指揮，主管負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)，小修和維護(hù)則由主管組織實(shí)施。3.在停機(jī)進(jìn)行維修保養(yǎng)前要根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況由分級(jí)負(fù)責(zé)人制定維修保養(yǎng)方案，需要更換零部件的要提前申購(gòu)。4.在維修保養(yǎng)過程中，分級(jí)負(fù)責(zé)人要現(xiàn)場(chǎng)指揮，上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要督導(dǎo)檢查，確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。5.設(shè)備維修保養(yǎng)后要進(jìn)行調(diào)試，由空載直至帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，確保正常后投入使用。6.把維修保養(yǎng)情況進(jìn)行記錄，存入設(shè)備檔案。（四）影響正常營(yíng)業(yè)的施工（停水、停電、?？照{(diào)、公共場(chǎng)所施工、重要設(shè)備停臺(tái)維修）1.物業(yè)科長(zhǎng)制定施工及協(xié)調(diào)方案，報(bào)區(qū)域分管部長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施。2.根據(jù)施工方案準(zhǔn)備材料及零部件，按照批準(zhǔn)的與使用部門協(xié)商的時(shí)間進(jìn)行施工、維修。3.實(shí)施過程中經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指揮督導(dǎo)，主管帶人實(shí)施操作，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。4.施工完成后通知使用部門可以正常營(yíng)業(yè)使用，并報(bào)告分管部長(zhǎng)。5.施工情況形成文字材料存入設(shè)備檔案或物業(yè)部檔案。（五）設(shè)備故障處理（緊急搶修）1.物業(yè)部長(zhǎng)組織有關(guān)人員根據(jù)故障情況制定緊急搶修及協(xié)調(diào)方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.根據(jù)緊急搶修方案，準(zhǔn)備材料按照重大故障、較大故障和一般故障分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，分別由部長(zhǎng)、科長(zhǎng)、主管組織搶修。3.搶修過程中，部長(zhǎng)必須現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督，在確保質(zhì)量的情況下盡量縮短搶修時(shí)間，以減少對(duì)營(yíng)業(yè)的影響。4.搶修完成后立即通知使用部門，并報(bào)告分管總經(jīng)理。5.搶修完成后由組織搶修負(fù)責(zé)人形成文字材料存入設(shè)備檔案。?三、供電系統(tǒng)維修維護(hù)（一）維護(hù)工作有以下幾項(xiàng)規(guī)定：1.觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異。2.核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與其裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合。（按規(guī)定采用熱元件時(shí)，整定值應(yīng)為負(fù)荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時(shí)，按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用）3.配電箱內(nèi)固定是否固定、箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，作是否靈活，刀刃和接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)級(jí)絕緣是否老化、變脆，熔斷器有無(wú)燒痕。4.導(dǎo)級(jí)絕緣是否良好，（用兆歐表遙測(cè)絕緣電阻值、低壓級(jí)路應(yīng)不低于0.5兆歐）各類絕緣是否老化，各接頭處有無(wú)燒焦、變脆，絕緣膠布有無(wú)失效，接頭間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象。5.各種地極的接地電阻十分符合規(guī)定（防雷接地10歐以下，保護(hù)接地4歐以下）接地螺栓有無(wú)松動(dòng)，接地導(dǎo)級(jí)有無(wú)傷痕和腐蝕。（二）防雷裝置的一般要求：1.接閃器也叫受雷裝置，是接收雷電流的金屬導(dǎo)體，通常所指的避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)。2.引下級(jí)：引下級(jí)又稱引流器，它是把雷電流由接閃器引到接地裝置的導(dǎo)體，一般敷設(shè)在外墻面或暗敷于混凝土、柱子內(nèi)。3.接地裝置：接地裝置是埋在地下的接地導(dǎo)體（即水平連接級(jí)），和垂直打入地內(nèi)的接地體的總稱，其作用是把雷電流疏散到大地中去。4.避雷設(shè)施各部分之間均應(yīng)焊接牢固，其接地電阻應(yīng)符合規(guī)范要求，一般不應(yīng)小于5-10歐姆，高層電阻按最小的要求而定，通常在4歐姆以下。四、電器設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定1.用電量的分配、級(jí)路的級(jí)徑大小，空氣熔斷器的選擇，嵌入式熔斷器保險(xiǎn)絲的安放等，必須經(jīng)過嚴(yán)密的計(jì)算，這些方面會(huì)影響到使用過程中電容器故障的形成和系統(tǒng)的損壞。2.電器維修屬于特種作業(yè)，無(wú)論照明、空調(diào)電梯等的維修人員必須有專業(yè)的上崗證書。3.維修人員巡視檢查中范圍較廣，包括變配電房、泵房、配電箱、監(jiān)控室、電梯機(jī)房、衛(wèi)視機(jī)房、每戶進(jìn)戶電箱等，巡檢的內(nèi)容很多：如變配電房、電梯衛(wèi)視機(jī)房的溫度，各種機(jī)電運(yùn)行的聲控?zé)舻暮脡?，公共地方照明燈完好。?）所有巡檢都應(yīng)有翔實(shí)的記錄。（2）公共地方的照明燈要定期更換。（3）公共地方的電源插座、接級(jí)盒箱等有無(wú)脫落和缺蓋。（4）電梯應(yīng)堅(jiān)持自保、月保、季保、年保制度。（5）消防及噴淋電機(jī)須三個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行，煙感器也應(yīng)半年進(jìn)行一次人為試驗(yàn)，保證報(bào)警系統(tǒng)完好。4.經(jīng)常檢查各用戶進(jìn)戶電表箱、配電箱，了解用戶用電是否符合規(guī)范，有無(wú)超負(fù)荷的。檢查方法是各戶進(jìn)級(jí)是否發(fā)燙，接級(jí)牌螺絲是否松動(dòng)，級(jí)頭是否焦黃，發(fā)現(xiàn)問題須及時(shí)解決。5.避雷裝置的檢查要觀其避雷針與引級(jí)連接是否可靠，有無(wú)損傷及銹蝕，每?jī)赡暌谜讱W表對(duì)避雷器接地電阻進(jìn)行檢測(cè)，其接地電阻一般應(yīng)為5歐姆。五、設(shè)備安全檢查制度1.配合樓層對(duì)電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，包括床頭箱及接級(jí)盒、門鈴、燈具、衣柜燈及其開關(guān)、房間插座、插頭等。2.每半年檢查吊花燈和組合等花燈，燈具和水晶玻璃物品等是否牢固可靠。3.餐廳廚房和職工廚房電器設(shè)備，除分工包干責(zé)任制中規(guī)定由責(zé)任人每月進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)外，每年由維修班安排兩次大檢查，包括開關(guān)、插座、設(shè)備的接級(jí)是否牢堅(jiān)固，接零保護(hù)級(jí)是否可靠，級(jí)路是否完整。六、給排水系統(tǒng)的管理規(guī)定給排水系統(tǒng)是指房屋的冷熱水管道、閥門、水箱（蓄水池）、生活消防、水泵、污水排放管道設(shè)施等。1.加強(qiáng)巡視檢查：檢查范圍包括室內(nèi)外、外露管道、閥門、屋頂水箱、水箱浮珠閥、泵房等。（1）維修人員工作職責(zé)就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修解決。（2）水箱清洗消毒：水箱會(huì)由于異物進(jìn)入、水泵銹蝕等造成水質(zhì)污染，一般可采用兩種方法加以防止：1）水箱定期消毒：水箱清洗一般每半年進(jìn)行一次，每一年消毒一次，水箱清洗作業(yè)特別要注意，操作人員有健康證明書，每次清洗后，水質(zhì)要取樣送衛(wèi)生防疫站作鑒定，并保存水質(zhì)鑒定書。2）泵房也是水質(zhì)兩次污染的主要關(guān)節(jié)點(diǎn)。一般泵房生活水泵，均有兩臺(tái)以上，水泵應(yīng)該定期輪換周期不超過半個(gè)月。2.若遇水箱清潔或管道閥門維修停水時(shí)，應(yīng)事先給業(yè)主發(fā)出停水通知，說明停水原因、停水時(shí)間、讓業(yè)主能早做準(zhǔn)備。3.定期對(duì)泵房?jī)?nèi)水泵、管道、電機(jī)等進(jìn)行維修保養(yǎng)。4.要定期清潔屋面天陰溝、使之疏通。5.室內(nèi)外管道、水表、閥門、消防檢查等需要定期刷油漆，減少銹蝕，在冬天來(lái)臨之際，為防止管道凍裂，還須做好保溫防凍工作。6.定期檢查消防栓、消防泵、噴淋泵、水龍帶、消防接口、水槍、滅火器等設(shè)備，消防泵、噴淋泵每年試運(yùn)行一次，水龍帶、消防接口按鈕應(yīng)定期試驗(yàn)檢查，防止老化、霉變、失效并應(yīng)及時(shí)更換。七、設(shè)備操作、保養(yǎng)和維修規(guī)定1.水泵房管理規(guī)定：水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位，為管理好水泵房，制定以下規(guī)定：（1）由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔、泵房及地下池，消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障問題和消防隱患，并做好記錄，解決不了的問題，報(bào)告工程部經(jīng)理，爭(zhēng)取早日解決。（2）由機(jī)電人員管理水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵防。（3）消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇位置與自動(dòng)位置、操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。（4）保證生活供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，定期檢查擦洗主連接處。（5）消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)”、“手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。（6）每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，泵及管道每半月清洗一次。（7）操作人員在2米以上搶修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。八、供電系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定1.高低壓配電首先要符合“四防一通風(fēng)”要求，凡變電室內(nèi)有兩臺(tái)以上變壓器的，必須配有專人值班管理，且值班人員應(yīng)持有進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證，操作證，只有一臺(tái)變壓器的配電房，則必須有專人巡視。2.檢查變配電房看各種儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定的范圍內(nèi)，刀閘、級(jí)頭有無(wú)異常，聞是否有焦味，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)查明原因，立即予以解決。3.定期打掃變配電房，始終保持起室內(nèi)潔凈，因?yàn)榇罅繅m埃積聚會(huì)導(dǎo)致高壓放電，造成短路。4.變配電房應(yīng)每年一次預(yù)防性電氣試驗(yàn)，試驗(yàn)報(bào)告（包括變壓器油絕緣試驗(yàn)報(bào)告）均應(yīng)妥善管存檔。5.變配電房停送電應(yīng)嚴(yán)格遵照“低規(guī)”，規(guī)定按倒閘操作順序進(jìn)行，停送電均應(yīng)兩人操作，即“一人操作”、“一人智票監(jiān)護(hù)”。九、設(shè)備事故處理制度1.設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到業(yè)主或客人的正常生活和活動(dòng)時(shí)，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)。2.有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人及有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場(chǎng)檢查、分析、記錄及時(shí)做出處理。3.事故發(fā)生后，有關(guān)人員要將設(shè)備事故報(bào)告單送交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示后，由工程部和有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)解決。4.對(duì)事故責(zé)任者，公司要查明原因，根據(jù)規(guī)定，視其情節(jié)輕重必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分，如果已觸犯法律，則按國(guó)家法律法規(guī)策程序處理。5.事故的事后處理要做到四不放過。（1）事故原因不查清不放過。（2）缺乏切實(shí)有效的防范措施不放過。（3）缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過。（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。十、新增設(shè)備管理制度1.公司各部門需增置的設(shè)備經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買后，報(bào)工程部設(shè)備管理部門備案。2.經(jīng)工程部進(jìn)行可行性方面的技術(shù)咨詢后，才可確定裝修項(xiàng)目或增置電器及機(jī)械設(shè)備。3.各部門應(yīng)設(shè)一名兼職設(shè)備管理員，協(xié)助工程部人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理，指導(dǎo)本部門設(shè)備者正確操作。4.設(shè)備項(xiàng)目確定或設(shè)備購(gòu)進(jìn)后，工程部負(fù)責(zé)組織施工安裝，并負(fù)責(zé)施工安裝的質(zhì)量。5.施工安裝由工程部及使用部門負(fù)責(zé)人驗(yàn)收合格后填寫“設(shè)備驗(yàn)收登記單”方可使用。十一、維修報(bào)告制度1.有下列情況報(bào)告領(lǐng)班：（1）主要設(shè)備非常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況。（2）設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)搶修。（3）零部件更換及處理。（4）維修人員的工作去向，客戶維修材料的領(lǐng)用。（5）運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。（6）對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。2.下列情況必須報(bào)告給技術(shù)主管（工程師）：（1）重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況。（2）采用新的運(yùn)行方式。（3）重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修。（4）系統(tǒng)故障及搶修。（5）重要零部件的更換及處理加工改造。（6）工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。（7）員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。3.下列情況必須報(bào)告部門經(jīng)理：（1）重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理。（2）影響大廈運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。（3）系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變。（4）重點(diǎn)設(shè)備零部件更換、修理外委加工。（5）系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。（6）系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工。（7）技術(shù)骨干、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。（8）員工一天以上的請(qǐng)假，領(lǐng)班以上員工的補(bǔ)休、換班。十二、配電房管理規(guī)定1.配電房的全部機(jī)電設(shè)備，由工程維修機(jī)電部強(qiáng)電電工負(fù)責(zé)管理及值班，值班員必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房；2.保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在40度以下，配備滅火器材、水鞋、膠手套等，各標(biāo)志牌清晰、醒目；3.按甲方要求實(shí)行值班制度，并建立運(yùn)行記錄，值班員按時(shí)巡查，并在《配電室運(yùn)行記錄表》上做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理，不能解決的問題及時(shí)上報(bào)業(yè)主；4.巡查內(nèi)容包括室內(nèi)有無(wú)異味、噪聲，并記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù)，檢查屏上指示燈，運(yùn)行情況等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修理與報(bào)告；5.房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要書面上報(bào)工程維修副經(jīng)理；6.配電房?jī)?nèi)設(shè)備和線路改變要經(jīng)工程維修副經(jīng)理和服務(wù)主任同意，重大改變報(bào)主管部門審批；7.嚴(yán)禁違章操作，操作及檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。十三、電氣線路防火管理規(guī)定（一）短路防范規(guī)程1.必須嚴(yán)格執(zhí)行電氣裝置安裝規(guī)程和技術(shù)管理規(guī)程，嚴(yán)禁非電工安裝、修理；2.根據(jù)導(dǎo)線使用的具體環(huán)境選用不同類型的導(dǎo)線，正確選擇配電方式；3.安裝線路時(shí)，電線之間、電線與建筑構(gòu)件或樹木之間要保持一定距離，應(yīng)用鋼管或硬質(zhì)塑料保護(hù)，以防絕緣遭受破壞；4.線路上應(yīng)按規(guī)定安裝斷路器或熔斷器，以便在線路發(fā)生短路時(shí)能及時(shí)、可靠地切斷電源。（二）帶負(fù)荷規(guī)程1.根據(jù)負(fù)載情況，選擇合適的電線；2.嚴(yán)禁濫用銅絲、鐵絲代替熔斷器的熔絲；3.不準(zhǔn)亂拉電線和接入過多或功率過大的電氣設(shè)備；4.檢查去掉線路上過多的用電設(shè)備，或者根據(jù)線路負(fù)荷及時(shí)更換成容量較大的導(dǎo)線，或者根據(jù)生產(chǎn)程序和需要，采取排列先后控制使用的方法，把用電時(shí)間調(diào)開，以使線路不超負(fù)荷；5.接觸電阻過大防范規(guī)程；6.導(dǎo)線與導(dǎo)線、導(dǎo)線與電氣設(shè)備的連接必須牢固可靠；7.銅、鋁線相接，宜采用銅鋁過渡接頭。也可采用在銅鋁接頭處墊錫箔，或在銅墻線接處搪錫；8.通過較大電流的接頭，不允許用本線做接頭，就采用在油質(zhì)或氧焊接頭，在連接時(shí)加彈力片后擰緊；9.要定期檢查和檢測(cè)接頭，防止接觸電阻增大，對(duì)重要連接接頭要加強(qiáng)監(jiān)視。十四、空調(diào)系統(tǒng)管理規(guī)定1.空調(diào)系統(tǒng)的日常管理工作由值班人員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作和維護(hù)保養(yǎng)。非本崗位人員不準(zhǔn)操作空調(diào)系統(tǒng)；2.值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，滿足用戶需要，嚴(yán)格按開、閉時(shí)間及時(shí)開機(jī)和停機(jī)；3.值班人員必須經(jīng)常巡視檢查空調(diào)系統(tǒng)所有機(jī)電設(shè)備運(yùn)行情況，做好相關(guān)記錄；4.值班人員必須按“值班管理規(guī)定”認(rèn)真執(zhí)行，保持設(shè)備清潔衛(wèi)生；5.值班人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，不準(zhǔn)隨意改變運(yùn)行操作規(guī)程的規(guī)定；6.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行期間發(fā)現(xiàn)有不正常現(xiàn)象時(shí)，值班人員應(yīng)立即向技術(shù)保障班班長(zhǎng)報(bào)告，由班長(zhǎng)組織專業(yè)人員進(jìn)行檢查并做處理。十五、水泵房管理規(guī)定1.值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無(wú)滲漏水；2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示、觀察水泵壓力表指示、在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動(dòng)和手動(dòng)操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動(dòng)；4.泵房每星期由責(zé)任人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔；5.水池觀察孔應(yīng)加防蟲網(wǎng)并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布包扎，以防雜物掉入水地中；6.按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)其進(jìn)行維修保養(yǎng)；7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。十六、地下排污系統(tǒng)管理規(guī)定1.地下排污系統(tǒng)由工程維修機(jī)電部給排水技工負(fù)責(zé)管理，非責(zé)任管理人員不得隨意亂動(dòng)；2.地下排污系統(tǒng)是用來(lái)排出地下室的雨水和污水，所有設(shè)施均調(diào)試好，處于全自動(dòng)狀態(tài)；3.蓋處于封閉狀態(tài)，嚴(yán)禁打開，以免傷人；4.嚴(yán)禁在控制箱里亂拉電線；5.不得亂動(dòng)控制箱開關(guān)、按鈕，以免造成失靈或設(shè)備事故；6.嚴(yán)禁往污水道里扔雜物，以免堵死污水泵。十七、風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定1.風(fēng)機(jī)是在發(fā)生火災(zāi)時(shí)排煙送風(fēng)用的，所有人員必須樹立安全意識(shí)，做好風(fēng)機(jī)的管理工作；2.未經(jīng)批準(zhǔn)，外來(lái)人員不得隨意進(jìn)入風(fēng)機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的（廠家保修人員，外包維修人員等）需辦理手續(xù)，由指定人員陪同進(jìn)入；3.風(fēng)機(jī)房在維修中如使用易燃材料，必須采取防火措施，并禁止吸煙；4.風(fēng)機(jī)房不得挪作他用，如做倉(cāng)庫(kù)、保安值班人員休息室甚至住人等；5.維修人員必須定期對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)。如發(fā)現(xiàn)漏風(fēng)、風(fēng)壓低、電機(jī)聲音異常等應(yīng)及時(shí)組織維修處理。十八、運(yùn)行值班管理規(guī)定1.運(yùn)行值班人員必須按要求準(zhǔn)時(shí)上崗，未經(jīng)上級(jí)或班長(zhǎng)許可，不準(zhǔn)擅自離崗或替班；2.交接班時(shí)間，在接班人員未到崗或交接手續(xù)不齊全時(shí)，交班人員應(yīng)繼續(xù)值班并及時(shí)向上級(jí)反映情況，直至辦完手續(xù)才能離崗；3.嚴(yán)禁在事故處理過程中或操作過程中交接班，交接班時(shí)如遇突發(fā)性事故，應(yīng)立即停止交接班，由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員協(xié)助處理，待系統(tǒng)設(shè)備完全正常后，交班人員方可離崗；4.交接班時(shí)，必須嚴(yán)肅認(rèn)真，一絲不茍，做到交班清楚，接班明白，做好交接工作的記錄和簽字手續(xù)；5.交班前負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生。十九、電氣照明管理規(guī)定為了確保機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)作，促進(jìn)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施檢修、維修工作的正?；?、規(guī)范化、科學(xué)化，做到安全檢修，工作萬(wàn)無(wú)一失，特制訂以下規(guī)定：1.必須嚴(yán)格遵守和執(zhí)行國(guó)家電氣安全操作規(guī)程，運(yùn)行維修人員必須持證上崗；2.維修人員負(fù)責(zé)對(duì)機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的日常保養(yǎng)及維修，定期對(duì)重大機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)檢修計(jì)劃由技術(shù)保障班組織實(shí)施；3.維修和保養(yǎng)工作時(shí)，各專業(yè)工程師負(fù)責(zé)采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，進(jìn)行必要的安全及技術(shù)交底，防止人身及設(shè)備事故的發(fā)生；4.電源干線等變配電設(shè)備、設(shè)施上進(jìn)行工作必須設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并掛好警示牌；5.維修后，各專業(yè)工程師負(fù)責(zé)檢查工作，確認(rèn)后方可投入正常運(yùn)作；6.嚴(yán)禁在處于工作狀態(tài)的機(jī)電設(shè)備、設(shè)施上進(jìn)行工作。7.遇到重大問題迅速上報(bào)消防責(zé)任人。8.消防監(jiān)控出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如屬火災(zāi)報(bào)警，按消防滅火應(yīng)急程序處理；如屬誤報(bào)應(yīng)及時(shí)復(fù)位，并做好記錄。二十、動(dòng)火審批管理規(guī)定1.凡進(jìn)入的任何部位動(dòng)火作業(yè)的必須辦理動(dòng)火申請(qǐng)手續(xù)；2.承擔(dān)施工單位的部門和業(yè)主，必須在動(dòng)火前向消防主管領(lǐng)取《動(dòng)火作業(yè)審批表》，詳細(xì)說明動(dòng)火事由、動(dòng)火部門、起止時(shí)間、范圍、采取的防范措施，并經(jīng)消防主管審批。大型動(dòng)火作業(yè)要經(jīng)公安消防部門同意，領(lǐng)取動(dòng)火許可證后方可動(dòng)火；3.動(dòng)火施工現(xiàn)場(chǎng)，施工人員必須遵守動(dòng)火作業(yè)安全規(guī)定，動(dòng)火前要清理現(xiàn)場(chǎng)，保證周圍無(wú)易燃物，并配有一定數(shù)量的滅火器材；4.用電焊機(jī)作業(yè)的焊機(jī)地線不得接在易燃易爆的設(shè)備或管道上；5.動(dòng)火作業(yè)過程中，發(fā)生事故時(shí)，必須馬上采取措施處理并及時(shí)報(bào)告消防主管；6.動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)必須由消防監(jiān)管員監(jiān)督進(jìn)行。施工人員將動(dòng)火許可證隨身攜帶，以備檢查。完工后交回消防主管注銷；7.動(dòng)火的部門、動(dòng)火人員，凡違背本規(guī)定的，根據(jù)情節(jié)分別給予批評(píng)教育，賠償經(jīng)濟(jì)損失、處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重者依法追究法律責(zé)任。二十一、設(shè)備清潔衛(wèi)生管理規(guī)定1.按其重要性將其分類，加以編號(hào)，并進(jìn)行分類管理；2.掛牌運(yùn)行，每臺(tái)設(shè)備責(zé)任到人，設(shè)備卡內(nèi)容包括設(shè)備名稱、編號(hào)、責(zé)任人、協(xié)助人檢驗(yàn)日期等；3.設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)該設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生，經(jīng)常性檢查及掌握該設(shè)備的運(yùn)行狀況等業(yè)務(wù)；4.設(shè)備房每周清掃一次，設(shè)備每半月擦抹一次管道、水泵每月擦洗一次，每半年泵體、室外管道、風(fēng)道等刷油漆一次，必要時(shí)可增加頻率，以保證設(shè)備及設(shè)備房整潔干凈；5.技術(shù)保障班每月組織設(shè)備及設(shè)備房清潔衛(wèi)生檢查評(píng)比，作為員工考核的部分內(nèi)容；6.責(zé)任人暫離崗位時(shí)，協(xié)助人全權(quán)代理其業(yè)務(wù)。二十二、設(shè)備機(jī)房安全管理制度（一）目的確保設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備正常、安全運(yùn)行，做好重點(diǎn)機(jī)房?jī)?nèi)管理工作。（二）適用范圍設(shè)備機(jī)房（包括：高壓配電室、制冷機(jī)房、熱力機(jī)房、樓宇自控機(jī)房、消防水泵房/消防報(bào)警閥組間、生活水泵房、中水機(jī)房、空調(diào)機(jī)房等）。（三）職責(zé)單位/崗位工作職責(zé)工程部/專業(yè)主管嚴(yán)格負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)、落實(shí)。工程部/專業(yè)員工負(fù)責(zé)跟進(jìn)、落實(shí)。（四）工作程序1.嚴(yán)格遵守《重點(diǎn)要害部位安全管理規(guī)定》、《交接班管理規(guī)定》。2.保持工作班組、設(shè)備間和周邊環(huán)境的清潔衛(wèi)生，工服、工具、器材應(yīng)存放在工具柜內(nèi)，做好標(biāo)識(shí)、擺放整齊，禁止亂扔雜物，禁止隨地吐痰，禁止亂寫亂畫，不得蹬踏座椅、設(shè)備，共同維護(hù)公共衛(wèi)生，監(jiān)督不良行為，違反者將按《員工手冊(cè)》進(jìn)行處罰。3.各專業(yè)負(fù)責(zé)本專業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)房、設(shè)備間、豎井的環(huán)境衛(wèi)生，值班人員輪流負(fù)責(zé)上述區(qū)域的清掃，保持清潔，機(jī)房粘鼠板及消防器材等需定期檢查，確保在有效期內(nèi)。4.員工未經(jīng)允許不得使用大功率電器。同時(shí)，機(jī)房?jī)?nèi)禁止打鬧喧嘩、酗酒、賭博，未經(jīng)允許不得滯留外單位人員。5.樹立節(jié)能意識(shí)，無(wú)人值守的房間應(yīng)做到隨手關(guān)燈。6.工程主管應(yīng)安排人員值班，做好每日的衛(wèi)生和節(jié)能工作。7.認(rèn)真執(zhí)行《員工手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定，不得將私人物品、易燃、易爆等危險(xiǎn)物品攜帶存放在機(jī)房?jī)?nèi)。8.外單位人員參觀或進(jìn)入工程區(qū)域內(nèi)設(shè)備間，應(yīng)經(jīng)工程經(jīng)理以上級(jí)別人員許可。9.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可到機(jī)房參觀者，不得拍照或攝像。10.允許參觀者進(jìn)入機(jī)房重地，必須在進(jìn)入機(jī)房《重點(diǎn)部位出入登記表》上簽字。11.登記內(nèi)容：簽字者姓名、工作單位、來(lái)訪目的、進(jìn)入時(shí)間、離開時(shí)間、人數(shù)，要求字跡工整、清晰。第三節(jié)設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程一、高壓配電安全操作規(guī)程值班人員必須熟悉所轄供配電系統(tǒng)、高低壓開關(guān)操作方法及母聯(lián)運(yùn)作流程，方可執(zhí)行本規(guī)程。本規(guī)程中“高壓”指相間電壓10KV。（一）操作準(zhǔn)備工作1.穿戴絕緣保護(hù)用品，并準(zhǔn)備好工具和警示牌；2.操作人員和監(jiān)護(hù)人員應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)。（二）高壓合閘程序1.首先確認(rèn)所操作的斷路器位置，送電段母線無(wú)人工作，取下標(biāo)示牌，然后按操作票進(jìn)行工作；2.斷開高壓母線接地刀閘；3.合上高壓環(huán)網(wǎng)進(jìn)線斷路器；4.斷開高壓環(huán)網(wǎng)出線接地刀閘；5.合上高壓環(huán)網(wǎng)出線斷路器；6.斷開變壓器高壓側(cè)接地刀閘；7.合上變壓器高壓側(cè)斷路器，對(duì)變壓器進(jìn)行充電；8.觀察變壓器受電無(wú)任何異常后，方可對(duì)高壓室上鎖，掛牌。（三）全面斷電程序1.必須執(zhí)行先斷支路負(fù)荷，然后斷低壓總屏負(fù)荷開關(guān)，再斷變壓器高壓側(cè)斷路器，確認(rèn)高壓出線屏確已無(wú)負(fù)荷，再斷高壓出線屏斷路器，最后斷高壓進(jìn)線屏斷路器的原則進(jìn)行斷電操作；2.全面斷電后，應(yīng)在高壓進(jìn)線斷路器處掛牌警示；3.若是檢修，應(yīng)合供電屏母線地刀并懸掛接地線，確保檢修人員安全，檢修工作結(jié)束，打開供電屏地刀。（四）掛警示牌1.高壓區(qū)段是否送電；都應(yīng)掛好相應(yīng)警示牌；2.實(shí)行誰(shuí)掛牌誰(shuí)取牌的安全操作程序；3.合閘必須按“送電操作票”進(jìn)行操作。（五）安全巡視檢查程序1.巡視檢查，主要采用耳聽、眼看、鼻嗅等感官方式，確定各受電位有無(wú)異常，如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做詳細(xì)記錄；2.帶電測(cè)試檢查（萬(wàn)用表、鉗形表等）必須有另一名值班人員在場(chǎng)。二、低壓配電安全操作規(guī)程機(jī)電運(yùn)行維護(hù)工須經(jīng)上崗培訓(xùn)，并取得上崗合格證，同時(shí)熟悉所轄供配電系統(tǒng)、低壓開關(guān)操作方法及母聯(lián)操作流程后，方可執(zhí)行本規(guī)程。本規(guī)程中“低壓”指相間電壓400V側(cè)。（一）操作準(zhǔn)備工作1.穿戴好絕緣保護(hù)用品，并準(zhǔn)備好工具和警示牌；2.操作人員和監(jiān)護(hù)人員應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)。（二）低壓合閘程序1.確定受電變壓器相對(duì)應(yīng)的低壓總屏位置編號(hào)；2.確定相鄰低壓總屏，觀察有無(wú)異常；3.執(zhí)行先合低壓總屏負(fù)荷開關(guān)（做沖擊試驗(yàn)），觀察有無(wú)異常；4.檢查三相電壓正常后，合各支路負(fù)荷開關(guān)；5.若使用母聯(lián)供電，則先確定另一個(gè)低壓總屏處于斷開位，并掛牌后才實(shí)行母聯(lián)方式；6.嚴(yán)禁變壓器并聯(lián)運(yùn)行，視功率因數(shù)情況，適當(dāng)投入電容；7.低壓合閘后，做好送電記錄。（三）全面斷電程序1.必須執(zhí)行先斷支路負(fù)荷開關(guān)，然后斷低壓總屏負(fù)荷開關(guān)；最后斷高壓進(jìn)線屏斷路器的原則進(jìn)行斷電操作；2.全面斷電后，應(yīng)在變壓器高壓進(jìn)線側(cè)斷路器及低壓總屏負(fù)荷開關(guān)處掛牌警示；3.若是檢修，應(yīng)掛接地線并合供電屏接地刀閘，確保檢修人員安全。檢修工作結(jié)束，拆除接地線斷開供電屏地刀。（四）掛警示牌1.嚴(yán)禁送電位置必須掛“禁止合閘，有人工作”警示牌；2.實(shí)行誰(shuí)掛牌誰(shuí)取牌的安全操作程序。（五）安全巡視檢查程序1.巡視檢查，主要采用耳聽、眼看、鼻嗅等感官方式，確定各受電位有無(wú)異常，如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做詳細(xì)記錄；2.帶電測(cè)試檢查（用萬(wàn)用表、鉗形表等）必須有另一名值班人員在場(chǎng)。三、低壓配電柜保養(yǎng)規(guī)程1.低壓配電柜，由值班員操作和保養(yǎng)，值班員須經(jīng)上崗培訓(xùn)，持上崗證方可上崗；2.值班員每天檢查其運(yùn)行情況，并填寫《供電巡檢記錄表》；3.在使用過程中，斷路器各轉(zhuǎn)動(dòng)部分應(yīng)每年加注潤(rùn)滑油，當(dāng)斷路器遇到短路電流分?jǐn)嗪?，必須檢查觸頭，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理；4.補(bǔ)償電容器組，每二十四小時(shí)進(jìn)行外觀巡視檢查（包括溫升，絕緣等），每月重點(diǎn)檢查其所有連接處，確保連接牢靠，連接螺帽緊固，根據(jù)需要，調(diào)整電容器的投入量；5.低壓配電柜應(yīng)由值班員每天檢查一次，并填寫《低壓配電柜巡視記錄表》；6.每月組織人員打掃衛(wèi)生并檢查各開關(guān)位置及系統(tǒng)運(yùn)行方式，更換部分指示燈及照明；7.每年對(duì)低壓配電柜進(jìn)行一次年度檢查，并填寫《低壓配電柜年度檢查記錄表》。四、干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程（一）變壓器在運(yùn)行中，每天應(yīng)檢查有無(wú)異常聲音、松動(dòng)、氣味，重點(diǎn)觀察溫控器的溫度指示值，防止超溫，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并填寫《干式變壓器巡視記錄表》。（二）檢查項(xiàng)目包括：1.有無(wú)過多的灰塵聚集，特別注意清潔變壓器高壓絕緣子，繞組裝配的頂部和底部，如有則必須清除；2.檢查緊固件，連接件是否松動(dòng)，導(dǎo)電零件以及其它零部件有無(wú)生銹，腐蝕的痕跡，還要觀察絕緣表面有無(wú)弧電痕跡和碳化現(xiàn)象，必要時(shí)應(yīng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。3.變壓器周圍應(yīng)安裝隔離柵欄，運(yùn)行中的變壓器，禁止進(jìn)行清潔和檢修工作，以防事故發(fā)生。五、消防設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程（一）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)檢查保養(yǎng)規(guī)程1.每天對(duì)消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)柜等進(jìn)行表面除塵；2.每周五對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)作除塵保養(yǎng)；3.聯(lián)動(dòng)控制柜按鈕每月定期測(cè)試按鈕靈敏性