江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168華燕課件

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕2024/4/18江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕市場(chǎng)篇江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕宏觀市場(chǎng)特征及走勢(shì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三期市場(chǎng)定位思路基本思路江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕全國(guó)房地產(chǎn)成交量縮價(jià)減，調(diào)整狀態(tài)明顯【全國(guó)商品住宅累計(jì)銷售面積及增長(zhǎng)】【全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格及增長(zhǎng)】今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體陷入了低靡,08年累計(jì)成交面積、成交均價(jià)增幅都明顯下降。甚至出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”。同樣在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)也沒(méi)有贏來(lái)明顯好轉(zhuǎn)。市場(chǎng)總體呈現(xiàn)調(diào)整狀態(tài)。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕北京市場(chǎng)成交全國(guó)主要一線城市成交量同比顯著下降上海市場(chǎng)成交廣州市場(chǎng)成交深圳市場(chǎng)成交江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕從地方到中央，救市政策頻出地方中央部門地方上海央行銀行細(xì)則14條普通住宅標(biāo)準(zhǔn)降低用地成本降息……4萬(wàn)億9000億建設(shè)部財(cái)政部契稅減免等鎮(zhèn)江從“地方到中央，再?gòu)闹醒氲降胤健敝鸩酵瞥觥熬仁小闭撸w現(xiàn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化以及政策調(diào)整的必要性。但是“首次置業(yè)”、”90平米以下“、“9000億保障住房”等政策關(guān)鍵詞顯示，政策導(dǎo)向鼓勵(lì)剛性需求、低收入群體保障性需求的基本特征。公積金支持江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕新政條件下市場(chǎng)走勢(shì)分析國(guó)際經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)09年主要經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)下滑,導(dǎo)致出口受阻,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要能級(jí)削弱09年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確定放緩，預(yù)計(jì)8~9%經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致消費(fèi)能力下降,付、還款能力降低成交量大幅萎縮，市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期強(qiáng)烈次貸風(fēng)暴下,房地產(chǎn)大幅貶值,國(guó)際投行輪番撤資中國(guó)本輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不僅是行業(yè)本身的調(diào)整,更有深層次國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)背景,因此短期難以結(jié)束,09年可能會(huì)持續(xù)下滑。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕宏觀分析結(jié)論

1、08年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量同比顯著萎縮，價(jià)格也有所下滑，市場(chǎng)明顯進(jìn)入調(diào)整周期。2、各地及中央“救市”舉措顯示調(diào)控政策方向的改變，但市場(chǎng)回暖效應(yīng)尚需時(shí)日。3、從國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)的底部，房地產(chǎn)行業(yè)的底部還沒(méi)有到來(lái)，預(yù)計(jì)09年仍以調(diào)整為主。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕宏觀市場(chǎng)特征及走勢(shì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三期市場(chǎng)定位思路基本思路：江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕宏觀形勢(shì)下的鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)——成交量顯著萎縮，觀望情緒濃厚與07年下半年成交明顯放量不同的是，08年鎮(zhèn)江商品房成交自5月份開始基本處于連續(xù)下滑的狀態(tài)。價(jià)格層面在上半年穩(wěn)中有升的情況下，開始下滑調(diào)整。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕樓盤普遍優(yōu)惠力度加大，議價(jià)空間不小樓盤名稱促銷活動(dòng)促銷后價(jià)格（元/平方米）丹徒板塊樓盤魏瑪假日10月11日魏瑪健康節(jié)：1、全場(chǎng)9.7折2、專項(xiàng)健康體檢一份3、3000購(gòu)房?jī)?yōu)惠券一張4、平安吉祥三保家庭完全保險(xiǎn)一份3000以上，均價(jià)3100-3200圣地雅格（瑞泰）上?？捶繄F(tuán)定金10倍抵房款，2000=20000加州洋房；5000=50000聯(lián)排別墅及底層復(fù)式駙馬花園2100頂樓均價(jià)2700亞廈（即將開盤）充5000變10000，來(lái)客戶優(yōu)惠券未定其它區(qū)域樓盤魅力之城可享受92折毛坯3800裝修4800中南世紀(jì)城按揭95折，一次性付款93折疊加4800南山一品按揭97折，一次性付款96折可向經(jīng)理申請(qǐng)折扣，約92折聯(lián)排5600冠城國(guó)際按揭99折，一次性付款98折可向經(jīng)理申請(qǐng)折扣，約95折花園洋房4200江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕鎮(zhèn)江主城發(fā)展呈現(xiàn)五大板塊的基本格局鎮(zhèn)江主要?jiǎng)澐治宕蟀鍓K。主城核心區(qū)：全市現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心，人口35萬(wàn)左右控制。丁卯新城：城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主，人口20萬(wàn)控制。南徐新城：城市副中心，市級(jí)公共設(shè)施及生產(chǎn)、生活等多功能復(fù)合型。南山風(fēng)景區(qū)：城市中心公園。丹徒新城：城市副中心，以高新技術(shù)、第三產(chǎn)業(yè)、生活居住為功能，人口控制30萬(wàn)。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕50004000350050004500410039003500280023001900從全市價(jià)格分布區(qū)域看,丹徒板塊無(wú)疑是最低的。低價(jià)的優(yōu)勢(shì)是丹徒吸引部分市區(qū)及周邊客戶的重要因素。從房地產(chǎn)板塊發(fā)展特征看丹徒是鎮(zhèn)江主城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格“洼地”江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕板塊對(duì)比分析板塊市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)劣勢(shì)主要客群濱江板塊距離中心城區(qū)近周邊環(huán)境歷史人文資源豐富總體價(jià)格較高樓盤供應(yīng)趨向邊緣城市中層以上階層、城市中堅(jiān)及精英，尤其是在鎮(zhèn)江本地有一定社會(huì)背景的人群南徐板塊未來(lái)行政中心品質(zhì)大盤提升區(qū)域形象目前生活配套不完善距離城區(qū)有一定距離入住人口相對(duì)有限未來(lái)南徐行政區(qū)域的行政、事業(yè)單位人群為主丁卯板塊開發(fā)較早，生活氛圍成熟價(jià)格適中，客群層次廣泛周邊環(huán)境欠缺，形象一般缺乏品牌樓盤城市普通階層，丁卯周邊群體丹徒板塊新城規(guī)劃，起點(diǎn)高鎮(zhèn)江價(jià)格”洼地“，選擇余地大距離主城區(qū)遠(yuǎn)，客群遭截?fù)羧藲狻⑸钆涮撞煌晟票镜匦姓聵I(yè)單位人員、城市退休老年群體以及年輕結(jié)婚群體從板塊對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)狀況看，丹徒與中心城區(qū)的濱江板塊，由于資源、定位上的顯著差異，在房地產(chǎn)客源層次上完全不同。但與南徐、丁卯等新城，雖然也有差異，但市場(chǎng)層面相對(duì)接近，與這兩板塊的爭(zhēng)奪也是區(qū)域發(fā)展重要途徑。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕丹徒板塊樓盤-體量分析樓盤名稱開盤時(shí)間總規(guī)模（萬(wàn)平方米）已售體量（萬(wàn)平方米）未來(lái)供應(yīng)（萬(wàn)平方米）畫意江南07.0925223亞廈楓和苑08.117——7新城家園08.0910——10魏瑪假日07.0920614駙馬花園06年770龍山莊園08.0813112圣地雅格07年19613彩虹城——251015名都花苑認(rèn)購(gòu)22——22科苑華庭認(rèn)購(gòu)7——7清怡嘉苑認(rèn)購(gòu)9——9從供應(yīng)體量看，丹徒現(xiàn)有樓盤未來(lái)潛在供應(yīng)超過(guò)150萬(wàn)平方米?？紤]到推盤節(jié)奏，09年預(yù)計(jì)也將有50萬(wàn)方。供應(yīng)量較大。從供應(yīng)節(jié)奏看，08年底新推項(xiàng)目較多供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，別墅產(chǎn)品年底集中上市，短期迎來(lái)供應(yīng)高峰。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕丹徒板塊樓盤-戶型結(jié)構(gòu)樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)戶型結(jié)構(gòu)（平方米）1房2房3房其它畫意江南多層、小高層——95100-130——亞廈楓和苑多層、花園洋房、聯(lián)排——78-9099-130140新城家園多層、小高層708197-140——魏瑪假日多層、小高層花園洋房6685-8992-120——駙馬花園多層66-7686-8893-128143龍山莊園多層、小高層花園洋房、聯(lián)排——82106-127149圣地雅格多層、疊加、聯(lián)排————101-130聯(lián)210-280復(fù)式240彩虹城多層87107-117140名都花苑疊加、聯(lián)排、辦公————————科苑華庭雙拼、聯(lián)排、洋房——75-9595-142聯(lián)190-240雙270-280清怡嘉苑聯(lián)排——————聯(lián)230-330江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤-戶型結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)面積市場(chǎng)份額一房66-76平方米比例很低，市場(chǎng)稀缺戶型二房75-95平方米比例不高，市場(chǎng)補(bǔ)充戶型三房92-142平方米絕對(duì)比例，市場(chǎng)主導(dǎo)戶型四房及以上140平方米以上比例不高，市場(chǎng)補(bǔ)充戶型是陷入主流戶型的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)？還是抓住市場(chǎng)相對(duì)空白做文章？江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤-成交分析樓盤名稱開盤時(shí)間已售體量（萬(wàn)平方米）成交均價(jià)（元/平方米）畫意江南07.092一期2300，二期2800亞廈楓和苑08.11新開盤多層3000，花園洋房3300新城家園08.09新開盤多層3100-3300魏瑪假日07.096多層3000駙馬花園————2700龍山莊園08.081多層2588，花園洋房3000圣地雅格07年6多層3200，疊加3600-4600，聯(lián)排5800彩虹城——102800名都花苑認(rèn)購(gòu)————科苑華庭認(rèn)購(gòu)————清怡嘉苑認(rèn)購(gòu)——4000-5000丹徒區(qū)域樓盤價(jià)格起步較低，價(jià)格上升速度緩慢。低價(jià)市場(chǎng)特征明顯。市場(chǎng)對(duì)價(jià)格波動(dòng)的敏感性較強(qiáng)?！暗蛢r(jià)”仍是市場(chǎng)重要競(jìng)爭(zhēng)手段。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕別墅普通住宅市場(chǎng)空間丹徒早期配套不完善，別墅易于切入市場(chǎng)區(qū)域低價(jià)低支付能力群體、投資主要客群本地事業(yè)單位中層干部鎮(zhèn)江及周邊財(cái)富群體丹徒周邊人群市區(qū)老人、年輕人發(fā)展趨勢(shì)別墅市場(chǎng)會(huì)走向細(xì)分隨著配套逐步完善需要突破性的發(fā)展丹徒板塊-客群分析江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕市場(chǎng)總結(jié)1、丹徒板塊是鎮(zhèn)江城市各副中心的發(fā)展“洼地”，但生態(tài)居住的功能定位預(yù)示未來(lái)住宅市場(chǎng)仍有潛力可挖。2、從供應(yīng)看，市場(chǎng)沒(méi)有因?yàn)椴痪皻舛鴾p少供應(yīng)，相反很多項(xiàng)目下半年開盤量大。導(dǎo)致09年市場(chǎng)總體供應(yīng)壓力大。3、從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，丹徒別墅類產(chǎn)品近期供應(yīng)較大。4、價(jià)格層面，普通住宅總體均價(jià)在2500-3200元/平方米，價(jià)格提升空間不大5、去化結(jié)構(gòu)：兩房戶型由于供應(yīng)比例較低，去化良好。三房戶型市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)明顯,小戶型市場(chǎng)潛力尚待挖掘。6、客戶競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化特征也非常明顯，主動(dòng)求變，積極拓展新客源。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕宏觀市場(chǎng)特征及走勢(shì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三期市場(chǎng)定位思路基本思路：江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕本項(xiàng)目客群分析鎮(zhèn)江本地客戶，是我們項(xiàng)目未來(lái)重要爭(zhēng)取客源市場(chǎng)處于調(diào)整期，觀望情緒濃厚，投資群體萎縮投資客戶市場(chǎng)主要客戶群體，但各樓盤之間爭(zhēng)奪激烈區(qū)域客戶目前有一定抗性，但該客群比例已逐漸提高全市客戶？√？江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕選擇的抗性：①距離核心城區(qū)太遠(yuǎn)，生活、工作不便利②丹徒人氣不旺，置業(yè)觀念不能改變。③生活配套不完善，缺乏生活氛圍。選擇的理由：①價(jià)格較低，適合總價(jià)支付能力低人群②追求生活品質(zhì)，需要品質(zhì)感的新樓盤③置業(yè)觀念先進(jìn)，能夠用發(fā)展眼光看市場(chǎng)鎮(zhèn)江本地、全市范圍、年輕置業(yè)群體本項(xiàng)目客群分析他們工作年限較短，對(duì)于置業(yè)支付能力不足，很多需要父母支持正處于事業(yè)起步期、家庭建立期，建立自己的獨(dú)立生活平臺(tái)愿望強(qiáng)烈他們追求生活的品質(zhì)，易于接受新的消費(fèi)觀念置業(yè)觀念上不默守陳規(guī)，能夠用發(fā)展的觀念看待新區(qū)的發(fā)展精力旺盛，有活力，新生活的適應(yīng)能力非常強(qiáng)。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位市場(chǎng)供應(yīng)面1、丹徒普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、市場(chǎng)主力供應(yīng)三房為主，少量?jī)煞繎粜?。小戶型市?chǎng)尚待挖掘。市場(chǎng)需求面1、新政條件下，鼓勵(lì)剛性需求，對(duì)首次置業(yè)提供優(yōu)惠。2、年輕客戶群體對(duì)總價(jià)較為敏感。三期產(chǎn)品適當(dāng)增加中小戶型配置比例，以滿足我們針對(duì)的主要目標(biāo)客群，同時(shí)也符合開拓市場(chǎng)空白點(diǎn)的重要途徑。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕價(jià)格策略定位我們建議：定價(jià)上采取“低開平走”的策略。我們應(yīng)該以合適價(jià)格，突出的“性價(jià)比”，來(lái)開拓我們所針對(duì)的目標(biāo)客群產(chǎn)生的剛性需求，跑量比跑價(jià)在當(dāng)前市場(chǎng)更具現(xiàn)實(shí)意義。推出救市政策，著重體現(xiàn)“首次置業(yè)”、“90平方米”小戶型、“普通住宅”這樣的剛性需求的優(yōu)惠政策。政策導(dǎo)向市場(chǎng)處于調(diào)整期，未來(lái)走勢(shì)仍然有一定的變數(shù)。市場(chǎng)真正走出底部需一定時(shí)日。宏觀形勢(shì)積極拓展新鮮客群，當(dāng)前市場(chǎng)政策條件下，瞄準(zhǔn)政策鼓勵(lì)的剛性需求群體——年輕群體置業(yè)的市場(chǎng)。項(xiàng)目定位江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕市場(chǎng)建議總結(jié)：在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略，尋找市場(chǎng)相對(duì)空白，且具有挖掘潛力的空間，是面對(duì)不景氣條件下的“另辟奚徑”重要戰(zhàn)略。部分發(fā)展中小戶型，是規(guī)避同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的重要途徑。在推盤次序上，適當(dāng)考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。同時(shí)考慮項(xiàng)目現(xiàn)金流，以應(yīng)對(duì)可能復(fù)雜變化的市場(chǎng)環(huán)境。別墅市場(chǎng)短期供應(yīng)放大，不宜短期集中上市。積極拓展新客源。在投資型客戶挖掘空間下降的情況下，開拓本地客戶，尤其是年輕群體的市場(chǎng)空間，是項(xiàng)目戰(zhàn)略制勝之道。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕銷售篇江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕前期銷售情況分析從1月底進(jìn)場(chǎng)至11月中旬，風(fēng)景城邦2008年度10個(gè)月共完成銷售套數(shù)328套，大定37套，銷售面積38893平方米，總銷金額1.2億元，累計(jì)回籠資金1億。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕產(chǎn)品類型總套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）已售面積（平方米）總銷金額（元）成交均價(jià)（元/平方米）銷售率多層洋房105708783.528071119319666.6%產(chǎn)品分析陽(yáng)光西班牙銷售率如下：江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕產(chǎn)品類型總套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）已售面積（平方米）總銷金額（元）成交均價(jià)（元/平方米）銷售率多層洋房36026326392.76716336032714.1473%小高層88172198.1863634402894.8719.3%疊加別墅72479350.09338315953618.3265.2%聯(lián)排別墅3271801.486554854804.8721.8%合計(jì)55233439742.431204841253031.6260%英格蘭印象一期各產(chǎn)品銷售率如下：（截至2008年11月21日）江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕根據(jù)已售房源戶型結(jié)構(gòu)分析可以看出標(biāo)準(zhǔn)層83平米-95平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶型最受市場(chǎng)歡迎，70平米的一房，106平米-113平米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)，119平米-133平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)房源數(shù)量少，但其銷售率都接近100%，也是市場(chǎng)接受率很高的戶型。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕2008年銷售進(jìn)度江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕從08年度的銷售進(jìn)度可以發(fā)現(xiàn)，風(fēng)景城邦真正進(jìn)入熱銷是從5月份開始，原因是鎮(zhèn)江本地與上海廣告推廣陸續(xù)展開，大面積多層房源集中上市，上?？蛻舭l(fā)掘積累進(jìn)入成熟階段，28、32兩幢多層洋房2688促銷活動(dòng)引爆兩地市場(chǎng)。在6、7月份持續(xù)熱銷行情之后，8月份開始各項(xiàng)銷售指標(biāo)都有近1/3的下降，在沒(méi)有大范圍的促銷活動(dòng)推進(jìn)的情況下，9至11月份能保持較平穩(wěn)的銷售，并能持續(xù)保持區(qū)域內(nèi)領(lǐng)跑的地位，說(shuō)明風(fēng)景城邦在品質(zhì)、形象、配套等方面的優(yōu)勢(shì)地位是十分明顯的。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕三期產(chǎn)品分析江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕樓號(hào)類型幢數(shù)面積/戶型套數(shù)總建筑面積38-46疊加別墅9175.86160.363/3/3721417547-50南進(jìn)戶-聯(lián)排4181.644/3/3/16353651-56北進(jìn)戶-聯(lián)排6198.394/3/324546057-63多層（兩、三房）784.74115.242/2/13/2/21681833364、65多層（兩房）282.22/2/196809666-6870-74高層（兩梯三戶）887.8179.88113.962/2/13/275高層（兩梯四戶）261.6394.741/1/12/2/143231426合計(jì)/38//1672172789總體技術(shù)指標(biāo)江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕以上戶型面積為設(shè)計(jì)面積，不計(jì)公用分?jǐn)偯娣e根據(jù)上述技術(shù)指標(biāo)可以看出，英格蘭二期產(chǎn)品類型依舊為四大類，各類戶型面積設(shè)計(jì)較一期更為合計(jì)，公寓房面積從82-115平米，是英格蘭一期中最熱銷的產(chǎn)品，高層產(chǎn)品約12.3萬(wàn)方，占總建筑面積近72%，是二期中所占比例最大的產(chǎn)品，也是二期營(yíng)銷推廣中的成功之石。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕09年度推案計(jì)劃

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕總體策略集中兵力各個(gè)擊破低開高走穩(wěn)中求勝江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕09年擬推向市場(chǎng)產(chǎn)品如下江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕推盤節(jié)點(diǎn)江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕可售房源分析江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕產(chǎn)品類型總套數(shù)(套)可售套數(shù)（套）可售面積（平方米）總銷金額（元）多層洋房105354669.0214007060期陽(yáng)光西班牙江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕產(chǎn)品類型總套數(shù)可售套數(shù)可售面積總銷金額多層洋房360979438.2524822598小高層88719336.1825487772疊加別墅72254851.1117221441聯(lián)排別墅32256754.1631069136合計(jì)55221830379.798600947二期風(fēng)尚英格蘭（截至2008年11月21日）江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕2009年總體銷售目標(biāo)在08年度熱銷基礎(chǔ)上，09年度再掀新一輪銷售熱潮，全年度擬完成銷售套數(shù)600套，總銷面積6萬(wàn)方，總銷金額2億，回籠資金1.8億。2009年第一季度銷售方案09年第一季度擬去化房源陽(yáng)光西班牙35套，新上市多層房源40套，一期房源55套。64、65兩幢房源擬以2788低價(jià)入市，再度引爆兩地市場(chǎng)。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕月度第一季度套數(shù)（套）304050面積（平方米）3103.44137.95172.4金額1034.51379.31724.1資金回籠931.031241.41551.7江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕2009年風(fēng)景城邦第三期月度銷售計(jì)劃江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕策劃篇江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕

策劃目標(biāo)

迅速跑量最高效率回籠資金

拔升品質(zhì)樹立項(xiàng)目標(biāo)志性形象

從戰(zhàn)略高度開創(chuàng)全局共贏局面

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕

項(xiàng)目核心問(wèn)題江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕問(wèn)題一

審美疲勞

項(xiàng)目形象缺乏演繹和更新

無(wú)法確立標(biāo)志性形象

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕問(wèn)題2

客群疲軟

35-50歲之間的中堅(jiān)層爭(zhēng)搶激烈

異地投資客信心指數(shù)下降

南徐、丁卯客源截流能力增強(qiáng)

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕問(wèn)題3

地段和配套認(rèn)知度低

鎮(zhèn)江人只認(rèn)“大市口”一個(gè)中心

鎮(zhèn)江人只認(rèn)“大潤(rùn)發(fā)”“北京華聯(lián)”兩個(gè)基本點(diǎn)

鎮(zhèn)江人無(wú)法建立對(duì)丹徒新區(qū)的信心

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕問(wèn)題4

口碑有瑕疵

老客戶對(duì)物業(yè)管理尚存不滿

建筑質(zhì)量和細(xì)節(jié)尚有問(wèn)題

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕問(wèn)題5

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾

小高層大體量上市，抗性巨大

中小戶型同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

低密度產(chǎn)品私密性和功能性弱

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕

三大天問(wèn)

如何賦予風(fēng)景城邦全新的地標(biāo)性形象？

如何突破瓶頸，主動(dòng)出擊搶占市場(chǎng)？

如何讓年輕新勢(shì)力接受本案？

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕全案定義

魅力四射的風(fēng)景城邦

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕全案策略

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕確立大盤獨(dú)一無(wú)二的高貴形象

百萬(wàn)平方米國(guó)際大型情景社區(qū)

點(diǎn)綴異國(guó)元素

渲染皇家形象

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕王者歸來(lái)

提升形象穩(wěn)固江山

↓

※確立項(xiàng)目品牌唯一性

※細(xì)分市場(chǎng)，挖掘新生代購(gòu)房力量

※破除地段束縛長(zhǎng)短戰(zhàn)線結(jié)合攻占市場(chǎng)

※新媒體營(yíng)銷策略

↓

王族貴氣的風(fēng)景城邦

年輕浪漫的風(fēng)景城邦

火爆激情的風(fēng)景城邦

魅力四射的風(fēng)景城邦

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕戰(zhàn)略第一步

爭(zhēng)取年輕購(gòu)房人群

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕已成交客戶分析

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕客戶區(qū)域分析江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕客戶年齡分析江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕年輕人購(gòu)房市場(chǎng)潛力無(wú)限

↓

吸引年輕人

↓

渲染年輕態(tài)居住理念

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕風(fēng)景城邦年輕態(tài)全城置業(yè)行動(dòng)

青年購(gòu)房無(wú)憂解決方略年輕態(tài)居住新主張投資型置業(yè)年輕化目標(biāo)

抓住年輕購(gòu)房剛性需求滿足向往年輕的生活愿望引導(dǎo)地產(chǎn)投資新方向

鎮(zhèn)江中心鎮(zhèn)江副中心以上海為代表的異地

以年輕人群為切入點(diǎn)引爆市場(chǎng)

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕重點(diǎn)訴求

用年輕態(tài)生活方式造就

熱銷之城

活力之城

時(shí)尚之城江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕戰(zhàn)略第二步

倡導(dǎo)年輕態(tài)的品質(zhì)生活

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕風(fēng)景城邦的“年輕”元素

＊百萬(wàn)平米大型社區(qū)氣派之城

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊中小戶型科學(xué)設(shè)計(jì)年輕時(shí)尚江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊電梯小高層年輕人的回家方式江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊低總價(jià)低首付青年的置業(yè)方式江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊異域風(fēng)情建筑爛漫時(shí)尚之都江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊風(fēng)情商業(yè)街年輕夜生活江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊山水交融更年輕更健康江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕＊年輕人買得起的別墅江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕大氣的年輕

高貴的年輕

科技的年輕

品位的年輕

實(shí)惠的年輕

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕訴求重點(diǎn)

讓年輕的人尊貴

讓尊貴的人年輕

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕概念確立

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕一期原概念

陽(yáng)光西班牙

概念模糊認(rèn)知度不高

二期原概念

風(fēng)尚英格蘭

氣氛渲染不針對(duì)分類人群

第三期在大盤的概念上升華

風(fēng)尚的英倫皇家的純粹英倫

成熟型居住年輕態(tài)的高貴生活

園林英式哈斯丁小鎮(zhèn)風(fēng)格莊園

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕因此，皇室概念是英國(guó)的標(biāo)志性符號(hào)，英皇可以作為三期概念宣導(dǎo)中重要的符號(hào)出現(xiàn)，其將立意高貴、顯赫與榮耀。江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕三期總精神

年輕態(tài)英式莊園生活

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英倫·王子郡

42數(shù)理暗示：大吉專心不移可望成功江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕英倫·王子郡

英倫：強(qiáng)調(diào)情調(diào)英式社區(qū)的純粹性

郡：有英國(guó)園林特色才是郡

有英國(guó)皇家貴族領(lǐng)地歸屬感才是郡

有英國(guó)區(qū)鎮(zhèn)之博大才是郡

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更代表了眾多可以演繹的生活方式

客戶選擇風(fēng)景城邦

選擇了英國(guó)皇家莊園生活

選擇了年輕俊朗的居住氣質(zhì)

選擇了浪漫的愛情國(guó)度

選擇了自由靜謐的田園生活

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獻(xiàn)給所有的王子江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕概念表現(xiàn)

英式的純粹來(lái)自皇家

居住的韻味源自年輕

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全城渲染“王子新貴”形象

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2008年?duì)I銷推廣總量211萬(wàn)元江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕廣告投放類型江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕2009年?duì)I銷推廣策略抓住主流媒體細(xì)化鎮(zhèn)江推廣深入上海傳播主流結(jié)合分眾活動(dòng)造勢(shì)口碑傳播江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕創(chuàng)新傳播模式江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕戰(zhàn)略第四步

炒作六大新聞事件

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕事件一青年置業(yè)全程解決方案

暨鎮(zhèn)江年輕人居住狀態(tài)報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕事件二年輕態(tài)人居趨勢(shì)新聞研討會(huì)

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕事件三風(fēng)景城邦世紀(jì)聯(lián)華超市進(jìn)駐丹徒

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕事件四小高層產(chǎn)品專家評(píng)議會(huì)

江蘇鎮(zhèn)江風(fēng)景城邦百萬(wàn)大盤3期營(yíng)銷策劃報(bào)告168PPT華燕事件五聚焦鎮(zhèn)江新城市副中心新聞發(fā)布會(huì)

暨生態(tài)丹徒成