房地產(chǎn)行業(yè)月報：市場仍在調(diào)整融資協(xié)調(diào)機制見效

正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u投資降幅擴大，開竣工仍偏弱 3投資降幅擴大 3開竣工仍偏弱 4高基數(shù)下銷售同比下降，房價環(huán)比降幅收窄 6融資協(xié)調(diào)機制見效，銷售回款承壓 10投資建議 13風(fēng)險提示 15投資降幅擴大，開竣工仍偏弱2024年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，降幅較1-2月擴大1.1pct。具體來看，3月土地市場成交偏弱，供應(yīng)與成交建面同比均有所下降；開工端，新開工面積同比下滑在客觀上制約房企新開工規(guī)模；竣工端，受過去新開工面積的減少、保交付高峰已過以及現(xiàn)金流壓力的三重影響，321.7%。300年3月，0城住宅類土地供應(yīng)建面同比下降%（-2月-%；住宅類土地成交建面同比下降%（-2月-%，其中一線、二線、三四線分別同比-5%、-%、-%；住宅類土地成交金額同比下降%（-2月%，其中一線、二線、三四線分別同比%、-%-%（-2月%流拍率為（-2月%開工端：325.4%1-24.3pct。房地產(chǎn)銷售市場尚未企穩(wěn)回升，房企新開工意愿依然相對謹慎；同時房企拿地數(shù)量不足客觀上制（2/Q10城土地成交建面同比下降%/2%積方面，20241-33.9pct?？⒐ざ耍?21.7%1-21.5pct，我們認為有三點原因：（2/23年同比下滑.2.%2-399.9%2023萬套30086%，保交付高峰期已過，對竣工拉動效投資降幅擴大20241-32.29.5%1.710.5%。2024年3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額為1.0萬億元，同比下降10.1%，環(huán)比下降13.5%。其中住宅開發(fā)投資完成額為0.8萬億元，同比下降11.4%，環(huán)比下降12.0%。圖表1：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額 圖表2：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸）房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額（億，左軸）房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）16 15%1410%125%108 0%6-5%4-10%2

0

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

80%60%40%20%0%-20%2024-03-40%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表3：全國住宅開發(fā)投資累計完成額 圖表4：全國住宅開發(fā)投資完成額當(dāng)月值住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸）住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成額（億，左軸）住宅開發(fā)投資累計完成額（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）12 20%10 15%10%85%60%4-5%2 -10%

0

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

100%80%60%40%20%0%-20%2024-03-40%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-15%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，開竣工仍偏弱20241-31.727.8%。其中住宅新開工面1.328.7%。202430.816.7%0.626.3%15.6%。圖表5：全國房屋新開工面積累計值 圖表6：全國房屋新開工面積當(dāng)月值房屋新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月房屋新開工面積（萬平，左軸）當(dāng)月同比（右軸）房屋新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）25201510502018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

12,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

30%20%10%0%-10%-20%-30%2024-03-40%2024-03資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表7：全國住宅新開工面積累計值 圖表8：全國住宅新開工面積當(dāng)月值當(dāng)月住宅新開工面積（萬平，左軸）住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%

9,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

30%20%10%0%-10%-20%-30%2024-03-40%2024-03資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，20241-367.8。20241-3月全1.520.7%。圖表9：全國房屋施工面積累計值 圖表10：全國房屋竣工面積累計值0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

10%房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）房屋施工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）0%-5%-10%-15%

12房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）864202018 2019 2020 2021 2022 2023

20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，高基數(shù)下銷售同比下降，房價環(huán)比降幅收窄18.3%1-22.2pct25.9%1-2ct3月0%2月擴大ct，0.3%20.1pct；705.9%20.8pct0.5%20.1pct。20241-32.319.4%。其中，商品住宅銷1.923.4%。202431.118.3%0.6%。商品住0.921.9%1.8%。圖表11：全國商品房銷售面積累計值 圖表12：全國商品房銷售面積當(dāng)月值商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品房銷售面積（萬平，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

16,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

60%40%20%0%-20%-40%2024-03-60%2024-03資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表13：全國商品住宅銷售面積累計值 圖表14：全國商品住宅銷售面積當(dāng)月值商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品住宅銷售面積（萬平，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）16 10%14 5%12 0%10 -5%8 -10%6 -15%4 -20%2 -25%

14,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，20241-32.127.6%。其中，商品住宅1.930.7%。202431.125.9%2.1%。商品0.928.6%0.7%。圖表15：全國商品房銷售金額累計值 圖表16：全國商品房銷售金額當(dāng)月值商品房銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品房銷售額（億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品房銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

16,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-03資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表17：全國商品住宅銷售金額累計值 圖表18：全國商品住宅銷售金額當(dāng)月值商品住宅銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）當(dāng)月商品住宅銷售額（億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸）商品住宅銷售額累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）1816141210864202018 2019 2020 2021 2022 2023

15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%

14,0000

50%當(dāng)月環(huán)比（右軸）40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-03資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，70702城二手房價格指數(shù)同比下降227.3%5.9%21.00.80.6pct，0.7%、0.5%、0.5%20.1pct。圖表19：70城新建商品住宅價格指數(shù)同比 圖表20：70城二手住宅價格指數(shù)同環(huán)比502006-012007-012006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01

同比（%） 環(huán)比（%，右）

3210(1)(2)

50

3同比（%同比（%） 環(huán)比（%，右）10(1)2006-022007-022006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年3月，新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲城市個數(shù)為11個，較2月增加3個；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲的城市個數(shù)為1個，較2月減少1個。圖表21：70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)趨勢 圖表22：70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比趨勢上漲城市個數(shù) 持平城市個數(shù) 下跌城市個數(shù) 605040102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/102011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/1

上漲城市個數(shù) 持平城市個數(shù) 下跌城市個數(shù) 70 403020102023/12024/12008-012009-012023/12024/12008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，圖表23：70大中城市近三月新房價格與二手房價格同環(huán)比情況商品住宅價格指數(shù)同比環(huán)比二手住宅價格指數(shù)同比環(huán)比1月2月3月1月2月3月1月2月3月1月2月3月北京1.301.000.80北京-0.10-0.100.00北京-3.70-5.30-6.40北京-0.70-0.90-0.40天津2.101.500.50天津0.100.40-0.30天津-2.00-3.10-3.90天津-0.50-0.60-0.70石家莊0.900.800.00石家莊0.100.10-0.10石家莊-1.80-2.50-2.90石家莊-0.50-0.60-0.20太原0.50-0.100.10太原-0.50-0.100.30太原-2.90-3.60-3.90太原-0.30-0.50-0.10呼和浩特-0.40-1.20-2.10呼和浩特-0.70-0.30-0.40呼和浩特-4.90-5.40-5.70呼和浩特-0.50-0.60-0.50沈陽-1.40-1.90-2.70沈陽-0.60-0.70-0.30沈陽-5.30-5.90-6.80沈陽-0.70-1.00-0.60大連-3.90-4.10-4.10大連0.10-0.50-0.40大連-5.20-5.90-6.90大連-0.70-0.50-0.80長春-1.40-1.60-2.40長春0.20-0.50-0.50長春-5.20-5.60-6.00長春-0.50-0.90-0.60哈爾濱-1.40-2.10-2.90哈爾濱-0.20-0.60-0.40哈爾濱-4.50-4.60-6.00哈爾濱-0.40-0.40-0.70上海4.204.204.30上海0.400.200.50上海-4.50-6.00-6.90上海-0.80-0.60-0.30南京-3.60-4.80-6.50南京-0.50-1.10-1.20南京-7.40-8.70-9.50南京-0.90-0.80-0.50杭州1.601.201.00杭州-0.30-0.200.00杭州-3.10-4.20-5.10杭州-1.20-0.70-0.50寧波0.20-1.10-2.30寧波-0.40-0.40-0.60寧波-5.50-6.40-7.30寧波-0.60-0.80-0.60合肥-0.60-1.20-1.70合肥-0.60-0.30-0.20合肥-4.90-5.90-6.40合肥-1.10-0.60-0.30福州-2.40-3.50-4.00福州-0.40-0.70-0.20福州-5.60-6.80-6.90福州-0.40-0.900.10廈門-3.80-4.60-5.60廈門-0.80-0.70-0.60廈門-7.90-8.80-9.60廈門-1.10-1.10-0.70南昌-2.40-3.10-4.10南昌-1.00-0.40-0.40南昌-4.90-5.40-5.40南昌-0.50-0.60-0.10濟南1.800.50-0.50濟南-0.20-0.40-0.40濟南-2.80-3.70-4.90濟南-0.20-0.70-0.80青島-1.30-2.10-2.90青島-0.70-0.30-0.30青島-5.40-6.20-6.90青島-0.80-0.60-0.50鄭州-2.20-3.30-4.90鄭州-0.40-0.50-0.70鄭州-6.30-7.30-8.20鄭州-0.70-0.70-0.50武漢-0.50-1.60-3.60武漢-0.60-0.50-0.80武漢-6.10-7.60-8.90武漢-1.00-1.50-0.90長沙2.001.700.70長沙-0.10-0.30-0.50長沙-2.20-2.70-4.20長沙-0.70-0.50-1.10廣州-3.60-4.60-5.50廣州-0.80-0.80-0.70廣州-6.10-7.50-8.60廣州-1.20-1.00-1.00深圳-4.10-4.80-5.50深圳-0.70-0.50-0.40深圳-5.20-6.10-7.40深圳-1.60-0.50-1.00南寧-1.70-2.90-4.60南寧-0.60-0.70-0.80南寧-5.70-6.00-6.80南寧-0.60-0.80-0.50?？?.500.700.10?？?0.70-0.50-0.10?？?5.80-6.40-7.40?？?1.10-0.60-0.70成都4.403.602.70成都0.00-0.10-0.10成都-1.00-2.80-4.30成都-0.90-0.90-0.70貴陽-0.70-0.70-1.70貴陽-0.40-0.30-0.30貴陽-3.90-4.90-5.70貴陽-0.50-0.60-0.40昆明-0.90-1.60-3.70昆明0.000.20-0.90昆明-3.00-2.10-3.30昆明0.300.40-0.50重慶2.001.200.50重慶0.100.000.30重慶-5.90-6.40-7.00重慶-1.00-0.30-0.30西安4.504.804.80西安0.200.300.40西安-2.00-3.10-4.20西安-0.50-0.40-0.30蘭州-1.10-2.20-2.90蘭州-0.50-0.60-0.10蘭州-5.40-5.50-6.60蘭州-0.70-0.50-0.80西寧-3.80-4.30-4.80西寧-1.10-0.20-0.30西寧-2.90-3.40-4.00西寧-0.70-0.50-0.30銀川0.20-0.90-1.90銀川-0.20-0.60-0.40銀川-2.30-3.40-4.50銀川-0.20-0.80-0.60烏魯木齊-0.50-0.90-1.90烏魯木齊-0.400.00-0.30烏魯木齊-3.50-3.90-4.30烏魯木齊-0.30-0.40-0.60唐山-2.00-2.80-3.50唐山-0.20-0.40-0.40唐山-5.80-6.10-6.40唐山-0.50-0.70-0.60秦皇島-3.00-3.10-3.80秦皇島-0.30-0.30-0.50秦皇島-4.40-5.50-6.20秦皇島-1.00-1.10-0.60包頭-3.10-4.10-4.40包頭-0.30-0.60-0.40包頭-4.50-5.10-5.70包頭-0.60-0.80-0.70丹東-2.70-2.70-2.50丹東-0.50-0.30-0.40丹東-5.80-5.70-6.00丹東-0.60-0.30-0.90錦州-0.80-0.70-1.00錦州-0.40-0.10-0.10錦州-4.70-5.00-5.30錦州-0.20-0.60-0.50吉林0.40-0.20-0.80吉林0.30-0.400.20吉林-6.60-6.50-6.80吉林-0.70-0.30-0.60牡丹江-3.60-3.50-3.30牡丹江-0.30-0.10-0.40牡丹江-5.80-6.00-6.40牡丹江-0.40-0.60-0.60無錫-1.90-1.80-2.40無錫0.300.40-0.30無錫-4.40-5.10-6.50無錫-0.800.20-0.80揚州-2.90-3.40-4.50揚州0.20-0.10-0.60揚州-6.30-6.60-7.40揚州-0.60-0.50-0.30徐州-3.50-4.50-6.10徐州-1.20-0.50-0.80徐州-9.00-10.30-11.30徐州-1.50-0.60-0.80溫州-2.50-3.40-4.20溫州-0.50-0.60-0.80溫州-6.20-7.70-8.60溫州-0.90-1.00-0.50金華-4.60-5.90-7.40金華-0.90-0.80-1.40金華-5.40-6.20-7.40金華-1.00-1.00-0.90蚌埠-1.40-2.30-3.00蚌埠-0.60-0.70-0.40蚌埠-3.60-4.70-5.50蚌埠-0.80-0.90-0.70安慶-2.20-3.20-4.40安慶-0.40-0.60-0.60安慶-4.50-5.30-6.10安慶-0.90-0.80-0.60泉州-1.00-0.50-0.10泉州0.300.10-0.20泉州-6.20-6.20-6.70泉州-0.70-0.40-0.70九江-2.70-3.60-4.50九江-0.80-0.70-0.60九江-5.30-5.60-6.10九江-1.10-0.50-0.30贛州-3.50-3.60-3.70贛州-0.40-0.20-0.10贛州-1.10-1.30-2.20贛州-0.70-0.50-0.50煙臺-1.20-2.00-2.90煙臺-0.30-0.30-0.40煙臺-5.80-6.40-7.00煙臺-0.60-0.30-0.40濟寧-2.70-3.10-3.90濟寧-0.60-0.50-0.40濟寧-5.20-5.40-6.10濟寧-1.00-0.40-0.30洛陽-1.70-2.60-3.30洛陽-0.40-0.50-0.30洛陽-5.10-5.90-6.40洛陽-1.10-1.00-0.40平頂山-2.10-2.20-2.50平頂山-0.30-0.200.10平頂山-4.00-4.90-5.70平頂山-1.00-1.10-0.70宜昌-2.30-3.30-4.20宜昌-0.20-0.40-0.60宜昌-5.30-5.50-5.90宜昌-0.60-0.50-0.50襄陽-1.70-2.70-3.70襄陽-0.60-0.90-0.70襄陽-6.10-6.60-7.50襄陽-0.70-0.60-0.80岳陽-2.90-3.30-4.10岳陽-0.60-0.40-0.30岳陽-3.20-4.20-3.80岳陽-0.50-0.30-0.20常德-2.70-3.40-4.30常德-0.90-0.60-0.40常德-2.90-4.10-5.10常德-0.40-0.90-1.00惠州-4.70-5.00-5.80惠州-0.400.00-0.60惠州-4.00-4.60-5.00惠州-1.00-0.80-0.30湛江-1.70-4.10-5.50湛江-1.30-1.00-0.60湛江-3.60-4.70-5.30湛江-1.00-0.70-0.40韶關(guān)-2.70-3.50-4.40韶關(guān)-0.40-0.60-0.30韶關(guān)-3.60-3.80-4.40韶關(guān)-0.30-0.80-0.10桂林-2.30-3.50-3.50桂林-0.20-0.500.10桂林-4.00-4.80-5.60桂林-0.40-0.40-0.50北海0.600.40-0.20北海-0.400.400.40北海-3.30-3.70-4.20北海-0.30-0.50-0.20三亞2.801.901.00三亞0.00-0.30-0.30三亞-0.70-1.20-2.10三亞0.20-0.40-0.30瀘州-2.40-3.40-4.50瀘州-0.80-0.90-0.70瀘州-2.30-2.70-3.20瀘州-0.20-0.20-0.40南充-1.50-1.50-2.00南充-0.10-0.200.10南充-2.00-2.80-3.40南充-0.70-0.40-0.20遵義-0.50-1.60-2.30遵義-0.20-0.400.20遵義-2.70-3.50-4.60遵義-0.50-0.30-0.20大理-1.90-2.50-2.80大理-0.10-0.300.20大理-3.10-3.60-4.30大理-0.50-0.70-0.40資料來源：國家統(tǒng)計局，融資協(xié)調(diào)機制見效，銷售回款承壓202431-24.9pct341.5%1-26.7、6.3%1-24.01.6pct；3、國內(nèi)貸款與開發(fā)投資完成額增速差時隔39個月以來首次轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制持續(xù)落地見效。我們期待后續(xù)融資支持持續(xù)落地，進一步緩解房企現(xiàn)金流壓力。圖表24：國內(nèi)貸款增速與開發(fā)投資完成額增速差房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:國內(nèi)貸款:累計同比 國內(nèi)貸款-開發(fā)投資增速差6050403020100-10-20-302008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11-402008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11資料來源：國家統(tǒng)計局，20241-32.626.0%。3月房地產(chǎn)0.929.0%41.4%。圖表25：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計值 圖表26：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）5%200%15 -5%-10%10 -15%-20%5-25%

房地產(chǎn)開發(fā)到位資金：當(dāng)月值（萬億元，左軸當(dāng)月同比（右軸）18,000 當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-0302023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-03

80%60%40%20%0%-20%-40%-60%02018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，拆分到位資金的主要構(gòu)成：2024年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為0.5萬億元，累計同比下降9.1%。圖表27：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)款累計值 圖表28：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國內(nèi)款當(dāng)月值3.02.52.01.51.00.5

10%國內(nèi)貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）國內(nèi)貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）0%-5%-10%-15%-20%-25%

國內(nèi)貸款：當(dāng)月值（萬億元，左軸當(dāng)月同比（右軸）3,500 當(dāng)月環(huán)比（右軸）2023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-0202023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-02

150%100%50%0%-50%2024-03-100%2024-030.0

2018 2019 2020 2021 2022 2023

-30%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為0.9萬億元，累計同比下降14.6%。圖表29：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金累計值 圖表30：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌金當(dāng)月值自籌資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）自籌資金：當(dāng)月值（萬億元，左軸）自籌資金：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）7 15%6 10%5 5%0%4-5%3-10%2 -15%1 -20%

6,0000

當(dāng)月環(huán)比（右軸）

60%40%20%0%-20%-40%2024-03-60%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-25%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為0.7萬億元，累計同比下降37.5%。圖表31：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預(yù)收款累計值 圖表32：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金預(yù)收款當(dāng)月值定金及預(yù)收款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）定金及預(yù)收款：當(dāng)月值（萬億元，左軸）定金及預(yù)收款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）8 20%7 10%6 0%5-10%4-20%32 -30%1 -40%

6,0000

40%當(dāng)月環(huán)比（右軸）30%當(dāng)月環(huán)比（右軸）20%10%0%-10%-20%-30%-40%2024-03-50%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-50%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，2024年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款為0.4萬億元，累計同比下降41.0%。圖表33：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人揭貸款累計值 圖表34：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個人揭貸款當(dāng)月值個人按揭貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）個人按揭貸款：累計值（萬億元，左軸）累計同比（右軸）3 10%

3,0002,500

60%個人按揭貸款：當(dāng)月值（萬億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸）個人按揭貸款：當(dāng)月值（萬億元，左軸）當(dāng)月同比（右軸） 當(dāng)月環(huán)比（右軸）3 0%2 -10%2 -20%1 -30%1 -40%

0

20%0%-20%-40%2024-03-60%2024-0302018 2019 2020 2021 2022 2023

-50%資料來源：國家統(tǒng)計局， 資料來源：國家統(tǒng)計局，投資建議房地產(chǎn)基本面仍待改善：開發(fā)投資同比降幅擴大，開竣工仍偏弱，銷售量價仍在調(diào)整，房明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”訴求在實操層面持續(xù)落地，有望推動房地產(chǎn)市場信心修復(fù)并盡快筑底，為板塊提供估值修復(fù)空間。我們看好核心城市儲備充沛的房企以及運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口；2）港股開發(fā)：建3）圖表35：重點推薦公司一覽表最新收盤價目標(biāo)價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入3.515.177,563-0.430.260.470.63-8.1613.507.475.57建發(fā)股份600153CH買入10.3912.5531,2122.094.361.742.024.972.385.975.14濱江集團002244CH買入6.3912.5119,8821.201.391.682.015.334.603.803.18招商蛇口001979CH買入8.4714.1176,7450.470.700.840.9518.0212.1010.088.92建發(fā)國際集團1908HK買入13.0019.0324,6442.432.292.663.134.855.154.433.77華潤置地1109HK買入23.1042.23164,7253.944.404.254.505.324.764.934.66中國海外發(fā)展688HK買入11.4419.77125,2092.132.342.452.724.874.434.243.81越秀地產(chǎn)123HK買入3.587.1614,4111.280.790.810.882.544.114.013.69龍湖集團960HK買入9.2215.4662,3943.881.951.952.102.164.294.293.98華潤萬象生活1209HK買入25.6033.6058,4320.971.281.551.8523.9418.1414.9812.55保利物業(yè)6049HK買入25.9539.6814,3592.012.492.823.1811.719.458.357.40招商積余001914CH買入9.8015.1210,3910.560.690.840.9717.5014.2011.6710.10萬物云2602HK買入17.4626.8620,6241.281.651.912.1512.379.608.297.37綠城服務(wù)2869HK買入3.173.8110,1250.170.190.220.2616.9115.1313.0711.06濱江服務(wù)3316HK買入16.2023.804,4781.491.782.092.479.868.267.035.95資料來源：Bloomberg，預(yù)測圖表36：重點推薦公司最新觀點股票名稱 最新觀點城建發(fā)展(600266CH)建發(fā)股份(600153CH)濱江集團(002244CH)

23年扭虧為盈，維持“買入”評級412日發(fā)布年報，23203.6億元，同比-17%5.6億元，同比扭虧為盈。考慮到公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)的變化，我們2424-26EPS0.47/0.63/0.68元（24/250.62/0.75元）。24PE1024PE115.17元（9.0314.624PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預(yù)期的風(fēng)險，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年04月13日點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):如期扭虧為盈，結(jié)轉(zhuǎn)資源充裕地產(chǎn)投拓積極，維持“買入”評級公司4月15日發(fā)布年報，2023年實現(xiàn)營收7636.8億元（YOY-8.3%），歸母凈利131.0億元（YOY+108.8%），扣非歸母凈利24.1億元（YOY-34.9%），擬每10股派息7元，符合業(yè)績預(yù)告。因房地產(chǎn)景氣度下滑或?qū)?dǎo)致進一步計提減值，我們預(yù)計2024-2026年EPS為1.74/2.02/2.35元（前值2.06/2.38/-元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)24年一致預(yù)期PE均值為7.3/8.4x，我們給予多元化折價10%，予以目標(biāo)價12.55元（前值：12.25元），重申“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險，大宗價格波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年04月16日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):地產(chǎn)投拓積極，供應(yīng)鏈龍頭地位穩(wěn)固1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%。考慮到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變。可比公司平均23PE（一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標(biāo)價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2023年10月26日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕股票名稱 最新觀點招商蛇口(001979CH)建發(fā)國際集團(1908HK)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)越秀地產(chǎn)(123HK)龍湖集團(960HK)華潤萬象生活(1209HK)

權(quán)益提升推動業(yè)績，分紅彰顯誠意招商蛇口發(fā)布年報，2023年實現(xiàn)營收1750億元（yoy-4.4%），歸母凈利63.2億元（yoy+48.2%）。擬每10股派息3.2元。我們預(yù)計公司2024-2026年歸母凈利分別為76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分別為100.0/110.9億元）?？杀裙?024年一致預(yù)期PE均值為12倍，考慮公司融資優(yōu)勢顯著，儲備兼具質(zhì)與量，未來可期，給予公司2024年16.8倍PE，目標(biāo)價14.11元，維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險，房企信用風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年03月19日點擊下載全文：招商蛇口(001979CH,買入):權(quán)益提升推動業(yè)績，分紅彰顯誠意23FY：銷售高質(zhì)量增長，重視股東價值回報；維持“買入”公司發(fā)布23年業(yè)績：營收1344億（yoy+35%）；剔除永續(xù)債股息后歸母凈利潤43億（yoy+3%）；分紅率52%，在行業(yè)下行背景下彰顯了對股東回報的重視。考慮銷售市場下行對開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS預(yù)測至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。參考可比公司24EPE估值6.0（一致預(yù)期），考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司24E合理PE估值6.6倍，調(diào)整目標(biāo)價至19.03港幣（前值：25.62港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年03月24日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，派息彰顯誠意FY23：經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力，整體業(yè)績穩(wěn)中有升；維持“買入”公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收同比+21%至2511億，核心凈利同比+3%至278億，經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入/核心凈利占比分別達16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于經(jīng)常性業(yè)務(wù)發(fā)力，公司整體業(yè)績穩(wěn)中有升?？紤]新房銷售下行對公司開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）?？杀裙?4EPE均值7.6倍（一致預(yù)期），考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理24EPE為9.1倍，調(diào)整目標(biāo)價至42.23港幣（前值：32.88港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年03月28日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):資管模式初顯成效FY23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”公司發(fā)布FY23業(yè)績：營收2025億，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；歸母凈利256億，同比+10%，高于我們對其FY23的預(yù)測值249億。公司利潤率繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先，價值創(chuàng)造能力依舊?？紤]公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)整公司24-26EEPS為2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）?？杀裙酒骄?024EPE均值為6.8倍(一致預(yù)期)，考慮公司財務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非開發(fā)業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認為公司合理2024EPE為7.4倍，目標(biāo)價調(diào)整至19.77港幣（前值：26.88港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；銷售增速不及市場預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年03月30日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):業(yè)績超預(yù)期，運營動能充沛銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”公司3月26日發(fā)布年報，23年實現(xiàn)營收802.2億元，同比+10.8%；歸母凈利潤31.9億元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct?？紤]行業(yè)下行背景下，公司毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2024-25E歸母凈利潤至3268/3548百萬元（前值4519/5169百萬元），2024-26EEPS為0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE為6.5倍（一致預(yù)期），考慮到公司更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認為公司合理24PE為8倍，目標(biāo)價7.16港幣，維持“買入”評級。風(fēng)險提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險，股東支持力度下降風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險。報告發(fā)布日期：2024年03月28日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):銷售增速領(lǐng)跑行業(yè)，優(yōu)化資源布局23FY：開發(fā)業(yè)績承壓，經(jīng)營性業(yè)務(wù)盡顯韌性；維持“買入”公司發(fā)布23FY業(yè)績：受地產(chǎn)行業(yè)下行影響，開發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤率同步下降，拖累公司整體營收同比-28%至1807億，核心歸母凈利同比-49%至114億?？紤]新房銷售下行對開發(fā)業(yè)務(wù)的影響，我們調(diào)整營收和毛利率假設(shè)，調(diào)整24-26EEPS預(yù)測至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值為6.6倍（一致預(yù)期），考慮到公司長期穩(wěn)健的運營能力和前瞻的經(jīng)營性業(yè)務(wù)布局，我們認為公司合理24EPE為7.3倍，調(diào)整目標(biāo)價至15.46港幣（前值：25.12港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：行業(yè)下行削弱公司融資能力；物業(yè)銷售增速不及預(yù)期；經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年03月24日點擊下載全文：龍湖集團(960HK,買入):開發(fā)業(yè)績承壓，經(jīng)營性業(yè)務(wù)盡顯韌性23年歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級325日發(fā)布年報，23147.7億元，同比+23%29.3億元，同比+33%；派息率同比+10pct55%。綜合考慮收并24-26EPS1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）?？杀裙酒骄?024PE為10倍（一致預(yù)期），考慮到公司商管板塊的獨特競爭壁壘和對股東回報的高度重視，我們認為公司合理2024PE為20倍，目標(biāo)價33.60港幣（前值47.46港幣，基于35倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險，收購整合風(fēng)險，規(guī)模擴張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報告發(fā)布日期：2024年03月26日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管經(jīng)營強勁復(fù)蘇，再度加強股東回報股票名稱 最新觀點保利物業(yè)(6049HK)招商積余(001914CH)萬物云(2602HK)綠城服務(wù)(2869HK)濱江服務(wù)(3316HK)

23年歸母凈利潤取得穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司3月26日發(fā)布年報，23年實現(xiàn)營收150.6億元，同比+10%；歸母凈利潤13.8億元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)整、物管市拓競爭和外部環(huán)境的影響，我們調(diào)低24-25年營收，預(yù)計公司24-26年EPS為2.82/3.18/3.58元（24/25年前值為3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE為11倍（一致預(yù)期），考慮到公司在公建領(lǐng)域的競爭優(yōu)勢和對股東回報的重視，我們認為公司合理2024PE為13倍，目標(biāo)價39.68港幣（前值56.85港幣，基于21倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓