對城市更新模式的探討

對城市更新模式的探討關(guān)鍵詞：城市更新、舊城改造、舊城改造模式、舊城改造存在的問題所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)內(nèi)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。城市更新不再沿用城中村改造、舊村改造、舊城改造等表述，而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的新概念。作為人類定居和繁衍生息的地方，城市是人類文明的結(jié)晶，是人類寄托夢想和希望之所?？焖俚某鞘谢?，使城市漸漸出現(xiàn)了這樣或者那樣的諸多問題，如生態(tài)環(huán)境的惡劣，城市熱島、工業(yè)化帶來的環(huán)境問題；城市區(qū)別城市的特性在慢慢消失，城市建筑趨于單一，城市風格趨于雷同；城市化使得土地資源變得稀缺，城市有土地功能不能滿足城市未來發(fā)展的需求，城市處于不斷的擴張中，城市人口不斷膨脹。不斷增長的城市人口與不斷升級的功能需求，對現(xiàn)代城市的建設(shè)與發(fā)展提出了許多的要求，舊城改造便順勢而生。舊城改造既是城市局部更新的過程也是個城市有計劃、有步驟地改善其全部物質(zhì)經(jīng)濟社會環(huán)境的過程。舊城改造歷來是城市建設(shè)中最復雜、涉及面最廣的一項社會工程，是涉及到政府、社會、經(jīng)濟和公眾等方方面面的綜合性工作，面臨著許多矛盾和挑戰(zhàn)。舊城改造存在的問題舊城改造過程中存在的問題主要有五個：（一）市場化舊城改造的運作模式。市場化的舊城改造運作模式給公益性的舊城改造項目加入了不少開發(fā)商自身的意愿，并不能夠完全代表城市居民的利益，不能夠體現(xiàn)以人為本的思想。（二）單一的舊城改造開發(fā)模式。每一個舊城改造項目都有著其不同的特點，需要我們因地制宜地對舊城改造項目進行開發(fā)，因而需要選擇不同的開發(fā)模式，開發(fā)模式的單一只能造成舊城改造項目個個都趨于雷同。（三）資金成為舊城改造的瓶頸，嚴重阻礙著舊城改造項目的實施。舊城改造項目開發(fā)時間跨度大，涉及人員多，從而需要的資金額也非常的龐大，改造過程中的資金問題一直很突出。（四）指導著整個舊城改造工程實施的舊城改造制度還不夠完善，舊城改造的許多操作不能得到有效的保證。（五）整個舊城改造過程中，被拆遷戶的利益和舊城改造工程的進度有很大的沖突。舊城改造模式研究由以上分析得出，舊城改造過程中存在著很多問題，要完全避免它們是不可能的，但是要將問題出現(xiàn)后所產(chǎn)生的損失降低到最小還是可能的，因而要從源頭開始就對舊城改造可能會出現(xiàn)的問題做以防備。首先，要選擇適合自身城市舊城改造的整體運作模式；其次，要針對不同的改造區(qū)域類型選擇適合的開發(fā)模式；再次，在以上二者都具備的情況下，針對當前預計拆遷情況和財政情況選擇不同的拆遷和融資模式；最后，建立健全舊城改造制度體系，從而使得舊城改造工程得以順利實施并有效地促進城市未來的發(fā)展。（一）舊城改造整體運作模式。該運作模式主要有三種類型，即政府型、開發(fā)商主導型、政府主導下的開發(fā)商參與型。政府型運作模式即政府掌握控制權(quán)，強化住宅的保障功能，實施主體不用開發(fā)商，改造區(qū)域不進行商品房開發(fā)，所建房屋全部用于居民回遷。開發(fā)商主導型即將亟待改造土地交給發(fā)展商去進行整體規(guī)劃改造，政府不參與，發(fā)展商根據(jù)自身利益去進行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)城市總體規(guī)劃，政府劃出地塊由開發(fā)商進行投資，獨立承擔拆遷補償、安置、回遷和商品房建設(shè)。政府主導下的開發(fā)商參與型模式，即政府主導下的開發(fā)商參與。市區(qū)兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進行總體規(guī)劃、土地開發(fā)和市政設(shè)施建設(shè)，然后實行土地招牌掛，由開發(fā)商組織進行設(shè)計、建造和運營。開發(fā)商可以是由一家具有良好資質(zhì)、經(jīng)濟實力和舊城改造經(jīng)驗的企業(yè)獨立完成，或者是分片區(qū)由不同的開發(fā)商完成。這三種類型各有利弊，我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)大都基于開發(fā)商主導型模式。（二）舊城改造項目開發(fā)模式。以大規(guī)模和小規(guī)模漸進式開發(fā)模式為基礎(chǔ)，諸多學者們研究創(chuàng)新了其他舊城改造模式，如模塊式開發(fā)模式、軟性開發(fā)模式、改造開發(fā)模式、城市歷史文化遺產(chǎn)保護模式（“整舊如舊”模式）、整合開發(fā)模式等。大規(guī)模改造屬于巴洛克式改造，它是對現(xiàn)有城市進行全盤否定，追求“宏偉”與