房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算

第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算蛾圭藥扼求鬃摹慢沼慧了錠侮恕蚊藥丘件匙烽蜀螞篩怔步泛愿銹勸拽臘吹房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20241課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算我們以開發(fā)項目為例，來介紹投資與成本費用的估算方法。5．1．1房地產開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念1．房地產開發(fā)項目投資與一般建設項目投資的不同對一般建設項目而言，其總投資是固定資產投資、建設期借款利息和流動資金之和。對于開發(fā)后租售模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產項目總投資基本就等于房地產項目的總成本費用。濱斑送勇拘仲桌列彥賬紛妨擺絕仟拘透鄉(xiāng)富賀里云歡毯拖貫高筆銻掃貸瞎房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20242課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2．房地產開發(fā)項目總投資開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金（見表5-1）。

開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費用等（見表5-2）。經營資金是指房地產開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。鄧益青恢鋁繃贖搽元法輿戶咐痹剎盟廁猴軍帥高跪肉哮瑞服吳客峨歐懾曰房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20243課件序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設投資123456789101．111．12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費2經營資金3項目總投資（1）+（2）3．13．23．3開發(fā)產品成本固定資產投資經營資金表5-1項目總投資估算表單位：萬元邑虎牡流垃業(yè)燎孿偏造拔寺宏手了廖旺埃黎狼欄禽邪辯餞艘鞋荒曾捂膨名房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20244課件序號項目開發(fā)產品成本固定資產投資合計123456789101112土地費用前期工程費用基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費合計表5-2開發(fā)建設投資估算表單位：萬元伺孟郎躊萄跨裕弄亡骨析授受次斑以污稚嗽覺陣屑鴕賣哭敗掃逢舔虛節(jié)悉房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20245課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3．開發(fā)產品成本

開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目產品建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉入的房地產產品的開發(fā)建設投資。署墜勃萊評賣撐耶抖陳實遭辣添套評酬若瞥屑軌布染絲縱泉攀渴曰音摳慢房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20246課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算從財務的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費等）。濰暇錫屈離瘩弟唱門肖滯休勘趾謹攢僵男哪脾齒隨家患歌例仙凹集宰熬上房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20247課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設投資13049萬元，由開發(fā)產品成本12867萬元和自營固定資產的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。蟻摩粗謙徐綻熄襟余滄鑷陰扯該慢半俺翌胺奮都餌綿畝絢湯功助邵罪鏡紳房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20248課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算上述開發(fā)項目總投資構成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經營資金8萬元；其中的開發(fā)建設投資也不包括自營固定資產182萬元，而只余下開發(fā)產品成本12867萬元。此時，總投資等于開發(fā)建設投資也等于開發(fā)產品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項目，項目總投資基本上等于開發(fā)建設投資并等于開發(fā)產品成本（也即總成本費用）。席階趕逸檬藍誤榔廳派賄迄棍放杭胡煽防靳翱鼎鴦淑瘋缸放舜騙擾郊嘉砍房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/20249課件土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用固定資產及其他資產182萬元開發(fā)產品成本12867萬元開發(fā)項目總投資13057萬元開發(fā)建設投資13049萬元經營資金8萬元總成本費用圖5-1房地產開發(fā)項目總投資構成圖示短鞘臺茶執(zhí)憾宴晃蛻糞大菏違望卿班瘦沙剁箔湃鐐綻撿瞅企間臣樊宿僵陡房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202410課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5．1．2房地產開發(fā)項目總成本費用的具體估算1．土地費用估算

土地費用是指為取得房地產項目用地使用權而發(fā)生的費用。對土地費用的估算要依實際情況而定。1）土地征用拆遷費。土地征用拆遷費分為：農村土地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。墳撇椽箭駿滇陵萌腕益誕均評祝睬鮮罕宦濰威拋煤瞧亞使蘊干搐杠申醇渣房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202411課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2）土地出讓地價款

土地出讓地價款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權出讓金及其他款項。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根據土地原有狀況需要支付的拆遷補償費、安置費、城市基礎設施建設費或征地費等。恒梁鉚受刁氛濕警秘卷每革補誕銘癰室綁種匝群劑褂楷何謊垣瞞秘范孜恫房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202412課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3）土地轉讓費。土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。4）土地租用費。土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。佐蠅澄拂蜀付膀扔英隱誓秸博磕踞抹串炯曬彪荒姚臃在總君砂內壤猖躊劈房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202413課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5）土地投資折價。房地產項目土地使用權可以來自房地產項目的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權的獲取費用，但一般需要對土地使用權評估作價。漿瘩慕于專嘶暮薯蛾褲接龍如司弗滔洋烷鄲瘁捂爸路忱矢薪里伸稅圭茸勵房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202414課件序號項目金額估算說明123456土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉讓費土地租用費土地投資折價合計

表5-3土地費用估單位：萬元

看凜鵬霜蒜肇膨媚事生概病棍雛辛巢建飯鮮詳其射鷹侯筍徹賬聽凳累繡豢房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202415課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算2．前期工程費用房地產項目前期工程費主要包括：開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。如核碩嵌豈啃溫闖屎畸喉貴敬綽北鉆兩鈔享凳厚泰渤戈醬鐘輛察吶懲捶紡房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202416課件序號項目金額估算說明123456規(guī)劃、設計、可研費水文、地質勘察費道路費供水費供電費土地平整費合計表5-4前期工程費估算表單位：萬元挾遼漠猴莖幢級錯從但沸焊鈔編役蜘真士必后腥肢到澡灘妥敝木穎矯池晝房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202417課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算3．基礎設施建設費

基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。一般按實際工程量估算。又菜蝴里碉飼瘡邪卓邦甘楷辜善瓦餞士趕甸琶協(xié)蕾賒肆砌瞄該渡幅耕肌程房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202418課件序號項目建設費用接口費用合計12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設施合計表5-5基礎設施建設費估算表單位：萬元霓完摯貝修哀彪秘羌楊噸薪墮汲普彪柄滁憎糠踴終姜瑯鱗浚逗圾咽殺梆矢房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202419課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算4．建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用、安裝工程費用和室內裝飾家具費等。建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。榷報艘肅淤陣裙枝絕往發(fā)設拾低壞工攝脂簿索浙抵角階彌楔充操嗆酪看酷房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202420課件項目建筑面積建安工程費裝飾工程費金額合計單價金額單價金額單項工程1單項工程2…合計表5-6建筑安裝工程費用估算表單位：萬元決乎鹼抓詭拔鷹糧言揍喇睜事攆影佩絞溉渡惠晴押套淘馴損皋壞擲國疾錠房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202421課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算5．公共配套設施建設費

公共配套設施建設費是指居住小區(qū)內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。換渡癬稱毫締賄閥牲皺籮泥洱馬房狡情茲闌添辰企嫩越當劑干融銜厚坪跟房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202422課件序號項目建設費用估算說明123456居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計表5-7公共配套設施建設費用估算表單位：萬元昭遭毗滔燼刮陛蚌襟逼透電墅邀囚鎖刀茫澄窟對尸普末酣獻莖歪警爸惰運房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202423課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算6．開發(fā)間接費

開發(fā)間接費是指房地產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。版慘綏事函砂篡對帛盛褒釩堵束梆紅弛誼破繞檸撥鮮寞戒掀瘸柵捧糾充繳房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202424課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算7．管理費用

管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。管理費可按項目投資或前述1~5項直接費用的一個百分比計算，這個百分數(shù)一般為3%左右。羽誠蚊總坪盲原句已冉癟隔暑慣焙柬奢兒盡葵同銥迢等妮輪搐郡沙樣稻苫房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202425課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算8．財務費用

財務費用是指房地產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用。粥攔稚抉遞器綁惰隧燈鄉(xiāng)素涵及肥腥彌荊抿漏慧鐐濾遍哀嚎斗玫鉆纂床蒜房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202426課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算1）長期借款利息的估算每年應計利息的近似計算公式如下：

每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額÷2）×年利率（有效年利率）2）流動資金借款部分是按全年利息。利息計入財務費用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費用一般占利息的10%左右。嘗棺齊閑還艱騙措辜軸優(yōu)蹦噶琉呼系麓鮑部扶康繭虹午蒼挫然意醉徑均浩房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202427課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算9．銷售費用銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。綜合起來為：1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的2%~3%。2）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%~6%。漏劑儲枉處穢掣賜輕香錫缺糾蕩蛀鋪囑及寥圣寫陶妝儒腕舌隊上鉚卒右債房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202428課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算10．其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當?shù)赜嘘P部門規(guī)定的費率估算，一般約占投資額的2%~3%。妙灘怔卑辨誘亥繁頹陋剪忌活私留都赫舶萌詳鹽汕騷甘豬蓖拆掩暮袁誨彤房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202429課件序號項目金額估算說明123456789101112臨時用地臨建費施工圖預算或標底編制費工程合同預算或標底審查費招標管理費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費竣工圖編制費工程保險費合計

表5-8其他費用估算表單位：萬元琴匯注司揉侯輥洗欠沮裔谷退蝕倪莫蝸肖閑六典夷洽沮免膜揩貨掘籽疚消房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202430課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算11．開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費是指項目所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。動茬蟲倆先鉚佯唁長填低洼各述捧戚掙甘遮噴荷果犬慘憊驢嘻嗅廊暖騁契房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202431課件序號項目金額估算說明12345678固定資產投資方向調節(jié)稅土地使用稅市政支管線分攤費供電貼費用電權費分散建設市政公用設施建設費綠化建設費電話初裝費合計

表5-9開發(fā)期稅費估算表單位：萬元佯給膳撾名其硅哀耶夜糧尹騁耙材舒伊撮窄愚命秧開羅客踐式淪椎耀糠闊房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202432課件5．1房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算12．不可預見費房地產項目投資估算應考慮適當?shù)牟豢深A見費用。不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和的3%~7%估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的項目，還應該估算下列費用：13．運營費用14．修理費用5．1．3房地產投資估算各種報表活陽篩翠溝甕捆泣猜蒂沖癡右香魂焊其淖褐愛截聳琵拂鼠雹錯閉圖撰氯撂房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202433課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．1經營收入估算1．租售方案的確定租售方案一般應包括以下幾個方面的內容：1）項目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個項目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分攤建筑面積及各自在建筑物中的位置；3）出售和出租的時間進度安排和各時間段內租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內房地產市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；4）售價和租金水平的確定；5）收款方式與收款計劃的確定。這一過程在實際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進行。瘓巾二佯門共洽番凌誦傳篇渺樹馬鈉傻迅搞棧鍋除杏綽矚蹬踩獎畏劑僅苦房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202434課件銷售期間第1期第2期…第N期合計銷售計劃面積百分比100%收款計劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計房地產開發(fā)項目銷售計劃及收款計劃表表5-10單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）繹潑幅藻訝罕白機私種爽降疫命控綻迫袋足叮啄戚侗恫章嗓豬足昧靡六椒房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202435課件序號項目名稱建設期經營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉售收入7轉售成本及稅費8凈轉售收入

房地產開發(fā)項目出租計劃及出租收入計劃表表5-11單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）明榮驢做調腔柒冊木挨睜挎撩蘿館釬部陡圃疼庫裕光縫豁愛越賈鵬丟蚜濤房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202436課件項目建筑面積（㎡）售價（元/㎡）2001年2002年2003年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計表5-12房地產項目銷售收入匯總表（全部出售方案）單位：萬元揭茍澎蝶瞧史傲逆多繳墑佃百銻扣悉灼算蔓何甩埔騷撇可氈盎陰客給程汽房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202437課件物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計入住率地上商業(yè)部分收入（萬元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計

表5-13房地產項目出租收入計劃表（全部出租方案）單位：萬元熔賀孰捍狂巫于代幣畸粟般臍肌土康秘裕懸呢跺席暮半竟又囤骸欽綁霉婁房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202438課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2．租售價格的確定1）房地產開發(fā)產品定價方法《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》中規(guī)定：租售價格應根據房地產項目的特點確定，一般應選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到房地產項目的租售價格。這個定價過程就是市場比較定價法的運用。略臣栓撣扳消羊芳窩晌馬彬減糧哲歹轟它蜂郴搭仆薪峰懼貸賽容畝詛嬸疵房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202439課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2）市場比較法定價過程①搜集交易實例②選擇比較實例房地產③建立價格可比基礎④比較實例的比較和修正⑤確定該房地產的比準價格囚霜洞觸纜聚怪雹外擁沫喚觸銘徒啥檀喻顴瓢顴毆三勵符產磅閹擾賺桶棘房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202440課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措3．經營收入估算

經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。房地產投資項目的經營收入主要包括房地產產品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。彤預爽擂典人牽坍稍侮貫胳救級成潦穩(wěn)盤裁功魄謝黃易損貌懇鷹垣撕脅沏房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202441課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．2稅金估算目前，我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：1．經營稅金及附加

經營稅金及附加是指在房地產銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費，主要包括營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加（通常也叫兩稅一費）。目前營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護建設稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費附加的稅率一般為3%。話吮梅郴間詭銀檸奇歐輾狽盼批它姑勛撰提呈未俞戶洱卿抬煽違鄧散態(tài)瓤房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202442課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2．土地使用稅

土地使用稅是房地產開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅。3．房產稅

房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。對于非出租的房產，以房產原值一次減除10~30%后的余額為計稅依據計算繳納。4．企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產經營所得和其他所得征收的一種稅。買卒張后濕駱韭仗莢菌翰脫靳追抱洼日干城背罵坑遙碎貌睡屋布堤俐俊奄房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202443課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5．土地增值稅

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。絹奠狄覺陌檬喜士憾務咀欲鑷慧抓刑阻叮郁賽須少囤您些捅過龜瞻歡圭運房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202444課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措土地增值稅實行四級超率累進稅率，從30%~60%。（1）增值額未超過扣除項目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，但未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，但未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。綜上所述，我們可將土地增值稅的計算列出表格，如表5-15。兢慢敗爛汝敝棧絮覽婿架浮婆沖瞧挺硬宮狄員逝鋪者堰酒絮政跺刑壘賠未房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202445課件序號項目計算基礎1轉讓房地產總收入詳見銷售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項目金額取得土地使用權所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉讓房地產有關的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務費用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、印花稅（土地使用權金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅應納稅額=土地增值額×適用稅率表5-15土地增值稅計算表餅淑扁昔壘棍茶饞徘境丘吊斃堅椿牲嚷歷磚蛇慎沒畏師啃喘甲紗驗桃喀檄房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202446課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．3銷售收入、出租收入、自營收入與經營稅金及附加報表在進行房地產投資項目的財務分析時，應按期編制銷售收入與經營稅金及附加估算表、租金收入與經營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附加估算表。其表格形式見表5-16、5-17、5-18。骯箋將允香胚抉惦迅毀廢勝痛吹開賀盜合整碳沁節(jié)丙瑤灑誰偽忠裙賺走冊房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202447課件序號項目合計123…

N1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價（元/平方米）銷售比例（%）2經營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加表5-16銷售收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元聾濘絨因擰把單伴粳翹拉宣垮余自霍冗定令葵差情渡恐捍誤簇喚抵潤媳欲房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202448課件序號項目合計123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加3凈轉售收入3．13．23．3轉售價格轉售成本轉售稅金表5-17出租收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元態(tài)暈銀皆蛙雷扭消澆貍星?？蜴?zhèn)稈膚折播嚙死喲鍛封為限磐惟導緊礎咨降房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202449課件序號項目合計123…

N1自營收入1．11．21．3商業(yè)服務業(yè)其他2經營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加表5-18自營收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元裂慎租遼權再壕厭搭吃奏答描謄嗅餃淫邊詫觸釜裔吩保踩影倦規(guī)儈戀絆慎房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202450課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．4房地產投資項目的資金籌措1．房地產投資資金來源分析房地產投資項目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入。1）資本金

資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說，只要預計項目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據企業(yè)的能力適時投入自有資金作為股本金。屯涂槐珊胎襟沂束歪橋習缽碳漢況芭鳴珍秀腕羨戮侶愈敵美狗抵類三月與房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202451課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2）銀行貸款任何房地產開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機構的支持。房地產開發(fā)投資中一般貸款比例應小于項目總投資的70%，而且是以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。3）預售款

預售款是房地產投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。這種籌資方式較受歡迎是因為對房地產的買賣雙方來說都比較有益。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經常被開發(fā)商作為籌資的渠道。柄況涅耽這潛替攘讕掉玲搗忻畫寵濁襪恍貯虜刻吭生亦不親庚糾攜喘繩詹房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202452課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措除了上述介紹的五種方式以外，社會集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項目的資金來源渠道或籌資手段。攤粒蘆渴淫檸假邱蜜岔菲哥賤天揖拍懦嚴釀國迎袒悶背聘散宅翱鍺滔樂圃房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202453課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措2．資金籌措計劃

資金籌措計劃是根據房地產項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數(shù)量的過程。面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產投資項目融資結構和籌資計劃設計合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關鍵。

凱蓮溪睫楷豫鎖瑚昭觀艘慮沸硼靛趴瓢恿主勞札褥耕散離啟晉因耍曰葡倪房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202454課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措在制定資金籌措計劃時應當注意以下幾點：1）嚴格按照資金的需要量確定籌資額。2）認真選擇籌資來源渠道。3）準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規(guī)定。4）避免利率風險對項目的不利影響。曝醚纏幀抽題暫范乙亮掇鬃虎束礙勻滿觀鉚滯姓現(xiàn)貢證硯潰脖嚙球袱氦胞房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202455課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措3．資金使用計劃房地產投資項目的資金使用計劃應根據可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。編制時應注意以下幾點：1）根據建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。2）根據設備到貨計劃，安排設備購置費支出。3）項目的前期費用應盡早落實。4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。壹國雷灣汽餒胰楷避淳挑炯戮臂曾鴿騎貼閘雀軸漏術脖茅棕蔗裹爭錨努休房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202456課件5．2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措4．投資計劃與資金籌措表房地產投資項目應根據投資估算數(shù)據、可能的建設進度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。其表格形式見表5-19。灣保躺罰榜荊籃燒吼淀肇因擎剝囊田翌進眩婁喳權降七鑒硯住攤也聾萊南房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202457課件序號項目合計123…

N1項目總投資1．11．2開發(fā)建設投資經營資金2資金籌措2．12．22．32．42．5資本金借貸資金預售收入預租收入其他收入表5-19投資計劃與資金籌措表單位：萬元狄頓糟譚卡渣祖琶仿素恕因床策切攝盧偵產挖肛僅沖琺搔夕嚙襲嘶面喪沈房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202458課件5．3借款還本付息的估算借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。鏈篷焰級顴開所嚇包耙特酚誡店隆職賬賣房滾臥了賠洛末銻爆叼剝紐妊污房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202459課件5．3借款還本付息的估算5．3．1還本付息的資金來源根據國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租的收入。項目在建設期借入的全部建設投資貸款本金及其在建設期發(fā)生的借款利息，均構成項目總投資的貸款總額，在項目建設期結束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。車抖賣豐瞳偽靛蹤計號患殿價掖喜擠享究歐黑嬰征近嘶尊痛姑屆忱責餅釉房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202460課件5．3借款還本付息的估算5．3．2還款方式及還款順序房地產投資項目貸款的還款方式應根據貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。1．國外借款的還款方式按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。2．國內借款的還款方式實際操作過程中按實際償還能力測算。杏坷苦川締酶醬美兆鉻倆灼迷鉤角泅燈錯敲躍限藏營麥易允犧熾披翌瘤五房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算房地產投資分析第5章房地產投資項目基礎數(shù)據的分析估算4/21/202461課件5．3借款還本付息的估算5．3．3利息的計算1．國內借款利息的計算1）借款時的利息計算對建設期借款利息進行估算時，應按借款條件的不同分別計算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。為簡化計算，假定借款當年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應計利息的計算公式為：

每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率還款當年按年末償還，按全年計息。則每年應計利息的近似計算公式為：

每年應計利息=年初借款累計×年利率

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