cric北京住宅項(xiàng)目開盤監(jiān)測報(bào)告0411

cric北京住宅項(xiàng)目開盤監(jiān)測報(bào)告0411PART1、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料PART2、案場情況分析

PART3、

購房人群分析PART4、認(rèn)購情況分析PART5、綜合分析點(diǎn)評

目錄項(xiàng)目簡介區(qū)位分析周邊配套競爭項(xiàng)目SWOT分析PART

1

項(xiàng)目基礎(chǔ)資料4樓盤名稱中海蘇黎世家期數(shù)第一期物業(yè)類型普通住宅產(chǎn)權(quán)年限70年當(dāng)期總建面積47276m2容積率2.12區(qū)域豐臺區(qū)板塊外豐臺板塊環(huán)線四至五環(huán)間綠化率30%項(xiàng)目四至東:六圈一號路;南:錦富嘉園小區(qū)C組團(tuán);西:綠化隔離帶；北：六圈路項(xiàng)目地址豐臺區(qū)西四環(huán)科豐橋南800米路西最早開工日期2010/9/1最晚交房日期2012/10/30建筑形態(tài)4棟10層小高層裝修情況精裝修物業(yè)管理北京中海物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)4.68元/m2.月當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)474戶開盤推案201戶售樓處電話83679999售樓處地址豐臺西四環(huán)科豐橋南800米路東基本概況：項(xiàng)目介紹：中海蘇黎世家位于總部基地核心腹地，西側(cè)近鄰世界公園、御康公園等，成熟的周邊配套突顯了項(xiàng)目稀缺價(jià)值。其投資價(jià)值尤其明顯。從居住屬性來看，如果不是在附近工作的話，以均價(jià)32000-36000的價(jià)格購買該產(chǎn)品則顯得有些雞肋。1.1

項(xiàng)目簡介1.1

項(xiàng)目簡介活動入口項(xiàng)目工地建筑效果圖景觀效果圖鳥瞰圖1.2

區(qū)位分析中海蘇黎世家位于總部基地核心腹地，毗鄰永定河，西側(cè)近鄰世界公園、華科高爾夫、御康公園、汽車博物館等，周邊配套成熟。周邊區(qū)域高品質(zhì)住宅缺乏，項(xiàng)目保值升值潛力較大?！八暮痪€”工程將門城湖、蓮石湖、曉月湖、宛平湖和循環(huán)管線等融會貫通，形成以休閑、觀光、濕地、為背景的水景區(qū)；另外，在總部基地近在咫尺，區(qū)域已經(jīng)擁有成熟的大型生活配套，生活便捷。中海蘇黎世家周邊區(qū)位北京區(qū)位7區(qū)位分析：項(xiàng)目位于京西南四環(huán)，是目前京城樓市的價(jià)值洼地。地鐵九號線的開通運(yùn)營以及總部基地的商圈效應(yīng)，為中海打造區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住宅奠定了硬件基礎(chǔ)。項(xiàng)目以稀缺高檔住宅形象入市，未來潛力較大。1.2

區(qū)位分析公共交通：周邊公共交通齊全，距離地鐵9號線步行約20分鐘，也可乘坐周邊公交車，交通配套齊全，出行便利。區(qū)域價(jià)值：總部基地采用“兩軸一帶雙中心”的功能布局，將自然、生態(tài)元素與北京現(xiàn)代城市相結(jié)合，構(gòu)成自然與繁華的現(xiàn)代科技基地。項(xiàng)目區(qū)位：位于京城西南，地處西南四環(huán)科豐橋南，緊鄰四環(huán)，距市區(qū)僅30分鐘車程。臨近地鐵9號線豐臺科技園站及多個(gè)公交站點(diǎn)。項(xiàng)目地鐵交通示意1.3

周邊配套8稀缺配套突顯項(xiàng)目投資價(jià)值居住價(jià)值相對弱化居住群體：周邊無論是餐飲配套/生活配套發(fā)展較為成熟。適合投資和三口之家居住。項(xiàng)目由于臨近商務(wù)區(qū)，也適合周邊高端商務(wù)人士作為臨時(shí)居所。弊端：項(xiàng)目位于大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心樞紐位置，周邊環(huán)境顯得較為嘈雜，不適合年齡較大的長期居住的購房群體。整體環(huán)境：項(xiàng)目地處大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心樞紐位置，與總部基地西區(qū)隔岸相對，地段具有優(yōu)勢。西側(cè)近鄰世界公園、華科高爾夫、御康公園、汽車博物館等。91.4

競爭項(xiàng)目目前周邊在售項(xiàng)目較少，市場中幾乎沒有競爭項(xiàng)目，具備稀缺性。萬科藍(lán)預(yù)計(jì)于7月份開盤，期頤百年在售，商品房僅389戶，成交均價(jià)24000元/平米。周邊環(huán)境較為嘈雜，公園休閑設(shè)施較少，不適合老年長期居住生活。周邊區(qū)域開發(fā)相對京北較為滯后，決定了項(xiàng)目潛在客戶的地域局限性。周邊堵車現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整體區(qū)域有待進(jìn)一步開發(fā)W—劣勢附近垃圾填埋場夏天氣味難聞，會給購房者帶來購房心理陰影。2011年嚴(yán)厲調(diào)控，樓市處于下行預(yù)期，部分中高端客戶，特別是改善型客群持幣待購現(xiàn)象明顯。T—威脅1.5

SWOT分析項(xiàng)目定位為改善型客群，在周邊區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品。高品質(zhì)的住宅定位將吸引區(qū)域內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶購買。臨近總部基地，企業(yè)中高層購房也會較多。中海品牌優(yōu)勢+高品質(zhì)產(chǎn)品+稀缺性構(gòu)建起項(xiàng)目區(qū)域最高價(jià)的硬件基礎(chǔ)。O—機(jī)會區(qū)位優(yōu)越，交通便利，周邊配套成熟。地鐵九號線的開通將進(jìn)一步帶動區(qū)域發(fā)展。項(xiàng)目地處價(jià)值洼地，定位高品質(zhì)住宅，區(qū)域內(nèi)較為稀缺，保值升值潛力較大。中海大品牌效應(yīng)。S—優(yōu)勢SWOT分析推盤產(chǎn)品分析案場布置分析活動流程分析活動人員分派PART

2案場情況分析

2.1

推盤產(chǎn)品分析房型面積段套數(shù)(套)配比(%)三房93.21-133.96㎡32574.03一房46.74-60.44㎡9521.64二房85.73-87.55㎡194.33合計(jì)439——整體產(chǎn)品結(jié)構(gòu)整體布局：中海蘇黎世家總建筑面積47276平米，4棟10層樓，共474戶。推盤產(chǎn)品：此次開盤的2#、4#樓，共201套房。92-133m2三房占比達(dá)到71.14%。推盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)房型面積段套數(shù)(套)配比(%)三房93.21-133.96㎡14371.14%一房46.74-60.44㎡104.98%二房85.73-87.55㎡4823.88%合計(jì)201——2#4#1#3#電梯層自然層一單元二單元三單元五單元

六單元七單元0201020102010201030201030201房型三居三居三居三居三居三居三居三居兩居室一居室一居室一居室一居室一居室建筑面積95.3695.14108.4195.0994.9495.2195.0695.1687.5550.352.0155.5559.9754.911103340032000332003300033000330003240032400314003340032400314003190032400109

3230032900327003270032700321003210031100331003210031100

32100983180031000316003140031400314003080030800298003180030800308003130031800873250031700323003210032100321003150031500305003250031500305003100031500763220031400320003180031800318003120031200302003220031200302003070031200653190031100317003150031500315003090030900299003190030900299003040030900543060029800304003020030200302002960029600286003060029800296003010030800333130030500311003090030900309003030030300293003130030300293002980030300223100030200308003060030600306003000030000290003100030000290002950030000戶型

兩居室一居室一居室

一居室一居室建筑面積87.5550.345.7460.4454.11112570030700297002920029700電梯層自然層一單元二單元三單元五單元0201020102010201房型三居三居三居三居三居三居三居三居建筑面積133.96133.59133.59133.59133.59133.59133.59133.5911103390033200332003320032900329003290032400109336003290032900329003260032600326003210098321003140031400314003110031100311003060087330003230032300323003200032000320003150076327003200032000320003170031700317003120065324003170031700317003140031400314003090054319003120031200312003090030900309003040033318003110031100311003080030800308003030022315003080030800308003050030500305003000011

2.1

推盤產(chǎn)品分析2#4#樓戶型價(jià)格詳表2#樓4#樓【一單元1002戶，七單元1002戶為樣板房】2.1

推盤產(chǎn)品分析戶型分析A戶型三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：約130m2戶型分析：戶型整體布局方正，獨(dú)立餐廳，入戶玄關(guān)，主臥衣帽間的設(shè)置都體現(xiàn)出尊貴氣質(zhì)；不足之處在于，部分空間較難充分利用，如入戶門廳，主臥入戶處及餐廳外走廊。戶型整體動線較為曲折，而房型中心設(shè)置暗衛(wèi)，臥室門對開有影響房屋風(fēng)水之嫌。暗衛(wèi)門正對餐廳，布局不甚合理。B戶型三房兩廳一衛(wèi)建筑面積：約94m2戶型分析：戶型作為經(jīng)濟(jì)型三房，較為實(shí)用，南北通透，動線設(shè)計(jì)合理。起居室大面明窗，從容大氣。不足之處一為，餐廳的位置較為尷尬，不便擺放；二是暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)較差。2.1

推盤產(chǎn)品分析戶型圖E戶型兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積：約92m2戶型分析：戶型布局方正，空間劃分合理，動線明晰，做到了干濕分離，動靜分離，居住較為舒適。起居室和餐廳相通，南北通透，更顯寬敞。暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，較為遺憾。L戶型一房一廳一衛(wèi)建筑面積：約61m2戶型分析：大一居設(shè)計(jì)，戶型布局方正，簡約實(shí)用，明廚暗衛(wèi)。入戶開敞，空間通暢。適合單身及年輕夫妻居住，由于臨近總部基地，此房型投資屬性較強(qiáng)。16選房、簽約區(qū)搖號區(qū)【14座一排，滿座約280席】冷餐區(qū)接待站搖號展示板樣板房（當(dāng)日15：00后開放）售樓處（活動當(dāng)天作為銀行咨詢區(qū)）2.2

案場布置分析搖號舞臺房型價(jià)格詳表臨時(shí)洗手間（20間）車場二車場一大門施工工地

案場分析：案場功能分區(qū)合理，動線清晰，秩序井然。準(zhǔn)確把握活動目的，有效控制成本，而不失名企大家風(fēng)范。2.2

案場布置分析彩虹門活動臨時(shí)空間紅地毯入口兩側(cè)花籃搖號區(qū)座席冷餐區(qū)接待站開盤方式：1、開盤時(shí)間：10:00-17:002、通過搜房網(wǎng)提前辦卡的方式積累客戶，辦卡客戶需繳納五萬元誠意金。開盤前，與搜房網(wǎng)合作，繳納五萬元定金進(jìn)行登記。開盤當(dāng)天，按現(xiàn)場搖號順序進(jìn)行選房，認(rèn)購。搖號活動中間穿插抽獎(jiǎng)活動。選房、認(rèn)購選房認(rèn)購無優(yōu)惠開盤搖號當(dāng)天搖號選房開盤前定金與搜房網(wǎng)合作，交納五萬元定金2.3

活動流程分析評論：開盤現(xiàn)場布置功能性較強(qiáng)，保潔/保安/銷售等工作人員都站在兩旁，現(xiàn)場很有秩序。因?yàn)殚_盤就是定位為選房活動，所以客戶基本都是提前預(yù)約好的，到場就直接有銷售對接。2.4

活動人員分派選房活動主持人現(xiàn)場保安及保潔人員活動禮儀小姐案場銷售看房車司機(jī)評論：案場人員分工明確，各司其職，秩序較好。銷售人員約有7～10名，還有部分人員輔助銷售。到訪客戶超過300組，而銷售人員相對較少，所以案場當(dāng)天上午幾乎沒有項(xiàng)目銷售人員接待臨時(shí)到訪客戶。不足在于，未安排現(xiàn)場調(diào)度人員，對臨時(shí)到訪的客戶無法安排人手接待，案場突發(fā)事件也不能做到及時(shí)有效處理。認(rèn)購客戶情況分析到訪客戶情況分析客戶駕車情況分析客戶現(xiàn)場訪談PART

3購房人群分析3.1

認(rèn)購客戶情況分析此次開盤選房活動中，中海蘇黎世家是首次開盤，而中海九號公館是新增推案。開盤當(dāng)天到訪客戶約320組，認(rèn)購約290組。認(rèn)購客戶分析：當(dāng)天兩盤認(rèn)購客戶約290組，認(rèn)購率為90%左右。其中中海蘇黎世家認(rèn)購133套。初步了解，購房者多為京城西南部工作的人員。其中包括南四花卉市場、南四環(huán)二手車市場、新發(fā)地農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場等周邊行業(yè)商圈內(nèi)做生意的私營老板；在總部基地工作的企業(yè)中高層客戶購房者也較多。蓄客數(shù)量（組）到訪客戶（組）認(rèn)購客戶（組）認(rèn)購率到訪率120032029090.62%26.67%3.2

到訪客戶情況分析兩樓盤搖號選房到353號，實(shí)際到訪客戶達(dá)到320組左右，95%以上是已經(jīng)繳納定金，直接來選房的準(zhǔn)簽約客戶。到訪客戶分析：多數(shù)到訪客戶是兩人或三人一組，屬于家庭購房。其中不乏四五十歲的中年客戶。3.3

客戶駕車情況分析根據(jù)現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)，由于開盤當(dāng)天到訪客戶量較多。結(jié)合簽約情況分析，約有三分之一的客戶是駕車前來。項(xiàng)目現(xiàn)場主路兩旁高檔車較多，約有20余輛。其余兩個(gè)車場約停有70～90輛車，多數(shù)為中檔車。到訪車輛全部為北京牌照。統(tǒng)計(jì)顯示，其中寶馬、奧迪A8等中高檔車占比約為25%，中檔車占比約為60%，中低檔車占比約為15%。主路兩旁停放車輛車場停放車輛3.4

客戶現(xiàn)場訪談

客戶滿意的因素：品牌、高端住宅氛圍、配套齊全

客戶不滿意的因素：兩房產(chǎn)品較少，價(jià)格在周邊來說是最貴的，挑選的余地較小一、認(rèn)購的受訪者：中年夫妻，丈夫是做二手車生意的，家庭有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，想在離公司較近的地方買一套較高品質(zhì)的房子。對中海的品牌較為認(rèn)可，法式風(fēng)格的建筑也能體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)。前期交了五萬元定金，今天如果有合適樓層的三居，就準(zhǔn)備簽約。二、認(rèn)購的受訪者：根據(jù)現(xiàn)場觀察，客戶基本到場都由指定的銷售人員進(jìn)行接待。現(xiàn)場一對青年夫妻，男方父母在北京做花卉生意多年，有一定積蓄，準(zhǔn)備買一套三居婚房，父母也可以一起居住。認(rèn)購情況分析現(xiàn)場人氣與效果PART

4認(rèn)購情況分析當(dāng)天中海蘇黎世家共推出201套房源，最終認(rèn)購約133套，去化率約為66.17%。項(xiàng)目開盤銷售效果良好。其中三居房型去化率較高，符合項(xiàng)目定位改善型客群的特點(diǎn)。4.1

認(rèn)購情況分析戶型總套數(shù)認(rèn)購套數(shù)去化率133m2三居725779.17%95～106m2三居714563.38%87m2兩居10660.00%50~59m2一居482552.08%合計(jì)20113366.17%注：開盤現(xiàn)場設(shè)置銷控表，以上數(shù)據(jù)由數(shù)據(jù)采集員根據(jù)銷控表結(jié)合案場實(shí)際情況作出，較為準(zhǔn)確。開盤當(dāng)日認(rèn)購情況分析圖開盤當(dāng)日戶型去化情況分析表11點(diǎn)23分左右銷控圖4.1

認(rèn)購情況分析電梯層自然層一單元二單元三單元五單元

六單元七單元0201020102010201030201030201房型三居三居三居三居三居三居三居三居兩居室一居室一居室一居室一居室一居室建筑面積95.3695.14108.4195.0994.9495.2195.0695.1687.5550.352.0155.5559.9754.911103340032000332003300033000330003240032400314003340032400314003190032400109樣板間3230032900327003270032700321003210031100331003210031100樣板間

32100983180031000316003140031400314003080030800298003180030800308003130031800873250031700323003210032100321003150031500305003250031500305003100031500763220031400320003180031800318003120031200302003220031200302003070031200653190031100317003150031500315003090030900299003190030900299003040030900543060029800304003020030200302002960029600286003060029800296003010030800333130030500311003090030900309003030030300293003130030300293002980030300223100030200308003060030600306003000030000290003100030000290002950030000戶型

兩居室一居室一居室

一居室一居室建筑面積87.5550.345.7460.4454.11112570030700297002920029700電梯層自然層一單元二單元三單元五單元0201020102010201房型三居三居三居三居三居三居三居三居建筑面積133.96133.59133.59133.59133.59133.59133.59133.5911103390033200332003320032900329003290032400109336003290032900329003260032600326003210098321003140031400314003110031100311003060087330003230032300323003200032000320003150076327003200032000320003170031700317003120065324003170031700317003140031400314003090054319003120031200312003090030900309003040033318003110031100311003080030800308003030022315003080030800308003050030500305003000011

最終銷控圖示意（紅色為售出戶型）4.1

認(rèn)購情況分析2#4#4.2

現(xiàn)場人氣與效果本次開盤氣氛較好，秩序井然，到訪客戶約有320組左右。開盤當(dāng)日因清明節(jié)假期調(diào)整，大部分人要上班，因此臨時(shí)到訪客戶較少。到訪客戶95%左右都是準(zhǔn)簽約客戶?，F(xiàn)場人氣：當(dāng)天到訪客戶約320組，由于活動環(huán)節(jié)緊湊，動線合理，現(xiàn)場較有秩序。開盤效果：此次開盤中海九號公館和中海蘇黎世家兩盤齊開，共推出約381套房