重慶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書樣本

重慶XXXXX當(dāng)代農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)籌劃書重慶XXXXXXXXXXXXXXX有限公司二0一七年八月摘要XXXXXXXXX是一家專門從事農(nóng)業(yè)綜合性開發(fā)公司，公司旗下XXXXXXXXX當(dāng)代農(nóng)業(yè)園區(qū)項目位于重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)，項目規(guī)劃面積2600畝，總投資5億元，是集農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖、觀光采摘、餐飲、娛樂休閑、科普教誨、康養(yǎng)旅游為一體大型都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)。該園區(qū)別為6個區(qū)域：農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)基地、康養(yǎng)基地。園區(qū)建成后，具備6項核心功能：旅游功能、產(chǎn)業(yè)化功能、教誨功能、文化功能、養(yǎng)生功能、商務(wù)功能。本項目地處風(fēng)景秀美、氣候宜人渝北統(tǒng)景鎮(zhèn)，依托資源優(yōu)勢，具備得天獨厚市場優(yōu)勢，為發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)旅游提供天然物質(zhì)條件。此外項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，選址科學(xué)，為游客到訪提供便利。本項目擬采用有機農(nóng)業(yè)品牌化+園區(qū)經(jīng)管人文化+園區(qū)農(nóng)業(yè)休閑+農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高校循環(huán)模式。運用公司+政府+農(nóng)戶模式進(jìn)行運作。充分挖掘市場潛力，努力把本項目打?qū)е轮貞c地方乃至全國鄉(xiāng)村旅游示范基地。本項目擬采用公司自籌、商業(yè)貸款、引進(jìn)風(fēng)險投資和政府扶持四種資金進(jìn)行投資建設(shè)，通過運用財務(wù)分析模型進(jìn)行測算，項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。此外，項目建設(shè)中存在5大風(fēng)險，也給出了相應(yīng)對策。整體而言，本項當(dāng)前景可觀，風(fēng)險可控，值得投資。目錄TOC\o"1-4"\h\u第一章總論 11.1項目概況 11.2項目編制根據(jù) 21.3綜合評價 3第二章項目建設(shè)必要性及意義 42.1項目建設(shè)必要性 42.2項目建設(shè)可行性 5第三章建設(shè)方案與實行進(jìn)度 73.1項目整體運營目的 73.2項目綜合開發(fā)思路 73.3項目建設(shè)基本方案 8第四章市場分析 104.1中華人民共和國國內(nèi)旅游市場發(fā)展分析 104.2重慶市旅游市場發(fā)展分析 124.3休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展分析 13第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實行籌劃 155.1發(fā)展戰(zhàn)略 155.2目的市場 165.3服務(wù)產(chǎn)品 165.4定價方略 175.5營銷方略 18第六章項目管理及組織運營 196.1機構(gòu)設(shè)立 196.2運營管理 21第七章投資估算與資金籌措 247.1投資估算 247.2資金籌措與使用籌劃 277.2.1資金籌措 277.2.2融資能力分析 277.2.3資金構(gòu)造分析 28第八章財務(wù)評價 298.1評價根據(jù)、原則及辦法 298.2 財務(wù)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選用 308.2.1基本參數(shù) 308.2.2經(jīng)營收入及稅金估算 318.2.3成本計算 338.3財務(wù)分析 348.3.1賺錢能力分析 348.3.2償債能力分析 358.3.3財務(wù)生存能力分析 368.3.4不擬定性分析 37第九章風(fēng)險分析及防范對策 379.1項目重要風(fēng)險 379.2防范風(fēng)險對策 39第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：XXXXXXXXX當(dāng)代農(nóng)業(yè)園區(qū)項目1.1.2建設(shè)單位：XXXXXXXXX1.1.3項目選址：重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)合理村1.1.4項目負(fù)責(zé)人：楊健1.1.5建設(shè)規(guī)模與重要建設(shè)內(nèi)容：擬建設(shè)XXXXXXXXX當(dāng)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)項目占地2600畝，投資總額5億元人民幣，該園區(qū)別為農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)基地、康養(yǎng)基地。1.1.6建設(shè)期限與目的：項目建設(shè)期限為3年，即.08至08月，通過當(dāng)代農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖發(fā)展帶動旅游觀光休閑娛樂發(fā)展，預(yù)測到將該園區(qū)建成為集當(dāng)代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、康養(yǎng)為一體，包括農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)、康養(yǎng)服務(wù)等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。力求用時間，投資30億元，通過以點連線、以線帶面、板塊式推動、滾動式發(fā)展方式，把園區(qū)打造重慶乃至中華人民共和國最具特色都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、中華人民共和國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。為渝北當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展注入新活力，實現(xiàn)渝北當(dāng)代農(nóng)業(yè)園區(qū)農(nóng)業(yè)向效益型轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮示范帶頭作用。1.1.7建設(shè)投資與資金來源1.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；2.商業(yè)銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；3.引進(jìn)社會資金、風(fēng)投資金1億元，約占項目總投資47.62%；4.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。1.1.8項目效益項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。本項目擁有可觀經(jīng)濟(jì)效益，此外尚有一定社會效益和生態(tài)效益。本項目實行進(jìn)一步貫徹了國務(wù)院關(guān)于推動重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展以及國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生態(tài)高效農(nóng)業(yè)精神。項目實行可為本地提供一定就業(yè)機會，吸納本地農(nóng)戶共同參加投資和建設(shè)，有助于實現(xiàn)“精準(zhǔn)扶貧”。對于調(diào)節(jié)項目區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，增進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將會起到積極推動作用。對空氣凈化、減少水土流失將起到保護(hù)作用。項目突出示范帶動性，能較好地推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和生態(tài)農(nóng)業(yè)聯(lián)動生物科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，核心作用是既配合了渝北區(qū)農(nóng)業(yè)換代升級政策實行，推動渝北區(qū)開辟新農(nóng)產(chǎn)品資源經(jīng)濟(jì)發(fā)展途徑。項目建成后將成為頗具示范帶動性當(dāng)代科技農(nóng)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。1.2項目編制根據(jù)1、國家林業(yè)局計財司關(guān)于印發(fā)《農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)林業(yè)生態(tài)示范項目建議書編寫大綱》；2、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》縣財政部29號令；3、《國務(wù)院關(guān)于推動重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展若干意見》國發(fā)〔〕3號；4、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展健身休閑產(chǎn)業(yè)指引意見》（國辦發(fā)〔〕77號）；5、《重慶市全民健身實行籌劃（―）》6、《重慶市鄉(xiāng)村旅游發(fā)展規(guī)劃（―）》1.3綜合評價1、“XXXXXXXXX當(dāng)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)”項目符合當(dāng)前國家重點勉勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策，適合特色農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖發(fā)呈現(xiàn)狀，對調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)種植構(gòu)造，實現(xiàn)本地農(nóng)戶增長收入、吸納人員就業(yè)、增進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推動作用，因而本項目投資方向是對的。2、經(jīng)初步測算，本項目在投入運營達(dá)到預(yù)期收支狀況下，所有投資財務(wù)內(nèi)部收益率大大高于基準(zhǔn)率，符合投資回收期限規(guī)定，可以準(zhǔn)時或提前收回投資。成果表白，該項目在財務(wù)上可行，有較好經(jīng)濟(jì)效益。3.在經(jīng)濟(jì)效益，社會效益，生態(tài)效益綜合分析后，當(dāng)代農(nóng)業(yè)旅游觀光園區(qū)項目具備良好社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益，項目建設(shè)是必要可行。第二章項目建設(shè)必要性及意義2.1項目建設(shè)必要性2.1.1調(diào)節(jié)農(nóng)業(yè)構(gòu)造，增長農(nóng)民收入，實現(xiàn)“精準(zhǔn)扶貧”本項目將當(dāng)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與本地新農(nóng)村建設(shè)有機結(jié)合起來，可以充分挖掘本地特色，帶動有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，緩和農(nóng)民就業(yè)壓力，實現(xiàn)“精準(zhǔn)扶貧”目的。本項目實行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)XXXXXXXXX當(dāng)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)也有巨大貢獻(xiàn)，在穩(wěn)定農(nóng)民增收狀況下，還可以變化村容村貌，建設(shè)美麗當(dāng)代化農(nóng)村，吸引都市游客前來觀光消費，實現(xiàn)城鄉(xiāng)文化有效交流，把當(dāng)代都市文明引入農(nóng)村，全面提高農(nóng)民群眾思想道德和文化素質(zhì)，真正實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明、管理民主”社會主義新農(nóng)村建設(shè)目的。2.1.2增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展近年來，重慶市保持了年均10%以上發(fā)展速度，重慶迅速發(fā)展，對整個西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到帶動作用，而渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又直接影響到整個重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展。XXXXXXXXX當(dāng)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)是根據(jù)渝北區(qū)按照“一鎮(zhèn)一業(yè)、一區(qū)域一特色”總體規(guī)定，優(yōu)化“一區(qū)三片”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局，積極對接兩江新區(qū)開發(fā)建設(shè)。項目所在地重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)是渝北區(qū)重點打造農(nóng)業(yè)觀光旅游帶項目，公司項目定為發(fā)展特色農(nóng)產(chǎn)種植及養(yǎng)殖生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，也利于從該地原有資源開采型向環(huán)保、綜合生態(tài)效益維護(hù)為重點生態(tài)建設(shè)轉(zhuǎn)型。2.1.3改進(jìn)本地生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展本項目通過對大面積特色果蔬種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，既實現(xiàn)了造林綠化、水土保護(hù)等功能，同步通過對項目區(qū)內(nèi)水庫改造，利于防洪、防旱以及邊坡治理，改進(jìn)本地環(huán)境狀況。此外通過種植果蔬、花木等也加大了荒山、荒坡植被修復(fù)力度，對于天然林資源保護(hù)，推動退耕還林工作意義重大，從而有效實現(xiàn)人與自然和諧，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益雙贏。2.1.4起到示范帶頭作用建設(shè)農(nóng)業(yè)觀光游覽基地，可以成為人們觀光旅游、豐富農(nóng)業(yè)知識、交流農(nóng)業(yè)經(jīng)驗、體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、運用田園休憩健身場合，通過對該地區(qū)開發(fā)，從而增進(jìn)本地綠色循環(huán)可持續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2.2項目建設(shè)可行性2.2.1區(qū)位優(yōu)勢明顯項目所在地統(tǒng)景鎮(zhèn)位于地處御臨河與溫塘河交匯處，界鄰長壽區(qū)與四川省鄰水縣，是渝北區(qū)東北部經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心和重要交通樞紐；全鎮(zhèn)幅員面積112.3平方公里，是渝北區(qū)所轄面積最大鎮(zhèn)。場鎮(zhèn)面積3平方公里，城鄉(xiāng)化率達(dá)35%；總?cè)丝?.5萬，其中農(nóng)村人口3.3萬，是典型農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)；本規(guī)劃區(qū)位于重慶市1小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距渝北區(qū)城區(qū)（兩路鎮(zhèn)）38公里，具重慶市中心主城65公里，緊靠渝鄰高速，且三環(huán)路規(guī)劃在龍安鄉(xiāng)設(shè)有出口，草統(tǒng)路通車后，從主城區(qū)到本案只需30分鐘，交通優(yōu)勢明顯。此外新成立重慶市兩江新區(qū)和重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)，已涵蓋渝北區(qū)王家鎮(zhèn)和古路鎮(zhèn)，緊臨統(tǒng)景鎮(zhèn)，后期統(tǒng)景溫泉旅游集群形成，屆時，合理村有望打?qū)е陆y(tǒng)景溫泉旅游度假區(qū)、兩江新區(qū)以及重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)重要配套功能區(qū)。2.2.1項目定位、發(fā)展思路明確項目定位發(fā)展以當(dāng)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為基本，以生態(tài)山水環(huán)境為依托，以郊野休閑度假為特色，集科技農(nóng)業(yè)、休閑運動、度假居住、觀光覽勝、科普教誨、康養(yǎng)等綜合功能于一體綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌標(biāo)桿園區(qū)。配合渝北區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)成為重慶市渝北區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)巴渝新農(nóng)村特色區(qū)；渝北區(qū)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)示范先行區(qū)；重慶市兩江開發(fā)新區(qū)、統(tǒng)景溫泉度假區(qū)重要配套功能區(qū)，力求成為重慶都市范疇內(nèi)綜合限度最高、環(huán)境最優(yōu)、配套最全、科技含量最高、綜合效益最佳、特色最鮮明生態(tài)農(nóng)業(yè)園。2.2.3符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃該項目建設(shè)符合重慶市渝北區(qū)人民政府《渝北區(qū)當(dāng)代農(nóng)業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃》，以“產(chǎn)業(yè)強、農(nóng)村美、農(nóng)民富”為目的，以“農(nóng)民純收入超萬行動”為抓手，以推動農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)為主線，著力發(fā)展林果產(chǎn)業(yè)、林下經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)培訓(xùn)和康養(yǎng)旅游等內(nèi)容，全面推動城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面改進(jìn)農(nóng)村面貌，全力將渝北區(qū)設(shè)成為“兩基地一客廳”（重慶農(nóng)產(chǎn)品加工物流基地、主城區(qū)“菜籃子”供應(yīng)基地和重慶“會客廳”），率先在全市實現(xiàn)全面小康，為全國社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗提供“重慶樣板”。第三章建設(shè)方案與實行進(jìn)度3.1項目整體運營目的XXXXXXXXX當(dāng)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)將建設(shè)成為集當(dāng)代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、康養(yǎng)為一體，包括農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)、康養(yǎng)服務(wù)等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，讓更多人參加到循環(huán)性生態(tài)農(nóng)業(yè)實踐當(dāng)中來，本項目還具備旅游觀光功能，依托豐富農(nóng)業(yè)資源，哺育作物生態(tài)環(huán)境，設(shè)立瀏覽線路，打造綠色農(nóng)業(yè)風(fēng)景觀光園區(qū)，為來此旅游游客提供生態(tài)游覽和郊野觀光等活動，可與川渝地區(qū)其她旅游區(qū)形成整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。本項目將兼顧政府、公司、和農(nóng)民利益，將生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)成為具備前瞻性、可持續(xù)性、可操作性特色鮮明生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。3.2項目綜合開發(fā)思路擬建設(shè)當(dāng)代農(nóng)業(yè)旅游觀光園核心區(qū)別為六區(qū)：果蔬種植區(qū)、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖區(qū)、生態(tài)主題觀光區(qū)、休閑度假區(qū)景區(qū)、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)區(qū)、康養(yǎng)醫(yī)療服務(wù)區(qū)。規(guī)劃地塊構(gòu)造可以概括為：“瓜藤構(gòu)造”，運用園區(qū)內(nèi)部風(fēng)光帶和外部公路把園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能和旅游文化功能連接起來。項目分三期開發(fā)完畢，一期果蔬種植區(qū)、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖區(qū)，籌劃投入資金21000萬元人民幣；二期開發(fā)生態(tài)主題觀光區(qū)、休閑度假區(qū)景區(qū)，籌劃投入資金15000萬元人民幣；第三期開發(fā)農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)區(qū)、康養(yǎng)醫(yī)療服務(wù)區(qū)，籌劃投入資金14000萬元人民幣。3.3項目建設(shè)基本方案3.3.1建設(shè)目的本項目建設(shè)成為把園區(qū)打造重慶乃至中華人民共和國最具特色都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、中華人民共和國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。規(guī)劃設(shè)計理念超前、思路清晰、概念明確、構(gòu)造合理、重點突出。具備前瞻性、可持續(xù)性、可操作性特色鮮明當(dāng)代農(nóng)業(yè)旅游觀光園，設(shè)計使用年限40年。3.3.2基本設(shè)施建設(shè)內(nèi)容項目核心區(qū)規(guī)劃根據(jù)總體功能定位和布局分為三大片區(qū)，內(nèi)容如下：1、當(dāng)代農(nóng)業(yè)區(qū)（農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖）第一期項目建設(shè)內(nèi)容，12月底完畢?；I劃投資21000萬元人民幣。重要建設(shè)特色農(nóng)業(yè)蔬菜、水果等，同步兼顧農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖模塊。通過運用自然生態(tài)環(huán)境，恰當(dāng)整合，給游客提供親近自然舒服原汁原味農(nóng)家生活環(huán)境。整個生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)包括果蔬采摘，觀光欣賞、休閑娛樂、參觀旅游等商業(yè)服務(wù)功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實驗園、水上休閑中心、生態(tài)觀光走廊。依照項目建設(shè)目的和功能定位，示范區(qū)建設(shè)成為栽培與種苗繁育區(qū)、設(shè)施農(nóng)業(yè)示范區(qū)、精品果園展示區(qū)、園藝花卉種植觀賞區(qū)、生態(tài)科學(xué)養(yǎng)殖區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、生態(tài)觀光林區(qū)、生態(tài)觀光旅游度假區(qū)2、旅游服務(wù)區(qū)第二期項目建設(shè)內(nèi)容，6月底完畢，重要涉及農(nóng)業(yè)觀光休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)主題公園、農(nóng)業(yè)科普走廊、農(nóng)業(yè)技術(shù)館、農(nóng)史博物館、民俗文化館、農(nóng)事體驗區(qū)、智力科普公園、觀光旅游度假村等工程構(gòu)成。籌劃投資4500萬元人民幣。為了以便游客，進(jìn)一步推廣川渝地區(qū)美食文化，倡導(dǎo)綠色飲食健康觀念，該區(qū)域?qū)⒔ǔ晒δ荦R全，風(fēng)格獨特農(nóng)家樂社區(qū)。同步，該區(qū)域?qū)⒉贾孟鄬忻袼自O(shè)施、服務(wù)管理辦公及民俗文化風(fēng)情館等建筑，這個區(qū)域中重要公共開放空間有助于吸引眾多游客到來，形成一種便于人流集散中心。3、綠色養(yǎng)殖區(qū)第三期項目建設(shè)內(nèi)容，12月底完畢。籌劃投資3000萬元人民幣。建成綠色家禽家畜生產(chǎn)基地，運用放養(yǎng)方式進(jìn)行生產(chǎn)。在本次規(guī)劃中把飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它野性，使其回歸自然，享有大自然賦予它魅力與財富。此外動物糞便與大自然密切接觸，通過土壤具有微生物分解與合成，產(chǎn)生營養(yǎng)豐富有機物，增長土壤養(yǎng)分，維持大自然生態(tài)系統(tǒng)平衡。第四章市場分析4.1中華人民共和國國內(nèi)旅游市場發(fā)展分析4.1.1中華人民共和國旅游行業(yè)發(fā)展概況，國內(nèi)國內(nèi)旅游收入30312億元，增長15.4%；國際旅游外匯收入569億美元，增長10.2%；，國內(nèi)國內(nèi)旅游收入34195億元，增長12.8%；國際旅游收入613.38億美元，增長7.8%。，國內(nèi)旅游、入境旅游穩(wěn)步增長，出境旅游理性發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)繼續(xù)領(lǐng)先宏觀經(jīng)濟(jì)增速，成為穩(wěn)增長、調(diào)構(gòu)造、惠民生重要力量。預(yù)測全年國內(nèi)旅游44.4億人次，同比增長11%；國內(nèi)旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%。國家旅游局預(yù)測，全年國內(nèi)旅游人數(shù)48.8億人次，同比增長10%；國內(nèi)旅游收入達(dá)4.4萬億元，同比增長12.5%。入境旅游人數(shù)1.4億人次，同比增長3.5%；國際旅游收入1260億美元，同比增長5%；出境旅游人數(shù)1.23億人次，同比增長4%。4.1.2中華人民共和國旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析中華人民共和國將成全球最大國內(nèi)游市場。由于國內(nèi)旅游資源豐富，人口規(guī)模龐大，旅游業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成一種集食、住、行、游、購、娛為一體多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)群，在全球同業(yè)中地位日益提高。隨著居民消費能力提高以及都市化進(jìn)程持續(xù)加快，國內(nèi)居民旅游潛力將加速釋放，國內(nèi)旅游業(yè)將迎來新一輪黃金增長期。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到，中華人民共和國出、入境游客規(guī)模均有望達(dá)到3億人次，屆時將有望成為全球最大國際旅游目地國家和第四大旅游客源國；此外，國內(nèi)旅游將達(dá)到28億人次，居民平均出游率2次/年，將成為全球最大國內(nèi)旅游市場。4.1.3中華人民共和國旅游行業(yè)發(fā)展前景分析將來間，中華人民共和國旅游業(yè)將保持年均10.4%增長速度，其中個人旅游消費將以年均9.8%速度增長，公司/政府旅游增長速度將達(dá)到10.9%，到，中華人民共和國將成為世界第一大旅游目地國和第四大客源輸出國。，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到40億人次，比上年增長10.5%；增長速度略低于上年同期10.7%；國內(nèi)旅游收入34195億元，增長13.1%，增長速度低于上年同期15.4%。國內(nèi)旅游人均消費增速有昂首之勢，城鄉(xiāng)居民旅游人均消費水平進(jìn)入回升通道。國內(nèi)國內(nèi)旅游人均消費增長動力重要源于城鄉(xiāng)居民人均旅游消費水平提高，預(yù)測到國內(nèi)游人數(shù)達(dá)73.5億人次，旅游收入接近7萬億元。據(jù)世界旅游業(yè)理事會預(yù)測，到，全球國際旅游消費收入將達(dá)到2萬億美元；另據(jù)世界旅游協(xié)會預(yù)測，從到，國際旅游業(yè)人數(shù)和國際旅游收入將分別以年均4.3%、6.7%速度增長，高于同期世界財富年均3%增長率；到，旅游產(chǎn)業(yè)收入將增至16萬億美元，相稱于全球GDP10%；所提供工作崗位達(dá)3億個，占全球就業(yè)總量9.2%，從而進(jìn)一步鞏固其作為世界第一大產(chǎn)業(yè)地位。4.2重慶市旅游市場發(fā)展分析4.2.1重慶市旅游業(yè)總體發(fā)展概況據(jù)初步記錄測算，1—12月全市接待境內(nèi)外游客45086.13萬人次，實現(xiàn)旅游總收入2645.21億元，同比分別增長15.1%和17.5%。其中：接待入境游客316.58萬人次，旅游外匯收入16.87億美元，分別增長12.1%和14.9%。出境旅行社組織出境旅游196.24萬人次，同比增長7.7%，其中：出國游174.15萬人次，增長10%；港澳游16.22萬人次，下降10.4%；臺灣游5.87萬人次，增長2.5%。5.2.2國內(nèi)旅游市場。1—6月全市接待境內(nèi)外游客23225.79萬人次，實現(xiàn)旅游總收入1430.46億元，同比分別增長13.4%和18.5%。其中：接待入境游客131.05萬人次，旅游外匯收入75051萬美元，分別增長12.2%和13.6%。出境旅行社組織出境旅游93.02萬人次，同比增長0.8%，其中：出國游82.01萬人次，增長0.5%；港澳游8.69萬人次，增長23.0%；臺灣游2.32萬人次，下降35.9%。4.2.2重慶市旅游行業(yè)發(fā)展目的依照《重慶市建設(shè)國際知名旅游目地“十三五”規(guī)劃告知》目的，到，重慶市將把旅游產(chǎn)業(yè)哺育成為重慶綜合性戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，建成以“山水之都?美麗重慶”為統(tǒng)領(lǐng)，以三大國際旅游目地、四條主題精品旅游線、四級目地體系、七大國際旅游品牌為支撐，都市魅力獨特、產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富、品牌形象卓著、服務(wù)功能完善、集散舒服便捷、環(huán)境安全和諧、主體布滿活力國家旅游中心都市、具備世界吸引力和競爭力國際知名旅游目地。一是旅游綜合實力明顯增強。旅游總收入達(dá)到4500億元，年均增長15%；旅游增長值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到8%；二是旅游客源市場進(jìn)一步拓展。國際及地區(qū)航線數(shù)量達(dá)到100條，入境游客達(dá)到500萬人次，年均增長12%以上，旅游總?cè)藬?shù)達(dá)到5.26億人次；三是打造一批具備世界吸引力和影響力旅游品牌。形成以長江三峽、世界遺產(chǎn)、山水之都及國家A級旅游景區(qū)為支撐多類型、多層次、組合優(yōu)勢明顯旅游產(chǎn)品系列，哺育形成一批特色精品旅游線路，創(chuàng)立一批世界級、國家級旅游品牌。4.2.3重慶市旅游市場前景分析隨著重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)位優(yōu)勢越創(chuàng)造顯，依照重慶市旅游局抽樣調(diào)查成果顯示，第一季度重慶市居民出游意愿為82%，其中近半數(shù)居民有節(jié)假日出游籌劃。出行需求仍保持穩(wěn)定增長，旅游經(jīng)濟(jì)運營將呈現(xiàn)旅游需求旺盛、旅游熱點從大型都市向縣域轉(zhuǎn)移、旅游過年漸成主流特性。預(yù)測將來5年，市內(nèi)出游人數(shù)將達(dá)1.24億人次，同比增長15.4%;預(yù)測旅游收入3345億元，同比增長17.6%。整體預(yù)測旅游市場市場規(guī)?？蛇_(dá)8000億元，其中以鄉(xiāng)村旅游為特色出行方式更為市民所青睞，市場4.3休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展分析4.3.1休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展概況當(dāng)前國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游已進(jìn)入迅速發(fā)展期，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客超過22億人次，營業(yè)收入超過4400億元，從業(yè)人員790萬人，其中農(nóng)民從業(yè)人員630萬人，帶動550萬戶農(nóng)民受益。“十二五”時期游客接待數(shù)和營業(yè)收入年均增速均超10%。全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客近21億人次，營業(yè)收入超過5700億元，從業(yè)人員845萬。其中，國慶黃金周期間，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游游客接待量占同期旅游人次69%，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游越來越成為市民出行旅游首選。國家發(fā)展改革委等14部門聯(lián)合印發(fā)《增進(jìn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級行動方案（）》，明確提出全國鄉(xiāng)村旅游實際完畢投資達(dá)到約5500億元，年接待人數(shù)超過25億人次，鄉(xiāng)村旅游消費規(guī)模增至1.4萬億元，帶動約900萬戶農(nóng)民受益發(fā)展目的。4.3.2休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展存在問題當(dāng)前，鄉(xiāng)村游也存在同質(zhì)化嚴(yán)重、思想準(zhǔn)備局限性、服務(wù)質(zhì)量不高、基本設(shè)施滯后等問題，亟需出臺鄉(xiāng)村旅游發(fā)展方案同步，還需加強鄉(xiāng)村旅游監(jiān)管，切實維護(hù)游客合法權(quán)益。

第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實行籌劃5.1發(fā)展戰(zhàn)略5.1.1總體戰(zhàn)略公司在3-5年內(nèi)，通過當(dāng)代農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖發(fā)展帶動旅游觀光休閑娛樂發(fā)展，預(yù)測到將該園區(qū)建成為集當(dāng)代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖、保健康養(yǎng)為一體，包括農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)、康養(yǎng)服務(wù)等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。建立成功品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期成本，準(zhǔn)備擴大生產(chǎn)規(guī)模。1、初步創(chuàng)業(yè)期（1-3年）重要是以果蔬種植、休閑旅游觀光、休閑娛樂、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖等為主，逐漸以擴大知名度,吸引更多消費者來認(rèn)領(lǐng)土地建設(shè)自己農(nóng)場為主，市場方略為逐漸培養(yǎng)消費習(xí)慣，搶先占領(lǐng)生態(tài)休閑類旅游行業(yè)市場份額，建立自己品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期投資。第一、二年

：打牢基本、做出精品，然后進(jìn)入旅游業(yè)市場，站穩(wěn)腳跟，著力宣傳公司服務(wù)特色，積極出擊，為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，初步具備行業(yè)知名度，建立一某些相對穩(wěn)定客戶群，為下一步發(fā)展基本。第三年：樹立并提高品牌形象，從初期客戶群為主，通過口碑，媒體廣告等各種渠道加強宣傳，增長無形資產(chǎn)，中長期時，項目采用多元化服務(wù)擴大市場份額。2、發(fā)展成長期（4-5年）項目規(guī)模及業(yè)務(wù)相對穩(wěn)定，進(jìn)一步提高知名度，打造品牌提高服務(wù)質(zhì)量。并在不斷擴大市場份額同步，籌辦新業(yè)務(wù)開發(fā)工作。使項目在川渝市場知名度達(dá)到75%，川渝周邊省份知名度達(dá)到50%，全國知名度達(dá)到40%，鞏固已有市場，擴展?jié)撛谑袌觥?.2目的市場1、近期重慶主城區(qū)及周邊區(qū)縣游客等。2、中遠(yuǎn)期四川、貴州、陜西、湖北等面向全國旅游市場5.3服務(wù)產(chǎn)品1、旅游觀光提供滿足都市居民體驗農(nóng)村生活場合2、休閑娛樂涉及棋牌、茶藝、水上運動、KTV、酒吧、垂釣等休閑娛樂項目。3、農(nóng)家餐飲提供具備川渝地方特色農(nóng)家小吃、土菜、野味等具備農(nóng)村特色餐飲。4、園藝觀賞涉及入口花圃、百花廣場、露天看臺、錦繡水園、生態(tài)博物館等園藝觀賞。5、旅游購物提供具備農(nóng)家特色小商品和園藝產(chǎn)品供游客購買。6、生態(tài)養(yǎng)殖把飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它野性，使其回歸自然，享有大自然賦予它魅力與財富。7、農(nóng)業(yè)教誨培訓(xùn)可以提供包括農(nóng)機、農(nóng)技、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)方面知識專業(yè)化培訓(xùn)，提高培訓(xùn)人員科學(xué)素養(yǎng)。8、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)依托秀麗景觀和環(huán)境優(yōu)勢，整合當(dāng)代康復(fù)療養(yǎng)理念，將旅游產(chǎn)業(yè)鏈向康復(fù)醫(yī)學(xué)延伸、康復(fù)醫(yī)學(xué)向旅游產(chǎn)業(yè)延伸、使康復(fù)治療和旅游療養(yǎng)有機結(jié)合。5.4定價方略1、創(chuàng)業(yè)期：由于在創(chuàng)業(yè)初期，本項目市場占有和拓展能力都十分有限，在這種狀況下急需擴大市場份額，但又必要保證服務(wù)質(zhì)量和成本回收量因而在進(jìn)入市場初期，一方面用中檔定價，低于同行業(yè)其她景區(qū)價格來吸引消費者。2、成長期：項目在成長期間具備了一定市場占有量和服務(wù)拓展力，并且在服務(wù)、技術(shù)、管理等方面逐漸趨于成熟，因而將嘗試使用中高品位價位來進(jìn)一步增強咱們利潤獲取能力。3、成熟期：當(dāng)本項目主營業(yè)務(wù)成熟，管理技術(shù)方面已經(jīng)完善時候，將作為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者來牽頭訂閱行業(yè)原則，規(guī)范并整合市場資源，從而涉足其她有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并竭力保持主業(yè)價格穩(wěn)定，其他業(yè)務(wù)定價則與社會普遍價格一致，以此開拓其他業(yè)務(wù)價格。5.5營銷方略1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品牌營銷：移動互聯(lián)網(wǎng)營銷體系和高品位市場渠道體系有效結(jié)合是保障本項目農(nóng)業(yè)品牌營銷核心戰(zhàn)略；本項目后期會建設(shè)一種配套系統(tǒng)，通過系統(tǒng)整體運營，對客戶和管理有某些積累和沉淀。但需要補充是，環(huán)繞項目中心建立產(chǎn)品銷售體系，應(yīng)當(dāng)涵蓋：機構(gòu)團(tuán)隊、中產(chǎn)階層、圈層系統(tǒng)等；特別在項目成功運作中期，咱們將建立實體有機產(chǎn)品餐飲系統(tǒng)，這是支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品牌化，擴展另一條產(chǎn)品戰(zhàn)略線方略；2、生活方式營銷：毫無疑問，本項目將是整個營銷中心。在中心，咱們將建立關(guān)于健康、養(yǎng)生、食療、農(nóng)耕文化、國學(xué)等各種體驗場；同步配備健康理療中心、養(yǎng)生中心、有氧運動健身中心等，這將為這個行業(yè)建立一種全新運營原則，并跨界到健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，成為行業(yè)領(lǐng)軍人物；3、自然資源營銷：統(tǒng)景溫泉度假村作為全國較為知名溫泉景區(qū)，咱們將徹底激活該重要項目要素。固然，最為重要是，將這些自然提高到人文山水割據(jù)及境界之中，使之成為長盛不衰文化資源；從而保證園區(qū)項目可持續(xù)運作；4、區(qū)域營銷體系建設(shè)：重慶渝北有太多農(nóng)業(yè)觀光旅游項目，涉及商業(yè)化后由公司主導(dǎo)開發(fā)各種特色農(nóng)業(yè)園，以及川渝地區(qū)深厚人文資源。川渝抗戰(zhàn)文化是比較典型一種分支，格局上已經(jīng)形成了一種大旅游帶，并且是以生態(tài)環(huán)境為基本。咱們但愿建立一種可以獲得政府支持區(qū)域營銷體系，將區(qū)域農(nóng)業(yè)項目營銷提高到國際藝術(shù)化高度。第六章項目管理及組織運營6.1機構(gòu)設(shè)立本著機構(gòu)簡潔、人員精干、廉潔高效原則擬定本項目組織機構(gòu)。本項目建設(shè)單位為XXXXXXXXX，項目籌建和建設(shè)由公司辦公室詳細(xì)負(fù)責(zé)，采用國內(nèi)外招標(biāo)方式貫徹設(shè)計、施工、監(jiān)理單位及重要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度籌劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價。公司實行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會決定子公司重大事宜，總經(jīng)理由董事會擬定聘請，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會各項決策和尋常經(jīng)營管理工作。6.2運營管理1、總經(jīng)理向董事會負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會決策并報告工作?？偨?jīng)理辦公室在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下全面組織管理XXXXXXXXX當(dāng)代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)各項工作。2、各部門經(jīng)理向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。由總經(jīng)理辦公室制定部門職能和管理權(quán)限，并協(xié)調(diào)部門間關(guān)系。3、各部門員工通過技術(shù)培訓(xùn)，采用招聘上崗。總公司統(tǒng)一頒發(fā)員工規(guī)范行為準(zhǔn)則，樹立良好員工隊伍形象。4、由產(chǎn)業(yè)管理部協(xié)調(diào)關(guān)于部門在產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后技術(shù)、生產(chǎn)資料營銷等全程服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格質(zhì)量檢測與原則化監(jiān)控，由營銷部承擔(dān)合同化營銷；實行產(chǎn)業(yè)化有償服務(wù)，提高輻射區(qū)有機、綠色產(chǎn)品整體優(yōu)勢和競爭力。6.3運營機制6.3.1經(jīng)營機制經(jīng)營機制是調(diào)動生產(chǎn)者參加項目建設(shè)積極性核心，項目經(jīng)營機制采用各種經(jīng)營形式，形成利益共享，風(fēng)險分擔(dān)，且利益與風(fēng)險平衡機制。6.3.2資金運營機制投資方式為公司投資，在項目建設(shè)過程中要監(jiān)督資金使用狀況，保證資金運營安全性。6.3.3土地運用效率機制充分發(fā)揮土地運用效率，以勉勵經(jīng)營者提高集約經(jīng)營強度，由單一經(jīng)營向各種經(jīng)營轉(zhuǎn)變，由產(chǎn)品經(jīng)營向資本經(jīng)營轉(zhuǎn)變。6.3.4規(guī)避風(fēng)險機制園區(qū)建設(shè)是一項風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)，因而，建立規(guī)避風(fēng)險機制，即建立投資風(fēng)險機制；建立健全園區(qū)保險制度、經(jīng)濟(jì)合同制度等，對保證園區(qū)健康發(fā)展是十分必要。6.3.5項目管理1、籌劃管理按項目建設(shè)籌劃統(tǒng)籌安排，按籌劃任務(wù)組織好作業(yè)設(shè)計，按作業(yè)設(shè)計組織好施工。對項目建設(shè)所需原材料、建筑材料、外購設(shè)備以及化肥、農(nóng)藥、保水劑、苗木等物資采購，由園區(qū)按籌劃統(tǒng)一購買。2、工程管理工程管理嚴(yán)格履行重慶市基本建設(shè)項目管理程序及原則。項目實行單位應(yīng)委托有甲級資質(zhì)設(shè)計部門編制總體設(shè)計，按年度建設(shè)規(guī)定編報施工設(shè)計。施工設(shè)計要做到數(shù)字上表，任務(wù)上圖。項目施工嚴(yán)格實行先設(shè)計、后施工，按設(shè)計施工，實行施工人員追蹤負(fù)責(zé)制。參加者經(jīng)濟(jì)利益與項目效益掛鉤，保證質(zhì)量。嚴(yán)格檢查驗收制度，堅持一種工序檢查合格后再進(jìn)入下一種工序。施工結(jié)束，自查合格后上報，由園區(qū)組織技術(shù)人員逐塊檢查驗收。由于工程建設(shè)涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專家參加專家征詢小組，提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)建設(shè)等方面征詢及信息服務(wù)，為經(jīng)營決策服務(wù)。3、資金管理本項目資金為公司自籌資金、商業(yè)貸款、風(fēng)險投資和政策扶持。資金管理實行專項財務(wù)管理，配備專職財務(wù)人員，加強資金管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)管理制度，定期編制財務(wù)報告，逐級上報；項目施工開支報賬原始發(fā)票建檔保管，財務(wù)報表逐級審計、匯總、上報。本項目資金屬專項資金，獨立核算，專款專用。4、信息管理為了便于決策管理，園區(qū)應(yīng)建立體現(xiàn)施工現(xiàn)狀信息項目信息管理數(shù)據(jù)庫、檔案庫，配備必要信息解決工具，對項目施工、進(jìn)度、質(zhì)量、資金使用、林木生長、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境狀況等動態(tài)狀況進(jìn)行及時匯總、分析、監(jiān)測和評價。5、經(jīng)營技術(shù)管理

在項當(dāng)前期要設(shè)計好經(jīng)營技術(shù)路線，以總體設(shè)計和施工設(shè)計規(guī)范擬定經(jīng)營技術(shù)。在項目施工過程中要建立技術(shù)責(zé)任制，由技術(shù)人員包片技術(shù)指引，或技術(shù)入股，參加經(jīng)營。在經(jīng)費安排、基本設(shè)施建設(shè)、管理手段、承包戶技術(shù)培訓(xùn)等方面應(yīng)全方位體現(xiàn)技術(shù)因素。第七章投資估算與資金籌措7.1投資估算7.1.1估算闡明及根據(jù)1.估算闡明本籌劃書在市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、工程方案及項目實行進(jìn)度等方面基本上，經(jīng)多方案比較后，以最佳方案為基本進(jìn)行估算。2.估算范疇投資范疇涉及基地、加工中心土地投入、基本設(shè)施建設(shè)、設(shè)備及工程建設(shè)其他費用、鋪底流動資金。3.估算根據(jù)（1）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理暫行辦法》財發(fā)字【】l號；（2）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理暫行辦法》若干條文解釋；（3）財發(fā)【】57號關(guān)于印發(fā)《農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)財務(wù)管理辦法>告知；（4）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)<國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)各種經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱>告知》（國農(nóng)辦【】175號文）：（5）建安工程：參照《重慶省市政工程計價定額》(SGD3-)、《重慶市建設(shè)工程費用定額》(SGD7-)，并結(jié)合本地實際狀況進(jìn)行估算；（7）《建設(shè)工程投資估算手冊》；（8）《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額重慶市估價表》；（9）《重慶市市政工程預(yù)算定額》；（10）《重慶市園林工程預(yù)算定額》；（11）《重慶市建設(shè)工程費用定額》；（12）設(shè)備原價按近期國內(nèi)設(shè)備制造廠或供應(yīng)商詢價測算；（13）設(shè)備運雜費按機械工業(yè)部頒發(fā)機械計（1995）1041號文關(guān)于規(guī)定計算；（14）設(shè)計費按國家物價局和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《工程設(shè)計收費原則》計??；（15）基本預(yù)備費按項目土建和設(shè)備總投資5%計取；（16）漲價預(yù)備費據(jù)國家計委及重慶市現(xiàn)行關(guān)于規(guī)定不計取；（17）其他費用按現(xiàn)行關(guān)于規(guī)定計算。（二）投資估算成果項目總投資21000萬元。其中：固定資產(chǎn)投資16000萬元（土地費用7000萬元，建安工程費4000萬元，設(shè)備購買及安裝工程費萬元，其他費用1800萬元，財務(wù)費用800萬元，基本預(yù)備費400萬元）；流動資金5000萬元。（1）土地費用項目采用征地和租地相結(jié)合原則，其中征地費用5000萬元，租地費用萬元。（2）建安工程投資普通建筑物依照設(shè)計內(nèi)容及重慶市造價指標(biāo)估算造價、構(gòu)筑物、道路工程根據(jù)重慶市市政工程預(yù)算定額，采用指標(biāo)法或?qū)嵨锪糠ㄓ嬎阍靸r。建安工程投資共計4000萬元。（3）物資設(shè)備購買費本項目設(shè)備購買費按國內(nèi)設(shè)備現(xiàn)行市場價計算，共計萬元。（4）工程建設(shè)及其他費用依照重慶市工程建設(shè)其他費用取費原則取值，共計5100萬元。（5）基本預(yù)備費按項目建筑、設(shè)備投資總和2.5%計算，預(yù)備費400萬元。（6）財務(wù)費用依照資金籌措籌劃，項目總?cè)谫Y21000萬元，依照項目建設(shè)進(jìn)度投入，財務(wù)800萬元。（7）鋪底流動資金依照達(dá)產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測，項目需鋪底流動資金5000萬元。（三）分期投資籌劃依照項目詳細(xì)狀況，按照實行進(jìn)度籌劃，擬定項目建設(shè)期為6年，共三期投入，見下表：項目投資建設(shè)籌劃表項目周期 起止時間 建設(shè)內(nèi)容 投資額度（億元）序號年份建設(shè)內(nèi)容金額1-基本建設(shè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)項當(dāng)前期建設(shè)1.12-生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、休閑產(chǎn)業(yè)園某些項目建設(shè)0.63-低碳養(yǎng)生休閑產(chǎn)業(yè)園別的某些項目建設(shè)0.37.2資金籌措與使用籌劃7.2.1資金籌措1.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；2.商業(yè)銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；3.引進(jìn)社會資金、風(fēng)投資金1億元，約占項目總投資47.62%；4.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。7.2.2融資能力分析1.融資組織形式本項目采用新設(shè)項目法人融資，其中公司自籌資金5000萬元。2.融資方案銀行融資4000萬元，依照工程建設(shè)規(guī)劃，分三期申請銀行貸款，分別為萬元、1000萬元和1000萬元，共計3筆，第一期申請貸款為基地建設(shè)、觀光休閑區(qū)用，第二期申請貸款為休閑度假村、休閑生態(tài)酒店建設(shè)用，第三期申請貸款為培訓(xùn)基地、養(yǎng)生會所建設(shè)用。所有貸款將采用長期固定資產(chǎn)3年期滾動貸款，實際最大貸款額度為1.2億元，公司采用邊建邊生產(chǎn)，力求在工程竣工后2024年歸還，此舉考慮到公司和銀行雙方資金風(fēng)險，能隨項目逐漸推動產(chǎn)生預(yù)期雙贏局面。引進(jìn)社會資金10000萬元，依照工程建設(shè)籌劃，分三期引進(jìn)社會資金，分別為6000萬元、萬元和萬元，共計3筆。第一期申請貸款為基地建設(shè)、觀光休閑區(qū)用，第二期申請貸款為休閑度假村、休閑生態(tài)酒店建設(shè)用，第三期申請貸款為培訓(xùn)基地、養(yǎng)生會所建設(shè)用。所有社會資金采用合伙經(jīng)營、風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享方式運營，特殊狀況可依照項目實際運營狀況考慮。在本項目實現(xiàn)較大賺錢甚或上市后，可考慮一次性購回響應(yīng)股份或資本轉(zhuǎn)向運營。7.2.3資金構(gòu)造分析（1）資本構(gòu)造資本金在資本構(gòu)造中占25.2%，政府扶持占3.94%，投資合伙資金占55.12%，長期債務(wù)在資本構(gòu)造中最大比例占15.784%。（2）債務(wù)資金構(gòu)造從總資產(chǎn)構(gòu)造來看，公司融資后，由于貸款為逐漸投入，資金占用額0.5~1.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率最大為15.784%，債務(wù)資金合理，債務(wù)風(fēng)險較小，償債能力較強。第八章財務(wù)評價8.1評價根據(jù)、原則及辦法（一）根據(jù)1.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價辦法與參數(shù)》（第三版）。2.本項目投資、成本、收入等預(yù)測數(shù)據(jù)。3.現(xiàn)行國家和重慶市關(guān)于稅、費征收政策。4.其他關(guān)于資料。（二）原則1.財務(wù)評價本著穩(wěn)妥可靠原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以保證項目經(jīng)濟(jì)效益計算可靠性。2.遵循動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔，定量分析為主、定性分析為輔原則。3.遵循效益與成本費用計算口徑一致原則。（三）假設(shè)條件和評價辦法1.假設(shè)條件假設(shè)工程建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容按預(yù)定方案實行，建設(shè)進(jìn)度如期完畢，項目建成后功能發(fā)揮和經(jīng)營狀況達(dá)到預(yù)期目的，國家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對穩(wěn)定。2.評價辦法本項目屬新建項目，財務(wù)收支受到諸多因素影響，有些收支難以準(zhǔn)擬定量測算，本著穩(wěn)妥可靠原則，只對重要收支項目進(jìn)行測算。以XXXXXXXXX當(dāng)代農(nóng)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)涉及內(nèi)容作為收支整體進(jìn)行核算。貸款還款資金來源公司為將來稅后利潤、折舊，以及短期資金拆借。財務(wù)評價價格體系采用報告期“基價”計算，即不考慮通貨膨脹因素影響。8.2 財務(wù)基本數(shù)據(jù)與參數(shù)選用8.2.1基本參數(shù)1.參照國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目大綱（）規(guī)定：計算期（不含建設(shè)期3年）。2.依照當(dāng)前市場狀況，考慮到本項目是分期新建，第一期完畢后有少量運營，考慮到每年產(chǎn)值所占比重較大，依照預(yù)期狀況同步進(jìn)行分析。3.參照國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目大綱（）規(guī)定：貼現(xiàn)率加工項目10%，其她項目8%，由于本項目特殊性，基準(zhǔn)收益率按銀行借款利率5.4%，加上恰當(dāng)風(fēng)險報酬率計算擬定為8%。4.所有價格均為含稅價格，初級農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率13%，其她加工農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率為17%，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教誨費附加稅率3%，所得稅稅率25%，若公司獲得國家級農(nóng)業(yè)龍頭公司所得稅減免，用于農(nóng)、林、牧土地使用稅減免。5.其他計算參數(shù)按照國家和功能行業(yè)關(guān)于法規(guī)并結(jié)合項目詳細(xì)狀況選用，詳見下表。財務(wù)參數(shù)表序號項目名稱計算參數(shù)備注1固定資產(chǎn)折舊建構(gòu)筑物25年，設(shè)備平均年限法，殘值率3%2無形資產(chǎn)攤銷平均攤銷，殘值率3%3工資及福利費工資3000元/月.人福利費占工資比例14%4所得稅25%國家農(nóng)業(yè)龍頭公司免5修理費10%固定資產(chǎn)折舊為基數(shù)6盈余公積金10%所得稅后利潤為基數(shù)7銷售費用1%按銷售收入8管理費用1%按銷售收入加土地租賃費9技術(shù)開發(fā)費3%按銷售收入8.2.2經(jīng)營收入及稅金估算1.營業(yè)收入估算項目建成后，營業(yè)輸入來源愿觀光農(nóng)業(yè)收入、養(yǎng)殖品種、農(nóng)業(yè)主題樂園門票及附加品銷售、休閑養(yǎng)生、休閑度假酒店、養(yǎng)生會所、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等等（1）以果蔬采摘為特色生態(tài)主題樂園依照市場價估算，培植中心建成后年產(chǎn)100萬株苗子，按每株12元算，收入約為1000萬元（扣除稅收）。（2）精品植物銷售依照記錄數(shù)據(jù)成果進(jìn)行估算：（注：由于本項目建設(shè)中重要以中高檔苗木為主，因此其單產(chǎn)值比均價高出0.5～1.5倍，因此每項單產(chǎn)值均乘以一種系數(shù)1.5～2.0。）購進(jìn)平均單價為40元一株，成材平均售價150元一株，每年銷售100000株，收入約為1000萬元（扣除稅收）。（3）畜禽魚產(chǎn)品銷售依照畜禽魚市場價估算，若800畝生態(tài)循環(huán)有機農(nóng)場和300畝水體每年能產(chǎn)4000噸肉類，按每噸10000元計算，畜禽魚產(chǎn)品銷售年收入為4000萬元（扣除稅收）。（4）農(nóng)業(yè)教誨收入暫以稅后500萬元/年計算（5）養(yǎng)老院收入以1000個床位為原則，其中普通床位800張，按1200元/月收費，入住率80%；星級床位200張，按元/月收費,入住率60%，養(yǎng)老院每年收入約為1210萬元（扣除稅收）（6）低碳休閑養(yǎng)生酒店、會所、服務(wù)、餐飲、門票服務(wù)收入暫以稅后3000萬元/年計算（7）旅游地產(chǎn)收入暫不計算在內(nèi)（8）其她收入1000萬元/年（含垂釣租金、婚慶、生態(tài)文化運營傳播、生態(tài)項目策劃等等）2.有關(guān)稅金估算本項目涉及農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率13%和17%，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教誨費附加稅率3%。8.2.3成本計算1.營運成本以特色蔬菜、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖為主特色農(nóng)業(yè)是一次性投入，種苗投入已在物資設(shè)備估算中測算，精品植物每年隨銷售補種，其她種植類農(nóng)資、化肥按每畝單耗測算，加工類輔料糖、酒以及生物制品等原料、包裝及其她耗材按工藝單耗和市場價格估算，總材料人工年成本3600萬元。2.水、電、燃料成本整個生態(tài)園區(qū)市場價格估算，水、電、燃料年成本872萬元，1079萬元，789萬元。3.工資福利費依照項目定員，員工300人，工資按當(dāng)前重慶地區(qū)平均工資水平每人每月3000元計算，福利費按工資14%計取，正常生產(chǎn)年份共需工資福利費151萬元/年。4.維修費維修費房屋、機器設(shè)備固定資產(chǎn)折舊基數(shù)10%提計，年維修費103萬元。5.管理費涉及管理人員辦公費、差旅費等，按收入1%計算，經(jīng)測算管理費用為650萬元。6.銷售費銷售費重要涉及銷售服務(wù)費、廣告費、保險費等費用等。本項目銷售費用按銷售收入1%計算，經(jīng)測算銷售費用為323萬元。7.折舊及攤銷費固定資產(chǎn)按分類折舊法計算，從2021年開始折舊，正常年折舊費總計2973萬元。建構(gòu)筑物按直線法計算折舊，折舊年限以25年計算，殘值率3%，園區(qū)設(shè)備折舊年限，殘值率3%。無形資產(chǎn)按攤銷，殘值率3%。8.3財務(wù)分析8.3.1賺錢能力分析1.融資前分析：本項目融資前分析假設(shè)排除了融資方案變化影響，從項目投資總獲利能力角度，考慮到項目方案設(shè)計合理性。重要以動態(tài)分析（折現(xiàn)鈔票流量）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)鈔票流量分析）為輔。該項目靜態(tài)指標(biāo)投資回收期所得稅前為8.27年（所得稅前）和9.71年（所得稅后），動態(tài)指標(biāo)項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為14.23%（所得稅前）和10.27%（所得稅后）；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值15359萬元（所得稅前）和5899萬元（所得稅后），產(chǎn)值盈虧平衡點為42684萬元，也就是說公司正常投入運營后每年產(chǎn)值不低于32684萬元就不會虧損。通過本項目融資前營業(yè)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本和流動資金估算為基本，考慮到整個計算期內(nèi)鈔票流入和鈔票流出，編制得出項目投資鈔票流量表，再運用資金時間價值原理進(jìn)行折現(xiàn)，計算項目投資內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均水平8%指標(biāo)，凈現(xiàn)值為正，且金額大，闡明指標(biāo)良好融資能力可行。2.融資后分析：本項目通過以融資前分析和初步融資方案為基本，考慮到項目方案在融資條件下可行性。重要分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析兩種。（1）動態(tài)分析。是通過編制項目資本金鈔票流量分析，從項目權(quán)益投資者整體角度，考慮到項目給項目權(quán)益投資者帶來收益水平，它是在擬定融資方案下進(jìn)行息稅后分析，得出指標(biāo)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率13.01%，資本金財務(wù)凈現(xiàn)值6033萬元。表白資本金財務(wù)內(nèi)部收益率高于農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基準(zhǔn)收益率8%，資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為正且金額大，闡明指標(biāo)良好融資能力可行。（2）靜態(tài)分析是不采用折現(xiàn)方式解決數(shù)據(jù)，重要根據(jù)利潤與利潤分派表，并借助鈔票流量表計算有關(guān)賺錢能力指標(biāo)。該項目靜態(tài)分析指標(biāo)總投資收益率11.98%（多期平均）和16.61%（達(dá)產(chǎn)期），項目資本金經(jīng)利潤率為27.6%（多期平均）和38.46%（達(dá)產(chǎn)期）?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)收益率參照值10%，表白賺錢能力滿足規(guī)定。項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)凈利潤率參照值15%，表白賺錢能力滿足規(guī)定。8.3.2償債能力分析償債能力分析需編制借款還本付息籌劃表和資產(chǎn)負(fù)債表。1.借款還本付息籌劃表反映項目計算期內(nèi)各年借款本金償還和利息支付狀況。其中重要指標(biāo)償債備付率和利息備付率均不不大于1且高，表白利息償付保障限度高以及用于還本付息資金保障限度高。2.產(chǎn)負(fù)債表綜合反映項目計算期內(nèi)各年年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益增減變化及相應(yīng)關(guān)系。其中資產(chǎn)負(fù)債率最高不超過15.784%，闡明項目資產(chǎn)狀況良好，流動比率和速動比率均不不大于1，闡明資產(chǎn)變現(xiàn)快，償債能力有保障。8.3.3財務(wù)生存能力分析在項目（公司）運營期間，保證從各項經(jīng)濟(jì)活動中得到足夠凈鈔票流量是項目可以持續(xù)生存條件。財務(wù)分析中應(yīng)依照財務(wù)籌劃鈔票流量表，綜合考慮項目計算期內(nèi)各年投資活動、融資活動和經(jīng)營活動所產(chǎn)生各項鈔票流入和流出，計算凈鈔票流量和合計盈余資金，分析項目與否有足夠凈鈔票流量維持正常運營。還款資金來源于項目所形成凈利潤、折舊、攤銷。考慮到本項目安排還款期過短，還本承擔(dān)就過重，導(dǎo)致為維持資金平衡籌措短期借款1000萬元，本項目以三次分貸、滾動還款，減輕各年資金成本和還款承擔(dān)。此外考慮到運營期前期還本付息承擔(dān)過重，故采用邊建邊生產(chǎn)方式，運營期前期財務(wù)生存能力增強。本項目判斷項目財務(wù)生存能力指標(biāo)累積盈余資金除第一年顯示為正：1.擁有足夠經(jīng)營凈鈔票流量滿足財務(wù)可持續(xù)基本條件。在運營初期