萬科交流品類規(guī)劃

13三月2024萬科交流品類規(guī)劃1.

從產(chǎn)品分類說起萬科交流品類規(guī)劃房地產(chǎn)（住宅）的分類有哪些？土地屬性【住宅的產(chǎn)品特征】：受四個方面的影響區(qū)位、地理位置周邊配套、環(huán)境產(chǎn)品屬性小區(qū)內(nèi)環(huán)境和配套房屋（單體、戶型）常見分類：多層、小高層、高層容積率（高、中、低）檔次（高、中、低檔）地理位置周邊配套小區(qū)房屋萬科交流品類規(guī)劃什么是萬科的產(chǎn)品分類？【萬科產(chǎn)品分類=客戶+土地+產(chǎn)品】基于客戶-土地-產(chǎn)品的三角關(guān)系：在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)品！產(chǎn)品土地客戶市場客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品分類方式！萬科交流品類規(guī)劃2.

萬科的品類規(guī)劃萬科交流品類規(guī)劃什么是萬科的品類？【產(chǎn)品品類：客戶＋土地＋產(chǎn)品】產(chǎn)品

土地

客戶品類萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？產(chǎn)品土地客戶萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？【11類客戶劃分】

經(jīng)過客戶細(xì)分，形成了統(tǒng)一的客戶描述！

產(chǎn)品

土地

客戶

“富貴”和“務(wù)實”不在現(xiàn)階段品類規(guī)劃范圍內(nèi)！萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？【客戶細(xì)分的三個緯度】家庭生命周期購買動機社會標(biāo)志社交娛樂照顧老人工作場所獨立空間－－－－中老年核心老人＋青年中年三口之家小太陽自由青年－－－－－支付能力低中高

客戶細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)：家庭生命周期、支付能力、購買動機（客戶價值）

產(chǎn)品

土地

客戶

萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？【客戶家庭生命周期】

家庭生命周期的分類：

產(chǎn)品

土地

客戶

家庭核心不同，對產(chǎn)品的需求和關(guān)注點也有不同！--核心單元數(shù)目會影響居住空間的需求--孩子核心：考慮孩子學(xué)習(xí)、成長--為了自己：考慮自己生活便利、工作方便--為了老人：考慮老人養(yǎng)老

單核心家庭：青年之家、空巢雙核心家庭：青年持家、小太陽、后小太陽三核心家庭：孩子三代、老人三代萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？【客戶支付能力】支付能力隨著家庭生命周期的變化而變化！

產(chǎn)品

土地

客戶市場

60708090100以上青年之家小小太陽小太陽后小太陽中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期支付能力（萬）富貴之家老年之家25以下:63.825-29:64.330-34:78.135-39:85.140-44:9045-49:94.750-54:84.955以上:70.1務(wù)實之家萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？【客戶購房動機（客戶價值）】

產(chǎn)品

土地

客戶

購房動機首次置業(yè)棲居結(jié)婚外地安家長大成人改善環(huán)境改善面積增加享受生活休閑度假安享晚年成功人生投資目前品類規(guī)劃不包含投資客品質(zhì)提高萬科交流品類規(guī)劃客戶是什么？

產(chǎn)品

土地

客戶市場

60708090100以上青年之家小小太陽小太陽后小太陽中年之家老年之家孩子三代青年持家家庭生命周期支付能力（萬）富貴之家老年之家25歲以下25-29歲30-34歲35-39歲40-44歲45-49歲50-54歲55歲以上務(wù)實之家【家庭生命周期＋支付能力+購買動機】首次置業(yè)改善空巢萬科交流品類規(guī)劃土地如何分類？【產(chǎn)品系列：嘗試客戶同土地的對應(yīng)】產(chǎn)品土地

客戶萬科交流品類規(guī)劃土地如何分類？

產(chǎn)品

土地

客戶市場【四大系列：金色、城花、四季、高檔】

劃分標(biāo)準(zhǔn)：土地對應(yīng)的客戶價值！萬科交流品類規(guī)劃土地如何分類？

產(chǎn)品

土地

客戶市場【土地價值、客戶價值】市區(qū)金色系列：1、土地價值：城市中心，交通方便，配套完善2、客戶價值：便利的城市生活3、不利因素：居住密度高，居住成本高，噪音影響…城郊四季系列：1、土地價值：郊區(qū)，土地成本低2、客戶價值：房屋價格低3、不利因素：交通、配套很不完善，居住不便郊區(qū)城花系列：1、土地價值：城市邊緣，快速發(fā)展，交通順暢2、客戶價值：舒適的居住環(huán)境3、不利因素：周邊配套不夠完善萬科交流品類規(guī)劃土地如何分類？產(chǎn)品系列土地屬性產(chǎn)品定位客戶價值位置交通配套定位與市區(qū)單價比金色系列市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善中高檔1.5以上便利的城市中心生活城花系列市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套中檔偏高1.2以上舒適的郊區(qū)生活四季系列郊區(qū)（或衛(wèi)星城）不便利不完善中檔0.8以上性價比，務(wù)實高檔系列市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對配套無要求高檔2以上成功人士的生活選擇

產(chǎn)品

土地

客戶市場萬科交流品類規(guī)劃什么是萬科的品類？產(chǎn)品

土地

客戶品類萬科交流品類規(guī)劃客戶、土地、產(chǎn)品如何對應(yīng)？產(chǎn)品

土地

客戶市場土地產(chǎn)品客戶【客戶、土地、產(chǎn)品對應(yīng)：8大品類】萬科交流品類規(guī)劃G2品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；2)地塊對應(yīng)有交通噪音干擾大,周邊人群復(fù)雜的劣勢

3)商業(yè)價值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士(常年工作流動人士,無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊有休閑配套(或有條件可做到)舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源

萬科交流品類規(guī)劃G3品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；2)地塊對應(yīng)有交通噪音干擾大,周邊人群復(fù)雜的劣勢

3)商業(yè)價值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士(常年工作流動人士,無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊有休閑配套(或有條件可做到)舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源

萬科交流品類規(guī)劃G1品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；2)地塊對應(yīng)有交通噪音干擾大,周邊人群復(fù)雜的劣勢

3)商業(yè)價值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士(常年工作流動人士,無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊有休閑配套(或有條件可做到)舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源

萬科交流品類規(guī)劃C品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；2)地塊對應(yīng)有交通噪音干擾大,周邊人群復(fù)雜的劣勢

3)商業(yè)價值高便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶,關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士(常年工作流動人士,無明顯的生命周期對應(yīng)關(guān)系)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)2）周邊有大超市對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊有休閑配套(或有條件可做到)舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源

萬科交流品類規(guī)劃T1品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶商務(wù)人士(常年工作流動人士,)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格青年之家、小太陽、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊有休閑配套(或有條件可做到)舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源

萬科交流品類規(guī)劃T2品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶商務(wù)人士(常年工作流動人士,)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊有休閑配套(或有條件可做到)舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源

萬科交流品類規(guī)劃TOP1、TOP2品類名稱品類土地屬性產(chǎn)品核心價值主力細(xì)分客戶構(gòu)成G11)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級別配套；便捷的城市生活注重工作便利的商務(wù)型客戶商務(wù)人士(常年工作流動人士,)G21)周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)的客戶小太陽、后小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-39為主)G31）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶青年之家、小太陽家庭(客戶年齡25-34為主)C1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

舒適居住(第一居所)后小太陽、小太陽、孩子三代(客戶年齡以35-44為主)T1三通（水電路），政府未有對該區(qū)域的整體規(guī)劃低價格小太陽、青年之家、孩子三代(客戶年齡以25-34為主)T2

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

舒適居住(第二居所)，考慮父母養(yǎng)老或休閑客戶年齡以35-44歲為主TOP1位于城市稀缺地段占有稀缺資源

TOP2

位于