余杭區(qū)物業(yè)管理服務收費管理實施工作細則

余杭區(qū)物業(yè)管理服務收費管理實施細則第一條

為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，維護物業(yè)管理單位（以下簡稱物業(yè)企業(yè)）和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人（以下簡稱業(yè)主）正當權益，維護正常收費秩序，促進物業(yè)管理健康發(fā)展，依據(jù)《中國價格法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行措施》、《浙江省物業(yè)管理服務收費暫行措施》、《杭州市物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理服務收費管理措施》等相關法律、法規(guī)和規(guī)章要求，制訂本實施細則。第二條

本實施細則適適用于物業(yè)企業(yè)在余杭區(qū)進行物業(yè)管理服務并收取費用經(jīng)營服務收費行為。第三條

本實施細則所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)企業(yè)接收業(yè)主或業(yè)主委員會委托，依據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議，對房屋建筑及相配套共用部位、共用設施設備、綠化衛(wèi)生、交通秩序、安全防范和環(huán)境容貌等項目提供日常運行維護、修繕及物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供代辦性、特約性服務所收取費用。第四條

區(qū)物價局是本區(qū)物業(yè)管理服務收費主管部門，依法對全區(qū)物業(yè)管理服務收費進行管理、協(xié)調、監(jiān)督和指導。第五條

物業(yè)管理服務收費實施統(tǒng)一管理。區(qū)物價局負責落實實施國家和省、市物業(yè)管理服務收費相關政策、要求，制訂本區(qū)物業(yè)管理服務收費實施細則。第六條

物業(yè)管理服務收費標準制訂，應該遵照公開合理，并和物業(yè)管理服務內容、管理質量及業(yè)主承受能力相適應標準。第七條

物業(yè)管理服務收費落實優(yōu)質優(yōu)價、按質收費標準。一般住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務收費實施收費等級制度。收費等級依據(jù)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營資質和為業(yè)主提供服務項目、服務質量、服務深度等原因確定。第八條

物業(yè)管理服務收費按提供服務性質、特點等不一樣情況，分別實施市場調整價和政府指導價。別墅、高層住宅、非住宅物業(yè)管理服務收費實施市場調整價。為業(yè)主提供代辦性、特約性服務收費除政府價格主管部門另有要求外，實施市場調整價。一般住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務收費實施政府指導價。第九條

實施市場調整價物業(yè)管理服務收費，由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會）協(xié)商確定，報本局立案。實施市場調整價為業(yè)主提供代辦性、特約性服務收費（另有要求除外）由物業(yè)企業(yè)自行制訂或和業(yè)主協(xié)商確定。為正確引導市場，合理制訂收費標準，區(qū)物價局每十二個月公布一次參考性收費標準。第十條

實施政府指導價物業(yè)管理服務收費，由區(qū)物價局依據(jù)物業(yè)管理市場發(fā)展和服務質量、服務項目等情況，制訂收費等級評定標準、基準收費標準和浮動幅度，每十二個月一次向社會公布。各小區(qū)收費標準，由物業(yè)企業(yè)會同業(yè)主委員按區(qū)物價局公布等級評定標準、基準收費標準和浮動幅度，約定具體收費等級和收費標準。第十一條

收費等級和收費標準報區(qū)物價局確定。收費等級通常每兩年考評一次，經(jīng)考評和原評定收費等級有改變（超出或達不到），收費標準應按考評后等級重新確定。第十二條

對舊城區(qū)已建舊宅或新建零星住宅達不到物業(yè)管理服務收費考評標準，按區(qū)物價局公布無等級收費標正確定。第十三條

對已交付使用，尚不含有成立業(yè)主委員會一般住宅小區(qū)，由區(qū)價格主管部門依據(jù)物業(yè)管理實際情況，確定物業(yè)管理服務收費臨時標準。前期物業(yè)管理實施招投標收費標準，由區(qū)物價局確定。第十四條

一般住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務項目關鍵包含：（一）房屋共用部位、共用設施設備使用管理和維護：具體是指負責管理范圍內供配電、給排水、電梯、公共防盜、消防、水泵、公共衛(wèi)生間、中央空調、供熱、管道燃氣、公共照明設施設備等日常運行、維修和保養(yǎng)；（二）住宅小區(qū)清潔服務：包含小區(qū)內公共道路、公共場地及樓內公共樓梯、走道、電梯間等共用部位清掃保潔，生活垃圾、糞便清運處理等；（三）公共綠地、花草樹木養(yǎng)護管理：負責管理范圍內綠化物定時修剪、施肥、澆水、治蟲、適時補種等，保持環(huán)境優(yōu)美；（四）公共秩序維護和安全防范：實施二十四小時安全值班巡視制，負責管理小區(qū)內公共安全秩序維護；（五）車輛停放秩序及公共場地秩序管理：做到車輛停放有序，有顯著車輛行走、停放標志，機動車、非機動車分別場地停放，無亂停放現(xiàn)象；（六）住宅小區(qū)檔案資料管理和裝修管理：包含物業(yè)檔案、產(chǎn)權產(chǎn)籍資料、物業(yè)企業(yè)內部制度建立健全，對違章、違法裝修行為進行阻止并立即匯報，幫助相關部門處理。第十五條

別墅、高層住宅、非住宅服務項目，由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。第十六條

物業(yè)管理服務收費關鍵由下列項目組成：（一）管理、服務人員工資和按要求提取醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、福利費等費用；（二）共用部位、共用設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；（三）綠化管理養(yǎng)護費；（四）清潔衛(wèi)生服務費；（五）安全防范服務費；（六）物業(yè)企業(yè)辦公和小區(qū)活動等費用；（七）物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；（八）利潤；（九）稅費。第十七條

實施物業(yè)管理小區(qū)，未交付前前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位負擔；已交付使用但還未銷售房屋及業(yè)主因故未居住房屋，物業(yè)管理服務費按70%繳納，由開發(fā)建設單位或業(yè)主負擔。業(yè)主因故未居住超出十二個月（不含十二個月）以上，物業(yè)管理服務費按全額繳納。第十八條

有電梯、高壓水泵等高花費設施、設備高層、小高層、多層住宅共用設施、設備消耗按實分攤，物業(yè)企業(yè)應按實際消耗，向業(yè)主收取。具體分攤措施由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)約定，可按面積分攤，也可按戶分攤。無電梯和高壓水泵等高花費設施、設備多層住宅業(yè)主除向物業(yè)企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費外，不再分攤其它費用。物業(yè)企業(yè)自用辦公及生活用水、用電、用氣等費用，由物業(yè)企業(yè)負擔，不得另向業(yè)主公攤。物業(yè)管理人員不得無償入住、占用管理區(qū)內除物業(yè)管理用房以外公共房屋。第十九條

實施物業(yè)管理住宅小區(qū)自行車停放需收費，必需要有封閉式停放場地，含有防盜防雨等基礎條件，實施定點（位）停放，并有專員管理，收費標準按區(qū)物價局要求標準收取。其它車輛停放收費按相關要求實施。第二十條

物業(yè)企業(yè)在接收物業(yè)管理服務活動中，應和業(yè)主委員會（業(yè)主）簽署服務協(xié)議，切實按協(xié)議約定服務項目提供服務。物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務協(xié)議約定之外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會（業(yè)主）認可，業(yè)主能夠不支付費用。第二十一條

物業(yè)管理服務費能夠預收，但預收期限通常不得超出12個月。另有約定從其約定。第二十二條

已繳納物業(yè)維修基金住宅樓房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后中修（含中修）以上維修更新費用，統(tǒng)一在物業(yè)維修專題資金中列支。物業(yè)維修專題資金收取、使用和管理按相關要求實施。日常運行、管理、維修費用納入物業(yè)管理服務費組成。未繳納物業(yè)維修基金住宅樓，維修更新費用由業(yè)主負擔。第二十三條

激勵物業(yè)企業(yè)不停提升服務質量，經(jīng)過招投標等形式開展公開、公平、公正市場競爭，嚴禁價格壟斷、價格欺詐和牟取暴利行為。第二十四條

物業(yè)管理服務收費實施明碼標價制度。物業(yè)企業(yè)應在其經(jīng)營場所公布收費項目、收費標準、服務內容等項目，按受業(yè)主和價格主管部門監(jiān)督。第二十五條

物業(yè)企業(yè)應建立健全財務管理制度。物業(yè)企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理服務協(xié)議和相關法律、法規(guī)要求，對商業(yè)用房及其它共用設施設備進行經(jīng)營，其收入應該專題用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和養(yǎng)護，不得挪作她用。并將收入情況按要求每6個月最少公布一次，接收業(yè)主和業(yè)主委員會問詢和監(jiān)督。第二十六條

業(yè)主應按協(xié)議約定收費項目和收費標準立即繳納物業(yè)管理服務費。不按要求繳納物業(yè)管理服務費，物業(yè)企業(yè)有權根據(jù)約定服務協(xié)議追償。第二十七條

業(yè)主向物業(yè)企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費后，相關部門不得向業(yè)主反復收取性質和內容相同費用。對于未經(jīng)同意，私自收費行為，業(yè)主有權拒付，并向價格監(jiān)督檢驗部門投訴。第二十八條

物業(yè)企業(yè)和業(yè)主發(fā)生價格糾紛，業(yè)主委員會應給調解，調解不成，可向價格主管部門申請調處。未成立業(yè)主委員會，業(yè)主也可直接向價格主管部門投訴。第二十九條

對違反本實施細則要求價格行為，價格主管部門依據(jù)《中國價格法》和《價格違法行為行政處罰要求》給處罰。第三十條

實施小區(qū)管理住宅小區(qū)，小區(qū)服務費收取標準和實施細則按相關要求實施。第三十一條

本實施細則由余杭區(qū)物價局負責解釋。第三十二條

本措施自1月1日起施行。以前本區(qū)相關物業(yè)管理服務收費要求同時廢止。附件：余杭區(qū)一般住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理服務基準收費表

單位：元/建筑平方米收費等級評分等級（滿分100分）收費標準浮動幅度多層甲90分以上（含90分）0.50±20%乙80分以上（含80分）0.40丙70分以上（含70分）0.30丁60分以上（含60分）0.20無等級60分以下0.15余杭區(qū)高級住宅、非住宅公共性物業(yè)管理服務參考性收費標準單位：元/m2收費等級評分等級收費標準高層別墅營業(yè)用房寫字樓甲90分以上（含90分）0.700.800.600.80乙80分以上（含80分）0.550.650.500.65丙70分以上（含70分）0.400.500.400.50丁60分以上（含60分）0.300.400.300.40附件：余杭區(qū)物業(yè)管理服務收費等級評分表考評項目序號考評內容及標準得分評分標準實際得分一、經(jīng)營資質（6分）有經(jīng)營管理資質，經(jīng)營管理資質和物業(yè)管理服務內容相結合6有一級經(jīng)營管理資質和物業(yè)管理服務內容相結合不扣分，二級資質扣2分，三級資質扣4分，沒有資質不得分。二、綜合管理（8分）1物業(yè)管理企業(yè)有管理計劃和實施方案，內部管理制度完善，制訂住戶條約及各項專業(yè)管理制度、措施及崗位工作考評目標2有總體計劃和配套實施方案不扣分，不完善扣1分，沒有扣2分。2有規(guī)范業(yè)主委員會工作及聯(lián)絡制度，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會責、權、利關系明確2有規(guī)范制度不扣分，制度不完善扣0.5分，沒有聯(lián)絡制度扣1分；關系明確不扣分，不太明確扣0.5分，不明確扣1分3小區(qū)管理設施齊全，管理到位，有較優(yōu)異保障方法，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段，進行科學管理2設施齊全優(yōu)異不扣分，通?？?分，比較差扣2分。4物業(yè)管理人員要有顯著標志，并經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓，遵守職業(yè)道德規(guī)范；關鍵責任人和業(yè)務骨干經(jīng)專業(yè)培訓并有相關技術、資質證書，有較強事業(yè)心2物業(yè)管理人員有上崗證90%（含）以上不扣分，80%（含）至90扣0.5分，70%（含）至80%扣1分，60%（含）至70%扣1.5分60%以下扣2分考評項目序號考評內容及標準得分評分標準實際得分三、房屋維修管理（11分）1房屋外觀完好、整齊，小區(qū)內組團及幢號有顯著標志及引路方向平面圖2外觀完好、整齊不扣分；外觀欠完好、欠整齊扣1分；外觀墻面嚴重破損、不整齊扣2分；2無違章私搭、亂建現(xiàn)象，陽臺使用統(tǒng)一有序，不礙觀瞻。裝修房屋，不得危害房屋結構和她人安全。3無違章私搭、亂建現(xiàn)象，陽臺使用統(tǒng)一有序不扣分；有違章私搭、亂建現(xiàn)象扣1—2分；陽臺使用不統(tǒng)一扣0.5—1分；3房屋及配套設施完好，維修立即，并建立回訪制度4房屋及配套設施完好率98%以上、維修立即率98%以上不扣分；98%—90%扣1分；90%以下扣2分；回訪率90%以上不扣分，90%以下酌情扣分。4房屋資料、檔案齊全完善，并建立住戶居住檔案，住房所在棟號、門號、房號清楚。2完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分四、公共設備設施管理（16分）1小區(qū)內全部公共設備完備，資料檔案齊全，管理完善。2完善不扣分，欠完善扣1分，不完善扣2分2設備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備；日常維修及進，維修工程度質量合格以上。4完備不扣分，欠完備扣1分，不完備且有事故隱患扣2分；電梯運行正常不扣分，不正?？?分。3每日有設備運行統(tǒng)計，運行人員嚴格遵守操作程序及保養(yǎng)規(guī)范2保養(yǎng)方法落實不扣分，不落實扣2分4供水、供電、供氣、通訊、照明、消防、郵政等設施、設備齊全，工作正常。3正常運行不扣分，每發(fā)覺一處不能正常運行扣0.5分，扣至3分5小區(qū)內公共配套設施完好，不隨意改變用途2完好且不改變用途不扣分，欠完好酌情扣分，改變用途扣2分6道路通暢，路面平整2道路完好不扣分，每發(fā)覺一處不平整扣0.5分，扣至3分考評項目序號考評內容及標準得分評分標準實際得分五、環(huán)境衛(wèi)生管理（14分）1小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設施。2設施完備不扣分，欠完備扣1分，不完備扣2分2小區(qū)內實施標準化清掃，垃圾日產(chǎn)日清4清掃立即、保持清潔不扣分，達不到標準扣2分，臟亂差扣4分3污（糞）水排放通暢，立即清理化糞池，糞便無外溢3每發(fā)覺有一處污（糞）外溢扣1分，扣至3分4公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持整齊，不隨意堆放雜物和占用3整齊不扣分，每發(fā)覺一處隨意堆放雜物扣0.5分，扣至3分5居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，無亂貼、亂畫現(xiàn)象2管理有序不扣分，欠完善扣1分，比較雜亂扣2分六、綠化管理（10分）1小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地合理分布，花壇、樹木、建筑小品配置適當，保持四季有應時花草3符合不扣分，基礎符合1—2分，比較差扣3分2新建小區(qū)公共綠地人均1平方米以上，舊區(qū)改造小區(qū)人均綠地不低于0.8平方米2符合不扣分，基礎符合扣1分，不符合扣2分3綠地管理及養(yǎng)護方法落實，無破壞，踐踏和違章占用現(xiàn)象，立即補種枯死花草（木）5符合不扣分，每發(fā)覺一處破壞現(xiàn)象扣0.5分，扣至5分考評項目序號考評內容及標準得分評分標準實際得分七、治安保衛(wèi)公共秩序管理（16分）1小區(qū)實施封閉式管理1實施不扣分，不實施扣1分2小區(qū)實施二十四小時安全保衛(wèi)制度，不定時巡查。4二十四小時值班且巡查頻繁不扣分，二十四小時值班但巡查欠頻繁扣2分，不實施24值班或不巡查扣4分3小區(qū)配有電視監(jiān)控系統(tǒng)，有專員負責隨時掌握小區(qū)內多種情況3有電視監(jiān)控系統(tǒng)不扣分，無電視監(jiān)控系統(tǒng)扣3分4保安人員有顯著標志，工作規(guī)范，作用嚴謹2保安工作認真負責不扣分，欠負責扣1分，不負責扣2分5危及住戶安全處設有顯著標志和防范方法1防范方法好不扣分，不完善扣1分6小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故2無不扣分，有扣2分7車輛管理有序，有顯著車輛行走、停放標志，無亂停放機動車、非機動車3管理有序不扣分，不符合要求酌情扣分，扣至3分。八、小區(qū)文化（5分）1小區(qū)訂有居民精神