銀行抵押品評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案

銀行抵押品評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)方案一、評(píng)估行業(yè)簡(jiǎn)介銀行抵押評(píng)估主要涉及三大類評(píng)估分別是房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估。其中房產(chǎn)評(píng)估需聯(lián)系具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)；對(duì)土地評(píng)估需聯(lián)系具有土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)；對(duì)機(jī)器設(shè)備等進(jìn)行評(píng)估需聯(lián)系具有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，若某機(jī)構(gòu)不具有相應(yīng)的資質(zhì)而開(kāi)展有關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)是絕對(duì)不允許的。二、評(píng)估的目的評(píng)估目的是指評(píng)估結(jié)果的期望用途，它決定著價(jià)值類型和評(píng)估方法的選擇。對(duì)于銀行抵押品而言其評(píng)估目的是抵押。三、評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。即只在該評(píng)估日期，評(píng)估對(duì)象才有該評(píng)估價(jià)值。評(píng)估期日一般應(yīng)為評(píng)估對(duì)象實(shí)地查勘之日，但評(píng)估委托合同另有約定的除外。三、價(jià)值類型銀行抵押品價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型為抵押價(jià)值，即抵押房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-優(yōu)先受償權(quán)=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-拖欠建設(shè)工程價(jià)款-以抵押擔(dān)保的債權(quán)占用額度-其他法定優(yōu)先受償權(quán)總價(jià)、單價(jià)和樓面地價(jià)總價(jià)是指某一抵押品整體價(jià)格；單價(jià)是指某一抵押品計(jì)算單位的求評(píng)估盡可能地減少評(píng)估人員主觀意志對(duì)評(píng)估過(guò)程和評(píng)估結(jié)論的影2、合法原則5、謹(jǐn)慎原則：在存在不確定或不可量化因素的情況下，評(píng)估人經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總(1)要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；(2)公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。大類：(1)直接比較法(2)間接比較法。(一)直接比較法評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n或評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n(二)間接比較法價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值(系數(shù))求得評(píng)估(1)備被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益能夠備預(yù)測(cè)并貨幣化；(2)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以被預(yù)備并貨幣計(jì)量；(3)預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)(1)收益額：(2)折現(xiàn)率(3)收益年限有關(guān)條款規(guī)定，不同用途土地使用權(quán)的最高出讓年限是不同的，具體分為：居住70年；商(4)收益法中的主要技術(shù)方法P:未來(lái)第n年的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值；R:未來(lái)第i年的預(yù)期收益；r:折現(xiàn)率或資本化率；A:年金。(一)純收益不變①在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有一下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益②在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算公式這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。其成立條件是：純收益每年不變；收益年期有限為n;資本化率(二)純收益在若干年后保持不變①無(wú)限年期收益，其基本公式為：其成立條件是：純收益在n年(含第n年)以前有變化；純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；收益年限無(wú)限；r大于零。②有限年期收益，其計(jì)算公式為：其成立條件是：純收益在t年(含第t年)以前有變化；純收益在t年(不含第t年)以后保持不變；收益年限有限為n;r大于零。這里要注意的是，純收益A的收益年限是(n-e)而不是n。(三)純收益按等差級(jí)數(shù)變化①在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限無(wú)限條件下，有以下計(jì)算②在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年限有限的條件下，有以下計(jì)收益年期有限為n;r大于零。③在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有一下計(jì)收益年期無(wú)限，r大于零；收益遞減到零為止(注：該數(shù)學(xué)計(jì)算公式是成立的，但完全套用于資產(chǎn)評(píng)估是不合適的，因?yàn)橘Y產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體會(huì)根據(jù)替代原則，在資產(chǎn)收益遞減為零之前停止使用該資產(chǎn)或變現(xiàn)資產(chǎn)，不會(huì)無(wú)限制的永續(xù)地使用下去)。④在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限條件下，有一下計(jì)算其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s;收益年期有限為n;r大于零。(四)純收益按等比級(jí)數(shù)變化①在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期為無(wú)限的條件下，有以下其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為②在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s;收益年期有限為n;r大于零；r>s>0。③在純收益按等級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為④在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限條件下，有以下計(jì)算其成立條件是：純收益按等比級(jí)數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s;收益年期有限為n;r大于零；0<s≤1。(五)已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算公式：其成立條件是：純收益在第n年(含n年)前保持不變；預(yù)知第n年的價(jià)格為P;r大于零。3、成本法的重置成本與資產(chǎn)的先行市價(jià)及收益現(xiàn)值也存在著內(nèi)在聯(lián)系和替代(2)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史(3)形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基(一)資產(chǎn)的重置成本(1)復(fù)原重置成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或(二)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而(三)資產(chǎn)的功能性貶值被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=Z(被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù))(四)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值(1)間接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力)^]×100%(2)直接計(jì)算法經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)收益損失額×(1-所得稅稅率)×(P/A,r,n)選擇過(guò)程，即三個(gè)層面的選擇：(1)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路層面的選(1)選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估3、評(píng)估方法的選擇受能否收集到運(yùn)用各種評(píng)估方法所需數(shù)據(jù)資數(shù)據(jù)資料作為依據(jù)。在一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，收集某種評(píng)估方法所需的數(shù)據(jù)資料可能會(huì)很困難，在這種情況下，估價(jià)人員應(yīng)考慮采用替代的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。(4)資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇和