房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資分析-房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資成本估算

還本付息表編制

某房地產(chǎn)項(xiàng)目，借款1000萬元，年利率為12%，要求按年等額還本付息。從借款當(dāng)年起，5年內(nèi)還清本息。試編制還本付息表。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款還本付息表（單位：萬元）

項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年、季）l23451借款及還本付息

1.1年初借款本息累計(jì)

782.59599.09393.57163.391.2本年新增借款

1000.00

1.3本年應(yīng)計(jì)利息

60.0093.9171.8947.2319.611.4本年還本付息

277.41277.41277.41277.41277.41

其中：還本

217.41183.50205.52230.18257.80

付息

60.0093.9171.8947.2319.611.5年末借款余額

782.59599.09393.57163.390.002借款償還的資金來源

2.1利潤

2.2折舊攤銷費(fèi)

2.3短期借款

借款利率12.00%

還款方式等額本息法第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+1000/2)×12%=60萬付息=應(yīng)計(jì)利息每年還本付息（等額本息法）=1000×（A/P，i，n)=1000×0.2774=2774萬第2年年初借款本息累計(jì)=1000-217.4=782.6萬第2年應(yīng)計(jì)利息=第2年年初本息累計(jì)×12%=782.6×12%=93.9萬

若還款方式由等額本息法改為等額本金法或等額利息法（先付息再還本）或一次性還本付息法，應(yīng)該如何編制還本付息表，請同學(xué)們?nèi)芜x其中一種方式編制還本付息表。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款還本付息表（單位：萬元）

項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年、季）l23451借款及還本付息

1.1年初借款本息累計(jì)

800.00600.00400.00200.001.2本年新增借款

1000.00

1.3本年應(yīng)計(jì)利息

60.0096.0072.0048.0024.001.4本年還本付息

260.00296.00272.00248.00224.00

其中：還本

200.00200.00200.00200.00200.00

付息

60.0096.0072.0048.0024.001.5年末借款余額

800.00600.00400.00200.000.002借款償還的資金來源

2.1利潤

2.2折舊攤銷費(fèi)

2.3短期借款

借款利率12.00%

還款方式等額本金法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款還本付息表（單位：萬元）

項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年、季）l23451借款及還本付息

1.1年初借款本息累計(jì)

1000.001000.001000.001000.001.2本年新增借款

1000.00

1.3本年應(yīng)計(jì)利息

60.00120.00120.00120.00120.001.4本年還本付息

60.00120.00120.00120.001120.00

其中：還本

1000.00

付息

60.00120.00120.00120.00120.001.5年末借款余額

1000.001000.001000.001000.000.002借款償還的資金來源

2.1利潤

2.2折舊攤銷費(fèi)

2.3短期借款

借款利率12.00%

還款方式先付息再還本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款還本付息表（單位：萬元）

項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年、季）l23451借款及還本付息

1.1年初借款本息累計(jì)

1060.001187.201329.661489.221.2本年新增借款

1000.00

1.3本年應(yīng)計(jì)利息

60.00127.20142.46159.56178.711.4本年還本付息

0.000.000.000.001667.93

其中：還本

1489.22

付息

178.711.5年末借款余額

1060.001187.201329.661489.220.002借款償還的資金來源

2.1利潤

2.2折舊攤銷費(fèi)

2.3短期借款

借款利率12.00%

還款方式一次性還本付息房地產(chǎn)開發(fā)投資成本構(gòu)成2.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本組成土地使用權(quán)獲取成本前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)。管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)投資成本3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵土地使用權(quán)獲取費(fèi)（1）使用國有土地的費(fèi)用（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)①土地征用費(fèi)②拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)（1)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)等所需費(fèi)用（2）水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用（3)“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵建筑安裝工程費(fèi)（1）單元估算法（2）單位指標(biāo)估算法（3）工程量近似匡算法（4）概算指標(biāo)估算法（5）類似法?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)即房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金），不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。（1）利息支出（2）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用3.房地產(chǎn)開發(fā)投資成本各組成的內(nèi)涵銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出，主要包括三項(xiàng)：（1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，約為銷售收入的2％～3％；（2）銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1.5％～2％；（3）其他銷售費(fèi)用，約占銷售收入的0.5％～1％。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算1、投資與成本的一般含義房地產(chǎn)投資（狹義）是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。建設(shè)項(xiàng)目投資于成本經(jīng)濟(jì)主體為取得未來的一定收益或效益而預(yù)先投入的資金，稱為“投資”；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體取得了這些收益或效益后，他們?yōu)榇烁冻龅倪@些“投資”就被稱為“成本”。2、房地產(chǎn)投資與成本投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出出租開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本經(jīng)營開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本置業(yè)投資出售購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和銷售成本出租購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和出租成本經(jīng)營購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和經(jīng)營成本2、房地產(chǎn)投資與成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營資金（周轉(zhuǎn)資金）房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的成本或資產(chǎn)

（1）開發(fā)項(xiàng)目在完成后出售或者出租形成開發(fā)產(chǎn)品成本或經(jīng)營成本建設(shè)期：開發(fā)建設(shè)投資/竣工驗(yàn)收后：開發(fā)產(chǎn)品成本/產(chǎn)品租售時(shí)：經(jīng)營成本

（2）開發(fā)項(xiàng)目在完成后自營形成固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為出租產(chǎn)品成本（3）開發(fā)項(xiàng)目在完成后自營與出租、或自營和出租、或三種模式兼而有之，既形成開發(fā)或經(jīng)營成本，又形成資產(chǎn)。3、

房地產(chǎn)投資與成本的構(gòu)成出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資成本費(fèi)用構(gòu)成（1）土地取得費(fèi)用（2）開發(fā)費(fèi)用（3）管理費(fèi)用（4）銷售費(fèi)用（5）不可預(yù)見費(fèi)（6）投資利息出租型房地產(chǎn)開發(fā)投資成本費(fèi)用構(gòu)成

自行投資開發(fā)建造成本+出租營銷廣告費(fèi)+出租經(jīng)營成本

自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資成本費(fèi)用構(gòu)成

投資開發(fā)成本(一般比出租或出售成本高）+自營成本4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算土地取得費(fèi)用估算（1）市場購買情況下的土地取得費(fèi)用估算

1）土地使用權(quán)購買價(jià)格的估算

招、拍、掛底價(jià)并采用房地產(chǎn)估價(jià)中的市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法或成本估算法估算

2）買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)的估算

契稅=土地使用權(quán)價(jià)格*4%，印花稅未0.05%（2）征收集體土地情況下的土地取得費(fèi)用估算

地補(bǔ)償費(fèi)：前三年畝產(chǎn)值的6-10倍，按面積計(jì)算

安置補(bǔ)助費(fèi)：前三年畝產(chǎn)值的4-6倍，不超過15倍，按人口數(shù)計(jì)算

（2）征收集體土地情況下的土地取得費(fèi)用估算

地上附著物吳和青苗補(bǔ)償費(fèi)：分類按面積補(bǔ)償

征地管理費(fèi)：縣級以上政府接受魏國包干，按照征地補(bǔ)償安置費(fèi)的一定比例計(jì)算，具體有全包、半包、單包方式。

耕地開墾費(fèi)：10-14元/平方米耕地占用稅：應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積*適應(yīng)稅額標(biāo)準(zhǔn)

新菜地開發(fā)建設(shè)基金：3000-10000不等，城市人口數(shù)量采用不同標(biāo)

政府規(guī)定的其他費(fèi)用：如防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算（3）城市房屋拆遷情況下的土地取得費(fèi)用估算1）房屋拆遷安置費(fèi)用的估算

被拆遷房屋的市場價(jià)格：估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)

裝修裝修補(bǔ)償：協(xié)商確定或估價(jià)

各種補(bǔ)助、補(bǔ)償費(fèi)：搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)

補(bǔ)償費(fèi)

2）城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)費(fèi)用的估算：管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、估價(jià)費(fèi)、拆除與渣土清運(yùn)費(fèi)用市場畢嬌嬌

3）土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)的估算。一般按照有關(guān)規(guī)定或采用市場比較法估價(jià)進(jìn)行估算。4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算序號項(xiàng)目金額估算說明1土地使用權(quán)購買價(jià)格2買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)3土地補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)4地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)5征地管理費(fèi)6耕地占用稅7耕地開墾費(fèi)8新菜地開發(fā)建設(shè)基金9城鎮(zhèn)房屋拆遷安置費(fèi)用10城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)費(fèi)用11土地使用權(quán)出讓金等12其他相關(guān)費(fèi)用土地取得費(fèi)用估算表 （單位：萬元）4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算開發(fā)費(fèi)用估算

（1）前期工程費(fèi)的估算

序號項(xiàng)目金額估算說明1234567規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)水文、地質(zhì)等勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)其他費(fèi)用建安工程費(fèi)的3%設(shè)計(jì)概算的0.5%“三通一平”根據(jù)實(shí)際工程量參照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算合計(jì)前期工程費(fèi)估算表（單位：萬元）4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)123456789供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施其他工程按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：萬元）4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（3）建筑安裝工程費(fèi)的估算

單元估算法單位指標(biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)估算法類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算。序號項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1234567居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場其他合計(jì)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：萬元）4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（5）其他工程費(fèi)的估算序號項(xiàng)目金額估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建圖施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)按投資額的2%-3%合計(jì)其他費(fèi)用估算表（單位：萬元）5.2房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（6）開發(fā)期間稅費(fèi)的估算。開發(fā)期間的稅費(fèi)主要包括有關(guān)稅收和地方政府或其他有關(guān)部門收取的費(fèi)用。估算表格式詳見表5-9。序號項(xiàng)目金額估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)表5-9開發(fā)期稅費(fèi)估算表（單位：萬元）4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算管理費(fèi)用估算：土地成本與開發(fā)成本的3%銷售費(fèi)用估算（1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)用：銷售收入的2%-3%（2）銷售代理費(fèi)：銷售收入的1.5%-2%（3）其他銷售費(fèi)用：銷售收入的:0.5%-1%不可預(yù)見費(fèi)用估算:1-4項(xiàng)的3%-7%建設(shè)期投資利息估算（1）借款還本付息方式及還款順序。1）國外借款的還本付息方式：等額還本、等額本息法2）國內(nèi)借款的還本付息方式（2）借款還本付息表的一般結(jié)構(gòu)。借款還本付息表見表5-10。

4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算序號項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)1土地取得費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用12不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)開發(fā)建設(shè)投資估算表（單位：萬元）練習(xí)題某房地產(chǎn)公司擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)某鄉(xiāng)所有的集體土地從事經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目占用耕地面積為80公頃，農(nóng)業(yè)總?cè)丝跒?00人，先征收基本農(nóng)田以外的耕地30公頃。該地前三年每公頃年產(chǎn)值分別為4萬元、5萬元、6萬元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地前三年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)