世聯(lián)惠州TCL雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目100%銷售總結(jié)報(bào)告廣西

11三月2024世聯(lián)惠州TCL雅園房地產(chǎn)項(xiàng)目100%銷售總結(jié)報(bào)告(廣西3問(wèn)題構(gòu)建1屬性判斷4解決建議2項(xiàng)目調(diào)研5執(zhí)行評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)6客戶分析房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789一、項(xiàng)目屬性判斷本案體育公園

市政府市民樂園區(qū)位：惠州CBD核心地帶；位置：市政府東面600米交通：臨惠州“深南大道”云山路，城市主干道惠州大道；配套：城市白金級(jí)配套，體育公園、市民樂園等，市級(jí)各大行政機(jī)關(guān)已經(jīng)入駐，興建中的科技館、博物館，“一軸十區(qū)”區(qū)域迅速成熟中；一、項(xiàng)目屬性判斷戶型總數(shù)（套）比例戶型細(xì)分面積（平方米）數(shù)量占總量比例三房13048%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)93、95、1039033%三房?jī)蓮d一衛(wèi)924015%二房10037%兩房一廳一衛(wèi)66--7410037%一房4015%一房?jī)蓮d一衛(wèi)44.5、50207.5%一房一廳一衛(wèi)37.8207.5%占地面積12110平方米總建筑面積24218平方米住宅面積21421平方米商業(yè)面積2360平方米容積率2.0綠化率35%車位205摩托車位323總戶數(shù)270一、項(xiàng)目屬性判斷1棟A座1棟B座2棟戶型總數(shù)（套）比例三房91—10513048%二房66—7410037%一房34-504015%占地面積12110平方米總建筑面積24218平方米住宅面積21421平方米商業(yè)面積2360平方米容積率2.0綠化率35%車位205摩托車位323總戶數(shù)270一、項(xiàng)目屬性判斷位置規(guī)模容積率物業(yè)類型產(chǎn)品雅園屬性KPI新中心區(qū)核心地段小規(guī)模中容積率小高層住宅中小戶型新中心區(qū)·小規(guī)模·中容積率·中小戶型住宅物業(yè)房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：690317893問(wèn)題構(gòu)建1屬性判斷4解決建議2項(xiàng)目調(diào)研5執(zhí)行評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)6客戶分析2006年開局年2007年創(chuàng)新年2008年整合年里程碑：公司成立項(xiàng)目籌備里程碑：戰(zhàn)略開局，成功第一TCL翠園、TCL雅園形象提升：品牌鋪墊TCL嘉園里程碑：TCL品牌TCL金山湖等項(xiàng)目TCL地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略思維04-05年籌備年房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789TCL地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略思維速度第一：——06年底銷售100%，項(xiàng)目8月30日進(jìn)駐分展場(chǎng)，10月份開盤價(jià)格底線：——住宅均價(jià)2800元/㎡，商鋪均價(jià)11000元/㎡以上二、市場(chǎng)環(huán)境

江北片區(qū)惠州行政文化中心，城市規(guī)劃最好的區(qū)域豪宅集中區(qū)域；代表樓盤：麗日百合家園、帝景灣、奧園主流價(jià)格：4000元/平米以上東平片區(qū)城市心臟資源豐富，純粹大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、藍(lán)波灣、東方威尼斯；主流價(jià)格：3200元/平米以上麥地－河南岸片區(qū)城市拓展圈，經(jīng)濟(jì)型住宅集中區(qū)域代表樓盤：雍逸園、美地花園城主流價(jià)格：2900元/平米左右龍豐上排片區(qū)傳統(tǒng)非熱點(diǎn)片區(qū),未來(lái)山地大盤聚集地代表樓盤：御龍山、鵬基項(xiàng)目、寶安集團(tuán)項(xiàng)目老城區(qū)供應(yīng)量極少2006年，江北熱度不減！TCL雅園二、市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)現(xiàn)狀2006年下半年市場(chǎng)檔次代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍代表項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍高檔帝景灣1期\麗日百合家園4000以上帝景灣2期\奧園6000-7000中低金裕碧水灣\雅庭苑3200-3600金裕碧水灣\雅庭苑3200-3600低檔嘉和名苑1800-2200其他中小盤2400左右價(jià)格變化市場(chǎng)現(xiàn)狀2006年下半年市場(chǎng)檔次代表項(xiàng)目客戶覆蓋區(qū)域代表項(xiàng)目新增客戶源高檔帝景灣\麗日百合家園惠城\惠東\惠陽(yáng)\博羅\深圳帝景灣\奧園廣州\東莞\香港中檔金裕碧水灣\雅庭苑惠城\惠東\博羅\深圳金裕碧水灣\雅庭苑惠城\惠東\博羅\深圳低檔嘉和名苑江北區(qū)域客戶其他中小盤陳江、仲凱、深圳客戶變化價(jià)、量齊升/客戶珠三角化房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789二、市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目位置總價(jià)區(qū)間面積/平方米合生帝景灣江北中心區(qū)100-150萬(wàn)150-260麗日百合家園江北中心區(qū)60-90萬(wàn)126-165金裕碧水灣江北中心區(qū)50-70萬(wàn)143-165雅庭苑江北中心區(qū)一級(jí)輻射地段40-50萬(wàn)137-141奧園江北中心區(qū)二級(jí)輻射地段100-160萬(wàn)180-240江北不斷的在對(duì)白領(lǐng)說(shuō)不,白領(lǐng)一族在被驅(qū)趕區(qū)域供應(yīng)特征：豪宅成為絕對(duì)的主流市場(chǎng)，產(chǎn)品以大戶型為主，中小戶型成為片區(qū)的稀缺產(chǎn)品！二、市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目名稱金城花園二期金耀園二期城市綠興·家園區(qū)域惠沙堤二路南側(cè)人人樂商圈江北三新項(xiàng)目規(guī)模社區(qū)總占地11萬(wàn)平米，總建筑20萬(wàn)平米占地0.7萬(wàn)平米建筑3.98萬(wàn)平米占地面積：2萬(wàn)平米建筑面積：5萬(wàn)平米建筑類型2棟小高層高層（15-20層）多層+小高層戶型類型兩房74平米三房117平米一房40平米兩房80平米三房120平米兩房60-80平米三房80-110平米戶型特點(diǎn)兩房：?jiǎn)侮?yáng)臺(tái)、外飄窗客廳開間3.8米南向面花園一房：雙陽(yáng)臺(tái)、客廳外飄窗、北向、客廳采光差三房：雙衛(wèi)、外飄窗，南向居多價(jià)位區(qū)間均價(jià)2800元/平米均價(jià)3500元/平米2500元/平米（預(yù)計(jì)）項(xiàng)目進(jìn)度已經(jīng)封頂4月29日開盤地基階段8月底選房06年6月項(xiàng)目銷售期內(nèi)同類項(xiàng)目供應(yīng)量在14萬(wàn)平方米以內(nèi)，但片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，TCL雅園全面超越直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市綠興·家園！3問(wèn)題構(gòu)建1屬性判斷4解決建議2項(xiàng)目調(diào)研5執(zhí)行評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)6客戶分析房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789一、目標(biāo)下的問(wèn)題問(wèn)題一：項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間短，客戶積累期十分有限，推廣費(fèi)用很少，如何挖掘客戶資源，完成速度目標(biāo)？問(wèn)題二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？3問(wèn)題構(gòu)建1屬性判斷4解決建議2項(xiàng)目調(diào)研5執(zhí)行評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)6客戶分析一、問(wèn)題一解決建議：?jiǎn)栴}一：項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間短，客戶積累期十分有限，推廣費(fèi)用很少，如何挖掘客戶資源，完成速度目標(biāo)？1、渠道為王，直擊終端客戶首選渠道：TCL集團(tuán)內(nèi)部渠道（1萬(wàn)多職員）世聯(lián)地產(chǎn)惠州客戶渠道（1.5萬(wàn)客戶）江北寫字樓及高檔住宅小區(qū)直郵啟動(dòng)翠園分展場(chǎng)備選渠道：行業(yè)協(xié)會(huì)（私家車協(xié)會(huì)、高爾夫球會(huì)、鞋業(yè)協(xié)會(huì)等）世聯(lián)地產(chǎn)深圳客戶渠道房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789一、問(wèn)題一解決建議：?jiǎn)栴}一：項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間短，客戶積累期十分有限，推廣費(fèi)用很少，如何挖掘客戶資源，完成速度目標(biāo)？2、市場(chǎng)占位，片區(qū)截流“三點(diǎn)一線的市場(chǎng)布局”，沿用TCL翠園戶外資源（三環(huán)路翠園工地戶外廣告牌、西湖十一小戶外廣告牌），節(jié)省成本的前提下，積極推動(dòng)開發(fā)商做6米高工地廣告牌、東江大橋——惠州大道路旗。巧借東風(fēng)，現(xiàn)場(chǎng)銷售中心在10.1日正式開放，超大樓體條幅，吸引在江北體育中心的房展會(huì)客戶。房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789一、問(wèn)題一解決建議：?jiǎn)栴}一：項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)時(shí)間短，客戶積累期十分有限，推廣費(fèi)用很少，如何挖掘客戶資源，完成速度目標(biāo)？3、客戶必殺，分門別類

■白領(lǐng)客戶：形象吸引，中心區(qū)未來(lái)發(fā)展前景展望。物料支撐：樓書、區(qū)域模型；展示：樣板房、大堂、示范園林展示?！鐾顿Y客戶：形象吸引，中心區(qū)未來(lái)發(fā)展升值潛力，借鑒深圳中心區(qū)升值歷程，租金回報(bào)預(yù)算等。物料支撐：樓書、區(qū)域模型；展示：樣板房、大堂、示范園林展示。■城市新生代客戶：形象吸引，中心區(qū)未來(lái)發(fā)展前景展望。物料支撐：樓書、區(qū)域模型；展示：樣板房、大堂、示范園林展示。二、問(wèn)題二解決建議：?jiǎn)栴}二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？一、定位思路轉(zhuǎn)換，從經(jīng)濟(jì)型住宅向投資性住宅轉(zhuǎn)換?！头铺赝顿Y理論VS雅園1、投資自己熟悉的行業(yè)；●“衣、食、住、行”，房地產(chǎn)行業(yè)與生活休戚相關(guān)●投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不抗拒，有一定認(rèn)識(shí)。2、投資一個(gè)公司，即要熟悉又要信得過(guò)；●TCL集團(tuán)，中國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)?！馮CL集團(tuán)，中國(guó)電子百?gòu)?qiáng)企業(yè)前三甲。3、投資一個(gè)趨勢(shì)；●惠州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度領(lǐng)跑珠三角?！窕葜莘康禺a(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房?jī)r(jià)珠三角低谷。4、投資稀缺資源；●地段稀缺，CBD一級(jí)輻射地帶?！癞a(chǎn)品稀缺，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)HOUSE二、問(wèn)題二解決建議：以上數(shù)據(jù)以各片區(qū)中心位置的物業(yè)為基準(zhǔn)二、江北片區(qū)投資回報(bào)率高于其他片區(qū)，江北是具有投資價(jià)值問(wèn)題二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？二、問(wèn)題二解決建議：（稅后租金-月供）Ｘ12首期款=投資回報(bào)率參考市場(chǎng)租金：一房一廳（37平米）1000元/月（27元/平方）貸款年限：20年投資回報(bào)率：8%首期付款：3成——項(xiàng)目實(shí)際銷售均價(jià)將根據(jù)客戶情況制定三、投資性定位價(jià)格測(cè)算，均價(jià)測(cè)算：3088元/平方米問(wèn)題二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？二、問(wèn)題二解決建議：頂級(jí)豪宅：帝景灣63005000400030002300CBD中心區(qū)豪宅：麗日百合家園4100中檔樓盤：金裕碧水灣、雅庭園3200-3600普通住宅：嘉和名苑二期，君華府2600-3000低價(jià)樓盤：現(xiàn)代華庭、嘉和名苑一期1800—2300本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性定位價(jià)格：2800元/平米本項(xiàng)目投資性定位價(jià)格：3000元/平米以上——最終價(jià)格表以客戶測(cè)試為準(zhǔn)四、投資性定位價(jià)格市場(chǎng)占位問(wèn)題二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？二、問(wèn)題二解決建議：10萬(wàn)70萬(wàn)60萬(wàn)50萬(wàn)40萬(wàn)30萬(wàn)20萬(wàn)一房二房三房麗日百合雅庭院嘉和名苑50-7040-6028-45TCL雅園投資定位TCL雅園經(jīng)濟(jì)定位24-3518-2510-1520-308-1214-22問(wèn)題二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？四、投資性定位價(jià)格市場(chǎng)占位二、問(wèn)題二解決建議：突出本項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)（中性、國(guó)際）突破經(jīng)濟(jì)性定位的價(jià)格壁壘，充分挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化五、形象領(lǐng)先，刷新項(xiàng)目認(rèn)知：

——“CBD半英里”問(wèn)題二：雖然開發(fā)商的價(jià)格追求偏低，在滿足銷售速度的前提下，如何能充分挖掘物業(yè)價(jià)值，挑戰(zhàn)價(jià)格新高？本項(xiàng)目狐貍城麗日購(gòu)物廣場(chǎng)雙子星國(guó)際商務(wù)大廈德賽大廈大隆國(guó)際商務(wù)大廈投資大廈市政府德威大廈黃冠酒店TCL雅園3問(wèn)題構(gòu)建1屬性判斷4解決建議2項(xiàng)目調(diào)研5執(zhí)行評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)6客戶分析TCLTCL雅園營(yíng)銷總控圖2005年2006年10.12006年10.222006年11.28定位報(bào)告物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計(jì)溝通營(yíng)銷策略總綱與執(zhí)行報(bào)告售樓處設(shè)計(jì)溝通樣板房設(shè)計(jì)溝通廣告設(shè)計(jì)溝通翠園分展場(chǎng)起用售樓處落成現(xiàn)場(chǎng)形象墻出街地盤包裝到位開始集團(tuán)推廣開始認(rèn)籌選房方案提交10.8銷售物料到位雅園封頂開始算價(jià)10.17內(nèi)部選房10.21大堂到位優(yōu)惠收縮10.22外部選房包裝更新開盤廣告出街三房?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘100%銷售房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789一、客戶渠道挖掘：建議渠道TCL集團(tuán)內(nèi)部渠道（1萬(wàn)多職員）世聯(lián)地產(chǎn)惠州客戶渠道（1.5萬(wàn)客戶）江北寫字樓及高檔住宅小區(qū)直郵啟動(dòng)翠園分展場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)（私家車協(xié)會(huì)、高爾夫球會(huì)、鞋業(yè)協(xié)會(huì)等）世聯(lián)地產(chǎn)深圳客戶渠道實(shí)際使用渠道三個(gè)：■TCL集團(tuán)客戶成為領(lǐng)先用戶，認(rèn)籌日當(dāng)天超過(guò)173張卡，TCL集團(tuán)及關(guān)聯(lián)客戶實(shí)際成交超過(guò)100套?！龇终箞?chǎng)為贏得積累客戶時(shí)間起到關(guān)鍵作用?！鲇捎陂_發(fā)商決策時(shí)間長(zhǎng)，廣告物料到位不及時(shí)惠州其他渠道未能利用?！鲇捎谡J(rèn)籌情況良好，世聯(lián)深圳客戶渠道，開發(fā)商最終沒有使用。一、集團(tuán)客戶挖掘KPI世聯(lián)對(duì)集團(tuán)客戶的理解：

TCL及其關(guān)聯(lián)客戶他們是TCL項(xiàng)目的潛在客戶他們可能是TCL項(xiàng)目的領(lǐng)先用戶他們是TCL項(xiàng)目口碑的建立者、傳播者、維護(hù)者他們也可能是TCL項(xiàng)目秩序的破壞者（拖欠簽約、交款，打折）集團(tuán)郵件現(xiàn)場(chǎng)路演項(xiàng)目網(wǎng)站西子網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)雜志短信網(wǎng)絡(luò)溝通挖掘集團(tuán)客戶資源的七種武器客戶服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、郵件與短信成為挖掘、維系集團(tuán)客戶的最低廉、有效的工具！一、集團(tuán)客戶挖掘KPI世聯(lián)對(duì)集團(tuán)客戶的理解：

TCL及其關(guān)聯(lián)客戶他們是TCL項(xiàng)目的潛在客戶他們可能是TCL項(xiàng)目的領(lǐng)先用戶他們是TCL項(xiàng)目口碑的建立者、傳播者、維護(hù)者他們也可能是TCL項(xiàng)目秩序的破壞者（拖欠簽約、交款，打折）口徑統(tǒng)一優(yōu)越感關(guān)鍵客戶維護(hù)流程清晰明確底線高層支持樹立口碑集團(tuán)客戶維護(hù)的七大攻略一定優(yōu)惠統(tǒng)一的口徑、關(guān)鍵客戶維護(hù)、集團(tuán)高層支持、給客戶一定優(yōu)惠成為執(zhí)行到位的最核心點(diǎn)！二、形象建立動(dòng)作——成功市場(chǎng)占位“三點(diǎn)一線成功布局”，沿用TCL翠園戶外資源（三環(huán)路翠園工地戶外廣告牌、西湖十一小戶外廣告牌），節(jié)省成本的前提下，積極推動(dòng)開發(fā)商做6米高工地廣告牌、東江大橋——惠州大道路旗。巧借東風(fēng)，現(xiàn)場(chǎng)銷售中心在10.1日正式開放，超大樓體條幅，吸引在江北體育中心的房展會(huì)客戶。戶外廣告牌成為惠州項(xiàng)目重要的形象建立載體！三、物料及展示跟進(jìn)工作——物料及展示要求

■物料支撐：樓書、戶型單張、區(qū)域模型、項(xiàng)目模型；■展示：銷售中心、樣板房、大堂、示范園林展示。由于開發(fā)商決策時(shí)間長(zhǎng)，執(zhí)行工作時(shí)間太緊，樣板房與示范園林展示最終沒有實(shí)現(xiàn)！由于成本等因素的考慮，項(xiàng)目區(qū)域模型最終沒有做！房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：69031789四、媒體評(píng)估1、《今媒體》共投放2次：1個(gè)房展特刊中頁(yè)跨版，1個(gè)頭版，《今媒體》是惠州覆蓋范圍最廣的DM型媒體，在房展特刊上出街后帶來(lái)了56個(gè)上門，28條進(jìn)線，效果還是不錯(cuò)的。開盤廣告帶來(lái)了30個(gè)上門，10條進(jìn)線在惠州缺乏強(qiáng)勢(shì)主流媒體的情況下，《今媒體》在覆蓋中端消費(fèi)群體上有積極的一面，但它對(duì)高端消費(fèi)群體的影響力就很弱。2、《惠州日?qǐng)?bào)》共投放1次：報(bào)眼、開盤小全版，《惠州日?qǐng)?bào)》是惠州覆蓋范圍最廣的政府媒體，開盤小全版出街后帶來(lái)了32個(gè)上門，15條進(jìn)線，效果還是不錯(cuò)的?！痘葜萑?qǐng)?bào)》的公信力在惠州是最高的，在覆蓋政府機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)管理人員等消費(fèi)群體上有積極的一面。3、戶外廣告牌廣告牌位置：翠園工地、西湖、現(xiàn)場(chǎng)工地，更換頻率：認(rèn)籌一次、開盤一次，戶外廣告牌是惠州重要的推廣陣地，也是項(xiàng)目的規(guī)定動(dòng)作之一，TCL雅園的戶外廣告牌為項(xiàng)目宣傳推廣起到了很好的作用。戶外廣告牌出街后帶來(lái)了165個(gè)上門，116條進(jìn)線，效果非常顯著。4、現(xiàn)場(chǎng)包裝（樓體條幅、路旗）現(xiàn)場(chǎng)包裝：樓體條幅4塊、惠州大道路旗，更換頻率：認(rèn)籌一次、開盤一次，現(xiàn)場(chǎng)包裝是所有項(xiàng)目的規(guī)定動(dòng)作，TCL雅園的現(xiàn)場(chǎng)包裝為項(xiàng)目宣傳推廣的主戰(zhàn)場(chǎng)。路旗、條幅出街后帶來(lái)了609個(gè)上門，484條進(jìn)線，效果非常顯著。總營(yíng)銷費(fèi)用僅54萬(wàn)，占總銷售金額的比例不到0.6%！真正實(shí)現(xiàn)了低成本推廣！戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝、短信成為最直接有效的途徑。五：定價(jià)與調(diào)價(jià)區(qū)域價(jià)值CBD核心地段產(chǎn)品價(jià)值朗俊外立面大尺度陽(yáng)臺(tái)步入式凸窗入戶花園精致豐富園林大尺度樓間距270度轉(zhuǎn)角凸窗TCL雅園市場(chǎng)比較法策略：競(jìng)爭(zhēng)型高開平走內(nèi)部選房折扣收縮外部選房折扣收縮成功挑戰(zhàn)片區(qū)大盤價(jià)格——與片區(qū)市場(chǎng)大盤金裕碧水灣價(jià)格相當(dāng)！住宅實(shí)現(xiàn)均價(jià)3385元/㎡商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià)11184元/㎡房策網(wǎng)《2008房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！《2008房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話Q：690317893問(wèn)題構(gòu)建1屬性判斷4解決建議2項(xiàng)目調(diào)研5執(zhí)行評(píng)估報(bào)告結(jié)構(gòu)6客戶分析一、成交客戶分析關(guān)鍵詞：年輕精英——他們很年輕，大部分在30左右，三口之家為主——他們是城市的精英（中層管理人員+專業(yè)技術(shù)人員），受過(guò)良好的教育（大專以上），多數(shù)在外企工作?！蝽?xiàng)目CBD半英里的高升值潛力及高附加值產(chǎn)品而打動(dòng)！一、成交客戶分析1、置業(yè)目的——43%的客戶用于純居住，38%的客戶用于投資TCL雅園成交客戶置業(yè)目的分析圖2、置業(yè)次數(shù)——45%的客戶為一次置業(yè)，34%的客戶為二次置業(yè)TCL雅園成交客戶置業(yè)次數(shù)分析圖一、成交客戶分析3、客戶籍貫——62%的客戶為非廣東籍客戶，其中惠州本地客戶不到20人。TCL雅園成交客戶籍貫分析圖4、非惠州客戶來(lái)惠年限——55%的客戶來(lái)惠