廠房物業(yè)服務(wù)綜合維修養(yǎng)護服務(wù)方案

廠房物業(yè)服務(wù)綜合維修養(yǎng)護服務(wù)方案目錄第一節(jié)綜合維修服務(wù)總體要求 2一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度 2二、維修服務(wù)承諾 2第二節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護養(yǎng)護操作規(guī)程 4一、物業(yè)維修操作規(guī)定 4二、物業(yè)維修操作規(guī)程 5三、維修服務(wù)規(guī)范要求 7第三節(jié)房屋等公共設(shè)施和室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的日常維護管理 9一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制定 9二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施 17三、房屋維修養(yǎng)護計劃 18四、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃 24第四節(jié)特種設(shè)備維護管理 34一、供配電系統(tǒng) 34二、電梯及自動扶梯 36三、空調(diào)系統(tǒng) 36四、消防系統(tǒng) 38五、給排水系統(tǒng) 44綜合維修服務(wù)的主要內(nèi)容是機電設(shè)備、設(shè)施和房屋本體的維修服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)工作的重要組成部分。機電設(shè)備設(shè)施管理是一門在綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟和管理等因素的基礎(chǔ)上，對設(shè)備進行全面研究的科學(xué)。它是以設(shè)備的一生為研究對象，以設(shè)備周期費用最經(jīng)濟和設(shè)備綜合效能最高為目標(biāo)，動員全員參加的設(shè)備綜合管理。設(shè)備管理可概括為“計劃、組織、用人、指揮、監(jiān)督”十個字。即設(shè)備管理者，通過合理地選擇和配備人員，運用先進可行的計劃和健全的組織，實行統(tǒng)一指揮和協(xié)調(diào)，并實行有效的監(jiān)督，以達到設(shè)備管理的目的，完成設(shè)備管理任務(wù)。機電設(shè)備管理的基本要求和根本目的是以科學(xué)的管理、經(jīng)濟的費用、及時的維修，確保設(shè)備的完好率與安全、合理運行，滿足用戶對物業(yè)環(huán)境舒適、方便、安全的需要。設(shè)備綜合管理的特點可以概括為：“一生管理，兩個目標(biāo)，五個結(jié)合”。一生管理，是指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計、制造、安裝（前半生），到使用、維修、改造、更新（后半生）全過程的壽命周期管理，這是與單一管理維修這一段傳統(tǒng)設(shè)備管理的主要區(qū)別。兩個目標(biāo)，是指提高設(shè)備綜合效率和追求壽命周期費用的經(jīng)濟性。五個結(jié)合，就是堅持設(shè)計、制造與使用相結(jié)合；維護與計劃檢修相結(jié)合；修理、改造與更新相結(jié)合；專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合；技術(shù)管理與經(jīng)濟管理相結(jié)合。針對XXX廠房機電設(shè)備的特點，我司對設(shè)備壽命周期進行全過程管理；追求設(shè)備最佳綜合效益和最經(jīng)濟壽命周期費用；建立全部信息系統(tǒng)與反饋機能；組織服務(wù)管理中心全員參與設(shè)備管理；應(yīng)用現(xiàn)代化方法與手段，經(jīng)濟合理地組織維修；最終實現(xiàn)五個結(jié)合。第一節(jié)綜合維修服務(wù)總體要求日常維修服務(wù)是綜合維修部一項大量而又重要的工作。綜合維修部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度（一）綜合維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。（二）建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。二、維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，處室及工作人員的報修或設(shè)施設(shè)備故障可報管理處，也可直接通知綜合維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或綜合維修部。綜合維修部接到報修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，并按以下要求操作：（一）屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；（二）涉及到需臨時購買配件的維修，向報修的科室解釋，并另約定維修時間后，按約完成維修；（三）屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向公司匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實行客戶報修電話接待，將報修電話向客戶公布。接到報修電話及時記錄，并通知綜合維修部派人員維修。2.水電急修項目：接報修后10分鐘到達現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)；3.其他維修項目：10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，根據(jù)維修項目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時間給予修復(fù)；4.有償維修：10分鐘到達現(xiàn)場查勘，與客戶洽談，確定維修費和維修時間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達到：臨修急修及時率100%；維修質(zhì)量合格率99%以上；客戶滿意率95%以上；有償服務(wù)回訪率100%，回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時預(yù)約整改。第二節(jié)物業(yè)設(shè)備設(shè)施維護養(yǎng)護操作規(guī)程一、物業(yè)維修操作規(guī)定物業(yè)部員工必須樹立“一切服從經(jīng)營需要，服務(wù)第一”的思想，為營業(yè)部門做好后勤保障工作，其維修必須做到計劃性檢修與日常維修相結(jié)合，并且加大計劃性檢修力度，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)。員工在維修過程中必須做到文明、規(guī)范。（一）維修工作完畢后，必須清除因工作拆下的垃圾，帶走自備的設(shè)備工具，通知保潔部進行衛(wèi)生清理工作。（二）嚴(yán)禁酒后工作，嚴(yán)禁維修人員在客房、餐飲、公共區(qū)域工作中吸煙、席地而塵、閑聊、大聲喧嘩等不良現(xiàn)象。（三）嚴(yán)禁在工作中利用床、門、窗、椅、面盆臺、馬桶等設(shè)備用具進行登高作業(yè)。（四）維修時嚴(yán)禁用污手觸摸墻面、頂棚及用具，以防污染。（五）嚴(yán)禁在地面作業(yè)時將工具、材料等擺放在地毯上，應(yīng)放在自帶的墊布上，避免污染環(huán)境。（六）公共區(qū)域的維修，非特殊情況應(yīng)安排在夜間操作，以免打擾顧客。二、物業(yè)維修操作規(guī)程（一）萬能工維修1.對樓層公共區(qū)域每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。2.與廠房管理人員聯(lián)系落實檢修計劃，做到每個月對公共區(qū)域系統(tǒng)性地檢修一遍。43.局部出現(xiàn)問題時，由服務(wù)臺負責(zé)直接與值班主管聯(lián)系，維修工接到電話后于10分鐘內(nèi)趕到維修地點及時維修。4.重要區(qū)域出現(xiàn)問題，維修工解決不了的應(yīng)立即通知值班主管作出處理決定。5.檢修、維修情況及時如實記錄，并做統(tǒng)計，下班前將工作日報表報物業(yè)部存檔。（二）日常報修1.使用部門根據(jù)設(shè)備設(shè)施或裝飾部位的損壞情況正確填寫工程維修單，交物業(yè)部值班主管總調(diào)度。2.值班主管根據(jù)維修內(nèi)容遵照先急后緩，先上后下，合理安排維修人員維修。3.維修人員接到維修單后準(zhǔn)備維修材料并在15分鐘內(nèi)到達維修地點。4.維修完成后請報修部門的主管或領(lǐng)班驗收、簽字。5.把維修情況填入維修表內(nèi)，電話告之值班主管維修完畢。6.下班前填寫好工作日報表，連同維修單交總調(diào)度存檔。7.對于電話報修（緊急維修），維修人員應(yīng)于5分鐘內(nèi)到達維修地點，維修好后補辦報修手續(xù)。8.對于需要購買維修材料的，立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)進行申購、并跟催，并把情況告訴使用部門，材料到后聯(lián)系維修。（三）不影響正常營業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)1.物業(yè)科長根據(jù)設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)制度制定月度、季度、年度檢修計劃。2.設(shè)備大修科長負責(zé)指揮，主管負責(zé)組織指導(dǎo)，小修和維護則由主管組織實施。3.在停機進行維修保養(yǎng)前要根據(jù)設(shè)備的運行狀況由分級負責(zé)人制定維修保養(yǎng)方案，需要更換零部件的要提前申購。4.在維修保養(yǎng)過程中，分級負責(zé)人要現(xiàn)場指揮，上一級領(lǐng)導(dǎo)要督導(dǎo)檢查，確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。5.設(shè)備維修保養(yǎng)后要進行調(diào)試，由空載直至帶負荷運轉(zhuǎn)，確保正常后投入使用。6.把維修保養(yǎng)情況進行記錄，存入設(shè)備檔案。（四）影響正常營業(yè)的施工（停水、停電、?？照{(diào)、公共場所施工、重要設(shè)備停臺維修）1.物業(yè)科長制定施工及協(xié)調(diào)方案，報區(qū)域分管部長批準(zhǔn)后實施。2.根據(jù)施工方案準(zhǔn)備材料及零部件，按照批準(zhǔn)的與使用部門協(xié)商的時間進行施工、維修。3.實施過程中經(jīng)理現(xiàn)場指揮督導(dǎo)，主管帶人實施操作，確保在規(guī)定時間內(nèi)完成。4.施工完成后通知使用部門可以正常營業(yè)使用，并報告分管部長。5.施工情況形成文字材料存入設(shè)備檔案或物業(yè)部檔案。（五）設(shè)備故障處理（緊急搶修）1.物業(yè)部長組織有關(guān)人員根據(jù)故障情況制定緊急搶修及協(xié)調(diào)方案報總經(jīng)理批準(zhǔn)。2.根據(jù)緊急搶修方案，準(zhǔn)備材料按照重大故障、較大故障和一般故障分級負責(zé)的原則，分別由部長、科長、主管組織搶修。3.搶修過程中，部長必須現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督，在確保質(zhì)量的情況下盡量縮短搶修時間，以減少對營業(yè)的影響。4.搶修完成后立即通知使用部門，并報告分管總經(jīng)理。5.搶修完成后由組織搶修負責(zé)人形成文字材料存入設(shè)備檔案。三、維修服務(wù)規(guī)范要求要求綜合維修部員工到各樓層進行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項：（一）敲門接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達現(xiàn)場維修處理。如果要進房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。（二）介紹辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，綜合維修部員工應(yīng)首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是xx物業(yè)公司維修人員XXX，前來為您服務(wù)”。（三)進門如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進門維修服務(wù)。進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。（四）鋪布走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。（五）維修維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。（六）整理維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負責(zé)清掃干凈。（七）試用請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認。（八）講解必要時向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項。（九）如實填寫維修工作單（包括費用），請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進行評價并簽名。第三節(jié)房屋等公共設(shè)施和室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的日常維護管理一、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制定（一）制定房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的基本方法1.維修養(yǎng)護的方式與類別（1）維修方式對各類不同的對象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。①預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計劃性預(yù)防維修。計劃性預(yù)防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實際需要進行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時安排的預(yù)防性維修，又稱預(yù)知的維修。它主要適用于重點設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計加以改造，結(jié)合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。②事后維修事后維修對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)建的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響；修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時提供備件；某些利用率低或有備用的設(shè)備。③緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的事故進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大的影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設(shè)計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準(zhǔn)備。實踐證明，這是提高防霧劑設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。（2）修理類別①大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性能和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設(shè)備大修時，一般需要對設(shè)備進行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補償設(shè)備的無形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設(shè)備效能。②中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類別。③小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)（監(jiān)測）維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能；對于實行定期維修的設(shè)備，小修的主要內(nèi)容是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。（3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)①修理周期對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間；對新設(shè)備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間（單位：月或年）②修理間隔期修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間（單位：月）。確定修理間隔期時應(yīng)使設(shè)施設(shè)備計劃外停機時間達到最低限度。③修理周期結(jié)構(gòu)修理周期結(jié)構(gòu)指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序，如小修——小修——中修——小修——小修——大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設(shè)備的實際需要，又要研究其修理的經(jīng)濟性。2.維修養(yǎng)護計劃的種類（1）按時間進度編制的計劃①年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術(shù)改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設(shè)備的安裝等項目。②季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術(shù)改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。③月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月個項目；根據(jù)上月設(shè)備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，必須且有可能安排在本月的項目。（2）按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃等。3.維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)（1）房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期與修理間隔期；（2）房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求和管理目標(biāo)；（3）安全與環(huán)境保護的要求；（4）房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。4.編制維修養(yǎng)護計劃應(yīng)考慮的問題（1）物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響；（2）應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)按輕重緩急安排計劃；（3）應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間；（4）應(yīng)切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如有能力或資源不足，就應(yīng)該考慮項目外包或?qū)で蠹夹g(shù)支持，不應(yīng)降低維修保養(yǎng)的技術(shù)要求；（5）計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內(nèi)每項工作的資金都有足額的保障，否則，應(yīng)按照輕重緩急做刪減調(diào)整，重新制定計劃；（6）所制定的計劃應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性。（7）對物業(yè)使用或運行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間（如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修、采暖系統(tǒng)的夏季檢修等）。5.維修養(yǎng)護計劃的編制維修養(yǎng)護計劃的編制流程圖如下圖所示。明確目標(biāo)明確目標(biāo)收集資料收集資料技術(shù)檔案資料以往運行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料以往運行記錄技術(shù)狀況診斷計劃草案編寫計劃草案編寫計劃草案論證計劃草案論證技術(shù)可行性技術(shù)可行性分析能否滿足需求資金的落實情況資源的滿足情況計劃的可執(zhí)行性和驗證辦法計劃確定、履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一班還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明計劃確定、履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一班還要向業(yè)主進行必要的解釋或說明執(zhí)行計劃，根據(jù)實際情況的變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整執(zhí)行計劃，根據(jù)實際情況的變化進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整維修養(yǎng)護計劃的編制流程圖6.維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容維修養(yǎng)護計劃的內(nèi)容如下圖所示。房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃維修養(yǎng)護的對象維修養(yǎng)護的對象名稱、位置、狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護的責(zé)任人維修養(yǎng)護的責(zé)任人人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護的標(biāo)準(zhǔn)維修養(yǎng)護的標(biāo)準(zhǔn)包括養(yǎng)護的頻次和時間間隔維修養(yǎng)護的方法維修養(yǎng)護的方法包括必要的程序和規(guī)程維修養(yǎng)護效果的驗證維修養(yǎng)護效果的驗證包括驗證的方法、記錄等二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施（一）修前預(yù)檢修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。修前預(yù)檢可按下面的步驟進行：1.技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；2.使用和維護人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷；3.進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；4.進行運行檢查，開動設(shè)備，觀察運行情況；5.按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復(fù)原之用。6.預(yù)檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。（二）修前資料準(zhǔn)備修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員必須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。（三）修前工藝準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計必要的工藝裝備等。（四）其他準(zhǔn)備其他準(zhǔn)備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，以及具體落實停休日期和時間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。（五）組織實施要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：1.質(zhì)量的控制對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.進度的控制物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行的有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。3.成本的控制通過對維修養(yǎng)護成本的構(gòu)成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。三、房屋維修養(yǎng)護計劃房屋維修養(yǎng)護范圍包括房屋本體的承重結(jié)構(gòu)部件（包括基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施，本體上下水主管、智能化系統(tǒng)等防盜監(jiān)控設(shè)施，非本體的門、窗、玻璃、照明燈等設(shè)施。結(jié)合以往管理經(jīng)驗，我們對房屋本體共用部位及非本體部分制訂了詳實的維修養(yǎng)護計劃。具體內(nèi)容如下：類別項目日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1.局部受損2施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修1.由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程維修班按房屋修繕規(guī)定實施維修；2.如局部受輕重，應(yīng)請專家“會診”，提出方案，委托專業(yè)公司實施；1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2.有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1.安全、正常使用2.功能完好外墻面1.外墻面局部滲漏2.外墻面的大面積滲漏3.幕墻玻璃每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修班按有關(guān)修繕規(guī)程實施1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一公共屋面1.隔熱層破損2.防水層破損造成屋面滲漏3.避雷網(wǎng)脫焊、間斷4.屋面積水每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程維修班按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修；維修費用按逐處遞增20%1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2.相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1.無積水無滲漏2.隔熱層完好無損3.避雷網(wǎng)無間斷電梯1.拽引繩張緊度的調(diào)整維護2.導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護3.轉(zhuǎn)動、滑動部的維護各項安全裝置的維護4.電腦控制板等的維護檢測每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時同電梯公司聯(lián)系維修由專業(yè)電梯公司實施維修（全保）電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1.安全正常運行、平衡2.機房、轎廂整潔3.電梯完好100%機電設(shè)備1.發(fā)電機及水泵等機電設(shè)備的維護保養(yǎng)2.日常機電設(shè)備的零部件易耗品維修3.制冷系統(tǒng)的維修保養(yǎng)每天巡視檢查題，及時維修由機電維修班組織實施各項機電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障停電2.保障安全運行共用防盜監(jiān)控1.線路的維護保養(yǎng)2.線路的檢修每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由機電維修班負責(zé)組織實施防盜監(jiān)控及智能系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程1.系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效2.防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞3.線路無亂搭接公用照明1.線路的檢修維修2.燈具的維修及更新每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由機電維修班按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1.線路無亂搭接2.照明燈具正常有效本體消防設(shè)施1.疏散標(biāo)志的維修及維護2.室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修3.煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護每周檢查一次數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由機電維修班按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1.標(biāo)識制定及維護管理規(guī)定2.消火栓維修操作規(guī)程3.消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1.設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損2.靈敏，準(zhǔn)確報警公共通道門廳、樓梯間1.公用地面的維修改造2.公共通道、門廳的墻、棚維護3.樓間墻面、扶手、踏步的維護每周檢查一次數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由機電維修班按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1.相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程2.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.整潔、無缺損、無霉跡2.扶手完好、無張貼張痕跡上下水主管1.接口及砂眼漏水2.管道堵塞、破裂3.固定碼松脫每周檢查一次數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由機電維修班專業(yè)人員負責(zé)維修1.排水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)2.給水管維護修繕標(biāo)準(zhǔn)上、下水通暢、無滲漏門1.破損；2.殘舊（掉漆）每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修或更換，或接到突然損壞通知后馬上維修或更換由設(shè)施維修班部專業(yè)人員負責(zé)維修或更換非本體維護管理規(guī)程1.完好無缺2.無殘舊窗1.破損；2.殘舊（掉漆）每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修或更換，或接到突然損壞通知后馬上維修或更換由設(shè)施維修班部專業(yè)人員負責(zé)維修或更換非本體維護管理規(guī)程1.完好無缺2）無殘舊玻璃1.破損；2.殘舊（模糊）每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由設(shè)施維修班部專業(yè)人員負責(zé)維修或更換非本體維護管理規(guī)程1.完好無缺2）無殘舊四、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍包括：院區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管、文化娛樂、停車場等。物業(yè)公共設(shè)施日常維修計劃方案類別項目日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果區(qū)內(nèi)道路路面、人行道、緩路徑、道牙每天檢查兩遍由工程部專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施。路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)減少不必要的路面受污損和破壞：使局部破壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。室外照明道路燈、庭院燈、高桿燈、投光燈、其他照明燈每天檢查一次由工程部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。電氣作業(yè)安全操作規(guī)程，燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用，燈罩完好，清潔燈桿及燈座無破損。溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井每周檢查一次由工程部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。井內(nèi)無機物、井壁無脫落；化糞池出口及其他地隔無阻塞；井蓋上標(biāo)識清晰。井蓋完好，無缺損，少污積，無阻塞。園林綠地綠化、雕塑小品、花池循環(huán)水池每天檢查一次環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)：園林工作標(biāo)準(zhǔn)。園林管理設(shè)施，設(shè)備完好；雕塑小品等園藝完好；綠化完好；循環(huán)水系統(tǒng)暢順。文娛場所每天檢查一次由工程部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。會所及活動中心維修工作標(biāo)準(zhǔn)。各項設(shè)施，設(shè)備完好，正常使用。停車場每天檢查二次由工程部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。路面修繕標(biāo)準(zhǔn)，停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)。道路平整，無積水，無缺損。消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管、室外消防栓、水泵結(jié)合器每周檢查一次由工程部專業(yè)維修工按專業(yè)操作規(guī)程實施。排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管道暢通、無堵塞、無泄漏；消防設(shè)施正常有效。公共標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌、警示牌每周檢查一遍由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施標(biāo)識清楚，無污跡、損壞；安放牢固。標(biāo)志設(shè)施完好；標(biāo)志物無損壞。連廊及自行車房連廊、自行車房每周檢查一遍由工程部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實施墻地面整潔，無損壞；連廊通暢；結(jié)構(gòu)完好。無亂搭建，整潔、暢通；墻面無破損或污跡。其他公共設(shè)施垃圾堆放點及圍欄、圍墻每周檢查一遍由工程部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實施。無破損，脫落；泄水通暢。確保圍欄，擋土墻安全使用；確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用。公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)；智能控制中心。每天對以下設(shè)備檢查一遍：1.攝像系統(tǒng)監(jiān)視器、控制器、攝像頭等外觀及控制性能；2.巡更系統(tǒng)讀卡機外觀安聯(lián)接及性能；3.車管系統(tǒng)ic卡讀卡器外觀性能閘桿的外觀運行情況；4.各系統(tǒng)電腦外觀，運行情況，傳輸線，傳輸性能，軟件及數(shù)據(jù)的運行情況。由工程部負責(zé)按智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)維護。系統(tǒng)性能良好，正常運行；設(shè)施完好，整潔有序，無損壞。管理及商業(yè)用房每周檢查一遍由工程部按先關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實施相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。正常安全使用，各項設(shè)施，設(shè)備完好，無改建。物業(yè)公共設(shè)施定期維護計劃及實施方案類別項目日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果區(qū)內(nèi)道路路面、人行道、緩路徑。嚴(yán)禁裝修期車輛擠壓人行道及路牙，嚴(yán)禁在路面上拌制混凝土或砂漿污染路面；每年對局部損壞嚴(yán)重的路面、路牙、人行道板進行翻新面積應(yīng)控制在1‰每年內(nèi)，其它控制在5‰每年內(nèi)。由事務(wù)助理加強裝修檢查，嚴(yán)禁施工車進入組內(nèi)道路；翻新工作有工程部自行組織專業(yè)維修工或委托有關(guān)施工單位實施。廠房道路使用管理規(guī)定；路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；人行道鋪設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。減少不必要的路面受污損和破壞；使局部破壞嚴(yán)重路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能。室外照明道路燈、庭院燈、高桿燈、投光燈、其他照明燈燈桿每年刷漆一次；每月清潔燈具一次；每年檢修線路一遍。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維護；對于破損燈具及老化線路進行更換。無老化，照明設(shè)施完好，燈具施工標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)良好的燈具外觀，照明系統(tǒng)正常有效啟用，照明設(shè)施線路完好率95%以上溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井化糞池每半年清理一次，井蓋板每年刷漆一次，防止腐蝕，每年度清理井內(nèi)雜物一次，每年全面維修完善一次由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施。化糞池清理作業(yè)規(guī)程，井蓋刷防銹漆作業(yè)規(guī)程，井內(nèi)無沉積物?；S池內(nèi)無沉積物，出口暢順，井蓋正常使用，密合。流水通暢。公共標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌，警示牌每月清潔標(biāo)志一次，每半年對標(biāo)志安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護，沒半年對標(biāo)識進行維護一次。由工程部負責(zé)實施。每5年更換一次。住宅區(qū)標(biāo)識、警示牌制作安裝及管理規(guī)定。標(biāo)志清潔美觀，安防穩(wěn)固標(biāo)示清晰。園林綠地、綠化、雕塑、小品春夏季各補換3‰-6‰綠地一次，樹木補種春夏各一次，每3‰；花木每半月修剪一次；草坪、喬木每月修剪一次，循環(huán)水每周更換一次，每周清潔園林小品、健身器械一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。由環(huán)境管理部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施，自第三年起按10‰更換綠地草坪。綠化工作標(biāo)準(zhǔn)，園林工作標(biāo)準(zhǔn)。綠草叢，樹木青存，剪切整齊；雕塑、小品完整清潔，流水清澈。文娛會所健身會所及健身器械會所內(nèi)墻二年粉刷一次，其他每年維護一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其建筑部分維護修理，每天檢查器械兩次，發(fā)現(xiàn)問題幾十處理。巡查由管理員負責(zé)，維修由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程和施工規(guī)范實施。有關(guān)建筑部分修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)電氣、機械、設(shè)備維護標(biāo)準(zhǔn)。場所內(nèi)設(shè)施，設(shè)備等能發(fā)揮正常功效和正常運轉(zhuǎn)環(huán)境設(shè)施完好。停車場每年對車場側(cè)局部路牙損壞多次修補進行更新一次，對因施工質(zhì)量造成的局部沉陷損壞，5年翻新一次，翻新面積應(yīng)控制在5‰。由工程部組織實施或委托相關(guān)施工單位；維護費用逐年遞增10‰。路面施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；停車場地面施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。停車場地面均衡，有效發(fā)揮功用。使局部損壞嚴(yán)重通過翻新延長其使用壽命。場地平整，無積水。消防設(shè)施及排水管道消防栓及水泵接合器每半年油漆一次，消防栓每半年排水一次，檢修一次。由工程部組織實施。開啟靈活，不泄漏。正常有效使用，外觀完好。其他公共設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站及三合一垃圾集中站，圍欄擋土墻每年刷油漆一遍，每季度檢查擋土墻頂排水溝通暢情況每年度檢查一次泄水孔暢通情況。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施擋土墻維護標(biāo)準(zhǔn)；圍墻維護標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施安全正常使用，美觀完好。公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，車輛管理系統(tǒng)，智能控制中心對各系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)備性能及連接運行、傳輸，現(xiàn)實情況進行月檢。由工程部技術(shù)部按相應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)程實施；本系統(tǒng)設(shè)備20年更換一次。智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。系統(tǒng)良好運行，設(shè)施，設(shè)備及傳輸線路完好，軟件及數(shù)據(jù)完好正確保存。管理及商業(yè)用房每月檢修一次設(shè)施、設(shè)備，每半年檢查一次電氣線路，每兩年內(nèi)粉刷一次，每半年對其他建筑部分維護一次。由工程部按相關(guān)維護保養(yǎng)規(guī)程實施。建筑部分檢修保養(yǎng)規(guī)程，相應(yīng)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。整潔、安全、正常使用，設(shè)施、設(shè)備完好。第四節(jié)特種設(shè)備維護管理一、供配電系統(tǒng)（一）日常巡視1.內(nèi)容（1）配電房衛(wèi)生、通風(fēng)、照明。（2）配電箱（柜）內(nèi)各路指示燈、儀表、電容器、電流、電壓及開關(guān)位置。（3）各路開關(guān)、母排、接地、接零及管線。（4）電纜（槽）溝。（5）房屋滲漏。（6）抽檢樓層強電井供電設(shè)備。（7）配電房內(nèi)清潔。2.標(biāo)準(zhǔn)（1）無異味、灰塵、雜物，通風(fēng)良好。（2）確保運行無異常。（3）無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化，接地、接零可靠。（4）無積水、雜物。（5）正常無水漬.（6）無發(fā)熱、無異味異響，接地、接零可靠。（7）墻面地面干凈，設(shè)備表面無油污、粉塵。（二）年度保養(yǎng)1.內(nèi)容（1）配電箱（柜）；（2）接觸器；（3）繼電器；（4）按鈕、指示燈；（5）熔斷器；（6）電容器；（7）互感器；（8）電度表、儀表；（9）開關(guān)；（10）樓層強電井。（11）三相計量器及電流表維護2.標(biāo)準(zhǔn)（1）確保其正常；（2）整潔，門鎖正常，開關(guān)靈活；（3）觸點良好，無燒蝕，聲音正常；（4）普通及時間繼電器延時準(zhǔn)確，接線觸點完好；（5）接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；（6）底座牢固，接觸良好；（7）無膨脹或高溫滲油現(xiàn)象：對接線及油漬滲出的電容器進行更換，用500V搖表對電容器對地測量和電容外殼對地電阻，更換出現(xiàn)膨脹現(xiàn)象或高溫滲油的電容器。（8）接線柱牢靠，無發(fā)熱；（9）指示、計量精確，接線完好；（10）接觸良好，開斷正常，無發(fā)熱；（11）墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵。（12）計量校驗精確二、電梯及自動扶梯（一）保證辦公樓至少一臺電梯24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動運行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。（二）電梯和自動扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運行。（三）應(yīng)有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理，并應(yīng)做好日常電梯運行的巡檢與記錄。（四）電梯發(fā)生一般故障，一小時內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場進行搶修。三、空調(diào)系統(tǒng)（一）對空調(diào)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進行。（二）定期對空調(diào)系統(tǒng)進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行記錄。（三）定期檢查冷卻塔風(fēng)機變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。（四）定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機表冷器進行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。（五）定期進行循環(huán)泵、空調(diào)主機、冷卻風(fēng)機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。（六）定期對空調(diào)系統(tǒng)主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保養(yǎng)。（七）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（八）保證冷凍主機及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。（九）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。（十）對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進行維護保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求。（十一）定期檢查空調(diào)機組馬達、風(fēng)機的運轉(zhuǎn)情況，記錄運行參數(shù)。（十二）定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定。（十三）應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定。（十四）定期安排對風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。四、消防系統(tǒng)（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1.對消防火災(zāi)報警控制器進行自檢功能檢查；2.對可測量相關(guān)參數(shù)進行查看和記錄，如回路電流等；3.公共場所煙感器、溫感器安裝檢查，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好；4.每次隨機抽取不低于5%的煙感或溫感，噴煙或加熱后查視報警是否正確；5.手動報警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；6.每次隨機抽取不低于5%的手動報警按鈕，進行模擬報警，測試報警功能是否正常；7.對樓層內(nèi)各模塊箱進行外觀檢查，外接線是否固定良好；8.對聯(lián)動控制柜上的按鈕每次按10%的比例進行功能試驗，控制功能正常；9.對火災(zāi)報警控制柜、聯(lián)動控制柜等進行清掃除塵。線路松動，應(yīng)進行緊固。對自檢、消音、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換、報警檢查。（二）風(fēng)機及防火閥1.斷開主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機接地是否良好。2.堅固各部分松動的螺絲及聯(lián)軸器。3.檢測電動機的絕緣電阻，檢查主回路接觸點。4.調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動是否良好。5.檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。6.清潔電機及風(fēng)濾器和機殼內(nèi)部。7.向轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性。8.檢查調(diào)節(jié)閥的機械開閉動作，開閉角度標(biāo)志。9.手動開機測定三相電流值，檢查指示燈電壓、電流表，聽查風(fēng)機各部件運行聲音。10.對各遙控點的控制箱（含箱內(nèi)元件）進行全面檢查。11.連續(xù)三次停開機檢查手動各點遙控的正確性、可靠性。12.連續(xù)運轉(zhuǎn)5-7分鐘驗證風(fēng)機運轉(zhuǎn)正常。13.檢查各控制箱內(nèi)的電器觸點及各接線端子，如有燒損想象，拆下后用砂紙打磨，用螺絲刀逐個緊固各接線端子，端子無松動。14.檢查排煙閥微動開關(guān)及內(nèi)部接線端子，端子無松動，微動開關(guān)固定良好。15.檢查遠控排煙閥復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸，用油壺給導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油，復(fù)位按鈕控制無誤、排煙閥開啟靈活。16.檢查各送風(fēng)口百葉窗，送風(fēng)口百葉位置正確。（三）應(yīng)急照明及疏散指示燈1.每3個月進行一次備用電池亮燈（半個小時），使電池放電后再充電，延長電池壽命。2.檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象。3.出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應(yīng)立即修理。4.檢查出口指示燈安裝是否牢固。5.針對檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進行修復(fù)，再裝回原位。6.燈箱外殼及面板擦抹干凈。（四）滅火器1.滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點，不得受到烈日的曝曬，不得接近熱源或受劇烈振動。2.滅火器懸掛地點的環(huán)境溫度為-10℃~55℃。3.滅火器設(shè)置地點應(yīng)位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護對象之間的通道應(yīng)暢通無阻。4.對滅火器要經(jīng)常進行檢查，檢查內(nèi)容為：（1）噴筒是否暢通（如堵塞要及時疏通）；（2）壓力表指針是否在綠色區(qū)域（如在紅色區(qū)域要檢查原因，檢查后要重新灌裝）；（3）零部件是否完整（有無松動、變形、銹蝕、損壞）；（4）可見部位防腐層是否完好（輕度脫落要及時補好，明顯腐蝕應(yīng)送專業(yè)部門維修及進行耐壓試驗）；（5）鉛封是否完好（一經(jīng)開放，必須按規(guī)定再行充裝，并作密封試驗，重新鉛封）。（6）按時進行定期檢查、保養(yǎng)：每一季度檢查一次噴嘴和噴射管有否堵塞、腐蝕損壞，剛性連接式噴筒是否能將其軸線回轉(zhuǎn)，并可在任意位置停留，推車式滅火器的行車機構(gòu)是否靈活，有否檢驗標(biāo)志。檢查完后在滅火器檢查卡上簽字。（7）滅火器由消防部門認可的專業(yè)公司進行灌裝。（五）室內(nèi)消火栓1.消火栓外檢查：檢查消火栓門關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞，消火栓門封條是否完好。2.隨機抽取消火消火栓總數(shù)的10%測試，按消