天安物業(yè)深圳永潤大廈物業(yè)管理方案樣本

天安物業(yè)深圳永潤大廈物業(yè)管理方案第一某些項目物業(yè)管理理念當(dāng)代物業(yè)管理，是由業(yè)主以合同形式及其同等效力規(guī)章制度、業(yè)主公約等，委托專業(yè)物業(yè)管理人，以有序管人、管物、管財、管環(huán)境，來實現(xiàn)最佳管理目的過程。它規(guī)定以新管理思想、管理手段來科學(xué)管理物業(yè)，為業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、經(jīng)濟(jì)、便捷服務(wù)。為適應(yīng)這一規(guī)定，深圳天安物業(yè)管理有限公司采用先進(jìn)管理和技術(shù)手段，并結(jié)合自身近年物業(yè)管理成功經(jīng)驗和永潤大廈特點，為永潤大廈度身訂做了一套管理服務(wù)方案，以期用科學(xué)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，續(xù)寫天安物業(yè)所管項目國優(yōu)率100%神話！第一章項目調(diào)研為使管理服務(wù)工作更加貼近永潤大廈“人”、“物”、“財”和“環(huán)境”，咱們通過與永潤科技實業(yè)有限公司初步接洽和現(xiàn)場調(diào)研，所理解基本狀況如下：【永潤大廈是一座總建筑面積近六萬平方米大型當(dāng)代化商業(yè)及辦公大廈，位于深圳市中心區(qū)，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，東臨公園，西面遠(yuǎn)眺深圳高爾夫球場，北望深南大道，西北斜望五洲賓館和特區(qū)報業(yè)大廈。大廈樓高25層，地上1—5層為商業(yè)用途，6層以上為辦公樓區(qū)域，此外尚有會所、停車場和其他物業(yè)設(shè)施、設(shè)備等。大廈規(guī)模較大，配套設(shè)施完善，科技含量高，定位比較有針對性，大廈除東面崗廈有萬佳、新一佳等商場外，其他方向很大范疇內(nèi)均無大型商廈存在，這對位于中心區(qū)永潤大廈來說是個引進(jìn)大型商業(yè)公司良好機(jī)遇，這樣定位既可為大廈帶來“財”氣，也帶來了“人”氣，同步咱們通過對附近特區(qū)報業(yè)大廈和投資大廈等比較分析，咱們以為6層以上辦公樓也會是各個公司或機(jī)構(gòu)抱負(fù)辦公場合。】永潤大廈設(shè)計方案給與了咱們極大興趣和信心，但同步：如何把永潤大廈納入物業(yè)管理視角，達(dá)到都市典型“精品”建筑形象規(guī)定,永潤大廈也給咱們帶來了諸多課題：永潤大廈業(yè)主或租戶重要為商貿(mào)公司或公司，人員素質(zhì)高、規(guī)定高，其特殊人員構(gòu)造及厚重文化沉淀必將為大廈帶來更清新時代氣息、衍生更當(dāng)代環(huán)境理念，因而規(guī)定將來物業(yè)管理公司必要實現(xiàn)管理方式和管理手段當(dāng)代化；永潤大廈文化建設(shè)將有一種什么樣設(shè)計理念，并如何能在物業(yè)管理環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？大廈文化建設(shè)能否切合“營造濃郁商業(yè)氛圍需要、物業(yè)管理公司管理需要、大廈成員共建共管需要”？特別是大廈活動開展應(yīng)充分尊重深圳這個新移民都市多元文化特點；永潤大廈業(yè)主和祖戶基本屬于高收入或高學(xué)歷階層，物業(yè)管理公司所提供服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿足顧客需求，并且不斷滿足顧客不斷增長盼望；……第二章管理服務(wù)理念及管理思路在總體規(guī)劃上，大廈從整體環(huán)境出發(fā)，與周邊建筑協(xié)調(diào)呼應(yīng)同步，力求創(chuàng)造一種典雅而富當(dāng)代感建筑形象。而咱們調(diào)研成果也顯示：永潤大廈大廈是“都市文化人”場合，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必要高度注重她們文化需求、服務(wù)需求及積極參加大廈建設(shè)愿望。咱們提出構(gòu)建“文化大廈”抱負(fù)模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)老式物管理念與當(dāng)代商業(yè)活動高度融合“文化大廈”管理目的。文化管理涉及兩個層面，一是通過各種交流形式增進(jìn)物業(yè)管理人與大廈成員、以及大廈成員與成員之間正常溝通，使“睦鄰親善、共謀發(fā)展”新型大廈概念得以理性回歸，并激發(fā)大廈成員共同參加建設(shè)大廈人文環(huán)境積極性。二是通過各種宣傳形式培養(yǎng)大廈成員集體主義觀念，進(jìn)而進(jìn)一步到她們在使用物業(yè)特別是在使用共用性較強(qiáng)物業(yè)中，自覺接受約束和引導(dǎo)，以減少管理難度，提高管理效果。咱們設(shè)想是：一、倡導(dǎo)“每天讓您滿意”服務(wù)理念咱們秉持“實行科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”質(zhì)量方針，謹(jǐn)守“每天讓您滿意”服務(wù)理念,對大廈實行原則化、專業(yè)化管理服務(wù)。咱們每一項服務(wù)作業(yè)程序、每一種作業(yè)動作都通過科學(xué)設(shè)計，均有嚴(yán)格操作原則,咱們工作人員都通過大量培訓(xùn),足以達(dá)到省時、高效服務(wù)準(zhǔn)則；.咱們實行“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支使用狀況，以及本體維修、治安、保潔、綠化、大廈文化等各專項工作運(yùn)作狀況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、營建“事業(yè)至真，生活至愛”文化氛圍大廈文化是物業(yè)管理人與大廈成員共同創(chuàng)造、具備大廈特色精神財富和物質(zhì)形態(tài)完美結(jié)合，大廈文化建設(shè)最后目是在大廈內(nèi)建立一種“生活至愛”文化氛圍，以取代特區(qū)中正在漫延“人情沙漠”。咱們將以開展健康豐富大廈文化活動為紐帶，建立嶄新大廈文化。咱們將環(huán)繞“信息交流、環(huán)保、科普競賽、大廈公益、物管宣教、健康生活”等六大主題來組織、策劃大廈活動增進(jìn)大廈成員之間理解，搭建信息共享、互通有無、共謀發(fā)展平臺，努力把永潤大廈創(chuàng)立為精神、物質(zhì)文明建設(shè)窗口。三、塑造“樸實無華，追求潮流”審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主或租戶（為避免繁瑣，后來只稱“業(yè)主”）更加關(guān)注大廈內(nèi)人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參加大廈環(huán)境文化建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然環(huán)境需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，咱們將導(dǎo)入一套結(jié)合當(dāng)代與老式、符合建筑設(shè)計特色形象辨認(rèn)系統(tǒng)（如標(biāo)記牌等），提高物業(yè)檔次；提供高品質(zhì)園藝維護(hù)，保持綠化良好長勢；不斷完善大廈內(nèi)及周邊園林小品及自然景觀，營造厚重人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融“都市人文環(huán)境大廈”。第三章探求、創(chuàng)造物業(yè)管理新模式深圳市永潤科技實業(yè)有限公司開發(fā)永潤大廈，作為新金融區(qū)精品大廈，將來物業(yè)管理工作將以“精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求”為目的開展。房地產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”客觀事實決定了物業(yè)管理重要性，摸索永潤大廈物業(yè)管理新模式，對于推動大廈樓盤銷售與物業(yè)增值，滿足作為受益主體－－業(yè)主服務(wù)需求具備重要現(xiàn)實意義。近段時間以來，咱們對永潤大廈管理模式進(jìn)行了重復(fù)探討，最后咱們確立了永潤大廈物業(yè)管理模式是：緊密環(huán)繞“服務(wù)業(yè)主、報效社會”核心理念，提供“精品服務(wù)”優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；倡導(dǎo)“以客戶為中心”流程管理思想，建立以流程為基石客戶需求價值鏈；倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；致力于與業(yè)主建立平等當(dāng)代契約關(guān)系，推廣“每天讓您滿意”服務(wù)理念。在擬定管理模式基本上，針對永潤大廈特色及實際狀況，咱們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理基本思路。咱們管理思路是：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合辦法強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序強(qiáng)調(diào)維修基金效能管理與維修籌劃科學(xué)實行有機(jī)結(jié)合強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊有效運(yùn)作和服務(wù)流程持續(xù)改進(jìn)保證公眾服務(wù)規(guī)范化與特約服務(wù)個性化保證配套設(shè)施不斷完善與商務(wù)服務(wù)日趨完美致力于培養(yǎng)員工專業(yè)素質(zhì)以及大廈全員參加意識致力于共用設(shè)施、設(shè)備持續(xù)改進(jìn)和功能提高致力于文化功能提高，塑造符合當(dāng)代文明抱負(fù)商務(wù)環(huán)境第四章擬采用管理服務(wù)辦法結(jié)合永潤大廈物業(yè)管理難點、重點及管理思路，咱們擬采用如下管理服務(wù)辦法，以保證管理模式實現(xiàn)及精品優(yōu)質(zhì)服務(wù)供應(yīng)：一、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系天安物業(yè)已于國內(nèi)較早通過ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，雖然業(yè)界對物業(yè)管理公司競相進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見不一，但咱們以為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范公司內(nèi)外部監(jiān)督體系，使公司在“說到、做到”基本上為“做好”創(chuàng)造了也許，使服務(wù)產(chǎn)品提供不致于偏離原則化軌道。在永潤大廈物業(yè)管理介入及實行過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是咱們開展工作基本。天安物業(yè)于1997年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI機(jī)構(gòu)第三方認(rèn)證，通過四年多實際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具備較強(qiáng)可操作性，質(zhì)量保證體系已成為咱們提供規(guī)范化、原則化物業(yè)管理服務(wù)基石。隨著國際原則化組織于12月頒布了質(zhì)量管理原則，咱們審時度勢，積極跟進(jìn)，及時對原有質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于去年12月份成功獲得ISO9001：質(zhì)量管理體系轉(zhuǎn)版認(rèn)證。在永潤大廈物業(yè)管理實行過程中，咱們將一如既往地履行ISO9001質(zhì)量管理體系，以持續(xù)改進(jìn)咱們管理服務(wù)水平，持續(xù)滿足業(yè)主不斷增長盼望。二、結(jié)合自身優(yōu)勢，提高服務(wù)質(zhì)量天安物業(yè)在深圳發(fā)展已近十年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場體現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟管理模式，并于成功進(jìn)入全國物業(yè)管理市場，相繼在昆山、無錫、蘇州、南京、石家莊、武漢、西安及深圳等區(qū)域性中心都市承辦了一大批物業(yè)管理項目，積累了豐富物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。咱們以為對于公司而言，永潤大廈物業(yè)管理成敗核心在于能否將自身優(yōu)勢與標(biāo)物業(yè)管理規(guī)定有效結(jié)合。咱們將充分運(yùn)用天安物業(yè)管理模式以及在深圳市場成功運(yùn)作實踐經(jīng)驗，有針對性地開展工作，理解客戶需求，提供個性化服務(wù)和精品服務(wù)，對也許發(fā)生問題進(jìn)行前期防止，使管理處推出各項管理服務(wù)辦法更加切合業(yè)主需要及深圳市政策法規(guī)。三、鍛造素質(zhì)優(yōu)良學(xué)習(xí)型員工隊伍要實現(xiàn)咱們在管理方案中各項承諾，最核心在于員工整體素質(zhì)，人因素決定一切。管理處尋常運(yùn)作中一項工作重點就是保證天安物業(yè)用人機(jī)制有效履行，咱們將通過競爭上崗、崗位考核、末位裁減制和各級崗位責(zé)任制來予以員工一定工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷培訓(xùn)和考核來保證隊伍素質(zhì)。在物業(yè)管理實行過程中，咱們力求挑選一批“懂管理、善經(jīng)營、勤敬業(yè)、富創(chuàng)新”有志之士充實到“天安物業(yè)管理人”隊伍中來，充分發(fā)揮員工各項優(yōu)勢，同步對她們實行科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到優(yōu)化和提高，咱們將為體現(xiàn)出眾員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職機(jī)會，甚至介入高層管理。四、履行“全方位式”員工培訓(xùn)機(jī)制由于提供服務(wù)產(chǎn)品主體之間個性差別，對于服務(wù)產(chǎn)品提供，不能簡樸地制造一種“準(zhǔn)則”，而是不斷根據(jù)服務(wù)需求變化而調(diào)節(jié)，也即服務(wù)層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項核心內(nèi)容就是對員工持續(xù)不斷培訓(xùn)。在實踐中，咱們推出了“全方位式”培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確培訓(xùn)達(dá)標(biāo)原則，使每一層級員工保持服務(wù)知識、技能與服務(wù)需求達(dá)到動態(tài)平衡。五、建立大廈公共信息平臺，營造“信息島”縱觀全球信息浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向咱們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息通訊和共享有著迫切需求。咱們在物業(yè)管理中，力求管理手段當(dāng)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一種可為業(yè)主提供各種信息，為管理提供以便資源共享信息網(wǎng)。咱們設(shè)想建立天安物業(yè)永潤大廈管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主有關(guān)信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站將通過與Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總部計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)開放式聯(lián)接獲取大量信息，業(yè)主可通過大廈網(wǎng)站獲得有關(guān)管理服務(wù)信息，有助于信息多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門、深圳總部可通過登錄大廈網(wǎng)站發(fā)布告知公示，查閱管理處資料，對管理處工作進(jìn)行監(jiān)督指引?？傊S著IT業(yè)發(fā)展，永潤大廈網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在咱們努力下成為一種“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享需求。六、倡導(dǎo)“開放式”服務(wù)理念物業(yè)管理人與業(yè)委會均涉及業(yè)主尋常生活不同側(cè)面，兩者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙大廈物業(yè)管理水平提高一種阻力。為此，咱們將在永潤大廈倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式管理服務(wù)，明確上述兩者之間分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)服務(wù)與業(yè)委會自治管理相結(jié)合。對于管理處，咱們通過規(guī)定其準(zhǔn)時發(fā)布財務(wù)賬目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、發(fā)布管理處主管人員聯(lián)系電話等辦法，自覺接受業(yè)主監(jiān)督；對于業(yè)委會，咱們將在大廈入伙并達(dá)到規(guī)定條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強(qiáng)業(yè)委會自治管理意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核權(quán)力。咱們深信：只要從服務(wù)業(yè)主主線目的出發(fā)，兩方合伙一定能成為推動大廈管理水平提高助力。七、提供個性化裝修套餐服務(wù)隨著社會發(fā)展與進(jìn)步，樓宇裝修正成為業(yè)主在購樓后來最為關(guān)注一種問題。但是，現(xiàn)階段裝修市場不規(guī)范因素卻讓大某些業(yè)主深感困惑。一方面，普通業(yè)主由于專業(yè)限制，對于裝修方案設(shè)計、裝修商選取、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量監(jiān)督等問題都顯心有余而力局限性;另一方面，由于監(jiān)管力度缺少及裝修工程高利潤，導(dǎo)致當(dāng)前裝修單位魚目混珠，“游擊隊”到處出沒、裝修質(zhì)量事故屢屢發(fā)生。在大廈服務(wù)社會化進(jìn)程中，咱們以為：物業(yè)管理公司完全可以扮演一種積極性角色。為此，在永潤大廈裝修管理上，咱們竭誠為業(yè)主提供完美配套服務(wù)。咱們擬通過公開招標(biāo)方式引入3—4家具備一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)正規(guī)裝修商進(jìn)駐大廈并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同步，依照不同層次業(yè)主需求，提供各類個性化裝修方案以供選取，實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍?zhí)撞褪椒?wù)。此外，依照個別業(yè)主特殊規(guī)定，管理處亦可在業(yè)主購樓之后但未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核服務(wù)，以解業(yè)主后顧之憂。八、構(gòu)建服務(wù)平臺——管理服務(wù)中心強(qiáng)大服務(wù)平臺和先進(jìn)服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)前提。在永潤大廈服務(wù)形式上，咱們擬建立管理服務(wù)中心運(yùn)作體系。即將管理處內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象統(tǒng)一化。管理服務(wù)中心是管理處指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類解決；而管理處所有需發(fā)布管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過管理服務(wù)中心有效運(yùn)作，第一，可保證管理處對外信息傳播口徑統(tǒng)一化;第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主投訴和需求均有專人負(fù)責(zé)跟蹤和貫徹直至業(yè)主滿意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時工作時間將可保證業(yè)主需求全天候地得到受理及滿足。九、管理體系全面整合和提高社會環(huán)境時時在變，業(yè)主需求亦時時在變，始終沿用舊有管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長服務(wù)需求。天安物業(yè)自1999年開始實行管理體系全面整合提高。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對尋常某些已經(jīng)相對固化思維方式、服務(wù)理念以及詳細(xì)作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其可以更加符合業(yè)主真實需求，從而為業(yè)主提供真正合用服務(wù)產(chǎn)品。通過近三年運(yùn)作，咱們已經(jīng)獲得了實質(zhì)性突破，在某些本來績效低下功能性障礙流程和高位勢流程上，如：信息收集分析、公司決策、投標(biāo)組織、材料管理、外委工程管理、業(yè)主投訴受理等，獲得了較好再造效果。在永潤大廈物業(yè)管理中，咱們?nèi)詫⒗^續(xù)推動此項工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理思想指引尋常詳細(xì)工作。致力于用新型“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”運(yùn)作取代老式“以公司為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平持續(xù)提高。十、致力于共用設(shè)施、設(shè)備循環(huán)改進(jìn)大廈物業(yè)管理一種重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)營狀態(tài)良好限度將直接影響到業(yè)主尋常工作、生活和安全保障等問題。依照咱們對大廈物業(yè)近年管理經(jīng)驗，咱們將永潤大廈共用設(shè)施、設(shè)備管理分為三個層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處在受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)營為目尋常管理及維修；以消除各種運(yùn)營隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目定期維修養(yǎng)護(hù)（涉及大、中修）；以提高設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足顧客不斷增長服務(wù)需求為目改良性維護(hù)（改造）。在永潤大廈共用設(shè)施、設(shè)備管理和維護(hù)上，咱們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)分包方，對其進(jìn)行持續(xù)循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐漸實現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備集中監(jiān)控和一體化管理，最后實現(xiàn)物業(yè)保值和增值。十一、規(guī)范管理，增進(jìn)大廈服務(wù)社會化隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，一座座高樓不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修、辦公家私配備直至尋常辦公服務(wù)所需均依賴于社會綜合服務(wù)體系供應(yīng)，大廈啟動使用后，大廈所形成市場需求十分可觀。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理上看，大廈市場形成與發(fā)展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰”普通性規(guī)律，而在實際運(yùn)作中卻暴露出某些社會問題，如大廈內(nèi)裝修管理“人情化”、“無序化”導(dǎo)致裝修施工“游擊隊”出沒、裝修質(zhì)量事故屢屢發(fā)生，大廈服務(wù)體系構(gòu)造不合理，導(dǎo)致惡性競爭傷及業(yè)主。物業(yè)管理不能包辦大廈內(nèi)一切事務(wù)，但在大廈服務(wù)社會化過程中，咱們以為物業(yè)管理公司可以扮演一種積極性角色。永潤大廈所有物業(yè)經(jīng)營項目由物業(yè)管理處經(jīng)營和管理。咱們對此高度注重，一方面，咱們將以深度市場調(diào)研來理解業(yè)主服務(wù)需求，并以此來設(shè)定大廈內(nèi)服務(wù)體系構(gòu)造，另一方面，咱們將在工商部門指引下，積極引入有品牌、有資質(zhì)、服務(wù)好商家參加大廈服務(wù)，堅決杜絕片面追求階段性商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益作法。

第二某些項目管理方式第一章管理模式、組織構(gòu)造和人員編制結(jié)合永潤大廈管理規(guī)定，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”管理理念，依托天安物業(yè)成功連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗，以及完善ISO9001品質(zhì)管理體系,依照深圳永潤科技實業(yè)有限公司對永潤大廈顧客定位、樓宇設(shè)備設(shè)施自動化限度、以及永潤大廈所處地理環(huán)境，咱們擬采用“以客戶為中心，以服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”經(jīng)營管理模式。按管理方案制定全年工作籌劃按管理方案制定全年工作籌劃制定全年成本指標(biāo)和顧客滿意度指標(biāo)制定全年成本指標(biāo)和顧客滿意度指標(biāo)按兩項指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項分解至按兩項指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項分解至部門、崗位運(yùn)行運(yùn)行組織考核，擬定業(yè)績組織考核，擬定業(yè)績顧客滿意度及成本均達(dá)標(biāo)顧客滿意度不達(dá)標(biāo)成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)顧客滿意度及成本均達(dá)標(biāo)顧客滿意度不達(dá)標(biāo)成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo)予以獎勵獎金否決獎金否決予以獎勵獎金否決獎金否決永潤大廈管理系統(tǒng)在永潤大廈管理方案中，咱們把近年來摸索出物業(yè)管理經(jīng)驗之精華——天安特色物業(yè)管理五大體系——與永潤大廈物業(yè)管理組織構(gòu)架相結(jié)合，同步，咱們通過每一種體系動態(tài)運(yùn)作管理方式，實當(dāng)前永潤大廈物業(yè)管理過程中不斷完善、不斷超越、不斷進(jìn)步。永潤大廈物業(yè)管理系統(tǒng)總圖：設(shè)備設(shè)施維保體系物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系設(shè)備設(shè)施維保體系物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系網(wǎng)絡(luò)信息支持體系質(zhì)量管理運(yùn)營體系資源供應(yīng)保障體系 網(wǎng)絡(luò)信息支持體系質(zhì)量管理運(yùn)營體系資源供應(yīng)保障體系物業(yè)常規(guī)服務(wù)體系：包括接管驗收、辦理入伙、清潔、保安、車輛管理、綠化、裝修管理、消防等一系列物業(yè)管理常規(guī)管理服務(wù)項目運(yùn)作流程及作業(yè)原則。設(shè)備設(shè)施維保體系：針對大廈公共設(shè)備及設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)所規(guī)定運(yùn)作流程和作業(yè)規(guī)定。質(zhì)量管理運(yùn)營體系：為保證大廈物業(yè)管理質(zhì)量，實現(xiàn)即定質(zhì)量目的而制定一系列管理服務(wù)范規(guī)，重要根據(jù)咱們所實行ISO9001質(zhì)量管理原則。資源供應(yīng)保障體系：管理處運(yùn)作所需重要資源管理體系，涉及人力資源招聘、培訓(xùn)和管理，也涉及重要檔案資料以及維護(hù)物業(yè)所需設(shè)備工具及物料采購、保管和檢查等。網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：運(yùn)用電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為手段，通過建立相應(yīng)程序應(yīng)用軟件，實現(xiàn)信息交流和相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)功能。重要涉及：內(nèi)部辦公自動化系統(tǒng)、大廈物業(yè)管理網(wǎng)上服務(wù)和管理系統(tǒng)。二、永潤大廈管理處組織架構(gòu)管理處經(jīng)理管理處經(jīng)理經(jīng)理助理經(jīng)理助理保潔、園藝主管保安、消防主管物業(yè)主管會所主管行政財務(wù)主管保潔、園藝主管保安、消防主管物業(yè)主管會所主管行政財務(wù)主管行政人事員綠化員客戶助理物業(yè)管理員設(shè)備維護(hù)員文化管理員保潔員消防員保安員會計收銀員管理服務(wù)人員行政人事員綠化員客戶助理物業(yè)管理員設(shè)備維護(hù)員文化管理員保潔員消防員保安員會計收銀員管理服務(wù)人員收銀員會計永潤大廈管理處組織架構(gòu)描述：（一）組織架構(gòu)設(shè)立原則是精簡高效、一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，訂立經(jīng)營責(zé)任書，實行獨(dú)立核算。（二）永潤大廈管理處各崗位所需人力資源配備實行管理處管理下完全雙向選取，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)團(tuán)隊。（三）永潤大廈管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。（四）管理處經(jīng)理助理重要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完畢各項工作任務(wù)，監(jiān)督管理處服務(wù)質(zhì)量，同步直接管理睬所,減少人力資源成本。（五）.物業(yè)管理主管職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈管理服務(wù)中心工作、物業(yè)巡邏以及各種設(shè)備、設(shè)施維護(hù)、檢修以及業(yè)主請修工作。（六）行政主管（兼任財務(wù)主管）職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和大廈文化建設(shè)。（七）大廈管理服務(wù)中心值班人員（客戶助理）職責(zé)是在管理服務(wù)中心值班，建立管理處與業(yè)主之間服務(wù)平臺,解決客戶投訴與征詢,并將業(yè)主需求信息迅速、精確傳遞至各有關(guān)單位。三、人員定編：（總計38人）保安員（共計17人）1、車流管理員（外保人員8人）崗位人數(shù)/班作業(yè)內(nèi)容備注車庫入口1進(jìn)入車輛發(fā)卡車庫出口1出口車輛收卡收費(fèi)泊車位1引位看守車輛，避免碰傷現(xiàn)象浮現(xiàn)小計：3人/班白天二班6人，外加夜班1人，輪班1人，共計8人2、治安、消防管理員（內(nèi)保人員9人）崗位人數(shù)/班作業(yè)內(nèi)容備注門衛(wèi)1負(fù)責(zé)人員出入管理及出入口治安巡視保安1按規(guī)定線路巡視，檢查各層消防及人流狀況，及時發(fā)現(xiàn)消防或治安隱患，并及時予以解決。監(jiān)視系統(tǒng)值室班1通過監(jiān)視系統(tǒng)監(jiān)視電梯、車庫等重要公共場合小計：3人/班白天二班6人，外加夜班人員2人，輪班1人，共計9人（二）、綠化保潔員（共計5人）崗位人數(shù)作業(yè)內(nèi)容備注所有綠化養(yǎng)護(hù)1（兼）施肥、澆水、鋤草、修剪、除蟲車流、人流、馬路綜合保潔員1負(fù)責(zé)人行和車行馬路及地下停車場衛(wèi)生清掃工作1—5層（商業(yè)樓）1五層樓面公共區(qū)域清掃、擦洗5層以上（寫字樓）2樓面公共區(qū)域清掃、擦洗小計：5人一班制4人加輪班1人（三）、設(shè)備員（共計3人）崗位人數(shù)作業(yè)內(nèi)容備注設(shè)備工3其中2名水電工、1名空調(diào)電梯工，負(fù)責(zé)物業(yè)中所有工程和設(shè)備管理及維護(hù)工作小計：3人一班共計3人（四）、管理人員及會所人員（共計13人）崗位人數(shù)作業(yè)內(nèi)容備注物業(yè)部4（客戶助理2人、物業(yè)管理員1人、主管1人）客戶助理重要接受顧客征詢，并辦理裝修、入駐等服務(wù)手續(xù)，物業(yè)管理員巡檢物業(yè)并解決問題保安部1保安主管綠化保潔部工作主管由物業(yè)部主管兼任會所4（1主管、3服務(wù)人員）會所經(jīng)營行政部1行政主管（兼財務(wù)部主管）財務(wù)部2收費(fèi)員、會計經(jīng)理1總管全局，并直接管理設(shè)備部經(jīng)理助理1協(xié)助經(jīng)理管理，兼管會所小計：14人四、創(chuàng)立永潤大廈有效服務(wù)價值鏈環(huán)繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”經(jīng)營管理模式，咱們將在永潤大廈全面履行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采用有效管理方略提高天安物業(yè)人服務(wù)價值，建立一支高效、既能為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，又能向周邊展示天安物業(yè)人風(fēng)采團(tuán)隊。服務(wù)價值鏈服務(wù)價值鏈服務(wù)價值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿意度機(jī)制互動服務(wù)鏈服務(wù)價值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿意度機(jī)制互動服務(wù)鏈尋常管理員工檔案與業(yè)主尋常管理員工檔案與業(yè)主大廈文化有效勉勵與轄區(qū)辦大廈文化有效勉勵與轄區(qū)辦滿意度調(diào)查自我評價與居委會滿意度調(diào)查自我評價與居委會公司文化導(dǎo)入業(yè)余活動與周邊單位公司文化導(dǎo)入業(yè)余活動與周邊單位培訓(xùn)合理化建議政府主管部門培訓(xùn)合理化建議政府主管部門

五、永潤大廈管理處外部溝通導(dǎo)向圖公安消防交通物價工商民政稅務(wù)居委會市政開發(fā)商專業(yè)公司施工單位永潤大廈管理處供貨商設(shè)計單位社會服務(wù)機(jī)構(gòu)供電供水供氣有線電視電信園林環(huán)衛(wèi)人防其她外部溝通導(dǎo)向圖闡明：（一）在永潤大廈業(yè)主委員會成立之前，深圳永潤科技實業(yè)有限公司通過預(yù)訂程序選聘物業(yè)管理人，并與之訂立物業(yè)管理合同。（二）若由天安物業(yè)管理，咱們將設(shè)立永潤大廈管理處，全面負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理工作。（三）在永潤大廈交付使用且入駐率達(dá)到50％以上時,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會,選舉成立永潤大廈業(yè)主委員會,由大廈產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參加管理。業(yè)委會依照法律賦予權(quán)力，對管理上各項事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指引；（四）管理處將在公司原有社會公共關(guān)系基本上不斷完善、擴(kuò)展各類社會公共關(guān)系，以保證管理目的實現(xiàn)。第二章各類人員配備籌劃和素質(zhì)規(guī)定提綱：1、人員配備注重員工可塑性和可持續(xù)發(fā)展性；2、樹立“管理者就是培訓(xùn)者”觀念；一、管理人員素質(zhì)規(guī)定崗位設(shè)立崗位規(guī)定配備人數(shù)管理處經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，在天安物業(yè)從事物業(yè)管理工作三年以上，現(xiàn)任經(jīng)理職務(wù)，具備豐富理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨(dú)到看法，對管理處工作有整體思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格，持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。1人管理處經(jīng)理助理大學(xué)本科以上學(xué)歷，在天安物業(yè)從事物業(yè)管理工作兩年以上，具備豐富理論知識和實踐經(jīng)驗，并具備很強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)解決能力，具內(nèi)審員資格。1人物業(yè)主管（兼管設(shè)備部）大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具備工程師職稱，在天安物業(yè)從事本專業(yè)工作三年以上，并具備物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人行政、財務(wù)主管大學(xué)本科學(xué)歷，會計師職稱，具備一定行政管理經(jīng)驗，在天安物業(yè)從事專業(yè)工作兩年以上，并具備較強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)解決能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系?？蛻糁泶髮Ｒ陨蠈W(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具備較強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)解決能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人物業(yè)管理員大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具備物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人收銀員高中以上學(xué)歷，具備會計證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。1人素質(zhì)描述：職務(wù)(崗位)性別規(guī)定年齡規(guī)定文化程度規(guī)定工作技能及工作經(jīng)驗規(guī)定備注保安員男性20--26歲高中A.一年內(nèi)退役軍人，黨員優(yōu)先；B.身體健康，五官端正；車管員男性高中C.身高1.75-1.82米，體重65公斤以上；D.口齒清晰；E.威嚴(yán)而不失靈活。消防值班員男性35歲如下高中有關(guān)工作經(jīng)驗三年以上；B.有物業(yè)管理工作經(jīng)驗。保安班長男性30歲如下大專三年以上保安管理工作經(jīng)驗保潔班長不限男性：40歲如下高中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；保潔員不限女性：35歲如下初中B.五官端正，動作麻利C.有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗者優(yōu)先。設(shè)備班長男性40歲如下大專以上具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上工作經(jīng)驗B.具備中級以上有關(guān)技能級別資格會所人員不限35歲如下高中A.身高165CM以上；B.兩年以上有關(guān)工作經(jīng)驗；綠化工男性30歲如下高中專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上備注：作業(yè)人員必要同步具備如下條件：A.身體健康，無傳染病，無不良嗜好；B.收銀員須具備深圳市戶口或深圳市戶口擔(dān)保人；C.三證齊全(身份證、籌劃生育證及勞務(wù)用工證)，有有關(guān)學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明；D.有良好敬業(yè)精神和職業(yè)道德；E.一方面具備持長者，可恰當(dāng)放寬其她條件。二、管理服務(wù)人員配備在人員配備和選拔上，咱們始終堅持如下原則：淡薄智商，看中毅力、努力和魄力；摒棄庸才，不容惰性、傲性和奴性；注重員工可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。依照永潤大廈規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合咱們以往物業(yè)管理經(jīng)驗，擬在永潤大廈管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待大廈入伙后來再對銷售中心配備服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)節(jié)；在大廈管理進(jìn)入正常期時，配備各類管理服務(wù)人員38人（含保安、保潔和園藝等）。第三章基層人員培訓(xùn)與全體員工考核一．永潤大廈管理處培訓(xùn)系統(tǒng)模式永潤大廈管理處培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)：優(yōu)化培訓(xùn)流程（A）重設(shè)計、實行優(yōu)化培訓(xùn)流程（A）重設(shè)計、實行顧客顧客公司規(guī)定公司規(guī)定稽查、測評、適應(yīng)市場新變化等（C）（C）稽查、測評、適應(yīng)市場新變化等（C）（C）培訓(xùn)目（P）擬定目、范疇及方略員工需求員工需求培訓(xùn)設(shè)計并實行（D）培訓(xùn)設(shè)計并實行（D）有針對性進(jìn)行諸如：禮儀形象、專業(yè)技能、與顧客溝通技巧等方面培訓(xùn)服務(wù)當(dāng)代化物業(yè)管理對從業(yè)人員素質(zhì)提出了越來越高規(guī)定，為保證整體運(yùn)作可以有充分人員保障，需建立一套科學(xué)人力資源管理體系，其中員工培訓(xùn)至關(guān)重要。特別是對人員培訓(xùn)系統(tǒng)設(shè)計上要做到培訓(xùn)目的明確、培訓(xùn)方式靈活、培訓(xùn)課程設(shè)立針對性強(qiáng)、培訓(xùn)考核機(jī)制科學(xué)動態(tài)培訓(xùn)模式，即PDCA（PLAY、DO、CHECK、ACTION），如下是永潤大廈物業(yè)管理處培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)圖，此系統(tǒng)實現(xiàn)了隨培訓(xùn)需求變化而不斷調(diào)節(jié)治進(jìn)培訓(xùn)：永潤大廈管理處培訓(xùn)籌劃依照從業(yè)基本常識和崗位應(yīng)具備專業(yè)知識，有環(huán)節(jié)、有目的地制定培訓(xùn)籌劃。（一）基本素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容重要涉及：物業(yè)管理基本知識，國際、國內(nèi)物業(yè)管理狀況；物業(yè)管理法律法規(guī)、公司規(guī)章制度；各工作崗位崗位工作職責(zé)；安全、消防基本知識；電氣安全知識；計算機(jī)應(yīng)用知識；ISO900質(zhì)量體系教誨及實行規(guī)定；（二）專業(yè)知識培訓(xùn)內(nèi)容重要有：電工、空調(diào)、電梯等專業(yè)工種取證培訓(xùn)；大廈電氣設(shè)備知識；電梯運(yùn)營安全操作；設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算；物管員崗位取證培訓(xùn)；物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識；清潔工有關(guān)知識；清潔工崗位技能；消防基本常識、滅火技能；會所經(jīng)營管理知識；職業(yè)禮儀規(guī)范；保安員崗位技能。永潤大廈管理處人員考核辦法為勉勵員工為管理處做出更大成績，防止和糾正員工違法失職行為，保證順利地達(dá)到管理目的，咱們將逐漸建立管理處經(jīng)理對各部主管、主管對普通員工逐級考核制度。通過將崗位職責(zé)與規(guī)定進(jìn)行量化，量化考核得分與員工工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。第四章資源配備狀況提綱:1、物資裝備堅持經(jīng)濟(jì)、實用、節(jié)儉原則進(jìn)行測算和配備；2、永潤管理處前期開辦費(fèi)人民幣總計20.745萬元。為保證對永潤大廈實行物業(yè)管理高起點和高水平,咱們按照科學(xué)性和實用性原則進(jìn)行論證,制定出永潤大廈管理處詳細(xì)物資裝備籌劃(詳見附表)。管理用房配備面積和規(guī)定1．管理用房依照實際需要，擬需管理用房面積如下:序號部門面積(M2)位置序號部門面積(M2)位置1行政財務(wù)部202綜合事務(wù)辦公室203客戶服務(wù)中心54倉庫155會議室206經(jīng)理辦公室10備注管理用房擬安排9２．員工生活用房面積共計112（1）員工食堂30M（2）員工宿舍82M經(jīng)理、副經(jīng)理按8M2/人原則配備,計其她管理人員按4M2/人原則配備，計作業(yè)人員按2.5M2/人計,共生活用房共需112平方米,咱們將與發(fā)展商協(xié)商解決。二、物資裝備籌劃:附表1：永潤大廈管理處行政辦公用品名稱數(shù)量單價（均價）合計備注辦公桌椅8套500.004000.00會議桌椅1套2500.002500.00打印機(jī)1臺1500.001500.00復(fù)印機(jī)1臺10000.0010000.00電腦設(shè)備3套4000.001.00空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2套4000.008000.00傳真機(jī)1臺3000.003000.00保險柜1臺1000.001000.00照相機(jī)1臺1000.001000.00大廈文化活動用電話3部300.00900.00包安裝檔案、資料柜2套1000.00.00整體制作員工服裝38X2套300.0022800.00各類標(biāo)記牌1批4000.004000.00各類辦公用品1批1000.001000.00飲水機(jī)1臺800.00800.00棉大衣38件100.003800.00音響1套4000.004000.00大廈文化活動用VCD1部1000.001000.00大廈文化活動用電視機(jī)2部2500．005000.00大廈文化與宿舍用入駐、辦公資料1批5000.005000.00寢具10套300.003000.00廚具1套4000.004000.00雨衣5件100.00500.00手電筒5把60.00300.00茶幾2套300.00600.00電電扇3臺200.00300.00衣柜3套400.001200.00小計103200.00附表2：永潤大廈管理處維修工具及清潔工具名稱數(shù)量單價合計備注75型室內(nèi)疏通機(jī)1臺.00.008KVA型電焊機(jī)1臺1500.001500.00沖擊鉆1個.00.00砂輪切割機(jī)1臺.00.00手電鉆1個600.00600.00臺鉗1臺800.00800.00梯子1把1000.001000.00萬用表2臺200.00400.00搖表1臺350.00350.00潛水泵1臺2200.002200.002寸套絲機(jī)1臺3000.003000.00測試儀表2套1000.00.00吸塵吸水器2臺5000.0010000.00高/低壓沖水機(jī)1臺5000.005000.00清潔及澆花用膠管6002.001200.00機(jī)動噴霧器1臺2500.002500.00電工工具4套500.00.00電流表2塊300.00600.00木工工具1套1000.001000.00高空作業(yè)工具1套1500.001500.00慣用材料備件1批5000.005000.00吸塵機(jī)1臺1500.001500.00手推垃圾清運(yùn)車3臺500.001500.00手推式剪草機(jī)1部5000.005000.00綠籬修剪機(jī)1部3000.003000.00清潔工具4套800.003200.00綠化工具2套800.001600.00鐵架床與木床10套200.00（均價）1000.00地毯清洗機(jī)1臺10001000小計66950.00附表3：永潤大廈管理處治安、交通、消防裝備名稱數(shù)量單價合計備注無線對講系統(tǒng)6臺1500.009000.00消防工具1套300.00300.00自行車4輛300.001200.00云梯1架2500.002500.00訓(xùn)練器材1套3000.003000.00警棍5棍100.00500.00防毒面具10副200.00.00鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套180.001800.00物品搬運(yùn)便民服務(wù)車2輛500.001000.00不可預(yù)見裝備費(fèi)5000.005000.00小計37300.00總計：207450RMB第五章檔案資料管理物業(yè)檔案是對前期開發(fā)成果記錄和繼承，是當(dāng)前實行物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少根據(jù)，是物業(yè)管理公司基本工作。永潤大廈物業(yè)管理檔案資料涉及：基建項目竣工驗收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財務(wù)、經(jīng)營租賃、大廈管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)營、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動過程中形成一切有價值文字圖像資料。大廈檔案資料管理要將這些資料按大廈工程建設(shè)、業(yè)主/租戶、尋常管理三方面分類，運(yùn)用天安物業(yè)自己開發(fā)辦公系統(tǒng)進(jìn)行管理。一、擬定檔案管理制度，設(shè)立綜合檔案室，設(shè)立調(diào)度員負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理；二、檔案收集和歸檔1．歸檔文獻(xiàn)材料規(guī)定完整、系統(tǒng)、精確、真實；永潤大廈有關(guān)文獻(xiàn)材料收集、歸檔需要得到前期開發(fā)商大力支持。擴(kuò)建工程、改造工程竣工驗收及外購設(shè)備開箱驗收等，必要在文獻(xiàn)資料完整、精確、系統(tǒng)狀況下才干驗收；基建項目、改造工程資料在竣工后一種月內(nèi)歸檔；三、檔案保管1．接受檔案必要認(rèn)真驗收，并辦理交接手續(xù)；檔案資料必要按順序分類規(guī)范排列，便于查找；底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后底圖要及時歸檔，并認(rèn)真檢查修改、補(bǔ)充狀況；檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體；高度注重消防及用電安全，禁止吸煙和使用明火；四、永潤大廈交接資料重要有：大廈竣工建筑平面圖及有關(guān)文字資料大廈道路竣工圖及資料大廈給排水竣工資料大廈電氣竣工資料大廈空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料大廈自動噴淋系統(tǒng)資料大廈電梯資料大廈室外工程資料其他有關(guān)竣工資料

第三某些物業(yè)管理服務(wù)方式定位和配合銷售辦法物業(yè)管理服務(wù)方式定位一、銷售對象定位永潤大廈坐落于深圳市新中心區(qū)，在將來幾年里，這里將成為深圳市新商業(yè)、文化和商務(wù)金融中心，加上便利交通、良好自然和人造景觀，將使整個大廈及周邊區(qū)域影響力和吸引力得以很大提高，使之成為實力派商業(yè)、貿(mào)易、金融等公司以及新興高科技產(chǎn)業(yè)公司抱負(fù)辦公場合。依照樓盤自身定位及市場預(yù)測，銷售對象群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具備較高文化品位，注重工作方式及工作樂趣，置業(yè)時特別注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同步亦規(guī)定多元化個性化服務(wù)，以緩和緊張工作壓力。二、物業(yè)管理服務(wù)方式定位秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”核心理念，咱們著力在永潤大廈營建安全、舒服、便利辦公及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)改進(jìn)和提高，使物業(yè)可以保值及不斷增值，實現(xiàn)當(dāng)代辦公及商業(yè)物業(yè)與當(dāng)代生活方式高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。針對上述銷售對象之特性，并結(jié)合深圳本地之文化背景及大廈所屬之特定區(qū)域，咱們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化大廈感召力滲入尋常管理和服務(wù)之中。咱們擬在永潤大廈物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石需求管理模式，以實現(xiàn)咱們所提供之物業(yè)管理服務(wù)可以持續(xù)超越業(yè)主實際需求。咱們將在管理服務(wù)中著力于如下四個方面：倡導(dǎo)“每天讓您滿意”服務(wù)文化，推廣“平等互動”服務(wù)文化，營建“事業(yè)至真、生活至愛”大廈文化，建立大廈公共信息平臺、營造“信息島”。第二章配合銷售辦法十余年與各類業(yè)主交往經(jīng)歷，使咱們對業(yè)主各類需求有著較為全面結(jié)識和把握。為了配合永潤大廈銷售工作，咱們將從物業(yè)管理專業(yè)角度提供如下協(xié)助和服務(wù)：一、簽定物業(yè)管理委托合同規(guī)范合同是提供先進(jìn)物業(yè)管理主線前提。如本次議標(biāo)咱們有幸接管大廈物業(yè)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前，深圳永潤科技實業(yè)有限公司應(yīng)在深圳市物業(yè)管理條例指引下，就永潤大廈物業(yè)管理與深圳天安物業(yè)管理有限公司簽定正式委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和深度、原則、雙方權(quán)利和義務(wù)以及管理用房劃撥等重大問題用合同形式明確下來。而在對銷售中心初期介入管理上,建議亦簽定委托管理合同,明確管理范疇、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心正常運(yùn)作提供良好保障。二、提供物業(yè)管理征詢永潤大廈公開發(fā)售后，咱們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面征詢服務(wù)，同步開通熱線電話，就業(yè)主及銷售人員提出問題予以解答。三、提供物業(yè)管理知識培訓(xùn)為銷售人員提供必要物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少售樓過程中產(chǎn)生銷售糾紛，并就銷售人員反饋物業(yè)管理方面意見和建議提出詳細(xì)解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心。四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)在永潤大廈正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場良好環(huán)境，同步亦讓購房者對將來物業(yè)管理有初步感受；對于銷售中心服務(wù)人員，咱們建議將其納入銷售人員考核勉勵體系，保證銷售主管對其有足夠監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，詳細(xì)辦法可在銷售中心管理合同中明確。五、提供有形展示在銷售現(xiàn)場，咱們將提供天安物業(yè)各種宣傳資料、圖片及標(biāo)記等，同步依照銷售部門規(guī)定，在恰當(dāng)時候舉辦物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增長銷售現(xiàn)場氛圍。六、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會及其她慶?；虼黉N活動。七、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，咱們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2—3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面需求建議或意見加以收集和記錄，及時修訂和調(diào)節(jié)管理方案，保證日后物業(yè)管理管理服務(wù)合用性。八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)1、在銷售中心內(nèi)配備雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同步配備一定量休閑設(shè)施、資料架及潮流雜志等，讓顧客在參觀樣板房同步可感受休閑之樂；2、提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主迎送工作；3、在銷售中心提供代客泊車、贈送雨傘等各項服務(wù)；

第四某些項目服務(wù)管理費(fèi)第一章財務(wù)管理提綱：1、倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主發(fā)布管理處財務(wù)收支報告，增強(qiáng)管理透明度，接受業(yè)主監(jiān)督；2、堅持“取之于民，用之于民”基本原則；財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營“生命線”。咱們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及深圳市關(guān)于物業(yè)管理財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，保證物業(yè)管理資金良性運(yùn)作。一、財務(wù)管理模式深圳天安物業(yè)管理有限公司永潤大廈業(yè)主委員會深圳天安物業(yè)管理有限公司永潤大廈業(yè)主委員會管業(yè)預(yù)批理務(wù)算準(zhǔn)酬指報監(jiān)金導(dǎo)告督永潤大廈管理處闡明：在永潤大廈業(yè)主委員會成立之前，由深圳市永潤科技實業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。二、財務(wù)管理辦法（一）設(shè)立財務(wù)管理機(jī)構(gòu)。咱們將在管理處下設(shè)行政財務(wù)部，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理處財務(wù)管理工作。（二）建立規(guī)范、透明財務(wù)體系1、依照永潤大廈實際狀況，制定切實可行財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。2、深圳天安物業(yè)管理有限公司對永潤大廈物業(yè)管理處財務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對財務(wù)帳目進(jìn)行一次審計。3、管理處財務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。4、管理處每三個月向廣大業(yè)主發(fā)布一次收支帳目，接受業(yè)主質(zhì)詢和監(jiān)督。5、管理處在每年初制定當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實行。（三）加強(qiáng)財務(wù)管理職能物業(yè)管理收費(fèi)與其她行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，咱們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面職能，從加強(qiáng)籌劃、記錄、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要開支，杜絕揮霍，在持續(xù)提高管理服務(wù)質(zhì)量同步有效減少管理成本。三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用收?。ㄒ唬┰蹅儗⒃诠芾硖幵O(shè)立專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項代收代繳費(fèi)用收取。對于某些在交費(fèi)時間上有困難業(yè)主，咱們將采用節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)形式，以便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。（二）在費(fèi)用收取方式上，咱們在接管初期將采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少鈔票收取，提高收款工作效率。（三）對于很少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用業(yè)主或租戶，咱們將采用電話催交、發(fā)催款告知單形式進(jìn)行催交，必要狀況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在大廈公示欄中予以發(fā)布，敦促其交費(fèi)。對于拒不交納，咱們將采用法律手段作為催繳方式，以保證全體業(yè)主利益。四、大廈維修基金管理和使用（一）對大廈維修基金進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)維修基金。（二）管理處在每年12月10日前提出下年度維修基金使用籌劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。（三）管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報開發(fā)商（或業(yè)委會）審批。（四）當(dāng)維修基金不夠支出時，經(jīng)50％以上業(yè)主書面批準(zhǔn)后，由全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂＃ㄎ澹┚S修基金收支帳目接受深圳市永潤科技實業(yè)有限公司或業(yè)主委員會監(jiān)督，并且每三個月發(fā)布一次，年度使用狀況接受深圳市永潤科技實業(yè)有限公司或業(yè)委會及其委托會計師事務(wù)所審計。第二章尋常物業(yè)管理費(fèi)用提綱：每年按收入15％提取管理者酬金，別的所有用于大廈物業(yè)管理；在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，咱們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支基本原則。收入方面，堅決按議標(biāo)中擬定參照價格及深圳市住宅局、物價局等政府部門定價原則執(zhí)行；支出方面，以服從全體業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”資金管理原則，并采用必要增收節(jié)支辦法，在減少管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量同步，保證資金合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下高效運(yùn)營。一、物業(yè)管理資金籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作基本和必要條件，為此，咱們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支管理作為管理處工作重要內(nèi)容之一，以保證永潤大廈物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支實現(xiàn)良性循環(huán)。永潤大廈尋常物業(yè)管理資金流程圖管理者酬金管理者酬金彌補(bǔ)前期虧損如有節(jié)余物業(yè)管理資金或轉(zhuǎn)下期使用有償服務(wù)收入停車場經(jīng)營收入管理服務(wù)費(fèi)收入會所經(jīng)營收入會所管理尋常物業(yè)管理人員工資、辦公費(fèi)用及其他停車場管理大廈商務(wù)活動開展會所管理尋常物業(yè)管理人員工資、辦公費(fèi)用及其他停車場管理大廈商務(wù)活動開展二、對物業(yè)管理收費(fèi)原則定價建議永潤大廈物業(yè)管理費(fèi)收取原則：依照我公司近年來物業(yè)管理經(jīng)驗，并結(jié)合永潤大廈實際狀況，咱們以為大廈管理費(fèi)用有兩個價格可供選?。ㄔ诓豢紤]中央空調(diào)費(fèi)用狀況下）：如果停車場經(jīng)營收入由大廈管理處支配，則建議管理費(fèi)價格定在7.5-8元/月.平方米之間；如果停車場經(jīng)營收入不由大廈管理處支配，則建議管理費(fèi)價格定在9.5-10元/月.平方米之間。{注：依照深物價[1997]141號文《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指引原則》關(guān)于規(guī)定，一級寫字樓（永潤大廈屬此類物業(yè)）由持乙級以上資質(zhì)證書物業(yè)公司管理（天安物業(yè)是深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)公司），此物業(yè)管理收費(fèi)原則為12.5元/平方米.月,但考慮到永潤大廈銷售及我公司資源共享，咱們所建議價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府指引價}三、增收節(jié)支辦法（一）依照業(yè)主需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，運(yùn)用大廈顧客個性化需求開展各種經(jīng)營活動,努力增長營業(yè)外收入（如開展有償擺花、清洗地毯等）。（二）將成本指標(biāo)完畢狀況與員工利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工成本意識，提高員工控制成本積極性和積極性。（三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。（四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序管理，加強(qiáng)物料成本控制。（五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,減少運(yùn)營費(fèi)用。（六）強(qiáng)化總公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格管理制度,監(jiān)督各部門各項財物消耗過程。第五某些特色服務(wù)項目第一章會所經(jīng)營與管理提綱：1、咱們對永潤大廈會所定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)商務(wù)會所典范”；2、咱們經(jīng)營原則是“保本微利”，實現(xiàn)會所良性運(yùn)作；3、咱們宗旨是“為業(yè)主營造一種溫馨親善商務(wù)交流和休閑娛樂場合”。大廈會所作為大廈業(yè)主或租戶商務(wù)交流、休閑娛樂活動一種重要場合，它與普通純獲利性娛樂消費(fèi)場合有較大區(qū)別，一是服務(wù)對象相對集中，重要是本大廈業(yè)主和租戶；二是費(fèi)用相對低廉，以“保本微利”為經(jīng)營原則；三是以商務(wù)交流活動為主。隨著業(yè)主對大廈配套設(shè)施規(guī)定不斷提高，以及開發(fā)商對會所注重限度不斷加強(qiáng)，會所經(jīng)營管理已成為物業(yè)管理一種重要構(gòu)成某些。通過咱們對永潤大廈初步調(diào)研，咱們對永潤大廈會所定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)商務(wù)會所典范”。永潤大廈是高檔辦公及商業(yè)大廈，建筑面積較大。同步，由于該大廈位于深圳新中心區(qū)，人流量較大，經(jīng)咱們到該地區(qū)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前該片區(qū)價格適中、環(huán)境優(yōu)雅商務(wù)休閑娛樂場合仍相對較少，因而，永潤大廈會所將會有一定市場空間。咱們現(xiàn)就永潤大廈會所經(jīng)營管理提出如下設(shè)想：一、會所經(jīng)營管理模式當(dāng)前，會所管理模式基本有兩種，一種是由專業(yè)會所管理公司負(fù)責(zé)管理，一種是由管理公司負(fù)責(zé)管理，將會所管理納入大廈管理處尋常物業(yè)管理事務(wù)。依照我公司及永潤大廈會所實際狀況，擬采用第二種模式，由大廈管理處負(fù)責(zé)管理。管理處對某些投入資財不多、人員較少以及免費(fèi)服務(wù)項目（涉及茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等），進(jìn)行直接經(jīng)營管理；對于某些占用人力多、投入大、風(fēng)險較高經(jīng)營項目將重要通過對外承包、管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督外包方式經(jīng)營，化解經(jīng)營風(fēng)險。會所組織架構(gòu)圖：管理處經(jīng)理助理會所主管1人管理處經(jīng)理助理會所主管1人會所服務(wù)員3人管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)會所整體規(guī)劃與經(jīng)營，會所主管負(fù)責(zé)大廈會所尋常經(jīng)營管理工作。二、會所經(jīng)營項目設(shè)立前幾年，由于某些發(fā)展商純粹以促銷為目，盲目追求會所豪華氣派、高檔次和服務(wù)項目多而全，但消費(fèi)者并不領(lǐng)略發(fā)展商良苦專心，成果事與愿違，使得發(fā)展商及日后接管物業(yè)公司背上了沉重經(jīng)濟(jì)包袱。通過幾年房地產(chǎn)市場起伏及物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，咱們以為會所應(yīng)走經(jīng)濟(jì)實用之路，不應(yīng)片面追求豪華氣派，否則會適得其反。從咱們理解狀況看來，會所這種定位是很切合實際，咱們對永潤大廈會所設(shè)計項目有健身、棋牌、乒乓球、茶藝室、咖啡廳、閱覽室等，這些基本上是業(yè)主和其她顧客樂于接受消費(fèi)項目。依照咱們調(diào)查實際狀況，同步為配合樓盤銷售，提出如下兩點建議：（一）在房屋銷售期間，提前將會所裝修好，供購房者參觀，使會所成為樓盤賣點之一；（二）場合裝修不一定要追求豪華氣派，但力求精致、高雅、舒服；三、會所消費(fèi)模式普通而言，會所有其特定服務(wù)對象，重要是服務(wù)好本大廈業(yè)主，原則上不對外開放。但如果僅僅局限于本大廈業(yè)主消費(fèi)將難以支撐會所尋常運(yùn)作。為此，會所將采用如下消費(fèi)模式：1．免費(fèi)項目（如閱覽室等）及棋牌室只對本大廈業(yè)主開放；2．其他收費(fèi)服務(wù)項目（如健身、茶藝、咖啡廳等）可對外開放，但總體收費(fèi)水平應(yīng)不高于同類消費(fèi)場合；3．本大廈業(yè)主憑業(yè)主卡享有一定優(yōu)惠。會所在國內(nèi)興起只有短短幾年時間，當(dāng)前天安物業(yè)正在經(jīng)營會所中，涵蓋了各種檔次和類型，積累了豐富會所運(yùn)作經(jīng)驗。在永潤大廈會所經(jīng)營管理上，咱們將堅持“業(yè)主至上”服務(wù)理念，以市場需求為導(dǎo)向，適時調(diào)節(jié)經(jīng)營方略，同步學(xué)習(xí)其他會所某些成功經(jīng)營管理經(jīng)驗，咱們將把永潤大廈會所經(jīng)營成同類會所中成功之作。第二章便民服務(wù)及收費(fèi)原則以業(yè)主需求為基本，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)特色服務(wù)，是尋常物業(yè)管理工作一項重要內(nèi)容。永潤大廈在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具備如下某些特點：大廈配套設(shè)施齊全，具備相對獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對大廈特色服務(wù)需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)品位和深度規(guī)定亦高。有鑒于此，需要大廈管理處根據(jù)自身能力開發(fā)某些特色服務(wù)項目同步，建立一種較為完整社會化服務(wù)體系，借助社會專業(yè)化公司力量，提供全方位、多層次綜合性服務(wù)，方可保證顧客尋常生活舒服、便利、不假外求。一、服務(wù)思路（一）提供種類齊全服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋顧客商務(wù)、辦公活動各個方面。同步依照顧客需求變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足顧客個性化規(guī)定服務(wù)項目，不提供過剩服務(wù)產(chǎn)品（如：代辦電話申請、代郵代購物品等）。（二）注重統(tǒng)籌與組織，保證免費(fèi)服務(wù)項目提供可行性。充分考慮顧客承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格原則向顧客提供。（三）與社會服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化各類特約服務(wù)。（四）服務(wù)人員以兼職為主，同步招聘周邊地區(qū)某些下崗人員及熱心公益、具備特長大廈成員，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。履行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。二、服務(wù)項目免費(fèi)服務(wù)14項：類別項目內(nèi)容代租汽車商代辦旅游手續(xù)務(wù)代訂車、船、飛機(jī)票服代寄代領(lǐng)郵件務(wù)代訂報刊、雜志暫時代為保管小件物品代聯(lián)系舉辦喜事慶典禮儀服務(wù)代聯(lián)系照相、攝像大廈內(nèi)代購、代送鮮花、禮物開設(shè)棋類活動場合其他邀請關(guān)于展覽和小型表演隊來大廈服務(wù)義務(wù)宣傳安全用電常識，宣傳消防常識簡介社會服務(wù)、保安、保潔等辦公室裝修征詢2.有償服務(wù)45項類別編號服務(wù)內(nèi)容參照價格(未定)01安裝熱水器50元/臺電02安裝吊扇30元/臺03安裝燈具20元/套器04安裝用電明線0.5元/米05換電表30元/個維06換鎮(zhèn)流器20元/個07拆換燈管5元/次修08拆換業(yè)主入戶電源線(50米)50元/次09拆換業(yè)主插座線20元/次安10拆換業(yè)主照明線(30米內(nèi))30元/次11拆換業(yè)主電源開關(guān)10元/個裝12調(diào)試多制式彩電30元/臺13調(diào)試組合音響30元臺14調(diào)試收錄機(jī)、VCD機(jī)15元/臺類別編號服務(wù)內(nèi)容參照價格(未定)15貼瓷片40元/m216鋪普通地磚40元/m217貼墻紙1元/m2安18墻面刷新2元/m219安裝坐廁150元/套裝20安裝洗臉盆50元/套21安裝防盜門80元/個維22換門鎖20元/套23換水龍頭(4＂口徑)10元/個修24換水表(4＂口徑)30元/個25換門窗玻璃20元/m226木門維修20元/人.小時清27清潔地毯3元/m228清潔玻璃5元/m2潔29地板打蠟4元/m2服30疏通地漏、廁所管道30元/次務(wù)31疏通排污管30元/次32其她清潔服務(wù)20元/小時.人33打掃衛(wèi)生15元/小時“家政”34送快餐市價35上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計）2元/次服務(wù)36辦公綠化、盆景造型15元/小時37鐘點工20元/小時禮儀38租售鮮花盆景市價服務(wù)39代接代送客面議40長途電話市價商41傳真6元/張務(wù)42打字0.03元/字服43復(fù)印0.5元/張（A4）務(wù)44洗車10-20元/輛45電子郵件10元/次闡明：有償服務(wù)價格，以深圳市物價局關(guān)于規(guī)定及永潤大廈周邊市場平均價格為根據(jù)，按“略低于市場平均價格”原則,合理擬定。三、尋常服務(wù)辦法為切實做好便民服務(wù)工作，咱們擬向業(yè)主提供十四項免費(fèi)服務(wù)和四十五項有償服務(wù)，同步應(yīng)顧客需要不斷推陳出新。依照實際狀況業(yè)務(wù)需要，咱們還將推出如下服務(wù)：（一）設(shè)立健康服務(wù)中心。咱們將聯(lián)系關(guān)于單位定期在大廈內(nèi)設(shè)立暫時健康中心，為業(yè)主提供健康征詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主生活質(zhì)量。（二）完善大廈文化娛樂設(shè)施。運(yùn)用大廈配套文化用地或會所，咱們將建立并不斷完善大廈文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增長業(yè)主休閑娛樂空間和場合，提高顧客“軟環(huán)境”質(zhì)量。第六某些E時代物業(yè)管理新舉動、新設(shè)想第一章建立“物業(yè)信息島”，實現(xiàn)管理手段當(dāng)代化咱們設(shè)想建立天安物業(yè)永潤大廈管理處網(wǎng)站，網(wǎng)站通過與Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、深圳總公司計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)開放式聯(lián)接獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到有關(guān)管理服務(wù)信息，有助于信息多層面?zhèn)鬟f?？傊?，隨著IT業(yè)發(fā)展，永潤大廈網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在咱們努力下成為一種“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主（或租戶）之間對管理資源及信息共享需求。一、對大廈網(wǎng)絡(luò)平臺新設(shè)想（一）大廈服務(wù)1、網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、大廈內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到大廈網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。2、網(wǎng)上預(yù)約大廈會所消費(fèi)、社會服務(wù)、維修等服務(wù)。3、大廈信息記錄、投訴解決等服務(wù)。（二）信息中心大廈業(yè)主可以查詢與自己尋常工作、生活息息有關(guān)各類費(fèi)用、物業(yè)管理、大廈新聞、公示等信息，并可以理解各種時事新聞。（三）網(wǎng)絡(luò)學(xué)校1、網(wǎng)上學(xué)校：在大廈內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作、計算機(jī)培訓(xùn)、英語培訓(xùn)等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動教誨軟件，享有全新網(wǎng)上教學(xué)模式。2、遠(yuǎn)程教誨：大廈可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在大廈內(nèi)接受輔導(dǎo)、查閱資料等，同窗?？蓪崟r溝通，實當(dāng)前職大學(xué)教誨。（四）股市行情與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實時行情、技術(shù)記錄、證券分析、委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實現(xiàn)“大戶室”。（五）大廈電子商務(wù)1、網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于大廈網(wǎng)絡(luò)購物大多集中在與人們尋常辦公緊密聯(lián)系消費(fèi)品上，故這某些利潤相稱可觀。通過服務(wù)產(chǎn)生這筆利潤一某些補(bǔ)貼到業(yè)主身上，一某些作為管理處營運(yùn)資金。2、跳蚤市場：大廈業(yè)主或租戶可以從網(wǎng)上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處通過管理收取一定傭金。3、中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋、車輛租售、社會服務(wù)等中介服務(wù)。（六）物業(yè)管理提供專業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處工作流程，提高管理水平；另一方面，業(yè)主可通過大廈網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和業(yè)主之間溝通。（八）大廈內(nèi)免費(fèi)電子郵箱（九）高速接入Internet及其他局域網(wǎng)1、不限時限量，價格低廉。2、高速接入Internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其他商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，以便辦公。二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來好處短期利益——有助于增進(jìn)樓盤銷售1．真正實現(xiàn)“大廈信息化”，吸引購樓者商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化大廈只有硬件、沒有應(yīng)用軟件局限性，真正為業(yè)主提供信息化大廈應(yīng)有網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化大廈落到實處。有效提高大廈品質(zhì)，變化房產(chǎn)市場形象和市場價值，并最后增進(jìn)樓盤銷售。2．“零距離”溝通，有助于營造大廈文化可以實現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理處間“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地理解到大廈業(yè)主特點，有助于開展豐富多彩大廈活動，營造大廈特有商業(yè)文化氛圍。3．交互式管理與服務(wù)，樹立物業(yè)品牌網(wǎng)絡(luò)大廈實現(xiàn)了交互式管理與服務(wù)，顧客可在網(wǎng)上查詢、投訴、報修、提出服務(wù)規(guī)定等，物業(yè)管理處可以進(jìn)一步到大廈每一種單位甚至個人，提供具個性化服務(wù)。（二）長期利益——多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會效益1．將每一種大廈都變成穩(wěn)定收入來源通過網(wǎng)上建立虛擬大廈，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上產(chǎn)品展銷、網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教誨、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)收入，有助于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效減少投資風(fēng)險。2．擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢”信息化大廈最有吸引力是它終端資源——業(yè)主或租戶。當(dāng)一種開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化大廈網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬中青年消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。三、網(wǎng)絡(luò)大廈特點（一）開展“以物業(yè)管理為基本、以增值服務(wù)為核心”信息化大廈經(jīng)營模式網(wǎng)絡(luò)大廈可以集成完善物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處尋常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務(wù)提供了也許；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其她網(wǎng)上服務(wù)提供商經(jīng)營活動，從主線上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在支付信用、商品配送等問題。（二）B/S模式取代舊C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢大廈采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)營WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊C/S模式，使大廈網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。業(yè)主及大廈管理者只需一種瀏覽器，就可隨時隨處登陸大廈網(wǎng)站，獲取即時信息；并可通過各自身份登陸，進(jìn)行管理、查詢、看樓、預(yù)約等。系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級所有在服務(wù)器上進(jìn)行，有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，減少維護(hù)成本。（三）具備較強(qiáng)可擴(kuò)展性可依照大廈智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施狀況，將大廈“一卡通”系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、大廈安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢、監(jiān)控。（四）靈活個性化解決方案針對大廈顧客特點及資源狀況，提供涉及大廈網(wǎng)站設(shè)計、物業(yè)管理、電子商務(wù)、大廈營運(yùn)及管理等全方位解決方案。（五）運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全1、系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)立安全選項，如：停止所有不必要系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)立對訪問審核與跟蹤，提高系統(tǒng)安全級別，做好系統(tǒng)自身安全保護(hù)；2、綜合防火墻技術(shù)，禁止對所有不必要TCP/UDP端口訪問，防止對系統(tǒng)惡意襲擊；3、加強(qiáng)系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同步安裝功能強(qiáng)大防病毒軟件對系統(tǒng)進(jìn)行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。四、網(wǎng)絡(luò)信息化大廈長處（一）信息化大廈解決方案自身優(yōu)勢采用全新信息化大廈經(jīng)營模式，以大廈網(wǎng)站為統(tǒng)一信息平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè)管理、大廈電子商務(wù)等內(nèi)容；同步預(yù)留職能端口，集成大廈基本設(shè)施功能（如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等），達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和顧客服務(wù)高效統(tǒng)一；并具備相稱靈活性，可以依照大廈特點及不同需求進(jìn)行刪減或增長。（二）給開發(fā)商帶來好處開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接利益是，信息化可以提高大廈品質(zhì)，變化物業(yè)市場形象和市場價值；而從長遠(yuǎn)來看，可以提供更多利潤空間?？梢赃\(yùn)用大廈網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一種大廈都變成穩(wěn)定收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。（三）給業(yè)主帶來好處滿足業(yè)主對高速獲取信息需要，同步可以通過定制，獲取個性化大廈服務(wù)，實實在在享有以便、快捷信息化辦公與生活。（四）給物業(yè)管理處帶來好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實行多功能、全方位統(tǒng)一管理，提高管理水平，并為業(yè)主或其她顧客提供高效、周到服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大使用價值和經(jīng)濟(jì)價值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳播技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐漸搭建涉及物業(yè)收費(fèi)、醫(yī)療、電器設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂等內(nèi)在信息服務(wù)，為管理處業(yè)務(wù)延伸和擴(kuò)展提供遼闊市場。同步物業(yè)管理處也可以運(yùn)用自身優(yōu)勢，協(xié)助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤。（五）建立寬帶網(wǎng)大廈如果大廈沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設(shè)備接入Internet。一種運(yùn)營良好物業(yè)管理體制，不但是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展標(biāo)志，并且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中最后一種環(huán)節(jié)，已成為人們選取物業(yè)時一種相稱重要考慮因素。信息化大廈所提供商務(wù)交流、網(wǎng)上購物、VCD視頻點播、社會化服務(wù)、維修、費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同大廈業(yè)或租戶息息有關(guān)，更是物業(yè)管理處尋常事務(wù)。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化計算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛應(yīng)用，隨著管理規(guī)模不斷拓展，咱們在物業(yè)管理辦公自動化方面做了某些有益嘗試，重要用于實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動化、行政辦公業(yè)務(wù)自動化及建立天安物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。在永潤大廈物業(yè)管理中，咱們將廣泛使用計算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理全過程實現(xiàn)計算機(jī)化，如對檔案管理、人力資源管理，對ISO9001質(zhì)量管理體系運(yùn)營等，有效提高咱們管理效率及水平。一、網(wǎng)絡(luò)辦公自動化實現(xiàn)方式咱們將運(yùn)用先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在永潤大廈管理處建立一種WINDOWNT局域網(wǎng)，以實現(xiàn)管理處內(nèi)部信息共享，同步通過電話網(wǎng)與天安物業(yè)總公司、各分公司電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實現(xiàn)與公司信息共享。天安數(shù)碼城總部ModemModemWinNTserverWinNTserver電話網(wǎng)電話網(wǎng)ModemModem永潤大廈管理處電腦電腦電腦WinNTserver電腦電腦電腦WinNTserver電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖在永潤大廈管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，咱們將運(yùn)營《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。該系統(tǒng)采用LotusDominNotesR5、Delphi作為開發(fā)工具，選用SQLServer、Aceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等尋常工作信息電腦化管理。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員依照不同職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)隊協(xié)作，有效地完畢公文申報、審批、歸檔、借閱以及財務(wù)審批等工作，可對各類檔案資料進(jìn)行查閱。此外可通過電話與深圳總公司、各分公司電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時獲取公司信息，或?qū)⒐芾硖幮畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止?。天安物業(yè)總部管理資源天安物業(yè)總部管理資源信息資源人力資源決策資源