城市地理學(xué)城市土地利用省公開課一等獎(jiǎng)全國示范課微課金獎(jiǎng)?wù)n件

第十章城市土地利用

1/56第二節(jié)

自然環(huán)境與城市土地利用

第三節(jié)

地租、土地制度與城市土地利用第一節(jié)城市土地特征與土地利用類型2/56第一節(jié)城市土地特征與土地利用類型一、城市土地概念依據(jù)開發(fā)程度可分：城市已開發(fā)土地城市定時(shí)發(fā)展土地城市行政區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)土地城市土地是城市區(qū)域內(nèi)陸地、水面以及它們上下一定空間所組成自然綜合體。3/56二、城市土地特征1、自然特征1）位置固定性2）面積有限性3）質(zhì)量差異性4）功效永久性4/562、經(jīng)濟(jì)特征1）土地資源稀缺性2）區(qū)位效益性3）邊際效益遞減性4）土地利用方式變更困難性5）市場交易低效性3、法律特征5/56三、城市土地利用類型指城市中工業(yè)、交通、商業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生、住宅和公園綠地等建設(shè)用地情況。反應(yīng)城市布局基本形態(tài)和城市內(nèi)功效區(qū)地域差異。城市土地在未經(jīng)開發(fā)建設(shè)之前只含有自然屬性，包含土地肥沃程度、坡度大小、坡向、土地承壓力和透水性等。城市土地利用6/56商業(yè)用地工業(yè)用地政府機(jī)關(guān)用地住宅用地休憩用地及綠化地帶交通用地和其它公用事業(yè)用地農(nóng)業(yè)用地和水面7/56第二節(jié)

自然環(huán)境與城市土地利用一、城市地理位置選擇

二、城市地下空間

三、地基承載力

四、城市地形

五、城市氣候

六、城市植被

8/561、相對位置：（大位置）：決定城市個(gè)性和發(fā)展前途。一、城市地理位置選擇

2、城址：（小位置）：影響城市發(fā)展，及城市形態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。9/563、盡可能防止選在易發(fā)生地震地帶4、沿河建城要充分考慮河道變遷10/5611/5612/56城市地形城址選擇、用地選擇、功效區(qū)組織到道路、工程管網(wǎng)、綠地布局以及城市景觀組織無一不受地形影響。影響最大是地面坡度

13/56土地使用建筑形態(tài)活動(dòng)類型道路設(shè)施車速（km/h）水土保持普通汽車貨車、公共汽車5%以下適宜各種土地利用適宜各種建筑形態(tài)適宜各種大型活動(dòng)適宜建各種道路60-70以上50-70不需要5%-10%適宜住宅小規(guī)模建設(shè)適宜各種建筑和高級住宅只適宜非正式活動(dòng)適宜建主要和次要道路25-6025-50不需要10%-15%不宜大規(guī)模建設(shè)高級住宅只適宜自由活動(dòng)或山地活動(dòng)小段坡道不宜不需要15%-45%不宜大規(guī)模建設(shè)只適宜階梯式住宅和高級住宅不宜活動(dòng)不宜不宜應(yīng)鋪草皮保護(hù)45%以上不宜大規(guī)模建設(shè)不宜建筑不宜活動(dòng)不宜不宜水土保持困難14/56

城市氣候

氣候?qū)Τ鞘杏玫剡x擇和功效布局影響以風(fēng)最為顯著,風(fēng)主要是指風(fēng)速和風(fēng)向，另外，一些地方性風(fēng)對城市功效布局也有一定影響。居住區(qū)工業(yè)區(qū)風(fēng)向?qū)Τ鞘袃?nèi)部空間結(jié)構(gòu)影響居住區(qū)應(yīng)該位于盛行風(fēng)向上風(fēng)15/5616/56城市熱島效應(yīng)：年平均比郊區(qū)高0．5—1°C城市氣候塵蓋：大量微小料子縣浮于城市上空，降低城市能見度，加強(qiáng)熱島效應(yīng)，如遇逆溫層天條件，往往發(fā)生嚴(yán)重空氣污染事件。17/56城市植被吸煙滯塵，凈化空氣；減弱噪聲；調(diào)整、改進(jìn)小氣候；凈化污水，預(yù)防火災(zāi)蔓延；監(jiān)測大氣污染，指示報(bào)警。城市綠化標(biāo)準(zhǔn)：城市居民人均10平方米樹木，或者50平方米草坪，城市綠地覆蓋率30%以上。城市綠地率=（城市各類綠地總面積/城市總面積）×100%

18/56城市華盛頓莫斯科巴黎倫敦紐約北京東京人均綠地454424.722.819.26.141.15廣州人均綠地面積9.44平方米19/56地基承載力

堆積年代、成因、性質(zhì)、地下水情況、建筑物基礎(chǔ)、建筑物性質(zhì)等。指在確保地基穩(wěn)定條件下，房屋和構(gòu)筑物沉降量不超出允許值地基承載能力。20/5621/56上海13層在建住宅樓整體坍毀22/56土壤類型特征濕陷性黃土它是天然土壤在上覆土自重壓力與附加壓力共同作用下，受水侵蝕后形成，它土壤結(jié)構(gòu)輕易受到破壞。紅粘土孔隙比和含水量均較大，但地基承載力較大，不過有些可能進(jìn)水體積膨脹，失水體積收縮，且它厚度改變也大，造成地基不穩(wěn)定。軟土它是一個(gè)天然含水量大，壓縮性高、承載力低軟塑或流塑裝粘性土，含有觸變性、高壓縮性、低透水性和不均勻性。季節(jié)性凍土在凍土狀態(tài)，地基強(qiáng)度較高，壓縮性較小或不含有壓縮性；融化后承載力大大下降，壓縮性集聚增加，使地基溶沉。膨脹土受水浸濕，體積膨脹；干燥失水，體積收縮。部分土壤類型及其特征：23/5624/56我國已經(jīng)有地鐵城市：01、北京地鐵，1969年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程336公里（年底）。02、香港地鐵，1979年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程168公里。03、天津地鐵，1984年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程71.6公里（年底）。04、上海地鐵，1995年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程410公里（年4月20日）。05、臺北捷運(yùn)，1996年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程75.8公里。06、廣州地鐵，1997年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程222公里（年底）。07、深圳地鐵，年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程59.2公里（年底）。08、南京地鐵，年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程85公里（年底）。09、高雄捷運(yùn)，年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程42.7公里。10、成都地鐵，年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程31.6公里（年底）。11、沈陽地鐵，年通車，當(dāng)前運(yùn)行里程27.9公里（年底）。25/56北京市將建7條地下隧道緩解交通擁堵現(xiàn)實(shí)狀況26/56第三節(jié)地租、土地制度與城市土地利用

一、地租概念及分類

馬克思:地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造剩下生產(chǎn)價(jià)值被土地全部者占有部分。地租是土地全部權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)形式,是社會生產(chǎn)關(guān)系反應(yīng)。揭示了資本主義土地私有制及其地租本質(zhì)。

資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)：地租是一個(gè)經(jīng)濟(jì)剩下,即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下那一部分”。27/56

馬克思主義地租理論將地租按其形成條件和原因不一樣分為：級差地租、壟斷地租28/56

資本主義級差地租

(一)資本主義級差地租產(chǎn)生原因

1.概念：經(jīng)營較優(yōu)土地農(nóng)業(yè)資本家所取得、并最終究土地全部者占有超額利潤,其起源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會生產(chǎn)價(jià)格差額。因?yàn)檫@種地租與土地等級相關(guān),故稱為級差地租。29/56為了滿足社會對農(nóng)產(chǎn)品需求,必須以劣等地條件決定個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會生產(chǎn)價(jià)格。經(jīng)營優(yōu)、中等地農(nóng)業(yè)資本家個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會生產(chǎn)價(jià)格,就能取得一定超額利潤。土地個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格比社會平均價(jià)格低等于高于30/56級差地租I

1.土地肥力差異是形成級差地租I條件之一(見表)土地等級所耗投資(元)平均利潤(元)產(chǎn)量(千克)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會生產(chǎn)價(jià)格(元)級差地租I(元)全部產(chǎn)品

每千克產(chǎn)品每千克產(chǎn)品全部產(chǎn)品劣等

100

20

200120

0.6

0.6

120

0

中等

100

20

2501200.48

0.6

150

30

優(yōu)等

100

20

3001200.4

0.6

180

60

31/562.土地位置(距市場遠(yuǎn)近)差異也是形成級差地租I條件之一(見表)。地塊

距市場里程(公里)

生產(chǎn)資本投入

(元)

運(yùn)輸費(fèi)用(元)

資本總支出(元)

平均利潤(按20%計(jì)算)

個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會生產(chǎn)價(jià)格(元)

級差地租I(元)

甲

10

100

5

105

21

126

132

6乙

15

1007.5

107.5

21.5

129

132

3丙

20

10010

110

22

132

132

032/56級差地租Ⅱ因?yàn)樵谕粔K土地上實(shí)施集約化經(jīng)營，因?yàn)橥恋剡B續(xù)追加投資而產(chǎn)生超額利潤轉(zhuǎn)化地租,即為級差地租Ⅱ33/56土地等級所耗資本

(元）平均利潤(元）

產(chǎn)量(千克)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)

社會生產(chǎn)價(jià)格(元)

級差地租Ⅰ、Ⅱ(元)

全部產(chǎn)品每千克產(chǎn)品每千克產(chǎn)品全部產(chǎn)品劣等地

100

20

200

120

0.6

0.6

120

0優(yōu)等地

100

20

300

120

0.4

0.6

180

60(I)

優(yōu)等地上追加投資

100

20

350120

0.34

0.6

210

90(Ⅱ)

34/56在優(yōu)等地上追加投資100元,因?yàn)樾峦顿Y勞動(dòng)生產(chǎn)率提升,每千克產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格降為0.34元。如產(chǎn)品仍按社會生產(chǎn)價(jià)格(即劣等地個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格)每千克0.6元出售,全部產(chǎn)品可得210元,其中比劣等地全部產(chǎn)品價(jià)格120元多出90元就是優(yōu)等地追加投資所得超額利潤,它將轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅱ。級差地租I產(chǎn)生先于級差地租Ⅱ35/56資本主義壟斷地租

由于土地全部者含有特殊性質(zhì)土地全部權(quán)產(chǎn)品壟斷價(jià)格帶來超額利潤轉(zhuǎn)化成超額地租。一些土地含有特殊自然條件,能夠生產(chǎn)一些尤其名貴又非常稀缺產(chǎn)品。36/56二、地租對城市土地利用模式影響對住宅、企業(yè)和中心商業(yè)區(qū)空間布局影響。37/56城市土地使用模式是圍繞中心商業(yè)區(qū)同心環(huán)形地帶。能夠說，內(nèi)環(huán)是辦事企業(yè)，中環(huán)是工業(yè)企業(yè)，外環(huán)是住宅地域38/56居住用地是城市中最為廣泛土地利用方式工業(yè)區(qū)普通位于交通干線旁城市外緣商業(yè)區(qū)大多呈團(tuán)狀和條狀分布于市中心和街道兩側(cè)39/56三、我國土地制度土地制度：在一定社會制度下，為制約人們利用土地所形成經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系而設(shè)定行為規(guī)范。40/56廣義土地制度：包含土地全部制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護(hù)制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等。狹義土地制度：僅僅指土地全部制度、土地使用制度和土地國家管理制度。最主要問題：土地全部權(quán)和土地使用權(quán)41/56土地全部制：土地公有制、土地私有制1949年前：實(shí)施土地私有制1950年后：土地公有制計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市土地基本實(shí)施：

無償和無限期使用，經(jīng)過行政劃拔進(jìn)行。42/56傳統(tǒng)城市土地使用制是指城市土地使用制度改革之前城市土地使用制度。其基本特征能夠概括為：行政劃撥；無償無限期使用；禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。行政劃撥無償無限期使用禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所謂行政劃撥，是指土地由國家行政管理機(jī)關(guān)調(diào)撥分配使用。所謂無償無限期使用，是指國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、國有企業(yè)等從國家得到用地時(shí)不支付地價(jià)，在使用中也不繳納地租或土地使用費(fèi)，也沒有要求明確土地使用期限。所謂禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指禁止土地使用者以買賣、出租、贈(zèng)與、交換等方式將土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)給其它單位或個(gè)人。傳統(tǒng)城市土地使用制43/5644/56另外，因?yàn)閲型恋厥褂脵?quán)無償劃撥，需要政府相關(guān)部門層層審批，這不但降低了政府管理效率，而且在缺乏嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制條件下，也極易滋生腐敗，造成國有土地資產(chǎn)大量流失。傳統(tǒng)城市土地使用制弊端：不利于城市建設(shè)與發(fā)展。不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制與公平市場競爭環(huán)境建立。不利于土地集約利用與合理配置。45/56缺點(diǎn)：使土地使用者喪失了經(jīng)濟(jì)地使用土地和使土地產(chǎn)出最大化動(dòng)力，不利公平競爭，減弱政府部門投資效率。土地使用不合理、土地使用效率低、土地資產(chǎn)流失、城市財(cái)政拮據(jù)等問題46/56城市土地?zé)o償使用時(shí)期（1949-1978年）城市土地有償使用時(shí)期（1979-至今）城市土地流轉(zhuǎn)制度建立（1988-年）城市土地使用制度改革逐步深化（-至今）城市土地有償使用制度建立（1979-1988年）土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地收購一貯備一開發(fā)一出讓機(jī)制初步形成征收土地使用費(fèi)征收土地使用稅以1978年改革開放為分界點(diǎn)，我國城市土地使用制度可分為土地?zé)o償使用和土地有償使用兩個(gè)時(shí)期。中國城市土地使用制47/56我國自20世紀(jì)80年代初開始了城市土地使用制改革。改革基本目標(biāo)是：城市土地使用制改革目標(biāo)與進(jìn)程實(shí)施城市國有土地有償使用制度。把城市國有土地使用權(quán)從全部權(quán)中分離出來。推向市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)即全方面開放城市國有土地使用權(quán)市場。48/561988年12月《中華人民共和國土地管理法》“國有土地和集體全部土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓”，國家實(shí)施土地有償使用1990年5月《中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓暫行條例》“國家按照全部權(quán)和使用權(quán)分離標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)”土地市場逐步形成49/561987年7月4日深圳將實(shí)施土地有償使用

１９８７年７月４日，深圳市一項(xiàng)關(guān)于深入實(shí)施特區(qū)土地全部權(quán)與使用權(quán)分離，全方面實(shí)施土地有償使用方案業(yè)已修訂完成，定于7月出臺試行。

此項(xiàng)改革關(guān)鍵內(nèi)容是：在明確特區(qū)城市土地屬國家全部、由政府統(tǒng)一規(guī)劃前提下，政府采取公開競投和招標(biāo)方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。而用地單位則必須在參加公開投標(biāo)中，付出較其它競爭者高價(jià)，才能取得土地使用權(quán)。

改革方案實(shí)施后，土地經(jīng)營與管理由政府壟斷，出讓土地使用權(quán)收入統(tǒng)統(tǒng)歸國家全部。任何單位和個(gè)人，都難以再憑權(quán)力與關(guān)系，不想付出經(jīng)濟(jì)代價(jià)來取得土地使用權(quán)了。為實(shí)現(xiàn)改革，深圳市政府邀請相關(guān)方面學(xué)者、教授作了為期一年調(diào)查、研究、論證。

（人民網(wǎng)資料）50/56從本質(zhì)上說，城市土地是一個(gè)廣義資源，其資源價(jià)值不但包含巖石、土壤、水、生物等要素組成自然資源，也包含土地開發(fā)過程中凝聚著人類勞動(dòng)社會資源，還包含由所處空間位置不一樣而引發(fā)價(jià)值差異所表達(dá)區(qū)位資源；土地資源價(jià)值及其表現(xiàn)形式是土地有償使用理論基礎(chǔ)，科學(xué)認(rèn)識土地價(jià)值，綜合評定土地價(jià)值等級，是土地有嘗使用改革基礎(chǔ)性工作。土地有償使用依據(jù)51/56三、地租、土地制度對我國城市土地利用影響地租是調(diào)整城市土地利用效能主要方式，是制訂產(chǎn)品價(jià)格主要依據(jù)，是加強(qiáng)土地管理主要經(jīng)濟(jì)杠桿，為制訂土地價(jià)格、進(jìn)行征地賠償?shù)忍峁┗A(chǔ)。52/56地租直接影響到城市空間形態(tài)改變和空間結(jié)構(gòu)形成?！巴硕M(jìn)三”工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)郊區(qū)城市化、農(nóng)村城市化直接經(jīng)濟(jì)動(dòng)力：土地級差地租城市53/56城市土地供給機(jī)制存在問題

一是地方政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”、“筑巢引鳳”，造成土地供給總量上失控。我國大多數(shù)城市土地供給基本上采取“以需定求，總量不限”方式，因?yàn)槌鞘型恋乩?/p>