山東省東營市基準(zhǔn)地價修正體系

年4月19日山東省東營市基準(zhǔn)地價修正體系文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。第一節(jié)土地級別調(diào)整結(jié)果土地級別調(diào)整后，商服用地和住宅用地調(diào)整后的土地級別由6個調(diào)整為5個，級別變化較大。工業(yè)用地維持5個級別，級別變化不大，基本沿用基準(zhǔn)地價的級別界線，略作細(xì)微調(diào)整。更新調(diào)整后各用途各級別的分布情況見表東營市中心城區(qū)商服用地級別范圍表級別級別范圍一級地分為三部分：西城部分：東到廣利河；西到規(guī)劃梁山路；南到北一路；北到淄博路。東城部分：東到膠州路，南到黃河路，西至東三路西200米，北至大渡河路。二級地一級地邊界以外。西城部分：東至太行山路，南至濟(jì)寧路，西至云門山路西100米，北至北二路。新區(qū)部分：東至天目山路，西至廬山路，南至廣利河，北至新泰路。東城部分：東至利二溝，西至東一路，南至南一路-濰河路，北至萬泉河路、北一路三級地二級地邊界以外。東至東四路-黃河路-東六路-南一路-東四路一線，西至玉山路；南到廣利河-杭州路-規(guī)劃南一路，北到永定河路-蘭州路-北一路-賀蘭山路-煙臺路-濰坊路-勝北社區(qū)四級地三級地邊界以外定級范圍內(nèi)，東七路-北二路-東八路以西的部分。五級地定級范圍內(nèi)，四級地以外區(qū)域。東營市中心城區(qū)住宅用地級別范圍表級別級別范圍一級地西城部分：東到廣利河-峨眉山路；西到規(guī)劃梁山路；南到黃河路；北到淄博路。新區(qū)部分：東到高速公路，西到沂山路，黃河路以南，西至沂山路西280米，南到廣利河，北到北一路。東城部分：東到利二溝，西到東二路，南到濰河路，北到萬泉河路。二級地一級地范圍外，東至東五路-黃河路-東六路-南一路-東五路一線，西到云門山路，南到南一路-西一路-廣利河-天目山路-運(yùn)河路-東一路-南二路南1000米，北至北二路-西一路-萊陽路-膠萊河路-蘭州路-汾河路-登州路-北一路三級地二級地范圍以外，東到東七路，西到西五路，南到南二路-廣利河，北到伊犁河路-蘭州路-永定河路-煙臺路-西二路-濰坊路-勝北社區(qū)四級地三級地范圍外定級范圍內(nèi)，東八路以西部分五級地定級范圍內(nèi)，四級地以外區(qū)域。東營市中心城區(qū)工業(yè)用地級別范圍表級別級別范圍一級地東到廣利河-西二路；西到云門山路；南到黃河路；北到北二路。二級地一級地邊界以外。西城部分：東到峨眉山路，西到玉山路；南到菏澤路；北到南莊居委會－西營居委會－勝利油田黨校－供水公園。東城部分：東到登州路；西到東二路-鄭州路；南到沂河路；北到萬泉河路。三級地二級地邊界以外。西城部分：東到賀蘭山路－萊陽路－沂山路－北一路－天目山路；西到西五路；南到黃河路－西一路－金鄉(xiāng)路－西二路－濟(jì)寧路－西四路－五干渠；北到煙臺路。東城部分：東到康洋路－淮河路－東四路；西到蘭州路－汾河路－東一路－遼河路－惠州路；南到濰河路，北到永定河路-汾河路。四級地三級地邊界以外。東到東五路；西到西五路西200米；南到棗莊路－西二路－南一路－廣利河－東二路－南二路；北到北二路－鄭州路－伊犁河路－蘭州路－永定河路－金水河路－棲霞路－廬山路－煙臺路－太行山路－濰坊路。五級地定級范圍內(nèi)，四級地以外區(qū)域。

第二節(jié)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的界定及依據(jù)一、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的界定分為以下幾個方面：1、基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日按照山東省國土資源廳《關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作的通知》（魯國土資發(fā)[]143號文）文件精神，東營市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價更新的基準(zhǔn)日設(shè)定為1月1日。2、土地用途土地用途界定是估價中的核心問題。由于土地用途的差異，地價差別很大。本次基準(zhǔn)地價更新中，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-），土地用途劃分以下三類：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地。3、標(biāo)準(zhǔn)容積率標(biāo)準(zhǔn)容積率確定為：商服用地1.3,住宅用地1.3,工業(yè)用地為0.6。4、土地開發(fā)程度5、土地使用年期基準(zhǔn)地價各類用地的土地使用年期為法定最高出讓年限，即商服用地：40年；住宅用地：70年；工業(yè)用地：50年。6、還原率確定表測算方法類型商業(yè)住宅工業(yè)租售比綜合7.38%7.27%-房屋8.47%7.91%-土地6.52%5.94%-安全利率+風(fēng)險調(diào)整土地7.23%6.73%6.23%一年期貸款+物價指數(shù)土地7.87%6.97%6.37%綜合結(jié)果房屋還原率9.2%8.6%8.3%土地還原率7.2%6.6%6.3%土地開發(fā)平均費(fèi)用表土地級別“七通一平”“六通一平”“五通一平”“四通一平”“三通一平”土地開發(fā)費(fèi)(元/平方米)150125958070第三節(jié)級別基準(zhǔn)地價的計算及確定經(jīng)過樣點(diǎn)地價平均法和回歸分析法獲得了兩組基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上，項目組經(jīng)過與其它地市的橫向比較，與基準(zhǔn)地價的縱向分析，基準(zhǔn)地價與地價動態(tài)監(jiān)測成果的對比分析，地價與房價關(guān)系的分析，綜合確定新一輪的基準(zhǔn)地價。東營市中心城區(qū)基準(zhǔn)地價表土地級別商服用地住宅用地工業(yè)用地元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝一級1950130.01800120.067545.0二級1575105.0142595.057038.0三級127585.0105070.045030.0四級82555.075050.031521.0五級60040.045030.022615.1

第四節(jié)基準(zhǔn)地價修正體系待估宗地各地價影響因素修正僅對基準(zhǔn)地價的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：期日修正、容積率修正、年期修正、土地開發(fā)程度修正。一、期日修正待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日期可能不相同，因此，需根據(jù)政府公布的地價指數(shù)或當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅淖兓潭冗M(jìn)行期日修正。二、容積率修正宗地地價的容積率修正主要對商業(yè)、住宅用地進(jìn)行修正，容積率修正系數(shù)見下表4-21，表4-22。表4-21商服用地容積率修正系數(shù)容積率≤0.80.91.01.11.21.31.41.51.61.7修正系數(shù)0.800.840.880.920.961.001.041.081.121.16容積率1.81.92.02.12.22.32.42.52.62.7修正系數(shù)1.201.241.281.321.361.391.421.451.481.51容積率2.82.93.03.13.23.33.4≥3.5修正系數(shù)1.541.571.601.621.641.661.681.70表4-22普通住宅用地容積率修正系數(shù)容積率≤0.80.911.11.21.31.41.51.61.7修正系數(shù)0.810.840.880.920.961.001.051.101.151.19容積率1.81.92.02.12.22.32.42.52.62.7修正系數(shù)1.231.271.311.351.381.411.441.471.501.53容積率2.82.93.03.13.23.33.4≥3.5修正系數(shù)1.561.591.621.651.681.711.741.77三、出讓年期修正基準(zhǔn)地價對應(yīng)的是各用途法定最高使用年期的價格，當(dāng)宗地設(shè)定年期與基準(zhǔn)地價設(shè)定年期不相同時,需進(jìn)行年期修正，其修正系數(shù)k可根據(jù)下列公式計算。K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]式中：r-土地還原率；m-待估宗地的使用年期；n-基準(zhǔn)地價的設(shè)定年期年期修正見表4-23。表4-23各用途年期修正系數(shù)表使用年期12345678910商服(％)7.1613.8420.0725.8831.336.3641.0845.4849.5953.42住宅(％)6.2612.1417.6522.8227.6732.2236.4940.4944.2547.77工業(yè)(％)6.2212.0717.5822.7527.6232.2136.5240.5744.3947.98使用年期11121314151617181920商服(％)56.9960.3263.4366.3369.0371.5673.9176.1178.1680.07住宅(％)51.0754.1857.0859.8162.3764.7767.0369.1471.1272.98工業(yè)(％)51.3554.5357.5260.3362.9765.4667.8070.0072.0774.02使用年期21222324252627282930商服(％)81.8583.5185.0686.5187.8689.1290.2991.3992.4193.37住宅(％)74.7276.3677.9079.3480.6981.9583.1484.2685.3086.28工業(yè)(％)75.8577.5879.2080.7382.1683.5184.7885.9887.1088.16使用年期31323334353637383940商服(％)94.2595.0895.8696.5897.2597.8898.4799.0199.52100住宅(％)87.2188.0788.8889.6490.3591.0291.6592.2492.7993.31工業(yè)(％)89.1590.0990.9791.8092.5893.3194.0094.6595.2695.83使用年期41424344454647484950住宅(％)93.7994.2594.6895.0895.4595.8196.1496.4596.7497.01工業(yè)(％)96.3796.8897.3697.8198.2398.6399.0099.3699.69100.00使用年期51525354555657585960住宅(％)97.2797.5197.7397.9598.1498.3398.5198.6798.8298.97使用年期61626364656667686970住宅(％)99.1099.2399.3599.4699.5799.6699.7699.8499.92100.00四、土地開發(fā)程度修正在基準(zhǔn)地價內(nèi)涵中界定了土地開發(fā)程度，當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，就需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正，土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定，每增加或減少一通，其地價結(jié)果相應(yīng)地增加或減少15-30元/m2，詳見表3-20。五、級別修正1、沿商服業(yè)比較繁華的主要街道跨級別的宗地評估時：商服按高級別基準(zhǔn)地價操作；住宅、工業(yè)按其所在級別面積權(quán)重加權(quán)得出宗地的價格（面積量算按實地測量與在級別圖上按比例尺量取相結(jié)合得出）。2、級別邊緣的宗地評估時，適當(dāng)進(jìn)行加（減）價修正。其中，靠近低級別的應(yīng)減價修正，減價修正系數(shù)不得大于6%；靠近高級別的應(yīng)加價修正，加價修正系數(shù)不得大于8%。比如以道路劃定級別邊界的，道路低級別一側(cè)的宗地在評估時，能夠做適當(dāng)加價修正，而道路的高級別一側(cè)的宗地在評估時，適當(dāng)做減價修正。3、評價區(qū)范圍外的宗地評估，參照相鄰級別基準(zhǔn)地價及修正體系評估，并根據(jù)市場情況適當(dāng)進(jìn)行區(qū)位減價修正。六、用途修正1、混合用地：混合用地評估，應(yīng)按各用途分別進(jìn)行評估，再加權(quán)求和得出混合用地的土地價格。在實際操作中面積難以分清的，以住宅為主的綜合用地參照住宅用地基準(zhǔn)地價評估再適當(dāng)進(jìn)行用途修正；以商服為主的混合用地參照商服用地基準(zhǔn)地價評估再適當(dāng)進(jìn)行用途修正。2、其它用途：在具體的宗地評估過程中，考慮到不同用途土地的收益能力的差異，其它用途的土地評估要進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠猛拘拚?，具體參照下表4-24，凡表中未列舉的土地用途類型，均不作用途修正。表4-3東營市中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（％）宗地修正因素土地級別修正系數(shù)宗地修正因素土地級別修正系數(shù)一級地二級地三級地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度2.601.300-1.43-2.863.121.560-1.69-3.383.381.690-1.82-3.64距最近商服中心距離(m)2.401.200-1.32-2.642.881.440-1.56-3.123.121.560-1.68-3.36商業(yè)業(yè)態(tài)2.001.000-1.10-2.202.401.200-1.30-2.602.601.300-1.40-2.80公交便捷程度1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52停車方便程度1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52人流量1.600.800-0.88-1.761.920.960-1.04-2.082.081.040-1.12-2.24臨路類型1.200.600-0.66-1.321.440.720-0.78-1.561.560.780-0.84-1.68臨街狀況1.000.500-0.55-1.101.200.600-0.65-1.301.300.650-0.70-1.40臨街面寬(m)1.200.600-0.66-1.321.440.720-0.78-1.561.560.780-0.84-1.68臨街進(jìn)深(m)1.000.500-0.55-1.101.200.600-0.65-1.301.300.650-0.70-1.40面積與形狀1.000.500-0.55-1.101.200.600-0.65-1.301.300.650-0.70-1.40宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件1.200.600-0.66-1.321.440.720-0.78-1.561.560.780-0.84-1.68周圍土地利用類型1.200.600-0.66-1.321.440.720-0.78-1.561.560.780-0.84-1.68合計20100-11-2224120-13-2626130-14-28

表4-4東營市中心城區(qū)商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（％）土地級別宗地修正因素修正系數(shù)土地級別宗地修正因素修正系數(shù)四級地五級地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度2.861.430-1.56-3.123.121.560-1.69-3.38距最近商服中心距離(m)2.641.320-1.44-2.882.881.440-1.56-3.12商業(yè)業(yè)態(tài)2.201.100-1.20-2.402.401.200-1.30-2.60公交便捷程度1.980.990-1.08-2.162.161.080-1.17-2.34停車方便程度1.980.990-1.08-2.162.161.080-1.17-2.34人流量1.760.880-0.96-1.921.920.960-1.04-2.08臨路類型1.320.660-0.72-1.441.440.720-0.78-1.56臨街狀況1.100.550-0.60-1.201.200.600-0.65-1.30臨街面寬(m)1.320.660-0.72-1.441.440.720-0.78-1.56臨街進(jìn)深(m)1.100.550-0.60-1.201.200.600-0.65-1.30面積與形狀1.100.550-0.60-1.201.200.600-0.65-1.30宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件1.320.660-0.72-1.441.440.720-0.78-1.56周圍土地利用類型1.320.660-0.72-1.441.440.720-0.78-1.56合計22110-12-2424120-13-26

表4-5東營市中心城區(qū)一級商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度區(qū)域內(nèi)有大量商場、酒店、賓館、專賣店，商服設(shè)施聚集成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有較多商服設(shè)施，聚集較成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有一定量商服設(shè)施，功能齊全區(qū)域內(nèi)有商服設(shè)施，分布較分散區(qū)域內(nèi)有零星的商服設(shè)施距最近商服中心距離(m)≤100100-200200-400400-600＞600商業(yè)業(yè)態(tài)沿街商鋪、門頭房大型商場、購物中心、賓館、寫字樓等綜合用地純寫字樓、賓館批發(fā)市場小區(qū)內(nèi)商服設(shè)施公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。停車方便程度無交通管制，周邊有停車場，停車方便無交通管制，周邊有停車場，僅高峰時有一定影響無交通管制，周邊無專業(yè)停車場，路邊停車較方便有隔離護(hù)欄或者單行線，高峰時停車不方便有隔離護(hù)欄或者單行線，平時停車不方便人流量人流量大，常住人口、目的性人流、隨機(jī)性人流均較大人流量較大、以常住人口和目的性人口為主人流量一般，多為常住人口和目的性人流人流量一般，多為常住人口和隨機(jī)性人流人流量較少，多為常住人口臨路類型混合型主干道混合型次干道生活型道路交通型道路支路臨街狀況十字路口丁字路口沿街不沿街不沿街臨街面寬(m)＞1515-1010-64-6≤4臨街進(jìn)深(m)≤1010-1515-2020-30＞30面積與形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用。畸零地。宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型商業(yè)住宅市政公建工業(yè)倉儲特殊用地

表4-6東營市中心城區(qū)二級商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度區(qū)域內(nèi)有大量商場、酒店、賓館、專賣店，商服設(shè)施聚集成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有較多商服設(shè)施，聚集較成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有一定量商服設(shè)施，功能齊全區(qū)域內(nèi)有商服設(shè)施，分布較分散區(qū)域內(nèi)有零星的商服設(shè)施距最近商服中心距離(m)≤200200-300300-500500-800＞800商業(yè)業(yè)態(tài)沿街商鋪、門頭房大型商場、購物中心、賓館、寫字樓等綜合用地純寫字樓、賓館批發(fā)市場小區(qū)內(nèi)商服設(shè)施公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近。或公交線路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。停車方便程度無交通管制，周邊有停車場，停車方便無交通管制，周邊有停車場，僅高峰時有一定影響無交通管制，周邊無專業(yè)停車場，路邊停車較方便有隔離護(hù)欄或者單行線，高峰時停車不方便有隔離護(hù)欄或者單行線，平時停車不方便人流量人流量大，常住人口、目的性人流、隨機(jī)性人流均較大人流量較大、以常住人口和目的性人口為主人流量一般，多為常住人口和目的性人流人流量一般，多為常住人口和隨機(jī)性人流人流量較少，多為常住人口臨路類型混合型主干道混合型次干道生活型道路交通型道路支路臨街狀況十字路口丁字路口沿街不沿街不沿街臨街面寬(m)＞1515-1010-64-6≤4臨街進(jìn)深(m)≤1010-1515-2020-30＞30面積與形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用。畸零地。宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型商業(yè)住宅市政公建工業(yè)倉儲特殊用地表4-7東營市中心城區(qū)三級商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度區(qū)域內(nèi)有大量商場、酒店、賓館、專賣店，商服設(shè)施聚集成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有較多商服設(shè)施，聚集較成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有一定量商服設(shè)施，功能齊全區(qū)域內(nèi)有商服設(shè)施，分布較分散區(qū)域內(nèi)有零星的商服設(shè)施距最近商服中心距離(m)≤300300-500500-800800-1000＞1000商業(yè)業(yè)態(tài)沿街商鋪、門頭房大型商場、購物中心、賓館、寫字樓等綜合用地純寫字樓、賓館批發(fā)市場小區(qū)內(nèi)商服設(shè)施公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞4條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞4條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路2-3條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路2-3條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。停車方便程度無交通管制，周邊有停車場，停車方便無交通管制，周邊有停車場，僅高峰時有一定影響無交通管制，周邊無專業(yè)停車場，路邊停車較方便有隔離護(hù)欄或者單行線，高峰時停車不方便有隔離護(hù)欄或者單行線，平時停車不方便人流量人流量大，常住人口、目的性人流、隨機(jī)性人流均較大人流量較大、以常住人口和目的性人口為主人流量一般，多為常住人口和目的性人流人流量一般，多為常住人口和隨機(jī)性人流人流量較少，多為常住人口臨路類型混合型主干道混合型次干道生活型道路交通型道路支路臨街狀況十字路口丁字路口沿街不沿街不沿街臨街面寬(m)＞1515-1010-64-6≤4臨街進(jìn)深(m)≤1010-1515-2020-30＞30面積與形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用?；愕?。宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型商業(yè)住宅市政公建工業(yè)倉儲特殊用地表4-8東營市中心城區(qū)四級商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度區(qū)域內(nèi)有大量商場、酒店、賓館、專賣店，商服設(shè)施聚集成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有較多商服設(shè)施，聚集較成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有一定量商服設(shè)施，功能齊全區(qū)域內(nèi)有商服設(shè)施，分布較分散區(qū)域內(nèi)有零星的商服設(shè)施距最近商服中心距離(m)≤500500-800800-12001200-1500＞1500商業(yè)業(yè)態(tài)沿街商鋪、門頭房大型商場、購物中心、賓館、寫字樓等綜合用地純寫字樓、賓館批發(fā)市場小區(qū)內(nèi)商服設(shè)施公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞3條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞3條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路2條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路2條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。停車方便程度無交通管制，周邊有停車場，停車方便無交通管制，周邊有停車場，僅高峰時有一定影響無交通管制，周邊無專業(yè)停車場，路邊停車較方便有隔離護(hù)欄或者單行線，高峰時停車不方便有隔離護(hù)欄或者單行線，平時停車不方便人流量人流量大，常住人口、目的性人流、隨機(jī)性人流均較大人流量較大、以常住人口和目的性人口為主人流量一般，多為常住人口和目的性人流人流量一般，多為常住人口和隨機(jī)性人流人流量較少，多為常住人口臨路類型混合型主干道混合型次干道生活型道路交通型道路支路臨街狀況十字路口丁字路口沿街不沿街不沿街臨街面寬(m)＞1515-1010-64-6≤4臨街進(jìn)深(m)≤1010-1515-2020-30＞30面積與形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用。畸零地。宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型商業(yè)住宅市政公建工業(yè)倉儲特殊用地

表4-9東營市中心城區(qū)五級商服用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域商服繁華程度區(qū)域內(nèi)有大量商場、酒店、賓館、專賣店，商服設(shè)施聚集成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有較多商服設(shè)施，聚集較成規(guī)模區(qū)域內(nèi)有一定量商服設(shè)施，功能齊全區(qū)域內(nèi)有商服設(shè)施，分布較分散區(qū)域內(nèi)有零星的商服設(shè)施距最近商服中心距離(m)≤800800-12001200-15001500-2500＞2500商業(yè)業(yè)態(tài)沿街商鋪、門頭房大型商場、購物中心、賓館、寫字樓等綜合用地純寫字樓、賓館批發(fā)市場小區(qū)內(nèi)商服設(shè)施公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞3條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞3條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路2條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1條，距離站點(diǎn)較近。或公交線路2條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。停車方便程度無交通管制，周邊有停車場，停車方便無交通管制，周邊有停車場，僅高峰時有一定影響無交通管制，周邊無專業(yè)停車場，路邊停車較方便有隔離護(hù)欄或者單行線，高峰時停車不方便有隔離護(hù)欄或者單行線，平時停車不方便人流量人流量大，常住人口、目的性人流、隨機(jī)性人流均較大人流量較大、以常住人口和目的性人口為主人流量一般，多為常住人口和目的性人流人流量一般，多為常住人口和隨機(jī)性人流人流量較少，多為常住人口臨路類型混合型主干道混合型次干道生活型道路交通型道路支路臨街狀況十字路口丁字路口沿街不沿街不沿街臨街面寬(m)＞1515-1010-64-6≤4臨街進(jìn)深(m)≤1010-1515-2020-30＞30面積與形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用?；愕?。宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型商業(yè)住宅市政公建工業(yè)倉儲特殊用地表4-10東營市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（％）宗地修正因素土地級別修正系數(shù)宗地修正因素土地級別修正系數(shù)一級地二級地三級地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）2.601.300-1.43-2.863.121.560-1.69-3.383.381.690-1.82-3.64環(huán)境質(zhì)量狀況2.201.100-1.21-2.422.641.320-1.43-2.862.861.430-1.54-3.08距公園廣場的距離2.001.000-1.10-2.202.401.200-1.30-2.602.601.300-1.40-2.80臨路狀況2.001.000-1.10-2.202.401.200-1.30-2.602.601.300-1.40-2.80臨路類型1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52公交便捷程度1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52生活服務(wù)設(shè)施配套1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52教育設(shè)施配套1.600.800-0.88-1.761.920.960-1.04-2.082.081.040-1.12-2.24供暖供氣狀況1.600.800-0.88-1.761.920.960-1.04-2.082.081.040-1.12-2.24周圍土地利用類型1.400.700-0.77-1.541.680.840-0.91-1.821.820.910-0.98-1.96面積和形狀1.200.600-0.66-1.321.440.720-0.78-1.561.560.780-0.84-1.68合計20100-11-2224120-13-2626130-14-28

表4-11東營市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（％）土地級別宗地修正因素修正系數(shù)土地級別宗地修正因素修正系數(shù)四級地五級地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）2.861.430-1.56-3.123.121.560-1.69-3.38環(huán)境質(zhì)量狀況2.421.210-1.32-2.642.641.320-1.43-2.86距公園廣場的距離2.201.100-1.20-2.402.401.200-1.30-2.60臨路狀況2.201.100-1.20-2.402.401.200-1.30-2.60臨路類型1.980.990-1.08-2.162.161.080-1.17-2.34公交便捷程度1.980.990-1.08-2.162.161.080-1.17-2.34生活服務(wù)設(shè)施配套1.980.990-1.08-2.162.161.080-1.17-2.34教育設(shè)施配套1.760.880-0.96-1.921.920.960-1.04-2.08供暖供氣狀況1.760.880-0.96-1.921.920.960-1.04-2.08周圍土地利用類型1.540.770-0.84-1.681.680.840-0.91-1.82面積和形狀1.320.660-0.72-1.441.440.720-0.78-1.56合計22110-12-2424120-13-26

表4-12東營市中心城區(qū)一級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）≤200200-300300-500500-800>800環(huán)境質(zhì)量狀況綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，各項指標(biāo)均優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，有三項以上為優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為較優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為一般。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為較差。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為差。距公園廣場的距離區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，檔次較高，且距離小于500米。區(qū)域內(nèi)有一般免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離300-500米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離500-800米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離800-1200米。1200米范圍內(nèi)無公園、廣場。。臨路狀況三面以上臨路，且均允許設(shè)置出入口。兩面臨街。且均允許設(shè)置出入口。一面臨街。局部臨街。臨背街巷。臨路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型次干道交通型主干道、支路公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。生活服務(wù)設(shè)施配套區(qū)域生活方便，500米內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，檔次較高。500米之內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，但檔次一般。1000米之內(nèi)的金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施，能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)無法滿足金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等生活所需。教育設(shè)施配套重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。非1000米內(nèi)中小學(xué)學(xué)區(qū)。供暖供氣狀況暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型低密度高檔住宅區(qū)住宅集中分布區(qū)住宅，行政辦公、公建混合區(qū)。商住混合區(qū)舊城、村居與商品房混合區(qū)面積和形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀較規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用?；愕?。

表4-13東營市中心城區(qū)二級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）≤300300-500500-800800-1000>1000環(huán)境質(zhì)量狀況綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，各項指標(biāo)均優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，有三項以上為優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為較優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為一般。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為較差。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為差。距公園廣場的距離區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，檔次較高，且距離小于500米。區(qū)域內(nèi)有一般免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離300-500米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離500-800米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離800-1200米。1200米范圍內(nèi)無公園、廣場。。臨路狀況三面以上臨路，且均允許設(shè)置出入口。兩面臨街。且均允許設(shè)置出入口。一面臨街。局部臨街。臨背街巷。臨路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型次干道交通型主干道、支路公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。生活服務(wù)設(shè)施配套區(qū)域生活方便，500米內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，檔次較高。500米之內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，但檔次一般。1000米之內(nèi)的金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施，能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)無法滿足金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等生活所需。教育設(shè)施配套重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。非1000米內(nèi)中小學(xué)學(xué)區(qū)。供暖供氣狀況暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型低密度高檔住宅區(qū)住宅集中分布區(qū)住宅，行政辦公、公建混合區(qū)。商住混合區(qū)舊城、村居與商品房混合區(qū)面積和形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀較規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用?；愕?。表4-14東營市中心城區(qū)三級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）≤400400-600600-800800-1500>1500環(huán)境質(zhì)量狀況綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，各項指標(biāo)均優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，有三項以上為優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為較優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為一般。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為較差。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為差。距公園廣場的距離區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，檔次較高，且距離小于500米。區(qū)域內(nèi)有一般免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離300-500米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離500-800米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離800-1200米。1200米范圍內(nèi)無公園、廣場。。臨路狀況三面以上臨路，且均允許設(shè)置出入口。兩面臨街。且均允許設(shè)置出入口。一面臨街。局部臨街。臨背街巷。臨路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型次干道交通型主干道、支路公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近。或公交線路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。生活服務(wù)設(shè)施配套區(qū)域生活方便，500米內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，檔次較高。500米之內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，但檔次一般。1000米之內(nèi)的金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施，能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)無法滿足金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等生活所需。教育設(shè)施配套重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。非1000米內(nèi)中小學(xué)學(xué)區(qū)。供暖供氣狀況暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型低密度高檔住宅區(qū)住宅集中分布區(qū)住宅，行政辦公、公建混合區(qū)。商住混合區(qū)舊城、村居與商品房混合區(qū)面積和形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀較規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用?；愕?。

表4-15東營市中心城區(qū)四級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）≤500500-800800-12001200->環(huán)境質(zhì)量狀況綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，各項指標(biāo)均優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，有三項以上為優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為較優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為一般。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為較差。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為差。距公園廣場的距離區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，檔次較高，且距離小于500米。區(qū)域內(nèi)有一般免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離300-500米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離500-800米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離800-1200米。1200米范圍內(nèi)無公園、廣場。。臨路狀況三面以上臨路，且均允許設(shè)置出入口。兩面臨街。且均允許設(shè)置出入口。一面臨街。局部臨街。臨背街巷。臨路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型次干道交通型主干道、支路公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。生活服務(wù)設(shè)施配套區(qū)域生活方便，500米內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，檔次較高。500米之內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，但檔次一般。1000米之內(nèi)的金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施，能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)無法滿足金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等生活所需。教育設(shè)施配套重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。非1000米內(nèi)中小學(xué)學(xué)區(qū)。供暖供氣狀況暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型低密度高檔住宅區(qū)住宅集中分布區(qū)住宅，行政辦公、公建混合區(qū)。商住混合區(qū)舊城、村居與商品房混合區(qū)面積和形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀較規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用。畸零地。表4-16東營市中心城區(qū)五級住宅用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距最近商服中心的距離（m）≤500500-800800-15001500-2500>2500環(huán)境質(zhì)量狀況綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，各項指標(biāo)均優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，有三項以上為優(yōu)良，整體環(huán)境質(zhì)量為較優(yōu)。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為一般。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為較差。綜合判斷聲環(huán)境質(zhì)量、空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、人文環(huán)境、視覺環(huán)境，整體環(huán)境質(zhì)量為差。距公園廣場的距離區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，檔次較高，且距離小于500米。區(qū)域內(nèi)有一般免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離300-500米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離500-800米。區(qū)域內(nèi)有免費(fèi)可供日常休閑、散步、乘涼的綠地、公園、廣場，且距離800-1200米。1200米范圍內(nèi)無公園、廣場。。臨路狀況三面以上臨路，且均允許設(shè)置出入口。兩面臨街。且均允許設(shè)置出入口。一面臨街。局部臨街。臨背街巷。臨路類型生活型主干道混合型主干道生活型次干道交通型次干道交通型主干道、支路公交便捷程度緊鄰公交站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)多，公交線路＞5條。但距離站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)，200-500米。區(qū)域內(nèi)公交線路3-4條，距離站點(diǎn)較近。區(qū)域內(nèi)公交站點(diǎn)1-2條，距離站點(diǎn)較近?；蚬痪€路3-4條，但距離稍遠(yuǎn)，200-500米。500米內(nèi)無公交站點(diǎn)。生活服務(wù)設(shè)施配套區(qū)域生活方便，500米內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，檔次較高。500米之內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施齊全，但檔次一般。1000米之內(nèi)的金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施，能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等設(shè)施能夠滿足生活所需。1500米范圍內(nèi)無法滿足金融、購物、就醫(yī)、就餐、買菜等生活所需。教育設(shè)施配套重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離小于500米。普通中小學(xué)學(xué)區(qū)，距離學(xué)校距離500-1000米。非1000米內(nèi)中小學(xué)學(xué)區(qū)。供暖供氣狀況暖氣、燃?xì)獗ＷC率高供氣供暖有一項保證率稍差無供暖或無供氣僅有一項，保證率稍差無供暖供氣設(shè)施周圍土地利用類型低密度高檔住宅區(qū)住宅集中分布區(qū)住宅，行政辦公、公建混合區(qū)。商住混合區(qū)舊城、村居與商品房混合區(qū)面積和形狀面積適中，有利于形成競爭。形狀規(guī)則，有利于建筑布局。宗地面積較大，形狀較規(guī)則，對開發(fā)商實力要求較高。面積較小，形狀規(guī)則。形狀不規(guī)則，不利于建筑布局，造成土地?zé)o法充分利用。畸零地。表4-17東營市中心城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（％）宗地修正因素土地級別修正系數(shù)宗地修正因素土地級別修正系數(shù)一級地二級地三級地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地行業(yè)性質(zhì)2.601.300-1.43-2.863.121.560-1.69-3.383.381.690-1.82-3.64對外交通便利程度3.001.500-1.65-3.303.601.800-1.95-3.903.901.950-2.10-4.20臨路類型2.401.200-1.32-2.642.881.440-1.56-3.123.121.560-1.68-3.36供水排水狀況2.001.000-1.10-2.202.401.200-1.30-2.602.601.300-1.40-2.80供熱供氣狀況1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模2.401.200-1.32-2.642.881.440-1.56-3.123.121.560-1.68-3.36區(qū)域環(huán)境質(zhì)量2.001.000-1.10-2.202.401.200-1.30-2.602.601.300-1.40-2.80生活便捷度2.001.000-1.10-2.202.401.200-1.30-2.602.601.300-1.40-2.80宗地面積與形狀1.800.900-0.99-1.982.161.080-1.17-2.342.341.170-1.26-2.52合計20100-11-2224120-13-2626130-14-28

表4-18東營市中心城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表（％）土地級別宗地修正因素修正系數(shù)土地級別宗地修正因素修正系數(shù)四級地五級地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地行業(yè)性質(zhì)2.861.430-1.56-3.123.121.560-1.69-3.38對外交通便利程度3.301.650-1.80-3.603.601.800-1.95-3.90臨路類型2.641.320-1.44-2.882.881.440-1.56-3.12供水排水狀況2.201.