廣東房地產政策解讀

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廣東省房地產進展現(xiàn)

與趨勢淺析

名目

2022年第1季度廣東房地產市場分析報告

今年一季度全省完成房地產開發(fā)投資945.12億元，同比增長23.9%，增幅比1-2月大幅回落16.1個百分點。按用途分，商品住宅開發(fā)投資676.95億元，同比增長21.6%，比1-2月回落16.7個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資117.16億元，增長15.8%；其他投資151.00億元，增長43.9%（見表1）。

表1

從2022年以來完成投資走勢看，去年增速逐季上行與前年的增速回落有關，投資實際增長勢頭已顯疲軟。今年一季度增速已低于前兩年同期水平，后期若無重大利好因素影響，增速可能進一步回落。

2022年1-4月廣東房地產市場簡析

1、投資增速快速下滑，近期仍有回落可能

今年1-4月，全省完成房地產開發(fā)投資1276.16億元，同比增長15.1%，增幅比一季度進一步回落8.8個百分點。從投資增速走勢看，自去年第二季度開頭持續(xù)回落。上一次連續(xù)3個季度以上消失投資增速回落，始于2022年第一季度。在2022年第一季度商品房銷售面積快速恢復增長兩個季度后，投資增速隨之觸底反彈，且之后房地產投資增速的走勢基本滯后于商品房銷售面積增速半年時間。以此推斷，在當前商品房銷售仍處于負增長的狀況之下，近期投資增速仍有連續(xù)回落的可能。

2022年以來廣東商品房銷售面積同比增速及房地產投資同比增速走勢

按用途分，今年1-4月商品住宅開發(fā)投資同比增長11.8%，比一季度回落9.8個百分點，比總體投資回落幅度大1個百分點；商業(yè)地產（辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房）投資170.98億元，增長24.4%，增幅比一季度提高8.6個百分點；其他投資201.28億元，增長23.8%，增幅比一季度大幅回落20.1個百分點。

1-4月，國內貸款519億元，同比增長25.5%；自籌資金781億元，增長21.4%。其他資金（主要為銷售回籠資金）來源870億元，下降10.4%；其中定金及預收款540.90億元，下降7.4%，個人按揭貸款229.06億元，下降16.2%。本年到位資金小計2182.92億元，同比增長7.0%，較一季度低1.8個百分點；比開發(fā)投資增幅低8.1個百分點，二者差距較一季度縮窄7個百分點，資金壓力相對有所緩解，但主要是由于投資增速回落而非到位資金增速提高。資金充裕度（到位資金/完成投資額）為171%，比一季度低12個百分點，比去年同期低13個百分點。以上數(shù)據(jù)反映，當前企業(yè)的資金壓力較一季度時未有明顯改善。

從資金結構看，國內貸款占到位資金小計比重為23.8%，比去年同期提高3.5個百分點；自籌資金占比為35.8%，同比提高4.3個百分點；其他資金占比為39.8%，同比下降7.8個百分點。從歷年數(shù)據(jù)上看，其他資金為企業(yè)到位資金的主要來源，除2022年外，其他年份基本在50%左右；而自籌資金基本不超過30%。當前數(shù)據(jù)反映，銷售回籠資金比重大幅下降，而企業(yè)自籌資金比重明顯上升，房地產企業(yè)加快銷售、拓寬融資渠道仍是當務之急。

3、房屋建設總體萎縮，后市供應再存隱憂

1-4月，廣東房地產企業(yè)共購置土地面積583.27萬平方米，同比下降13.0%；待開發(fā)土地面積3455.83萬平方米，同比下降9.1%。商品房新開工面積3862.35萬平方米，同比下降11.6%；竣工面積1715.08萬平方米，增長7.2%。截至4月期末，全省商品房施工面積30984.89萬平方米，同比增長15.1%。從建設指標上看，主要呈現(xiàn)下降或小幅上漲態(tài)勢，反映企業(yè)對市場預期仍較謹慎，后市恐將再現(xiàn)周期性供應緊急的情形。

4、房屋銷售降幅收窄，庫存壓力有增無減

1-4月全省商品房銷售面積1700.25萬平方米，同比下降13.9%，降幅比一季度縮小5.1個百分點；銷售額1341.23億元，下降14.5%，降幅比一季度縮小8.4個百分點；銷售均價7888元/平方米，微降0.8%。從單月統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，4月銷售面積環(huán)比下降12.4%，但同比實現(xiàn)小幅增長；銷售均價同比上漲10.7%。

分地區(qū)看，1-4月全省四個地區(qū)商品房銷售面積同比均現(xiàn)下降。珠三角同比下降16.8%，降幅為各地區(qū)中最大，但比一季度收窄8個百分點。其中，4月深圳商品房銷售面積65.1萬平方米，環(huán)比增長54.5%，同比更是大幅增長146.1%；廣州銷售面積84.07萬平方米，環(huán)比小幅增長3.6%，但同比增長18.1%，兩個中心城市的銷售狀況表現(xiàn)搶眼。東西兩翼和山區(qū)銷售面積均小幅下降，銷售均價則仍保持兩位數(shù)的上漲幅度，銷售價格的上漲與近幾年來住宅小區(qū)開發(fā)水平的提高及土地等原材料成本上升有親密關系。

從庫存狀況看，截至4月期末，全省商品房待售面積3108.12萬平方米，同比增長36.5%，增幅比一季度縮小5.9個百分點，但肯定數(shù)比3月期末增加2.7萬平方米。由此可見，雖然近兩個月商品房銷售市場有較明顯改善，但短期內市場上商品房供應量依舊充分，去庫存壓力照舊嚴峻。

5、稅收降幅連續(xù)擴大，增加財政收入壓力

1-4月全省累計完成地方公共財政預算收入1965.04億元，增長7.4%,增幅同比回落13.9個百分點，比一季度回落2.3個百分點；其中稅收收入1602.62億元，增長1.9%，增幅比一季度回落1.6個百分點。房地產稅收方面，全省地方稅局組織房地產業(yè)稅收總額（不含契稅和耕地占用稅）258.34億元，同比下降19.1%,降幅較一季度擴大4個百分點；占稅收收入總額的18.0%，比重較一季度下降了0.2個百分點。其中，4月房地產營業(yè)稅30.02億元，同比下降24%，降幅較上月有所擴大。房地產稅收的大幅下降，進一步增加了地方公共財政收入的壓力。圖32022年以來各月廣東房地產營業(yè)稅收入走勢

綜上所述，今年1-4月，廣東房地產開發(fā)投資增速快速下滑，土地購置面積同比下降，商品房新開工面積持續(xù)負增長，與商品房供應相關的多項先行指標均呈現(xiàn)收縮趨勢，預示著市場逐步進入深度調整階段。地方財政壓力不斷加大，政府對房地產調控政策進行微調的趨勢漸顯，對進一步激活市場有肯定利好預期。但當前企業(yè)自籌資金比重上升，銷售回籠資金下降，資金壓力依舊沉重。且商品房庫存壓力也在加大，企業(yè)應抓住當前市場有利形勢，加快銷售搶收。

30余城市微調過關，底線不能動限購

年內房產稅或難擴圍

5月20日，國務院總理溫家寶在武漢召開的六省經(jīng)濟形勢座談會上指出，穩(wěn)定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，實行有效措施增加一般商品房供應，連續(xù)推動保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康進展。

值得留意的是，溫家寶對于這次樓市調控的表態(tài)是在揚州、營口等城市間續(xù)出臺放松房地產調控措施的背景下，因此這次講話被業(yè)內解讀為：堅持限購為主的調控政策不動搖。

此前，來自財政部、住建部等部門官員曾間續(xù)表態(tài)今年將討論房地產調控的長效機制，即以稅收、法律為主的調控手段取代限購為主的行政性調控手段。

財政部財科所副所長劉尚希5月21日在新華社下屬某媒體上撰文指出，被業(yè)界寄予厚望的房產稅只是一個小稅種，對于樓市的影響有限，無法替代限購令。

限購為紅線

5月21日，媒體曝出消息稱，遼寧營口出臺政策，賜予當?shù)毓珓諉T和事業(yè)單位人員每人約5萬元的購房補貼，當?shù)刎斦贸?000萬元補貼這些人買商品房。

營口并非個案，在此之前，已先后有佛山、成都、揚州等30余個城市微調樓市調控政策，刺激當?shù)氐兔缘姆康禺a市場。政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、一般住宅標準、稅費優(yōu)待以及購房補貼等。

北京中原地產統(tǒng)計顯示，地方微調樓市調控政策可以分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動政策，這類城市均消失了政策出臺幾天后就被擱淺。另一類是以北京、天津等地為主的減免稅收和首套房貸打折等為主的，并沒有被叫停。

但是，成都銀泰·泰悅灣銷售一位負責人電話中表示，成都房管局此前曾表示將購房資格審查放到交房時，也就是商品房預售合同簽訂1-2年以后，然而隨即被叫停，但是相比北京限購來看，成都限購政策依舊寬松，僅為1年社保的限購門檻比較簡單滿意，即使被叫停，仍舊對外地人購買影響不大，該項目日前在北京推售30余套房屋被搶購一空就是實例。

北京中原地產討論員張大偉表示，只要限購、限貸的前提不松動，只針對首套房、自住房的政策松動并未觸及政策紅線。

一位接近住建部的人士也向記者透露，對于地方政府的微調政策，住建部也是區(qū)分看待的，目前基本上屬于保剛需和促進樓市合理需求的政策都會過關，但是違反限購政策的地方措施確定要被叫停。

在地方微調“不斷”之時，中央對于樓市調控的態(tài)度卻始終未變，住建部政策中心主任秦虹在新京報(微博)傳媒舉辦的“房地產世界三周年酒會暨2022高端物業(yè)頒獎盛典”上指出，抑制投資投機性需求的樓市調控大方向始終未變，地方政府的微調大方向，總的來看屬于支持合理購房需求，算不上政策轉向。

住建部房地產監(jiān)管司副司長張小宏日前表示，連續(xù)落實好包括住房限購在內的各項抑制投資、投機性需求的政策措施。個人住房信息6月底前將實現(xiàn)40個城市聯(lián)網(wǎng)，屆時，個人在40個城市的住房使用狀況將一目了然。

房產稅擴圍趨冷

“沒有聯(lián)網(wǎng)之前，過網(wǎng)簽時，后臺個人信息資料儲備中，并未包括2022年以前在京購買以及在外地購買的房產，也就是說，只要其他購房條件符合即能買房?！北本┙鹑诮洲扰d置業(yè)有限公司副總經(jīng)理兼北七家項目總經(jīng)理蘇華對記者說，北京網(wǎng)簽個人信息資料儲備中，之所以沒有2022年以前數(shù)據(jù)，主要基于2022年，北京開頭網(wǎng)簽，不過各地網(wǎng)簽的時間不一樣，其他的城市可能晚一點，針對聯(lián)網(wǎng)后，會不會補錄此前的房產信息，尚不清晰。

不過，蘇華認為，聯(lián)網(wǎng)雖然透露限購在執(zhí)行層面的再度從緊，但對于市場來說并非是壞事，在限購背景