《物業(yè)安全事故案例》

主講人：10物業(yè)鄧東銀07號(hào)物業(yè)安全事故案例編輯ppt物業(yè)平安管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防意外及認(rèn)為突發(fā)事故的管理活動(dòng)。在常規(guī)的物業(yè)管理活動(dòng)中，平安管理主要包括消防平安管理、治安管理、停車場(chǎng)平安管理。企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)一般也是按此進(jìn)行設(shè)置，平安管理一直是物業(yè)管理工作的核心問(wèn)題，也是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。主要通過(guò)案例形式來(lái)分析如何恰當(dāng)處理平安管理中的突發(fā)事件。編輯ppt案例一罪犯夜入業(yè)主家中，致人死亡案件徐某夫婦購(gòu)商品房一套，與物業(yè)簽署合同約定：物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的平安、保衛(wèi)、巡查、警戒等，如物業(yè)違約，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某日凌辰，某罪犯從小區(qū)一小鐵門進(jìn)入小區(qū)，從該業(yè)主北陽(yáng)臺(tái)如室作案，致使該夫婦女兒死亡，當(dāng)時(shí)，物業(yè)發(fā)現(xiàn)紅外線報(bào)警系統(tǒng)覺(jué)察徐宅附近有異常，但經(jīng)保安前往查看，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)異常情況。徐夫婦以物業(yè)沒(méi)按約履行保安職責(zé)，致使其女兒遇害為由向法院訴訟，要求賠償50萬(wàn)元。編輯ppt〔1〕事發(fā)前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)平安已經(jīng)提出質(zhì)疑，在不能確保監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮正常的平安防范作用的情況下；〔2〕物業(yè)公司對(duì)居民提出在自家門窗上安裝防盜鐵門窗的要求未予重視和解決；〔3〕事發(fā)當(dāng)晚，物業(yè)又沒(méi)有理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯輕易進(jìn)入小區(qū)，這些行為充分說(shuō)明物業(yè)在平安防范中疏于管理，未能切實(shí)履行平安防范義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。編輯ppt案例二2006年4月24日，本報(bào)第5版刊登的?小區(qū)內(nèi)遭搶劫身亡物業(yè)公司失職需賠償?一文，報(bào)道了張?jiān)?化名)回家經(jīng)過(guò)玉海園三里小南門內(nèi)10樓門口處，遇到三名身份不明的歹徒搶劫，被

歹徒從背后捅了兩刀，因失血過(guò)多不幸死亡。其父母以張?jiān)掠龊εc小區(qū)物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到平安保衛(wèi)責(zé)任有直接關(guān)系，物業(yè)管理公司管理失職，才使歹徒得以進(jìn)入小區(qū)并殺害被害人為由，將該物業(yè)公司告上法庭，請(qǐng)求法院判令其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，賠償原告各種損失39萬(wàn)余元。編輯ppt被告物業(yè)公司辯稱，自己已經(jīng)盡到了物業(yè)管理公司的職責(zé)。張?jiān)卤缓Φ男∧祥T是消防通道，平時(shí)并無(wú)保安在此值班，且在非主要出入口，物業(yè)部門沒(méi)有義務(wù)設(shè)置保安。張?jiān)掠龊κ且粋€(gè)突發(fā)性刑事案件，作為保安也不具備制止突發(fā)刑事案件的能力。因此，張?jiān)掠龊εc物業(yè)公司沒(méi)有法律上的因果關(guān)系，故不能承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任。

此案引發(fā)了人們關(guān)于如何界定小區(qū)物業(yè)平安保障義務(wù)范圍的廣泛討論。

編輯ppt?物業(yè)管理?xiàng)l例?第2條的規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。〞物業(yè)公司沒(méi)有法定的對(duì)業(yè)主或者小區(qū)居住人人身平安的保障義務(wù)。上述平安保障義務(wù)取決于物業(yè)管理合同的約定。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。〞物業(yè)公司對(duì)人身?yè)p害的賠償要按照物業(yè)管理合同確定，據(jù)此物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的人身保障義務(wù)的責(zé)任是合同責(zé)任而不是法定義務(wù)產(chǎn)生的責(zé)任。編輯ppt?物業(yè)管理?xiàng)l例?第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。〞該條明確規(guī)定了物業(yè)公司平安責(zé)任的內(nèi)容就是“采取應(yīng)急措施〞和“應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告〞。編輯ppt1、保安在發(fā)現(xiàn)打斗事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)、合理、不計(jì)后果地進(jìn)行處置(近距離吶喊制止、直接與歹徒搏斗，同時(shí)撥打110報(bào)警、招呼更多的保安與歹徒搏斗)，這樣做非常有可能制止侵害行為，使張?jiān)卤粐?yán)重傷害的后果不發(fā)生，但同時(shí)有可能危及保安自身的人身平安。2、保安在打斗事件發(fā)生后及時(shí)、積極、合理、妥善地救助張?jiān)?現(xiàn)場(chǎng)科學(xué)救助包括人工呼吸、止血，撥打120或直接送往最適當(dāng)?shù)尼t(yī)院搶救)，使張?jiān)卤粐?yán)重傷害后死亡的后果盡量不發(fā)生。我相信業(yè)主都希望做后一種解釋，但我認(rèn)為在目前的中國(guó)，這不現(xiàn)實(shí)