中級財(cái)務(wù)會計(jì)學(xué)課件：投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估受冷遇

證券時(shí)報(bào)訊洋模式水土不服，公允價(jià)值概念被引入新會計(jì)準(zhǔn)則一年后，仍受上市公司冷遇。記者獲悉，新年度財(cái)報(bào)編寫在即，但大多數(shù)上市公司卻仍然不愿意將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)算。盡管在地產(chǎn)牛市行情下，將投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)算會使財(cái)報(bào)增色不少。

資料來源：《證券時(shí)報(bào)》，2008-01-11。

思考:為什么投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估受冷遇?投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)會產(chǎn)生什么樣的影響?章前思考9.1投資性房地產(chǎn)的定義及特征9.1.1投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),具體包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn),作為存貨的房地產(chǎn)均不構(gòu)成投資性房地產(chǎn)。9.1投資性房地產(chǎn)的定義及特征9.1.2投資性房地產(chǎn)的主要特征企業(yè)持有的目的并非自用；因?yàn)閰^(qū)位和地理位置等原因，投資性房地產(chǎn)通常具有一定的稀缺性，隨著時(shí)間的推移，投資性房地產(chǎn)很可能獲得相應(yīng)的升值，所以，企業(yè)持有之后很可能既賺取租金回報(bào)，又能獲得有利的買賣價(jià)差；前面兩點(diǎn)決定，投資性房地產(chǎn)具有典型的投資性，企業(yè)或者通過出租獲得租金回報(bào)，或者通過更高價(jià)格出售后賺取相應(yīng)的價(jià)差。由此看來，投資性房地產(chǎn)顯然不同于自用目的的土地使用權(quán)和建筑物。9.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量9.2.1投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

同其他資產(chǎn)一樣的是，投資性房地產(chǎn)值由同時(shí)滿足下列條件時(shí)才能予以確認(rèn)，并通過相應(yīng)的程序進(jìn)入到企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表：該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，這種利益主要表現(xiàn)為租金、有利的買賣價(jià)差以及二者兼有的利益流入；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。如果一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不能同時(shí)滿足以上兩個(gè)條件，那它就不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。9.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量9.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。但不同獲取方式的投資性房地產(chǎn)具有不同的成本構(gòu)成。所以，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量應(yīng)根據(jù)如下不同情況進(jìn)行分別處理：（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

【例9-1】陸港房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司是一家專門從事商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作及出租經(jīng)營的專業(yè)性房地產(chǎn)公司。目前，始于2007年下半年的美國次貸危機(jī)開始蔓延至上海。上海有不少商業(yè)樓宇的租金急劇下跌，這使得不少房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張。為此，一些企業(yè)開始出售自己的商務(wù)辦公樓宇。陸港公司決定，于2008年12月初購買了靠近陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的辦公樓一幢。其中，買價(jià)20億元，相關(guān)稅費(fèi)2000萬元，另外發(fā)生相應(yīng)的律師費(fèi)用50萬元、資產(chǎn)評估費(fèi)用50萬元。2008年12月25日，該商務(wù)辦公樓已過戶至陸港公司。根據(jù)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，陸港公司發(fā)生的總成本為202100萬元。相應(yīng)的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)2021000000

貸：銀行存款20210000009.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量9.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

【例9-2】陸港公司除了收購商業(yè)樓宇外，最近還在城市中心地帶建造了一幢高五層的娛樂休閑廣場。經(jīng)工程完工后的決算報(bào)告顯示，建造該廣場的實(shí)際投資為5億元，另外公司先期支付了1億元購買了對應(yīng)的土地使用權(quán)。此外，為達(dá)到開張經(jīng)營的目的，公司還支付5000萬元的裝修裝璜和其他相關(guān)支出。通過建造過程中的緊急招商，該廣場的出租率達(dá)到了90%。公司決定，該廣場于2008年12月28日開業(yè)。由于陸港公司建造娛樂休閑廣場的目的是對外招租，所以，該廣場構(gòu)成了公司的投資性房地產(chǎn)。由于采取的方式是自行建造，所以，該廣場的成本應(yīng)為5億元+1億元+5000萬元=6.5億元。其會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)650000000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)100000000

銀行存款5500000009.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量9.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

1）通過債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)對債權(quán)人而言，債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)的成本等于其放棄的債權(quán)的賬面價(jià)值。而對于債務(wù)人而言，該投資性房地產(chǎn)的賬面凈額與所抵償債務(wù)的差額構(gòu)成了相應(yīng)的資產(chǎn)處置損益。

【例9-3】鑒于明光公司陷入流動性困境，無法償付陸港公司的委托貸款2000萬元。經(jīng)雙方協(xié)商，明光公司將其在市區(qū)出租用作藥品超市的商鋪抵償上述債務(wù)。經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)，該商鋪的市場價(jià)值為2100萬。盡管題目中出現(xiàn)了可供參考的商鋪估價(jià)，但其成本仍然只能按照其放棄債權(quán)的賬面價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)。陸港公司的會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)20000000

貸：其他應(yīng)收款——委托貸款200000009.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量9.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

2）非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)對于非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)判定該交換是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。若具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，非貨幣性資產(chǎn)交換可以看成是兩項(xiàng)獨(dú)立的交易，這時(shí)用公允價(jià)值計(jì)量比較合理。相反，非貨幣性資產(chǎn)交換只能采用賬面價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，或者雖然具有商業(yè)實(shí)質(zhì)但換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價(jià)值均不能可靠地計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)采用歷史成本計(jì)價(jià)基礎(chǔ)對換入資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)量?！纠?-4】天宇公司與陸港公司同屬一個(gè)集團(tuán)。天宇在市區(qū)的某個(gè)黃金地段擁有一面商鋪，目前正作為某知名飯店的一個(gè)店面從事餐飲。天宇公司此時(shí)急需5套公寓。為此，天宇公司找到了陸港公司，希望用這一商鋪換取某開發(fā)區(qū)附近陸港所擁有的經(jīng)常用于出租的5套公寓。已知天宇公司該商鋪的賬面價(jià)值為800萬元，已提折舊300萬元，陸港公司5套公寓的賬面價(jià)值為700萬元，已提折舊100萬元。鑒于天宇公司商鋪的地理位置，陸港公司愿意另外支付補(bǔ)價(jià)100萬元。為調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，陸港公司另支付了相關(guān)交易費(fèi)用10萬元。試為陸港公司作相應(yīng)的會計(jì)分錄。由于天宇公司與陸港公司同屬一個(gè)集團(tuán)控制，二者之間的非資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。所以，本例宜采用賬面價(jià)值模式。所以，其換入商鋪的成本=600萬元+100萬元+10萬元=710萬元。其會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)——商鋪7100000

貸：投資性房地產(chǎn)——公寓6000000銀行存款11000009.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量9.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（4）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)通常要發(fā)生相應(yīng)的后續(xù)支出。其計(jì)量與投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出是否形成投資性房地產(chǎn)相關(guān)。對于那些能帶來未來經(jīng)濟(jì)利益流入，且成本能可靠計(jì)量的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，否則計(jì)入當(dāng)期損益?！纠?-5】陸港公司將原來作商店用途的商鋪應(yīng)租戶的要求改建、裝潢成卡拉OK廳，總共花費(fèi)了50萬元。此外，還對附近出租公寓的房間作了墻里面修補(bǔ)，共計(jì)支付500元。假定上述支出均通過銀行付款完畢。將原來商店用途的商鋪應(yīng)租戶要求改建、裝潢成卡拉OK廳，能產(chǎn)生未來的經(jīng)濟(jì)利益流入，而且成本能可靠計(jì)量，因此應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。但相關(guān)的維修費(fèi)用只能計(jì)入當(dāng)期損益。其分錄為：借：投資性房地產(chǎn)500000

貸：銀行存款500000

借：營業(yè)費(fèi)用500

貸：銀行存款5009.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量9.3.1基于成本模式的后續(xù)計(jì)量如果投資性房地產(chǎn)采用的是歷史成本模式，其后續(xù)計(jì)量將根據(jù)該投資性房地產(chǎn)是建筑物還是土地使用權(quán)進(jìn)行分別處理。對于采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》，即按照固定資產(chǎn)計(jì)提折舊和期末減值的規(guī)則計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備。而對于采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，則按照無形資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的攤銷規(guī)則與減值規(guī)則進(jìn)行相應(yīng)的攤銷和減值。

【例9-6】浩瀚企業(yè)管理咨詢有限公司在上海人民廣場的某幢商務(wù)辦公樓買了一個(gè)樓面。由于企業(yè)規(guī)則不大，所用辦公面積不足整個(gè)樓面的一半。所以，公司決定將一半辦公面積對外出租。公司決定對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本原則。整個(gè)樓面的購買價(jià)格及相關(guān)直接費(fèi)用為1440萬元，估計(jì)殘值為原值的50%，估計(jì)使用壽命為30年。根據(jù)計(jì)算，出租部分應(yīng)分?jǐn)偟恼叟f費(fèi)用12萬元一年，折合每月折舊1萬元。自用的部分也需計(jì)提折舊1萬元。每個(gè)月公司計(jì)提的折舊共2萬元。根據(jù)固定資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)的折舊計(jì)提額，浩瀚公司每月的會計(jì)分錄為：借：營業(yè)費(fèi)用20000

貸：累計(jì)折舊——固定資產(chǎn)10000——投資性房地產(chǎn)100009.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量9.3.2基于公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量并非所有的投資性房地產(chǎn)都有可靠的公允價(jià)值。所以，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，通常采用歷史成本計(jì)量。除非有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。對于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不得對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益?！纠?-7】凱地房地產(chǎn)股份有限公司是一家在上海陸家嘴從事房地產(chǎn)經(jīng)營的公司，其多處物業(yè)均為自己建造，建造完成對外招租。由于陸家嘴周圍的商務(wù)樓宇眾多，且存在活躍的租賃市場，凱地公司名下的各商務(wù)樓宇的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得。2008年11月，凱地公司新竣工的辦公樓對外招租完成，12月相關(guān)公司陸續(xù)進(jìn)駐。根據(jù)相關(guān)資料，該樓宇的歷史成本為15億元。根據(jù)周邊樓宇的公允價(jià)值，凱地名下的這幢樓年末的公允價(jià)值達(dá)到了20億元。請根據(jù)這些內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的會計(jì)分錄。

2008年11月底，凱地公司的辦公樓完工，其會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)1500000000

貸：銀行存款1500000000

由于其公允價(jià)值可以持續(xù)可靠獲得，且年末的公允價(jià)值為20億元，其會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)500000000

貸：公允價(jià)值變動損益5000000009.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量9.3.2基于公允價(jià)值模式的后續(xù)計(jì)量

為確保投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的前后可比，我國的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更，進(jìn)行相應(yīng)的追溯調(diào)整。而對于已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。9.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置

及其會計(jì)處理9.4.1投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換當(dāng)企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)開始自用。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租。（3）自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值。（4）自用建筑物停止自用，改為出租。對于第一種情形，投資性房地產(chǎn)被轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。在第二種情況下，存貨轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)。至于第三種情況，原有的無形資產(chǎn)被轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第四種情形則是將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。9.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置

及其會計(jì)處理9.4.2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。比如成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，完全可以將投資性房地產(chǎn)的賬面原值調(diào)整為固定資產(chǎn)的原值，而將投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊這就轉(zhuǎn)換為對應(yīng)的固定資產(chǎn)折舊，反之則反是。其相應(yīng)的會計(jì)分錄為借記固定資產(chǎn)，貸記投資性房地產(chǎn)。又比如成本計(jì)量的存貨轉(zhuǎn)換為成本法計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，存貨的賬面價(jià)值直接轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，其會計(jì)分錄為借記投資性房地產(chǎn)，貸記存貨。9.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置

及其會計(jì)處理9.4.2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益?！纠?-8】星光企業(yè)原本是一家物業(yè)租賃公司，通常是將自有的物業(yè)出租給租客，以獲取租金回報(bào)。后來經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自己若在南京路上的出租店鋪開一家特色餐飲的話，能獲得更高的回報(bào)。鑒于以前公司采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，而上一年度該出租店鋪的公允價(jià)值為800萬元?，F(xiàn)今調(diào)整為自用，估計(jì)具體的轉(zhuǎn)換日2009年1月1日該店鋪的公允價(jià)值820萬元。請作相應(yīng)的會計(jì)分錄。根據(jù)題意，轉(zhuǎn)換后的資產(chǎn)為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值是轉(zhuǎn)換后的公允價(jià)值，即820萬元。其中，20萬元的差異應(yīng)為公允價(jià)值變動損益。其會計(jì)分錄為：借：固定資產(chǎn)8200000

貸：投資性房地產(chǎn)8000000

公允價(jià)值變動損益2000009.4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置

及其會計(jì)處理9.4.2投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益。其原因在于該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日發(fā)生了貶值。但轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，理由是這一差額是因會計(jì)處理方法的初次調(diào)整引起的。

【例9-9】接【例9-8】若星光企業(yè)原本是用自己店面開設(shè)餐飲，但由于經(jīng)營思路調(diào)整，企業(yè)決定改為出租。假定該店鋪的賬面原值為300萬元，已計(jì)提折舊200萬元。2009年1月1日正式由別人租用。估計(jì)轉(zhuǎn)換日該店鋪的公允價(jià)值為820萬元。請作相應(yīng)的會計(jì)分錄。根據(jù)題意，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為820萬元，其與賬面凈額的差額為720萬元。由于該差額是因會計(jì)處理方法的調(diào)整所產(chǎn)生，所以，只能通過“資本公積”科目計(jì)入所有者權(quán)益。其會計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)8200000

累計(jì)折舊2000000

貸：固定資產(chǎn)3000000