房地產(chǎn) -項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初判及靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算

CONTENT第一部分第二部分第三部分第四部分02項(xiàng)目初判目的研究項(xiàng)目所處政策環(huán)境、市場(chǎng)背景，分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部質(zhì)素做初步通過(guò)項(xiàng)目占位、定位得出初步物業(yè)發(fā)展方向，并預(yù)判售1122明確項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，精準(zhǔn)預(yù)判項(xiàng)目33 01項(xiàng)目初判注意事項(xiàng)客戶需求的精準(zhǔn)性銷(xiāo)售利潤(rùn)的可控性(05政策環(huán)境的前瞻性價(jià)格預(yù)判的合理性01城市宏觀背景分析02項(xiàng)目本體分析03區(qū)域市場(chǎng)分析04項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展方向建議05項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市宏觀背景分析?大成都范圍內(nèi)所有新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均納入“公證搖號(hào)”排序選房范圍10月1日重啟“限購(gòu)、限貸”新增“限價(jià)”?大成都范圍內(nèi)所有新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均納入“公證搖號(hào)”排序選房范圍10月1日重啟“限購(gòu)、限貸”新增“限價(jià)”3月23日3次升級(jí)“限購(gòu)”2次升級(jí)“限價(jià)”政策3月17日土拍新規(guī)最高限價(jià)+抽簽競(jìng)得9月7日3次升級(jí)土拍新規(guī)限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交租賃住房比例5月15日4次升級(jí)“限購(gòu)”?提高新入戶購(gòu)房的社根據(jù)以往政策調(diào)控規(guī)律，一般6年為一個(gè)周期，扶持期為2年，打壓期為4年，目前新一輪調(diào)控正處于第三年，且十九大確定戶籍、社?；騻€(gè)稅滿一年且無(wú)住房?高新區(qū)、天府新區(qū)二套房首付從40%提高到不低于70%11月17日11月17日2次升級(jí)“限購(gòu)、限貸”?11區(qū)二套房首付?款從4成提高到6成；?只要擁有2套以上住房均不予貸款限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓交易?嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼∮猛?月21日4月21日“限商改住”出臺(tái)4月13日“限售”出臺(tái)4月12日3次升級(jí)“限貸”?取消了原來(lái)的“購(gòu)房入戶政?實(shí)行“條件入戶”和“積分入戶”雙軌制11月16日11月30日“戶籍制度改革”新政發(fā)布6月27日6月27日2次升級(jí)土拍新規(guī)限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得?每人只能新購(gòu)1套一手房，范圍為主城區(qū)+高新南區(qū)+天府新區(qū)。?二套房首付比例提高至?新申領(lǐng)預(yù)售證價(jià)格需低于成都2016年城鎮(zhèn)居民收入漲幅?清水價(jià)不能高於上一批次的成交均價(jià)；?精裝價(jià)不能超過(guò)清水房?jī)r(jià)的30%，且不能高於3,000元/m2?限購(gòu)范圍從7區(qū)擴(kuò)大到13區(qū)、從一手房擴(kuò)大到二手房；?提高購(gòu)房資格門(mén)檻，社保需滿2年?限購(gòu)對(duì)象從原來(lái)的個(gè)人變成了家庭；?限購(gòu)范圍從13區(qū)擴(kuò)大到全成都23區(qū)保年限2南熏大道3溫泉大道4土龍路52南熏大道3溫泉大道4土龍路5繞城高速2成溫邛高速3光華大道4光華8線（在建）5成溫邛快速通道3成都西部新城，生態(tài)宜居示范區(qū)232411523241154455近年來(lái)溫江建成成溫邛高速、光華大道拉近與主城功能分區(qū)具體功能描述生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主要發(fā)展花木業(yè)和旅游業(yè)科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)功能分區(qū)具體功能描述生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，主要發(fā)展花木業(yè)和旅游業(yè)科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)區(qū)著力打造現(xiàn)代商務(wù)、高端商貿(mào)、醫(yī)療康復(fù)、健康產(chǎn)業(yè)與交通等多功能融合的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)區(qū)域 為定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意和總部經(jīng)濟(jì)等大商務(wù)、大文化產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展生態(tài)人居，以新興服務(wù)業(yè)生態(tài)資源，光華大道開(kāi)通，奧園、錦繡森鄰、仁和春天大道、金河谷等一批低密復(fù)合項(xiàng)目開(kāi)啟了光華大道成都近郊改善居住優(yōu)選地。在政務(wù)驅(qū)動(dòng)，及佳兆業(yè)、中森、及其他本土開(kāi)發(fā)商影響下，區(qū)域價(jià)值開(kāi)始建立；之后以本土中小型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐為主，以剛需產(chǎn)品捕捉城市外溢客戶。地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)線即將通車(chē)、區(qū)域價(jià)值快速提升，價(jià)格與擊量均上漲，區(qū)域吸附力增強(qiáng)。生態(tài)資源，光華大道開(kāi)通，奧園、錦繡森鄰、仁和春天大道、金河谷等一批低密復(fù)合項(xiàng)目開(kāi)啟了光華大道成都近郊改善居住優(yōu)選地。在政務(wù)驅(qū)動(dòng)，及佳兆業(yè)、中森、及其他本土開(kāi)發(fā)商影響下，區(qū)域價(jià)值開(kāi)始建立；之后以本土中小型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐為主，以剛需產(chǎn)品捕捉城市外溢客戶。地鐵4號(hào)線延長(zhǎng)線即將通車(chē)、區(qū)域價(jià)值快速提升，價(jià)格與擊量均上漲，區(qū)域吸附力增強(qiáng)。3【07-09年】城市價(jià)值承接【04-06年】城市價(jià)值啟動(dòng)【09-13年】城市價(jià)值飆升生態(tài)外溢到新城吸附生態(tài)外溢到新城吸附住宅產(chǎn)品與老城區(qū)價(jià)格基本持平甚至反超，光華大道三段一年成邑、三年成都,形成城市級(jí)規(guī)模。家樂(lè)福、永輝超市、伊藤洋華堂開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，客群逐漸升級(jí)，區(qū)域上逐漸擴(kuò)大 溫江土地市場(chǎng)2015-2016年整體成交土地面積上漲，預(yù)計(jì)近兩年，眾多項(xiàng)目入市，房地產(chǎn)進(jìn)88697科林路東段169號(hào)94住兼商4.0025.0234877.50成都宏盛匯友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)三、八組、新華社區(qū)一組商業(yè)4.505.2205683.330成都錦榮興茂智業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司柳城街辦新華社區(qū)一組、燎原社區(qū)五組（星光32商業(yè)4.008.561228.750成都璐達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公平街辦太極社區(qū)10組，龍鳳社區(qū)2、3組，建安社區(qū)2組，紅橋社區(qū)6組245商業(yè)1.5024.55800成都市實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校涌泉街辦花土社區(qū)九、十、十一組（天來(lái)匯景）116商兼住4.5034.73601199.980成都天利來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公平街道合江社區(qū)二組30住兼商2.504.9290174045合能集團(tuán)公平街道合江社區(qū)二組42住兼商3.008.4260130013.04涌泉街辦花土社區(qū)十、十一、十二組（合能珍寶琥珀三期）112住兼商3.5026.130413030柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦明光社區(qū)107住兼商2.5017.86403840113.33恒大地產(chǎn)柳城街道新華社區(qū)，涌泉街道明光社區(qū)94住兼商2.2814.35703755.7978.13柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦花土社區(qū)60住兼商2.5010.1410246028.13柳城街辦新華社區(qū)，涌泉街辦明光社區(qū)69住兼商2.5011.5402241225.62海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園學(xué)府路南段268號(hào)33住兼商4.008.8420157582.61佳信云翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司涌泉街辦花土社區(qū)1、2組，前鋒社區(qū)6組101住兼商2.5016.82201319.940金科地產(chǎn)涌泉街辦花土社區(qū)1組40住兼商2.506.72201319.940涌泉街辦花土社區(qū)5、10組20商兼住4.005.3202757.50樂(lè)山鼎創(chuàng)天鴻置業(yè)有限公司柳城街辦萬(wàn)盛社區(qū)5、6、7組，天府街辦學(xué)府社區(qū)6組144商兼住3.0028.7137685.010上海新尚置業(yè)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)八組商業(yè)4.505.3205683.240四川海天永信置業(yè)有限公司，成都騰逸置業(yè)有限公司柳城街辦燎原社區(qū)八組、紅光社區(qū)五組商業(yè)5.005.2220660.040公平街道合江社區(qū)二、四組45住兼商3.009.0260130013.04四川品潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公平街辦太極社區(qū)11、12、13組48住兼商4.0012.83841440.0220四川眾城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司永寧鎮(zhèn)城武社區(qū)十、十一組115商業(yè)2.5019.199593.990泰康之家蜀園成都養(yǎng)老服務(wù)有限公司>城市以首置主導(dǎo)，改善性需求上漲趨勢(shì)明顯：近幾年溫江區(qū)剛需市場(chǎng)成為主力，70-90㎡銷(xiāo)量近五成占比，90-110㎡首改型需求占比達(dá)20%，同比上漲2%。>今年供小于求，消化庫(kù)存，截止目前庫(kù)存為261萬(wàn)方，去化時(shí)間為1年。90-100㎡90-100㎡），2015-2016年住宅物業(yè)各面積段對(duì)應(yīng)總價(jià)段成交分布面積段30萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150萬(wàn)以上50以下0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%50-600.5%0.3%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%60-701.1%4.1%0.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%70-800.7%7.3%6.6%0.7%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%80-900.1%7.5%20.6%5.8%0.7%0.4%0.0%0.0%0.0%0.0%90-1000.0%0.9%6.2%5.1%0.9%0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%100-1100.0%0.0%1.3%3.0%1.0%0.4%0.2%0.0%0.0%0.0%110-1200.0%0.0%0.2%3.0%3.5%0.5%0.3%0.0%0.0%0.0%120-1300.0%0.0%0.1%0.5%2.8%1.8%1.6%0.1%0.0%0.0%130-1500.0%0.0%0.0%0.4%0.8%1.2%1.9%0.4%0.1%0.0%150-1700.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.1%0.3%0.3%0.0%0.1%170-2000.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.3%0.3%0.3%200-2500.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%250以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.0%>商業(yè)市場(chǎng)總體回落，截止2016年10月，銷(xiāo)售量同比大幅下滑40%，預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售量不足10萬(wàn)㎡；>價(jià)格經(jīng)歷快速增長(zhǎng)后開(kāi)始回歸，2015年同比下調(diào)18%，截止2016年10月，同比上漲2%。>商業(yè)存量高企75.6萬(wàn)㎡，庫(kù)存周期超過(guò)7年。0n——15年溫江公寓市場(chǎng)表現(xiàn)一般，16年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，公寓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，但波動(dòng)很大，量?jī)r(jià)關(guān)系明顯，后市不可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。溫江區(qū)域公寓成交面積段主要集中70㎡以下，主力成交總價(jià)在30萬(wàn)以下。月均去化3700㎡，整體成交均價(jià)4800元/㎡。0.80.60.402015年1月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月2016年3月2016年4月銷(xiāo)售面積(萬(wàn)㎡)新增面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)700060005000400030002000100000房地產(chǎn)政策：上半年政策、經(jīng)濟(jì)端出臺(tái)各項(xiàng)措施促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，大力去庫(kù)存，市場(chǎng)快速拉升，10月房地產(chǎn)限購(gòu)限貸新政集中出臺(tái)，成都主城區(qū)及近郊限購(gòu)政策開(kāi)啟，旨在去杠桿化，規(guī)避系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，抑制投資，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增速，限貸細(xì)則使得改善性需求購(gòu)房成本增加，影響開(kāi)始顯現(xiàn)。市場(chǎng)監(jiān)管加大力度，徹查違規(guī)推廣及銷(xiāo)售行為。城市規(guī)劃：溫江城市規(guī)劃向東、向南發(fā)展，光華新城為城市發(fā)展主流方向，而本項(xiàng)目也處于光華新城南區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展：城市配套進(jìn)一步成熟，進(jìn)入快速發(fā)展期，整體市場(chǎng)供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升。剛需剛改為主力供需，改善整體市場(chǎng)向好，而本案地處城市發(fā)展核心區(qū)域，周邊規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿^大，對(duì)促進(jìn)房地項(xiàng)目本體分析★本案★本案新老城交界，距離四號(hào)線站點(diǎn)僅800米，溫江未來(lái)核項(xiàng)目位于溫江區(qū)南江路與永興路交匯處，新老城交界區(qū)域，距離即將開(kāi)通的地鐵4號(hào)線鳳溪占約800米，但緊鄰熟地，正對(duì)“積家御景”緊鄰永興路，對(duì)面為農(nóng)民自建房緊鄰永興路，對(duì)面為農(nóng)民自建房緊鄰南江路，正對(duì)路環(huán)實(shí)業(yè)有限公司廠房緊鄰五牛印務(wù)公司，現(xiàn)狀為已倒閉的廠房地塊1地塊1地塊2地塊2地不利因素不利因素描述，及到項(xiàng)目紅線距離對(duì)客戶的影響√地塊西側(cè)靠近輕軌線設(shè)計(jì)上注意考慮降噪火葬場(chǎng)、公墓、監(jiān)獄或看守所、刑場(chǎng)等）危險(xiǎn)物及輻射整體地塊質(zhì)素極優(yōu)整體地塊質(zhì)素極優(yōu)環(huán)境變遷,地下?tīng)顩r地表狀況屬于填湖、填海地塊、是否臨湖/河/江/海區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)本案CBD）”為定位，大力發(fā)展現(xiàn)代化商貿(mào)和商務(wù)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意和總部經(jīng)濟(jì)等大商務(wù)、大文化產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展生態(tài)人居，以新興服務(wù)業(yè)集群發(fā)展建設(shè)活力城市3溫泉大道4土龍路 345芙蓉大道成溫邛快速通道5514-12 34532永輝永輝家樂(lè)福家樂(lè)福及內(nèi)外資第五人民醫(yī)院及內(nèi)外資第五人民醫(yī)院位1380張溫江區(qū)人民醫(yī)院位380張學(xué)校名稱基本概況學(xué)校等級(jí)距離四川農(nóng)業(yè)大學(xué)科專(zhuān)業(yè)211工程6KM公平實(shí)驗(yàn)學(xué)校——5KM溫江中學(xué)高中部國(guó)重3KM涌泉學(xué)校29個(gè)班，約900學(xué)生、100教師——2km慶豐街小學(xué)35個(gè)班，約100教師——3KM成都中醫(yī)院大學(xué)重點(diǎn)本科3KM四川交通職業(yè)技術(shù)學(xué)校國(guó)家示范高等學(xué)院3KM溫江二中74個(gè)班，約300教師市重3KM西南財(cái)經(jīng)大學(xué)211工程3KM成都師范學(xué)院普通本科2km基本概況光華公園溫江公園大型現(xiàn)代化公園園林項(xiàng)目海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)，已入駐正大、統(tǒng)一、中糧等近1000家著名企業(yè)，且有5家世溫江海峽兩溫江海峽兩岸科技園企業(yè)分布圖本體屬性分析，地塊具備做區(qū)域剛需及改善型住宅基礎(chǔ)條件。地塊位于光華新城南區(qū)，與老城、大學(xué)城近鄰。城市核心邊緣，區(qū)域交通通達(dá)性不強(qiáng)，但地鐵沿線高價(jià)板塊存地塊周邊當(dāng)前生活配套不足，同享重點(diǎn)學(xué)區(qū)、醫(yī)院，公園生態(tài)資源，需完善基礎(chǔ)的街區(qū)商業(yè)生活配海峽科技園以生物醫(yī)療、食品飲食、電子信息的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，周邊產(chǎn)業(yè)客群以剛需置業(yè)需求為主，爭(zhēng)局結(jié)爭(zhēng)局結(jié)溫江老城成熟價(jià)值高認(rèn)知板塊溫江老城成熟價(jià)值高認(rèn)知板塊成熟生活配套光華大道學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)城融合板塊——大學(xué)城板塊城市高價(jià)值板塊——光華新城、溫江老城生態(tài)高價(jià)值板塊——萬(wàn)春、金馬湖板塊光華新城北部：城市核心區(qū)，高價(jià)值擁有江安河生態(tài)景觀資源、碧落湖公園臨地鐵4號(hào)線最近區(qū)域；光華新城北部：城市核心區(qū)，高價(jià)值擁有江安河生態(tài)景觀資源、碧落湖公園臨地鐵4號(hào)線最近區(qū)域；完善的教育、商業(yè)等生活配套房地產(chǎn)發(fā)展較早期區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟未來(lái)房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)用地僅有少量大學(xué)城板塊：產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊大學(xué)城板塊：產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊地鐵4號(hào)線經(jīng)過(guò)區(qū)域，預(yù)計(jì)2017年下半年通車(chē)靠近老城，可享受老城現(xiàn)有商業(yè)配套區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟學(xué)區(qū)價(jià)值、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)光華新城南部：房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域光華新城南部：房地產(chǎn)發(fā)展起步階段，未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域承接光華新城北部處延發(fā)展區(qū)域；臨地鐵4號(hào)線；基礎(chǔ)配套待完善區(qū)域，區(qū)域形象提升階段隨著光華大道以北區(qū)域開(kāi)發(fā)用地減少，區(qū)域迎來(lái)發(fā)展契機(jī)金恒德時(shí)代金悅合能珍寶琥珀三期洲際春天廣場(chǎng)光華瑞廷湟普國(guó)際湟座泰合新光華府域機(jī)>品牌房企逐步進(jìn)入，中大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主（60-180畝在售項(xiàng)目高容積率（3以上恒大名城恒大地產(chǎn)高層/超高層金恒德時(shí)代金悅金恒德合能珍寶琥珀三期合能集團(tuán)洲際春天廣場(chǎng)洲際置業(yè)高層/超高層光華瑞廷森鑫房產(chǎn)湟普國(guó)際湟座成泰房產(chǎn)泰合新光華府泰美投資恒大新城恒大地產(chǎn)金科天宸恒大名城洲際春天廣場(chǎng)金科天宸恒大名城恒大名城金恒德時(shí)代金悅合能珍寶琥珀三期洲際春天廣場(chǎng)光華瑞廷湟普國(guó)際湟座泰合新光華府41-46/36-41/46-恒大新城代表競(jìng)品個(gè)案恒大名城），數(shù)比數(shù)光華新城南部首個(gè)高低配項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總北地塊南地塊140.77100.5240.25總建面（萬(wàn)方）32.7823.639.15地上計(jì)容面積23.4116.706.71住宅面積（萬(wàn)方）21.7815.386.40商業(yè)面積（萬(wàn)方）1.070.810.25容積率2.492.49——27.79%——35.05%大城西擠壓類(lèi)客戶及省內(nèi)二級(jí)城市客戶為主，部分溫江改善類(lèi)客戶；置業(yè)目的為滿足居住大城西擠壓類(lèi)客戶：性價(jià)比<地鐵<未來(lái)發(fā)展?jié)摿?；客戶分布在沿光華大道、日月大道周邊、如成飛、萬(wàn)家灣周邊客群李女士從事工作：溫江某醫(yī)藥企業(yè)管理人員洲際亞洲灣佳年華新生活佳兆業(yè)麗晶公館珠江御景灣城市核心區(qū)：交通/教育/商業(yè)配套成熟，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)；品剛與剛改并存，隨著地塊開(kāi)通，區(qū)域價(jià)值提>依托江安河生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，溫江新區(qū)發(fā)展的最早區(qū)域，房地產(chǎn)發(fā)展成熟，區(qū)域價(jià)值最高；>隨著地鐵開(kāi)通，區(qū)域吸附力增加；>隨著房地產(chǎn)發(fā)展成熟，未來(lái)產(chǎn)可開(kāi)發(fā)用地僅有少量。年無(wú)新項(xiàng)目入市；4區(qū)藍(lán)潤(rùn)光華春天佳年華新生活藍(lán)潤(rùn)光華春天>剛需兼改善：主力去化產(chǎn)品為80-90㎡，90-110㎡及120-130㎡產(chǎn)品；>單盤(pán)最高走量120套/月，單價(jià)5824-5867元/㎡，80-90㎡總價(jià)46-53萬(wàn)，90-100㎡53-59>第二梯隊(duì)80-98套/月，單價(jià)5438-6305元/㎡，80-90㎡總價(jià)43-49萬(wàn)及50-57萬(wàn)，90-100㎡48-54萬(wàn)。>第三梯隊(duì)60-70套/月。單價(jià)6151-7499元/㎡，80-90㎡總價(jià)49-55萬(wàn)，130-150㎡97-113萬(wàn)項(xiàng)目產(chǎn)品面積（㎡）主力銷(xiāo)售面積（㎡）整體推出（套）整體去化（套）2016年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)存量（套）銷(xiāo)售（套）均價(jià)（元/㎡）月均走量（套）總價(jià)（萬(wàn)元）洲際亞洲灣40-18080-100/70-80/100-110659045991508582446-58/40-47/58-64374佳年華新生活60-12080-90/90-100/60-70343029811226586747-53/53-59/33-41389佳兆業(yè)麗晶公館60-15080-90/90-1002469181397663059850-57/57-63562藍(lán)潤(rùn)光華春天60-12070-80/90-100/80-901868123880454388038-43/48-54/43-49630珠江御景灣70-300130-150/160-1702436245375574997697-113/120-128千禧河畔國(guó)際社區(qū)70-90/120-80-9060284259667615149-551769二期代表競(jìng)品個(gè)案佳年華.新生活二期項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：占地115畝，建面49.5萬(wàn)㎡，容積率3.49；產(chǎn)品以79-84㎡套三單衛(wèi)及90-97㎡套三雙衛(wèi)為主，占比約60%，河景最佳位置設(shè)置110㎡舒適型套三雙衛(wèi)；量?jī)r(jià)關(guān)系：成交均價(jià)約5800元/㎡，2016年整體市場(chǎng)表現(xiàn)較好，月均去化可達(dá)110套；客戶構(gòu)成：大城西受價(jià)格擠壓客群約50%，30-40%二級(jí)城市在溫江工作，10%來(lái)自成都周邊區(qū)縣外省藥老客戶約5%；面積段（㎡）套型供應(yīng)套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)均價(jià)(元/㎡)總價(jià)月均去化65-67套二單衛(wèi)78580038-3979-84套三單衛(wèi)287580046-4990-97套三雙衛(wèi)309580052-56套三雙衛(wèi)（臨河）23630069大城西擠壓及省內(nèi)二級(jí)城市為主，其次追求河景資源的改善型客戶為主，大城西擠壓類(lèi)客戶：價(jià)格<區(qū)域成熟度<地鐵<教育配套；客戶分布在沿光華大道、日月大道周邊、如成飛、萬(wàn)家灣周邊客張先生萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近，幾乎都是一萬(wàn)多才能購(gòu)買(mǎi)，老家是農(nóng)村的，不給灣”，均價(jià)大概在6000元/㎡左右，與外光華附近過(guò)萬(wàn)房?jī)r(jià)相比，還能接金強(qiáng)歐郡地鐵首座（隆華首金強(qiáng)歐郡地鐵首座（隆華首和信孔雀城本項(xiàng)目本項(xiàng)目產(chǎn)城融合獨(dú)立發(fā)展板塊，依托大學(xué)城教育，臨近老城區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，區(qū)域發(fā)展成型，逐步發(fā)展成熟；總建（萬(wàn)型蜀府信義金強(qiáng)歐郡金強(qiáng)集團(tuán)地鐵首座（隆溫江維奧積家御景新光華房產(chǎn)和信孔雀城和信地產(chǎn)10月22日開(kāi)盤(pán)推出8/9號(hào)樓10月22日開(kāi)盤(pán)推出8/9號(hào)樓整體供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比整體銷(xiāo)售去化率供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比套一4套二4213套三單3套三雙0810030戶30%、其它5%?？蛻舴植荚谘毓馊A大道、日月大道周邊、如成飛、萬(wàn)家灣周邊客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶分布在周邊和盛鎮(zhèn)、永盛鎮(zhèn)、萬(wàn)春鎮(zhèn)基本介紹：27歲，單身，從事教育行業(yè)工作已有5年，西南財(cái)大買(mǎi)房還真是苦惱事，之前看了光華大道那邊房子，普遍都出頭，后來(lái)看了大學(xué)城附近樓盤(pán)，價(jià)格才五千左右，仕林府一套三戶型，結(jié)果10月底就漲到5700，還好在套/月源80-9046-5353-5980-9880-90套三雙70-80三雙48-5738-4348-6367-7680-9049-55市80-90/精裝101-107套三清44-50精裝72-89-9660-8086套三單33-444162-6980-90/精裝50-9041-46/39-82-89息地鐵首座、書(shū)香麗景、孔雀天城80-9041-4852-7780-90（套41-4680-90（套44-49新生活2期（約1600套千禧河畔（2000套亞洲），光華大道以北主要大城西擠壓客戶、省內(nèi)二級(jí)城市為主，輔以部分外省資源占有類(lèi)客戶；光華大道以南以大城西擠壓客戶、省內(nèi)二級(jí)城市為主及部分溫江改善客戶；大學(xué)城以溫江拆遷、本地就業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級(jí)城市教育等需求客戶為主。大城西擠壓客群，省內(nèi)二級(jí)城市客戶客戶關(guān)注：成熟教育、商業(yè)配套；地鐵區(qū)域升值力大城西擠壓客群、省內(nèi)二級(jí)城市客戶及溫江改善客戶：客戶關(guān)注：性價(jià)比、區(qū)域升值潛力、地鐵溫江拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級(jí)城市教育等需溫江拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及老城改善客戶及省內(nèi)二級(jí)城市教育等需客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，對(duì)價(jià)格敏感，樓盤(pán)低價(jià)促銷(xiāo)可實(shí)現(xiàn)走量客戶關(guān)注度：價(jià)格、性價(jià)比、地鐵配套、離老城近享受配套；項(xiàng)目定位方向初判聚合：恒大、金科、合能等眾多發(fā)展商聚集 交通：深度再改、城市豪宅不成立配套：區(qū)域級(jí)生活敏感配套缺失容量：青羊新城、光華大道跨越式發(fā)展需求待機(jī)容量：青羊新城、光華大道跨越式發(fā)展需求待機(jī)細(xì)分：重居住功能性、長(zhǎng)期性，而非及時(shí)性 脅競(jìng)爭(zhēng)：光華新城南部潛在土地供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)：北部新城與大學(xué)城同質(zhì)化分流W聚合締造高性價(jià)品剛及剛改客W聚合締造高性價(jià)品剛及剛改客SO發(fā)展方向項(xiàng)目重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展方向項(xiàng)目重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)借勢(shì)溫江新城區(qū)域發(fā)展及地鐵4號(hào)線的通車(chē)，以具備功能性的高性價(jià)比產(chǎn)品、體驗(yàn)金輝品牌實(shí)力借勢(shì)溫江新城區(qū)域發(fā)展及地鐵4號(hào)線的通車(chē)，以具備功能性的高性價(jià)比產(chǎn)品、體驗(yàn)金輝品牌實(shí)力新核心、大城西極致贈(zèng)送、高性價(jià)比第梯隊(duì)金輝第梯隊(duì)金輝隊(duì)第三梯隊(duì)?wèi){借四大核心構(gòu)建要素，成功占位第一梯隊(duì)右半段，恒大、金科、合能洲際、湟普國(guó)際光華瑞庭、新光華府及服務(wù)吸附大城西受價(jià)格擠壓的客戶及溫江本地改善型客群，重新定義溫江居住標(biāo)準(zhǔn)。—制定游戲規(guī)則—制定游戲規(guī)則—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可復(fù)制性—建立成本優(yōu)勢(shì)第二歩：重新定義新的居住標(biāo)準(zhǔn)，挑戰(zhàn)溫江市場(chǎng)，作為全城的挑第二歩：重新定義新的居住標(biāo)準(zhǔn)，挑戰(zhàn)溫江市場(chǎng)，作為全城的挑—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—建立低成本結(jié)構(gòu)—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)整體定位：光華新城·人文典范·整體定位：光華新城·人文典范·TOP級(jí)精品美宅項(xiàng)目利潤(rùn)最大化項(xiàng)目利潤(rùn)最大化項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算溫江區(qū)域在售洋房項(xiàng)目較少，以“金科天宸”洋房作為本案價(jià)格制定參考項(xiàng)目，目前金科洋房?jī)r(jià)格建議如下：平層9000元/㎡，底樓及頂躍1000220-5550000003500550350%0252000000-50-5000000310000000000000000成本-利潤(rùn)匯總表成本-利潤(rùn)匯總表產(chǎn)價(jià)值為3496萬(wàn)元），地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)售價(jià)敏感性分析售價(jià)漲幅4%高層（元/㎡）650067506900洋房（元/㎡）9500商業(yè)（元/㎡）總成本96710.097064.097422.0銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元）105054.0109146.0113282.0稅前利潤(rùn)8344.012082.015860.0稅前利潤(rùn)率8.6%稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元）5803.077469709碧桂園項(xiàng)目初判深耕《片區(qū)》壟斷《市場(chǎng)》市、區(qū)、縣、鎮(zhèn)縱深布局《周邊項(xiàng)目》1線、強(qiáng)2線城市省會(huì)、直轄市、計(jì)劃單列市、強(qiáng)市壟斷市場(chǎng)《勞斯萊斯》項(xiàng)目拓展要求：04三舊改造{}不利因素地質(zhì)災(zāi)害規(guī)劃影響施工影響成本影響規(guī)劃影響施工影響成本影響不利因素地質(zhì)災(zāi)害 客戶自發(fā)認(rèn)為對(duì)自身和家人、朋友不利的因素；客戶自發(fā)認(rèn)為對(duì)自身和家人、朋友不利的因素； 空氣污染