萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃-詳細闡述了不同客戶群體需

26三月2024萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需

序

有什么樣的人，就有什么樣的生活。有多少種生活，就應有多少種居住空間。萬科，為生而不同的人設計各不相同的住宅，四大產品系列——GOLDENCITYTOWNTOP，為四種不同的生活狀態(tài)服務，全程關懷生命，相伴每段人生的居住理想。萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需萬科客戶細分成果分享萬科品類規(guī)劃成果分享萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需五大類細分人群萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需我的地盤，聽我的！清晰、可識別的細分人群形象【家庭特征】25-34歲的青年或青年夫妻，無孩子，家庭成員高學歷【購房動機】棲息：不喜歡租房，想擁有自己的房子自己享受：買個房子自己享受【對房子的態(tài)度】自我享受品味體現(xiàn)：體現(xiàn)個人的品味、情調甚至個性社交娛樂：房屋是一個重要的朋友聚會、娛樂場所【產品需求】健身娛樂：對小區(qū)有較好健身場所、臨近大型運動場所、娛樂休閑場所要求較好的戶型喜歡的建筑風格1.社會新銳萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需我是幸福的,他們就是快樂的!清晰、可識別的細分人群形象2.望子成龍【家庭特征】有0-17歲孩子的家庭【購房動機】孩子成長：為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學校學習改善住房條件：現(xiàn)有住房不理想【對房子的態(tài)度】房屋是孩子成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源【產品需求】與孩子成長相關的文化教育需求和安全需求有高質量的幼兒園、小學；小區(qū)的安全能給孩子的健康成長創(chuàng)造條件萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需夕陽無限好,環(huán)境最重要!3.健康養(yǎng)老清晰、可識別的細分人群形象【家庭特征】空巢家庭、有老人同住的家庭【購房動機】孝敬老人：為了讓老人就醫(yī)更便利，父母年紀大了想和他們住在一起自我享受：老人辛苦了一輩子，想買個房子自己享受【對房子的態(tài)度】子女照顧老人的地方讓老人安享晚年的地方【產品需求】看重外部環(huán)境，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美比較重要

靠近景色優(yōu)美的風景，空氣質量好小區(qū)或周邊有大規(guī)模的園林和良好綠化萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需山景別墅買兩套，一套住人，一套養(yǎng)狗！清晰、可識別的細分人群形象4.富貴之家【家庭特征】家庭高收入，是社會所認同的成功人士【購房動機】社會地位提升：希望和跟我家社會地位相當?shù)娜俗∫黄皙毩⒐δ埽合胗幸粋€單獨的健身房、一個單獨的書房等跟風：周圍人都買,自己也想買，消費存在一定炫耀心理【對房子的態(tài)度】社會標簽：是我事業(yè)成功的標志、可以給我家掙得面子、體現(xiàn)我家社會地位【產品需求】帶有社會標簽意味的房屋特征明顯，周邊小區(qū)的檔次也要很好、擁有高素質的小區(qū)居民、有名氣的開發(fā)商萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需清晰、可識別的細分人群形象5.務實之家【家庭特征】家庭低收入【購房動機】大房(提升)：比現(xiàn)在擁有更大的廳、臥室置業(yè)：為了置業(yè)，給后輩留下一份產業(yè)【對房子的態(tài)度】棲身居?。褐皇浅燥埶X的地方，對房屋價值無更高需求，停留在滿足生理需求層面生活保障：是我家的一項重要投資、是未來生活的保障【產品需求】低的價格，追求低生活成本，生活便利方便的公交路線附近或小區(qū)里有小規(guī)模的便利店、商店、超市附近或小區(qū)里有中小規(guī)模的醫(yī)療機構萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需5類細分人群之下的再細分萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需各類客戶的詳細描述萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需萬科客戶細分成果分享萬科品類規(guī)劃成果分享品類萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類劃分品類劃分及對應客戶價值產品系列核心理念土地屬性項目價值品類細分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達生活配套完善便捷的城市生活G1商務住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY山水.悠然生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN大城.豐盛生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低第四類TOP系列則以對稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分城市住宅（GOLDEN系列）——都市.時尚生活

適合都市人生活的多元化成熟居住模式萬科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，鍛造精細生活細節(jié)，營造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導著都市人居新時尚萬科GOLDEN，讓棲居在繁華中的都市居住更富細膩，溫情，充實的生活質感，在核心版塊引領主流生活2008年深圳GOLDEN系列產品萬科華府——商務住宅東方尊峪——城市改善金域東郡——城市棲居萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分城市住宅類（GOLDEN系列）細分品類項目價值土地屬性客戶需求價值*容積率主力細分客戶構成主力戶型客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機G1商務住宅便捷的城市生活1.寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大2.享受市中心級別配套，周邊人群情況較復雜3.商業(yè)價值高但居住價值一般注重工作便利，關注產品服務及品質------------商務人士----投資單房一房頂級商務人士投資二房三房G2城市改善1.交通便利，通常較為安靜2.周邊配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品質約2.0110％孩子三代35-45歲改善四房240％后小太陽40-45歲改善三房340％小太陽35-39歲改善三房410%老年一代45-50歲空巢二房G3城市棲居1.公共交通密集，站點在步行距離內2.周邊有較完善的生活配套3.居住價值一般低總價優(yōu)勢約3.0185％青年之家25-35歲棲居一房二房215%青年持家25-30歲棲居二房共性：現(xiàn)在或未來規(guī)劃中的市中心區(qū)，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物業(yè)組成主要為高層洋房特性：周邊環(huán)境及居住氛圍的差異，容積率要求也有所不同*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例萬科華府G1商務住宅——品位與商務俱享的都市居所項目地處的龍華新城是“深圳城市中心軸帶”的北延段，未來將形成被稱為“副都心”的以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū)基本信息位置：深圳市龍華金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項目占地：68300.63平米建筑面積：188934萬平米物業(yè)組成：一期為84-88平米的精裝高層，及少量LOFT公寓和聯(lián)排別墅設施及交通配套西臨新區(qū)大道，南臨金龍路、東臨軌道4號線商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設施完備項目定位以便捷交通、時尚商業(yè)、簡約建筑、新城規(guī)劃，令項目充滿積極進取、追求品位、掌握潮流以及國際視野和前瞻性思維的氣質，更將成為匯聚品味與潮流的都市居所萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例G1品類特征金域華庭客戶需求價值注重工作便利，關注產品服務及品質地處城市中心功能拓展區(qū)，外部景觀舒適，居者可享受繁華都市生活土地屬性交通：寫字樓密集，交通高度發(fā)達，但噪音干擾較大交通：地處城市軸心北延段，多條干道及軌道通達配套：享受市中心級別配套，周邊人群情況較復雜配套：周邊商業(yè)、教育、娛樂、醫(yī)療、公園等配套設施完善居住價值：商業(yè)價值高但居住價值一般居住價值：匯聚品味與潮流，商務氛圍濃厚，居住環(huán)境一般萬科華府設計理念規(guī)劃上，寬敞的公共活動空間、人車分流設計以及開揚的外部景觀帶來的舒適感受，將使本項目居住者享受與福田區(qū)同等品質的繁華都市生活建筑上，風格現(xiàn)代簡約，高層建筑板塔結合，空間變化豐富，戶型設計新穎，公共空間觀感大氣萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需東方尊峪G2城市改善——城市型生態(tài)山居項目東臨梧桐山隧道口，西接仙桐體育公園，南靠羅沙路，與香港隔岸相望，北面的梧桐山是一個以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風景區(qū)，空氣質量達國家一級標準，可俯瞰深圳市區(qū)及大鵬灣海面基本信息位置：深圳市羅湖區(qū)梧桐山半山風景區(qū)地塊描述：三面環(huán)山,南望香港大霧山占地面積：11萬㎡建筑面積：33萬㎡容積率：2.12覆蓋建筑率：16.7%綠化率：67.55%樓層狀況：11-26層車位比：1.1：1物管費：3.5元/㎡開發(fā)節(jié)奏：整體開發(fā)城市住宅案例萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例東方尊峪交通規(guī)劃深鹽第二快速干道地鐵8號線及公交車站項目定位上風上水之地，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居設計理念自然第一，建筑第二整體規(guī)劃住宅：共21棟11-26層高層純住宅會所：6000平方米中央會所，設有室內恒溫泳池、紅酒雪茄吧、網(wǎng)球場、SPA水療館、中西餐廳、健身房等泛會所：規(guī)劃有親子廣場、生態(tài)游樂場等多個主題泛會所，并提供休閑器械園林：8萬㎡天然溪谷園林商業(yè)：4000平米社區(qū)商業(yè)學校：自身配備幼兒園，同時臨近項目規(guī)劃有公立小學萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例東方尊峪G2品類特征東方尊峪客戶需求價值追求居住改善和品質半山之中，城市之上，兼得寧靜與繁華，生態(tài)與健康的城市休閑山居土地屬性交通：便利，通常較為安靜交通：臨近地鐵8號線及交通干道，三面環(huán)山配套：周邊配套完善配套：規(guī)劃有中央會所，商業(yè)及基礎教育配套居住價值：宜居宜住居住價值：地處梧桐山風景區(qū)內，空氣質量好萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例金域東郡G3城市棲居——都市經(jīng)濟的舒適居所基本信息位置：深圳市東部新城商務行政區(qū)中心占地面積：104801㎡容積率：一期3.0，二期A區(qū)2.8，二期B區(qū)3.0覆蓋建筑率：≤25%建筑面積：316660㎡車位規(guī)劃：一期797個開發(fā)節(jié)奏：2007年第一期，整體共3年設計理念整體風格上，突出展現(xiàn)了簡潔、大方的整體項目形象，營造了具有城市感的項目整體界面，以創(chuàng)造怡人、舒適的住宅小區(qū)作為設計的訴求規(guī)劃設計上，采用半圍合的思路，為小區(qū)提供充分的公共活動空間，同時在每棟住宅的首層設置面積不等的架空層，用以改善小區(qū)內通風，并提供適應深圳炎熱氣候的活動場所建筑立面上，極具現(xiàn)代感，以面磚為主，加以一定量的質感涂料，以穩(wěn)重大方的白色、灰色為主調，充分展現(xiàn)了項目整體典雅的氣質戶型設計上，力求戶型的經(jīng)濟實用，通風采光良好，并在入戶處設置了入戶花園，增加空間層次及實用性萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例金域東郡整體規(guī)劃住宅：共7棟高層純住宅商業(yè)：1000余平方米社區(qū)廣場及2100平方米棕櫚風情商業(yè)街生活配套教育：坪山中心小學、飛東小學、龍山學校、坪山中學、坪山機關幼兒園等購物：三和購物商場、萬福佳、民樂福、泰華商場、國惠康百貨醫(yī)院：坪山人民醫(yī)院郵政：深圳郵政局坪山支局銀行：中國工商銀行，中國農業(yè)銀行，深圳發(fā)展銀行等休閑：大工業(yè)區(qū)體育中心、大工業(yè)區(qū)中心公園、聚龍高爾夫練習場等；萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城市住宅案例金域東郡G3品類特征金域東郡客戶需求價值低總價優(yōu)勢力求經(jīng)濟實用土地屬性交通：公共交通密集，站點在步行距離內交通：位于市東部新城商務行政區(qū)中心，交通路網(wǎng)發(fā)達配套：周邊有較完善的生活配套配套：教育，購物，醫(yī)院，郵政，銀行，休閑等配套齊全居住價值：居住價值一般居住價值：容積率較高，無自然環(huán)境優(yōu)勢萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分城郊住宅（CITY系列）——大城.豐盛生活

將城市邊緣轉化為主流人群聚集的高水準居住群落萬科打破城市固有居住觀念和城市格局，打造新移民生活范本，將城市邊緣轉化為主流人群聚集的高水準居住群落，構建全新的城市板塊體系，大城崛起，都市人居走向更廣闊的方向，包容與豐盛成為新生活的表征萬科CITY系列，時尚元素融合原野的落葉芳，青草香，既富于城市的先鋒精神，又表述著來自文明本源的質樸和親切，繁華又靜謐，豐盛又平和2008年深圳CITY系列產品第五園萬科城萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分城郊住宅類（CITY系列）細分品類項目價值土地屬性客戶需求價值*容積率主力細分客戶構成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機C城郊改善舒適居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近2.項目基本配套設施齊備3.相對市中心居住密度低，居住氛圍良好（水質及空氣質量好）追求舒適居住約為1.0至1.5110％孩子三代35-45歲改善四房150-240220％后小太陽40-45歲改善三房130-200330％小太陽35-39歲改善三房130-20045％老年一代45-50歲空巢二房90-10055％青年持家30-35歲改善三房110-130630％小小太陽25-30歲改善三房110-130共性：位于城市邊緣或新城區(qū)，可快速到達，基礎配套齊備，居住密度較低，物業(yè)組成以別墅，類別墅及多層為主，帶少量高層洋房*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城郊住宅案例第五園C城郊改善——倡導中式居住理念的城郊舒適居所基本信息位置：布吉街道坂田雅園路占地面積：約44萬平方米建筑面積：55萬平方米總建筑戶數(shù)為5000戶左右容積率：1.48開發(fā)節(jié)奏：分6期，由04年到08年設計定位大膽創(chuàng)新，糅合了中式傳統(tǒng)居住理念的精華與現(xiàn)代建筑的簡約，通過瓦屋面、石材墻面、村落空間的運用，創(chuàng)造鄉(xiāng)村田園風格，人車分流更徹底，極力倡導對中式居住生活方式的理性回歸設計理念建筑風格，原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，主要建筑形式有庭院別墅、合院洋房、疊院HOUSE和高層園林設計，以層次分明的多重“庭院空間”為精髓，充分利用中國傳統(tǒng)造園隔、抑、曲等手法，創(chuàng)造出富有“起、承、轉、合”完整變化的空間序列，配以灰色系基調的硬質鋪裝，將中國的人文精神與現(xiàn)代人的生活需求有機結合，全方位塑造社區(qū)文化和人居環(huán)境，達到自然景觀與人文景觀的融合，體現(xiàn)了人與自然的和諧與對話萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城郊住宅案例第五園項目配套五園書院，寧靜致遠占地1500平方米，文化定位秉承中國四大書院，縱橫古典與現(xiàn)代；打造深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館古色古香，徽州老屋“老房子”是萬科為發(fā)掘和保護中國傳統(tǒng)民居的一種嘗試，將來的功能可能為博物館、餐廳、茶館、培訓、文化活動等中式特色，文化商業(yè)街占地6000平方米，基本功能完備，匯聚了餐飲、華潤萬家超市、中國銀行、便利店、一致藥店等商戶，極大地滿足社區(qū)日常生活，形成現(xiàn)代中式特色文化的商業(yè)街蔥蘢覆蓋，園林泳池在社區(qū)中已建成的大型游泳池能給你的夏天帶來娛樂的好去處便利為上，健身娛樂在社區(qū)中各個架空層錯落著各種健身娛樂設施，讓飯后的家人擁有自由休閑的空間成長樂趣，幼兒中心高檔幼兒園，幼齡教育機構，童年最大的樂趣萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城郊住宅案例第五園C品類特征第五園客戶需求價值追求舒適居住綜合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生態(tài)園區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近交通：地處深圳城市發(fā)展中軸線上的中央地帶，多條公交線，環(huán)島路及快速路可達配套：項目基本配套設施齊備配套：項目內部配套十分完善居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（如水質及空氣質量好）居住價值：容積率僅為1.48，園區(qū)環(huán)境注重自然與人的和諧萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城郊住宅案例萬科城C城郊改善——配套完善的大型親地社區(qū)基本信息項目位置：深圳龍崗區(qū)坂雪崗大道東側占地面積：約46萬㎡建筑面積：約53萬㎡容積率：1.1--1.3建筑覆蓋率：<<30%綠化率：>>30%物業(yè)組成：別墅及多層為主，帶少量高層開發(fā)節(jié)奏：1-3期已售完，4期別墅及高層正在發(fā)售四期基本信息總占地面積：96201.00m2總建筑面積：125816.45m2總商業(yè)面積：3.5萬平方米容積率：1.31綠地率：35%總戶數(shù)：827（TH以及景院別墅157套，高層670套）停車位：827（地面420，地下407）萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城郊住宅案例萬科城交通規(guī)劃清平高速、梅觀高速和南坪快速三條城市干線通達CBD附近規(guī)劃有地鐵4、5、16號線及BRT2號線站點項目定位依地勢高低設計的低密度別墅大城，建筑風格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)設計理念

大型別墅社區(qū)，教育及商業(yè)配套完善，足不出戶可盡享城市生活戶型大多為深圳萬科首創(chuàng)或專利產品，絕大多數(shù)擁有自己的花園或露臺，居住的舒適度得到極大滿足項目配套景觀：1.2萬平方米市政廣場及7000平米生態(tài)人工湖，可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)運動：2200平米會所活動空間，約5000平米運動公園及康體中心教育：占地約3.6萬平方米的實驗學校，規(guī)劃有3個幼兒園商業(yè)：面積達3.5萬平米，包括華潤萬家、肯德基、名典、丹桂軒等品牌商家萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需城郊住宅案例萬科城C品類特征萬科城客戶需求價值追求舒適居住依地勢高低設計，首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)土地屬性交通：便捷，可快速到達，離城市成熟區(qū)域較近交通：處于深圳中軸，有城市干線通達CBD，地鐵4-6號線及BRT2號線均設有站點配套：項目基本配套設施齊備配套：完善，居住舒適性較好居住價值：相對市中心密度低，居住氛圍良好（水質及空氣質量好）居住價值：容積率僅為1.1-1.3，建有可循環(huán)人工濕地系統(tǒng)萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分郊區(qū)住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活

遠離喧囂與浮華的宜人居所未來奢侈，將告別非必需品，而追逐必需品，緊俏的，稀有的，受青睞和尊重的，將不再是哪些昂貴卻隨處可見的物品，而是寧靜的時光，干凈的水和新鮮空氣萬科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的遠見與深度的人文關懷，為一顆顆山水田園的新，打造遠離喧囂與浮華的居所，建筑超凡脫俗的自然人居氛圍，尋覓關于海的理想，山的文明，還有整座城市對于悠閑生活的向往2008年深圳TOWN系列產品東海岸——郊區(qū)享受清林徑——郊區(qū)享受萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分郊區(qū)住宅類（TOWN系列）細分品類項目價值土地屬性客戶需求價值*容積率主力細分客戶構成主力戶型（平方米）客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機T1郊區(qū)棲居低價格1.距離目標客戶原有居所(工作)地較遠,交通不便利，公共線路缺乏或基本沒有2.項目周邊無配套，依賴小區(qū)內部解決3.地塊條件通常只有三通(水電路)，居住價值不高價格務實--------50％青年之家25-35歲棲居二房75-8520％小小太陽25-30歲棲居二房75-8510％青年持家25-30歲棲居三房90-11010％孩子三代25-30歲棲居三房90-11010％老年一代45歲以上空巢二房75-85T2郊區(qū)享受舒適居住(第二居所)1.距離城市較遠，但有快速道路可達2.沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)3.有自然資源，居住環(huán)境可塑性高舒適居所，考慮父母養(yǎng)老或休閑1.0至2.0左右150％孩子三代35-45歲空巢三房200-240250％后小太陽35-45歲改善一房/二房50-90共性：位于郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)，離城區(qū)中心較遠，且周邊配套設施較少或基本沒有特性：以交通路網(wǎng)，配套可塑性及環(huán)境資源為依據(jù)，劃分成棲居和享受居所兩類，棲居類以120方以下的多層或小高層為主，享受類則會出現(xiàn)200方以上的別墅物業(yè)*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需郊區(qū)住宅案例東海岸T2郊區(qū)享受——背山面海的濱海居所項目位于鹽壩高速公路與周圍的坡地間，距羅湖商業(yè)中心區(qū)約30公里，距離大梅沙海灘約1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳項目用地屬于山地類型，地形由東南向西北逐漸走高，東南側地形比較平緩，西北部地形陡峭，沿鹽壩高速公路呈弧形東西向帶狀分布基本信息總占地面積：約34.3萬平方米總建筑面積：27.5萬平方米容積率：0.8總戶數(shù)：1949戶開發(fā)節(jié)奏：共分4期，03-05年開1-3期，07年開售第4期周遍配套：娛樂：7個高級大梅沙酒店，2個游艇會，2個高爾夫球場，2個直升機停機坪，5個大梅沙高端項目，7大公園，4大沙灘，2所學校，6大高端餐飲交通：深鹽第二通道、鹽壩高速、鹽排高速、大梅沙公交總站醫(yī)療：梅沙醫(yī)院、社區(qū)健康服務中心萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需郊區(qū)住宅案例東海岸規(guī)劃定位城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)設計理念規(guī)劃上，采用熱帶簡約（TropicalModern）的設計理念，選擇自由生長形的“葉脈狀”布局形式進行社區(qū)規(guī)劃景觀上，充分利用地形、山勢及水體資源，引水入境，營造人工湖水景、溪水水系，依水建房，構筑了鄰水生活的情趣和意境項目配套生態(tài)公園：小區(qū)內外有山脊公園、珊瑚公園、郊野公園、運動公園，還毗鄰大梅沙海濱公園和華僑城生態(tài)公園康體休閑：區(qū)內建有泳池、網(wǎng)球場、沙灘排球、足球場、室內籃球館、乒乓球館、棋牌室、會議室等休閑設施商業(yè)配套：小區(qū)商業(yè)面積約5800平米，已建設海岸兒童天地、招商銀行、華潤超市、海岸咖啡廳、名廚飯?zhí)眉熬肥罪椀甑热f科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需郊區(qū)住宅案例東海岸T2品類特征東海岸客戶需求價值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑城市之中的天然山海資源，成熟的大型濱海社區(qū)；土地屬性交通：距離城市較遠，但有快速道路可達交通：距羅湖商業(yè)中心約30公里，有鹽壩等多條高速路及大梅沙公交總站配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：區(qū)外有娛樂，醫(yī)療等機構，區(qū)內有公園，會所及商業(yè)街等配套居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價值：背倚青山，面朝大海，自然環(huán)境極佳萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需郊區(qū)住宅案例清林徑T2郊區(qū)享受——與自然交融的養(yǎng)生居所基本信息位置：深圳龍崗清林徑森林公園南側山腳總占地面積：約200000m2總建筑面積：約360000m2容積率：約1.8商業(yè)配套：1.5萬平方米山地情景商業(yè)街一期基本信息建筑面積：48760平方米物業(yè)組成：80套260-300平方米別墅，2棟32層75-150平方米洋房及部分65-90平方米商業(yè)公寓萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需郊區(qū)住宅案例清林徑整體規(guī)劃項目整個社區(qū)沿坡地自然排布，從入口到會所，從泳池到專用自行車道，從森林SPA到田園風情，在這里，身體、自然、心靈、建筑相互融合T2品類特征清林徑客戶需求價值舒適居住(第二居所)，考慮養(yǎng)老或休閑趣味天然的養(yǎng)生大宅

土地屬性交通：距離城市較遠，但有快速道路可達交通：與中心城區(qū)有一定距離，有高速路可達配套：沒有完善的生活配套，但地塊周邊有休閑配套(或有條件做到)配套：項目帶有會所及商業(yè)街，附近有清林徑森林公園可供游憩居住價值：有自然資源，居住環(huán)境可塑性高居住價值：位于清林徑森林公園山腳，空氣清新萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分高檔住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活

獨占稀缺資源，具有創(chuàng)造力的個性居所未隨著城市居住空間的不斷擴展，高端人群對居住的追求，已漸漸從空間，環(huán)境等物理層面剝離出來，轉而追求精神的高貴，建立在不可復制的空間，獨占型的稀缺自然資源上的那些獨具創(chuàng)造力的個性居所，成為新時代頂級生活方式的象征萬科TOP系列，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關系，以智慧，意志和知識，在物質與精神之間找尋最富詩意的建筑語言，讓思想與心靈交融，品質與品位結合，打造滿足頂層人士心靈追求的居住空間2008年深圳TOP系列產品蘭喬圣菲（推廣名）——城市豪宅棠樾（推廣名）——郊區(qū)豪宅萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需品類細分高檔住宅類（TOP系列）細分品類項目價值土地屬性客戶需求價值

*容積率主力細分客戶構成主力戶型客戶選擇客戶細分價值排序比例家庭生命周期年齡(購買力)購買動機TOP1城市豪宅占有稀缺資源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源銷售價格在市區(qū)均價2倍以上----------------------------TOP2郊區(qū)豪宅位于郊區(qū)，占有稀缺景觀資源或通過獨棟等產品形式占有土地資源------------------------共性：占有稀缺資源，有一定的交通通達性，密度低，售價高，基本以別墅物業(yè)為主，居住舒適特性：以項目所在地理位置為依據(jù)，劃分為城市及郊區(qū)項目兩類*注：容積率數(shù)據(jù)有待更多項目實例支持，在此僅供參考萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需高檔住宅案例蘭喬圣菲TOP1城市豪宅——富于異域風情的家族式大宅項目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活

基本信息總占地面積：約72500平方米總建筑面積：約43500平方米容積率：約0.6綠化率：約63.4%建筑覆蓋率：約30%物業(yè)組成：獨棟及雙拼別墅總戶數(shù)：94戶設計定位項目著重強調人與環(huán)境的關系，營造人與自然的交流空間，堅持地方性和場所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設的理念在尊重周邊環(huán)境的同時，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關系，并使用有著時光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領地萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需高檔住宅案例蘭喬圣菲設計理念規(guī)劃上，外圍設置雙拼大宅，劃地為圈，形成強烈的領域感和不動聲色的優(yōu)雅氣場；內部聯(lián)院住宅排布巧妙自如，讓所有建筑均獲取最大的景觀資源和開敞的氣勢風格上，來自托斯卡納與安德魯西亞的歐洲風格建筑靈感，低調的尊崇于隨意處自然流露，厚重的質感，大氣的拙樸，原生建筑材質讓生活衍生不凡氣質造型上，經(jīng)典坡式屋頂設計，映托出“統(tǒng)一中有變化，變化中出特色”的豐富而韻律的住宅造型，每一細節(jié)都能品味出時光的變幻與永恒鋪排上，采用單體造型局部處理，結合平面功能要求，設計出獨棟和雙拼別墅等主要產品形式，并運用交錯圍合組合方式，形成層次豐富的環(huán)境空間，讓建筑具有生命般的起伏和旋律TOP1品類特征蘭喬圣菲客戶需求價值銷售價格在市區(qū)均價兩倍以上08年10月開盤（容積率0.6，共94戶）土地屬性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源位于深圳寶安中心區(qū)核心位置的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊土地資源萬科地產客戶細分及品類規(guī)劃,詳細闡述了不同客戶群體需高檔住宅案例棠樾TOP2郊區(qū)豪宅——低密度的山水田園居所基本信息位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南總占地面積：約60萬平方米建筑面積：約40萬平方米容積率：0.6（一期0.8，二期0.5）一期基本信息規(guī)劃總用地：約110000m2總建筑面積：約90000m2住宅面積：約30000m2容積率：約0.378總戶數(shù)：約124戶項目配套觀瀾高爾夫（東莞）球會，大屏障國家森林公園，仙女湖水庫，三正半山酒店等設計定位以“營造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍”為設計核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學中水的重要性，并運用中國文化特有的低調展現(xiàn)屬于東方民族的奢華