房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題研究

在“房住不炒”的政策背景下，“三道紅線”“集中供地”“銀行限貸”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，極大地考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)能力，而成本管控?zé)o疑是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中非常重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠在極度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代中“活下去”的重要技能，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控能力，在異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存乃至發(fā)展都有著重要的戰(zhàn)略意義。一、成本管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性（一）成本管控有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平房地產(chǎn)企業(yè)成本管控主要是對(duì)勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工安裝、竣工驗(yàn)收等各階段成本關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行把控，良好的成本管控要求房地產(chǎn)企業(yè)在上述各階段不斷完善相關(guān)管理制度，強(qiáng)化制度執(zhí)行力度，從而倒逼房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程實(shí)施規(guī)范化的管理。同時(shí)，在實(shí)際成本管控過程中，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的共同參與，各部門全過程的協(xié)同合作，都有助于推動(dòng)改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。（二）成本管控有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈如火、暗涌如潮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)下降，已然成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨的主要難題之一，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控，嚴(yán)控各項(xiàng)成本費(fèi)用開銷，促使工程建設(shè)等成本顯著低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有利于房地產(chǎn)企業(yè)取得成本優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)，讓企業(yè)有更多的資金等資源可投入到新的發(fā)展領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)，全面增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。（三）成本管控有助于提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍具有開發(fā)周期較長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)較多，投資金額較大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)，其經(jīng)濟(jì)效益受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策、市場(chǎng)行情等多方因素的影響存在較大的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過不斷地降低成本、增加效益，才能有效降低投資成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而成本管控水平的升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)“降本增效”的重要手段，加強(qiáng)成本管控能使房地產(chǎn)企業(yè)取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，增加其銷售定價(jià)空間，加速庫(kù)存去化，減少資金占用，從而能有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的整體盈利能力。二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題（一）成本管控相關(guān)內(nèi)控制度不健全當(dāng)前我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)歷過行業(yè)高速發(fā)展階段，由于以往房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益較高，大多實(shí)行的是粗放式管理，管理層往往只注重房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售，不重視房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，致使當(dāng)前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)內(nèi)控制度不完善，在事前、事中、事后各環(huán)節(jié)均缺乏有效的制度規(guī)范。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖有建立成本管控相關(guān)制度，但未嚴(yán)格執(zhí)行，相關(guān)職能部門也未對(duì)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督與檢查，導(dǎo)致成本管控制度形同虛設(shè)、流于形式。（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管控介入不足規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的首要環(huán)節(jié)，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝總成本中占比較低，一般在百分之二以下，但對(duì)工程的建造價(jià)格影響可達(dá)百分之八十以上，因此從源頭上控制成本顯得相當(dāng)重要。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏較快，設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)都比較緊迫，往往對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本管控不夠重視，成本管控部門介入較少甚至不介入，設(shè)計(jì)方案在定案前缺乏成本管理人員與設(shè)計(jì)人員之間有效的溝通與優(yōu)化，致使在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中多重視設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)而忽略經(jīng)濟(jì)效益，沒有進(jìn)行合理的造價(jià)控制。（三）項(xiàng)目招標(biāo)管理不到位招標(biāo)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無(wú)論是在保證項(xiàng)目工期、降低工程造價(jià)，還是在提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)質(zhì)量上都有著重要意義。但在實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)管理并不重視，招標(biāo)活動(dòng)流于形式，未對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行嚴(yán)格審查，缺乏嚴(yán)格細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，招標(biāo)控制價(jià)脫離實(shí)際市場(chǎng)行情，招標(biāo)文件編制不嚴(yán)謹(jǐn)，工程量清單出現(xiàn)漏項(xiàng)缺項(xiàng)或少算多算現(xiàn)象，評(píng)標(biāo)階段過于看重投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)而忽視投標(biāo)單位的實(shí)際管理水平，導(dǎo)致施工階段因施工單位現(xiàn)場(chǎng)管理能力不足而引起施工成本的驟增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控帶來(lái)了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。（四）設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證未嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工階段，受工程建設(shè)周期較長(zhǎng)、施工條件復(fù)雜多變等各種不確定因素影響，往往會(huì)產(chǎn)生大量的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控部門通過嚴(yán)格控制不必要的變更、簽證，能夠減少無(wú)效成本對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的損失。但在實(shí)踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中忽視了對(duì)工程變更以及造價(jià)的控制，項(xiàng)目施工過程的設(shè)計(jì)變更未經(jīng)監(jiān)理、房地產(chǎn)企業(yè)工程部等的確認(rèn)，變更造價(jià)、成本測(cè)算等未經(jīng)過較為嚴(yán)格的審核；現(xiàn)場(chǎng)簽證方面隨意性較強(qiáng)，事前無(wú)書面確認(rèn)資料，往往是施工單位在做完后再進(jìn)行審批，這些不規(guī)范的管理行為給了個(gè)別施工單位進(jìn)行不合理變更甚至是弄虛作假的機(jī)會(huì)，工程內(nèi)容的真實(shí)性及工程量的準(zhǔn)確性均無(wú)法得到保證。（五）績(jī)效考核及審計(jì)問責(zé)機(jī)制缺失不少房地產(chǎn)企業(yè)未將成本管控工作納入績(jī)效考核，未建立成本管控獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)于在成本管控工作中取得成效的部門或個(gè)人未給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于成本失控的責(zé)任部門或個(gè)人也未予以相應(yīng)處罰，其結(jié)果導(dǎo)致相關(guān)部門對(duì)成本管控工作的重視程度不足，員工參與成本控制的積極性較低。同樣，很多房地產(chǎn)企業(yè)也未建立完善的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系，缺乏有效的審計(jì)問責(zé)機(jī)制，實(shí)際也未對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖有開展相關(guān)審計(jì)業(yè)務(wù)，但對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的各種違法違規(guī)行為并未嚴(yán)格追責(zé)問責(zé)，審計(jì)威懾力不足，審計(jì)監(jiān)管的缺位使房地產(chǎn)企業(yè)成本管控制度在實(shí)施過程中缺乏必要的監(jiān)督。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議（一）建立健全成本管控內(nèi)控制度健全有效的成本管控制度應(yīng)保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)合法合規(guī)、財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠，并能有效防范舞弊行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，建立健全以下制度。一是招標(biāo)、采購(gòu)及供應(yīng)商管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》以及各級(jí)政府相關(guān)規(guī)定，建立招標(biāo)管理相關(guān)制度規(guī)范，明確招標(biāo)工作的管理組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)、招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)工作程序、招標(biāo)文件管理、招標(biāo)考核等內(nèi)容；應(yīng)當(dāng)建立商品房項(xiàng)目服務(wù)采購(gòu)管理相關(guān)制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)商品房項(xiàng)目服務(wù)采購(gòu)管理工作，規(guī)范商品房項(xiàng)目服務(wù)采購(gòu)方式，明確采購(gòu)驗(yàn)收流程及采購(gòu)付款流程等內(nèi)容，切實(shí)防范舞弊風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)當(dāng)建立供應(yīng)商管理信息系統(tǒng)和供應(yīng)商黑名單管理制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)公司供應(yīng)商的管理工作，加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商基本信息、考察入庫(kù)、區(qū)域變更、履約評(píng)價(jià)等的管理，有效規(guī)范供方選擇，在保障公開、公正、平等基礎(chǔ)上以充分競(jìng)爭(zhēng)的方式選擇合作方。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本管控制度，包括工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理規(guī)定、工程成本管理規(guī)定、工程合同管理規(guī)定等，對(duì)施工圖管理、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程物資采購(gòu)、工程合同管理、工程項(xiàng)目監(jiān)理、工程價(jià)款結(jié)算等行為進(jìn)行規(guī)范。三是工程項(xiàng)目成本后評(píng)估管理制度，明確后評(píng)估管理應(yīng)重點(diǎn)將結(jié)算成本與目標(biāo)成本進(jìn)行全面比對(duì)，對(duì)差異成本進(jìn)行全面總結(jié)。同時(shí)，制度頒布后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行宣講和培訓(xùn)，日常應(yīng)加強(qiáng)對(duì)制度執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查，確保制度得到有效執(zhí)行。（二）加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控成本管控部門應(yīng)從源頭控制成本，加大設(shè)計(jì)階段的成本參與力度，做好以下成本管控工作：首先，要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，綜合考慮設(shè)計(jì)單位的質(zhì)保體系、服務(wù)質(zhì)量、資源保證、歷史業(yè)績(jī)等方面因素，通過招標(biāo)擇優(yōu)選定工程勘察設(shè)計(jì)單位，從而確保項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理，從源頭上避免因設(shè)計(jì)問題而造成的建設(shè)成本增加。其次，要不斷提高設(shè)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和造價(jià)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，積極推行限額設(shè)計(jì)，在保證達(dá)到使用功能的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，制定明確的限額指標(biāo)，控制建設(shè)投資規(guī)模，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)。再次，在設(shè)計(jì)合同中，應(yīng)當(dāng)細(xì)化設(shè)計(jì)單位的權(quán)利與義務(wù)，在工程設(shè)計(jì)合同中增加有關(guān)合理設(shè)計(jì)、造價(jià)控制、施工階段配合等相關(guān)條款，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行約束及風(fēng)險(xiǎn)控制。最后，要做好施工圖的審核工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)指定設(shè)計(jì)分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)牽頭組織設(shè)計(jì)、工程、成本、物業(yè)等相關(guān)部門召開施工圖內(nèi)審會(huì)，各部門應(yīng)從工程質(zhì)量、品質(zhì)提升、后續(xù)維護(hù)、成本優(yōu)化等多維度對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)積極參與，對(duì)于各個(gè)專業(yè)之間圖紙的矛盾盡早發(fā)現(xiàn)，及時(shí)溝通問題，修改不符合實(shí)際或錯(cuò)誤的圖紙，從而提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，規(guī)避因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致的成本增加，施工圖會(huì)審會(huì)議應(yīng)形成書面的會(huì)議紀(jì)要。（三）提升招標(biāo)管理水平招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正、公開的基礎(chǔ)原則，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的供應(yīng)商合作體系，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好以下成本管控工作：首先，應(yīng)做好招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作，對(duì)可能參加投標(biāo)單位應(yīng)就其行業(yè)資質(zhì)水平、承包能力、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)質(zhì)量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行全方位的考察，同時(shí)，應(yīng)對(duì)建材市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，保證招標(biāo)控制價(jià)編制的合理性和準(zhǔn)確性。其次，應(yīng)重視招標(biāo)文件編制的規(guī)范性，招標(biāo)文件的編制必須遵守國(guó)家有關(guān)法律及各級(jí)政府相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)文件應(yīng)避免帶有排他性條款，不得以不合理的條件限制潛在投標(biāo)人，招標(biāo)文件中的合同條款需要根據(jù)具體工程項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行編寫，預(yù)估項(xiàng)目建設(shè)中可能遇到的問題并提前進(jìn)行約定，招標(biāo)文件中的評(píng)標(biāo)辦法應(yīng)有依據(jù)、可量化、可操作。最后，采用工程量清單招標(biāo)，營(yíng)造一個(gè)讓投標(biāo)單位充分競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，并且在評(píng)標(biāo)和定標(biāo)過程中，采用合理低價(jià)中標(biāo)，避免投標(biāo)單位的低價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。（四）加強(qiáng)對(duì)工程變更的成本管控加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制是施工階段成本管控的難點(diǎn)，也是該階段成本管控的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善工程變更相關(guān)制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行工程變更相關(guān)業(yè)務(wù)流程。對(duì)于設(shè)計(jì)變更，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中明確要求設(shè)計(jì)單位提供到施工現(xiàn)場(chǎng)全方位的服務(wù)，盡可能避免不必要的設(shè)計(jì)變更，對(duì)確需的變更，要嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，使投資能得到有效控制，因責(zé)任人過失造成設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行責(zé)任追究制度；對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，變更發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)記錄變更時(shí)間、變更部分、變更原因等內(nèi)容，及時(shí)進(jìn)行變更、簽證的梳理并預(yù)估金額，錄入成本管理系統(tǒng)，除特急工程指令外，其他工程指令均需事前經(jīng)過估價(jià)與審批程序后方可實(shí)施，嚴(yán)禁出現(xiàn)事中不記錄，事后補(bǔ)簽證的“倒簽證”現(xiàn)象。對(duì)于隱蔽工程，簽證單必須包含變更發(fā)生前后的圖紙、隱蔽部位的照片、施工記錄等，并且在其覆蓋之前完成簽字蓋章確認(rèn)。成本管控部門應(yīng)不定期對(duì)隱蔽工程進(jìn)行抽查，對(duì)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)與簽證不符情況所涉及的責(zé)任人及施工單位進(jìn)行嚴(yán)肅處理。對(duì)于工程變更價(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)要防止施工單位虛列工程費(fèi)用，應(yīng)對(duì)變更價(jià)款的支付實(shí)施更為嚴(yán)格的審批制度，請(qǐng)款單位應(yīng)當(dāng)提供完整的書面證明資料及相關(guān)審核審批手續(xù)。只有做到工程變更管理的制度化、科學(xué)化、規(guī)范法，才能有效減少不必要的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)，降低項(xiàng)目施工階段的成本。（五）建立績(jī)效考核體系及審計(jì)問責(zé)機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本管控績(jī)效考核體系及審計(jì)問責(zé)機(jī)制，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)各部門增強(qiáng)成本管控意識(shí)，約束成本管理中的違法違規(guī)行為。首先，在績(jī)效考核方面，建議將成本管控工作納入績(jī)效考核，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，采用定性與定量相結(jié)合的方法設(shè)定成本管控績(jī)效考核指標(biāo)，對(duì)相關(guān)部門的管理人員和員工進(jìn)行嚴(yán)格考核與評(píng)價(jià)，相關(guān)責(zé)任落實(shí)到具體部門和個(gè)人，并將考核結(jié)果與獎(jiǎng)金掛鉤，對(duì)于考核中不能勝任崗位要求的員工，特別是重要的成本管理崗位，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)暫停其工作，安排再培訓(xùn)或調(diào)整工作崗位。通過建立科學(xué)的成本管控獎(jiǎng)懲機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)相關(guān)部門管理人員和員工參與成本管控工作的積極性。其次，在內(nèi)部審計(jì)方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系，在保證內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性的前提下，定期或不定期對(duì)工程項(xiàng)目開展專項(xiàng)審計(jì)工作，重點(diǎn)關(guān)注招投標(biāo)、工程變更、工程物資采購(gòu)、工程合同管理、工程價(jià)款結(jié)算、工程資金支付等舞弊多發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，對(duì)相關(guān)環(huán)節(jié)的制度建設(shè)和制度執(zhí)行情況進(jìn)行全面檢查，對(duì)審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的