2018年1月自考00262房地產(chǎn)開發(fā)與管理試題及答案含解析

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（廣東）年月真題

08262-gd20181

1、【單選題】國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書，不能進(jìn)行設(shè)計，不能列入計

劃的原因是沒有經(jīng)過

環(huán)評報告

可行性研究

A:

工程期察

B:

土地征收

C:

答D:案：B

解析：可行性研究是項目投資決策的依據(jù),國家規(guī)定,凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)

開發(fā)項目不能列入計劃,不能批準(zhǔn)設(shè)計,不能進(jìn)行設(shè)計。

2、【單選題】下列選項中不屬于流動資產(chǎn)分析的是

貨幣資金分析

存貨分析

A:

應(yīng)收賬款分析

B:

負(fù)債分析

C:

答D:案：D

解析：流動資產(chǎn)分析是指對企業(yè)流動資產(chǎn)的構(gòu)成、規(guī)模、變動情況等進(jìn)行分析，以評估企

業(yè)的流動性和償債能力。流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、存貨、預(yù)付款項等。

而負(fù)債分析是對企業(yè)負(fù)債的構(gòu)成、規(guī)模、變動情況等進(jìn)行分析，以評估企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險和

償債能力。負(fù)債包括短期負(fù)債、長期負(fù)債、應(yīng)付賬款、預(yù)收款項等。

3、【單選題】以有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象的市場調(diào)查方法是

普查

重點調(diào)查

A:

隨機(jī)抽樣

B:

配額抽樣

C:

答D:案：B

解析：重點調(diào)研是以有代表性的單位或消費者作為調(diào)研對象,進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。

4、【單選題】從房地產(chǎn)發(fā)展周期波動來看，進(jìn)行投資需要特別謹(jǐn)慎的時期是

繁榮期

復(fù)蘇期

A:

衰退期

B:

蕭條期

C:

答D:案：C

解析：從房地產(chǎn)發(fā)展周期波動來看，衰退期是進(jìn)行投資需要特別謹(jǐn)慎的時期之一。在房地

產(chǎn)發(fā)展周期中，衰退期是指房地產(chǎn)市場進(jìn)入下行階段，房價下跌，銷售量減少，投資回報

率下降，市場需求疲軟等。這個時期，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險增加，投資者需要特別謹(jǐn)慎。在

衰退期，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)過剩，房價下跌，投資回報率下降，投資者的風(fēng)險增加。此

時，投資者需要更加謹(jǐn)慎地考慮投資房地產(chǎn)的風(fēng)險和回報，避免因為市場波動而造成損

失。因此，在房地產(chǎn)發(fā)展周期中的衰退期，投資者需要特別謹(jǐn)慎，進(jìn)行充分的市場調(diào)研和

風(fēng)險評估，以確保投資的安全和回報。

5、【單選題】房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇要遵循的前提是

最高最佳利用

符合城市規(guī)劃

A:

利潤最大化

B:

開發(fā)項目所處區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)條件

C:

答D:案：A

解析：房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇,應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最

佳使用原則,選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。

6、【單選題】房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析

入往率，這種調(diào)查方法屬于

討論法

觀察法

A:

實驗法

B:

問卷調(diào)查法

C:

答D:案：B

解析：觀察法是指通過觀察和記錄現(xiàn)象、行為、事件等來獲取信息和數(shù)據(jù)的方法。在房地

產(chǎn)市場調(diào)查中，觀察法是一種常用的數(shù)據(jù)收集方法，可以通過觀察房屋的外觀、周邊環(huán)

境、人流量等來了解房屋的市場需求和潛在客戶的特征。在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈

率”的方法中，調(diào)查人員通過觀察小區(qū)內(nèi)的燈光情況，來判斷小區(qū)內(nèi)的入住率和居住情

況。這種方法可以反映小區(qū)的居住情況和入住率，是一種簡單、直觀、有效的數(shù)據(jù)收集方

法。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入往

率，屬于觀察法。

7、【單選題】進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的基礎(chǔ)是

市場調(diào)研

市場定位

A:

客觀的市場調(diào)研和市場定位

B:

可行性研究

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)項目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，

優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行

創(chuàng)造性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動。

8、【單選題】在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收時，須保證建筑物四周一定范圍以內(nèi)場地整潔，該

規(guī)定距離為

2米

4米

A:

6米

B:

8米

C:

答D:案：A

9、【單選題】《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，涉及公共利益、公眾安全的開發(fā)項目，不能采用的招標(biāo)

方式是

議標(biāo)

邀請招標(biāo)

A:

公開招標(biāo)

B:

選擇性招標(biāo)

C:

答D:案：A

解析：議標(biāo)也稱談判招標(biāo)或限制性招標(biāo)，即通過談判來確定中標(biāo)者。招標(biāo)人和投標(biāo)商就標(biāo)

價、投標(biāo)書的附加條件、補(bǔ)償和保險等問題進(jìn)行討價還價的商議，通常招標(biāo)人不是在評標(biāo)

后就與投標(biāo)人簽約，而是要與投標(biāo)人進(jìn)行進(jìn)一步的商議。

10、【單選題】邀請招標(biāo)是一種非公開招標(biāo)方式，被邀請參加投標(biāo)的承包單位通常在

3個以上

5個以上

A:

3~10個之間

B:

C:

5~10個之間

答D:案：C

解析：根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，邀

請3個以上符合條件的投標(biāo)人參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。邀請招標(biāo)相對于公開招標(biāo)來說，參與

投標(biāo)的承包單位數(shù)量較少，但是這些承包單位都是經(jīng)過招標(biāo)人認(rèn)真篩選后邀請的，具有一

定的實力和經(jīng)驗，能夠保證招標(biāo)項目的質(zhì)量和效益。邀請招標(biāo)適用于一些特殊的項目，如

技術(shù)含量較高、供應(yīng)商數(shù)量較少等。在這些項目中，招標(biāo)人需要邀請一些具有特定技能和

經(jīng)驗的承包單位參與投標(biāo)，以保證項目的順利進(jìn)行和質(zhì)量的保證。因此，被邀請參加投標(biāo)

的承包單位通常在3~10個之間，這樣可以保證招標(biāo)人有足夠的選擇余地，同時也可以保

證投標(biāo)人之間的競爭性。

11、【單選題】房地產(chǎn)商按照行業(yè)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法是

目標(biāo)定價法

成本加成定價法

A:

價值定價法

B:

隨行就市定價法

C:

答D:案：D

解析：隨行就市定價法，企業(yè)根據(jù)市場競爭格局，一般采用行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者價格或行業(yè)平均價

格。參考行業(yè)定價是競爭導(dǎo)向定價法中最普遍的一種定價法

12、【單選題】房地產(chǎn)市場細(xì)分參數(shù)中家庭結(jié)構(gòu)參數(shù)的主要體現(xiàn)指標(biāo)包括家庭規(guī)模、家庭類

型和

家庭收入水平

家庭代際數(shù)

A:

家庭消費結(jié)構(gòu)

B:

家庭需求一般心理

C:

答D:案：B

解析：家庭結(jié)構(gòu)參數(shù)的主要體現(xiàn)指標(biāo)包括家庭規(guī)模、家庭類型和家庭代際數(shù)。家庭規(guī)模指

家庭成員數(shù)量，家庭類型指家庭成員的關(guān)系和角色，家庭代際數(shù)指不同代際成員在家庭中

的比例和數(shù)量。這些指標(biāo)對于房地產(chǎn)市場的細(xì)分和定位非常重要，可以幫助開發(fā)商更好地

了解目標(biāo)客戶群體的需求和偏好，從而更好地滿足市場需求。

13、【單選題】按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)開發(fā)分為

舊城改造和新區(qū)開發(fā)

單項開發(fā)和成片開發(fā)

A:

B:

房屋開發(fā)和土地開發(fā)

綜合開發(fā)和單項開發(fā)

C:

答D:案：A

解析：房地產(chǎn)開發(fā)的分類主要包括:①按照房地產(chǎn)開發(fā)的對象,可以劃分為土地開發(fā)、房屋

開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)三種類型;②按房地產(chǎn)開發(fā)的主體劃分,有獨資開發(fā)、合資開發(fā);③

根據(jù)被開發(fā)區(qū)域的性質(zhì),房地產(chǎn)開發(fā)可分為新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造;④根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模,

可分為單項開發(fā)和成片開發(fā)。

14、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的主體是

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

政府有關(guān)部門

A:

建筑承包商

B:

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

C:

答D:案：C

解析：開發(fā)商是建設(shè)單位,是建筑產(chǎn)品投資方,也就是合同中的甲方,以及房地產(chǎn)項目的總

經(jīng)理;而建筑商是施工單位,是建筑產(chǎn)品的建設(shè)者,它只負(fù)責(zé)房屋建筑施工。

15、【單選題】從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，

征收房產(chǎn)稅的稅率是

1.2%

2%

A:

4%

B:

12%

C:

答D:案：C

解析：按房產(chǎn)出租的租金收入計征的,稅率為12%。但對個人按市場價格出租的居民住房,

用于居住的,可暫減按4%的稅率征收個人房產(chǎn)稅。

16、【單選題】激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費行為的內(nèi)在原因是

消費需求

消費動機(jī)

A:

消費行為

B:

消費結(jié)構(gòu)

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)消費動機(jī),是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費行為的內(nèi)在原因。

17、【單選題】評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)

為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人以外的專家不得少于成員總數(shù)的

1/4

1/3

A:

1/2

B:

2/3

C:

答D:案：D

解析：評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人

以上單數(shù)，其中招標(biāo)人以外的專家不得少于成員總數(shù)的2/3

18、【單選題】房地產(chǎn)企業(yè)在決定銷售渠道時，要始終掌握主動，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場銷售渠

道選擇的

效益原則

協(xié)同原則

A:

資質(zhì)原則

B:

可控制原則

C:

答D:案：D

解析：可控制原則是指房地產(chǎn)企業(yè)在決定銷售渠道時,始終掌握主動。

19、【單選題】在招標(biāo)人確定中標(biāo)人后的一定時期內(nèi)，應(yīng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)

情況的書面報告，該時期為

5日

10日

A:

15日

B:

20日

C:

答D:案：C

解析：招標(biāo)人確定中標(biāo)人15天后，應(yīng)向有關(guān)行政監(jiān)督部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報

告。

20、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計和施工的基本依據(jù)是

工程勘察資料

可行性研究報告

A:

項目建議書

B:

C:

承包商資質(zhì)

答D:案：A

解析：在工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)中,勘察是基礎(chǔ),是設(shè)計的依據(jù),而設(shè)計是整個工作建設(shè)的靈

魂,他們對工程的質(zhì)量和效益都起這至關(guān)重要的作用。

21、【多選題】在進(jìn)行房地產(chǎn)項目招投標(biāo)時，開發(fā)商與承建單位必須堅持的原則有

自愿原則

公平原則

A:

等價原則

B:

有償原則

C:

誠實守信原則

D:

答E:案：ABCDE

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)的原則是:招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)堅持自愿、公平、等價、有償

和守信,講求職業(yè)道德的原則。

22、【多選題】房地產(chǎn)市場調(diào)查按調(diào)查方法劃分可分為

訪問法

實驗法

A:

普查法

B:

觀察法

C:

收集資料法

D:

答E:案：ABD

23、【多選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收的竣工資料包括

立項文件

竣工文件

A:

設(shè)計文件

B:

監(jiān)理文件

C:

施工技術(shù)文件

D:

答E:案：ABCDE

24、【多選題】房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價應(yīng)編制的基本財務(wù)報表主要有

損益表

資產(chǎn)負(fù)債表

A:

現(xiàn)金流量表

B:

C:

資金來源與運用表

投資報表

D:

答E:案：ABCD

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表分為基本報表和輔助報表。其中基本報表包括:現(xiàn)金

流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負(fù)債表及外匯平衡表等;輔助報表包括:成本費

用估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息表、租售收入估算表、折舊攤銷表、營

業(yè)成本表等。

25、【多選題】下列屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金籌集渠道與方式的有

自籌投資

銀行貸款

A:

國家預(yù)算內(nèi)投資

B:

發(fā)行股票

C:

發(fā)行債券

D:

答E:案：ACD

26、【多選題】國有土地上房屋征收的原則包括

最高最佳原則

決策民主原則

A:

程序正當(dāng)原則

B:

結(jié)果公開原則

C:

可行性原則

D:

答E:案：BCD

解析：國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循“決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開”的基本

原則。

27、【多選題】在房地產(chǎn)市場營銷渠道的類型中，按流通環(huán)節(jié)的多少，可將營銷渠道劃分為

直接渠道

間接渠道

A:

長渠道

B:

短渠道

C:

零級渠道

D:

答E:案：AB

解析：銷售渠道的基礎(chǔ)上,一般分為房地產(chǎn)直接營銷渠道、房地產(chǎn)間接營銷渠道。

28、【多選題】房地產(chǎn)開發(fā)商正式取得土地使用權(quán)后，必須對準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的施工現(xiàn)場進(jìn)行

“三通一平”，所謂“三通”指的是

通道路

通煤氣

A:

通電

B:

通水

C:

通郵

D:

答E:案：ACD

解析：三通指的是水通、電通、路通,那么一平是場地平整。水通就是指水路通暢,電通是

指施工現(xiàn)場具備用電的條件,路通是指現(xiàn)場滿足了所有車輛進(jìn)出條件,場地平整是指現(xiàn)場基

本平整,就簡稱為三通一平。

29、【多選題】建設(shè)用地使用權(quán)可以分別設(shè)立在土地的

地表

地上

A:

地下

B:

周邊

C:

平面

D:

答E:案：ABC

解析：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使

用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人或非法人組織依

法對國家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。建設(shè)用

地使用權(quán)人對國家所有的土地依法享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建

造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

30、【多選題】對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以采取的處理方式有

入股

租賃

A:

國有土地出讓

B:

轉(zhuǎn)讓

C:

保留劃撥土地使用權(quán)

D:

答E:案：ABCE

31、【問答題】簡述征收耕地的補(bǔ)償費用所包括的內(nèi)容。

答案：（１）土地補(bǔ)償費。（２）安置補(bǔ)助費。（３）地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。

32、【問答題】簡述房地產(chǎn)市場營銷渠道的組成。

答案：（１）房地產(chǎn)開發(fā)商。（２）房地產(chǎn)中間商。（３）房地產(chǎn)消費者。

33、【問答題】簡述房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。

答案：（１）政治法律環(huán)境調(diào)查。（２）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。（３）社會文化環(huán)境調(diào)查。

（４）社區(qū)環(huán)境調(diào)查。

34、【問答題】簡述在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究時，開發(fā)建設(shè)計劃的編制應(yīng)包括的內(nèi)

容。

答案：（１）前期開發(fā)計劃。（２）工程建設(shè)計劃。（３）建設(shè)場地的布置。（４）施工

隊伍的選擇。

35、【問答題】試述房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要模式。

答案：（１）概念策劃模式。如有的強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理，有的宣傳環(huán)保特征，有的突出保安系

統(tǒng)技術(shù)先進(jìn)，有的樓盤則更注重環(huán)境設(shè)計等。（２）“賣點群”策劃模式。著重個性化特

點，能夠展示、能夠表現(xiàn)出來的特點和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點。開發(fā)商須采取“人

有我優(yōu)”的經(jīng)營策略，保證產(chǎn)品的市場占有率。該模式會導(dǎo)致成本增加。（３）等值策劃

模式。該模式是要實現(xiàn)樓盤最大價值，被視為房地產(chǎn)項目策劃的理想模式。

36、【問答題】試述房地產(chǎn)招標(biāo)程序中招標(biāo)準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容。

答案：（１）選擇招標(biāo)方式。根據(jù)工程特點、招標(biāo)前準(zhǔn)備工作進(jìn)度、合同類型等，最終確

定招標(biāo)方式。（２）辦理招標(biāo)備案。（３）編制招標(biāo)有關(guān)文件。如招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文

件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書、評標(biāo)的方法等。（４）編制招標(biāo)工程標(biāo)底。通過制定標(biāo)底，

使開發(fā)商可預(yù)先明確自己在擬建工程中應(yīng)承擔(dān)的財務(wù)義務(wù)，從而安排資金計劃。（５）確

定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函。招標(biāo)方式須在招標(biāo)申請中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管

理部門批準(zhǔn)后實施。采用公開招標(biāo)方式應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告。采用邀請招標(biāo)方式應(yīng)當(dāng)向三個

以上符合相關(guān)