房地產(chǎn)公司開發(fā)部培訓(xùn)文集與工作流程樣本

引言一方面，歡迎你加入開發(fā)部，成為咱們一員！咱們過去每一點成績，都依賴于全體同事努力；咱們明天每一種進(jìn)步，都將與你努力息息有關(guān)。為了讓咱們成長更快，工作更出眾，開發(fā)部結(jié)集體之精華，制作此文集，該培訓(xùn)文集是恒易置業(yè)開發(fā)部成立近一年以來，在總結(jié)了每一位在此戰(zhàn)斗過同事成長經(jīng)驗，同步查閱了大量有關(guān)房產(chǎn)知識文獻(xiàn)基本上，由開發(fā)部全體員工共同編寫出來新人入職指引文集和尋常工作流程。文集含蓋了房地產(chǎn)專業(yè)方面專業(yè)知識、入職程序、部門簡介、行為規(guī)范、常規(guī)工作等內(nèi)容，以理論學(xué)習(xí)為基本，工作流程作指引，明確了開發(fā)部每一位員工在尋常工作中需要學(xué)習(xí)和掌握所有內(nèi)容，同步也是開發(fā)部每一位員工尋常工作原則。它將有助于您更快、更好容入咱們團(tuán)隊，完畢咱們每一項工作任務(wù)。此文集將隨著您走過在開發(fā)部每一天。讓咱們：從今天起，一起工作、互相學(xué)習(xí)；從今天起，真誠友愛、團(tuán)結(jié)互助；從今天起，風(fēng)雨同舟、攜手并肩；共同打造開發(fā)部夢之艦，去跨越這21世紀(jì)房地產(chǎn)大航海時代吧！目錄第一某些入職須知………………4第二某些尋常行為規(guī)范…………14第三某些房產(chǎn)導(dǎo)入………………16第四某些專業(yè)知識學(xué)習(xí)……………18第五某些開發(fā)部常規(guī)工作流程……77第六某些市場調(diào)研知識學(xué)習(xí)……106第七某些房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)…147第一某些入職須知走進(jìn)開發(fā)部當(dāng)你通過公司考核到本部門報屆時，面對業(yè)務(wù)與人群雙重陌生感，也許會感覺自己一無所知，沒關(guān)系，這是任何人都要有適應(yīng)過程。你任務(wù)僅僅是在自身努力和人們協(xié)助下，盡量將這個過程縮短。與部門經(jīng)理睬面，接受工作安排在秘書處登記秘書個人詳細(xì)信息，并由秘書簡介結(jié)識各位同事，同步向人們簡介自己。學(xué)習(xí)《開發(fā)部培訓(xùn)文集與工作流程》，詳細(xì)理解各工作狀況及規(guī)定。在熟悉工作環(huán)境和伙伴后，應(yīng)當(dāng)及時補充有關(guān)知識以便能順利地開展工作。本書將給你解答你在工作中浮現(xiàn)各種問題，不要著急慢慢成長，相信自己一定行，如有問題還可以找部門經(jīng)理或其她同事征詢。準(zhǔn)備三個本子，學(xué)習(xí)本、調(diào)查本、六點優(yōu)先工作制便于后來學(xué)習(xí)工作。如果想更進(jìn)一步地理解公司、理解開發(fā)部，你應(yīng)當(dāng)積極與同事們交流，由于溝通是最佳學(xué)習(xí)方式。二、開發(fā)部概況開發(fā)部定位發(fā)展決策根據(jù)提供者業(yè)務(wù)籌劃導(dǎo)向者市場開發(fā)者客戶關(guān)系維護(hù)者恒易公司品牌形象第一塑造者開發(fā)部功能建立、維護(hù)市場調(diào)研信息系統(tǒng)，收集關(guān)于行業(yè)、政策、產(chǎn)品、整體市場等外部信息。尋找項目、培植資源并提供可行性研究成果。公共關(guān)系、人脈資源建立和維護(hù)。負(fù)責(zé)項目開發(fā)戰(zhàn)略研究、節(jié)奏安排與控制及房地產(chǎn)開發(fā)過程有關(guān)手續(xù)辦理。項目在建過程中，各有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)。開發(fā)項目預(yù)售允許證辦理。項目銷售過程中備案、抵押、銀行按揭手續(xù)辦理。項目竣工后，項目竣工驗收、確權(quán)。分戶房產(chǎn)證辦理。客戶檔案、資料整頓、保存。商品房買賣合同審核?？蛻絷P(guān)系維護(hù)與服務(wù)結(jié)合公司內(nèi)部各數(shù)據(jù)項目，在整頓分析基本上，建立常規(guī)信息平臺。開發(fā)部發(fā)展規(guī)劃核心目的：擴(kuò)大市場占有率，使恒易成為行業(yè)主導(dǎo)公司。確立高水平專業(yè)原則，形成高原則、規(guī)范化工作流程。開發(fā)部一定要做恒易置業(yè)核心團(tuán)隊。苦練內(nèi)功，提高整體戰(zhàn)斗力，時刻處在超前位置。發(fā)展籌劃：：擬定開發(fā)部組織構(gòu)造及發(fā)展規(guī)劃，制定人員配備籌劃。：完畢開發(fā)部人員配備，建立山東地區(qū)信息資料平臺，建成系統(tǒng)開發(fā)工作流程。：使信息中心、客服中心具備獨立市場能力。市場調(diào)查專業(yè)水準(zhǔn)達(dá)到行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平?？头行膭?chuàng)造出獨特服務(wù)體系，打造出恒易置業(yè)服務(wù)品牌。遠(yuǎn)景：發(fā)展為獨立項目運營中心，以強(qiáng)大信息數(shù)據(jù)庫，為公司戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持；以高水平專業(yè)經(jīng)驗，擬定項目定位，縮短項目操作周期，提高運營速度，為公司效益最大化造好保證；以人性化服務(wù)體系，打造出恒易地產(chǎn)服務(wù)品牌。讓開發(fā)部成為名副其實恒易置業(yè)先鋒部隊，核心部門?？椉軜?gòu)及職務(wù)闡明組織架構(gòu)信息中心開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部客服中心信息中心開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部客服中心客服專人房產(chǎn)專人按揭專人客服主管開發(fā)專人開發(fā)主管信息客服專人房產(chǎn)專人按揭專人客服主管開發(fā)專人開發(fā)主管信息主管市場調(diào)研專人職務(wù)闡明職務(wù)名稱直接上級業(yè)務(wù)指引職業(yè)發(fā)展方向工作地點工作概述工作規(guī)定職責(zé)范疇開發(fā)部經(jīng)理分管副總裁分管副總裁項目中心總監(jiān)開發(fā)部全面負(fù)責(zé)開發(fā)部工作。依照公司戰(zhàn)略目的，制定部門工作籌劃。與政府有關(guān)部門保持良好工作關(guān)系，保證各項手續(xù)審批順利。按籌劃完畢公司開發(fā)任務(wù)。a.負(fù)責(zé)公司土地儲備、談判工作，制定相應(yīng)土地開發(fā)籌劃，并組織、貫徹、實行。b.負(fù)責(zé)項目可行性研究報告擬寫并上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。c.負(fù)責(zé)部門人員培訓(xùn)、考核及獎懲工作。d.做好外部工作協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與有關(guān)政府部門進(jìn)行溝通，保證土地審批程序順利。e.負(fù)責(zé)部門內(nèi)行政管理，對下屬人員業(yè)務(wù)指引和培訓(xùn)及對下屬人員工作考核。f.負(fù)責(zé)制定本部門工作籌劃、資金使用籌劃。g.依照國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場競爭格局及市場需求動態(tài)等方面信息，定期向公司提報房地產(chǎn)市場分析報告。h.解決項目操作過程中公關(guān)危機(jī)。i.公共關(guān)系、人脈資源建立與維護(hù)j.公司交辦其她工作。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)。信息中心主管開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理信息中心經(jīng)理開發(fā)部建立健全公司業(yè)務(wù)有關(guān)信息數(shù)據(jù)平臺，為公司各部門提供信息服務(wù)，開發(fā)信息資源，創(chuàng)造新開發(fā)模式。a.負(fù)責(zé)收集國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場競爭格局及市場需求動態(tài)等方面信息，建立內(nèi)部市場信息數(shù)據(jù)庫。b.依照各項目及各部門規(guī)定制定信息需求籌劃，交市場調(diào)研人員收集。c.依照公司業(yè)務(wù)發(fā)展流程，設(shè)計信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)全公司信息需求計算機(jī)管理。d.對數(shù)據(jù)進(jìn)行定期更新維護(hù)，按各部門規(guī)定提供信息服務(wù)。e.制定數(shù)據(jù)庫開發(fā)籌劃，提交運用信息開發(fā)項目執(zhí)行方案。f.對市場調(diào)研員進(jìn)行培訓(xùn)管理。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)。市場調(diào)研專人信息中心主管開發(fā)部經(jīng)理、信息中心主管市場調(diào)研主管、信息中心主管開發(fā)部完畢個人工作籌劃，依照公司開發(fā)籌劃，提供市場信息，協(xié)助開發(fā)部經(jīng)理寫出項目可行性調(diào)研報告。a.負(fù)責(zé)收集國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、市場競爭格局及市場需求動態(tài)等方面信息。b.負(fù)責(zé)區(qū)域房地產(chǎn)市場信息收集整頓及資料定期更新維護(hù)。c.按開發(fā)經(jīng)理安排對區(qū)域及項目信息展開有針對性市場調(diào)查，出具調(diào)查報告。d.對市場信息進(jìn)行分析，寫出項目調(diào)查報告。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)。開發(fā)主管開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)項當(dāng)前期手續(xù)及項目建設(shè)過程中配套設(shè)施開通。協(xié)助開發(fā)部經(jīng)理完畢開發(fā)任務(wù)。a.負(fù)責(zé)工程前期開發(fā)手續(xù)及有關(guān)證件辦理。b.負(fù)責(zé)項目開發(fā)過程水、電、氣、通訊、閉路、道路、管網(wǎng)等建設(shè)手續(xù)辦理。c.負(fù)責(zé)工程開發(fā)有關(guān)籌劃批文申報與辦理。d.協(xié)助經(jīng)理做好外部工作協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與有關(guān)政府部門進(jìn)行溝通。e.協(xié)助經(jīng)理做好部門內(nèi)部行政管理，對下屬人員業(yè)務(wù)指引和培訓(xùn)。f.對市場調(diào)研人員提供項目調(diào)查報告作價值評估報告提交開發(fā)部經(jīng)理，g.負(fù)責(zé)項目總確權(quán)。g.完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作事宜。常規(guī)工作按流程、籌劃、制度辦理，特殊狀況經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)授權(quán)后辦理。開發(fā)專人開發(fā)主管開發(fā)部經(jīng)理、開發(fā)主管開發(fā)主管開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)項當(dāng)前期手續(xù)及項目建設(shè)過程中配套設(shè)施開通。a.負(fù)責(zé)工程前期開發(fā)手續(xù)及有關(guān)證件辦理。b.負(fù)責(zé)項目開發(fā)過程水、電、氣、通訊、閉路、道路、管網(wǎng)等建設(shè)手續(xù)辦理。c.負(fù)責(zé)工程開發(fā)有關(guān)籌劃批文申報與辦理。d.負(fù)責(zé)開發(fā)部有關(guān)外聯(lián)工作，與有關(guān)政府部搞好關(guān)系。e.協(xié)助工程部辦理項目竣工驗收。f.負(fù)責(zé)項目外裝材料上報。g.完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作事宜。常規(guī)工作按流程、籌劃、制度辦理，特殊狀況經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)授權(quán)后辦理。客服主管開發(fā)部經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理客服部經(jīng)理客服中心負(fù)責(zé)客服中心全面工作；維護(hù)高品位客戶關(guān)系；協(xié)調(diào)房管局、按揭銀行關(guān)系。協(xié)助開發(fā)部經(jīng)理完畢其她工作任務(wù)。a.依照公司需要和項目進(jìn)度，制定后期各環(huán)節(jié)工作籌劃。b.負(fù)責(zé)客服部有關(guān)外聯(lián)工作，與房管局、按揭銀行搞好關(guān)系。c.維護(hù)公司高品位客戶群體關(guān)系。d.定期對客戶信息進(jìn)行分析，并寫出客戶需求報告，提交開發(fā)部經(jīng)理。e.負(fù)責(zé)商品房買賣合同審核。f.負(fù)責(zé)項目在建工程抵押及公司大宗房產(chǎn)抵押。g.負(fù)責(zé)項目預(yù)售允許證辦理。h.負(fù)責(zé)預(yù)售款監(jiān)管賬戶辦理。i.領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，嚴(yán)格按工作流程走，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)。按揭專人客服主管開發(fā)部經(jīng)理、客服主管按揭主管主管、客服中心負(fù)責(zé)項目銷售過程中，按揭客戶備案、抵押、銀行按揭手續(xù)辦理。各項稅費繳納。a.負(fù)責(zé)項目銷售過程中，按揭客戶資料審查.b.負(fù)責(zé)按揭客戶備案、抵押、銀行按揭手續(xù)辦理。c.負(fù)責(zé)繳納客戶維修基金。d.負(fù)責(zé)繳納客戶契稅。e.協(xié)助客服主管完畢項目在建工程抵押。f.辦理抵押房屋注銷工作。g.負(fù)責(zé)與有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)，并保持良好關(guān)系，縮短手續(xù)審批時間。h.領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，嚴(yán)格按工作流程走，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)。房產(chǎn)專人客服主管開發(fā)部經(jīng)理、客服主管房產(chǎn)主管客服中心負(fù)責(zé)公司客戶分戶房產(chǎn)證辦理，協(xié)助完畢項目總確權(quán)。a.負(fù)責(zé)辦理分戶房產(chǎn)證。b.負(fù)責(zé)項目確權(quán)后，面積差額補交或退還。c.協(xié)助開發(fā)主管辦理項目總確權(quán)。d.負(fù)責(zé)與有關(guān)職能部門協(xié)調(diào)，并保持良好關(guān)系，縮短手續(xù)審批時間。e.負(fù)責(zé)房產(chǎn)證發(fā)放。f.領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，嚴(yán)格按工作流程走，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)?？头Ｈ丝头鞴荛_發(fā)部經(jīng)理、客服主管客服主管客服中心客戶檔案管理、保存；客戶關(guān)系維護(hù)；開發(fā)部內(nèi)勤工作。a.負(fù)責(zé)與銷售部對接客戶檔案，并整頓保存。b.收集客戶信息，建立公司客戶檔案及維護(hù)更新。c.依照規(guī)定，定期對客戶進(jìn)行回訪、跟蹤服務(wù)。d.整頓客戶意見，作為有關(guān)部門工作調(diào)節(jié)根據(jù)。e.協(xié)助客服主管做好高品位客戶維護(hù)。f.負(fù)責(zé)開發(fā)部尋常內(nèi)勤工作。g.負(fù)責(zé)公司開盤及重大活動，老客戶告知工作。h.領(lǐng)導(dǎo)交辦其她工作。對工作項目所界定工作內(nèi)容，以業(yè)務(wù)籌劃及工作制度為原則，嚴(yán)格按工作流程走，對業(yè)務(wù)籌劃完畢成果及工作失誤所導(dǎo)致?lián)p失負(fù)責(zé)。部門文化咱們以為：真切可見勞動成果遠(yuǎn)比似是而非工作籌劃重要；個人力量畢竟有限，團(tuán)隊智慧才是無窮；只要有可用之人，就沒有攻不下陣地。咱們倡導(dǎo)：全心全意付出，心安理得收獲；坦蕩敞開胸懷，創(chuàng)造心靈溝通。咱們相信：心有多大，舞臺就有多大，每個人都能在這個集體里找到自己心與舞臺。部門標(biāo)語：堅持不懈，永不放棄！魅力恒易，精彩開發(fā)！開發(fā)部之歌：歌詞由開發(fā)部員工自編，采用了《亞洲雄峰》曲調(diào)，規(guī)定員工可以激情飽滿演唱。開發(fā)部之歌歌詞：咱們恒易，誠信又嚴(yán)謹(jǐn)咱們恒易，求實又創(chuàng)新咱們恒易，地產(chǎn)界精英咱們恒易，業(yè)績第一流咱們講奉獻(xiàn)，關(guān)愛是精神恒易永爭先，恒易雄風(fēng)振天吼咱們恒易，人心齊向上咱們恒易，斗志最昂揚咱們恒易，隊伍最雄壯咱們恒易，精神傳四方咱們愛拼搏，咱們愛恒易恒易永向前，恒易明天更輝煌第二某些開發(fā)部尋常行為規(guī)范開發(fā)部行為準(zhǔn)則：上午上班見到同事要熱情，并大聲說“早上好”。每天個人負(fù)責(zé)打掃自己責(zé)任區(qū)內(nèi)衛(wèi)生，且每天保持良好狀態(tài)。每天正式工作前要將一天要做工作記錄到六點優(yōu)先工作本中，然后開始工作。工作期間不容許上網(wǎng)聊天，玩游戲等做與工作無關(guān)事情。上班時間不容許說“不也許”三個字。每天下班前，將門、窗關(guān)好，將空調(diào)、電腦、飲水機(jī)等電源關(guān)掉。愛護(hù)公共物品，愛惜每一張紙，節(jié)約每一滴水。（杯子里喝多少水接多少水，不許有剩余；衛(wèi)生間用水要節(jié)約）。工作期間不得無端串崗，不許到其她部門聚堆閑聊。個人用完資料、物品后，要及時歸位、擺放整潔。搞好個人衛(wèi)生，并保持個人辦公區(qū)域整潔有序。白扳充分運用；每天有個議題或者重要提示等。外出人員回來后，每周至少寫一條“朝花夕拾”。每周寫一條“我愛我家”建議。要講文明有禮貌，不說粗話、臟話。同事之間要互幫互助、共同進(jìn)步。每天保持良好精神狀態(tài)，讓你牙齒每天曬太陽。二、獎懲辦法：違背公司紀(jì)律，由行政中心按公司關(guān)于規(guī)定解決。部門內(nèi)浮現(xiàn)違規(guī)行為，按一次5元原則交納“高興基金”，情節(jié)嚴(yán)重者由全體人員討論解決方式。尋常工作中有突出體現(xiàn)（如超原則完畢任務(wù)、提出有效建議等）時，可由部門經(jīng)理批準(zhǔn)后從“高興基金”中獲得相應(yīng)獎勵。三、補充：1、“朝花夕拾”：在尋常工作中，同事們?yōu)橛涗浌ぷ髦邪l(fā)現(xiàn)好辦法、解決業(yè)務(wù)問題思路和總結(jié)等而制定學(xué)習(xí)錄。當(dāng)前形成制度，每個員工每周至少加入一條，并由經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。2、“我愛我家”：用于記錄對公司發(fā)展、部門建設(shè)有益意見、建議。提出人負(fù)質(zhì)問題追蹤。當(dāng)前形成制度，每個員工每周至少加入一條，并由經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。3、公司行為準(zhǔn)則：（此參照人力資源部最新公司員工行為準(zhǔn)）4、開發(fā)部每周五下午3點定期召開周工作總結(jié)與籌劃會議。部門全體人員必要全體參加，不得無端缺席。開會遲到者，每次繳納高興基金10元，無端缺席者每次繳納高興基金20元。結(jié)束了一天工作，你有什么心得，可以記在六點優(yōu)先筆記上，與人們一起分享。如果你已經(jīng)圓滿完畢了今天工作內(nèi)容，那么晚上睡個好覺吧！如果沒有完畢，就要加把勁，明天尚有新挑戰(zhàn)?？偨Y(jié)自己、改進(jìn)自我、相信你會獲得更大進(jìn)步！第三某些房地產(chǎn)導(dǎo)入引言：作為剛剛加入房地產(chǎn)行業(yè)新人朋友們，經(jīng)常會有這樣一種問題：“什么是房地產(chǎn)行業(yè)？”。她們想要答案是簡樸明了，無非是想懂得自己在做什么，因而憑借自己對房產(chǎn)寬泛理解，寫了如下這篇白話引文，以協(xié)助剛剛加入房地產(chǎn)行業(yè)新人參照閱讀，這樣可以明確朋友們在最短時間理解自己行業(yè)，并在其中找到自己位置和方向。從行業(yè)角度，就當(dāng)前就濰坊而言，房地產(chǎn)行業(yè)大概可以理解為五種行業(yè)統(tǒng)稱。這五種行業(yè)分別是“房地產(chǎn)開發(fā)商”、“房地產(chǎn)代理商”、“設(shè)計院”、“建筑工程單位”和“二手房中介公司”。咱們從事職業(yè)屬于“房地產(chǎn)開發(fā)商”又稱“開發(fā)公司”、“置業(yè)公司”或簡稱“開發(fā)商”，是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)公司。開發(fā)商必要具備下列五個條件（一）注冊資本不少于1000萬人民幣；（二）有4名以上持有專業(yè)證書房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書專職會計人員；（三）有按照市場價格獲得土地使用權(quán)；（四）有自己名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定經(jīng)營場合；（五）法律、法規(guī)規(guī)定其他條件。開發(fā)商是整個房地產(chǎn)開發(fā)上主角，負(fù)責(zé)從國土儲備中心拍得地塊（普通簡稱“開發(fā)商拿地”），籌集資金進(jìn)行建設(shè)，并最后銷售獲得利益?！胺康禺a(chǎn)代理商”，社會上又稱“策劃公司”，重要為房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行服務(wù)。由于開發(fā)公司往往不理解市場，不懂得銷售，作為最新當(dāng)代服務(wù)行業(yè)，專門從事專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)。詳細(xì)業(yè)務(wù)涉及，市場調(diào)研、策劃、房產(chǎn)廣告設(shè)計、銷售等。“設(shè)計院”是專門從事項目設(shè)計公司。服務(wù)于開發(fā)商，重要負(fù)責(zé)項目整體規(guī)劃設(shè)計，景觀、道路等規(guī)劃設(shè)計，樓體設(shè)計、房間戶型設(shè)計等等。“建筑商”，社會上普通稱“建筑工程隊”，重要負(fù)責(zé)建筑施工。“二手房中介公司”，亦屬于服務(wù)公司，重要從事二手房租賃與買賣，收取買賣或租賃雙方代理服務(wù)費用。打個不成熟比喻，以上各個行業(yè)之間關(guān)系大體可以這樣理解，如果把整個房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)作一種公司管理、運營過程，那么：“開發(fā)商”是這個公司董事長，負(fù)責(zé)提供資金、場地和整體調(diào)配；“代理公司”是總經(jīng)理，負(fù)責(zé)市場信息收集管理、應(yīng)對方略制定、宣傳以及銷售等詳細(xì)操作細(xì)節(jié)，但最后采納和決定權(quán)在“開發(fā)商”；“設(shè)計單位”屬于技術(shù)人員，負(fù)責(zé)項目、產(chǎn)品詳細(xì)設(shè)計研發(fā)，最后由開發(fā)商擬定并報于有關(guān)部門審批；“建筑商、工程隊”是工人，負(fù)責(zé)項目詳細(xì)建設(shè)。以上各行業(yè)之間關(guān)系由開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果開發(fā)商有自己工程設(shè)計人員或建筑隊，則不必要聘請“設(shè)計單位”或“建筑商”；同步，如果開發(fā)商自己對項目有信心，也有自己銷售隊伍，也可不聘請代理公司?！岸址恐薪楣尽豹殞儆诘禺a(chǎn)三級市場，即已售出房屋二次上市交易，與開發(fā)商、建筑商、代理公司、設(shè)計單位基本無直接業(yè)務(wù)關(guān)系。此外，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)尚有：“規(guī)劃局、建設(shè)局、國土資源局、房地產(chǎn)開發(fā)管理局等行政部門，以及新聞、報紙、廣播、廣告等新聞媒體機(jī)構(gòu)。其詳細(xì)職能和對咱們作用，咱們將在后來學(xué)習(xí)中逐漸接觸并掌握。（注：此引言內(nèi)容僅供參照，專業(yè)解答會在本培訓(xùn)冊專業(yè)知識中逐漸滲入。）第四某些專業(yè)知識學(xué)習(xí)一、建筑與房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)行業(yè)，屬子第三產(chǎn)業(yè)，是具備基本性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。重要區(qū)別是；建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等各種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。運兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切關(guān)系，由于它們業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方合伙關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)甲方，建筑業(yè)是乙方：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)←建筑業(yè)則是承包單位＇按照承包括同規(guī)定完畢“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)可分力房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)征詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)征詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。二、房地產(chǎn)市場與普通商品市場特性比較房地產(chǎn)市場普通商品市場市場型態(tài)不完全競爭完全競爭產(chǎn)品特質(zhì)個別差別性大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價格決定由少數(shù)買者與賣者決定由市場供應(yīng)和需求決定地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價格價格不受使用習(xí)慣影響信息來源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理繁瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供應(yīng)面缺少彈性彈性較高需求面不擬定性需求因素擬定性需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具投資性預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響三、房地產(chǎn)專用術(shù)語解釋及建筑基本知識1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體，具備整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者交易市場：二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易：三級市場，是指在二級市場基本上再轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)交易。3、國土局：代表國家行使±地所有者職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行業(yè)管理一種政府部門。4、商品房：是指開發(fā)商以市場地價獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并通過國土局批準(zhǔn)在市場上流通房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、互換房地產(chǎn)。5、發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營公司。6、代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)征詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托代辦房地產(chǎn)出售、購買、出租、承租及物業(yè)征詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。7、土地類型：按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房月地。8、土地權(quán)使用年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、合同方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符合當(dāng)時都市規(guī)劃規(guī)定，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府免費收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教誨、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。9、土地使用費土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付予以政府費用。10、房屋產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用杈，詳細(xì)內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定范疇內(nèi)對其房地產(chǎn)占有、使用、收益和外分權(quán)利。簡樸說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其她組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是小叫分割一種整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行，不也許將房屋與土地分割開來處分。在詳細(xì)房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨立出售，出租車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于社區(qū)綠地等某些土地及公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)概念。11、如何辦理產(chǎn)權(quán)？每套商品房產(chǎn)權(quán)證辦理必要在開發(fā)商獲得該套房屋所在整幢樓大房屋產(chǎn)權(quán)證后才干進(jìn)行分割。買賣雙方必要持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、公司有關(guān)資料文獻(xiàn)等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。12、房屋產(chǎn)權(quán)登記：指凡在規(guī)定范疇內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)，無論歸誰所有，都必要按照登記辦法規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房屋所有權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房產(chǎn)權(quán)管理重要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才干對各類房屋產(chǎn)權(quán)實行有效管理，并擬定房產(chǎn)權(quán)利。房產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、獲得時間、變化狀況和房產(chǎn)面積、構(gòu)造、用途、價值、級別、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)立房產(chǎn)登記冊，按編號對房產(chǎn)登記事項作全面記載。13、商品房預(yù)售允許證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將關(guān)于資料送到房管局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售（現(xiàn)樓不需此證）。14、商品房買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)合同。所有商品房銷售都須訂立此合同，。15、房屋所有權(quán)：房屋所有權(quán)為房屋占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排她權(quán)、處置權(quán)（涉及出售、出租、抵押、贈與、繼承）總和。擁有了房屋所有權(quán)就等于擁有了在法律容許范疇內(nèi)一切權(quán)利。16、房屋使用權(quán)：是指對房屋擁有享用權(quán)。房屋租賃活動成交是房屋使用權(quán)。房屋使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包括在房屋所有權(quán)之中。17、銀行接揭：是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)到抵押貸款一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會付一某些樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。18、契稅：是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立契約按房地產(chǎn)交易價格一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及出售、贈與、互換都需要交納契稅。契稅除了具備普通稅收性質(zhì)和作用外，還具備證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性作用。當(dāng)前，濰坊市征收辦法是：1、住宅：144平方米如下，按購房款1.5%，144平方米（含144平方米）以上按購房款3%征收。2、商業(yè)：所有按購房款3%征收。19、印花稅：是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)憑證稅，具備征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完畢納稅義務(wù)等特點。20、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。21、公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)。濰坊市征收原則是按購房款3%征收。22、房屋買賣所需費用：（1）交易過程中需交費用：契稅：面積不大于144平米繳納房價款1.5％∶購房面積超過144（含）平米，繳納購房款3％。在辦理產(chǎn)權(quán)證時需交納（由財政局設(shè)在房管局窗口征收）住宅公用某些共有設(shè)備維修基金：購房款3％；（2）辦理產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用（由房管局收取）交易手續(xù)費：住宅：3元/平米；商業(yè)：10元/平米登記費：80元/本(商業(yè)500元)測繪費：住宅：1.36元/平米商業(yè)：2.04元/平米（3）辦理按揭須繳納費用抵押費：50萬以內(nèi)住宅150元/戶；50萬元以上（含50萬）住宅：300元/戶；商業(yè)：抵押額0.7‰（萬如下）；登記費：80元/戶商業(yè):500元/戶23、住宅構(gòu)造形式：重要是以其承重構(gòu)造所用材料來劃分，普通可以分為鋼構(gòu)造、磚混構(gòu)造、磚木構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造、框架構(gòu)造、框架-剪力墻構(gòu)造。

鋼構(gòu)造：指重要承重構(gòu)件所有采用鋼材制作，它與鋼筋混凝土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料特殊性，能制成大跨度、高凈高空間，特別適合大型公共建筑。磚混構(gòu)造：是指建筑物中豎向承重構(gòu)造墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土構(gòu)造。通俗地講，磚混構(gòu)造是以小某些鋼筋混凝土及大某些磚墻承重構(gòu)造。由于抗震規(guī)定，磚混住寫普通在56層如下。磚木構(gòu)造住宅：是指建筑物中承重構(gòu)造墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板構(gòu)造、屋架用木構(gòu)造而共同構(gòu)佐成房屋。鋼筋混凝土構(gòu)造住宅：是指房屋重要承重構(gòu)造如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種構(gòu)造抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由c當(dāng)前，多、高層住宅多采用這種構(gòu)造。其缺陷是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。框架構(gòu)造住宅：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。

框架構(gòu)造由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因而框架構(gòu)造承載力和剛度都較低，它受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作，裝配整體式樓面作用則不考慮，框架構(gòu)造墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架構(gòu)造特點是能為建筑提供靈活使用空間，但抗震性能差。框架-剪力墻構(gòu)造：也稱框剪構(gòu)造，這種構(gòu)造是在框架構(gòu)造中布置一定數(shù)量剪力墻，構(gòu)成靈活自由使用空間，滿足不同建筑功能規(guī)定，同樣又有足夠剪力墻，有相稱大剛度，框剪構(gòu)造受力特點，是由框架和剪力墻構(gòu)造兩種不同抗側(cè)力構(gòu)造構(gòu)成新受力形式，因此它框架不同于純框架構(gòu)造中框架，剪力墻在框剪構(gòu)造中也不同于剪力墻構(gòu)造中剪力墻。由于，在下部樓層，剪力墻位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大某些水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側(cè)趨勢，而框架則有內(nèi)收趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了承擔(dān)外荷載產(chǎn)生水平力外，還額外承擔(dān)了把剪力拉回來附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生水平力，還由于給框架一種附加水平力而承受負(fù)剪力，因此，上部樓層雖然外荷載產(chǎn)生樓層剪力很小，框架中也浮現(xiàn)相稱大剪力。24、住宅建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定各層平面面積之和。它是表達(dá)一種建筑物建筑規(guī)模大小經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。25、建筑面積計算范疇和辦法：（1）單層建筑物無論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有某些樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積：（2）多層或高層住宅建筑建筑面積，是按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口建筑面積，按其上口外墻（不涉及采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍水平面積計算：（4）用深基本做地下架空層加以運用，層高超2.2米，按架空層外圍水平面積一半計算建筑面積：（5）穿過建筑物通道，建筑物內(nèi)門廳、大廳無論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊某些按其水平投影面積計算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積；（7）住宅建筑內(nèi)技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過2.2米，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積；（8）獨立柱雨蓬，按頂蓋水平投影面積一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；（9）突出房屋有圍護(hù)構(gòu)造樓梯問、水箱悶、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計算建筑面積；（10）兩個建筑物之悶有頂蓋架空通腐｀按通廊投影面積計算建筑面積。無頂蓋架空通廊按其投影面積一半計算建筑面積；（11）突出墻面門斗，眺望間，按圍護(hù)構(gòu)造外圍水平面積計算建筑面積；（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（涉及陽臺欄板）一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；（13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（涉及疏散梯），其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（涉及疏散梯），其室外樓梯按每層水平投影面積一半計算建筑面積。依照新國家級原則《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種狀況下建筑面積不計算：（1）層高不大于2.20米如下夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：（2）突出房屋墻面構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：（3）房屋之間無上蓋架空通廊：（4）房屋天面、挑臺、天面上花園、泳池：（5）建筑物內(nèi)操作平臺、上料平臺及建筑物空間平臺及建筑物空間安頓箱、罐平臺：（6）騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行某些←（7）運用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑房屋：（8）活動簡易房屋：（9）與房屋室內(nèi)不相通房屋間伸縮縫。（10）據(jù)理解，新居產(chǎn)測量規(guī)范將按精度級別不同，分別容許誤差范疇為±26、±06、±14,而舊原則容許面積測量誤差為1.4。26、商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購房者所購買套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。27、商品房銷售面獲如何計算？（l）套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定辦法計算：其她建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定辦法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。（2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周邊維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻涉及各套之間分隔墻、套與公用建筑空間投影面積分隔墻以及外墻（涉及山墻）：共用墻墻體水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積所有計入套內(nèi)墻體面積。（3）商品房分?jǐn)偣媒ㄖ娣e重要涉及如下某些：商品房公用面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房住戶?？煞?jǐn)偣材承楸敬睒谴筇谩⒐瞄T廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其她功能上為該建筑服務(wù)專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間分隔墻及外墻（涉及山墻、墻體面積水平投影面積一半。）不應(yīng)計入公用建筑空間有：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能獨立使用空間，售房單位自營、自用房屋，為多幢房屋服務(wù)警衛(wèi)室、管理（涉及物業(yè)管理用房）。不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e：涉及從屬于人防工程地下室、半地下室；供出租或出售固定車位或?qū)Ｓ密噹?；幢外用做公共休憩設(shè)施或架空層。公用建筑面積分?jǐn)傓k法：多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂６喙δ芫C合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因而，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)）。28、使用率：住宅套內(nèi)凈面積雖然用面積和住宅面積比為使用率．使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偣妹娣e較多，高層塔樓使用率72-75%，板樓在78-80%。29、實用率：實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，不不大于使用率。30、如何計算房屋使用率？房屋使用率指房屋使用面積與建筑面積比例，是衡量物業(yè)使用效率重要原則。在使用率計算辦法選取上，有些采用軸線面積法。這種辦法是以房間內(nèi)外墻中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來使用面積涉及了外墻一半面積和所有內(nèi)墻所占面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際使用面積狀況令比較確切地計算辦法是在建筑面積垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占面積后得出使用面積△這種辦法計算出來使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一種物業(yè)真實使用率，這種計算辦法是對客戶負(fù)責(zé)任辦法。從普通狀況來看，高層塔樓真實使用率方面較多層住宅略差，重要是由于高層規(guī)定有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道面積，每戶平均分?jǐn)偯娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也不大于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。此外，建筑面積還涉及各單元應(yīng)分?jǐn)偱涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。31、建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)所有建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項目用地紅線范疇內(nèi)土地面積，普通涉及建設(shè)區(qū)內(nèi)道路面積、綠她面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運動場地等等）之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積附屬建勾物除外。32、建筑密度居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地比率。33、綠地率居住區(qū)用地范疇內(nèi)各類綠地總和占居住區(qū)用地比率。綠地應(yīng)涉及，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)綠地，不應(yīng)涉及屋頂、曬臺入工綠地。34、輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活室內(nèi)凈面積。涉及過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。35、居住面積住宅居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有水平面積（即構(gòu)造面積）。36、使用面積住宅使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用掙面積之和。計算住宅使用面積，在過去重要用來計算和征收公共住宅房租時使用。采用使用面積計算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人租賃關(guān)系：但在住宅買賣中普通不采用使用面積來計算價格。37、建筑面積住宅建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間水平面積，如果計算多、高層住宅樓建筑面積，則是各層建筑面積之和．建筑面積計算非常復(fù)雜。不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅建筑面積＝居住面積十輔助面積十構(gòu)造面積，也可表達(dá)為：住宅建筑面積＝使用面積＋構(gòu)造面積。固然住宅公共面積包括在住宅建筑面積之中，是由某些輔助面積和某些構(gòu)造面積構(gòu)成。38、住宅開間：在住宅設(shè)計中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻定位軸線到另一面墻定位軸線之間實際距離。由于是就一自然間寬度而言，故又稱開間。住宅開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格規(guī)定。依照《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)原則》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

國內(nèi)當(dāng)前大量建造磚混住宅，住宅開間普通不超過3.3米。規(guī)定較小開間尺度，可有效縮短樓板空間跨度，增強(qiáng)住宅構(gòu)造整體性、穩(wěn)定性和抗震性。為了保證建成住宅具備良好自然采光和通風(fēng)條件，住宅進(jìn)深在設(shè)計上有一定規(guī)定。當(dāng)前國內(nèi)大量城鄉(xiāng)住宅房間進(jìn)深普通都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅高度（層高）和寬度（開間）擬定肖前指提下，設(shè)計住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)室內(nèi)空間自然光線局限性。進(jìn)深大住宅可以有效地節(jié)約用地。

雖然小開間住宅存在著諸多長處，但也存在著許多弊病。由于開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱構(gòu)造面積相對較大，增長了有效使用面積；同步由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化規(guī)定，并且住房很難自行改造。

為變化老式小開間住宅設(shè)計格局，從80年代末期，國家開始了大開間住宅設(shè)計技術(shù)攻關(guān)，并擬定要大力履行開間在5米以上，進(jìn)深在7米以上大開間住宅建筑體系。這種住宅可為住戶提供一種40～50平方米甚至更大居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增長2%，具備構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造特點。例如，購房者可將住宅分割成較大兩室一廳，也可依照需要分割成三室一廳。這種可自由分割大開間住宅在國外又叫做"演進(jìn)式住宅"、"空殼式住宅"。在國內(nèi)由于技術(shù)、造價、建材質(zhì)量等因素，大開間住宅尚處在大力推廣之中，有較好發(fā)展前景39、住宅進(jìn)深：住宅長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻定位軸線到后墻定位軸線之間實際長度。依照《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)原則》（GBI100-87）規(guī)定，住宅進(jìn)深采用下列慣用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

為了保證住宅具備良好天然采光和通風(fēng)條件，從理論上進(jìn)，住宅進(jìn)深不適當(dāng)過大。在住宅高度（層高）和寬度（開間）擬定前提下，住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型、距離門窗較遠(yuǎn)室內(nèi)空間自然光線局限性；如果人為地將狹長空間分隔，則分隔出一某些房間就成為無天然光黑房間。黑房間固然不適于人們居住，補數(shù)辦法之一是將黑房間用于次要生活功能和設(shè)施安頓，如儲藏室、走道等，用人工照明來彌補天然光局限性。另一辦法是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線局限性房間布置于內(nèi)天井四周，通過天井來解決采光、通風(fēng)局限性問題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光局限性問題。隨著國內(nèi)都市人口在不斷增多，土地資源相對局限性，而同樣面積土地，設(shè)計大進(jìn)深住宅比設(shè)計小進(jìn)深住宅可造出更大使用面積房子。本著節(jié)約用地原則，咱們不得不選取大進(jìn)深住宅來滿足不斷對住宅數(shù)量需求。這事實上是一種住宅面積數(shù)量與住宅使用質(zhì)量矛盾。在此后一種很長時期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場。至于進(jìn)深過大浮現(xiàn)采光、通風(fēng)局限性等系列問題，則可通過優(yōu)化住宅設(shè)計和采用有關(guān)技術(shù)手冊及設(shè)備加以解決40、層高：住宅層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間距離，也就是一層房屋高度。41、凈高：住宅凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間距離。凈高和層高關(guān)系可以用公式來表達(dá)：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度差叫“凈高’。42、什么是住宅組團(tuán)？咱們所熟悉居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型，社區(qū)與重要街道沒有界線，社區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。這種布局缺陷是不但形象單一死板，并且給住戶帶來不安全感。而住宅組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式居住構(gòu)造。院落式布局，用四周樓房圍合成封閉空間，由單一出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松高興，非常符合當(dāng)代人交流心理需要。43、何謂生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡建筑環(huán)境。這里環(huán)境不但涉及住宅區(qū)自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及住宅區(qū)人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會環(huán)境。哺育生態(tài)住宅概念重要是在這種觀念影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處在良性循環(huán)狀態(tài)之中。44、什么是綠色住宅？“綠色住宅”不是普通人以為綠化較好住宅。事實上較高綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容一種方面，真正“綠色住宅”內(nèi)涵是全方位立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)建筑。具備節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改進(jìn)生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等長處。節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體采用是“綠色住宅”構(gòu)成內(nèi)容。住宅墻體倡導(dǎo)使用高科技環(huán)保建材。如當(dāng)前有一種新型建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在8兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強(qiáng)度上均超過了普通紅磚。此外有一種木屑制磚，該磚重量只有普通磚一半，但強(qiáng)度卻是普通磚兩倍。充分運用自然資源。住宅采光設(shè)計不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，并且涉及到能源節(jié)約與揮霍。如采用大面積玻璃，設(shè)計明廳、明衛(wèi)、明廚等，Tit能節(jié)約大量電能：盡量采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用社區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分運用自然能源有效途徑，可減少對大氣污染。垃圾分類解決。對垃圾分類解決也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息有關(guān)。因而，專家也將垃圾分類解決納入“綠色住宅”內(nèi)容。45、住宅分類復(fù)式住宅

復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高一層樓中增建一種1.2米夾層，兩層共計層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計為3.3米，而普通躍層式為5.6米），復(fù)式住宅下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。

復(fù)式住宅經(jīng)濟(jì)性體當(dāng)前：

1、平面運用系數(shù)高，通過夾層復(fù)合，可使住宅使用面積提高50%--70%。

2、戶內(nèi)隔層為木構(gòu)造，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，減少了綜合造價。

3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與普通層高和面積相似住宅相比，土地運用率可提高40%。因而復(fù)式住宅同步具備了省地、省工、省料特點。復(fù)式住宅在設(shè)計施工和使用上有某些局限性：1、復(fù)式住宅面寬敞，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一某些戶型朝向不佳，自然采光較差。2、層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促弊氣不適感，貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分運用。3、由于室內(nèi)隔斷樓板均采用輕薄木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間私密性、安全性較差。盡管復(fù)式住宅有些缺陷，但近年來建筑師通過不斷改進(jìn)、完善，不斷摸索，結(jié)合國內(nèi)國情，設(shè)計更加合理構(gòu)造?？梢灶A(yù)見，這種精致復(fù)式住宅，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上熱銷產(chǎn)品。躍層式住宅

躍層式住宅是近年來推廣一種新穎住宅建筑形式。在東南沿海廣東、福建某些開放都市建設(shè)較多。此類住宅特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間交通不通過公共樓梯而采顧客內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅長處是每戶均有較大采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，互相干擾較小。此類住宅內(nèi)部空間由于是借鑒了歐美小二樓獨院住宅設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞歡迎，在南方都市建設(shè)、買賣較多，近年來在北方都市某些高檔住宅設(shè)計中，也開始得到推廣?！板e層式”住宅

什么叫“錯層式”住宅？重要指是一套房子不處在同一平面，即房內(nèi)廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處在幾種高度不同平面上。錯層式和復(fù)式房屋有一種共同特性區(qū)別于平面式房屋。平面式表達(dá)一戶人家廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處在同一層面，而錯層和復(fù)式內(nèi)各個房間則處在不同層面。錯層和復(fù)式房屋區(qū)別在于盡管兩種房屋均處在不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相稱于兩層樓，而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因而錯層有“壓縮了復(fù)式”之稱。此外，復(fù)式一、二層樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。單元式住宅是指在多層、高層樓房中一種住宅建筑形式；普通每層樓面只有一種樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，普通多層住宅每個樓梯可以安排２４到２８戶。因此每個樓梯控制面積又稱為一種居住單元公寓式住宅

公寓式住宅是相對于獨院獨戶西式別墅住宅而言。公寓式住宅大多是高層，原則較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用套房，涉及臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，尚有一某些附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供某些經(jīng)常往來中外客商及其家屬中短期租用?；▓@式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。普通都是帶有花園草坪和車庫獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供應(yīng)一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也均有較高原則，普通為高收入者購買。智能化住宅智能化住宅依照建設(shè)部全國住宅社區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程規(guī)定，智能化住宅要達(dá)到安全防范、信息管理、信息網(wǎng)絡(luò)，也即智能化住宅是將各種家庭自動化設(shè)備、計算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)與藝術(shù)有機(jī)結(jié)合產(chǎn)物，從而實現(xiàn)住戶可以在任何時間任何地點進(jìn)行家庭遙控管理或與外界進(jìn)行聯(lián)系住宅。智能社區(qū)由眾多智能樓宇構(gòu)成，其旨在通過高度集成通訊和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)保安、物業(yè)、服務(wù)及公共設(shè)施連接起來，實現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理，使社區(qū)內(nèi)居民可以２４小時與社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市、娛樂場合等處聯(lián)系。住宅社區(qū)

住宅社區(qū)也稱"居住社區(qū)"，是由都市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越完整居住地段。普通設(shè)立一整套可滿足居民尋常生活需要基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)TownhouseＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫聯(lián)排別墅，對的譯法應(yīng)當(dāng)為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來，其原始意義上指在城區(qū)沿街聯(lián)排而建市民城區(qū)房屋。46、都市居住區(qū)普通稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模居住生活聚居地和特指被都市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～5⒁00人相相應(yīng)，配建有一整套較完善、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。47、居住社區(qū)普通稱社區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相相應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)與文化生活所需公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。48、居住組團(tuán)普通稱組團(tuán)，指下般被社區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相相應(yīng)，配建有居民所需基層公共服務(wù)設(shè)施居住生活聚居地。49、居住區(qū)用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地總稱。50、住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱。51、公共服務(wù)設(shè)施用地普通稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相相應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)涉及建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。52、道路用地居住區(qū)道路、社區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場地。53、居住區(qū)級道路普通用以劃分社區(qū)道路。在大都市中普通與都市支路同級。54、社區(qū)級路普通用以劃分組團(tuán)道路。55、組團(tuán)級路上接社區(qū)路，下連宅間小路道路。56、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口道路。57、公共綠地滿足規(guī)定日照規(guī)定，適合于安排游憩活動設(shè)施、供居民共享游憨綠地，應(yīng)涉及居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其她塊狀帶狀綠地等。58、配建設(shè)施與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相相應(yīng)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。59、其她用地規(guī)劃范疇內(nèi)除居住區(qū)用地以外各種用地，應(yīng)涉及非直接為本區(qū)居民配建道路用地、其她單位用地、保存自然村或不可建設(shè)用地等。60、公共活動中心配套公建相對集中居住區(qū)中心、社區(qū)中心和組團(tuán)中心等。61、道路紅線都市道路含居住區(qū)級道路用地規(guī)劃控制線。62、建筑線普通稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。63、日照間距系數(shù)依照日照原則擬定房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高比值。64、建筑小品既有功能規(guī)定，又具備點綴、裝飾和美化作用、從屬于某一建筑空間環(huán)境小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和批示性標(biāo)志物等統(tǒng)稱。65、住宅平均層鼓住宅總建筑面積與住宅基底總面積比值層。66、人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)可居住總?cè)丝谂c總用地面積之比。67、人口凈密度指居住建筑面積與居住建筑用地面積之比。68、居住建筑密度：指居住建筑對居住用地覆蓋率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積。69、建筑密度即建筑覆蓋率，指項目用地范疇內(nèi)所有建筑物基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。70、拆建比新建建筑總面積與拆除原有建筑總面積比值。71、住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需工程建設(shè)測算綜合投資，應(yīng)涉及土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要管理費用元／平方米。72、均價：將各單位銷售價格相加之后和數(shù)除以單位建筑面積和數(shù)，即得出每平方米均價。均價普通不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失力引人矚目營銷方略。73、基價：通過核算而擬定每平方米商品房基本價格。商品房銷售價普通以塞價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。74、起價：某物業(yè)各樓層銷售價格中最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低起步價容易引起消費者注意。75、一次性買斷價：買方與賣方商定一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中專用價格術(shù)語，擬定之后，買方或賣方必要按此履行付款或交房義務(wù)，不得隨意變更。76、預(yù)售價：預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中專用術(shù)語：預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定價格為準(zhǔn)。77、如何進(jìn)行戶型評判咱們普通所說一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通戶型，此外尚有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔花園別墅等。在對戶型進(jìn)行評判時可從如下幾方面入手：看居室功能分區(qū)與否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡量減少不必要“死角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，因此房屋要方正，這樣不但有助于家具擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好居室活動空間。房門開向與否合理，要不影響使用空間和居室私密性。戶型節(jié)能規(guī)定，她可以減少不必要尋常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)?；顒涌臻g采用直接采光，可以節(jié)約能源。單元內(nèi)不同空間要有相對合理面積。普通人們購房時所說“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室Ⅲ，被以為是較能滿足人們尋常生活需要。從居室功能分析，廚房合理面積下般為4平方米至5平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度?，F(xiàn)今住宅設(shè)計中推崇是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間，—個封閉設(shè)浴盆和大便器，一種開敞設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期互相干擾等問題。臥室合理面積普通應(yīng)為13至14平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒服并通風(fēng)良好。陽臺，好陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊落地陽臺門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗視線總是能給居住者一份清新、爽快心情。房間內(nèi)部凈高要適當(dāng)，當(dāng)前，絕大某些商品房內(nèi)層澤高在2.5米到2.7米之間。需要注意是：擴(kuò)大居住面積是相對容易，而對層高不滿意，確是無法變化。此外，除了房間布置，好戶型設(shè)計還會充分考慮既有備種家用電器如冰箱、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)、電話設(shè)立，還要考慮將來不斷涌入家庭各種新家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新電炊具、新保健娛樂設(shè)施、新安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等配備，有合理空間安排和電氣設(shè)計。建筑材料也是質(zhì)量較好新材料、新技術(shù)，如50年不變形隔熱隔音塑鋼門窗、防漏防腐易疏通給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等＇以保證房屋舒服與耐用。78、智能化住宅如何分類像所有消費品同樣，智能化住宅也會依照軟硬件品質(zhì)不同，而分出不同原則。乙級原則（1）安全保安系統(tǒng)實現(xiàn)社區(qū)周界監(jiān)控和紅外線報警防范：火災(zāi)與煤氣報警：緊急呼救報警：電話線被切斷與防破壞報警。（2）通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶至少兩對電話線和一種寬帶國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口；可接受有線電視網(wǎng)節(jié)目。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)。實現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計量，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及某些物業(yè)管理功能。（4）環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公示版。甲級原則除了乙級原則所有功能外，另需增長某些功能，同步整個系統(tǒng)應(yīng)是一種由中央控制中心附帶數(shù)個分控中心構(gòu)成集散控制系統(tǒng)：（1）安全保安系統(tǒng)實現(xiàn)可視對講功能：門禁系統(tǒng)功能：家庭智能化報警增長功能有：可進(jìn)衍程序自動化控制功能、可實現(xiàn)室內(nèi)無線遙控功能、通過電話遞行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。（2）通訊系統(tǒng)實現(xiàn)住戶重要房間有獨立信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入社區(qū)，提供外語電視節(jié)目。（3）信息服務(wù)系統(tǒng)增長實現(xiàn)電子購物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。（4）環(huán)境控制系統(tǒng)實現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。79、住宅功能國際原則是什么按照國際文明住宅原則，住宅功能不但要滿足最基本寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足當(dāng)代人對婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教誨、休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面需要。就住宅室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足如下基本規(guī)定。（l）滿足分戶獨立性和保護(hù)隱私性原則。規(guī)定起居、餐廳、廚房、臥房等重要功能之間最合理布局。（2）滿足使用以便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團(tuán)聚活動空間以及緊急疏散規(guī)定6在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火級別以及防止滑跌和碰撞等保證安全規(guī)定。（3）滿足當(dāng)代生活設(shè)施進(jìn)步原則。住宅室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、燃?xì)?、供熱、照明、電話線路、數(shù)據(jù)通訊以及儲藏等設(shè)施。（4）滿足當(dāng)代生活健康衛(wèi)生原則。要按國際發(fā)達(dá)國家住宅設(shè)計規(guī)定，制定日照原則、通風(fēng)原則、廚、廁排氣原則和生活垃圾解決原則。（5）滿足住宅功能多樣化個性規(guī)定原則。要達(dá)到國際文明居住原則，應(yīng)更多讓居民和顧客參加住宅設(shè)計。建造空間靈活多變住宅建筑，采用承重構(gòu)造骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可依照住宅要靈活布置，以形成多樣化內(nèi)部空間。80、躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？普通狀況，躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：普通在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最佳有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通住宅（普通是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目是在有限空間里增長使用面積，提高住宅空間運用率。運種做法香港住宅設(shè)計中有某些例子，是為適應(yīng)其用地、空間極其缺少狀況而產(chǎn)生。復(fù)式住宅事實上并不具備完整兩層空間，夾層在底層投影面積只占底層面積一某些。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面外邊沿有欄桿或欄板，上面人可以看見下面，下面人也可以看見上面，形成一種不完全空間，普通稱其為“排空”），與底層之間有視線上交流和空間上流通。而躍層住宅上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅空間是兩種不同類型。躍層和復(fù)式面積汁算：躍層住宅如果是完整兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層某些高度不夠一種完整層高，可以參照披屋頂使用面積計算原則：如：運用坡屋頂作為使用房間時，除必要衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同步具備如下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間凈高度最低處不應(yīng)低于1.5米（含）：使用房間凈面積一半（含）以上不低于2.1米（含）。滿足上述條件房間其凈面積可所有計入使用面積。若房間超過2.l米（含）某些局限性房間總面積2倍計入使用面積。錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。長處是和躍層同樣可以動靜分區(qū)，但由于沒有完全分為兩層，因此又有復(fù)式住宅豐富空間感?？梢赃\用錯層住宅中不同層高區(qū)別不同功能房間，例如起居室比較高，臥室比較低等。尚有運用地形地勢高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以減少挖土土方量。錯層帶來空間豐富感受，如不是身臨其境很難想象得到，因此對于初次進(jìn)入這種住宅人有較大吸引力。但錯層式住宅不利于構(gòu)造抗震，并且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大高檔住宅。81、買自住房與投資房有什么不同自住房和投資房由于用途不同，在選取上亦有較大區(qū)別。一方面是房屋價格。買自住房要測算自己收入水平和承受能力；而投資購房則在投資成本容許范疇內(nèi)進(jìn)行選取，并可進(jìn)行投資組合。第二是居住環(huán)境。自住房對環(huán)境質(zhì)量規(guī)定較高，房屋內(nèi)部和社區(qū)環(huán)境都要宜人。雖然環(huán)境質(zhì)量高房屋易于出售，但投資購房重要側(cè)重于投資成本及房屋自身升值潛力，對環(huán)境質(zhì)量相對規(guī)定低某些。第三考慮將來交化。自住房規(guī)定環(huán)境相對穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或變化功能：而投資則否則，要考慮將來都市規(guī)劃能否令所購房屋升值，不臨街變?yōu)榕R街，由住宅變作商鋪等。第四考慮區(qū)位價值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭：投資購房雖然也考慮成本，但只要是可控范疇內(nèi)和具備較快交現(xiàn)能力，易實現(xiàn)利潤房屋，將不必過多考慮而應(yīng)迅速購買。82、建筑構(gòu)造小高層：據(jù)簡介，“小高層”并不是一種規(guī)范學(xué)術(shù)叫法。咱們當(dāng)前常說“小高層”是指由各種住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間住宅建筑，是介于多層與高層之間一種建筑模式。6層如下則稱炎“多層”；更高稱為“高層”。塔樓：“塔樓”重要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四周走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。板樓：板樓由許多單元構(gòu)成，每個單元用自己單獨樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個市場80%至90%。專家以為，當(dāng)前流行板式小高層比起咱們20世紀(jì)70年代建造板樓，有了主線變化。其一，設(shè)備、建材、智能化等均有了質(zhì)奔騰；其二，更加注重環(huán)境，先后庭院綠化、園林小品營造使居住質(zhì)量有了奔騰；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽臺觀景作用增強(qiáng)，設(shè)計理念更為先進(jìn)。許多項目六層也配有電梯，更加布滿人文關(guān)懷。83、土地有償使用費幾種概念國有土地有償使用費：是指以出讓、租賃、作價出資（入股）等方式有償使用國有土地單位或個人，按照國家規(guī)定原則和辦法，向國家繳納土地資源性收益，涉及土地出讓金、土地租金、土地收益金、新增建設(shè)用地土地有償使用費、場地使用費等。對的理解它們之間區(qū)別和聯(lián)系，對于貫徹貫徹國務(wù)院15號文獻(xiàn)精神有一定現(xiàn)實意義，同步，也將有助于國有土地有償使用費征管人員進(jìn)一步提高其征管能力。土地出讓金：是指市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定原則向國家繳納土地出讓所有價款。涉及：土地使用年限期滿，土地使用者需要續(xù)期向繳納續(xù)期土地出讓價款；變化原土地出讓合同商定土地用途、容積率補交不同用途和容積率土地出讓金差價；原通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)土地使用者，將土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其她附著物有償轉(zhuǎn)讓（涉及聯(lián)營聯(lián)建、以地易房易物等）、出租、抵押、作價出資（入股），按規(guī)定補交土地出讓價款。土地收益金：是指土地使用者將其所使用土地使用權(quán)出租，就其所獲得租金收入，按規(guī)定比例向國家繳納價款，涉及土地使用者將劃撥土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其她附著物出租給其她使用者，或變化劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)用途進(jìn)行經(jīng)營而向國家繳納土地收益；土地使用者將其所使用土地使用權(quán)或者連同地上建筑物和其她附著物轉(zhuǎn)讓，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按照規(guī)定比例向國家繳納土地增值費。土地租金：是指國家將國有土地使用權(quán)租賃給土地使用者，并由土地使用者按照原則向國家繳納價款。對于政府直接出租新增用地租金原則，應(yīng)依照市場地價水平、承租人相應(yīng)權(quán)利及上述公式擬定隨行就市。而對于使用原劃撥土地租金原則，則應(yīng)本著尊重歷史、注重實際、考慮使用者承受能力、逐漸到位原則擬定。新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向獲得出讓等有償使用方式新增建設(shè)用地市、縣人民政府收取平均土地純收益。征收原則由國土資源部按照全國都市土地分等和城鄉(xiāng)土地級別、基準(zhǔn)地價水平、各地區(qū)耕地總量和人均耕地狀況、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等狀況擬定，并定期調(diào)節(jié)。按照《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》關(guān)于都市土地等別劃分，國家將全國都市土地分為十五等，征收原則為每平方米5元～70元不等。場地使用費：是指外商投資公司使用國有劃撥土地使用權(quán)，按照法律法規(guī)規(guī)定向國家繳納費用，涉及場地開發(fā)費和土地使用費。場地開發(fā)費是外商投資公司必要支付一次性繳納土地開發(fā)費用，涉及征地拆遷費用和基本設(shè)施建設(shè)費用。土地使用費是外商投資公司有償使用土地資源費用，在使用土地期限內(nèi)都要繳納。外商投資公司場地使用費總水平，每年每平方米最低不少于5元，最高不超過300元，并視經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平定期調(diào)節(jié)。外商投資公司用地，凡屬劃撥土地，每年需繳納場地使用費或一次性繳納場地開發(fā)費，逐年繳納土地使用費。外商投資公司場地使用費收入納入財政預(yù)算管理，專項用于外商投資公司用地補償、拆遷、安頓和建設(shè)廠外公共設(shè)施及相應(yīng)土地開發(fā)等，以支持外商投資公司發(fā)展。國有土地有償使用費歸中央政府和地方政府所有，按一定比例提成，由財政部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)征收管理，同級土地行政主管部門代征代繳，納入財政預(yù)算，專項用于都市基本設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)整頓。對以合同方式出讓土地使用權(quán)，國家征收出讓金最低不得低于標(biāo)定地價40％；對以年為單位征收土地租金、土地收益金等不得低于基準(zhǔn)地價2％，并視經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平定期調(diào)節(jié)。國有土地有償使用費是國家一項土地資源性收費，不屬于行政事業(yè)性收費。征收國有土地有償使用費使國家作為土地所有者在經(jīng)濟(jì)上權(quán)益得到充分體現(xiàn)。因而，有償使用國有土地單位和個人，必要按照關(guān)于法律法規(guī)規(guī)定，自覺繳納國有土地有償使用費。84、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)方式：土地使用權(quán)出讓：指過家將一定年限內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期基本上，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定范疇內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為，涉及出售、互換和贈與等。土地使用年限：指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)總年期。按國家關(guān)于法律規(guī)定，各類用地最高出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教誨、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其她用地為50年土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府金額。毛地價：政府在出讓為經(jīng)拆遷安頓補償舊城區(qū)土地（俗稱“毛地”）、或未進(jìn)行征地補償新區(qū)土地（俗稱“熟地”）時所收取金額。毛地價普通涉及土地使用權(quán)出讓金和都市建設(shè)配套費。熟地價：當(dāng)政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”、或“三通一平”建設(shè)條件土地（俗稱“熟地”）時多收取金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件熟地轉(zhuǎn)讓時所收取金額。熟地價涉及土地使用權(quán)出讓金、都市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費。85、建筑材料知識重要建筑材料涉及水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。1、水泥（1）常用水泥種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表達(dá)水泥硬化后抗壓能力。慣用水泥編號例如：325、425、525、625等。（3）慣用水泥技術(shù)特性凝結(jié)時效性：水泥凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度時間。體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化與否均勻性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻體積變化成為體積安定性不良，不能使用。水熱化性：水泥水化反映為放熱反映。隨著水化過程進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量大小和放熱速度快慢重要與水泥標(biāo)號、礦物構(gòu)成和細(xì)度關(guān)于。細(xì)度：指水泥顆粒粗細(xì)限度。顆粒越細(xì)，初期強(qiáng)度越高。但顆粒越細(xì)，其制作成本越高，并容易受潮失效。原則稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到原則稠度時用水量。原則稠度是做水泥安定性和凝結(jié)時間時，國標(biāo)規(guī)定稠度。2、鋼筋（1）建筑鋼筋種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大鋼材品種。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。按強(qiáng)度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。（2）建筑用鋼筋應(yīng)用Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普通鋼筋混凝土構(gòu)造中受力較小部位。變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土構(gòu)造中用量最大鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。冷加工鋼筋冷拉鋼筋：冷拉鋼筋屈服限度會提高，而塑性減少。冷拉Ⅰ級鋼筋合用于普通鋼筋混凝土中受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。冷拔低碳鋼筋：其有較高抗拉強(qiáng)度，是小型構(gòu)件重要預(yù)應(yīng)力鋼材。3、木材（1）木材種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中重要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，重要用于裝修工程。（2）建筑木材性能與用途紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，重要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、構(gòu)造細(xì)、易干燥、加工，重要用于制作門窗、模板、地板等。馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，構(gòu)造中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，重要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強(qiáng)，干燥慢，干燥中易開裂。重要用于檁條、地板、木樁等。杉木：紋理直而均，構(gòu)造中檔或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。重要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，構(gòu)造細(xì)，干燥易開裂，堅韌耐久。重要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮構(gòu)造