房地產(chǎn)估價 第四章 成本法課件

房地產(chǎn)估價理論與方法第四章成本法第一節(jié)

成本法的基本理論一、成本法的概念與理論依據(jù)1、成本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。用成本法估算出的價格稱為積算價格2、成本法的理論依據(jù)（1）從賣方的角度看是生產(chǎn)費用價值論；（2）從買方的角度看是替代原理。二、成本法適用的范圍和條件1、成本法適用的對象只要是新近開發(fā)建造，計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價；特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)或針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)；還有房地產(chǎn)保險及其損害賠償中房地產(chǎn)的估價。2、成本法適用的條件（1）自由競爭；（2）

該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)；3.成本法應(yīng)用應(yīng)注意關(guān)鍵點（1）

區(qū)分實際成本和客觀成本；（2）

結(jié)合市場供求分析來確定價格。三、成本法的操作步驟和公式（一）基本步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤的資料；2、估算重新購建價格；3、估算折舊；4、求取積算價格。（二）

成本法的基本公式1．最基本的公式積算價格=重新購建價格－折舊2．適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤補充：房地產(chǎn)價格構(gòu)成（一）、土地取得成本土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。（二）、開發(fā)成本開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。（三）、管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。（四）、銷售費用銷售費用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用。（五）、投資利息投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。（六）、銷售稅費銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費。（七）、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費用和稅金的余額。例4-1：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，（銷售費用、銷售稅費）和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。注意:根據(jù)適用于新開發(fā)土地的基本公式分析將公式做必要的轉(zhuǎn)換VL（新開發(fā)土地價格）=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤VL=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息+VL（5.5%+9.5%）該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總投資利息）÷【1－（銷售稅費率＋銷售利潤率）】÷（該荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）=【120000000×（1+10%）3+250000000×（1+10%）1.5】÷【1－（5.5%+9.5%）】÷（2000000×60%）

=439.4（元/㎡）３．適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤４．適用于舊房地產(chǎn)的基本公式舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊第二節(jié)

成本法相關(guān)知識和概念

----重新開發(fā)成本---購建價格一、重新購建價格的概念重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理必需的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。具體理解:1、重新購建價格是估價時點的價格；2、重新購建價格是客觀的價格；3、建筑物的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格二、建筑物重新購建成本（價格）的分類1、重置價格重置價格又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2、重建價格重建價格又稱重建成本，是采用估價對象房地產(chǎn)原有的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。三、重新購建價格的求取思路1.求取房地的重新購建價格，是先求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。2.求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準地價修正法等估價方法求取其重新取得價格；也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。3.求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且此土地是一塊空地，但除舊建筑物之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所需的一切合理、必需的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格；4.或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物交給發(fā)包人，在這種情況下，發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費用，再加上發(fā)包人應(yīng)負擔的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。四、建筑物的折舊1．建筑物折舊的概念估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由于各種原因所造成的建筑物價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值2.建筑物折舊的種類（1）．物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物實體方面的損耗所造成的其價值損失。（2）．功能折舊：功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失。（3）．經(jīng)濟折舊—外部折舊：經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。3.建筑物折舊的原因物質(zhì)折舊－－物質(zhì)貶值物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物實體方面的損耗所造成的其價值損失。具體包括：（1）自然經(jīng)過的老朽；（2）正常使用的磨損；（3）意外的破壞損毀；（4）延遲維修的損壞殘存。功能折舊－－功能貶值功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失。具體包括：（1）功能缺乏；（2）功能落后；（3）功能過剩。經(jīng)濟折舊—外部折舊－－外部貶值

經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例4-2：某舊住宅，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。試求該建筑物的折舊總額和現(xiàn)值。該建筑物的折舊總額=3+8+7=18(萬元)該建筑物的現(xiàn)值=40-18=22(萬元)第三節(jié)成本法方法和步驟運用成本法估價，一般分為下列四個步驟進行。一、搜集房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料1.土地取得成本-----土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。2.開發(fā)成本------開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。3.管理費用-----管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。4.投資利息-----投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。5.銷售費用----銷售費用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用。6.銷售稅費----銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費。7.開發(fā)利潤----開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費用和稅金的余額。

二、求取建筑物的重新購建價格1、單位比較法單位比較法是以建筑物整體與價格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法。（1）

單位面積法（2）

單位體積法例4-3：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為:300×1200=36（萬元）。例4-4：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為:500×600=30（萬元）。2.(面積比較法）分部分項法分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法。3.（數(shù)量調(diào)查法）工料測量法工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點的各種相同材料、設(shè)備的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物的重新購建價格的方法。4.指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。【例4-5】：待估建筑物賬面原值1000萬元，竣工于2005年底。假定2005年的價格指數(shù)為100%，2006-2010年的價格指數(shù)每年比上年增長的幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，試求2010年底待估建筑物的重置成本。解：價格變動指數(shù)=（1+11.7%）×（1+17%）×（1+30.5%）×（1+6.9%）×（1+4.8%）=191%待估建筑物重置成本=1000×191%=1910萬元三、求取建造物的折舊估算折舊的的方法主要有年限—壽命法、市場提取法、分解法，下面將介紹三種主要方法的應(yīng)用。1．年限法年限法又稱年齡-壽命法,是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。(1)有關(guān)年限的概念①建筑物的壽命分自然壽命和經(jīng)濟壽命。②建筑物的經(jīng)過年數(shù)分實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。補充：土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響求取建筑物折舊時應(yīng)注意土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。

1、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊。

2、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的。分為兩種情況。C、D建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟壽命50年18年土地使用年限70年建筑物經(jīng)濟壽命45年15年土地使用年限50年建設(shè)期3年建筑物經(jīng)濟壽命60年(37)土地使用年限40年4年建筑物經(jīng)濟壽命50年(46)6年后出讓土地使用年限40年10年后出讓23年（2）直線法直線法是年限法中最主要的方法。最大的特點是假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

Di=（C－S）/N

=C（1－R）/N

式中：Di—第i年的折舊額；

C—建筑物的重新購建價格；

S—預(yù)計的建筑物的凈殘值；

N—建筑物的經(jīng)濟壽命；

R—預(yù)計的建筑物的殘值率。至估價時點時的減價修正額

D=（C－S）n/N=C（1－R）n/N采用直線法的建筑物現(xiàn)值的計算公式是：P=C－D=C[1－（1－R）n/N]=C[1－（1－R）n/(ｎ+n′)]式中：P——建筑物的現(xiàn)值；C——建筑物的重新購建價格；D——建筑物折舊總額；n——有效經(jīng)過年數(shù)；R——預(yù)計的建筑物的殘值率；n′-----剩余經(jīng)濟壽命。例4-6：某建筑物的建筑面積100㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/㎡，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。已知：C=500×100=50000（元）；R=5%；N=30年；n=10年年折舊額Di=C（1－R）/N=50000×（1－5%）/30=1583折舊總額D=Di×n=C（1－R）n/N

=50000×（1－5%）×10/30=15833建筑物現(xiàn)值=C[1－（1－R）n/N]

=50000×【1－（1－5%）×10/30】=34167（元）2．成新折扣法—成新法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式是：P=C×q

式中：q——建筑物的成新率（%）用直線法計算成新率為：

q=[1－（1－R）n/N]×100%當Ｒ＝０時，成新率為：q=n′/（n+n′）×100%例4-7：有一座10年前建成交付使用的建筑物，經(jīng)估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，該建筑物的殘值率為零。試用直線法計算該建筑物的成新率。已知：n=10年，n′=30年，R=0則：該建筑物的成新率=n′/（n+n′）×100%

=30/（10+30）×100%

=75%３．市場提取法通過分析一定的交易資料，將地價從房地產(chǎn)交易價中扣除，得到建筑物的現(xiàn)值，然后與建筑物的重置價比較，其差值即建筑物的折舊。該方法的指導(dǎo)思想是：房地產(chǎn)的折舊是由市場上的買賣雙方來確定的。

利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。具體為：（1）大量搜集交易實例。（2）從交易實例中選取3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。（3）對可比實例成交價格的付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。（4）求取可比實例在成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的價值。（5）求取可比實例在成交日期時的建筑物的重新購建價格，將該建筑物重新購建價格減去建筑物價值得出建筑物折舊的市場評估值—減價修正額。（6）將可比實例的建筑物的折舊的市場評估值除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率。（7）將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，或乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價對象建筑物的折舊４．分解法對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總起來求取建筑物折舊的方法。步驟為：①求取物質(zhì)折舊；②求取功能折舊；③求取經(jīng)濟折舊；④求取建筑物折舊的總額。（1）物質(zhì)折舊的求取方法①將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。②對于可修復(fù)項目，估計其修復(fù)費用作為折舊額；③對于不可修復(fù)費用，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額，④最后將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格（通常為市場價格、運輸費、安裝費等之和）、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起計算折舊，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。物質(zhì)折舊額＝可修復(fù)項目的修復(fù)費用＋短壽命項目的折舊額＋長壽命項目的折舊額例4-8：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，其中，門窗等損壞的修復(fù)費用（更換門窗）為2萬元；裝修重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年，殘值率假設(shè)均為零。請計算其物質(zhì)折舊總額。其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額=2（萬元）裝修的折舊額=30×1/5×3=18（萬元）設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40（萬元）長壽命項目的折舊額

=（180－2－30－60）×1/50×10=17.6（萬元）該建筑物的折舊總額

=2＋18＋40＋17.6=77.6（萬元）（2）功能折舊的求取方法①功能折舊分功能缺乏、落后和過剩三類。進一步分可修復(fù)和不可修復(fù)。②功能缺乏：對可修復(fù)的功能，使用該功能的重置成本；對不可修復(fù)的功能，采用租金損失資本化法求取。③功能落后：對可修復(fù)的功能，使用重新購建價格處理得到；對不可修復(fù)的功能，采用類似租金損失資本化法求取。④功能過剩：一般為不可修復(fù)的功能，采用功能過剩造成的無效成本。⑤將功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊額相加，即為功能折舊額功能缺乏：【例4-9】：某幢應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價格為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時一同安裝電梯只需要100萬元。請計算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。解：該辦公樓因沒有電梯引起的折舊＝120－100＝20萬元該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值＝2000－20＝1980萬元功能落后可修復(fù)功能落后的折舊額＝功能落后部分的重置價格－功能落部分的已提折舊＋拆除該功能落后部分的必要的費用－功能落后部分的可回收的殘值＋安裝新的功能部分所必要的費用－該新的功能先進部分在估價時點重置建造建筑物時就安裝所必要的費用?！纠?-10】：某幢舊辦公樓的電梯已落后，如果將該電梯更換為功能先進的新電梯，估計需要拆除費用2萬元，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元（包括購買價款、運輸費、安裝費等），要比在建造同類辦公樓時一同安裝多花費20萬元。估計該辦公樓的重建價格為2050萬元，該舊電梯的重置價格為50萬元，已提折舊40萬元。請計算該辦公樓因電梯落后引起的折舊及扣除電梯落后引起的折舊后的價值。解：該辦公樓因電梯落后引起的折舊＝（50－40）＋（2－3）＋20＝29萬元該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值＝2050－29＝2021萬元（3）經(jīng)濟折舊的求取方法經(jīng)濟折舊在估價時點通常是不可修復(fù)的，首先應(yīng)分清是暫時的還是永久的，然后根據(jù)租金損失的期限不同采用租金損失資本化法求取每年所損失的租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。三、求取積算價格將求得的估價對象的重新購建價格（重建價格或重置價格）與折舊代入成本法的相關(guān)計算公式，即可求得估價對象房地產(chǎn)的積算價格?！纠?-11】：某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試計算該建筑物的現(xiàn)值。解：1.建筑物的重置價格：（1）建造成本=800萬元（2）管理費用=800×3%=24萬元（3）投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90萬元（4）銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元（5）建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1098.90萬元2.建筑物的折舊（1）墻、地面等損壞的修復(fù)費用=18萬元（2）裝修的折舊費=200×2/5=80萬元（3）設(shè)備的折舊費=110×8/10=88萬元（4）長壽命項目的折舊費=（1098.90-18-200-110）×8/50=123.34萬元（5）該建筑物的折舊總額=18+80+88+123.34=309.34萬元3.該建筑物的現(xiàn)值=建筑物的重置價格-建筑物的折舊總額=1098.90-309.34=789.56萬元四、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題（一）估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。1、估價上的折舊是市場價的真實減損，是“減價修正”；會計上的折舊是原始價值的分攤、補償或收回。2、估價中C是某一估價時點的重新購建價格，因估價時點的變化而變化；在會計上C是資產(chǎn)原值，不隨時間變化。3、在估價中，重新購建價格與累計折舊額的差為資產(chǎn)的實際價值，它必須與市場價值一致；在會計上，原始價值與累計折舊額的差為資產(chǎn)的