大連項目策劃報告書樣本

大連XX項目策劃報告書第一某些：商用物業(yè)1-大連市概況1-1大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達，十分便利。大連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區(qū)，3個縣級市。2-大連市商業(yè)分析2-1市場回顧2-1-1國營商場同合資商場共存1998年此前，歷史悠久天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來是商場與商戶共同承擔曲險聯營方式。邁凱樂大連商場因經營業(yè)績突出，是大連少數采用保底扣率合伙方式商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。合資商場進入，打破了老式商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學管理、舒服購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機存在，“危機”就是危險中存在著機會，紛紛調節(jié)了經營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務”并運用50年店慶機會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬佳績，此舉在央視黃金時段多次亮相。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”承諾。進入，各大國營、合資商場已先后完畢商戶重組及市場定位，競爭同步也細化了市場，使各大商場均有一定數量固定消費群體。2-1-2超市效應步入，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連商業(yè)競爭也隨之進入到一種空前白熱化階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國沃爾瑪、法國家樂福、德國麥德龍同步落戶一種都市，這是中華人民共和國獨一無二，在世界上也是少見。7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯超市在大連開業(yè)。華聯開業(yè)意義不只是多了一家商店，而是由于具備“民族性”，華聯進入注定了中、外超市肉博戰(zhàn)已不可避免。2-1-3商場相對比較集中聞名大連以至全國天津街是大連歷史悠久老式步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相稱迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華商業(yè)街。2-2大連商業(yè)分析2-2-1大連現時商業(yè)總存量在調查22個已開業(yè)商場項目中，有17個是座落于中山區(qū)，別的5個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。2-2-2將來商業(yè)供應大連市正在興建或將會落成商場項目重要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預測到年終，將會有接近53萬平方米商場新面積落成（見下表）商場將來供應表開業(yè)年份中山沙河口3月~12月229，000110，80072，50016，0800總計331，500271，600占百份比55%45%大連市重要已開業(yè)商場一覽表編號項目名稱地區(qū)位置開業(yè)時間商場總樓面建筑面積（平方米）層數（地上）層數（地下）商場管理形式1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨2大連商場中山青泥洼橋前40，00041百貨3新情誼商店中山人民路2號19883，00021百貨4韓國批發(fā)城中山長江路1990年此前7，5003無店鋪5秋林女店中山勝利廣場旁1990年此前5，40061百貨6中興大廈中山和諧街42號1990-0635，00072百貨7國泰大廈中山天津街西段1994-0110,8006無百貨8情誼商城中山人民路2號1996-0212,00062百貨9天倫商廈中山天津街西段1996-1013,0006無百貨10新華洋商場中山青泥洼橋1997-052,80031店鋪11富麗華酒店商場中山人民路中段1998年此前2,00011店鋪12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨13勝利百貨中山大連火車站前廣場1998-08147,00053百貨14邁凱樂大連商場中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪15裕景商城中山大連火車站前廣場1999-0550,0001無店鋪16時代購物中心中山港灣街7號1999-0613,80061百貨17巴黎之春購物中心中山上海路1999-1023,80242百貨18沃爾瑪超市西崗奧林匹克廣場-0417,000無1百貨連店鋪19奧林匹克購物廣場西崗人民體育場北奧林匹克廣場-0435,000無2百貨連店鋪20大連百盛購物中心沙河口西安路1997-1228,00051百貨21家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口-0113,0006無百貨22華聯超市甘井子金三角-0715,0001無超市連店鋪23通發(fā)毅電子商場沙河口黃河路663號-0330,0003無店鋪24廣榮商城沙河口黃河路667號-0627,0006無百貨25全景超市沙河口沙河口區(qū)臺山-015,5002無超市連店鋪26長江廣場中山區(qū)長江路123號-051,7002無店鋪27新瑪特購物廣場中山青山街1號-10148,00082百貨連店鋪28百年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)-0560,00052百貨29奔德大廈中山人民路18,00043百貨30大連世界貿易大廈中山同興街25號-1021,000720百貨31伊都錦中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)24,50061百貨32金座廣場中山中山路47號30,00051百貨連店鋪33大世界商業(yè)中心沙河口五一廣場-0571,00042百貨34成吉思汗國際購物中心沙河口中山路552號160,00041百貨35榮德國際商城西崗區(qū)奧林匹克廣場-1032,000無2百貨36科技廣場美食城沙河口黃河路與西安路交匯處-05-7,8003無店鋪2-2-3市場售價及租金反映現時各大商場管理形式是以老式百貨公司為主,店中店管理形式在大連市內仍未能普及。現時大連市各大商場租售條件重要以倒扣為主，即營業(yè)額抽成。不同行業(yè)，倒扣比例也有所不同，以大連商場為例，經營服飾倒扣率是20%至24%，而經營化妝品，則有較高23%至27%倒扣率（詳見下表）大連市重要商場招商條件一覽表序項目名稱發(fā)展商/投資商地區(qū)招商條件1大連商場大連商場股份有限公司中山服裝：20-24%倒扣率化妝品：23-27%倒扣率2秋林女店大連商場股份有限公司中山服裝：21-24%倒扣率化妝品：24-28%倒扣率3情誼商城大連情誼集團中山服裝：26-30%倒扣率化妝品：26-30%倒扣率4先施百貨秋林百貨、香港先施中山服裝：25-28%倒扣率化妝品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率5富麗華酒店情誼集團中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6勝利廣場大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司中山服裝：21-25%倒扣率7邁凱樂大連商場大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社中山服裝：28-32%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬元（保底）服裝：每月每平方米1.5-2.5萬元（保底）8大世界家居廣場大連金泰房地產開發(fā)有限公司沙河口地上二層租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五層租金：美元每天每平方米0.6-0.65元9巴黎之春購物中心大連宏孚大廈有限公司中山服裝：23-26%倒扣率化妝品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠寶：10-13%倒扣率10大連百盛購物中心大連天河房地產開發(fā)有限公司、百盛集團沙河口服裝：23-28%倒扣率化妝品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2-3大連商業(yè)個案分析2-3-1大連勝利廣場位置：中山區(qū)大連火車站前廣場開業(yè)日期：1998年8月商場總樓面建筑面積：147，000平方米樓層：地上六層，地下三層營業(yè)時間：上午9時至下午9時※招商條件從開業(yè)初期至當前陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，000-45，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績相稱不錯。但也許會影響商場既定商品布局和商場統(tǒng)一管理。百貨方面，大面積出租僅于餐飲部份，月租金約每平方米150-250元（營業(yè)面積），其他有品牌商戶多以聯營為主。目邁進場條件是商場抽成23-28%左右。值得一提是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績較好，目邁進場條件是商場抽志27%，但包括所有費用，除了來自游戲機用電外?！F場氛圍是當前大連經營面積最大、人流最旺、經營品種最全百貨商場。人流多以流動人流為主（也由于鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了重要品牌銷售業(yè)績?！唐凡季謽菍訄DA座B座六樓卡友中心、教誨中心C座六樓不夜色喜慶宴會廳五樓針織館五樓不夜城KTV酒店四樓紳士館四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋三樓青年館三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃二樓男女皮鞋二樓四季快餐、上海湯包、肯德基首層彩妝館首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳夾層少淑女館夾層亞惠快餐、大觀園、頤和園、DQ冰淇淋、露天劇場地下一層淑女裝地下一層聯惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界地下二層婦幼館地下二層南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界地下三層勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、小朋友樂場、休閑吧2-3-2大連大世界家居廣場位置：沙河口區(qū)五一廣場4號開業(yè)日期：4月21日商場總樓面建筑面積：71，000平方米樓層：地上五層，地下一層營業(yè)時間：上午9時至午8時招商條件：地下一層和地上一層整體出租※現場氛圍商場招商狀況良好，進場經營商家規(guī)模較大，大某些經營品牌產品，產品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場。※商品布局樓層商品種類重要商品品牌地下一層地上一層各種建材及散件（未定）二層家裝銀帆房地產交易市場三層陶瓷潔具宏明水具廚具廚房設備雅迪爾四層家具華豐、華夏、野田、興業(yè)五層精品家具羅馬家具2-3-3大連奧林匹克購物廣場位置：大連人民體育場北開業(yè)日期：4月商場總樓面面積：35，000平方米樓層：地下二層東西廣場租金：2.4-3.5元/M2/天；負二層：1.5元/M2/天※現場氛圍商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國沃爾瑪超市，客流量非常大。商場業(yè)態(tài)較為復雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風味餐飲、小朋友游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體大型購物中心?！唐凡季謽菍由唐贩N類重要商品品牌地下一層沃爾瑪超市Only、w。w、color18少女裝地下二層男裝都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉壽司女裝餐飲東廣場婚紗照相潮流典型珠寶西廣場茶店天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集眼鏡店藥房家具精品廊化妝品總結：大連市通過近年都市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到抱負都市規(guī)劃格局。商業(yè)發(fā)展也隨著市場競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪市場熱朝，使到商鋪物業(yè)市場前景十分樂觀。3-項目商場部份分析3-1項目概況本項目位于大連市中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積27900平方米。中間由橫列武漢街、華昌街和縱列五州街將地塊提成A、B、C、D、E、X六地塊。項目基本指針如下：項目內容數量總規(guī)劃面積（M2）27900㎡（不含X區(qū)）總建筑面積（M2）129279㎡區(qū)域占地面積（M2）住宅面積（M2）公建面積（M2）容積率覆蓋率（%）A區(qū)4714.52175097126.6768.7B區(qū)5188.33600109502.8082.1C區(qū)6264.129500143006.9957.1D區(qū)5748.52262062145.0253.9E區(qū)6190.0——106331.7152.1X區(qū)6744.8————————總計2790077470518094.6362.73-2項目SWOT分析S——項目優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對，具備較大商業(yè)價值。規(guī)模優(yōu)勢：商場某些總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。都市商業(yè)地位：大連市是東北據點，是一種有名旅游都市，會向一種國際都市方向發(fā)展，商業(yè)氛圍日漸濃厚，商機無限。W——項目劣勢①項目不是一種整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊構成。并且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴至40米寬，也會成為一條交通主干道，其他支路交通上承擔也不少，這樣令到項目受交通規(guī)劃影響較大，很難讓項目以一種整體形象呈現給大眾。而不以整體形象呈現，本項目規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。②由于項目先天地塊分塊構成缺陷，分塊部份難以整體地連貫，各部份平面層面積較小，難以滿足先進商業(yè)經營布局條件，同步令到招商時引入主力店有一定難度。③項目是由商場與住宅兩部份構成，商業(yè)規(guī)劃規(guī)定與住宅規(guī)劃設計有一定矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面優(yōu)勢。④青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富業(yè)種，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相稱大，因而面對招商壓力也大。⑤臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到項目消費有一定難度，并且項目面對一條高架橋，車流行走習慣對項目有一定影響。O——機會①與百年城等步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費群鄰近于本項目，只要將這批消費群吸引過來，擴大原有商業(yè)圈，就會給項目帶來一定人流。②大連市是一種旅游都市，每年旅游觀光人數不少。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量旅客旅游購物。③面對勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂人群，這批人群也為項目帶來一定商機。④進入新市場或新細分市場，縱觀大連市現時商場定位普通都比較老式，如將本項目設計為一種中青年娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細分消費群。⑤現時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等經營管理模式比較老式，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪等，它們大都是百貨或超市形式與本項目形式不同，如將新型經營管理模式引入將會使將整個項目提高。⑥項目規(guī)模較大，自身可設立內容諸多，可將其設計為大連市特色購物場合，作為大連市有代表性購物天地。T——威脅①青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招商上對市場客戶分流。②大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經營上已較全面，令市場對項目主題性或特色性規(guī)定較高。③市場習慣消費模式和層次對項目定位上影響。4-市場定位商業(yè)物業(yè)是本項目重頭戲，是本項目與否獲利核心，因而先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項目后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍匯集人氣，帶動住宅銷售。在本項目開發(fā)上咱們可以選取雙管齊下，只是在咱們項目營銷方略上，咱們商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份工程可以同步進行，這樣也有助于項目銷售進步保持一致和較好延續(xù)。4-1國內市場形勢4-1-1香港在80年代末90年代初蓬勃商場發(fā)展，引起起處在經濟迅速增長中華人民共和國大陸地產商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增長她們利潤。雖然在設計方面大多吸取香港經驗，及聘任能者設計，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調能力，經營者經驗及市場供求肇關系，對市場盼望太樂觀，而做成在各大都市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。相對投資成本及管理成本，回報率已接近零地步。4-1-2現時普通發(fā)展商唯一解決辦法只有停建；因資金未能到位。待市場成熟之后她們才作打算。但這是不是代體當前就不應當興建商場呢？答案應當是未必。4-1-3超額供應普通都會是在非商業(yè)區(qū)內地塊浮現。其實，在房地產發(fā)展中，配合形勢。永遠比等待形勢好。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠都是合理做法。始終地產發(fā)展永遠都不離地點，地點……。廣州天河城成功正好充分體現出這個現象，由于廣州也真是空置商場比比皆是。4-1-4國內商場大多數都是以美觀為重要設計概念，往往忽視了商場創(chuàng)富能力，恰當布局及配套。到招商推廣時，問題浮現了，但卻改不了暨定事實。華麗商場變成空置，白白揮霍了經濟資源。4-1-5以上事實，在短期內改不了，而過剩供應也的確把諸多租金限制在一種較為低水平。汰弱留強現實正在浮現，從前商戶投訴高租金現象，當前都降至比較她們想像還要低地步。租戶在租金方面承擔，當前絕對不是問題。而也由于這樣，租金就反而會變得有上升潛力。4-1-6普通商場成熟期都需要3-5年。期間，顧客需要有從結識愛慕，常到至必到習慣，而租戶則經歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展階段。普通商場經營者都但愿加速成熟期，這就非要從設計，配套，服務，推廣及經營一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。4-2大連商城形勢4-2-1正如國內其她都市同樣，大連在商鋪商場方面供應也遠超市場可以隨。自一九九八年有超過210000平方米商場建成后，商鋪物業(yè)租售狀況大受打擊。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶辦法，共同[承擔風險]聯營方式也開始流行，據咱們理解，普通營業(yè)額提成都是23%—32%左右。4-2-2雖然說租戶都不原獨立承擔租金風險，但家樂福和沃而瑪進入市場使大連老式零售模式起了變化咱們相信也會刺激新日后者。奧林匹克廣場成功也會令商戶對大連商情重新預計，而百分百投向設備完善商場。4-2-3在云云大連購物區(qū)中，中山區(qū)天津街比較抱負。而其她在中山路，在人民路，也不見得成功。街上人流多，商場內，特別實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流方向。4-2-4青泥街將來發(fā)展對大連購物商情有很大影響，當街道翻修工程完畢，而百年商城又建成后，青泥街步行街將會成為大連市購物新潮流地區(qū)。雖然臨街店鋪會增長，但新穎商場加入競爭，必定可以吸引更多游人，涉及大連市民到區(qū)內參觀購物，對人流方面定必有正面協(xié)助。4-3本項目覆蓋地區(qū)及經濟潛力4-3-1大連本項目坐落于中山區(qū)內青泥窖橋地區(qū)。作為一種購物區(qū)，它是可以在其她地區(qū)引進顧客。它毗鄰覆蓋地區(qū)應涉及中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總人口數量超過一百六十六萬，而絕大多數都是年齡在15歲到45歲。男比女略多。4-3-2除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學歷，家庭月收入及月消費方面都是比較大連市平均數字高。4-3-3在1999年，大連常住人口為545.3萬，即期人口為644.6萬，其中常住外國人為5842人。旅游人數為2026萬人，其中萬是國內游客。在國內游客中，60%是東北人。4-3-4游客平均每月有166萬人，假設每位游客消費500元，每月從游客方面得到額外消費額會是每月8.3億元。4-3-5假設每戶人口為3人，大連市有2148，666戶。假設每月消費1000元，每月大連市消費總額會是21.5億元。4-3-6在1999年，勞動人口工資收入比1998年增長21.70%，物價指數卻下降了0.50%。顯示購買能力事實上升了22.2%。4-4市場需要什么①大連市民尋常生活習慣在過去5年內起了基本變化。都市從國內較為遲起步改革都市變?yōu)閲鴥认驀H開放五個都市之一。從重要城鄉(xiāng)建設保守都市變?yōu)楫敶邩谴髲B比比皆是都市。市民尋常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習慣。對環(huán)境訴求也有不同盼望。這從甚至位于繁盛地區(qū)舊式商場一點也不受歡迎事實中可以看到。而新式商場如百盛購物中心，家樂福及奧林匹克廣場卻大受歡迎中更可引證。②百貨公司在沒有強烈競爭及缺少經營新意及檔次定得過高狀況下，已徐徐失去了她們在顧客心中地位。顧客需要也隨著潮流轉變而變得更多樣化，咱們可以綜合她們需要如下：n潮流購物感覺。n休閑購物環(huán)境。n以便商場布局。n舒服商場通道。n齊全消費品種。n靈活變通商品檔次。n綜合餐飲，娛樂及購物便利。n具名氣商場。4-4-1商場檔次分析①大連在國內國民生產總值在1999年為1007億元；較北京2170億元及上海4035億元；相差甚遠。雖然每年增長率也達兩位數字，比國家平均數字高，但在全國排行只能位于第14位。②每年大概1.28%游客是國外游客，別的98.72%為國內游客，其中60%為東北游客。國外游客購買力檔次不能成為主流東北游客經濟能力普遍比大連低，因此雖然旅游消費也許比較大連尋常消費高，但平均來說，消費能力是也應當比較廣州，上海及北京低。③以國內水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市主流那大連市檔次應定為以中檔為主流中高檔為次流。4-4-2商場類型①以地理為類別，商場可分為：n鄰舍商場n地區(qū)性n地區(qū)性②若以購物為類別，商場又可分為：n尋常便利商場n休閑商場n目的商場n旅游商場4-4-3商場主題分析香港又一城主題又一城懂得自身位置特點及顧客種類，它主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員需要」。因此在組合方面，餐飲占比例很大，達27%，娛樂及個人購物便利店也不少。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。廣州天河城主題廣州天河城位處在地鐵站上蓋，及天河新發(fā)展區(qū)顧客年齡比較輕。因此它主題是「包羅萬有購物商場去迎合年齡15到45歲少青中年人」。由于面積太大，因此它設計是令顧客覺得它不是一種商場，而是一毓商場，需要幾天才干走得完。因此它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，諸多待業(yè)專門店，同步也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。商鋪類型除了廣場式經營之外，普通在商場內商鋪種類可分為如下幾種重要類別：n主力店n行業(yè)購物中心（專門店）n超級市場n戲院n娛樂中心n餐飲場合n商鋪4-5本項目產品定位4-5-1檔次定位■從銷售角度來講，本項目包裝定位應是高檔次。1.項目擁有較大規(guī)模、優(yōu)越位置和特別主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善硬件，風情化購物環(huán)境，立面和特色化燈光解決，足以令項目高檔次產品特性引起投資者、經營者和消費者極大興趣；2．大連市是一種知名旅游都市，國內外游客較多，高檔次風情化商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市一張名片。3．住宅部份位于中心面向市中心勞動公園，自身可吸引一定層次住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅出售，另一方面，可為商場部份帶來一定消費群?！鼋洜I角度上講，本項目招商可分為中檔和高檔1．高檔次經營對本項目包裝定位是一種強有力支撐點，在一定限度提高了項目消費檔次。2目針對消費群相稱某些仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大限度帶動起巨大消費人流。4-5-2本項目主題定位“集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，各種經營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風情文化購物天地”※首創(chuàng)旅游式主題商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購物聯結在一起，讓旅游與購物互為增進，這是一種全新消費模式。※主題新穎吸引將項目產品設計為一種旅游式主題購物廣場，形式上標新立異，令項目以一種嶄新形象呈當前大連市民面前。形式上不雷同于市內既有商場，這樣一方面可以避開與原有商場正面競爭，不需要在原有市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現本項目特色，形象上有別于市內原有商場，增強項目市場競爭力?！袃嚷糜挝幕С执筮B市是一種旅游都市，每年接待國內外人數不少，如將本項目設計為一種有都市代表性、風格獨特購物天地，可吸引國內外游客慕名而來旅游購物?！筮B市旅游記錄資料：a.去年大連市全年共接待海外旅游者43萬人次，旅游創(chuàng)匯3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了30％，由此實現了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯持續(xù)三年增長30％跳躍式發(fā)展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)機會達4萬人次。b.依照記錄數字所得，到大連旅游游客每年平均增長28。4%，實現旅游收入130億元以上，相稱于GDP10％左右。※對消費人群吸引力將項目設計為一種異國風情文化購物天地，當中匯聚異國特色風情文化，讓消費者不出國門就可以領略到異國文化和民俗風情，購買到異國特色商品，并同步享有身在異國她鄉(xiāng)旅游購物新穎感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性?！栌酶拍钗ㄗh在華昌街與五州路交匯設立一種廣場，在這個廣場上經營某些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃咖啡，一邊欣賞著周邊迷人異國風景及風情；此外還可依照特定國家風俗，選取各國特別節(jié)日，定期在此舉辦異國民俗風情節(jié)日表演，這樣可增強本項目特色性，吸引人流，以推動商場經營銷售?！栌闷渌匚⒛承┯袊掖硇跃坝^和有民族特色建筑元素引入到商場裝修設計上，使其在外觀風格上凝聚著異國風情文化。當你漫步于其中時，意大利比塞塔、羅馬斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨阿爾卑斯山、蘇黎世萬國彩旗、典型歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性異國風景、風俗文化都會卷入你眼簾，令你留連忘返。4-5-3形象定位項目形象定位顧名思義是依照產品定位擬定項目主題形象，該主題一方面能反映項目特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增長附加值。如我司操作廣州奧林匹克花園主題形象是“運動就在家門口”就充分體現了項目特色，會使其推廣事半功倍。敝司建議本項目形象定位為：“集世界風情，移植大連國際旅游產業(yè)街區(qū)”4-5-4項目定位發(fā)展優(yōu)勢——項目定位發(fā)展規(guī)劃超前性及創(chuàng)新性。咱們以為由于基于項目規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好定位和經營規(guī)劃基本，重要在如下方在呈現：A——以各種業(yè)態(tài)并存進行經營規(guī)劃。以市場領導者地位及角度發(fā)展，站在競爭市場制高點上，全面提高項目綜合素質，增強市場凝聚力及競爭力，實現持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B——項目發(fā)展前景遼闊，投資價值更為明顯。以“各種業(yè)態(tài)特色消費”形式吸納不同業(yè)態(tài)品牌公司進駐經營，提供遼闊產品銷售舞臺及創(chuàng)立抱負經營環(huán)境及商機，投資吸引力及價值更為明顯。C——營造濃厚市場商業(yè)氛圍l形成強烈投資氛圍，全面增進銷售及招商進程。l強化專業(yè)市場投資前景，以及突破老式商鋪經營規(guī)劃，增強投資信心。l強化首創(chuàng)全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。l借助品牌公司進駐項目后，在人流、經營回報、品牌效應、市場收益等因素全面素質提高，強化項目優(yōu)勢及特性。l強化項目價格升值空間，并以中山路臨街商鋪進行價格模仿，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。D——吸納不同業(yè)態(tài)主力品牌店進駐，增長人流及品牌效應。帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，咱們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。咱們建議以優(yōu)惠招商辦法吸納大型品牌進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團均有知名品牌代表主力店例如：運動系列組團知名品牌“耐克”“阿迪達斯”流行服飾系列組團“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。異國風情美食組團“廣州蕉葉飲食集團”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。國際名店城組團“GUCCI”“華倫天奴”等牌子家居飾物珠寶玉器組團“當代簡美家私”“香港周大福”“香港周生生”皮具系列：特樂路、芭迪超市：引進“屈臣氏”式精品超級市場和“家誼”式生活超市。4-6項目產品設計建議4-6-1針對項目整塊建議◎針對本項目由六個地塊構成，難以成為一種整體？1、鄙司建議以五州街為主軸線將整個項目連在一起成為整體。在五州街與武漢街相交處建設一種下沉式廣場，在A區(qū)與C區(qū)之間搭建架空步行天橋，將A、B、C地塊以及X部份地塊所構成負一層區(qū)域有機地連貫起來，并引入一種主力百貨店在此經營，而鋪面招牌設立在A地塊西南轉角處。作用：n能吸引青泥洼商業(yè)旺區(qū)人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一種熱點，增強項目市場潛力。n建設一種下沉式廣場，將A、B、C、X地塊構成負一層區(qū)域有機地連貫起來，解決項目先天地塊分塊缺陷，為主力百貨店引入提供前提條件。n主力店引入又為商場前期銷售、招商及后期經營吸引大量人流。4-6-2針對A、B、C、X地塊業(yè)態(tài)？n建議在負一層設立購物天地，引入主力百貨店。主力百貨店一方面可吸引大量人流，推動其他樓層業(yè)態(tài)經營；另一方面，可帶動項當前期銷售、招商。n在其他樓層設立：國際流行前線：經營流行服飾品牌主力店、大型知名商號、鞋類形象店及其大量潮流流行服飾。潮流天地；經營種類：主經潮流服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行服飾匯集于此。視訊網絡：經營各種視聽影音產品、手機、計算機、微型隨身聽等。家居飾物珠寶玉器世界：經營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應產品。相應配套：在下沉式廣場設立一種大型街舞或時裝表演廣場，注入“風情購物公園”概念，旨在吸引大量青少年消費人群和消費者眼球和人流，在B區(qū)或X區(qū)場地可設立室內攀巖場等活動配套。租售做法：1、此區(qū)負一層先以招商為主，通過優(yōu)惠條件引入主力百貨店。以此作為一種賣點帶動其他樓層出售2、各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入2—3家主力店進行帶動，其她某些進行分割獨立銷售。。4-6-3針對D、E地塊規(guī)劃鄙司建議在D、E地塊與勞動公園之間建造另一種下沉式廣場。作用：n可將D、E地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便問題，為對面人流過馬路提供以便，n將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等人流吸引過來，推動D、E地塊經營發(fā)展。4-6-4針對D、E地塊業(yè)態(tài)設立A）將D、E地塊打導致為一種動、靜結合且互相帶動新型娛樂、購物天地。所謂“動”是指經營某些娛樂性質、有動感，甚至是以運動為主題新型娛樂、康體活動。所謂“靜”是指經營某些與“動”主題關于各類品牌商品?！盎ハ嘟Y合、互相帶動”是指令到“動”與“靜”之間，以同樣主題，互相和諧地結合，成為整體；此外，兩者也由于有一種共同主題，互相帶動彼此經營。B）建議在D、E地塊業(yè)態(tài)設立為：國際美食天地：薈萃全國各地和世界風情美食經營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐“麥當勞”“必勝客”干果、零食專賣店、港式茶餐廳,韓國燒烤，日式火鍋等。設立因素：既懣足附近居民區(qū)需要，又可針對悠閑人群租售做法：以3—4家行業(yè)主力店進行帶動。重要以招商形式置于E區(qū)二、三層，別的某些進行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經營條件。新生代天地：經營小朋友服飾，玩具精品。相應配套：大型游藝中心，史諾比主題小朋友游樂園，設立因素：重要通過針對消費層和游樂硬件配備吸引人流。租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位某些通過1-2家主力店帶動獨立銷售?；钌銍H女人街：經營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。相應配套：設立一小型T型舞臺，有助于在開業(yè)后來定期或不定期舉辦時裝秀或者其她產品推廣活動提供有效場地：設立“SPA”美容療法會館，女士健身美體中心。設立因素：此區(qū)針對女性消費，運用女性消費特點和習慣吸引人流。租售做法：某些以招商為主，用“SPA”會館經營，吸引女性消費者；某些通過3-4家行業(yè)主力店帶動獨立銷售。活力天地：經營世界品牌或國內知名運動系列運動服飾、運動用品、運動器材相應配套：設立為足球營地、壁球室、射箭館、室內野戰(zhàn)館等各類新穎、刺激游玩配套。設立因素：運用設立游玩配備吸引年青消費人流。租售做法：通過招商或自主經營游玩配備，鋪位某些作限制性銷售，明確買家必要經營功能設定業(yè)種，以便為購物公園內涵提供強有力支撐。國際名店城：薈萃當今國內外高檔品牌、精品服飾。經營設立因素：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于A區(qū)，在一定限度上體現項目總體形象檔次。租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠條件引入某些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。4-7項目特色如何營造◎五洲風情特色步行街設立■名稱恰如其分這條街原名五州（洲）街，咱們正好在這條街上設立一條匯聚全球五大洲風情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚五洲風情文化?！鲅b修設計統(tǒng)一性在外立面、公共空間、甚至在寬闊步行街上，都布置著各具特色異國風情文化。使每一處街景都是世界特色景點，令消費者無論走在哪里都好像置身于他鄉(xiāng)。與整個項目裝修設計統(tǒng)一，法國凱旋門、美國自由女神、荷里活偶像等各具特色景點、本地風俗文化，都會設立于其中?！鼋洜I業(yè)態(tài)國際名店街；重要經營：世界名牌服飾、品牌皮具、高檔化妝品等。旅游風情街：經營大連及東北特色旅游商品香港蘭桂坊：經營特色酒巴、無煙餐飲。租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其他以限制性形式銷售，以保證此街檔次。特別補充闡明：本項目規(guī)劃設計更多地體現為“街區(qū)概念”而非常用“場館概念”，令娛樂休閑配備與經營布局有機結合；a)于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間銜接可采用裝修風格或配套設施進行劃分，既體現出明顯業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又體現項目統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導向效果。b)項目主題風情定義是基于項目特性而提出，其作用是為項目營造濃厚招商和銷售、購物氛圍，因而經營布局上與硬件配備相配合。令項目定位旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。c)對于銷售完畢后所形成產權獨立也許導致經營混亂現象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售（如E區(qū)），甚至以優(yōu)惠招商條件吸引目的經營者，以樹立項目整體形象；或者進行限制性銷售，通過銷售時鑒定補充合同或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定業(yè)種范疇內進行經營，明確項目鮮明特色定位，或進行獨立銷售，避免縮窄投資者層面。5-商場租售方略5-1目的客戶5-1-1銷售目的客戶（投資客、品牌商戶/廠家、個體經營者）n本地客戶n外地客戶（省內、國內）n外資客戶（港澳臺、國外）5-1-2招商客戶n主力經營商戶（體現商場形象和檔次）n目的經營商戶（國內外知名品牌）n個體經營者5-2租售時機考慮因素：工程進度本地消費習慣本地氣候租售籌辦進度5-3租售方略5-3-1租售推廣方略◎推售前準備階段n目（效果）：?新聞造勢?引起無錫全市關注焦點n媒體組合：以報紙為主n推廣重點：項目投資前景和經營前景n公關活動：?無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會?本商場創(chuàng)新經營理念和經營模式研討會?本商場規(guī)劃布局專家評審會?項目動工新聞發(fā)布會n租售方略?直銷資源客戶◎租售第一階段n目（效果）：?高調亮相?公開租售?及時引起市場轟動n媒體組合：?報紙、電視、電臺、戶外廣告、網絡等多媒體全方位報道宣傳n推廣重點：?項目投資前景和經營前景?創(chuàng)新經營理念?創(chuàng)新規(guī)劃布局n公關活動：?至IN流行時裝SHOW?與電臺合伙，每周在現場舉辦直播節(jié)目，簡介最新潮流信息或討論熱點話題?計算機/網絡至IN游戲比賽n招商方略?主力商戶直銷?資源商戶直銷◎租售第二階段n目（效果）：?延續(xù)前期租售旺勢?加推新一期鋪位n媒體組合：?報紙、電視、電臺為主n推廣重點：?項目投資前景和經營前景?創(chuàng)新經營理念?創(chuàng)新規(guī)劃布局?初次公開租售火暴?減輕投資客資金壓力優(yōu)惠付款方式；?保證升值商場售價體系n公關活動：?全城挑戰(zhàn)極限——極限運動大獎賽?三人籃球賽?街霸四人足球賽?慶祝提前封頂暨業(yè)主聯誼活動◎租售第三階段n目（效果）：?延續(xù)前期租售旺勢?加推新一期鋪位?啟動人脈銷售n媒體組合：?報紙、電視、電臺為主n推廣重點：?項目投資前景和經營前景?創(chuàng)新經營理念?創(chuàng)新規(guī)劃布局?減輕投資客資金壓力優(yōu)惠付款方式；?保證升值商場售價體系?高額穩(wěn)定投資回報?主力商戶進駐動態(tài)n公關活動：?溫馨家庭照相展?小朋友集體繪畫活動?女性美容纖體講座?巡回展銷暨抽獎活動◎租售第四階段n目（效果）：?延續(xù)前期租售旺勢?最后一期鋪位n媒體組合：?報紙、電視、電臺為主n推廣重點：?項目投資前景和經營前景?創(chuàng)新經營理念和規(guī)劃布局?減輕投資客資金壓力優(yōu)惠付款方式；?保證升值商場售價體系?高額穩(wěn)定投資回報?主力商戶進駐動態(tài)n公關活動：?異國風情系列活動（與旅游局合辦）?國際美食節(jié)?試業(yè)志慶5-5重要促銷手段n發(fā)展商參股經營在銷售中，發(fā)展商采用讓利10%~20%方式，獲得該商鋪10%~20%股份，業(yè)主可選取在開業(yè)后任一時間購回經營權（股份）。這種做法好處在于：?發(fā)展商繼續(xù)是商場大股東，可以保證商場招商、經營整體統(tǒng)籌實行和定位實現；?推廣宣傳中保持高姿態(tài)調性。表白發(fā)展商對經營前景布滿自信，同步令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔投資風險。?由于發(fā)展商以讓利形式，獲取股份，因此減少了客戶投資投入。n業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定期間準時開業(yè)，并交納1萬元開業(yè)保證金（對準時開業(yè)鋪位業(yè)主可退還保證金）后，可享有2%折扣優(yōu)惠；此項可在《認購須知》中注明。在一定限度上可以保證商場開業(yè)時有較多鋪位經營，不至過于冷場。n零首期付款方式（100%按揭）減輕投資者首期壓力，減少投資門檻，勉勵小買家入市。實際操作是發(fā)展商容許買家在規(guī)定期限內（普通為一年）分期付給首期房款。n反租銷售針對某些位置較差，預測銷售存在一定難度鋪位而采用促銷手段。?有助于招商、經營整體統(tǒng)籌實行和定位實現?以較低投資風險，及穩(wěn)定回報吸引買家5-6招商條件5-6-1租金優(yōu)惠n扣率形式計算租金扣率即按照營業(yè)額提取一定比例作為商場回報，抵償租金。發(fā)展商與商戶共同承擔風險，共同分享利潤。依照無錫市當前零售市場開放限度，國際知名品牌尚未進駐，依然有遼闊市場空間有待開拓。因此，針對有潛質知名品牌，對其市場接受限度和營業(yè)額具備信心，可運用優(yōu)惠扣率方式，引進本商場經營?！瞿昶谝勒詹煌袠I(yè)而定，除餐飲年期較長（）外，普通行業(yè)可商量2年死約2年生約或3年死約3年生約。■免租期依照租賃實際狀況，予以彈性免租期優(yōu)惠?！雒夤芾碣M對于個別商戶或一定招租期內商戶可減免一定期限管理費，勉勵商戶進駐?！鏊脱b修除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內商戶提供鋪內所有或局部裝修，普通僅提供天、地、墻、燈裝修。6-商場經營管理6-1角色6-1-1對內經營n與商戶達至良好溝通，理解商戶需要，建立融洽客戶關系n監(jiān)察商戶嚴格遵守商場管理公約n監(jiān)管租戶按照租約經營n監(jiān)控商場經營狀況n統(tǒng)籌商場購物環(huán)境裝飾布置6-1-2對外經營n向社會公眾推廣商場形象n協(xié)調與政府各部門及旅游公司關系n監(jiān)督及協(xié)調與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關公司等各方工作6-2目的n建立項目整體形象n為商戶提供良好經營條件n提高商場及商戶知名度和商譽n吸引更大消費人流n增進商戶經濟收益6-3效果6-3-1旺人（消費人流）提高商場人流n滿足各年齡階層消費需求：男、女、老、幼皆宜n具備強烈吸引力、吸納更廣區(qū)域消費人流n充分運用旅游都市及項目資源優(yōu)勢，爭取旅游消費人群延長消費者逗留時間n留住各類型消費群體a.家庭：老人、丈夫、妻子、小孩b.非家庭：朋友、同事、情侶、個人、游客、團隊?好吸引，想逛一逛?夠新穎、夠刺激，好想玩?餓了有地方吃東西?很有心情購物?走累了有地方休息n吸引不同消費群體循環(huán)消費n引導消費人流a.豎向引導：首層二層三層b.橫向引導：流行區(qū)運動區(qū)小朋友區(qū)餐飲區(qū)6-3-2旺場（投資者和商家）n靈活集中經營組合，適合各層面經營者n合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家需求n在裝飾布置上突出體現主題特色n充分派套設施，創(chuàng)造出一流購物環(huán)境n一系列旺場推廣、租售辦法，保證項目銷售和招租雙贏6-3-3旺財（經營收益）提高顧客消費率n該買、想買能買到n該玩、想玩能玩到n想吃、愛吃能吃到n想看能看到6-3-4運用多元化經營方略，提高日均銷售額和利潤n平價：堅持薄利多銷n中檔價：想買，能買到，且價不貴n高價：品牌、精品、貨真價實6-4商業(yè)物業(yè)重要經營管理模式①老式百貨業(yè)經營管理模式。②新型商業(yè)模式。6-4-1經營模式比較構成成分不同百貨經營模式是一種整體，是由一種管理層去管理各個專柜，而各個專柜都從屬于同一種公司，管理架構比較簡樸；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經營者構成，她們相對獨立，擁有產權或經營權獨立，并各自維護自已利益，構成成分比前者復雜。宣傳推廣、檔次控制不同百貨宣傳推廣相對簡易，而對整個商業(yè)物業(yè)進行宣傳推廣、檔次控制難度較大。因而咱們必要謀求一種適合時代規(guī)定又合用于綜合商場經營管理模式。新型經營管理重要涉及如下方面：①物業(yè)硬件管理；②物業(yè)租賃；③商戶協(xié)調統(tǒng)一④物業(yè)整體宣傳推廣；⑤經營信息和有關服務提供；⑥形象建立；現時商業(yè)物業(yè)林立，競爭激烈，要在商場上獲得一席之位并非容易，更何況要成為商場上領頭羊呢？在當今商業(yè)物業(yè)經營管理中，必要引入某些新型經營管理模式進行科學、專業(yè)管理。綜觀當前商業(yè)物業(yè)經營管理方式，普通如下兩種模式：模式一：由發(fā)展商組織經營管理架構（或公司），聘請具備豐富經驗經營管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交自組經營管理架構（或公司）執(zhí)行。模式二：聘請專業(yè)經營管理公司直接經營管理公司直接經營管理，發(fā)展商處在監(jiān)控執(zhí)行地位。6-4-2采用經營模式論證①從社會分工角度看，發(fā)展商擅長于產品開發(fā)，對于經營管理專業(yè)問題，應由專業(yè)經營管理公司實行，更有助于整個商業(yè)物業(yè)運作。②對于新商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后1-3年間屬于市場適應磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經驗公司進行操作，可減低操作上風險。③選取專業(yè)經營管理公司直接進行經營管理，會得到整間公司資源。6-4-3結論建議由我司整合專業(yè)資源，采用模式二為貴司提供直接經營管理服務好處：◎由我司戰(zhàn)略合伙伙伴公司加入直接經營管理，有助于與前期策劃銷售招商涵接，提前介入整體運作。◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè)—天河城經營管理經驗。天河城形式與貴司項目相似。將這些專業(yè)經驗模式用于貴司大型綜合商業(yè)物業(yè)，有助于商場整體發(fā)展。7-經營推廣7-1推廣活動n各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展覽、攝影展覽等n時裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等n美食節(jié)/特色專項節(jié)日：中華/環(huán)球美食節(jié)、國際小朋友節(jié)、奧運會、世界杯等n電臺/電視臺直播：時事論壇、品牌推介、流行潮流等n各類大型游戲及比賽活動：電子游戲比賽、網絡游戲比賽、書法繪畫照相比賽、運動競賽等n商品推廣活動：運動用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶合辦各類商品推廣活動n慈善活動：商品慈善展銷活動、慈善拍賣活動7-2信息系統(tǒng)建議n商場消費指南內容涉及商場地理位置、交通路線、商戶名單、經營規(guī)劃等基本信息。n商場刊物定期推出，重點簡介商場最新信息。內容涉及商戶動向、潮流信息、產品推介、促銷行動、推廣活動等。n計算機網頁通過INTERNET，將商場主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國、國際進行推廣，樹立商場形象，吸引國內外游客消費。7-4經營促銷手段參照n互動優(yōu)惠券行業(yè)互動促銷：如在商場內消費100元，即可獲贈B區(qū)20元餐券；或，在運動區(qū)消費滿200元，即可獲贈服裝禮券10元?樓層互動促銷：如在首層消費100元，即可獲贈二層消費券20元通過互動促銷辦法，使商場整體結合更為緊密，更容易導致人流循環(huán)消費，使每一行業(yè)及每一樓層商業(yè)價值得到充分挖掘。n會員制消費優(yōu)惠一次性消費一定金額消費者可成為商場會員，后來消費可獲額外折扣以及其他優(yōu)惠；可同步實行消費累積折扣獎勵籌劃。n印花優(yōu)惠商場不定期舉辦優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內，消費者均可獲取商場紀念印花一款，在集齊一系列紀念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場促銷日憑印花抵鈔票或參加抽獎活動。8-經營管理組織架構9-商業(yè)招商經營運作優(yōu)勢9-1-1具備較強商業(yè)招商能力，掌握粵、港兩地數百個知名品牌商家網絡資源，能為貴項目招商提供極大協(xié)助。9-1-2具備實際招商操作經驗，理解招商運作過程各項細節(jié)，曾成功完畢廣州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等知名商業(yè)項目招商運作。9-1-3具備引入主力店成功經驗對于商業(yè)物業(yè)，無論是短期促銷還是長期經營，針對性主力店引入是非常重要，在我司操作成功個案中也充分地體現了這一點。如我司在1999-操作商業(yè)項目廣州中華廣場，總建筑面積18萬平方米，以“廣州首個熱帶園林休閑購物新天地”為主題定位。此項目在開發(fā)初期，其售價約為港幣3萬元/平方米，銷售狀況普通，招商進展緩慢。因而，我司為其引入了大型外資百貨集團—吉之島，營業(yè)面積達2萬平方米，并以“吉之島成功進駐”作為賣點吸引投資者和經營者，令銷售和招商狀況大為好轉，特別是銷售上甚至浮現排隊購鋪現象，而售價也升至港幣5萬元/平方米；另一方面，在招商中也以此帶動并結合我司自身商戶網絡，采用各種招商形式，在短時間內完畢全場90%招任務。這一項目可以說是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功個案。此外，我司在操作廣州標志性物業(yè)中—中信廣場購物城和廣州市中心北京路步行街項目—廣百新翼時候，也靈活運用了主力店進駐這一手段，如在中信購物城中引進知名港資零公司—屈臣氏(香港和黃集團旗下連鎖精品超市)，營業(yè)面積為600平方米，在廣百新翼則引進了屈臣氏和家誼超市(廣州情誼集團旗下大型超市)，營業(yè)面積達4000平方米。固然，在主力店引入過程，我同也會充分考慮各個項目實際狀況，有區(qū)別性和針對性地引入主力店，力求實現發(fā)展商、投資者或經營者和進駐商戶“三贏”局面。9-1-4豐富商業(yè)經營運作經驗，成功個案涉及參加經營管理廣州天河城項目，不但令其持續(xù)數年出租率達100%，更令其場內店中店租金不斷攀升至每月-2500元/平方米，逼近廣州北京路某些臨街鋪面，且通過種種經營手法，令整個商場始終處在中上檔次，成為廣州經營管理最成功商業(yè)物業(yè)之一，其營業(yè)額位居廣東省首位。9-1-5服務品牌我司曾經服務商戶其中涉及：COZZI/MAX&CD/雅圖時裝/KRIZIA/登喜路/金利來/道蒙/FREEBIRD/康威服飾/曼奴運動服裝/班尼路服裝有限公司/莎蓮奴/TOPPY/上海東方鱷魚服飾有限公司/東方眼鏡/先施眼鏡/老人頭/康妮雅/戴安芬內衣/觀奇洋服/典型故事/卡路?約翰/歌莉婭時裝/百麗鞋業(yè)/香港萬事達.飛安娜中華人民共和國總代理/廣州李寧體育用品銷售有限公司/廣州億安體育用品有限公司/NIKE/雷俊運動/OPA時裝/LOAIO/仁信牛奶老鋪/肯德基/人們樂/多美麗快餐/東海堂/寶生園/LANCOME(香港)化妝品公司/卡西歐/頂好首飾/周生生珠寶金行/周大福珠寶金行/紅孩兒/謝瑞麟珠寶金行/萊福珠寶/屈臣氏/百佳/蕉葉風味集團/綠茵閣/大禾回轉壽司店/金旺莊韓國料理/荔港名食家/除了以上曾經服務過客戶，我司還為如下各類行業(yè)知名品牌特約商鋪拓展顧問：SAWATCH（潮流名表系列）SUSSI（古色女裝）華倫天奴（服裝）麥當勞7.11便利店先施眼鏡DUNHILL（登喜路）芭迪鞋業(yè)JESSZCA（女裝）e′MU（女裝）GUESS（服裝/手表）屈臣氏（超級市場）我司熱切但愿能籍以上各方面優(yōu)勢，為本項目提供全方位全程服務！第二某些：住宅某些1-大連住宅市場概況分析■本地購房消費以中低價為主，價格介于2500-4000元/m2，且多集中于城鄉(xiāng)結合部，外地購買力在大連不容忽視，尢其對于高價住宅來講，其比例較大?！霎a品選取層次構造較廣，且類型多樣，從普通解困房、經濟合用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊大型社區(qū)都相繼一一浮現?！霭l(fā)展商已邁向品牌時代，陸續(xù)涌現了萬達、億達等全國知名開發(fā)公司?！鲎≌a品仍偏向于大戶型為主，但特色產品不多。■住宅銷售服務意識有待加強，營銷技巧也有待提高。樓盤規(guī)模產品類型戶型面積均價施工進度裝修星海國寶四棟高層社區(qū)式高層住宅四房：193-247復式：365-4428600元/m2現樓豪裝雍景臺連體高層單體高層二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2準現樓豪裝曼哈頓大廈單體高層公寓套間~三房43。14~197。88㎡8200元/m2準現樓豪裝2-項目優(yōu)勢劣勢分析2-1項目優(yōu)勢：n位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購物商圈n景觀優(yōu)越與大連市中心最大綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。n同區(qū)域同文獻次競爭項目不多，直接競爭大大減少。n項目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應和硬件配套優(yōu)勢。2-2項目劣勢：n屬于純住宅項目，容易產生住宅和商業(yè)間矛盾。n開發(fā)成本高，不利于發(fā)揮價格競爭力優(yōu)勢。n項目檔次較高，會針對消費人群變狹窄。n項目旁高架橋建筑，令項目低層單位受景觀和噪聲影響。n一方面項目開發(fā)資金需求量大，對銷售周期規(guī)定較短，另一方面，此類型項目對施工進度要較高，因而。兩者間矛盾將制約著項目成功。3-目的客戶定位和分類項目塔樓從產品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對對象有所不同。3-1住宅目的客戶分析n大連市內私營公司主和高收入人士，年齡介于30-50之間。n東北地區(qū)某些實力雄厚中資公司或私人公司界所有者或高檔管理人員。n東北地區(qū)高檔公務人員。n祖籍東北華僑。3-2公寓目的客戶分析n在大連三資公司外方投資者或高檔管理人員。n大連外國公司及其駐華機構高檔管理人員。n大連市內擁有穩(wěn)定經濟收入且具備投資意識中高收入人士。她們共同特性：是社會上事業(yè)成功一群，她們或者是經歷拼搏后正處在壯年，或者是后起之秀，她們年青有朝氣，對自己奮斗感到自豪，她們需要認同和必定自身價值，更需要榮耀和被受尊崇。因此她們注重產品素質，注重項目內涵，注重項目形象。4-項目定位4-1項目理解1、本項目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價成本非常昂貴，因此本項目開發(fā)，必要以商用物業(yè)和高價住宅相結合開發(fā)，才干承受本項目開發(fā)成本壓力；2、本項目位于市中心，交通發(fā)達，以及都市規(guī)劃配套完善，更享有勞動公園綠化、園景以及稀貴山景景觀；如本項目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢和結合商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，且配合本項目硬件支持，建議本項目走崇高住宅路線。3、本項目位于繁華商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎潮流、前衛(wèi)動感商業(yè)經營理念，且消費對象也是針對這群中青年消費群。因此項目住宅某些重點目的客戶是這群中青客戶群。4-2產品定位依照項目所具備先天優(yōu)勢和以上所述目的客戶層定位，令本項目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。眾所周知，作為豪宅樓盤，不但要有頂級硬、軟件配套（如智能化配套、會所、人車分流、足夠車位等），更應有不可代替自然環(huán)境資源（如海景、山景、園景等），本項目產品不但能具備這些條件之外，更具備位于都市繁華中心條件，故其產品定位為：大連市中心標志性頂級豪宅大連市中心——位于大連市最繁華地理位置；標志性——強調項目在大連市都市地位；頂級——走在時代最前邊，超越居住新境界；豪宅——非普通住宅，是住宅市場高品位。4-3形象定位項目形象定位顧名思義是依照產品定位擬定項目主題形象，該主題一方面能反映項目特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增長附加值。如我司操作奧林匹克花園主題形象是“運動就在家門口”就充分體了樓盤特色，會其推廣方略事半功倍。為了打動咱們目的消費群；榮耀、尊崇所在定位，去捕獲目的客戶群獨特心態(tài)。建議項目住形象定位是：“濱城都會至尊府第”4-4項目形象包裝本項目產品定位是一種有標志性頂級豪宅，既要突出頂級豪宅亮點，又要體現項目高層次品味，因而本項目包裝成一種時代感很強豪宅概念，且囊括了超越人性化居住理念，使到本項目產品既能適合年長事業(yè)成功人士榮耀與尊崇所在品位之外，還適合某些叫年輕成功人士潮流、超越世