長沙萬家麗南城中心發(fā)展策劃報(bào)告61PPTXXX年

2024/3/11長沙萬家麗南城中心發(fā)展策劃報(bào)告61PPTXXX年前

本報(bào)告從市場的角度、招商的角度、項(xiàng)目價(jià)值的角度對項(xiàng)目進(jìn)行定位分析報(bào)告內(nèi)容包括，市場分析、模式定位、發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品定位、形象定位等項(xiàng)目現(xiàn)處于初級規(guī)劃階段，本報(bào)告主要從市場的角度闡述項(xiàng)目定位觀點(diǎn)，為項(xiàng)目提供項(xiàng)目定位和營銷的市場數(shù)據(jù)和資料言2

本案綱要第一章地域初判[發(fā)展模式判斷\案例分析]第二章項(xiàng)目理解[項(xiàng)目核心價(jià)值提煉]第三章項(xiàng)目定位[因勢利導(dǎo)揚(yáng)長避短]第四章物業(yè)建議[突顯特色物有所值]第五章營銷策略[利潤的最大化]3第一章地域初判4長株潭三市在空間上呈現(xiàn)“品”字結(jié)構(gòu)，城市之間的距離為35公里，就城市群的組合形態(tài)看在全國是獨(dú)一無二的。長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃的基本工作目標(biāo)和主要內(nèi)容構(gòu)筑以區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局為動(dòng)力，核心區(qū)城市功能空間為主體，外圍生態(tài)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，交通運(yùn)輸和環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)為支撐，并能夠支持區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的綜合發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的空間格局；提出區(qū)域一體化的協(xié)調(diào)措施與政策建議。以周邊良好的生態(tài)環(huán)境為背景，以長株潭北、西南、東南三個(gè)功能區(qū)為主次核心，三市結(jié)合部金三角地區(qū)為綠心心，突出長株潭北核（長沙）的核心地位，城市中心組團(tuán)、片區(qū)組團(tuán)和小城鎮(zhèn)發(fā)育相對完善，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，各類空間協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域整體功能互補(bǔ)契合，生態(tài)循環(huán)良好的特征型、網(wǎng)絡(luò)型的城市化地域，概括為‘一主兩副環(huán)綠心’的空間結(jié)構(gòu)”。長株潭一體化5核心區(qū)2005年3月《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》正式出臺(tái)三市城鎮(zhèn)將形成省域中心城市組群（屬于長株潭城市群核心地區(qū)，含長沙縣、望城縣、湘潭縣、株洲縣等）—區(qū)域次中心城市—重點(diǎn)鎮(zhèn)—一般建制鎮(zhèn)四級結(jié)構(gòu)。長株潭三市市域約2.8萬平方公里

長株潭三市一體化的發(fā)展，使長沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，以中信新城、湘府和城購物中心為代表的商家落戶于此，將迅速帶動(dòng)這一區(qū)域的快速發(fā)展。到2020年，長株潭的三市總?cè)丝诩s為1435萬人，城市化水平分別是70%，60%和65%，城鎮(zhèn)人口總數(shù)約為943萬，主城區(qū)城市人口約為580萬人。消費(fèi)潛力大。6芙蓉南路與萬家麗南路的拉通，極大地加快了長株潭三市融城的進(jìn)度，隨著長株潭電話號(hào)碼升至八位，以中信新城為核心的長株潭核心極初現(xiàn)規(guī)模。萬家麗南路車流量的增大，住宅區(qū)域開發(fā)增多，代表著本項(xiàng)目在租賃市場整體態(tài)勢良好！7預(yù)計(jì)今年下半年7-12月南城板塊的推貨量為2300套以上；價(jià)格還將繼續(xù)上漲；隨著長株潭一體化進(jìn)程的推進(jìn)，南城房地產(chǎn)開發(fā)將越來越熱；區(qū)域住宅人口發(fā)展前景8租賃及入住情況良好調(diào)查結(jié)果顯示：長沙市南城住宅市場入住率及租金水平保持較高水平，市場呈健康良性發(fā)展態(tài)勢，入住率在95%以上。租金水平在800-1600元/月之間。（50-100平米）銷售形勢良好南城住宅市場整體銷售情況良好，消化速度較快，銷售均價(jià)達(dá)到4000-5800元/平米左右。未來市場風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存隨著長株潭融城速度的加快,新南城將會(huì)成為商家的必爭之地.可以預(yù)見，10年下半年和11年住宅放量將會(huì)增加，為項(xiàng)目開發(fā)增添了人氣基礎(chǔ)。9項(xiàng)目位置定位規(guī)模房間數(shù)組合投資開業(yè)時(shí)間管理方融程花園酒店紅星五星6萬538寫字樓+公寓產(chǎn)權(quán)國際鑫遠(yuǎn)國際（在報(bào)）省政府五星56000預(yù)計(jì)460間+住宅標(biāo)志商務(wù)省政府五星HOPSCA華天上庭苑省政府五星13000寫字樓+公寓天際桃花苑天際嶺三星住宅+酒店項(xiàng)目周邊星級酒店項(xiàng)目區(qū)域酒店市場10快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游業(yè)的崛起，使得長沙酒店業(yè)迅猛發(fā)展長沙酒店的消費(fèi)主要以內(nèi)需為主，省內(nèi)消費(fèi)者多于省外消費(fèi)者，本地消費(fèi)者占主力,而本地消費(fèi)者中,政府消費(fèi)占據(jù)了其中最大的份額;長沙星級酒店整體經(jīng)營狀況良好，整體客房出租率高于全國平均水平長沙的酒店業(yè)與娛樂業(yè)形成良好的互動(dòng)關(guān)系，娛樂業(yè)的發(fā)達(dá)充分帶動(dòng)了酒店業(yè)的高速發(fā)展；11長沙四、五星級酒店的數(shù)量與同類城市相比偏多，但是整體的發(fā)展形式比較樂觀。隨著酒店業(yè)的迅猛發(fā)展,眾多國際品牌酒店紛紛搶灘長沙市場,未來勢必形成高端酒店云集的局面南城部分星級酒店的入駐，預(yù)示著酒店商家集中看好該板塊的區(qū)域前景。酒店行業(yè)通常與娛樂行業(yè)相形配套。12第二章項(xiàng)目理解13位置：長沙市城市南北主干道萬家麗南路與時(shí)代陽光大道交匯處，桃陽小區(qū)西側(cè)地塊性質(zhì)：村留安置地占地面積：約12畝占地尺寸：約80X100M本項(xiàng)目為萬家麗南路交通主干道的綜合體項(xiàng)目地塊基本情況桃花苑天際嶺森林公園延伸版塊恒大城桃陽小區(qū)本案萬家麗南路時(shí)代陽光大道繞城高速天際桃花大酒店天際嶺隧道14項(xiàng)目地處兩條主干道交匯，可達(dá)性良好。有利于提升物業(yè)價(jià)值未來預(yù)期，具備打造綜合體項(xiàng)目條件。陸路交通現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊路網(wǎng)完善，道路寬敞，進(jìn)入性良好；萬家麗南路作為城市主干道，在上下班時(shí)間略顯堵塞；時(shí)代陽光大道，東西向城市主干道，車流量相對較?。灰?guī)劃目前項(xiàng)目暫卻“公交一體化”如取得突破性進(jìn)展，將大大增加了項(xiàng)目可達(dá)性；地塊可達(dá)性15項(xiàng)目擁有西、南、北三側(cè)臨路的良好昭示；且萬家麗南路為城市南北主干道，項(xiàng)目范圍內(nèi)高層建筑較少，因此項(xiàng)目昭示性不言而喻.另外由于地塊位于三面環(huán)路的夾心位置,建議規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)考慮外立面昭示效果及主入口昭示效果（如右圖紅點(diǎn)所示）.地塊昭示性項(xiàng)目初判基本情況桃花苑天際嶺森林公園延伸版塊恒大城桃陽小區(qū)本案萬家麗南路時(shí)代陽光大道繞城高速天際桃花大酒店天際嶺隧道16產(chǎn)品：產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)盡量利用路口的昭示性；雖商業(yè)氛圍欠缺，但本地居民對區(qū)域生態(tài)特質(zhì)認(rèn)可，產(chǎn)品招商中應(yīng)重點(diǎn)考慮本地居民經(jīng)商。地塊方正平整，昭示性強(qiáng)，臨安置小區(qū)入口，適合建設(shè)商業(yè)綜合體；區(qū)位優(yōu)勢明顯，適合打造輻射周邊五公里范圍內(nèi)的商業(yè)；交通發(fā)達(dá)，車流量較大，具備酒店條件；目前本區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，雖未來住宅市場發(fā)展?jié)摿薮?，就目前而言打造綜合體項(xiàng)目存在一定招商風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述,本項(xiàng)目適合打造成為片區(qū)內(nèi)中檔商業(yè)綜合體項(xiàng)目.小結(jié)17第三章項(xiàng)目定位18綜合體（complex）定義綜合體是將城市中商業(yè)、旅店、餐飲、文娛、交通等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多。項(xiàng)目定位19Hotel酒店Office辦公

Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜合體延伸組成20綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。21綜合體的特點(diǎn)是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；能有效的解決城市中交通等方面的壓力（如休閑、停車、旅居等）；多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)；對建筑設(shè)計(jì)要求較高。22可容納業(yè)態(tài)分析零售行業(yè)消費(fèi)者對于日雜零售商品，在售價(jià)、質(zhì)量基本相同的前提下，采取就近原則；對于批量購物者而言，更傾向于可選擇商品范圍較大的購物場所；以本項(xiàng)目所處地理位置和交通狀況而言，能吸引周邊五公里內(nèi)的日雜零售消費(fèi)群體；以規(guī)模而言，商業(yè)體量對于恒生、百佳等商場處于優(yōu)勢結(jié)論：中大型零售業(yè)是本項(xiàng)目可選擇發(fā)展方向；零售業(yè)方向應(yīng)立足周邊近距離消費(fèi)；中型超市、便利店、社區(qū)肉菜市場是可選擇零售業(yè)形式思考分析結(jié)論23上檔次成規(guī)模的中西式快餐店的選址條件要求相當(dāng)?shù)膰?yán)格，一般需要設(shè)在中央商業(yè)區(qū)或區(qū)級商業(yè)區(qū)；正餐酒樓的選址對于人流量的要求相對較寬松，但是應(yīng)該有便利的交通條件和停車方便，地段也不宜離目標(biāo)消費(fèi)群體過遠(yuǎn)；本項(xiàng)目周邊人流較少，車流量較大；周邊居住人口相對集中；周邊已有數(shù)家農(nóng)家樂等；本項(xiàng)目具備大型停車場，且路邊可以提供臨時(shí)停泊場地；結(jié)論：高檔餐飲業(yè)不適合本項(xiàng)目，但可考慮休閑型中檔中西餐廳；正餐酒樓要有特色，以對應(yīng)市場競爭；餐飲行業(yè)思考分析結(jié)論24娛樂業(yè)周邊尚無娛樂業(yè)；南站附近休閑娛樂場所檔次較低，多數(shù)為低成本經(jīng)營，且經(jīng)營狀況并非十分良好；作為酒店配套，娛樂業(yè)迫切需要結(jié)論：可針對本項(xiàng)目住宅居民和周邊居民開發(fā)小型室內(nèi)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如臺(tái)球、乒乓球；可針對酒店及餐飲客戶開設(shè)足浴按摩休閑場所25小半徑商圈滿足附近居民的生活需求主力超市、洗衣店、餐飲、裝修、美容美發(fā)臺(tái)球乒乓球健身會(huì)所、水果連鎖店、生鮮肉菜市場具備獨(dú)特經(jīng)營特色的中西餐廳、酒樓商業(yè)半徑在500米內(nèi)；26大半徑商圈能突破交通因素制約而具備較大范圍商圈的商業(yè)形式；通常為五公里范圍內(nèi)住戶滿足附近居民的生活需求主力超市、中西餐廳、酒樓、娛樂休閑路過客戶、商務(wù)客戶酒店、餐飲、娛樂休閑27由此可見，項(xiàng)目的超市招商與酒店招商至關(guān)重要28整體規(guī)劃業(yè)態(tài)類型推薦業(yè)種備注/說明零售業(yè)主力超市為居民日常生活提供便捷便利店若社區(qū)超市招商成功，則便利店失去存在價(jià)值水果連鎖專營店若社區(qū)超市招商成功，則便利店失去存在價(jià)值社區(qū)肉菜市場環(huán)境良好、清潔衛(wèi)生、有一定檔次的專業(yè)店餐飲業(yè)中西餐廳1500平米左右，市場容量未必能夠支撐特色餐飲可在沿街開設(shè)休閑飲品店

社區(qū)服務(wù)美容美發(fā)占用部分臨街鋪面，小規(guī)模經(jīng)營洗衣店移動(dòng)、聯(lián)通大廳娛樂、體育休閑足浴按摩消費(fèi)針對性強(qiáng)，可以放置在較高樓層乒乓球、臺(tái)球館酒店經(jīng)濟(jì)型酒店

商務(wù)快捷酒店建議選擇此類其它家居、裝飾、精品店等292F3F4F休閑足浴1F中式快餐社區(qū)服務(wù)主力超市肉菜市場便利店主力超市特色酒樓其他特色經(jīng)營中西餐廳5-8F商務(wù)酒店臺(tái)球、乒乓球會(huì)所301F規(guī)劃酒店及3、4樓大堂約200平米超市入口門廳約200平米其他均為街鋪約2100平米建議層高4.8M建議增設(shè)市民廣場312F規(guī)劃主力超市自動(dòng)扶梯建議層高4.5M323F規(guī)劃臺(tái)球、乒乓球會(huì)所約1000平米中西餐廳或酒樓約1500平米建議層高4M334F規(guī)劃休閑足浴按摩建議層高4M345-8F規(guī)劃建議采取兩側(cè)式布局，過道1.6-1.8M單間客房面寬3.6M進(jìn)深不超過8M,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層建議不超過三十間、套間不多于四套按建筑公攤25%計(jì)算一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層約1200平米建議層高3M35功能類別收益方式酒店出租1F銷售/出租2F出租3F出租4F出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響項(xiàng)目收益模式36項(xiàng)目收益模式按建筑面積單價(jià)1500元計(jì)算，總投入2250萬，投資回報(bào)為348%前期可收回成本至少1200萬；一樓臨街鋪面部分租金可達(dá)到40元，銷售均價(jià)6000元可保證業(yè)主購買此物業(yè)回報(bào)率達(dá)8%每年，25年至少可保證收入200%；

可租賃面積租賃單價(jià)（元/平/月）可銷售面積銷售單價(jià)（元/平）22年效益（三年免租）1F400.0040.002100.006000.0016824000.002F2500.0025.00

16500000.003F2500.0020.00

13200000.004F2500.0018.00

11880000.005F-8F5000.0015.00

19800000.00合計(jì)78204000.0037第四章物業(yè)建議38空中花園作為一個(gè)樓市產(chǎn)品亮點(diǎn)已為眾多項(xiàng)目所采用，市場反映良好，為符合本項(xiàng)目生態(tài)概念的推出，建議采用。具體建議如下：建議主題塔樓頂部增設(shè)空中花園，一方面豐富酒店環(huán)境，改善立面造型，另一方面則可開設(shè)羽毛球館等休閑設(shè)施塔樓頂部花園39為配合整體建筑的生態(tài)概念，可于建筑中分樓層設(shè)置空中花園以對外展示，增加協(xié)調(diào)性。平層空中花園及生態(tài)小品40玻璃幕墻

考慮因素：玻璃幕墻奠定了項(xiàng)目的第一印象，彰顯昭示性，樹立項(xiàng)目的高檔物業(yè)形象。深灰色立面更能在同類產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，超越其他對手大面積使用玻璃幕墻，不出現(xiàn)魚鱗波紋。玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。41燈光工程

燈光工程有利于樹立項(xiàng)目的形象，可以促進(jìn)物業(yè)升值、商業(yè)招商，拔高形象。相關(guān)差異化細(xì)節(jié)有：啟用電腦燈光工程系統(tǒng)；啟用局部造影燈，如樓頂，建筑局部等提高項(xiàng)目昭示性42大型綠化停車廣場考慮因素：廣場為項(xiàng)目外在形象的重要組成部分，提升廣場視覺效果有利項(xiàng)目整體檔次提升；為深化生態(tài)主體，宜于廣場規(guī)劃中融入綠色旋律；

建議要點(diǎn)：大型花壇，移植能常年保持綠色大型樹種數(shù)顆；規(guī)范廣場停車，保持通道暢通、環(huán)境整潔；于廣場正中設(shè)置大型抽象風(fēng)格雕塑，提升廣場認(rèn)知度，增高項(xiàng)目品味。43電梯間設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理；電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，一般為高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料。44公共走道導(dǎo)向系統(tǒng)停車場、j建筑主體部分導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)感強(qiáng)45電梯安裝電梯品牌是客戶感知品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知.建議要點(diǎn)：品牌：選用OTIS電梯內(nèi)裝：內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。

√46物業(yè)管理良好的物管形象有利于項(xiàng)目的銷售及保值：引進(jìn)一家有豐富經(jīng)驗(yàn)的物管公司作為物管總監(jiān)，借助其品牌給予客戶物管信心，提供細(xì)致服務(wù)，例如：前臺(tái)一站式服務(wù)，體貼周到的安排。高質(zhì)素的人員組成和嚴(yán)密的管理架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時(shí)間得到有效解決；對業(yè)主使用的實(shí)際性服務(wù)和物業(yè)保值乃至升值的保障47第五章營銷策略48臨街鋪面針對村民銷售酒店、商場、裙樓品牌合作經(jīng)營項(xiàng)目營銷模式49建筑設(shè)計(jì)主力招商、設(shè)計(jì)完成報(bào)建、施工銷售及招商持續(xù)招商2010.72010.82010.92010.102010.11建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)完成報(bào)建、開始施工樁基完成售樓處完工營銷基本節(jié)奏預(yù)計(jì)主體工程需在