報(bào)稅實(shí)操-土地增值稅負(fù)籌劃方案

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)PAGE1-報(bào)稅實(shí)操-土地增值稅負(fù)籌劃方案一天，簽約客戶XX給老板發(fā)來(lái)了一個(gè)問(wèn)題：其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了公司開(kāi)發(fā)一套房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為800萬(wàn)元，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為140萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬(wàn)元。咨詢?cè)摌I(yè)務(wù)是單獨(dú)收取該項(xiàng)費(fèi)用，還是并入房?jī)r(jià)收取該費(fèi)用對(duì)企業(yè)更有利?！痉治觥扛鶕?jù)土地增值稅有關(guān)規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)可在房?jī)r(jià)中一并收取，也可以在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取。企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。因此，企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行納稅籌劃，會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。【對(duì)比】籌劃前，將該費(fèi)用單獨(dú)收取，該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅298萬(wàn)元。具體計(jì)算：可扣除費(fèi)用：300+800+100+（300+800）×20%+140=1560（萬(wàn)元）；增值額：2500-1560=940（萬(wàn)元）；增值率940=1560=60.25%；應(yīng)納土地增值稅：940×40%-1560×5%=298（萬(wàn)元）。籌劃后，將該費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅293萬(wàn)元。具體計(jì)算：可扣除費(fèi)用：300+800+100+(300+800)×20%+140+100=1660（萬(wàn)元)；增值額：2500+100-1660=940（萬(wàn)元）；增值率：940=1660=56.63%；應(yīng)納土地增值稅：940×40%-1660×5%=293（萬(wàn)元）?！窘Y(jié)果】經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，可以減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)5萬(wàn)元（298-293）?！菊咭罁?jù)】財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅【1995】48號(hào)）規(guī)定：六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許