長沙萬家麗南城中心發(fā)展策劃報告61PPTXXX年

2024/3/11長沙萬家麗南城中心發(fā)展策劃報告61PPTXXX年前

本報告從市場的角度、招商的角度、項目價值的角度對項目進行定位分析報告內容包括，市場分析、模式定位、發(fā)展戰(zhàn)略、產品定位、形象定位等項目現處于初級規(guī)劃階段，本報告主要從市場的角度闡述項目定位觀點，為項目提供項目定位和營銷的市場數據和資料言2

本案綱要第一章地域初判[發(fā)展模式判斷\案例分析]第二章項目理解[項目核心價值提煉]第三章項目定位[因勢利導揚長避短]第四章物業(yè)建議[突顯特色物有所值]第五章營銷策略[利潤的最大化]3第一章地域初判4長株潭三市在空間上呈現“品”字結構，城市之間的距離為35公里，就城市群的組合形態(tài)看在全國是獨一無二的。長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃的基本工作目標和主要內容構筑以區(qū)域產業(yè)布局為動力，核心區(qū)城市功能空間為主體，外圍生態(tài)系統為基礎，交通運輸和環(huán)境基礎設施系統為支撐，并能夠支持區(qū)域經濟、社會和環(huán)境的綜合發(fā)展目標實現的空間格局；提出區(qū)域一體化的協調措施與政策建議。以周邊良好的生態(tài)環(huán)境為背景，以長株潭北、西南、東南三個功能區(qū)為主次核心，三市結合部金三角地區(qū)為綠心心，突出長株潭北核（長沙）的核心地位，城市中心組團、片區(qū)組團和小城鎮(zhèn)發(fā)育相對完善，區(qū)域基礎設施網絡發(fā)達，各類空間協調發(fā)展，區(qū)域整體功能互補契合，生態(tài)循環(huán)良好的特征型、網絡型的城市化地域，概括為‘一主兩副環(huán)綠心’的空間結構”。長株潭一體化5核心區(qū)2005年3月《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》正式出臺三市城鎮(zhèn)將形成省域中心城市組群（屬于長株潭城市群核心地區(qū)，含長沙縣、望城縣、湘潭縣、株洲縣等）—區(qū)域次中心城市—重點鎮(zhèn)—一般建制鎮(zhèn)四級結構。長株潭三市市域約2.8萬平方公里

長株潭三市一體化的發(fā)展，使長沙市城市南城板塊區(qū)位優(yōu)勢日益凸現，以中信新城、湘府和城購物中心為代表的商家落戶于此，將迅速帶動這一區(qū)域的快速發(fā)展。到2020年，長株潭的三市總人口約為1435萬人，城市化水平分別是70%，60%和65%，城鎮(zhèn)人口總數約為943萬，主城區(qū)城市人口約為580萬人。消費潛力大。6芙蓉南路與萬家麗南路的拉通，極大地加快了長株潭三市融城的進度，隨著長株潭電話號碼升至八位，以中信新城為核心的長株潭核心極初現規(guī)模。萬家麗南路車流量的增大，住宅區(qū)域開發(fā)增多，代表著本項目在租賃市場整體態(tài)勢良好！7預計今年下半年7-12月南城板塊的推貨量為2300套以上；價格還將繼續(xù)上漲；隨著長株潭一體化進程的推進，南城房地產開發(fā)將越來越熱；區(qū)域住宅人口發(fā)展前景8租賃及入住情況良好調查結果顯示：長沙市南城住宅市場入住率及租金水平保持較高水平，市場呈健康良性發(fā)展態(tài)勢，入住率在95%以上。租金水平在800-1600元/月之間。（50-100平米）銷售形勢良好南城住宅市場整體銷售情況良好，消化速度較快，銷售均價達到4000-5800元/平米左右。未來市場風險與機遇共存隨著長株潭融城速度的加快,新南城將會成為商家的必爭之地.可以預見，10年下半年和11年住宅放量將會增加，為項目開發(fā)增添了人氣基礎。9項目位置定位規(guī)模房間數組合投資開業(yè)時間管理方融程花園酒店紅星五星6萬538寫字樓+公寓產權國際鑫遠國際（在報）省政府五星56000預計460間+住宅標志商務省政府五星HOPSCA華天上庭苑省政府五星13000寫字樓+公寓天際桃花苑天際嶺三星住宅+酒店項目周邊星級酒店項目區(qū)域酒店市場10快速的經濟發(fā)展和旅游業(yè)的崛起，使得長沙酒店業(yè)迅猛發(fā)展長沙酒店的消費主要以內需為主，省內消費者多于省外消費者，本地消費者占主力,而本地消費者中,政府消費占據了其中最大的份額;長沙星級酒店整體經營狀況良好，整體客房出租率高于全國平均水平長沙的酒店業(yè)與娛樂業(yè)形成良好的互動關系，娛樂業(yè)的發(fā)達充分帶動了酒店業(yè)的高速發(fā)展；11長沙四、五星級酒店的數量與同類城市相比偏多，但是整體的發(fā)展形式比較樂觀。隨著酒店業(yè)的迅猛發(fā)展,眾多國際品牌酒店紛紛搶灘長沙市場,未來勢必形成高端酒店云集的局面南城部分星級酒店的入駐，預示著酒店商家集中看好該板塊的區(qū)域前景。酒店行業(yè)通常與娛樂行業(yè)相形配套。12第二章項目理解13位置：長沙市城市南北主干道萬家麗南路與時代陽光大道交匯處，桃陽小區(qū)西側地塊性質：村留安置地占地面積：約12畝占地尺寸：約80X100M本項目為萬家麗南路交通主干道的綜合體項目地塊基本情況桃花苑天際嶺森林公園延伸版塊恒大城桃陽小區(qū)本案萬家麗南路時代陽光大道繞城高速天際桃花大酒店天際嶺隧道14項目地處兩條主干道交匯，可達性良好。有利于提升物業(yè)價值未來預期，具備打造綜合體項目條件。陸路交通現狀：項目周邊路網完善，道路寬敞，進入性良好；萬家麗南路作為城市主干道，在上下班時間略顯堵塞；時代陽光大道，東西向城市主干道，車流量相對較??；規(guī)劃目前項目暫卻“公交一體化”如取得突破性進展，將大大增加了項目可達性；地塊可達性15項目擁有西、南、北三側臨路的良好昭示；且萬家麗南路為城市南北主干道，項目范圍內高層建筑較少，因此項目昭示性不言而喻.另外由于地塊位于三面環(huán)路的夾心位置,建議規(guī)劃設計時重點考慮外立面昭示效果及主入口昭示效果（如右圖紅點所示）.地塊昭示性項目初判基本情況桃花苑天際嶺森林公園延伸版塊恒大城桃陽小區(qū)本案萬家麗南路時代陽光大道繞城高速天際桃花大酒店天際嶺隧道16產品：產品規(guī)劃應盡量利用路口的昭示性；雖商業(yè)氛圍欠缺，但本地居民對區(qū)域生態(tài)特質認可，產品招商中應重點考慮本地居民經商。地塊方正平整，昭示性強，臨安置小區(qū)入口，適合建設商業(yè)綜合體；區(qū)位優(yōu)勢明顯，適合打造輻射周邊五公里范圍內的商業(yè)；交通發(fā)達，車流量較大，具備酒店條件；目前本區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，雖未來住宅市場發(fā)展?jié)摿薮螅湍壳岸源蛟炀C合體項目存在一定招商風險。綜上所述,本項目適合打造成為片區(qū)內中檔商業(yè)綜合體項目.小結17第三章項目定位18綜合體（complex）定義綜合體是將城市中商業(yè)、旅店、餐飲、文娛、交通等城市生活空間進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統一的建筑或建筑群。產生的條件建筑綜合體的出現是城市聚集的產物，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會越來越多。項目定位19Hotel酒店Office辦公

Shopping商業(yè)Apartment居住ComplexTraffic交通Exhibition展覽Entertainment文娛Restaurant餐飲綜合體延伸組成20綜合體的兩種表現形式一種是城市形態(tài)的表現，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體；另一種是經濟形態(tài)的表現，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯結在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經濟、專業(yè)和實用。21綜合體的特點是一種城市設計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐；能有效的解決城市中交通等方面的壓力（如休閑、停車、旅居等）；多種功能有機匹配，可以減少投資風險；對建筑設計要求較高。22可容納業(yè)態(tài)分析零售行業(yè)消費者對于日雜零售商品，在售價、質量基本相同的前提下，采取就近原則；對于批量購物者而言，更傾向于可選擇商品范圍較大的購物場所；以本項目所處地理位置和交通狀況而言，能吸引周邊五公里內的日雜零售消費群體；以規(guī)模而言，商業(yè)體量對于恒生、百佳等商場處于優(yōu)勢結論：中大型零售業(yè)是本項目可選擇發(fā)展方向；零售業(yè)方向應立足周邊近距離消費；中型超市、便利店、社區(qū)肉菜市場是可選擇零售業(yè)形式思考分析結論23上檔次成規(guī)模的中西式快餐店的選址條件要求相當的嚴格，一般需要設在中央商業(yè)區(qū)或區(qū)級商業(yè)區(qū)；正餐酒樓的選址對于人流量的要求相對較寬松，但是應該有便利的交通條件和停車方便，地段也不宜離目標消費群體過遠；本項目周邊人流較少，車流量較大；周邊居住人口相對集中；周邊已有數家農家樂等；本項目具備大型停車場，且路邊可以提供臨時停泊場地；結論：高檔餐飲業(yè)不適合本項目，但可考慮休閑型中檔中西餐廳；正餐酒樓要有特色，以對應市場競爭；餐飲行業(yè)思考分析結論24娛樂業(yè)周邊尚無娛樂業(yè)；南站附近休閑娛樂場所檔次較低，多數為低成本經營，且經營狀況并非十分良好；作為酒店配套，娛樂業(yè)迫切需要結論：可針對本項目住宅居民和周邊居民開發(fā)小型室內運動項目，如臺球、乒乓球；可針對酒店及餐飲客戶開設足浴按摩休閑場所25小半徑商圈滿足附近居民的生活需求主力超市、洗衣店、餐飲、裝修、美容美發(fā)臺球乒乓球健身會所、水果連鎖店、生鮮肉菜市場具備獨特經營特色的中西餐廳、酒樓商業(yè)半徑在500米內；26大半徑商圈能突破交通因素制約而具備較大范圍商圈的商業(yè)形式；通常為五公里范圍內住戶滿足附近居民的生活需求主力超市、中西餐廳、酒樓、娛樂休閑路過客戶、商務客戶酒店、餐飲、娛樂休閑27由此可見，項目的超市招商與酒店招商至關重要28整體規(guī)劃業(yè)態(tài)類型推薦業(yè)種備注/說明零售業(yè)主力超市為居民日常生活提供便捷便利店若社區(qū)超市招商成功，則便利店失去存在價值水果連鎖專營店若社區(qū)超市招商成功，則便利店失去存在價值社區(qū)肉菜市場環(huán)境良好、清潔衛(wèi)生、有一定檔次的專業(yè)店餐飲業(yè)中西餐廳1500平米左右，市場容量未必能夠支撐特色餐飲可在沿街開設休閑飲品店

社區(qū)服務美容美發(fā)占用部分臨街鋪面，小規(guī)模經營洗衣店移動、聯通大廳娛樂、體育休閑足浴按摩消費針對性強，可以放置在較高樓層乒乓球、臺球館酒店經濟型酒店

商務快捷酒店建議選擇此類其它家居、裝飾、精品店等292F3F4F休閑足浴1F中式快餐社區(qū)服務主力超市肉菜市場便利店主力超市特色酒樓其他特色經營中西餐廳5-8F商務酒店臺球、乒乓球會所301F規(guī)劃酒店及3、4樓大堂約200平米超市入口門廳約200平米其他均為街鋪約2100平米建議層高4.8M建議增設市民廣場312F規(guī)劃主力超市自動扶梯建議層高4.5M323F規(guī)劃臺球、乒乓球會所約1000平米中西餐廳或酒樓約1500平米建議層高4M334F規(guī)劃休閑足浴按摩建議層高4M345-8F規(guī)劃建議采取兩側式布局，過道1.6-1.8M單間客房面寬3.6M進深不超過8M,一個標準層建議不超過三十間、套間不多于四套按建筑公攤25%計算一個標準層約1200平米建議層高3M35功能類別收益方式酒店出租1F銷售/出租2F出租3F出租4F出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響項目收益模式36項目收益模式按建筑面積單價1500元計算，總投入2250萬，投資回報為348%前期可收回成本至少1200萬；一樓臨街鋪面部分租金可達到40元，銷售均價6000元可保證業(yè)主購買此物業(yè)回報率達8%每年，25年至少可保證收入200%；

可租賃面積租賃單價（元/平/月）可銷售面積銷售單價（元/平）22年效益（三年免租）1F400.0040.002100.006000.0016824000.002F2500.0025.00

16500000.003F2500.0020.00

13200000.004F2500.0018.00

11880000.005F-8F5000.0015.00

19800000.00合計78204000.0037第四章物業(yè)建議38空中花園作為一個樓市產品亮點已為眾多項目所采用，市場反映良好，為符合本項目生態(tài)概念的推出，建議采用。具體建議如下：建議主題塔樓頂部增設空中花園，一方面豐富酒店環(huán)境，改善立面造型，另一方面則可開設羽毛球館等休閑設施塔樓頂部花園39為配合整體建筑的生態(tài)概念，可于建筑中分樓層設置空中花園以對外展示，增加協調性。平層空中花園及生態(tài)小品40玻璃幕墻

考慮因素：玻璃幕墻奠定了項目的第一印象，彰顯昭示性，樹立項目的高檔物業(yè)形象。深灰色立面更能在同類產品中脫穎而出。建議要點：采用Low－e中空鍍膜隔音玻璃，超越其他對手大面積使用玻璃幕墻，不出現魚鱗波紋。玻璃幕墻開窗數量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少；幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。41燈光工程

燈光工程有利于樹立項目的形象，可以促進物業(yè)升值、商業(yè)招商，拔高形象。相關差異化細節(jié)有：啟用電腦燈光工程系統；啟用局部造影燈，如樓頂，建筑局部等提高項目昭示性42大型綠化停車廣場考慮因素：廣場為項目外在形象的重要組成部分，提升廣場視覺效果有利項目整體檔次提升；為深化生態(tài)主體，宜于廣場規(guī)劃中融入綠色旋律；

建議要點：大型花壇，移植能常年保持綠色大型樹種數顆；規(guī)范廣場停車，保持通道暢通、環(huán)境整潔；于廣場正中設置大型抽象風格雕塑，提升廣場認知度，增高項目品味。43電梯間設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理；電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，一般為高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料。44公共走道導向系統停車場、j建筑主體部分導向系統設計原則：指位明確；采用國際統一圖標；造型精雅；材質感強45電梯安裝電梯品牌是客戶感知品質的關鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產名牌電梯會在電梯銘牌上標注國內產地，影響客戶認知.建議要點：品牌：選用OTIS電梯內裝：內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內設置空調及音樂系統。

√46物業(yè)管理良好的物管形象有利于項目的銷售及保值：引進一家有豐富經驗的物管公司作為物管總監(jiān)，借助其品牌給予客戶物管信心，提供細致服務，例如：前臺一站式服務，體貼周到的安排。高質素的人員組成和嚴密的管理架構，確保突發(fā)事件第一時間得到有效解決；對業(yè)主使用的實際性服務和物業(yè)保值乃至升值的保障47第五章營銷策略48臨街鋪面針對村民銷售酒店、商場、裙樓品牌合作經營項目營銷模式49建筑設計主力招商、設計完成報建、施工銷售及招商持續(xù)招商2010.72010.82010.92010.102010.11建筑設計設計完成報建、開始施工樁基完成售樓處完工營銷基本節(jié)奏預計主體工程需在