深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議

1214_深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議2024/3/11深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議研究專題初步理解1專業(yè)章節(jié)分包單位及人員配備專題工作內(nèi)容細(xì)化時(shí)間進(jìn)度安排234匯報(bào)主要內(nèi)容深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議專題

理解1深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議深圳市從2004年開始就著手研究城市軌道交通建設(shè)運(yùn)營投融資體制機(jī)制方面的改革和創(chuàng)新。BT及PPP模式在深圳地鐵一、二期工程中運(yùn)用和實(shí)踐有效緩解著政府資金投入的壓力，但“地鐵+物業(yè)”模式運(yùn)用和效果的發(fā)揮明顯滯后，目前該模式仍停留在理論研究階段，對實(shí)踐指導(dǎo)作用較弱，因此本項(xiàng)目（三期工程項(xiàng)目投融資方案）研究工作具有重要意義，能夠真正將理論和實(shí)踐結(jié)合起來，構(gòu)建出物業(yè)開發(fā)反補(bǔ)地鐵建設(shè)的發(fā)展模式，促進(jìn)地鐵建設(shè)與物業(yè)開發(fā)之間的資金互補(bǔ)的良性循環(huán)形成。目前“地鐵+物業(yè)”模式實(shí)踐仍然受到政府規(guī)章制度、金融市場融資形式特性及土地開發(fā)模式、開發(fā)權(quán)獲得等綜合因素制約，因此我們認(rèn)為本專題研究核心關(guān)鍵點(diǎn)在于以下5個(gè)部分：1、梳理政府部門間關(guān)系，落實(shí)土地獲取方式及時(shí)間進(jìn)度等得制度保障基礎(chǔ)2、上蓋空間開發(fā)資源開發(fā)模式及轉(zhuǎn)資本金方式3、上蓋空間資源開發(fā)時(shí)序和地鐵建設(shè)運(yùn)營資金需求擬合分析4、利用上蓋資源開發(fā)，拓展其他融資渠道5、多角度風(fēng)險(xiǎn)控制及應(yīng)對計(jì)劃深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議關(guān)鍵點(diǎn)一：梳理政府部門關(guān)系，為地鐵上蓋資源獲取提供制度上和時(shí)間的保障借助上蓋空間資源開發(fā)模式研究協(xié)調(diào)政府部門關(guān)系市政府規(guī)劃部門交通部門……保障地鐵集團(tuán)在用地規(guī)劃指標(biāo)、土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)等方面獲得制度及時(shí)間上的支持地鐵建設(shè)資金需求物業(yè)資源資金貢獻(xiàn)深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議關(guān)鍵點(diǎn)二：上蓋空間資源的開發(fā)模式及資本金貢獻(xiàn)方式大量上蓋資源開發(fā)，明確各地塊的價(jià)值貢獻(xiàn)度及貢獻(xiàn)方式，通過合理的開發(fā)模式組合(即：一、二級開發(fā)、物業(yè)持有等)方式形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng)，保證地鐵建設(shè)及后續(xù)運(yùn)營的成功。一級開發(fā)（平臺建設(shè)）二級開發(fā)（物業(yè)開發(fā)）一、二級聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作開發(fā)企業(yè)債券銀團(tuán)貸款上市融資t對地鐵沿線上蓋資源進(jìn)行分級（開發(fā)模式和貢獻(xiàn)方式）形成穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流供應(yīng)開發(fā)模式貢獻(xiàn)方式深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議目前上蓋資源地價(jià)轉(zhuǎn)資本金的操作方式是采取政府空轉(zhuǎn)形式完成，土地轉(zhuǎn)資本金支持地鐵前期投入在時(shí)間存在一定的滯后性深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議資本金來源方式需進(jìn)一步拓寬，如土地收益分成、上蓋資源BT或開發(fā)商直接參與投資都可進(jìn)行探討和研究1.開發(fā)商直接參與轉(zhuǎn)資本金2.地鐵沿線土地價(jià)值收益分成3.上蓋資源BT模式沿線上蓋物業(yè)一并納入地鐵工程BT范圍招標(biāo)。地鐵集團(tuán)摘牌上蓋空間用地，政府下達(dá)地價(jià)直接轉(zhuǎn)資本金批文。BT方支付地價(jià)款資金給地鐵集團(tuán)，地價(jià)抵付BT方建設(shè)資金。BT方負(fù)責(zé)地鐵和上蓋物業(yè)建設(shè)。享受地鐵沿線土地出讓收益的分成，是外部效應(yīng)內(nèi)部化，以此來籌集資本金及建設(shè)資金6號線正在做該項(xiàng)工作注資深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議關(guān)鍵點(diǎn)三：上蓋空間資源資金貢獻(xiàn)與地鐵建設(shè)、運(yùn)營資金需求擬合分析模擬上蓋物業(yè)資源開發(fā)及其它融資形式與和地鐵建設(shè)運(yùn)營所需的現(xiàn)金流擬合表確定上蓋資源開發(fā)時(shí)間序列根據(jù)三期工程建設(shè)時(shí)間安排，確定各時(shí)間段資金量需求確定以上蓋資源開發(fā)為核心的融資模式通過此表，控制三期工程整體開發(fā)和建設(shè)之間關(guān)系，實(shí)現(xiàn)同步化，保證可操作性深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議開發(fā)商介入上蓋資源開發(fā)，與地鐵建設(shè)資金需求時(shí)序分析：類比于舊改項(xiàng)目開發(fā)地鐵完成兩站三區(qū)間的建設(shè)通常在2-3年左右，該部分時(shí)間可以進(jìn)行壓縮。前提是上蓋資源開發(fā)與地鐵建設(shè)統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)?，F(xiàn)有的開發(fā)商參與的城市更新和改造項(xiàng)目，前期拆遷開始介入，拆遷成本由開發(fā)商支付，后抵地價(jià)。整個(gè)周期也在2年左右（達(dá)到開發(fā)條件）開發(fā)商沉淀資金，周期在2-3年左右，以獲取土地開發(fā)權(quán)開發(fā)商獲取土地開發(fā)權(quán)后，轉(zhuǎn)手出售土地，獲取土地增值收益。2-3年資金沉淀開發(fā)商自行開發(fā)，獲取最大化的收益。該種形式周期較長，需5年左右。但資金回現(xiàn)在拿地后1年左右實(shí)現(xiàn)，回現(xiàn)周期為3-4年地鐵上蓋資源開發(fā)時(shí)間周期案例：蔡屋圍城市更新崗廈村改造深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議蔡屋圍舊改案例崗廈更新案例由京基集團(tuán)主導(dǎo)，2006年8月開始進(jìn)行，與政府簽訂協(xié)議后，一次性打入保證金10億元。后由于拆遷進(jìn)展問題，一直延續(xù)到2007年12月份才全部拆除完畢，到可售項(xiàng)目上市的2010年中旬，整個(gè)資金沉淀5年，改造和建設(shè)總成本保守估計(jì)在40-50億。由金地集團(tuán)和大百匯投資公司共同主導(dǎo)，在簽訂城市改造意向性協(xié)議后對片區(qū)整體規(guī)劃進(jìn)行修改，提高容積率到6.8。之后與崗廈村簽訂正式改造協(xié)議，一次性打入保證金30億。從2009年底開始進(jìn)行拆遷，到目前為止仍有10戶左右未拆除，整個(gè)資金沉淀到目前為止已經(jīng)2年，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)30億元的資金至少沉淀時(shí)間在4-5年時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。開發(fā)商對于資金沉淀時(shí)間周期考慮，取決于收益率，因此上蓋資源設(shè)置合理的土地價(jià)格機(jī)制、適當(dāng)補(bǔ)償機(jī)制及政策支持，是完全能夠激發(fā)開發(fā)商投資的熱情，能夠吸引開發(fā)商進(jìn)行投資參與地鐵建設(shè)中。深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議關(guān)鍵點(diǎn)四：利用上蓋資源開發(fā)，拓展其他融資渠道基于本身償還能力設(shè)置合理的融資組合形式，降低地鐵三期工程資金需求的安全及穩(wěn)定性。以上蓋資源開發(fā)預(yù)計(jì)凈收益為核，拓寬融資渠道企業(yè)債券上市融資...銀行貸款融資租賃債券投資計(jì)劃深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議關(guān)鍵點(diǎn)五：多角度風(fēng)險(xiǎn)控制及應(yīng)對計(jì)劃綜合分析房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)（地價(jià)、建安成本、銷售價(jià)格）、市場化融資渠道及方式上風(fēng)險(xiǎn)、資本金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行綜合評估，并提出針對性的應(yīng)對措施及保障計(jì)劃，有效保障本次專題研究的可操作性和可實(shí)施性，并以此指導(dǎo)三期工程資本金實(shí)施計(jì)劃。融資風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)市場化融資渠道及方式上風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)資本金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)成本敏感性分析土地供應(yīng)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)分析地鐵施工進(jìn)度與融資產(chǎn)生影響分析市場融資方式綜合評估融資方式組合方式風(fēng)險(xiǎn)評估市場化融資保障計(jì)劃宏觀經(jīng)濟(jì)形勢判斷利率走勢預(yù)測利率風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃資本金與地鐵建設(shè)同步性分析資本金保障策略及方法深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議工作細(xì)化2深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議專題工作內(nèi)容細(xì)化21.政策及城市背景2.企業(yè)背景1.三期工程建設(shè)概況2.上蓋空間的盤點(diǎn)及周邊概況分析項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分1.上蓋開發(fā)與地鐵建設(shè)資金互動(dòng)前提分析（案例研究，香港、前海等）互動(dòng)性前提分析（香港模式）上蓋空間開發(fā)權(quán)和地價(jià)政策界定政府部門與地鐵公司關(guān)系梳理開發(fā)模式選擇分析法制環(huán)境研究前海開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)及不足總結(jié)政府部門職責(zé)及配合程度分析開發(fā)權(quán)獲得障礙法制環(huán)境對比與深圳市運(yùn)行條件進(jìn)行匹配性分析確定影響互動(dòng)性的關(guān)鍵點(diǎn)提高互動(dòng)性的意見分析專題工作內(nèi)容細(xì)化2深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目工作內(nèi)容細(xì)化2項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分2.地鐵軌道建設(shè)資金來源分析（國內(nèi)外案例研究）工程初期資本金來源分析來源方式分析（土地出讓特點(diǎn)、沿線土地增值分成、引入合作方進(jìn)行融資）貢獻(xiàn)可行性研究后續(xù)工程資本金獲取方式開發(fā)收益分析租賃收入分析沿線資源（廣告、通信等）分析風(fēng)險(xiǎn)控制方式分析3.三期工程投融資核心要素配合建議土地、規(guī)劃等制度建議上蓋資源開發(fā)模式建議分階段資金安排策略上蓋空間開發(fā)用地規(guī)劃流程要求地鐵上蓋空間用地“招拍掛”時(shí)序安排上蓋空間開發(fā)權(quán)獲取方式建議深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目工作內(nèi)容細(xì)化21.上蓋空間開發(fā)資源分析上蓋空間資源市場調(diào)研

第一篇：宏觀背景及區(qū)域市場研究當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃與相關(guān)區(qū)域城市結(jié)構(gòu)區(qū)域酒店（公寓）市場分析區(qū)域辦公市場研究區(qū)域商業(yè)市場研究上蓋空間沿線區(qū)域土地市場分析第二篇：客流預(yù)測及目標(biāo)客戶研究（終端客戶、小業(yè)主、商家、辦公企業(yè)等）第三篇：項(xiàng)目條件與地塊價(jià)值解析項(xiàng)目發(fā)展方向判定第一篇：核心問題的結(jié)構(gòu)化分析第二篇：國內(nèi)外類似綜合體項(xiàng)目案例研究與借鑒第三篇：分地塊發(fā)展戰(zhàn)略與策略第四篇：分地塊整體定位及分類型物業(yè)定位（辦公/酒店/商業(yè)/居住）2.上蓋空間地價(jià)及開發(fā)收益評價(jià)

第一篇：土地價(jià)格測算沿線土地開發(fā)的基本情況研究沿線地塊的工程成本、稅務(wù)成本分析第二篇：上蓋空間開發(fā)收益評價(jià)項(xiàng)目建設(shè)期安排總投資估算銷售與持有比例估算銷售實(shí)現(xiàn)與利潤測算年度現(xiàn)金流量預(yù)測項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分項(xiàng)目工作內(nèi)容細(xì)化23.基于現(xiàn)金流貢獻(xiàn)融資途徑分析

多種資金來源渠道分析地價(jià)轉(zhuǎn)資本金量及時(shí)間分析物業(yè)開發(fā)可行性及現(xiàn)金流貢獻(xiàn)時(shí)間判斷融資租賃可行性及現(xiàn)金流貢獻(xiàn)時(shí)間判斷銀團(tuán)貸款可行性及現(xiàn)金流貢獻(xiàn)時(shí)間判斷公司債券可行性及現(xiàn)金流貢獻(xiàn)時(shí)間判斷上市可行性及現(xiàn)金流貢獻(xiàn)時(shí)間判斷可行資金來源組合建議建立評價(jià)指標(biāo)體系篩選在三期建設(shè)期間可行資金渠道深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目工作內(nèi)容細(xì)化21.三期工程整體資金需求建設(shè)期資金需求分析投資需求規(guī)模三期建設(shè)時(shí)間進(jìn)度年度資金需求計(jì)劃分析運(yùn)營期資金平衡分析運(yùn)營期成本分析運(yùn)營收益預(yù)測沿線資源收益預(yù)測運(yùn)營期間資金缺口分析模擬全生命周期年度資金需求計(jì)劃2.地鐵建設(shè)資金解決計(jì)劃

地鐵建設(shè)資本金需求與開發(fā)計(jì)劃現(xiàn)金擬合分析確定年度資金需求缺口設(shè)置不同組合的融資模式（開發(fā)模式、市場化融資形式）融資組合的綜合評價(jià)及分析給出最佳融資組合形式（2個(gè)方案）3.運(yùn)營資本金解決計(jì)劃

沿線資源價(jià)值分析其他模式融資形式分析持有型商業(yè)貢獻(xiàn)價(jià)值確定合理的后續(xù)資金解決方案項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目工作內(nèi)容細(xì)化21.房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和對策

房地產(chǎn)開發(fā)敏感性分析及規(guī)避計(jì)劃地價(jià)、建安成本、銷售價(jià)格及租金收益4要素變動(dòng)分析對于核心影響因素提出規(guī)避計(jì)劃土地供應(yīng)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對計(jì)劃地鐵施工進(jìn)度對上蓋開發(fā)影響風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對方式2.項(xiàng)目資本金供給風(fēng)險(xiǎn)和對策

資本金與軌道建設(shè)需求同步性分析資本金保障策略及方法3.市場化融資渠道風(fēng)險(xiǎn)和對策市場融資方式綜合評估融資方式組合方式風(fēng)險(xiǎn)評估市場化融資保障計(jì)劃4.利率風(fēng)險(xiǎn)和對策宏觀經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)測利率走勢的預(yù)測分析利率風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議項(xiàng)目工作內(nèi)容細(xì)化21.結(jié)論上蓋空間資源地價(jià)轉(zhuǎn)資本金及其它融資手段的使用能夠解決三期建設(shè)資金需求上蓋資源開發(fā)有助于打通其他融資模式，降低資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)有效緩解政府壓力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自負(fù)盈虧經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著2.建議簡化用地規(guī)劃審批流程調(diào)整土地出讓形式思路上蓋空間開發(fā)權(quán)獲取方式上的突破項(xiàng)目研究背景前言三期工程投融資策略分析三期工程建設(shè)概況上蓋資源收益及融資途徑分析第一部分第二部分第三部分三期資本解決方案第四部分風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略第五部分結(jié)論及建議第六部分深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議專業(yè)章節(jié)分包公司選取及人員配備3深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議專業(yè)章節(jié)分包公司選取及人員配備3方案一市政院咨詢中心栢誠工程咨詢組成聯(lián)合體世聯(lián)地產(chǎn)+普華永道方案二市政院咨詢中心綜合開發(fā)研究院阿特金斯咨詢組成聯(lián)合體深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議優(yōu)勢：1.建立了與政府規(guī)劃、發(fā)改委等部門良好的溝通通道2.作為集團(tuán)下屬企業(yè)，能夠?yàn)榧瘓F(tuán)提供多種增值服務(wù)為集團(tuán)公司相關(guān)部門提供技術(shù)支持為集團(tuán)項(xiàng)目提供免費(fèi)的延續(xù)服務(wù)，保持服務(wù)的連續(xù)性（服務(wù)內(nèi)容變化）3.具有全程服務(wù)能力（建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、沿線土地綜合利用、項(xiàng)目開發(fā)策劃等）劣勢：1.投融資領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)能力不足2.“地產(chǎn)+物業(yè)’模式理論與實(shí)踐結(jié)合運(yùn)用不夠市政院軌道咨詢中心優(yōu)劣勢對比——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議市政院邀請內(nèi)審專家組——姓名所屬職能部門組長張泓地鐵集團(tuán)組員蔡羽發(fā)改委王少良湯曙奎財(cái)委舒毓民熊佩錦國資局李余征黃少群地鐵集團(tuán)程天壽鄒衛(wèi)王承斌黃秀章李萍侯長虹錢秀武深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議簡介：綜合開發(fā)研究院（中國·深圳）又稱“中國腦庫”，英文縮寫CDI，是經(jīng)國務(wù)院總理批準(zhǔn)成立、在業(yè)務(wù)上接受國務(wù)院研究室指導(dǎo)的獨(dú)立研究咨詢機(jī)構(gòu)。綜合開發(fā)研究院的企業(yè)咨詢服務(wù)，以國內(nèi)企業(yè)為主，同時(shí)開展大型跨國公司進(jìn)駐中國市場的咨詢服務(wù)。在這些咨詢服務(wù)中，都十分強(qiáng)調(diào)本土化市場和本土文化，強(qiáng)調(diào)國際慣例與中國實(shí)際國情相結(jié)合，使咨詢服務(wù)具有"中國特色"。企業(yè)客戶包括在中國本土投資、經(jīng)營的國有企業(yè)、上市公司、民營企業(yè)、外資企業(yè)和合資企業(yè)，這些企業(yè)從事經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施、能源和基礎(chǔ)材料、建材和房地產(chǎn)、金融證券、IT行業(yè)、商業(yè)零售、醫(yī)藥、消費(fèi)品等行業(yè)。綜合開發(fā)研究院根據(jù)客戶的不同需要，提供量身訂做的咨詢服務(wù)，提供的咨詢方案強(qiáng)調(diào)有針對性和可操作性。綜合開發(fā)研究院的主要業(yè)務(wù)骨干，以中青年為主體，都有博士、碩士學(xué)歷和高級學(xué)術(shù)職稱。他們大部分人有在研究機(jī)構(gòu)、政府部門、大型企業(yè)工作的經(jīng)歷，對中國政府的運(yùn)作、中國企業(yè)的經(jīng)營有著切身的體會和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。主要業(yè)績深圳市前海開發(fā)系統(tǒng)性融資方案深圳市金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究深圳交通（港口）物流產(chǎn)業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)對策及實(shí)施方案研究深圳經(jīng)濟(jì)金融及金融生態(tài)環(huán)境建設(shè)2010年年度報(bào)告深圳金融發(fā)展報(bào)告深圳市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進(jìn)升級轉(zhuǎn)型策略研究深圳市龍崗區(qū)龍崗街道產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃深圳市建設(shè)省內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園情況調(diào)研深港合作發(fā)展策略研究創(chuàng)新粵港合作機(jī)制促進(jìn)跨國公司來粵投資研究優(yōu)化深港合作社會換進(jìn)的問題與對策研究…….優(yōu)勢：熟知深圳政策和金融體系制度劣勢：咨詢報(bào)告學(xué)術(shù)程度略高方案一：深圳綜合開發(fā)研究院主要優(yōu)劣勢分析深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議方案一：阿特金斯主要優(yōu)劣勢分析英國阿特金斯集團(tuán)成立于1938年，是國際領(lǐng)先的大型上市顧問公司，是英國最大的工程顧問公司、歐洲最大的多專業(yè)咨詢公司和世界排名第五的設(shè)計(jì)公司。在全球擁有18,000名員工，遍布?xì)W洲、中東、亞太地區(qū)和北美等80多個(gè)國家和地區(qū)。阿特金斯是英國最大的工程及設(shè)計(jì)顧問公司是歐洲最大的多學(xué)科咨詢公司是世界第五大設(shè)計(jì)公司經(jīng)過在中國大陸10多年的穩(wěn)步發(fā)展，阿特金斯中國已擁有超過500名員工，業(yè)務(wù)范圍涵蓋了城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、建筑及景觀設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)境和交通咨詢。我們在中國大陸幾乎所有的主要城市中都非常成功地參與了城市發(fā)展建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢工作，包括大量的酒店、住宅、商業(yè)、綜合利用及機(jī)場等項(xiàng)目。阿特金斯咨詢（深圳）深圳市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃對地鐵一期影響評估及地鐵二期規(guī)劃策略研究深圳市地鐵一期皇崗站及口岸聯(lián)檢樓設(shè)計(jì)咨詢深圳地鐵1號線（延伸線）融資方案廣佛地鐵南沿線可行性研究南京地鐵隧道研究北京地鐵9/10號線六里橋西站項(xiàng)目深圳地鐵5號線初步設(shè)計(jì)審查杭州地鐵喬司站TOP城市設(shè)計(jì)及站點(diǎn)整合設(shè)計(jì)杭州地鐵1號線龍翔站點(diǎn)周邊地區(qū)城市設(shè)計(jì)沈陽地鐵1,2號線延長線和4,9,10號線土地利用研究優(yōu)勢：綜合市場因素分析下城市設(shè)計(jì)，注重區(qū)域土地升值研究劣勢：市場化融資經(jīng)驗(yàn)稍差深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議方案二：栢誠工程咨詢優(yōu)劣勢分析柏誠工程咨詢（亞洲）深圳市地鐵二期工程投融資方案咨詢服務(wù)深圳市地鐵3號線工程項(xiàng)目投融資方案專題研究北京地鐵奧運(yùn)支線BuildTransfer(BT)深圳市地鐵4號線投資預(yù)案談判方案研究深圳地鐵7號線工程可行性研究前海、蛇口西、塘朗車輛段和深大站上蓋物業(yè)編制項(xiàng)目創(chuàng)立于一八八五年，至今已有120年歷史，總部設(shè)在美國紐約，全球擁有近萬名員工，150多家分公司，為世界各地的客戶提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，包括土木、結(jié)構(gòu)、環(huán)境保護(hù)、基建、機(jī)電設(shè)施工程在內(nèi)的多領(lǐng)域和范疇的顧問服務(wù)和項(xiàng)目管理工作。栢誠(亞洲)有限公司栢誠(亞洲)有限公司于1977年在香港成立，為柏誠亞太區(qū)總公司，亦是栢誠集團(tuán)的重要一員，目前擁有2000名資深的專業(yè)技術(shù)人員和輔助人員。經(jīng)過各位員工的長期共同努力的工作，栢誠(亞洲)有限公司，成為在行業(yè)中占有領(lǐng)先地位的工程顧問公司，為客戶提供各類專業(yè)服務(wù)，滿足亞洲各地的商業(yè)、工業(yè)、住宅、捷運(yùn)和基礎(chǔ)設(shè)施的需要。PB柏誠廣州/深圳（PBGuangzhou/Shenzhen）PB栢誠廣州/深圳分公司擁有綜合的專業(yè)服務(wù)力量，能為地鐵沿線物業(yè)開發(fā)、公共設(shè)施、辦公樓、酒店、服務(wù)公寓、住宅、商場及其它各類型建設(shè)項(xiàng)目提供包括發(fā)展策劃、規(guī)劃建筑、土木結(jié)構(gòu)、機(jī)電、交通、環(huán)境工程以及項(xiàng)目管理等在內(nèi)的全面工程設(shè)計(jì)及咨詢服務(wù)。優(yōu)勢：熟悉軌道交通融資模式劣勢：土地價(jià)值挖掘涉及不深深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議方案二：世聯(lián)地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析世聯(lián)地產(chǎn)北規(guī)院軌道站點(diǎn)研究天津地鐵一號線沿線物業(yè)發(fā)展研究港鐵深圳地鐵四號線沿線290萬平米土地開發(fā)價(jià)值研究深圳中心區(qū)國商購物地下商城項(xiàng)目深圳地鐵一號線延展段開發(fā)模式研究深圳地鐵三號線市場專項(xiàng)研究華聯(lián)地鐵一號線地下商城項(xiàng)目深圳地鐵一號線站點(diǎn)銀行網(wǎng)點(diǎn)租金調(diào)查……世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。2009年8月28日，世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過18年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務(wù)提供商。至今，世聯(lián)地產(chǎn)擁有39家分支機(jī)構(gòu)，已為全國200多個(gè)城市的客戶、超過4500個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。迄今世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍遍及香港、北京、廣州、深圳、上海、成都、重慶、大連、西安、沈陽、武漢、青島、合肥、南京、石家莊、海口等90多個(gè)大中城市。承擔(dān)過中國房地產(chǎn)深圳指數(shù)的編制和發(fā)布；建立了龐大的客戶成交檔案和物業(yè)檔案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫并定期撰寫月度、季度行業(yè)市場分析報(bào)告；出版了《世聯(lián)10年城市地產(chǎn)系列叢書》等幾十部專著以及《地產(chǎn)評論》、《樓市中國》等行業(yè)刊物。優(yōu)勢：軌道地產(chǎn)模式研究劣勢：投融資領(lǐng)域?qū)嵺`不足深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議方案二：普華永道優(yōu)劣勢分析普華永道深圳咨詢深圳地鐵三號線財(cái)務(wù)顧問深圳地鐵4號線公私合營模式研究（談判顧問）杭州地鐵一號線財(cái)務(wù)顧問倫敦地鐵PPP項(xiàng)目咨詢項(xiàng)目溫哥華地鐵機(jī)場線/加拿大公私合營模式研究諾丁漢快軌項(xiàng)目/英國財(cái)務(wù)顧問溫哥華Evergreen線/加拿大特許經(jīng)營研究Thameslink線項(xiàng)目/英國Dart地下軌道項(xiàng)目/愛爾蘭普華永道致力于提供切合各行業(yè)所需要的審計(jì)、稅務(wù)及諮詢服務(wù)，以提升客戶的價(jià)值。我們在154個(gè)國家和地區(qū)超過161,000人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)所組成的全球網(wǎng)絡(luò)內(nèi)，分享其思維成果，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和解決方案，并為客戶開拓新視野及提供實(shí)用的建議。如想了解更多資料，請瀏覽普華永道即“PwC”，乃PricewaterhouseCoopersInternationalLimited(PwCIL)成員機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)所運(yùn)營和提供服務(wù)之品牌。各機(jī)構(gòu)成員組成了普華永道全球網(wǎng)絡(luò)。該機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)中的每個(gè)成員均為獨(dú)立的法律實(shí)體，不代表PwCIL或任何PwCIL的成員機(jī)構(gòu)。PwCIL不向客戶提供任何服務(wù)。PwCIL不會為其成員機(jī)構(gòu)的行為或疏忽承擔(dān)責(zé)任，也不能影響成員機(jī)構(gòu)的專業(yè)判斷，對其不具有任何約束力。普華永道咨詢（深圳）有限公司于2001年2月21日在深圳注冊成立，是普華永道在中國大陸從事各類經(jīng)濟(jì)信息咨詢，包括稅務(wù)咨詢的法律實(shí)體。優(yōu)勢：財(cái)務(wù)分析及評價(jià)劣勢：地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議所需專業(yè)政府溝通協(xié)調(diào)軌道交通經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)策劃投融資及財(cái)務(wù)法律專業(yè)方案一市政院阿特金斯綜合開發(fā)研究院方案二市政院栢誠世聯(lián)地產(chǎn)普華永道√√√√√√√√√√√√專業(yè)互補(bǔ)性分析——2個(gè)方案在專業(yè)搭配及互補(bǔ)性方面均較為合理√√√√√深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議方案比較方案一：市政院咨詢中心+綜合開發(fā)研究院+阿特金斯咨詢深圳公司聯(lián)合體方案二：市政院咨詢中心+柏誠工程聯(lián)合體世聯(lián)地產(chǎn)+普華永道作為分包商優(yōu)勢擁有很好的政府職能部門的溝通渠道熟知深圳政策及金融運(yùn)行體制擁有很強(qiáng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，能夠從市場角度和經(jīng)濟(jì)性角度，提出規(guī)劃發(fā)展建議，最大化的挖掘處地塊價(jià)值對于地鐵對沿線土地價(jià)值拉升理解深刻，能夠充分利用地鐵的拉動(dòng)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)功能上的對接擁有很好的政府職能部門的溝通渠道軌道交通投融資、財(cái)務(wù)分析、地產(chǎn)策劃實(shí)現(xiàn)分工，專業(yè)分工明確專業(yè)互補(bǔ)性較強(qiáng)劣勢對于市場化融資手段、資本運(yùn)作層面存在一定局限性整合資源較多，多方溝通不暢會影響效率對于市場化融資手段、資本運(yùn)作層面具有缺少實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的局限性方案一、二綜合比較——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議市政院人員配備——陳宜言深圳地鐵實(shí)訓(xùn)基地工程可行性研究咨詢長春凈月生態(tài)城西部區(qū)域市政詳細(xì)規(guī)劃墨脫縣城市總體規(guī)劃夏河縣城市總體規(guī)劃（2010-2030）夏河縣王格爾塘鎮(zhèn)、科才鄉(xiāng)、麻當(dāng)鄉(xiāng)、?？凄l(xiāng)總體規(guī)劃（2010～2030）深圳地鐵竹子林車輛段城市空間專項(xiàng)研究深圳地鐵實(shí)訓(xùn)基地工程可行性研究咨詢深圳地鐵7號線深圳地鐵11號線前海、蛇口西、塘朗車輛段和深大站上蓋物業(yè)編制項(xiàng)目深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司住宅與商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃深圳地鐵一期工程老街站換乘綜合體及上蓋物業(yè)工程江門市新會區(qū)駿景灣豪庭修建性詳細(xì)規(guī)劃總經(jīng)理教授級高級工程師深圳市政府特殊津貼的專家道路與橋梁專業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士（南開大學(xué)）雙學(xué)歷深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議王東經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后碩士生導(dǎo)師高級經(jīng)濟(jì)師國際注冊咨詢師完成主要課題項(xiàng)目：主持、參加國家、省、市、企業(yè)數(shù)十項(xiàng)課題研究；參加了“深圳市地鐵集團(tuán)公司“十二五”發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略研究”評審論證；參加了深圳市軌道交通相關(guān)立法的評審論證；參加了《深圳北站樞紐經(jīng)濟(jì)圈定位發(fā)展與策劃研究》評審論證；與國內(nèi)外專家完成《深圳市軌道交通可持續(xù)發(fā)展政策研究》項(xiàng)目建議書；牽頭完成深圳軌道交通對沿線房屋地產(chǎn)價(jià)格影響實(shí)證研究；主持《深圳市地鐵上蓋物業(yè)資源開發(fā)與利用研究》課題研究；組織《軌道交通對珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展研究》一書編著；完成市委、市政府重大調(diào)研課題《珠江東岸都市圈一體化發(fā)展研究》理論版撰寫工作；負(fù)責(zé)審核《前海、蛇口西、深大站上蓋物業(yè)項(xiàng)目申請書、建議書、可行性研究報(bào)告》等。出版專著、合著6部12、國內(nèi)外學(xué)術(shù)期刊、國際會議發(fā)表論文60余篇個(gè)人簡歷：現(xiàn)任哈爾濱工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理系主任，從事跨國公司與國際投資、企業(yè)制度與公司治理、新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、企業(yè)并購等。清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院從事博士后研究工作南開大學(xué)國經(jīng)所，獲經(jīng)濟(jì)博士學(xué)位市政院人員配備——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議趙子云經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士房地產(chǎn)策劃師個(gè)人簡歷：世聯(lián)地產(chǎn)房地產(chǎn)咨詢、策劃經(jīng)理哈爾濱工業(yè)大學(xué)完成主要課題項(xiàng)目：參與編寫前海、蛇口西、深大站上蓋物業(yè)項(xiàng)目申請書、建議書、可行性研究報(bào)告深圳市軌道交通7、9、11號線資本金投融資方案報(bào)告昆明地鐵小廠村改項(xiàng)目定位昆明地鐵福德村項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議綠景地產(chǎn)化州1500畝別墅項(xiàng)目前期定位鄭州開元路1300畝別墅定位常州高爾夫別墅項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議麗江玉龍雪山文體園4300畝高爾夫別墅項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議江大豐市230畝綜合體項(xiàng)目西雙版納2300畝溫泉度假區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議武漢天道地產(chǎn)500畝綜合體項(xiàng)目福田化工肇慶綜合體項(xiàng)目定位昆明呈貢新城大型綜合體項(xiàng)目整體定位等項(xiàng)目策劃華強(qiáng)北商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告福田保稅區(qū)楊富項(xiàng)目可行性研究報(bào)告煙臺三站果品批發(fā)市場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告淄博通乾地產(chǎn)項(xiàng)目前期項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略大亞灣美泰置業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告市政院人員配備——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議市政院人員配備——葉青建筑（車輛段及上蓋物業(yè)）高級工程師二級注冊建筑師完成主要課題項(xiàng)目：參與了5號線天壇東門站投標(biāo)工作，并擔(dān)任10標(biāo)段總體；參加廣州市三號線體育西路站初步設(shè)計(jì)；參加廣州四號線大學(xué)城專線段新造站投標(biāo)設(shè)計(jì)工作；參加珠三角州際快速軌道交通廣州至佛山段海五路站投標(biāo)工作；擔(dān)任廣州地鐵2、8號線沙園站建筑專業(yè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人；參與深圳地鐵3號線全線的總體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、招標(biāo)設(shè)計(jì)工作；參加曼谷線網(wǎng)預(yù)可研報(bào)告等的總體設(shè)計(jì)工作；參加了深圳地鐵2號線總體總包投標(biāo)工作，并擔(dān)任建筑專業(yè)總體。參加了成都地鐵2號線CZ3、CZ5標(biāo)段的投標(biāo)工作，并完成牛市口站的初步設(shè)計(jì)、招標(biāo)設(shè)計(jì)等工作；完成春熙路站、東門大橋站初步設(shè)計(jì)配合，塔子冊站施工圖設(shè)計(jì)；參加青島3號線車輛段以及上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)；深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議張敏建筑工程師本科謝科平建筑助工本科完成主要課題項(xiàng)目：與港鐵合作完成深圳地鐵4號線龍華車輛段施工圖設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)完成深圳地鐵2號線蛇口西車輛段總圖方案及施工圖設(shè)計(jì)。負(fù)責(zé)編寫《蛇口西車輛段上蓋物業(yè)可行性研究報(bào)告》深圳北站交通樞紐室內(nèi)工程總體總包協(xié)調(diào)聯(lián)系人，負(fù)責(zé)牽頭編寫了《材料技術(shù)規(guī)格書》市政院人員配備——完成主要課題項(xiàng)目：參與廣東博物館魯訊紀(jì)念堂、中山紀(jì)念堂的測量勘探工作；參與深圳地鐵5號線塘朗站、長嶺陂站初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)工作及現(xiàn)場協(xié)調(diào)和各種報(bào)建工作，并參與建筑專業(yè)咨詢工作及施工配合工作；參與上海市軌道交通10號線江灣五角場公交交通樞紐工可、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，江灣體育場站裝修設(shè)計(jì)出圖及協(xié)調(diào)；配合完成南昌地鐵1號線濱江大道站、珠江路站初步設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)計(jì)文件；參與深圳地鐵7號線福南站初步設(shè)計(jì)。深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議市政院人員配備——張曌宇中央財(cái)經(jīng)大學(xué)本科完成主要課題項(xiàng)目：參與編寫前海、蛇口西、深大站上蓋物業(yè)項(xiàng)目申請書、建議書、可行性研究報(bào)告深圳市軌道交通1、2號線延伸線投資估算深圳市軌道交通6、11號線延伸線投資估算深圳市城市軌道交通9號線投融資方案報(bào)告宋金娜經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生完成主要課題項(xiàng)目：參與編寫前海、蛇口西、深大站上蓋物業(yè)項(xiàng)目申請書、建議書、可行性研究報(bào)告孫雅智企業(yè)管理研究生完成主要課題項(xiàng)目：參與編寫前海、蛇口西、深大站上蓋物業(yè)項(xiàng)目申請書、建議書、可行性研究報(bào)告深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議阿特金斯人員配備——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議阿特金斯人員配備——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議阿特金斯人員配備——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議與內(nèi)地一家具規(guī)模的鐵路建設(shè)工程監(jiān)理公司組建中外合資公司。為擬進(jìn)行的企業(yè)并購行動(dòng)對該目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)評估。理解目標(biāo)公司的經(jīng)營及運(yùn)作模式、市場的一般服務(wù)定價(jià)及合同條款，編制了預(yù)算投資期內(nèi)的財(cái)務(wù)損益及現(xiàn)金流估算，以評估項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期，并針對各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行敏感性財(cái)務(wù)分析。（總投資額約一千萬人民幣）澳門輕軌二期可行性研究。經(jīng)考慮修建軌道的線路、工程的造價(jià)、將來的客量及營運(yùn)成本，制定了運(yùn)期損益及現(xiàn)金流估算，以評估項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值及投資回收期。線投資預(yù)案談判方案研究委托合同。針對4號線各種預(yù)計(jì)的營運(yùn)情況，進(jìn)行了敏感性財(cái)務(wù)分析，以量化預(yù)計(jì)現(xiàn)金流入及流出的缺口，以支援相關(guān)融資談判的工作。廈門象嶼新創(chuàng)建碼頭。受雇為外方股東(香港上市公司新創(chuàng)建集團(tuán))駐廈的管理團(tuán)隊(duì)，為此基建項(xiàng)目進(jìn)行投資管理。曾為碼頭擬增購的岸邊吊重機(jī)進(jìn)行了額外財(cái)務(wù)效益分析，并對各項(xiàng)融資方式作評價(jià)。煙葉種植項(xiàng)目。受雇于英美煙草這家全球主要的煙草公司。任內(nèi)為其與中國煙草總公司合作的煙葉種植項(xiàng)目負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作。曾為設(shè)于貴州及湖北兩省的合作項(xiàng)目編制中期(五年)財(cái)務(wù)效益預(yù)測。關(guān)永泰財(cái)務(wù)總監(jiān)從業(yè)經(jīng)歷16年栢誠公司人員配備——深圳市軌道交通三期投融資方案工作建議梁麗珠企業(yè)策略專家香港大學(xué)文科碩士（運(yùn)輸政策與規(guī)劃）印度飲內(nèi)地鐵運(yùn)