工程部配合銷售管理流程樣本

物業(yè)工程部前期綜合維修工崗位職責我作為客服中心工程部負責人我只代表我個人想法，還沒來得及和咱們客服中心李艷杰經(jīng)理商量就盲目寫了關(guān)于工程部內(nèi)部管理流程還沒來得及修改但愿培訓(xùn)部領(lǐng)導(dǎo)只做參照，我是來做咱們名都工程部內(nèi)部管理培訓(xùn)用；但愿貴部能諒解！理解熟悉物業(yè)內(nèi)供配電運營方式和給排水、消防管網(wǎng)分布。嚴格執(zhí)行供用電設(shè)備“安全技術(shù)操作規(guī)程”，穿戴好勞動防護用品。負責物業(yè)區(qū)內(nèi)電器設(shè)備、給排水設(shè)施維修、保養(yǎng)，完畢設(shè)備年度檢修籌劃，做好設(shè)備臺帳及設(shè)施運營記錄。負責房屋二次裝修裝修管理。上門維修服務(wù)人員必要文明禮貌，精神狀態(tài)良好，嚴格執(zhí)行公司規(guī)定操作規(guī)程，不得損壞公司形象和利益。維修中，不得破壞周邊環(huán)境及損壞其她相臨設(shè)施，對維修中廢棄物必要及時清理，保持環(huán)境整潔，無雜物。完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作。配合銷售階段綜合維修工工作規(guī)程1.0目規(guī)范社區(qū)維修工作，保障設(shè)施設(shè)備正常運營和滿足業(yè)主維修服務(wù)需求。2.0合用范疇合用于本社區(qū)物業(yè)管理維修工作。3.0每日工作時間8小時8：30—17：304.0權(quán)限直接上級：恒大名都客服中心經(jīng)理、工程部負責人直接下級：無5.0維修工工作程序5.1每日8：30簽到戴好工作牌上崗。5.2檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設(shè)施設(shè)備運營狀況，清點工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認。5.3接受物管員工作安排，對業(yè)主委托服務(wù)5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，自帶鞋套，文明作業(yè)、文明規(guī)范用語，對業(yè)主提問和規(guī)定禮貌解答，忌說“不”字，對不屬于自己權(quán)限內(nèi)解決問題可協(xié)助業(yè)主尋找解決途徑。5.4對社區(qū)所管設(shè)備和樓宇每天不少于兩次巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時報告解決。5.5熟悉對業(yè)戶內(nèi)裝修監(jiān)理內(nèi)容及工作規(guī)定，能獨立承擔裝修監(jiān)理工作。5.6熟悉本社區(qū)給排水管道閥門、窯井、化糞池及供電線路走向，設(shè)施設(shè)備運營狀況，防止事故發(fā)生。5.7積極鉆研技術(shù)，不斷提高工作能力。5.8對開發(fā)遺留土建小工程和業(yè)主委托服務(wù)土建項目及時解決。5.9對在建工程、正在裝修工程進行監(jiān)管跟進發(fā)現(xiàn)問題及時跟對接單位聯(lián)系整治或發(fā)函提出整治建議。6.0完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作（例如配合營銷、地產(chǎn)工程等）。 6.1有關(guān)記錄 6.2《值班記錄》6.3《巡檢記錄》6.4《裝修巡檢記錄》6.5《裝修竣工單》6.6《違約、整治告知單》工程維修部員工培訓(xùn)管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范工程維修部員工培訓(xùn)內(nèi)容及程序，使員工培訓(xùn)系統(tǒng)化、科學(xué)化，保證員工具備工作所需知識和技能。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司工程維修成員工培訓(xùn)。3.0職責3.1工程部負責人負責監(jiān)督及抽查員工培訓(xùn)實行狀況、考核培訓(xùn)效果以及推薦去金碧學(xué)院長春分院學(xué)習(xí)機會。3.2工程維修部經(jīng)理負責制定年度員工培訓(xùn)籌劃，并負責詳細組織實行。4.0程序要點4.1員工培訓(xùn)籌劃制定4.1.1工程維修部經(jīng)理于每年12月15日前制定出下年度員工培訓(xùn)籌劃，或每月15號制定下月培訓(xùn)籌劃并上報公司審核批準。（詳細狀況按金碧物業(yè)長春分公司培訓(xùn)部擬定執(zhí)行）4.1.2員工培訓(xùn)籌劃內(nèi)容應(yīng)涉及如下各方面：A、不違背國家關(guān)于法律、法規(guī)；B、有明確培訓(xùn)內(nèi)容；C、有考核原則；D、有詳細培訓(xùn)時間；E、有培訓(xùn)費用預(yù)算。4.2新入職工工培訓(xùn)新員工入職后上崗前需進行3天培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可正式上崗。4.2.1第一天上午由工程部負責人負責簡介公司基本狀況，解說公司各種制度+(考勤、獎懲、后勤等)；簡介本部工作性質(zhì)、基本運作程序，解說各崗位職責、安全作業(yè)規(guī)定以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟悉社區(qū)環(huán)境。4.2.2第一天下午至第3天上午由工程部負責人帶領(lǐng)新員工試上崗，新員工在工程部負責人帶領(lǐng)下解決本崗位具備代表性事例，從而熟悉本崗位運作程序。4.2.3第三天下午由工程部負責人安排對新員工進行思想方面小結(jié)及技能方面考試。4.2.4新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退解決。4.3專業(yè)基本知識培訓(xùn)；4.3.1專業(yè)基本知識培訓(xùn)由工程維修部負責人詳細負責。4.3.2專業(yè)基本知識培訓(xùn)每月進行一次，每次不少于120分鐘。4.3.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、電工類：——進網(wǎng)作業(yè)電工培訓(xùn)教材；——電工作業(yè)安全規(guī)程；——維修電工技能培訓(xùn)教材。B、電梯類：——電梯構(gòu)造原理及安裝維修；——電梯實用技術(shù)。C、公共設(shè)施類：如建筑裝飾工程施工技術(shù)；D、給排水類：如給排水設(shè)備設(shè)施使用及維修保養(yǎng)技術(shù)；E、制冷類：如制冷設(shè)備原理及使用、維修技術(shù)；F、弱電類：如電子技術(shù)基本；G、柴油機類：如柴油發(fā)電機使用及維修、保養(yǎng)技術(shù)；4.3.4培訓(xùn)形式：A、分工種集中授課；B、分工種集體討論。4.3.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。4.4專業(yè)技能培訓(xùn)4.4.1專業(yè)技能培訓(xùn)由工程維修部主管詳細負責。4.4.2專業(yè)技能培訓(xùn)每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.4.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、電工類：——(供配電設(shè)備設(shè)施操作原則作業(yè)規(guī)程)；——(供配電設(shè)備設(shè)施運營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)；B、電梯類：——(電梯運營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(電梯維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)；——(電梯故障維修原則作業(yè)規(guī)程)；——{電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程}。C、給排水類：——（給排水設(shè)備設(shè)施操作原則作業(yè)規(guī)程）；——(給排水設(shè)備設(shè)施運營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)；——(二次供水管理原則作業(yè)規(guī)程)。D、公共設(shè)施類：如(公共設(shè)施安裝／維修原則作業(yè)規(guī)程)；E、弱電類：如(弱電系統(tǒng)維修原則作業(yè)規(guī)程)；F、柴油發(fā)電機類：——(柴油發(fā)電機運營管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(柴油發(fā)電機操作原則作業(yè)規(guī)程)；——(柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)。G、公共類：——(工具管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(設(shè)備綜合管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(測量設(shè)備管理原則作業(yè)規(guī)程)；——(值班管理原則作業(yè)規(guī)程)；其她有關(guān)規(guī)程。4.4.4培訓(xùn)形式：A、分工種集體授課；B、分工種集中討論。4.4.5考試方式為現(xiàn)場實際動手能力評估。4.5服務(wù)培訓(xùn)4.5.1服務(wù)培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。4.5.2服務(wù)培訓(xùn)每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.5.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、文明用語；B、儀表儀容；C、禮貌禮節(jié)；D、服務(wù)意識；E、服務(wù)技能；F、服務(wù)規(guī)定。G、《物業(yè)客服中心工程部技工原則作業(yè)規(guī)程》4.5.4培訓(xùn)形式為集中授課。4.5.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。4.6物業(yè)管理知識培訓(xùn)4.6.1物業(yè)管理知識培訓(xùn)由公司安排授課人員講授。4.6.2物業(yè)管理知識培訓(xùn)每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.6.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：(都市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定)、(都市房屋修繕管理規(guī)定)為工程維修部水電維修組、公共設(shè)施維修組單獨培訓(xùn)內(nèi)容；B、ISO9001—質(zhì)量管理體系。4.6.4培訓(xùn)形式：A、公司集中授課；B、討論。4.6.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。4.7安全培訓(xùn)4.7.1安全培訓(xùn)由工程維修部負責人詳細負責。4.7.2安全培訓(xùn)每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.7.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、操作安全；B、尋常生活安全。4.7.4培訓(xùn)形式為集中授課形式。4.7.5考試方式為課堂問答。4.8思想及文化方面培訓(xùn)4.8.1思想及文化方面培訓(xùn)由工程維修部負責人詳細負責。4.8.2思想及文化方面培訓(xùn)每半年進行一次，每次不少于120分鐘。4.8.3培訓(xùn)內(nèi)容：A、思想品德；B、行為準則；C、語言表達能力(重點加強普通話方面培訓(xùn))。8.4培訓(xùn)形式：A、集中授課；B、討論。C、考試方式為課堂問答。4.9特種培訓(xùn)：對于工程維修部特殊工種(電梯、值班電工等)我個人建議應(yīng)有籌劃地選送員工出去培訓(xùn)或請專業(yè)人士來授課。4.10每次培訓(xùn)后，應(yīng)由工程維修部主管將培訓(xùn)時間、培訓(xùn)內(nèi)容、評估成績等清晰、完整、規(guī)范地記錄在《員工培訓(xùn)登記表》內(nèi)。4.11培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)籌劃、《培訓(xùn)登記表》保存期為3年；《員工培訓(xùn)登記表》、《新員工考核登記表》保存期為長期。5.0記錄5.1培訓(xùn)登記表5.2考核登記表6.0有關(guān)支持文獻《機電維修部所有原則作業(yè)規(guī)程》對于前期裝修監(jiān)理工工作規(guī)程1.0目我個人以為在配合銷售過程加強裝修管理，杜絕裝修過程中違規(guī)現(xiàn)象，保證社區(qū)外觀形象整潔、美觀。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)所有物業(yè)3.0職責我個人以為在咱們金碧物業(yè)長春分公司我作為一名中層負責人我想做好義務(wù)裝修監(jiān)理工作為日后接管奠定良好基本；我個人以為在做好配合銷售同步應(yīng)當負責每日根據(jù)《裝修巡檢流程框圖》對社區(qū)裝修房和單元設(shè)施進行巡檢，并填寫《裝修巡檢登記表》，對施工違章現(xiàn)象及時糾正，對整治問題及時解決。4.0工程程序裝修監(jiān)理工是維修施工和住戶居室裝修施工質(zhì)量控制直接負責人。接受土建工程師領(lǐng)導(dǎo)。根據(jù)《住戶居室裝修方案》、《維修項目審批表》和物管員詳細安排實行現(xiàn)場監(jiān)理工作。4.1、參加房屋交接、清點和負責試水4.1.1會同有關(guān)部門、業(yè)主按公司編制房屋交接清單，對房屋室內(nèi)設(shè)施設(shè)備逐從來業(yè)主點交。4.1.2裝修公司進入現(xiàn)場裝修3天前，如果裝修公司規(guī)定試水，組織對廚、衛(wèi)進行關(guān)水48小時實驗，每天兩次（上、下午各一次），作詳細觀測記錄。發(fā)現(xiàn)滲漏即時申報維修。無滲漏即請業(yè)主共同檢查，填寫《廚、衛(wèi)試水成果報告單》，裝修監(jiān)理工和業(yè)主簽字，交物管部存檔。4.2.對居室裝修全過程實話現(xiàn)場監(jiān)理4.2.1．裝修期間，每天必要一次到裝修現(xiàn)場進行現(xiàn)場監(jiān)理。4.2.2根據(jù)《住戶居室裝修方案》對住戶裝修項目逐個核對，特別是主體構(gòu)造、外墻、戶間隔墻及不容許改動部位有無破壞或損傷，對建筑外觀統(tǒng)一性和整體美觀有無影響。發(fā)當前上述行為或有超越《住戶居室裝修方案》裝修行為，必要及時制止并書面向物管部報告，由物管部向住戶發(fā)出《裝修整治告知書》，按《裝修整治告知書》內(nèi)容，監(jiān)督檢查整治狀況，作好監(jiān)理記錄交物管部存檔。4.2.3住戶廚、衛(wèi)重新裝修埋設(shè)排污管網(wǎng)、防水層施工，在隱蔽前必要到現(xiàn)場檢查驗收，對管網(wǎng)位置、接頭、管件材料，防水材料，操作程序、施工辦法、防水層翻高高度、立管防滲解決等質(zhì)量狀況作詳細記錄，繪制施工簡圖，交物管部歸入住戶裝修檔案。4.2.4裝修竣工，裝修監(jiān)理工應(yīng)對裝修房進行全面檢查驗收，訂立驗收意見，歸入住戶裝修檔案。4.3社區(qū)尋常維修服務(wù)現(xiàn)場監(jiān)理4.3.1服務(wù)及時：從接到《派工單》之時5分鐘內(nèi)必要到達維修施工現(xiàn)場。對待業(yè)主必要熱情、有禮貌。維修施工做到文明施工，不得破壞環(huán)境和影響毗鄰正常生活。4.3.2每一單項維修工作竣工必備如下資料：A、《派工單》B、現(xiàn)場勘察記錄內(nèi)容：．存在問題；．產(chǎn)生因素分析；．解決辦法和辦法；4.3.3維修施工記錄內(nèi)容：A、開、竣工時間；B、開工狀況；C、耗用材料；D、維修質(zhì)量評價；E、繪制施工簡圖。4.3.4填寫《維修項目終結(jié)單》并經(jīng)業(yè)主或接受維修服務(wù)部門簽字后統(tǒng)一歸檔保存。4.4工程部負責人負責對整治維修工人安排、調(diào)度、進度、質(zhì)量檢查，在安排維修任務(wù)時必要進行技術(shù)交底，提出詳細技術(shù)、質(zhì)量和安全規(guī)定，并作好記錄備查。4.5每天二次對指定區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施進行巡邏，檢查本區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施與否完好，與否能安全使用，有無破壞或損傷。發(fā)現(xiàn)問題必要當天填報《維修項目申報表》報物管部，即時安排維修。4.6負責對社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)維修項目定期進行質(zhì)量回訪，維修時間、項目、維修質(zhì)量、回訪時間填寫《工程維修質(zhì)量回訪單》，并請業(yè)主簽字。4.7作好當天維修施工和住戶裝修現(xiàn)場監(jiān)理記錄。每月底將維修項目、領(lǐng)、耗用材料、維修服務(wù)及時率、維修服務(wù)質(zhì)量合格率、維修返修率填寫《維修項目月報表》，報物管部。裝修巡檢程序圖合格檢查驗收施工單位整治發(fā)《整治聯(lián)系記錄》合格檢查驗收業(yè)主整治發(fā)《整治告知》業(yè)主裝修責任規(guī)定業(yè)主整治開發(fā)商責任發(fā)現(xiàn)問題每日巡檢合格檢查驗收施工單位整治發(fā)《整治聯(lián)系記錄》合格檢查驗收業(yè)主整治發(fā)《整治告知》業(yè)主裝修責任規(guī)定業(yè)主整治開發(fā)商責任發(fā)現(xiàn)問題每日巡檢否否是是5.0記錄5.1《裝修巡檢登記表》5.2《工程維修質(zhì)量回訪單》5.3《維修項目月報表》5.4《巡視登記表》值班電工交接班制度一、值班人員應(yīng)按安排班次值班，不得遲到、早退、無端缺勤，不得擅自調(diào)班、頂班。因故不能值班者必要提前向工程部請假，由工程部安排替班人員。二、交、接班人員必要做好交接班準備工作，正點進行交接班。三、交、接班人員必要認真查看運營記錄，簡介理解設(shè)備運營狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等狀況，清點儀表、工具等。作好交、接班記錄（并雙方簽字）。四、在下列狀況下不得交接班：1．事故解決未完，或重大設(shè)備啟動、停機時。2．接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清狀況，未找到頂班人時。高壓配電運營人員巡視制度一．高壓配電裝置巡視應(yīng)兩人進行，一人監(jiān)護，一人檢查。二．巡視檢查要以高壓某些及重點設(shè)備為主，但也不能放過低壓某些與普通設(shè)備細微變化。三．巡視電器設(shè)備時，人體與帶電導(dǎo)體間距離應(yīng)不不大于安全距離，不同電壓下最小安全距離規(guī)定是：10kv及如下高壓為0.7m。四．巡視時不得對設(shè)備進行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電器設(shè)備絕緣某些。五．進入高壓室巡視檢查時，應(yīng)隨手將門關(guān)好，防止小動物進入室內(nèi)。六．配電室巡視檢查應(yīng)在規(guī)定期間內(nèi)進行，普通巡視周期如下：A、每班班中檢查一次；B、巡視檢查設(shè)備時，要集中精力，認真、仔細并及時分析設(shè)備運營與否正常；C、新設(shè)備投入運營時，值班人員要勤巡視。電梯巡邏維護、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目及時發(fā)現(xiàn)電梯故障，及時解決，保證電梯長期正常運營。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)所有電梯。3.0工作程序3.1巡視程序3.1.1維修工每日9:00開始時對社區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次巡視，巡視內(nèi)容詳見《巡視登記表》；3.1.2巡視中充分發(fā)揮各器官作用，迅速判斷電梯運營狀態(tài)；耳聽：運營中與否有異聲；嗅：轎箱、機房、井道有無異味；手摸：各按紐與否接觸良好；目測觀測設(shè)備有無破損；體感：運動與否平衡，有無搖晃。3.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時解決并作好巡視記錄。4.0保養(yǎng)程序4.1電梯保養(yǎng)每年1次。4.2保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)規(guī)定1．電引機地腳螺拴緊固；2．減速器電機軸承加油。1．曳引機運營平衡無雜音2．減速器、電機軸承油位正常無漏油。檢查抱閘起、停車制動與否靈活可靠。1．制動時，閘緊抱輪；2．電引動機起動松閘同步；1．控制屏上行交流接觸點檢查；2．繼電器動作可靠性檢查；3．保險絲更換；4．控制曳引機清潔工作。1．接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環(huán)無斷裂，吸良好噪音小。2．繼電器觸頭無塵埃，無燒焦狀況；3．安全鈕每月加油一次并應(yīng)保證靈活可靠；4．傳動鋼絲繩應(yīng)無銹。1．限速器、導(dǎo)線向滑輪加油；2．安全鉗每月檢查；3．曳引鋼絲繩檢查并潤滑。1．限速器每旬加油一次；2．導(dǎo)向滑輪每月加油一次；3．安全鉗每月加油一次，并應(yīng)保證靈活可靠；4．1．轎門、廳門、門鎖和門觸頭安全可靠性檢查。2．開門機構(gòu)傳動狀況檢查；3．門轉(zhuǎn)動軸主門鎖每月加油一次；4．開門機鏈加油。1．所有門啟閉輕便靈活開門機構(gòu)動作時無跳動搖晃；2．廳門鎖動作靈活關(guān)閉后不能打開；3．門鎖開關(guān)聯(lián)鎖可靠、有效；4．門傳動軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；5．開門機鏈輪每月加油一次。限位開關(guān)，極限關(guān)可靠性檢查。極限開關(guān)接觸良好無損，每月檢查一次操縱箱按鈕開關(guān)敏捷可靠檢查。1．所有召喚按鈕動作正常敏捷、可靠；2．召喚批示燈顯亮每月檢查三次?？陀秒娞莅l(fā)生應(yīng)急故障修理排除。接到顧客故障電話后應(yīng)及時設(shè)法排除，并作好記錄。給排水、發(fā)電機、通風(fēng)設(shè)備作業(yè)規(guī)程1.0目保證社區(qū)給排水設(shè)備處在良好技術(shù)狀態(tài)，保證社區(qū)生活、消防用水，處在良好運營狀態(tài)，保證社區(qū)居民正常生活，保證各類風(fēng)機、排煙風(fēng)機處在良好工作狀態(tài)，保證設(shè)備在消防狀態(tài)下排煙。保證柴油發(fā)電機處在良好備用狀態(tài)，在外電停電狀況下能及時啟動發(fā)電，保證消防、電梯應(yīng)急需要。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)給排水、通風(fēng)系統(tǒng)、柴油發(fā)電機運營管理。3.0職責3.1設(shè)備值班員負責以上各類設(shè)備操作，監(jiān)控運營及準時抄表記錄，發(fā)現(xiàn)異常狀況報告，打掃設(shè)備層及設(shè)備清潔衛(wèi)生。3.2設(shè)備技術(shù)主管負責設(shè)備操作規(guī)程制定及運營工作技術(shù)指引和檢查。3.3物管部負責向業(yè)主告知停水、停電狀況。4.0運營工作程序4.1設(shè)備運營時間擬定4.1.1.給水設(shè)備處在24小時持續(xù)運營狀態(tài)；4.1.2柴油發(fā)電機組在外電停電5分鐘內(nèi)啟動，在接配電室告知后及時送電；4.1.3設(shè)備層通風(fēng)機、視設(shè)備層濕度狀況開機通風(fēng)；4.1.4污水泵處在自動位置、污水上升到一定高度時自動排水。4.2設(shè)備運營4.2.1值班運營人員負責給水設(shè)備24小時運營操作監(jiān)控記錄，在給水設(shè)備啟動時，應(yīng)注意觀測起動時設(shè)備各項運營參數(shù)（電流、電壓、管網(wǎng)壓力），傾聽有無異響，運營期間每2小時記錄一次運營參數(shù)；4.2.2值班人員負責設(shè)備層、通風(fēng)風(fēng)機操作監(jiān)控，在多雨潮濕季節(jié)每日必要開機通風(fēng)，并作好運營記錄；4.2.3值班員在外電停電或配電設(shè)備浮現(xiàn)故障狀況下，及時作好發(fā)電準備工作，接到發(fā)電告知后及時啟動發(fā)電機組送電（操作程序見操作規(guī)程）并作好運營記錄；4.2.4值班人員運營操作，應(yīng)嚴格按操作規(guī)程操作，加強巡視，注意各類設(shè)備運營參數(shù)變化狀況，發(fā)現(xiàn)異常狀況及時向主管報告。4.2.5無關(guān)人員未經(jīng)允許不得進入設(shè)備層。5.0記錄6.0有關(guān)支持文獻6.1(柴油發(fā)電機運營管理原則作業(yè)規(guī)程)；6.2(柴油發(fā)電機操作原則作業(yè)規(guī)程)；6.3(柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程)。柴油發(fā)電機組操作規(guī)程1.0目保證操作安全性和對的性，避免因操作失誤導(dǎo)致設(shè)備或人為事故。2.0合用范疇社區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備、發(fā)電機組操作。3.0職責值班員工負責上述各類設(shè)備操作記錄和異常狀況報告。4.0工作程序4.1柴油發(fā)電機組操作規(guī)程：檢查機組（機油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）——將怠速運營開關(guān)放在“怠速”按下“啟動”按鈕（注意：啟動電機運營15秒而柴發(fā)機未運營時需等待3分鐘后再次啟動，若三次未啟動成功需檢查故障因素后再次啟動）——怠速運營5分鐘無異常狀況轉(zhuǎn)入正常運營——按配電屏上“送電”鈕開始送電——告知停止送電時，按配電屏上“斷電按鈕”柴發(fā)機組轉(zhuǎn)入怠速，運營5分鐘后停機。注：柴發(fā)機組正常運營參數(shù)：水溫：70—100℃油溫：82—107℃油壓：3.52—4.97kg.cm2電壓：400v頻率：50Hz給排水、通風(fēng)、柴油發(fā)電機組巡視、維護保養(yǎng)、檢修作業(yè)規(guī)程1.0目每日巡視及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時排除，保證運營正常，定期維修保養(yǎng)使設(shè)備長期穩(wěn)定運營。2.0合用范疇轄區(qū)內(nèi)給排水、柴油發(fā)電機組、通風(fēng)系統(tǒng)、各類設(shè)備巡視、維修、保養(yǎng)。3.0職責3.1設(shè)備維修工負責上述設(shè)備巡視維修保養(yǎng)工作；3.2設(shè)備技術(shù)主管負責檢修籌劃編制、材料籌劃編制、維修保養(yǎng)工作技術(shù)指引、檢查監(jiān)督及外委維修工作聯(lián)系工作。4.0巡視程序4.1運營設(shè)備巡視每天進行一次，由維修工進行；4.2巡視地點：設(shè)備層、電梯房、水泵及控制系統(tǒng)、各污水坑、潛水泵、柴油發(fā)電機室；4.3巡視內(nèi)容：檢查各類設(shè)備運營與否正常，設(shè)備周邊有無雜物，與否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水泵、電機、風(fēng)機、電梯運營有無異響、異味。4.4.巡視時需作好巡視記錄。5.0維修保養(yǎng)5.1給排水系統(tǒng)5.1.1清除泵體周邊雜物，泵體外觀清潔每月一次；5.1.2清除污水坑中雜物，每季一次；5.1.3對泵體加潤滑油，半年一次；5.1.4按大中修籌劃對泵體及電機進行解體大修；5.1.5設(shè)備主管制定維修籌劃并對檢查工作提供技術(shù)指引及檢查監(jiān)督。5.2柴油發(fā)電機系統(tǒng)5.2.1設(shè)備維修工負責柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作；5.2.2設(shè)備維修班按維修籌劃進行檢查，同步記錄于設(shè)備檔案；5.2.3柴油發(fā)電機保養(yǎng)項目表（見下頁）：柴油發(fā)電機保養(yǎng)項目表序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)方式及用材料時間1發(fā)電機組外部清潔用抹布清除油污每月2啟動電瓶查電瓶電解液，局限性加蒸餾水每月3機油濾清器更換機油濾清器500運營小時4燃油濾清器更換燃油濾清器500運營小時5水濾清器更換水濾清器500運營小時6空氣濾清器拆下清掃500運營小時7機油更換機油500運營小時5.2.4每一月啟動柴油發(fā)機組一次，每次15分鐘，觀測運營與否正常。5.3通風(fēng)排煙系統(tǒng)5.3.1對風(fēng)機軸承定期加油潤滑；5.3.2檢查風(fēng)機皮帶與否完好，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)正或更換；5.3.3排煙閥每季檢查一次，檢查機械機構(gòu)與否能動作。6.0記錄二次供水管理工作程序1.0目保證社區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢查原則，保障顧客身體健康和消防用水。2.0合用范疇合用于社區(qū)二次供水系統(tǒng)管理。3.0職責3.1物管部負責每年定期聯(lián)系專業(yè)水池清洗隊（由市供水公司指定）來社區(qū)進行中間水池清洗。3.2設(shè)備維修工負責清洗時配合工作，物管部負責向外發(fā)停水告知。4.0工作程序4.1二次供水由指定設(shè)備運營人員負責管理，管理人員定期進行體檢，合格后方可上崗。4.2管理人員負責水池管理，按規(guī)定規(guī)定檢查孔加蓋，出水口加網(wǎng)罩工作。4.3二次供水清洗，消毒程序。4.3.1由專業(yè)水池清洗隊清洗水池（外委）；4.3.2.清洗后取水樣送衛(wèi)生防疫站檢測，合格后方能投入使用，不合格進行重新清洗直至合格。4.3．3衛(wèi)生防疫站檢測報告單，原件存檔保存。5.0有關(guān)文獻《長春市二次供水管理辦法》《水質(zhì)分析報告單》《衛(wèi)生允許證》供配電設(shè)備設(shè)施巡視維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程1.0目及時解決供配電設(shè)備故障，保證設(shè)備正常安全運營。2.0合用范疇合用于社區(qū)內(nèi)高低壓配電設(shè)備，照明系統(tǒng)、設(shè)備電控某些維修保養(yǎng)工作。3.0職責水、電、氣維修工負責電器設(shè)備維修保養(yǎng)。4.0工作程序4.1巡視：每日水、電、氣維修工對所管轄內(nèi)水電氣、照明配電設(shè)施進行一次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能及時解決應(yīng)采用辦法并上報，必要時停止設(shè)備運營。4.2巡視地點4.2.1社區(qū)各配電井，檢查空開與否正常，導(dǎo)線有無過熱現(xiàn)象，樓道照明燈具與否有損壞，如有更換即進行更換；4.2.2設(shè)備層水泵、風(fēng)機、控制柜、電動機、檢查電動機溫升與否過高，機組有無強烈振動，有無異響，電源電壓與否正常電流與否超過額定值，與否缺相運營，控制箱、開關(guān)、交流接觸器、滅火罩與否完好，電容器外殼有無凸凹現(xiàn)象，有無異響或放電火花，各某些接頭接觸與否良好。4.3維修保養(yǎng)4.3.1社區(qū)、車庫及大樓內(nèi)照明系統(tǒng)維修保養(yǎng)；4.3.2及時更換損壞照明燈具；4.3.4定期清掃電井中電器設(shè)備灰塵，測量電源電壓及各回路運營、電流、觀測開關(guān)導(dǎo)線與否過載運營。5.0電梯、風(fēng)機、水泵、控制箱柜、電機維修保養(yǎng)。5.1及時解決巡視中發(fā)現(xiàn)問題，及時更換損壞零件，如主開關(guān)，接觸器、熱繼電器、批示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)。5.2所更換配件，必要與原設(shè)備相匹配，以保證設(shè)備正常安全運營。5.3清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑狀況，補換潤滑油，檢查出線盒引線連接與否可靠，絕緣解決與否得當，檢查電表外殼接地與否良好，檢測電動機絕緣電阻。5.4大修內(nèi)容、電動解體、清除內(nèi)部污垢、檢查繞組絕緣狀況，槽楔有無松動，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風(fēng)冷卻與否完好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，對外殼補漆檢查軸承，損壞應(yīng)及時更換，檢查運營電流與否正常，檢查聯(lián)軸器。6.0記錄值班管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范值班管理，保證值班質(zhì)量。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司管理處工程維修部值班工作。3.0職責3.1客服中心經(jīng)理負責對值班工作監(jiān)控。3.2工程部負責人負責值班工作詳細安排和檢查。3.3工程部值班人員負責按此規(guī)程進行值班工作。4.0程序要點4.1交接班操作4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班準備：A、檢查設(shè)備并保證運營正常；B、搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。4.1.2接班人員提前15分鐘到達值班崗位。4.1.3接班人員一方面認真仔細地檢查各設(shè)備運營狀況：A、發(fā)現(xiàn)異常狀況應(yīng)及時采用有效辦法，并告知交班人解決，接班人協(xié)助；B、確認無異常狀況再回到值班室進行交接班程序。4.1.4交班人員積極、簡要地向接班人簡介值班和設(shè)備運營狀況，重點講明操作注意事項；接班人應(yīng)認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清晰。4.1.5接班人查看上班<機電運營值班記錄)，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。4.1.6交接雙方以為無誤后共同在(機電運營交接班記錄)上簽名確認。4.1.7交接完畢后所發(fā)生問題由接班人負責。4.1.8有下列狀況之一不能交接班：A、上一班運營狀況未交代清晰，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；B、接班人未到崗，交班人不準下班；C、接班人醉酒或其她狀況而未找到接班人；D、在倒閘操作和事故解決過程中；E、若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責解決事故，接班人協(xié)助。4.2值班操作要點4.2.1值班人應(yīng)提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。4.2.2堅守崗位，不得串崗。4.2.3按關(guān)于運營管理原則作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進行巡邏、保養(yǎng)、維修.4.2.4如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件解決程序進行解決。4.2.5值班人員因特殊狀況需要調(diào)班時，必要事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程維修部主管批準并簽字方可調(diào)班。4.3停送電操作要領(lǐng)4.3.1正常狀況下倒閘操作：A、工程維修部主管提前兩天書面告知運營組停、送電范疇(涉及變壓器報停、啟用)；B、運營組接到告知后，一天內(nèi)完畢如下工作：——及時告知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，依照負荷分布狀況實地考察其可行性；——若不可行應(yīng)及時報告狀況，并闡明因素；——若可行，則應(yīng)明確停送、電時間、范疇，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同步將停、送電狀況書面告知公共事務(wù)部。C、公共事務(wù)部接到告知后，提前一天貼出停電告知以告之住戶；D、倒閘操作前，運營人員要做好相應(yīng)準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置；E、在擬定期間，在監(jiān)護人監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作：——停電：先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；——送電：先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)。F、倒閘操作完畢后，運營人員檢查電梯運營狀況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置。G、做好各項有關(guān)記錄。4.3.2緊急狀態(tài)下倒閘操作：A、發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常狀況或發(fā)生火警等重大事故時，運營人員應(yīng)當及時進行所有或某些負荷停電操作：依照狀況及時斷開低壓配電柜上電源開關(guān)或斷開高壓柜高壓開關(guān)；B、停電后及時告知工程維修部主管，主管到現(xiàn)場后及時檢查事 故因素，在查出擬定因素后方可恢復(fù)某些或所有供電。對損壞 某些應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；C、做好各種記錄，重大事故應(yīng)及時報告管理處經(jīng)理。4.4值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度4.4.1值班人員負責該班次值班室衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。4.4.2專業(yè)值班人員負責各自專業(yè)設(shè)備房衛(wèi)生清潔工作：A、水電工負責配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；B、電梯工負責電梯房衛(wèi)生清潔工作。4.4.3接班人負責檢查上一班清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可規(guī)定返工，直至合格。4.4.4專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生負責人。4.4.5工程維修部主辦負責本部衛(wèi)生清潔工作尋常檢查和督導(dǎo)。5.0記錄《值班登記表》6.0有關(guān)支持文獻《機電維修部員工績效考核算施原則作業(yè)規(guī)程》設(shè)備綜合管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備管理規(guī)定，保證各類設(shè)備管理工作統(tǒng)一、完整和完善。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司管理各類設(shè)備綜合管理工作。3.0職責3.1工程維修部負責所轄社區(qū)各類設(shè)備尋常管理工作。3.2公司辦公室負責各類設(shè)備檔案管理工作。4.0程序要點4.1設(shè)備檔案建立規(guī)定4.1.1工程維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范疇內(nèi)所有設(shè)備建立臺賬(見附表)，并在建檔后3個工作日內(nèi)將臺賬移送公司辦公室存檔。4.1.2工程維修部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備進行設(shè)備標記及設(shè)備編號：A、所有設(shè)備應(yīng)單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設(shè)備標記”；B、“設(shè)備標記”用標牌形式予以實行，標牌應(yīng)有下列內(nèi)容：——設(shè)備名稱；——設(shè)備編號。C、設(shè)備編號按下列規(guī)則編制設(shè)備流水表(01、02……..) 設(shè)備名稱編寫(取漢語拼音字頭)物業(yè)點編碼D、標記制作規(guī)范——標記材質(zhì)用金屬薄板制作——設(shè)備編號用仿宋字體，涂黑色磁漆——尺寸長300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)4.1.4設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范疇、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修狀況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上予以登錄。4.1.5設(shè)備臺賬和設(shè)備出廠原件(合格證、闡明書、保修合同等)統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復(fù)印件。4.2設(shè)備尋常操作、運營、維修保養(yǎng)管理詳見工程維修部各類設(shè)備操作、運營、維修保養(yǎng)管理原則作業(yè)規(guī)程。4.3設(shè)備購買管理4.3.1設(shè)備購買涉及原有設(shè)備更新和新添設(shè)備購買。4.3.2設(shè)備購買應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要原則。4.3.3設(shè)備購買資金來源按有關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。4.3.5新添設(shè)備由工程維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及重要技術(shù)指標需求。4.3.6采購設(shè)備應(yīng)遵循<采購管理原則作業(yè)規(guī)程)有關(guān)規(guī)定進行采購。4.3.7采購設(shè)備到達公司后，由工程維修部進行清點核對，接受有關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運營。符合規(guī)定，辦理驗罷手續(xù)；不符合規(guī)定，按合同或公司有關(guān)規(guī)定辦理。4.3.8驗收符合規(guī)定采購設(shè)備按本條例有關(guān)規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行尋常管理。4.4設(shè)備狀態(tài)標記4.4.1工程維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標記，以防止因設(shè)備誤操作導(dǎo)致人員傷害和設(shè)備損壞。4.4.2設(shè)備狀態(tài)分為運營、備用、停用、封存、報廢、檢修及禁止合閘等。4.4.3常運營中設(shè)備可不予標記。4.4.4標記方式辦法：A、設(shè)備狀態(tài)用標記牌進行標記，標記牌300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；B、設(shè)備狀態(tài)標記牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)擬定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于應(yīng)予標記設(shè)備顯眼位置；C、設(shè)備狀態(tài)變化，標記應(yīng)隨之變化。4.5設(shè)備停用和封存4.5.1發(fā)現(xiàn)下列狀況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：A、多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要設(shè)備；B、設(shè)備功能己不能滿足提供服務(wù)需要設(shè)備。4.5.2停用或封存設(shè)備應(yīng)采用恰當辦法防止銹蝕、碰磕和其她形式對其狀態(tài)損壞。4.5.3工程維修部應(yīng)定期(如一種季度)對停用或封存設(shè)備進行檢查，以保持其合用性。4.5.4設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存報批單，經(jīng)管理處主任批準后實行。4.6設(shè)備報廢4.6.1無修復(fù)價值設(shè)備應(yīng)予報廢。4.6.2報廢設(shè)備應(yīng)由機電維修部組織鑒定。參加鑒定人員應(yīng)涉及：設(shè)備主管人員、運營人員、管理處主任等。4.6.3設(shè)備主管人員應(yīng)填寫(設(shè)備報廢審批表)，經(jīng)公司經(jīng)理批準后實行。4.6.5報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場合，未撤離前應(yīng)懸掛“報廢”標記。4.6.6工程維修部應(yīng)將批準(設(shè)備報廢審批表)報公司財務(wù)部一份。5.0記錄5.1《設(shè)備臺賬》5.2《設(shè)備卡》5.3《采購設(shè)備驗收表》5.4《設(shè)備停用／封存／報廢／審批表》5.5《設(shè)備定點管理檢查表》6.0有關(guān)支持文獻《機電維修部所有原則作業(yè)規(guī)程》測量設(shè)備管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目保證測量設(shè)備能力滿足使用規(guī)定。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司對測量設(shè)備從配備、較準、使用至管理各個環(huán)節(jié)控制。3.0程序要點：3.1建立測量設(shè)備臺帳，其內(nèi)容涉及：出廠編號、公司編號、名稱、形式或型號、量程參數(shù)、精度級別、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標記，并隨設(shè)備變化而持臺帳可用性和可追溯性。3.2測量設(shè)備逐個進行編號標記，其規(guī)定為：采用符號和順序進行編號、示例如下：ch01該類測試設(shè)備順序號，用阿拉伯整數(shù)。移動使用測量設(shè)備（裝置符號）測量尺寸（類型符號）。符號規(guī)則如表一：裝置符號H移動使用測量設(shè)備G固定裝置測量設(shè)備類型符號C測量尺寸用測量設(shè)備D測量電參數(shù)（如：電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用測量設(shè)備P測量壓力、真空度用測量設(shè)備3.3規(guī)定測量設(shè)備校準周期，測量設(shè)備校準周期依照其使用頻率及測量設(shè)備精度等擬定（如表二）：測量尺寸校準周期為二年測量電參數(shù)校準周期為二年測量重量校準周期為二年測量壓力校準周期為一年裝于設(shè)備上，但不能拆卸測量設(shè)備隨設(shè)備大修時進行校準按國家規(guī)定送技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門3.4按擬定或規(guī)定校準周期將測量設(shè)備委托國家授權(quán)計量監(jiān)督檢測單位進行校準，并辦理有關(guān)委托手續(xù)。3.5測量設(shè)備使用3.5.1使用人員應(yīng)熟悉測量設(shè)備使用、對的、合理，按規(guī)定選取和使用測量設(shè)備，并保證在校準有效期內(nèi)使用。3.5.2使用人員在調(diào)節(jié)測量設(shè)備時，應(yīng)防止由于調(diào)節(jié)不當而使校準狀態(tài)失準。3.5.3當發(fā)現(xiàn)測量設(shè)備失準時，應(yīng)對已測量或計量成果進行復(fù)查消除由于失準也許導(dǎo)致影響。3.5.4測量設(shè)備保管防靜環(huán)境應(yīng)恰當，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。3.6校準委托3.6.1如公司無校準設(shè)備、原則物及專業(yè)人員，即無能力進行校準，凡需校準測量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準單位進行校準。3.6.2工程維修部測量設(shè)備管理人員在委托校準時，應(yīng)將送交校準設(shè)備使用量數(shù)值范疇列入委托中，并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設(shè)備型號、環(huán)境溫度、校準鑒定根據(jù)國標代號。工具管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范工程維修部工具管理工作，保證工程維修部工具完整及各項性能完好。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程維修部工具管理。3.0職責3.1工程維修部主管負責檢查工具管理工作實行狀況并負責工具申購。3.2工程維修人員詳細負責工具管理。3.3客服中心物管員負責工具簿記盤點工作。4.0程序要點4.1工程維修部工具年度采購籌劃制定4.1.1每年12月15日之前由工程維修部負責人負責制定下一年度(工程維修部工具年度采購籌劃)并上報公司審批。4.1.2(工程維修部工具年度采購籌劃)應(yīng)涉及如下內(nèi)容：A所需工具名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；B預(yù)測費用；C購買時間；D用途。4.2工程維修部工具提成兩類：一類是個人使用工具，另一類是分部門公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負責保管，分部門公用工具由主管領(lǐng)用負責保管?？头行奈锕軉T對所領(lǐng)用工具記錄在(工具領(lǐng)用登記表)內(nèi)。4.3個人使用工具和分部門公用工具(便攜帶)由主管統(tǒng)一填寫(領(lǐng)料單)，工程不負責批準后，由主管到倉庫領(lǐng)取并負責暫時保管。主管必要將所領(lǐng)工具簿記在(保管工具登記表)內(nèi)，并由工程部負責人簽名確認。4.4個人使用工具管理4.4.1工程維修部員工正式上崗時，由員工填寫<領(lǐng)料單)經(jīng)工程維修部負責人批準后，在物管員處領(lǐng)取一套個人使用工具。工程維修部員工個人使用工具每年只能補領(lǐng)一次。管理處物管員應(yīng)對員工所領(lǐng)工具簿記在(工具領(lǐng)用登記表)內(nèi)。4.4.2個人使用工具使用注意事項：A、不準亂打亂撬；B、用力應(yīng)適度；C、測量不同參數(shù)時注意對的換檔(萬用表)；D、注意工具作用條件(如額定電．壓、額定電流或承載能力等)；E、用后擦拭干凈工具。4.4.3工程維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，禁止用作私人用途。4.4.4工程維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個人及時補上同規(guī)格同品質(zhì)工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維修部主管批準后在倉管員處以舊換新，物管員應(yīng)做好登記。4.4.5員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具所有退還給工程維修部，對于丟失或人為損壞工具告知財務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)錢款。工程維修部負責人必要將員工退還個人使用工具簿記在《組長保管工具登記表》內(nèi)，并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還個人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用工具。4.4.6工程維修部負責人每月18號檢查每個員工個人使用工具，對于丟失或人為損壞工具將責令其及時補齊。4.4.7對于換下來個人使用工具每半年由管理處物管員進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)客服中心經(jīng)理批準后上報公司審批。審批后,由客服中心經(jīng)理負責解決.4.5專業(yè)組公用工具管理4.5.1各專業(yè)成員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都應(yīng)在主辦處借用；工程維修部以外部門借用公用工具須經(jīng)工程維修部負責人批準后方可借用。負責人必要將借用工具登記在《工具借用登記表》上。4.5.2專業(yè)組公用工具使用注意事項：A、便攜式(小件)公用工具使用注意事項按4.4.2條款執(zhí)行；B、大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式(小件)公用工具使用注意事項外還應(yīng)每月進行一次保養(yǎng)：——對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；——調(diào)節(jié)皮帶，對于磨損嚴重皮帶應(yīng)更換；——檢查、調(diào)節(jié)碳刷，如碳刷磨損超過新裝時1／2則應(yīng)更換；——檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；——檢查或整修接線頭；——調(diào)節(jié)機械間隙至合理位置；——清潔外表，必要時涂上防銹油；——擰緊所有緊固螺栓。4.5.3專業(yè)組公用工具屬公司財產(chǎn)，禁止用作私人用途。4.5.4專業(yè)組公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負責照價補償。專業(yè)公用工具如屬正常使用損壞，對于小型(100元如下)經(jīng)工程維修部主管確認，客服中心工程部經(jīng)理批準后可以以舊換新。對于100元以上公用工具須先由工程部主管填寫(報廢工具登記表)客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準后上報公司審批。4.5.5專業(yè)組工程部經(jīng)理工程部主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時，由客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理睬同物管員一起對主管所管公用工具進行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞則應(yīng)追究主管責任。4.5.6工程維修部主管每月20號對部門公用工具進行檢查，對于缺少或人為損壞，將責令員工負責盡快補齊。4.5.7對于換下來公用工具每半年由管理處物管員進行一次盤點并登記在(報廢工具登記表)內(nèi)，經(jīng)客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準后上報公司審批。審批后由客服中心工程部負責報廢解決。4.5.8對于專業(yè)組公用工具中計量器具或安全用品應(yīng)定期送檢，檢查后合格方可使用，否則應(yīng)重新申購。4.6工程維修部通訊用對講機管理按<警用器械管理原則作業(yè)規(guī)程>有關(guān)條款執(zhí)行。4.7管理處物管員每月30號應(yīng)將所保管工具進行一次盤點并簿記在(倉管員保管工具登記表)上，對于需要補充工具應(yīng)建議工程維修部經(jīng)理盡快申購。4.8工程維修部經(jīng)理每月5號之前依照物管員建議及<工程維修部工具年度采購籌劃表)填寫工具申購單并上報公司。對于籌劃中未列出工具，工程維修部經(jīng)理應(yīng)盡快補充至籌劃中并上報公司審批。5.0記錄5.1(工具保管登記表)5.2(工具領(lǐng)用登記表)5.3(工具借用登記表)5.4(報廢工具登記表)5.5(工程維修部工具年度采購籌劃表)6.0有關(guān)支持文獻電梯運營管理原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范電梯運營管理工作，保證電梯良好運營。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯運營管理.3.0職責3.1客服中心工程部經(jīng)理負責檢查電梯運營管理工作實行狀況。3.2工程維修部主管負責電梯運營管理工作組織實行。3.3電梯管理員詳細負責電梯運營管理。4.0程序要點4.1巡視監(jiān)控4.1.1電梯管理員每天應(yīng)對社區(qū)內(nèi)所有電梯重要部位至少巡視一次。4.1.2巡視監(jiān)控重要內(nèi)容如下：A、曳引電機有無異常噪音或氣味，與否溫度過高(燙手)，曳引電機軸承與否需要加注潤滑油，螺栓與否松動；B、減速箱與否需要加注潤滑油，油色、油位與否正常，聯(lián)軸器與否牢固可靠，螺栓有無松動；C、批示儀表、批示燈與否對的，各繼電器、接觸動作與否正常，有無異常聲響；D、變壓器、電阻器、電抗器溫度與否正常，有無過熱現(xiàn)象；E、制動器動作與否正常，制動線圈與否過熱，制動輪上與否有油污；F、曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運營與否正常，有無異常聲響；G、通訊設(shè)施與否敏捷暢通，批示牌、標示牌與否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具與否已放置在指定位置；H、轎廂照明與否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及批示燈與否正常；I、廳門及轎門踏板與否清潔干凈；J、轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量與否足夠；K、電梯運營有無異常振動或聲響，舒服感有無明顯變化；L、開關(guān)門有無異常(順暢)，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈與否可靠；M、底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離與否異常；N、補償鏈與否有異響；O、底坑有無積水或臟物。4.1.3巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述狀況有不正常時，電梯管理員應(yīng)及時采用辦法予解決。解決不了問題應(yīng)及時如實地報告給機電維修部主管，在主管協(xié)同下加以解決。4.2異常狀況處置4.2.1發(fā)生火災(zāi)處置A、樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)及時按動消防開關(guān)使電梯進入B、消防運營狀態(tài)，電梯運營到站后，應(yīng)使住戶保持靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；C、井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，電梯管理員應(yīng)即刻停梯，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；D、對于上述兩種狀況，電梯管理員應(yīng)及時告知社區(qū)消防中心，按(火警、火災(zāi)應(yīng)急解決原則作業(yè)規(guī)程)處置。4.2.2電梯濕水處置：A、當?shù)卓觾?nèi)浮現(xiàn)少量進水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；B、當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)將轎廂停于進水層站上一層，斷開電梯總電源；C、當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應(yīng)及時停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；D、發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源；E、對濕水電梯應(yīng)進行除濕解決，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干(溫度不能太高)、自然通風(fēng)、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到規(guī)定并且試梯運營無異常后，方可投入正式運營。4.2.3停電導(dǎo)致停梯或故障導(dǎo)致停梯時困人救援按<電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程)4.3電梯機房管理4.3.1非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經(jīng)工程維修部主辦批準，并在值班人員陪伴下方可進入機房。4.3.2機房內(nèi)禁止存儲易燃、易爆或危險物品，機房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。4.3.3每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。4.3.4機房應(yīng)當通風(fēng)良好、光線足夠、門窗啟動靈活。4.3.5機房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。4.4交接班規(guī)定4.4.1接班人員應(yīng)準時來接班。4.4.2接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看<電梯運營日記)，檢查工具、物品與否齊全，確認無誤后在<電梯運營日記)表上簽名。4.4.3有下列狀況之一者不準交接班：A上一班運營狀況未交代清晰；B記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；C機房不干凈；D接班人未到崗；E事故正在解決中或交接班時發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負責繼續(xù)解決，接班人協(xié)助進行。4.5電梯運營狀況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《電梯運營日記》表內(nèi)，于每月3號前將上月記錄整頓成后交工程維修部存檔，保存期二年。5.0記錄《電梯運營日記》6.0有關(guān)支持文獻《電梯維修保養(yǎng)原則作業(yè)規(guī)程》電梯困人救援原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范電梯困人救援工作程序，保證乘客與電梯安全。2.0合用范疇合用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后救援工作。3.0職責3.1工程維修部主管負責電梯困人后救援工作組織實行。3.2電梯管理員負責電梯困人后救援工作。4.0程序要點4.1當發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機或喊話與被困人員獲得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)定，不要驚慌，靜心等待救援人員援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處在半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。4.2依照指層燈、PC顯示、選層器橫桿打開廳門觀測轎廂所在位置。4.3轎廂停于距廳門0.5米左右位置救援。4.3.4協(xié)助住戶離開轎廂。4.3.5重新關(guān)好廳門。4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置救援辦法4.4.1進人機房切斷電梯電源。4.4.2拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。4.4.3援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，運用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐漸移動，直至最接近廳門(0.5米左右)為止。4.4.4當轎廂停于距廳門0.5米遠左右位置時，其救援辦法按4.3條款進行。4.5遇有其她復(fù)雜狀況，應(yīng)請救電梯公司協(xié)助救援。4.6困人救援工作完畢后，電梯管理員應(yīng)將狀況完整、規(guī)范地記錄在(電梯運營日記)內(nèi).5.0記錄6.0有關(guān)支持文獻<電梯運營管理原則作業(yè)規(guī)程>供配電設(shè)備設(shè)施安全操作原則作業(yè)規(guī)程1.0目規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施操作程序,保證對的、安全操作供配電設(shè)備設(shè)施2.0合用范疇用于物業(yè)管理管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施操作。3.0職責3.1工程維修部負責人負責檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作原則作業(yè)規(guī)程》執(zhí)行狀況。3.2配電室值班電工負責供配電設(shè)備設(shè)施操作。4.0程序要點4.1安全操作注意事項4.1.1操作高壓設(shè)備設(shè)施時，必要戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。4.1.2操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必要穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。4.1.3禁止帶電工作，緊急狀況須帶電作業(yè)時，需具備如下條件：A、有監(jiān)護人；B、工作地空間足夠，光線足夠；C、所有工具材料齊全（絕緣平口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）；D、工作人員必要戴絕緣手套、棉工作服、絕緣鞋。4.1.4自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應(yīng)查明因素并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不容許強行送電，必要時容許試送電一次。4.1.5電流互感受器不得開路、電壓互感受器不得短路、不得用搖表測量帶電體絕緣電阻。4.1.6變配電房拉、合閘時，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護。4.2供配電設(shè)備設(shè)施操作4.2.1配電變壓器停電操作要領(lǐng)：A、拉開各低壓出線開關(guān)；B、拉開低壓總開關(guān)；C、拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。4.2.2自發(fā)電停電操作要領(lǐng)：A、拉開發(fā)電機配電柜