第七章投資性房地資產(chǎn)課件

一、投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（重點、難點）五、投資性房地產(chǎn)的處置20121精選課件ppt知識的鏈接：1.固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）初始計量：按取得的實際成本計量。2.固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）后續(xù)計量：計提折舊（攤銷）、減值測試（折舊計提的方法、會計處理）。3.交易性金融資產(chǎn)的后續(xù)計量：資產(chǎn)負債表日，按公允價值計量，公允價值變動計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。處置時將原計入公允價值變動損益的累計金額轉(zhuǎn)入投資收益。20122精選課件ppt第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的特征(一)投資性房地產(chǎn)的定義：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。20123精選課件ppt是一種經(jīng)營性活動；在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于其他房地產(chǎn)；有兩種后續(xù)計量模式(二)投資性房地產(chǎn)的特征：20124精選課件ppt二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）已出租的土地使用權(quán)（三）已出租的建筑物（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)與閑置土地的區(qū)別出讓、轉(zhuǎn)讓、接受投資等方式取得的空置的建筑物在一定條件下可視為投資性房地產(chǎn)20125精選課件ppt(四)不屬于投資性房地產(chǎn)的項目1.自用的房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)3.某房地產(chǎn)由不同用途部分構(gòu)成的，應(yīng)分別單獨確認，不能單獨確認的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。20126精選課件ppt【多選題】

下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房【正確答案】AC20127精選課件ppt1.確認條件：滿足投資性房地產(chǎn)的定義；該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認

與初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認20128精選課件ppt2.確認的時點：（1）已出租的土地使用權(quán)或建筑物：租賃期開始日；

（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：停止自用、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的日期；

（3）持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物：管理當(dāng)局正式書面決議日20129精選課件ppt【判斷題】

企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【正確答案】×201210精選課件ppt二、投資性房地產(chǎn)的初始計量初始計量原則：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得成本進行初始計量，成本包括為購建某些投資性房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)或預(yù)定用途前發(fā)生的一切合理的、必要的支出。201211精選課件ppt（一）外購的投資性房地產(chǎn)1.成本相關(guān)稅費購買價款其他支出比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)掌握201212精選課件ppt2.會計科目投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-成本科目的性質(zhì)核算的內(nèi)容記賬的方法201213精選課件ppt（1）成本模式下，借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等（2）公允價值模式下，借：投資性房地產(chǎn)-成本貸：銀行存款等3.會計分錄201214精選課件ppt（二）自行建造投資性房地產(chǎn)1.成本包括：土地開發(fā)費建筑安裝成本資本化的借款利息其他費用及分攤的間接費用等201215精選課件ppt2.會計科目投資性房地產(chǎn)-在建科目的性質(zhì)核算的內(nèi)容記賬的方法201216精選課件ppt3.會計分錄※發(fā)生建造支出時，借：投資性房地產(chǎn)—在建

貸：銀行存款等201217精選課件ppt（1）成本模式下，借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)—在建（2）公允價值模式下，借：投資性房地產(chǎn)-成本貸：投資性房地產(chǎn)—在建※達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，201218精選課件ppt【例題】

2008年10月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。2009年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。2009年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為900萬元；兩棟廠房的實際造價均為1200萬元，能夠單獨出售。假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。201219精選課件ppt【答案】土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝900×（1200÷2400）＝450（萬元）

借：固定資產(chǎn)——廠房12000000

投資性房地產(chǎn)——廠房12000000

貸：在建工程——廠房24000000

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)4500000

201220精選課件ppt（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（在本章第五節(jié)將）201221精選課件ppt一、后續(xù)計量模式選擇的原則1.一般采用成本模式進行后續(xù)計量，只有滿足特定條件的，才可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2.同一企業(yè)只能采用一種模式對其所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不能同時采用兩種模式進行后續(xù)計量。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量201222精選課件ppt二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）計量的原則采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)后續(xù)計量的要求一樣，要計提折舊、攤銷、減值測試。201223精選課件ppt（二）會計處理1.會計科目其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目的性質(zhì)核算的內(nèi)容記賬的方法201224精選課件ppt2.會計分錄（1）取得租金時，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）按月計提折舊、攤銷時，借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）201225精選課件ppt（3）計提減值準(zhǔn)備時，借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備201226精選課件ppt三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式計量的條件同時滿足以下條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2.能夠從活躍市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格。201227精選課件ppt（二）公允價值模式計量的原則公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計提折舊（攤銷），也不計提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負債表日，按公允價值計量，公允價值與賬面價值之間的差額，確認為公允價值變動損益。201228精選課件ppt（三）會計處理1.會計科目投資性房地產(chǎn)——公允價值變動公允價值變動損益科目的性質(zhì)核算的內(nèi)容記賬的方法201229精選課件ppt2.會計分錄※公允價值上升時，借：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動貸：公允價值變動損益※公允價值下降時，借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動201230精選課件ppt【判斷題】

采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）【正確答案】×

【答案解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或進行攤銷。201231精選課件ppt【例題】2009年9月，甲乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造完成的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期10年。

2009年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓工程造價8000萬元，公允價值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍市場，公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2009年12月31日，該寫字樓的公允價值為8400萬元。201232精選課件ppt【正確答案】（1）寫字樓的入賬價值為8000萬元

借：投資性房地產(chǎn)——成本8000

貸：固定資產(chǎn)8000（2）2009年年末，公允價值上漲了400萬元借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動400

貸：公允價值變動損益400201233精選課件ppt四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更（一）變更的要求1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；2.企業(yè)將成本模式變更為公允價值模式的，作為會計政策變更處理；3.已采用公允價值模式計量的，不的轉(zhuǎn)為成本模式。為什么201234精選課件ppt（二）計量模式變更的會計處理投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更屬于會計政策變更的內(nèi)容，下學(xué)期講201235精選課件ppt五、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）后續(xù)支出處理原則1.符合資產(chǎn)確認條件的后續(xù)支出，予以資本化，比照固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出（如更新改造）；2.不符合資產(chǎn)確認條件的后續(xù)支出，計入當(dāng)期損益，比照固定資產(chǎn)的費用化后續(xù)支出（如日常修理）。201236精選課件ppt（二）資本化后續(xù)支出的會計處理1.會計科目投資性房地產(chǎn)（在建）201237精選課件ppt2.會計分錄（1）成本模式下※改擴建時，將賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)—在建”借：投資性房地產(chǎn)—在建投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價值201238精選課件ppt※發(fā)生改擴建支出時，借：投資性房地產(chǎn)—在建貸：銀行存款等※改擴建完成后，借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)—在建201239精選課件ppt（2）公允價值模式下※改擴建時，將賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)—在建”借：投資性房地產(chǎn)—在建貸：投資性房地產(chǎn)-成本借或貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動投資性房地產(chǎn)的賬面價值201240精選課件ppt※發(fā)生改擴建支出時，借：投資性房地產(chǎn)—在建貸：銀行存款等※改擴建完成后，借：投資性房地產(chǎn)-成本貸：投資性房地產(chǎn)—在建201241精選課件ppt（三）費用化后續(xù)支出的會計處理發(fā)生支出時，計入“其他業(yè)務(wù)成本”借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等201242精選課件ppt第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、轉(zhuǎn)換形式與轉(zhuǎn)換日（一）轉(zhuǎn)換形式1.投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨2.自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)用途、目的發(fā)生變化201243精選課件ppt（二）轉(zhuǎn)換日1.投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨2.自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)自用日租賃期開始日或管理當(dāng)局決議日201244精選課件ppt二、成本模式計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)處理原則：按投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)、累計折舊、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目。201245精選課件ppt借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備201246精選課件ppt2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨處理原則：將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的賬面價值201247精選課件ppt（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理原則：按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備科目。201248精選課件ppt借：投資性房地產(chǎn)

累計折舊（攤銷）

固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備201249精選課件ppt2.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理原則：將在轉(zhuǎn)換日存貨房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準(zhǔn)備

貸：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換日存貨房地產(chǎn)的賬面價值201250精選課件ppt思考：成本模式下的轉(zhuǎn)換，會計處理其實就是會計科目的對轉(zhuǎn)：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）與投資性房地產(chǎn)對轉(zhuǎn)，累計折舊（累計攤銷）與投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）對轉(zhuǎn)；固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）與投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備對轉(zhuǎn)。為什么？

201251精選課件ppt三、公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（重點）（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)※處理原則：應(yīng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為非投資性房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。201252精選課件ppt借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品）借或貸：公允價值變動損益

貸：投資性房地產(chǎn)-成本

借或貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動轉(zhuǎn)換日公允價轉(zhuǎn)換日賬面價與公允價的差額轉(zhuǎn)換日賬面價201253精選課件ppt【例題】2009年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議，2009年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用資產(chǎn)，原采用公允價值進行后續(xù)計量，當(dāng)日公允價值7200萬元，原賬面價值7000萬元，成本6700萬元，公允價值變動增值300萬元。201254精選課件ppt【正確答案】借：固定資產(chǎn)7200

貸：投資性房地產(chǎn)——成本6700

投資性房地產(chǎn)——公允價值變動300

公允價值變動損益200201255精選課件ppt（二）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)※處理原則：應(yīng)以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額分不同情況進行處理：（1）當(dāng)公允價值＜賬面價值，差額計入“公允價值變動損益”；（2）當(dāng)公允價值＞賬面價值，差額計入“資本公積-其他資本公積”；201256精選課件ppt借：投資性房地產(chǎn)-成本

累計折舊（攤銷）

貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品）

資本公積-其他資本公積轉(zhuǎn)換日公允價轉(zhuǎn)換日公允價＞賬面價的差額轉(zhuǎn)換日賬面價

公允價值變動損益

固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

存貨跌價準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換日

公允價＜賬面價的差額201257精選課件ppt【課堂練習(xí)】

甲企業(yè)2009年1月1日把一棟自用的辦公樓用于出租，這棟辦公樓原價5000萬元，已計提折舊1000萬元，已使用10年。2009年1月1日，辦公樓公允價值為10000萬元。那么，轉(zhuǎn)換日的賬務(wù)處理為：

201258精選課件ppt借：投資性房地產(chǎn)——成本10000

累計折舊1000

貸：固定資產(chǎn)5000

資本公積——其他資本公積6000201259精選課件ppt思考：公允價值模式下，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值高于原賬面價值的差額，為什么不能計入公允價值變動收益呢？201260精選課件ppt第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置一、處置會計處理的原則企業(yè)出售、報廢、或毀損投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)將處置所得扣除其賬面價值和處置發(fā)生的相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。201261精選課件ppt二、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的會計處理1.收到處置收入時，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入201262精選課件ppt2.按投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)201263精選課件ppt3.處置所得交納的營業(yè)稅等相關(guān)稅費借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅等與處置固定資產(chǎn)相關(guān)稅費的處理一樣嗎？為什么？201264精選課件ppt三、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的會計處理1.收到處置收入時，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入201265精選課件ppt2.按投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)-成本借或貸：投資性房地產(chǎn)-公允價值變動201266精選課件ppt3.結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益借或貸：其他業(yè)務(wù)成本貸或借：公允價值變動損益借：資本公積-其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本4.結(jié)轉(zhuǎn)原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額201267精選課件ppt5.處置收入應(yīng)交納的營業(yè)稅等相關(guān)稅費借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅等201268精選課件ppt【會計處理題】2005年12月30日，中天公司支1200萬元購入一棟辦公樓用于企業(yè)總部辦公，預(yù)計使用20年，凈殘值為0，采用直線法按年計提折舊。2006年12月30日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營租賃，租賃期為2006年12月31日～2008年12月31日，每年租金100萬元。辦公樓公允價值如下：2006年12月31日公允價值為1150萬元；2007年12月31日公允價值為900萬元；2008年12月31日公允價值為1000萬元；2009年1月1日公允價值為1000萬元。2009年1月1日出售，取得售價1000萬元，營業(yè)稅率為5%。

要求：按公允價值模式對上述業(yè)務(wù)進行會計處理。

201269精選課件ppt【正確答案】

（1）2006年12月31日轉(zhuǎn)換

借：投資性房地產(chǎn)——成本11500000

累計折舊