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辦公寫字樓項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的區(qū)別第四區(qū)域事業(yè)部新動(dòng)力培訓(xùn)五角豐達(dá)龍振華辦公寫字樓項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目的區(qū)別第四區(qū)域事業(yè)部新動(dòng)力培訓(xùn)五目錄
MENU辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓的貸款商辦項(xiàng)目的特質(zhì)目錄MENU辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓工作執(zhí)行與住前言
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,辦公寫字樓項(xiàng)目往往淡出人們的目光。但是,隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)和GDP的穩(wěn)步上揚(yáng),辦公寫字樓項(xiàng)目成為越來越多的普通人所考慮的對(duì)象。加之最近國務(wù)院關(guān)于銀行貸款的調(diào)控政策,使得市場(chǎng)上一部分資金正逐步流向辦公寫字樓項(xiàng)目。辦公寫字樓作為優(yōu)良資產(chǎn),正逐步被自用以及投資群體所青睞。前言作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分,辦NO.1辦公寫字樓客戶的關(guān)注點(diǎn)NO.1辦公寫字樓客戶的關(guān)注點(diǎn)辦公寫字樓客戶的特質(zhì)住宅客戶所關(guān)注的….辦公寫字樓客戶所關(guān)注的….客戶價(jià)值取向的不同決定了住宅產(chǎn)品和寫字樓產(chǎn)品截然不同的客源客層?。^(qū)域交通情況;周邊生活機(jī)能配套設(shè)施;房型及附加贈(zèng)送空間;小區(qū)環(huán)境;得房率、棟距、層高、綠化率等。5A;甲級(jí)或乙級(jí);涉外與非涉外;稅費(fèi)落地政策;項(xiàng)目公建配置(包括電梯、空調(diào)等)。辦公寫字樓客戶的特質(zhì)住宅客戶所關(guān)注的….辦公寫字樓客戶所關(guān)注辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“5A”是什么?“5A”–FiveAutomaticBA(BuildingAutomatic)樓宇自動(dòng)化OA(OfficeAutomatic)
辦公自動(dòng)化FA(FireworkAutomatic)
消防自動(dòng)化SA(SafeAutomatic)
安保自動(dòng)化CA(communicationAutomatic)通信自動(dòng)化空調(diào)、電梯、公共照明、給排水….電子布告、背景音樂、物業(yè)管理系統(tǒng)….自動(dòng)火災(zāi)預(yù)警、自動(dòng)噴淋、緊急消防廣播….閉路電視監(jiān)控、周界報(bào)警、電子巡更、停車管理統(tǒng)合布線、有線通訊及網(wǎng)絡(luò)、無線通訊覆蓋….辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“5A”是什么?“5A”–Five辦公寫字樓客戶的特質(zhì)何為“甲級(jí)寫字樓”?其實(shí)所謂甲級(jí)寫字樓,實(shí)為一種通行叫法,行業(yè)中并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)或成文的規(guī)定甲級(jí)寫字樓的13大參考標(biāo)準(zhǔn):位置:主要商務(wù)區(qū)的中心位置;可及性:距離公共交通5~10分鐘步程;可視性:在商業(yè)主干道上可視性佳;樓齡:不超過10年;建筑體量:不小于30000平米;標(biāo)準(zhǔn)層面積:不小于1300平米;得房率:不小于70%;凈層高*:不低于2.7米;套內(nèi)地面:鋪設(shè)架空地板;建筑外觀:國際水準(zhǔn)的建筑外觀以及材質(zhì);建筑內(nèi)部:至少兩層挑高大堂,凈高不低于5米,國際水準(zhǔn)內(nèi)部裝修;空調(diào)系統(tǒng):VRV中央空調(diào)系統(tǒng);物業(yè)管理:國際知名物業(yè)管理公司。乙級(jí)寫字樓的13大參考標(biāo)準(zhǔn):位置:臨近主要商務(wù)區(qū);可及性:距離公共交通10~20分鐘步程;可視性:在商業(yè)主干道及次干道可視;樓齡:不超過20年;建筑體量:不小于10000平米;標(biāo)準(zhǔn)層面積:不小于1000平米;得房率:不小于60%;凈層高*:不低于2.5米;套內(nèi)地面:鋪設(shè)架空地板;建筑外觀:高品質(zhì)的建筑外觀以及材質(zhì);建筑內(nèi)部:空間寬敞大堂,凈高不低于3米,高品質(zhì)內(nèi)部裝修;空調(diào)系統(tǒng):中央空調(diào)系統(tǒng);物業(yè)管理:聲譽(yù)良好的國內(nèi)物業(yè)管理公司。辦公寫字樓客戶的特質(zhì)何為“甲級(jí)寫字樓”?其實(shí)所謂甲級(jí)寫字“涉外寫字樓”與“非涉外寫字樓”的概念?辦公寫字樓客戶的特質(zhì)涉外辦公樓除了可以出租或出售給在境內(nèi)注冊(cè)成立的企業(yè)(包括境內(nèi)股東投資設(shè)立的企業(yè),也包括境外股東但在境內(nèi)注冊(cè)成立的企業(yè),如外商投資企業(yè)、中外合資企業(yè)等)外,還可以出租或出售給境外公司在境內(nèi)設(shè)立的不具有獨(dú)立法人資格的辦事機(jī)構(gòu)。一般常見的為某境外公司設(shè)立的代表處、辦事處等機(jī)構(gòu)。非涉外辦公樓則不能出租或出售給境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的辦事機(jī)構(gòu)?!锸欠駥儆谏嫱廪k公樓,須以政府外經(jīng)貿(mào)委的批準(zhǔn)為準(zhǔn)。
“涉外寫字樓”與“非涉外寫字樓”的概念?辦公寫字樓客戶的特質(zhì)稅費(fèi)落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“三落地”政策注冊(cè)落地稅費(fèi)落地經(jīng)營落地稅費(fèi)落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)“三落地”政策注冊(cè)落地稅費(fèi)落稅費(fèi)落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)楊浦區(qū)政府財(cái)政專項(xiàng)扶持政策:企業(yè)營業(yè)稅60%部分企業(yè)所得稅24%部分屬地稅增值稅15%部分6萬元≤金額<100萬元按照40%比例扶持金額≥100萬元按照45%比例扶持稅費(fèi)落地政策辦公寫字樓客戶的特質(zhì)楊浦區(qū)政府財(cái)政專項(xiàng)扶持政策:辦公樓客戶考慮的大因素:辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公樓客戶考慮的大因素:辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公樓客戶考慮的硬件因素:辦公寫字樓客戶特質(zhì)辦公樓客戶考慮的硬件因素:辦公寫字樓客戶特質(zhì)辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓客戶的客源客層:投資客私營業(yè)主企業(yè)客戶類型企業(yè)客戶的構(gòu)成:公司擴(kuò)張;公司轉(zhuǎn)區(qū)域;公司原租轉(zhuǎn)售;私營業(yè)主的構(gòu)成:自用客戶;帶投資性質(zhì)的客戶;區(qū)域行業(yè)密集型客戶;投資客戶的構(gòu)成:長線投資客戶;自用投資皆可客戶;住宅轉(zhuǎn)辦公樓投資客戶;辦公寫字樓客戶的特質(zhì)辦公寫字樓客戶的客源客層:投資客私營辦公寫字樓客戶的特質(zhì)我們所遇到的商辦客戶的情況☆
價(jià)格至上型客戶常見說辭:“太貴了!”☆無權(quán)購買型客戶公司配角,無決策權(quán)☆空手套白狼型客戶費(fèi)盡心機(jī),借口推脫☆大忽悠型客戶不管你賣的是什么,忽悠你沒商量☆抱怨一切型客戶對(duì)每一項(xiàng)提議都會(huì)反對(duì)令人十分惱火☆生硬粗暴型客戶不要以為他們只是針對(duì)你一個(gè)人的,這種客戶對(duì)所有的銷售人員態(tài)度都是一樣的。☆自以為是型客戶不管你談的是什么問題,客戶中認(rèn)為自己永遠(yuǎn)是正確的?!钆哄哄型客戶氣勢(shì)上被壓倒了,那什么都不用談了。辦公寫字樓客戶的特質(zhì)我們所遇到的商辦客戶的情況☆價(jià)格至上型辦公寫字樓客戶的特質(zhì)如何與辦公寫字樓客戶溝通?了解什么是辦公寫字樓客戶真正關(guān)心的….
用對(duì)比的方式告知客戶賣點(diǎn)辦公寫字樓客戶的特質(zhì)如何與辦公寫字樓客戶溝通?了解什么是辦NO.2辦公寫字樓工作執(zhí)行和住宅的差異NO.2辦公寫字樓工作執(zhí)行和住宅的差異辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異壓馬路:住宅:公交、地鐵、賣場(chǎng)、超市、菜市、吃喝場(chǎng)所、不利因素、娛樂場(chǎng)所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)?!?辦公寫字樓:政府辦公機(jī)構(gòu):稅務(wù)局、工商局、街道辦事處等政府職能機(jī)構(gòu)與辦公樓客戶公司的營運(yùn)細(xì)細(xì)相關(guān);停車場(chǎng)(庫):停車問題是辦公樓客戶關(guān)注的重點(diǎn);高檔飯店、KTV、娛樂城:辦公樓客戶商務(wù)宴請(qǐng)中不可或缺的必要條件;經(jīng)濟(jì)型酒店、星級(jí)酒店:辦公樓客戶業(yè)務(wù)接待所考慮的條件因素;銀行:辦公樓客戶公司財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)的首要條件;行車線路:客戶公司上至老板下至員工都關(guān)心的問題;加油站:充足的油站配比率能夠減少等待時(shí)間、體現(xiàn)高效辦公;周邊辦公樓:客戶往往選擇辦公氣氛濃厚的商圈作為“根據(jù)地”。辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異壓馬路:住宅:辦公寫辦公寫字樓的市調(diào)工作:常規(guī)的住宅類的市調(diào)方式已不再完全適用!可用方式:暗調(diào):假扮客戶需升級(jí)例如:替老板看辦公樓,需要事先的鋪墊,虛構(gòu)企業(yè)行業(yè)背景、現(xiàn)有辦公地點(diǎn)、現(xiàn)有辦公條件、老板需求的面積、行業(yè)相關(guān)專業(yè)知識(shí)和常識(shí)等;虛構(gòu)自己為網(wǎng)站、報(bào)刊雜志的實(shí)習(xí)編輯等方式;裝扮房地產(chǎn)專業(yè)即將畢業(yè)的大學(xué)生,以畢業(yè)論文需要市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果為借口獲取資料;明調(diào):表明來意和身份,以信息交換共享的方式獲得被調(diào)項(xiàng)目的信息;依托人脈關(guān)系尋找認(rèn)識(shí)的該項(xiàng)目業(yè)務(wù)員獲取資料辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓的市調(diào)工作:辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異掃樓和派單:辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異住宅住宅派單的目標(biāo):小區(qū)、地鐵口、人群消費(fèi)聚集區(qū)、大型購物場(chǎng)所的停車場(chǎng)掃樓和派單:辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異住宅住宅派單的目標(biāo)掃樓和派單:辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓辦公寫字樓的目標(biāo):周邊的寫字樓項(xiàng)目→目標(biāo)首選老舊的辦公寫字樓作為派單和DS客戶拜訪的方向,特別是只租不售的大樓。此類大樓客戶迫切需要改善辦公環(huán)境的愿望強(qiáng)烈。各類鋼材、建材市場(chǎng)→小型企業(yè)老板聚集,極可能產(chǎn)生以投資+自用為目的的抱團(tuán)購買。娛樂會(huì)所、酒店及飯店的停車場(chǎng)→商務(wù)人士聚集的區(qū)域,對(duì)車輛的夾車報(bào)的工作有效率相對(duì)較高。掃樓和派單:辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異辦公寫字樓辦公寫字辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異抄企業(yè)流水牌電話營銷停車場(chǎng)派單客戶拜訪常規(guī)的工作及采用的手段和方式有別于住宅樓盤在售樓處等待客戶上門,我們做得更多~~辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異抄企業(yè)流水牌電話停車場(chǎng)客戶拜訪辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異智斗保安裝備齊全分工合作抄企業(yè)流水牌辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異智斗裝備分工抄企業(yè)流水牌如何順利進(jìn)入派單現(xiàn)場(chǎng)如何甄別車輛海報(bào)夾在什么位置辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異停車場(chǎng)派單如何順利進(jìn)入派單現(xiàn)場(chǎng)如何甄別車輛海報(bào)夾在辦公寫字樓工作執(zhí)行與辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異與前臺(tái)必要的溝通尋找洽談的核心人物盡可能地留取客戶聯(lián)系方式客戶拜訪辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異與前臺(tái)必要的溝通尋找洽談的核心辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異第一印象適當(dāng)?shù)恼f辭堅(jiān)韌的毅力電話營銷辦公寫字樓工作執(zhí)行與住宅的差異第一適當(dāng)?shù)恼f辭堅(jiān)韌的毅力電話營NO.3辦公寫字樓的貸款NO.3辦公寫字樓的貸款辦公寫字樓的貸款貸款對(duì)象:
1)個(gè)人2)企業(yè)個(gè)人:貸款年限標(biāo)準(zhǔn):1)貸款最長期限10年;2)貸款借款人不超過70歲;首付比例:1)商用房首付比例需大等于總房價(jià)的50%;2)個(gè)人單戶授信金額不超過2000萬元;★商業(yè)類貸款記錄影響客戶首付成數(shù)及利率,與住房商業(yè)貸款概念切勿混淆企業(yè):貸款年限標(biāo)準(zhǔn):1)貸款最長期限10年;2)法人貸款(法人系非境外公司);首付比例:1)商用房首付比例需大等于總房價(jià)的50%;2)利率按基準(zhǔn)利率上浮10%~20%計(jì)算;★法人經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)狀況直接影響貸款審批。辦公寫字樓的貸款貸款對(duì)象:1)個(gè)人2)企業(yè)個(gè)NO.4商辦項(xiàng)目的特質(zhì)NO.4商辦項(xiàng)目的特質(zhì)商辦項(xiàng)目的特質(zhì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)辦公寫字樓的銷售影響辦公寫字樓項(xiàng)目作為生產(chǎn)資料,受國家經(jīng)濟(jì)形式的影響。中國的房地產(chǎn)發(fā)展的將來,總會(huì)像西方國家一樣會(huì)趨于飽和,房地產(chǎn)企業(yè)必須向多元化方向發(fā)展。持有商業(yè)物業(yè)在短期來看,投資匯報(bào)率不顯眼,但通過
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