南寧天宇物業(yè)公司潤和谷物業(yè)管理方案樣本可編輯

潤和谷物業(yè)管理方案南寧天宇物業(yè)管理公司目錄一、前言……………3二、開標(biāo)一覽表……4三、公司規(guī)章管理制度及程序文獻(xiàn)………………5四、中標(biāo)后服務(wù)籌劃………………7五、管理人員配備狀況……………36六、管理總體目的…………………38七、合伙方式………38八、質(zhì)量保證方式…………………39前言南寧天宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司成立于二00四年，當(dāng)前是具備獨立法人資格，具備建設(shè)廳核準(zhǔn)物業(yè)管理資質(zhì)三級公司，是南寧市專業(yè)化物業(yè)管理公司之一。公司中層管理人員大多是來自榮和物業(yè)公司，均有對大型住宅物業(yè)管理綜合領(lǐng)導(dǎo)能力和很強(qiáng)操作管理經(jīng)驗，絕大部份管理人員都獲得了全國物業(yè)管理上崗證。公司既有員工50多人，其中涉及經(jīng)濟(jì)師、會計師、建筑工程師在內(nèi)各類管理人員、專業(yè)技術(shù)人員。重要管理人員大都畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)，大專以上學(xué)歷，是一支專業(yè)、高效、團(tuán)結(jié)、敬業(yè)先進(jìn)管理隊伍。公司始終遵循“服務(wù)至誠、精益求精、管理規(guī)范、進(jìn)取創(chuàng)新”之管理服務(wù)理念，以管理住宅社區(qū)、寫字樓及商業(yè)樓為主，近年來不斷地發(fā)展，在南寧市承辦了仙葫開發(fā)區(qū)內(nèi)彩虹家園社區(qū)、半島別墅山莊等幾種項目物業(yè)管理。天宇物業(yè)管理公司在不斷推出“酒店式管理”、“人性化管理”、“個性化管理服務(wù)”之物業(yè)管理模式。實行物業(yè)管理智能化，不輟超越服務(wù)境界，傾力推動行業(yè)發(fā)展。敝司祈愿致力于潤和谷項目優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和后勤服務(wù)，以天宇物業(yè)卓越管理、細(xì)致周到服務(wù)，創(chuàng)造并保持一種優(yōu)雅舒服、美觀整潔生活環(huán)境。并與“潤和谷”業(yè)主們攜手并進(jìn)，共同努力，共同締造“潤和谷”服務(wù)社會化與物業(yè)管理之典范。文獻(xiàn)一.開標(biāo)一覽表投標(biāo)單位：南寧天宇物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費報價住宅樓物業(yè)管理費單價（元/M2/月）0.45元商鋪物業(yè)管理費單價（元/M2/月）0.90元車庫物業(yè)管理費單價（元/M2/月）露天停車場停放費單價（元/輛/月）0.225元80.00元文獻(xiàn)二.公司規(guī)章管理制度及程序文獻(xiàn)一、辦公室規(guī)范性文獻(xiàn)1員工形象及著裝管制辦法2員工考勤規(guī)定3工作場合管理規(guī)定4（長途）電話使用管理規(guī)定5空調(diào)使用管理規(guī)定6員工餐廳管理制度7公司公車管理使用規(guī)定8公司員工在社區(qū)使用公共自來水管理規(guī)定9公共管理制度質(zhì)檢懲罰規(guī)定10績效考核管理規(guī)定11目的籌劃管理辦法12檔案管理辦法13復(fù)印機(jī)、紙張管理規(guī)定二、辦公室程序文獻(xiàn)1員工培訓(xùn)管理程序2人事招聘程序3人事任免程序4人事異動程序5員工入職、轉(zhuǎn)正、離職管理運作程序6外來商家在社區(qū)內(nèi)從事商業(yè)活動管理辦法7社區(qū)活動組織開展部門間配合協(xié)調(diào)辦法8辦公用品申購程序9公文解決運作程序三、財務(wù)室程序文獻(xiàn)1費用報銷審核管理運作程序2鈔票管理程序3銀行存款管理運作程序4水電、物業(yè)管理、公共設(shè)施維護(hù)費收費管理規(guī)定四、綠化部規(guī)范性文獻(xiàn)1時花養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范2喬灌木養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范3草坪養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范4綠籬養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范5綠化機(jī)具使用維修保養(yǎng)原則和作業(yè)規(guī)程管理6綠化機(jī)具操作規(guī)范五、綠化部程序文獻(xiàn)1綠化養(yǎng)護(hù)程序2綠化部管理運作程序3綠化上門服務(wù)程序六、保安部程序文獻(xiàn)1消防管理運作程序2器械管理運作程序3保安部管理運作程序4車輛停放管理運作程序七、維修服務(wù)部程序文獻(xiàn)1工程維修報修管理原則運營程序2供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)程序3工程維修部機(jī)電設(shè)備管理運作程序4工具管理原則運營程序5設(shè)備綜合管理原則作業(yè)程序6柴油發(fā)機(jī)電運營管理原則作業(yè)程序7二次供水管理原則運作程序八、規(guī)范性文獻(xiàn)1保潔部員工培訓(xùn)實行原則作業(yè)2垃圾收集與解決作業(yè)規(guī)范3特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)范4衛(wèi)生消殺作業(yè)規(guī)范5清潔工作質(zhì)量檢查原則6保潔部各區(qū)域清潔實行原則九、保潔部程序文獻(xiàn)匯總表1保潔部管理運作程序2保潔部上門服務(wù)運作程序十一、業(yè)主服務(wù)中心程序文獻(xiàn)1管家收費運作程序2樓宇巡邏運作程序3房屋裝修與服務(wù)管理程序4辦理業(yè)主入伙手續(xù)運作程序十二、業(yè)主服務(wù)中心規(guī)范性文獻(xiàn)1前臺接待工作規(guī)范2業(yè)主服務(wù)中心部門內(nèi)部協(xié)調(diào)辦法3業(yè)主服務(wù)中心文檔管理作業(yè)規(guī)程業(yè)主服務(wù)中心回訪制度文獻(xiàn)三.中標(biāo)后服務(wù)籌劃內(nèi)容涉及：1、對標(biāo)物業(yè)管理模式，應(yīng)涉及：內(nèi)部管理架構(gòu)管理運營機(jī)制工作流程信息反饋（投訴解決）渠道及時間物業(yè)資料管理投標(biāo)單位以為有必要其他內(nèi)容2、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，其中涉及：招標(biāo)項目規(guī)定中所有內(nèi)容，及其達(dá)到最后效果；投標(biāo)單位可以提供其他服務(wù)項目，及其達(dá)到最后效果。3、管理人員培訓(xùn)籌劃內(nèi)容，其中涉及：培訓(xùn)籌劃、方式、目的4、投標(biāo)單位提供具備特色物業(yè)管理服務(wù)5、投標(biāo)單位提供優(yōu)惠服務(wù)辦法 潤和谷物業(yè)管理服務(wù)宗旨——締造卓越永恒追求管理服務(wù)之目創(chuàng)造并保持一流辦公、生活環(huán)境和物業(yè)形象保證物業(yè)使用功能，延長物業(yè)使用壽命為尋常工作和辦公秩序提供有力之后勤保障卓越管理服務(wù)之內(nèi)涵體現(xiàn)管理服務(wù)品質(zhì)服務(wù)人員素質(zhì)員工服務(wù)意識員工精神風(fēng)貌員工職業(yè)禮儀職業(yè)著裝服飾合伙和諧誠信后勤服務(wù)到位顧客滿意度高物業(yè)管理模式壹內(nèi)部管理架構(gòu)一、組織管理架構(gòu)完善明晰管理職責(zé)、高效節(jié)約人員組織架構(gòu)，是物業(yè)管理處保證管理服務(wù)成效前提，我司物業(yè)管理處擬采用如下圖所示之管理架構(gòu)。圖一物業(yè)管理處職能架構(gòu)圖管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理客戶服務(wù)管理客戶服務(wù)管理成本控制資金平衡綠化消殺清潔維護(hù)內(nèi)部服務(wù)社區(qū)文化信息解決治安管理消防管理車輛管理保潔綠化管理財務(wù)管理安全管理成本控制資金平衡綠化消殺清潔維護(hù)內(nèi)部服務(wù)社區(qū)文化信息解決治安管理消防管理車輛管理保潔綠化管理財務(wù)管理安全管理設(shè)備及公用設(shè)施管理設(shè)備及公用設(shè)施管理其他公用設(shè)施給排水系統(tǒng)維護(hù)供配電系統(tǒng)維護(hù)綠化維護(hù)保養(yǎng)房屋修繕維護(hù)加壓系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)其他公用設(shè)施給排水系統(tǒng)維護(hù)供配電系統(tǒng)維護(hù)綠化維護(hù)保養(yǎng)房屋修繕維護(hù)加壓系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)貳管理運營機(jī)制及雙方合伙關(guān)系一、管理體系為了保證物業(yè)管理各項目的可以準(zhǔn)時有效地貫徹，保證管理成效，使物業(yè)及環(huán)境永葆風(fēng)采，必要明確參加物業(yè)管理各關(guān)于機(jī)構(gòu)或單位各自職責(zé)和承擔(dān)作用，對該物業(yè)管理實行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合“三位一體”管理機(jī)制和管理體系。如圖所示：監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)任機(jī)構(gòu)執(zhí)行機(jī)構(gòu)物業(yè)管理管理機(jī)構(gòu)關(guān)系圖

二、管理運營機(jī)制1.物業(yè)管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理處為物業(yè)管理詳細(xì)實行機(jī)構(gòu)，直接向社區(qū)負(fù)責(zé)，保證物業(yè)管理各項工作及環(huán)節(jié)均達(dá)到卓越和令顧客滿意。依照公司制定綜合管理籌劃全面開展各項管理服務(wù)工作。在各項管理服務(wù)中，嚴(yán)格遵循ISO9002質(zhì)量保證體系規(guī)定及程序。對各項管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目的負(fù)責(zé)。作好詳細(xì)各項管理質(zhì)量記錄，準(zhǔn)時向業(yè)主提交季度物業(yè)管理報告。及時解決所有業(yè)主對物業(yè)管理工作各種意見和建議。尋常管理上，管理處采用將管理活動和管理手段構(gòu)成一種持續(xù)封閉回路模式，注重管理程序封閉性，形成有效管理運作（指揮、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋）。管理組織策劃（各主管管理組織策劃（各主管）指令執(zhí)行（專業(yè)人員、操作人員）管理指揮（經(jīng)理）管理監(jiān)督（經(jīng)理）管理監(jiān)督（經(jīng)理）反饋渠道反饋渠道管理處內(nèi)部運作示意圖2．物業(yè)管理責(zé)任機(jī)構(gòu)——物業(yè)管理公司貫徹物業(yè)管理及后勤服務(wù)目的最后負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理及服務(wù)狀況整體監(jiān)控和指引，就管理服務(wù)狀況最后向委托方負(fù)責(zé)。制定各營區(qū)綜合管理服務(wù)籌劃和綜合管理服務(wù)目的。組建精干高效管理機(jī)構(gòu)和人員隊伍。作為管理處支持系統(tǒng)向管理處提供涉及人事、品質(zhì)、財務(wù)等全方位支持和督導(dǎo)。人事行管部負(fù)責(zé)管理處人員定崗，定編和各類人員儲備，定期開展各項專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，思想道德訓(xùn)導(dǎo)。品質(zhì)管理部監(jiān)控管理處管理狀況和服務(wù)狀況，保證管理達(dá)標(biāo)，協(xié)助解決問題，定期組織內(nèi)審，審查營區(qū)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)狀況。財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對管理處各項財務(wù)狀況進(jìn)行有效監(jiān)控，協(xié)助控制管理成本，開源節(jié)流。工程部負(fù)責(zé)對管理處公用設(shè)施維修和養(yǎng)護(hù)進(jìn)行指引和監(jiān)督，協(xié)助技術(shù)攻關(guān)，解決實際問題。安防部對管理處安全工作提供指引和監(jiān)督。清潔綠化部對管理處保潔綠化工作提供業(yè)務(wù)指引和監(jiān)督。工程部對管理處設(shè)備保養(yǎng)、維修工作提供指引和監(jiān)督。管理處負(fù)責(zé)指引營區(qū)整體標(biāo)記系統(tǒng)設(shè)計、制作和安裝。并配合管理處對營區(qū)進(jìn)行節(jié)日燈飾設(shè)計及布置。公司分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理對管理處工作進(jìn)行全面整體監(jiān)控、指引和協(xié)調(diào)。定期向所有業(yè)主進(jìn)行顧客滿意度調(diào)查，聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作意見和建議，總結(jié)管理狀況，不斷提高管理水平。3．物業(yè)管理監(jiān)督部門——為保證營區(qū)物業(yè)管理執(zhí)行有效性，所有物業(yè)使用人可通過如下渠道，對我司和管理處管理行為進(jìn)行監(jiān)督。審核管理處呈交季度管理報告。組織對管理工作抽驗，檢查，審查管理效果?？赏ㄟ^與物業(yè)管理人以會議或其他形式，評審社區(qū)管理狀況，交流意見?？杉磿r就管理中存在問題向管理處或公司投訴。以其他合法方式監(jiān)督。叁物業(yè)管理服務(wù)流程物業(yè)管理服務(wù)之籌劃與控制診斷評價檢查督導(dǎo)實行運營編制籌劃調(diào)查謀劃公司在與貴司及業(yè)主密切交流，會商共進(jìn)前提下，通過如下循環(huán)可永久維持社區(qū)之卓越管理，為社區(qū)業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。診斷評價檢查督導(dǎo)實行運營編制籌劃調(diào)查謀劃管理處工作流程跟蹤調(diào)節(jié)跟蹤調(diào)節(jié)跟蹤調(diào)節(jié)跟蹤調(diào)節(jié)安排貫徹有關(guān)班組各班組主管各班組籌劃性工作管理處經(jīng)理安排貫徹有關(guān)班組各班組主管各班組籌劃性工作管理處經(jīng)理安排貫徹傳達(dá)傳達(dá)執(zhí)行狀況反饋執(zhí)行狀況反饋執(zhí)行狀況反饋執(zhí)行狀況反饋傳達(dá)各類非籌劃性工作信息中心傳達(dá)各類非籌劃性工作信息中心管理處工作流程圖肆信息溝通、信息反饋渠道及時間一、公司信息管理工程重要特色公司實現(xiàn)電腦網(wǎng)絡(luò)化管理。當(dāng)代科技綜合運用，解決了遠(yuǎn)程監(jiān)控難題，同步為即時信息傳遞、管理溝通、投訴解決等提供了迅速信息通道。智能化管理，建立了與業(yè)主溝通互聯(lián)網(wǎng)平臺。明確將《與業(yè)主溝通程序》和《業(yè)主投訴解決辦法》寫入公司質(zhì)量保證體系文獻(xiàn)。二、與顧客之間信息反饋渠道呈交業(yè)主審核中心季度管理報告。公司定期組織業(yè)主服務(wù)滿意度調(diào)查，全面溝通業(yè)主。定期與社區(qū)貴司召開工作協(xié)調(diào)會，檢討階段性物業(yè)管理與服務(wù)成效，解決需改進(jìn)問題。管理處24小時接受業(yè)主意見反饋及投訴，業(yè)主隨時可通過電話服務(wù)專線直接與公司溝通或投訴。協(xié)助委托方組織對管理工作抽驗，檢查，審查管理效果。三、顧客投訴解決1、對待業(yè)主之投訴將業(yè)主投訴解決放在首位，并限于24小時內(nèi)解決或答復(fù)。不吝惜對解決業(yè)主投訴所耗費時間和金錢。2、解決客戶投訴姿態(tài)接到投訴，在規(guī)定期間內(nèi)（10分鐘內(nèi)）及時趕往現(xiàn)場，越快越好。無論是什么狀況都必要向業(yè)主道歉，以客為尊。絕對不容許辯駁或找借口，注重業(yè)主服務(wù)禮儀之諸細(xì)節(jié)。3、對投訴事后解決分析因素，檢查疏漏，并向公司品質(zhì)管理部報告總結(jié)研究，制定有效糾正改進(jìn)辦法和避免再發(fā)對策擬定之詳細(xì)對策，及時付諸于行動并向業(yè)主報告四、信息解決指揮中心管理處同步發(fā)揮信息解決指揮中心作用，是各類信息集散中樞，保證信息反饋暢通，保證24小時內(nèi)所有信息都能得到及時解決。監(jiān)控、跟蹤發(fā)布命令分析整頓執(zhí)行命令（各類有關(guān)人員）信息解決指揮中心保潔員安全員監(jiān)控、跟蹤發(fā)布命令分析整頓執(zhí)行命令（各類有關(guān)人員）信息解決指揮中心保潔員安全員管理人管理人員業(yè)主業(yè)主信息接受信息接受傳播媒介傳播媒介設(shè)備維護(hù)設(shè)備維護(hù)上級指令上級指令執(zhí)行成果執(zhí)行成果信息解決指揮中心工作示意圖伍物業(yè)資料檔案管理檔案資料管理是物業(yè)管理工作一種重要構(gòu)成某些，科學(xué)、規(guī)范化檔案管理，能有效地為物業(yè)及公用設(shè)施使用、維修、改建和各項管理服務(wù)工作提供有效質(zhì)量記錄。我司自成立以來，一貫注重檔案資料建立與管理工作。針對潤和谷物業(yè)管理形式，咱們擬采用系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化、人性化管理手段，配備專職檔案管理人員，建章建制，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中管理。一、需建立檔案、資料分類檢索需潤和谷項目提供資料1、產(chǎn)權(quán)資料A．項目批準(zhǔn)文獻(xiàn)B．用地批準(zhǔn)文獻(xiàn)C．建筑執(zhí)照D．拆遷安頓資料2、技術(shù)資料A．規(guī)劃圖B．竣工圖總平面圖單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備竣工圖消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖C．地質(zhì)勘測報告D.開、竣工報告E．圖紙會審記錄F．工程設(shè)計變更告知及技術(shù)核定單（涉及質(zhì)量事故解決記錄）G．隱蔽工程驗收簽證H．沉降觀測記錄I．竣工驗收證明書J．鋼材、水泥等重要材料質(zhì)量保證書K．新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書L．水電、衛(wèi)生器具、機(jī)電等設(shè)備檢查合格證書M．砂漿、混凝土試塊試壓報告N．供水試壓報告O．綠化工程竣工圖紙及有關(guān)資料P．其她技術(shù)資料管理處需建立資料1．物業(yè)資料A．各物業(yè)基本資料B．各物業(yè)功能分區(qū)資料C．各物業(yè)設(shè)備資料2．業(yè)主資料A．業(yè)主公約B．辦公及居住人員名冊C．各住宅單位居住人員資料3．尋常管理資料A．保潔管理記錄尋常巡邏記錄綠化消殺記錄水箱清洗記錄二次供水化驗單B．車輛管理檔案車輛詳細(xì)資料地下車庫使用公約車輛出入及停放記錄C．裝修管理檔案裝修告知書（附圖紙）裝修工程隊安全責(zé)任書暫時施工人員登記表施工單位營業(yè)執(zhí)照D．維修服務(wù)檔案維修服務(wù)登記表內(nèi)部服務(wù)合同書維修服務(wù)回訪記錄E．收費管理檔案月收費明細(xì)表及匯總表每季度管理費收支發(fā)布單委托銀行代收款合同書管理處與外單位訂立各類合同F(xiàn)．設(shè)備管理檔案各類公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運營記錄設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄設(shè)備檢查記錄G．社區(qū)文化檔案各項活動籌劃及實行記錄圖片及錄像新聞媒介報道剪集業(yè)主反饋意見及各項建議H．業(yè)主意見調(diào)查、記錄記錄I．服務(wù)質(zhì)量回訪記錄J．業(yè)主投訴及解決記錄K．員工管理檔案員工個人詳細(xì)資料員工業(yè)績考核記錄員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄L．培訓(xùn)檔案各項培訓(xùn)籌劃及實行記錄培訓(xùn)成果考核及跟查記錄軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄M．行政文獻(xiàn)政府部門文獻(xiàn)管理處及物業(yè)公司文獻(xiàn)◆管理處規(guī)章制度、告知、通報等文獻(xiàn)二、檔案、資料管理辦法檔案、資料建立及管理運作流程示意圖復(fù)印文獻(xiàn)張貼文獻(xiàn)作廢文獻(xiàn)管理處建立資料管理處檔案管理室借閱文獻(xiàn)復(fù)印文獻(xiàn)張貼文獻(xiàn)作廢文獻(xiàn)管理處建立資料管理處檔案管理室借閱文獻(xiàn)潤和谷潤和谷提供資料檔案資料管理運作流程圖物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及最后達(dá)到效果

壹物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)籌劃一、保潔與綠化管理保潔與綠化管理范疇保潔與綠化管理工作將在潤和谷授權(quán)之區(qū)域內(nèi)作業(yè)。管理內(nèi)容重要為：樓內(nèi)保潔、樓外及外墻保潔、機(jī)電橋廂、垃圾收集清運、綠化養(yǎng)護(hù)與“四害”消殺等。管理模式與作業(yè)規(guī)定管理模式：依照保潔區(qū)域劃分責(zé)任范疇（保潔崗），貫徹責(zé)任人；依照各保潔環(huán)節(jié)不同和社區(qū)內(nèi)不同物業(yè)特點，將定期或定期集中作業(yè)方式與尋常巡視保潔作業(yè)方式相結(jié)合，制定物業(yè)保潔方案，實行全天候保潔。作業(yè)規(guī)定：嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量保證體系文獻(xiàn)關(guān)于程序文獻(xiàn)和作業(yè)指引書規(guī)定，規(guī)范化作業(yè)。保潔之目及概念保潔目保潔作業(yè)主線是清除建筑、建材表面附著污垢，最后達(dá)到提高建筑美觀、保護(hù)建材壽命、干凈環(huán)境衛(wèi)生目。提高建筑美觀注重環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)建材壽命注重環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)建材壽命保潔概念物業(yè)保潔因其建材、場合、使用者、用途不同，其相應(yīng)清潔辦法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛建材和冼劑知識規(guī)定。針對不同建材采用不同清潔辦法（如石材、金屬、塑膠等）針對不同場合采用不同清潔辦法(洗手間、辦公區(qū)、走廊、停車場等）針對清潔分類采用不同清潔辦法（尋常清潔、定期清潔、特種清潔等）針對用途不同采用不同清潔辦法公司之保潔原則規(guī)定物業(yè)清潔區(qū)域內(nèi)任何部位必要干凈整潔，無衛(wèi)生死角關(guān)切服務(wù)，給人以溫馨感覺垃圾及時清理，免除空氣污染最大限度減少對辦公秩序和環(huán)境影響，為物業(yè)使用人提供最大便利。保持建材慣用常新使用恰當(dāng)洗劑，保持建材外觀干凈、常新，不受損壞使用無污染洗劑，保持環(huán)境清新采用保護(hù)辦法，避免建材使用中最小磨損作業(yè)狀況督查現(xiàn)場管理者每日巡邏作業(yè)完畢狀況，提供報告書各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行作業(yè)指引、監(jiān)督檢查樹立良好社會形象，創(chuàng)造一流工作生活環(huán)境使用高效作業(yè)設(shè)備，保證環(huán)境干凈、整潔選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教誨嚴(yán)格規(guī)定著裝整潔，服務(wù)語言原則化清潔作業(yè)實行與辦法清潔實行正如前所述每幢物業(yè)狀況不同，故對其作業(yè)實行也相對不同：1、進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查2、制定完善作業(yè)籌劃3、劃分作業(yè)不同區(qū)域進(jìn)行4、制定全面建材保護(hù)辦法及辦法物業(yè)公司物業(yè)公司作業(yè)籌劃策定劃分作業(yè)區(qū)域劃分作業(yè)區(qū)域調(diào)查分析制定建材保護(hù)辦法制定建材保護(hù)辦法綠化管理綠化維護(hù)與管理是高檔次物業(yè)管理必不可少內(nèi)容，起到點綴美化作用。依照營區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)護(hù)。合理規(guī)劃社區(qū)綠化布置，依照季節(jié)不同選取葉和花卉相匹配盆景。并配備專業(yè)技術(shù)高園藝師。各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱卡。尋常養(yǎng)護(hù)：對公共部位及室內(nèi)盆景定期采用澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補(bǔ)角、除蟲害尋常保養(yǎng)工作。重點養(yǎng)護(hù)：對區(qū)域內(nèi)名貴盆栽進(jìn)行重點養(yǎng)護(hù)，悉心打理?？茖W(xué)灌溉：依照盆栽植物特點，設(shè)計科學(xué)澆水、排水管理辦法。病蟲害防治：加強(qiáng)病蟲害防治，防止為主，定期施以防治辦法。低溫防止：特別注意植物冬季保暖，制定周詳防低溫管理籌劃。冬季密切注意天氣預(yù)報，及早采用防凍辦法。加強(qiáng)巡視：對名貴品種加強(qiáng)巡邏頻度，做到萬無一失。保潔、綠化管理特別事項對尋常辦公環(huán)境和工作秩序也許導(dǎo)致影響非尋常保潔工作，將定期安排于非工作日進(jìn)行。尋常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進(jìn)行。尋常辦公時間以保潔員巡邏保潔為主，減少對正常工作影響。人員流量較多業(yè)務(wù)區(qū)域注意保持整潔。保潔管理工作嚴(yán)格遵守潤和谷規(guī)定和規(guī)定，對未經(jīng)予授權(quán)部門或區(qū)域禁止擅入作業(yè)。綠化消殺作業(yè)于非工作日進(jìn)行，避免藥物對人影響。如果藥性較長，則置警示牌醒示。各保潔崗負(fù)責(zé)各自區(qū)域垃圾收集，放于指定地點，定期清運。二、設(shè)備設(shè)施管理機(jī)電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是物業(yè)使用功能生命線，在尋常管理中尤為重要。我司將針對社區(qū)內(nèi)各項機(jī)電設(shè)備特點，制定嚴(yán)格作業(yè)規(guī)程及操作程序。設(shè)備管理范疇供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)維修工具及設(shè)備其他公用設(shè)施：涉及溝、渠、池井、各類管線、標(biāo)牌、標(biāo)記牌、公共通道、公共信箱、避雷系統(tǒng)等。設(shè)備三級人員管理管理處經(jīng)理：設(shè)備安全之第一負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作檢查、監(jiān)督。設(shè)備主管：負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作組織、安排和實行，建立設(shè)備臺帳，解決技術(shù)難題。◆設(shè)備負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)責(zé)任范疇內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修尋常工作。設(shè)備六級保養(yǎng)檢修日檢：屬尋常巡視檢查維護(hù)，檢查設(shè)備運營狀態(tài)與否正常。月檢：屬測試性檢查，對設(shè)備進(jìn)行性能測試、調(diào)節(jié)。季檢：屬維護(hù)性修理，對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。年檢：屬恢復(fù)性修理，對設(shè)備局部解體，著重恢復(fù)設(shè)備電氣性能、機(jī)械和精度，檢修或更換零部件及附屬裝置。大修：屬徹底性修理，對設(shè)備所有解體，全面檢查、實驗、探傷、調(diào)試，更換所有不合格零部件或附屬裝置。分承包方保養(yǎng)維修：根據(jù)分包合同之商定進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障解決設(shè)備管理要點各類設(shè)備保養(yǎng)維修以及各項作業(yè)規(guī)程，必要嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量保證體系文獻(xiàn)關(guān)于程序文獻(xiàn)和作業(yè)指引書之規(guī)定進(jìn)行。建立設(shè)備管理檔案和各類重要設(shè)備技術(shù)檔案。設(shè)備管理必要貫徹設(shè)備負(fù)責(zé)人，做到責(zé)任到人.設(shè)備管理首要任務(wù)是保證整個社區(qū)工作、生活秩序和所有設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。作業(yè)時不能對潤和谷任何部門工作導(dǎo)致影響，涉及某特殊部門作業(yè)要提前書面告知使用人，并得到容許后方可進(jìn)行。定期或定期保養(yǎng)檢修安排于非上班時間或非工作日進(jìn)行。高、低壓配電、發(fā)機(jī)電等設(shè)備季度停電檢修測試安排于非工作日進(jìn)行，備用發(fā)機(jī)電保證可隨時于停電時即時恢復(fù)供電。消防系統(tǒng)各設(shè)施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效?？照{(diào)系統(tǒng)中、大修安排于非使用季節(jié)進(jìn)行，平時定期檢查、清潔和保養(yǎng)。各類機(jī)房、設(shè)備房屬安全和消防重點，禁止無關(guān)人員進(jìn)入。完整詳細(xì)設(shè)備管理工作記錄是設(shè)備管理質(zhì)量必要保證.三、房屋使用維護(hù)和修繕對物業(yè)進(jìn)行合理有效維護(hù)及修繕管理，目在于延長物業(yè)使用壽命，保證物業(yè)使用功能和安全性能，保持物業(yè)形象和物業(yè)正常完好率。管理范疇建筑樓宇構(gòu)造（地基基本、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等）建筑物外墻紅線內(nèi)道路停車場◆樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等管理內(nèi)容樓宇安全檢查：定期和不定期對樓宇房屋進(jìn)行檢查，掌握房屋健康狀況。樓宇維修施工管理：編制每年修繕籌劃，安排年度修繕投資、審核修繕方案、監(jiān)督施工。樓宇維修檔案資料管理：對房屋建筑、房屋各項技術(shù)資料、維修記錄等檔案資料，嚴(yán)格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進(jìn)行管理。管理要點建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)各項責(zé)任制度，貫徹負(fù)責(zé)人?！艄芾硖幱袡?quán)對房屋使用進(jìn)行對的地督導(dǎo)和建議。所有維修項目必要嚴(yán)格按照關(guān)于法規(guī)及公司后勤保證體系文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行。依照潤和谷物業(yè)之特點，制定嚴(yán)格零修、中修、大修、翻修綜合維修管理及施工制度，保證維修質(zhì)量?？茖W(xué)地、規(guī)范地制定各項修繕方案，有效地控制成本。維修工程完畢后，要對業(yè)主進(jìn)行維修后回訪，聽取業(yè)主對維修各種意見，理解業(yè)主滿意度。各巡視人員及保潔崗在工作中加強(qiáng)對房屋、停車場、道路等狀況巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時報告補(bǔ)修，做到“零修但是夜”?！魧τ谛璩邪S修項目，嚴(yán)格進(jìn)行分承包商評審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。定期總結(jié)，就物業(yè)房屋使用和維修狀況，作出管理報告。依照物業(yè)建筑設(shè)計、建筑施工、建材選用、裝修材料等特點，制定物業(yè)年代改進(jìn)籌劃，保持物業(yè)面貌常新。定期檢查所有標(biāo)志，損壞或脫落標(biāo)記類標(biāo)志，將在發(fā)現(xiàn)后24小時內(nèi)予以修復(fù)。大型標(biāo)志48小時內(nèi)修復(fù)。四.消防安全管理潤和谷不同于其她普通樓宇物業(yè)管理。它性質(zhì)決定了它在安全管理方面特性，特別是對于消防控制和安全管理。它是社區(qū)樓宇物業(yè)管理重點和難點，也是保證社區(qū)及人員安全重要管理環(huán)節(jié)。強(qiáng)化消防意識：堅決貫徹“防止為主、消防結(jié)合”消防管理方針，保證火災(zāi)零發(fā)生率。建立消防隊伍：依照消防管理“防止為主，消防結(jié)合”方針，設(shè)立專業(yè)消防隊伍，成立消防緊急應(yīng)急分隊，任命義務(wù)消防隊員（原則上為管理處全體人員）。建立消防制度：建立周密完善消防疏散圖、防火責(zé)任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護(hù)辦法、定期檢查各類消防設(shè)施，明確防火檔案制度及消防員職責(zé)，并定期邀請消防專業(yè)人員進(jìn)行專項培訓(xùn)和定期進(jìn)行消防模仿演習(xí)，每年至少進(jìn)行一次消防模仿演習(xí)，以做到防患于未然。消防安全管理要點：加強(qiáng)管理處員工消防觀念和防火意識，任何管理服務(wù)人員均有消除火災(zāi)隱患之責(zé)任。各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格遵循國家關(guān)于規(guī)定和公司質(zhì)量保證體系文獻(xiàn)之規(guī)定。保證樓內(nèi)、樓外消防通道暢通，各消防設(shè)施定期檢測，保證完好無損，隨時可以啟用?！魧ι鐓^(qū)實行24小時消防安全監(jiān)控，對消防要害部門和火災(zāi)易發(fā)生區(qū)加強(qiáng)防范和巡邏，重點防范。定期組織員工進(jìn)行防火、防災(zāi)演習(xí)，純熟掌握各種消防設(shè)施用法，提高對火警應(yīng)付能力。貫徹各級和各項消防管理負(fù)責(zé)人和滅火指揮人員。維修人員及保潔員尋常工作注意巡視，保持警惕，對于不應(yīng)放在某處物體，不能解釋來歷物體和不適當(dāng)放在某處物體要及時解決。完善各類防火標(biāo)記，和各類消防設(shè)施使用闡明標(biāo)記。各類簡易滅火器材固定位置放置，便于有需要時關(guān)于人員取用以便。制定合理可行滅火程序和疏散籌劃。貳各項服務(wù)內(nèi)容管理服務(wù)最后效果序號物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容最后效果一管理目的社區(qū)整體均達(dá)到二級物業(yè)管理服務(wù)水平二管理規(guī)定按照管理目的原則規(guī)定制定整體規(guī)劃與詳細(xì)實行方案，并貫徹到各班組尋常工作中。營區(qū)各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量原則、各工作崗位考核原則、獎懲辦法完善。社區(qū)管理應(yīng)用計算機(jī)管理、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等智能化、當(dāng)代化管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理。管理人員有明顯標(biāo)志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。重要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干通過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)事業(yè)心和開拓精神。三房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)房屋圖紙檔案、資料齊全、管理完善。社區(qū)內(nèi)房屋使用和維護(hù)管理制度完善明確，貫徹各單位詳細(xì)管理負(fù)責(zé)人。建立物業(yè)管理檔案，所在區(qū)域、樓層清晰，隨時可查。社區(qū)各區(qū)域及樓層有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。標(biāo)記系統(tǒng)完整，功能明晰。無違背規(guī)劃私搭、亂建。社區(qū)外觀完好、整潔；裝飾裝修房屋不危及樓宇構(gòu)造和她人安全。房屋完好率達(dá)100%。房屋零修及時率達(dá)100%，零修合格率達(dá)100%，貫徹維修回訪制度和回訪記錄。四設(shè)備管理（一）設(shè)備管理綜合規(guī)定設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺帳、項目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時查閱。制定設(shè)備安全運營、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運營記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備良好，運營正常，無重大管理責(zé)任事故。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。（二）供電系統(tǒng)保證24小時正常運營，浮現(xiàn)故障，及時排除。限電、停電按規(guī)定提前告知各某些物業(yè)使用人。配電室管理嚴(yán)格按國標(biāo)操作運營。應(yīng)急發(fā)機(jī)電可隨時起用。在市政停電狀況下，保證發(fā)機(jī)電在5分鐘內(nèi)運轉(zhuǎn)供電。制定暫時用電管理辦法并嚴(yán)格執(zhí)行。（三）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)及各消防設(shè)施配備齊全，完好無損，可隨時起用。貫徹消防安全負(fù)責(zé)人、專職消防人員和義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演習(xí)，開展消防知識及法規(guī)宣教，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好。無火災(zāi)及其他安全隱患。四設(shè)備管理（四）機(jī)電系統(tǒng)機(jī)電按規(guī)定期間運營，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。機(jī)電準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。浮現(xiàn)運營故障后，維修人員能在規(guī)定期間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。機(jī)電進(jìn)行定期保養(yǎng)，各項保養(yǎng)及維修記錄完整。（五）給排水系統(tǒng)按規(guī)定對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生允許證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證俱全。保持水池、水箱及周邊環(huán)境清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏。所有排水、系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密管理辦法，供水計量及收費嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先告知各某些物業(yè)使用人。遇有事故，維修人員在規(guī)定期間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。（六）空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)運營正常，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。中央空調(diào)浮現(xiàn)運營故障后，維修人員在規(guī)定期間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修，并做好記錄。五公用設(shè)施管理公共配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意變化用途。公用照明、通訊、郵電設(shè)備設(shè)施完好，工作正常。道路暢通，路面平坦，交通標(biāo)志完善。六環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理制度完善并貫徹。環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾清運點（站）等保潔設(shè)施。實行原則化清掃保潔，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督，公共走道、地下室、天臺、停車場等所有公共場合保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。無亂設(shè)攤點、廣告牌、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。七綠化管理綠地面積符合規(guī)劃設(shè)計規(guī)定。綠化管理及養(yǎng)護(hù)辦法貫徹，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。八安全管理在有也許危及人員安全處，將設(shè)有明顯標(biāo)志并作好防范辦法。無因管理責(zé)任引起刑事治安案件和交通事故。九物業(yè)檔案資料管理實現(xiàn)物業(yè)檔案資料系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化管理。配備專職檔案管理人，完善各項管理制度，對所有檔案嚴(yán)格集中管理。各種物業(yè)管理資料齊備，條目清晰、標(biāo)記齊全、分類明確、易于查找。采用電腦資料、文字資料、磁記錄資料、圖表圖片資料等各種形式文檔儲存方式管理檔案資料。絕對保證檔案資料安全性和必要保密性。十其他努力減低管理成本，最大限度地為物業(yè)使用人提供及時、周到、優(yōu)質(zhì)各項管理服務(wù)工作。文獻(xiàn)四.管理人員配備狀況部門崗位素質(zhì)要求辦公