版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)
文檔簡介
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃學習資料學習資料目錄一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計二、商業(yè)策劃中商業(yè)地產(chǎn)定位的10大依據(jù)三、商業(yè)地產(chǎn)策劃細節(jié)決定成敗四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計“五步曲”五、社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合六、商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃七、購物中心市場定位分析八、專業(yè)市場的商業(yè)規(guī)劃九、商場環(huán)境空間設(shè)計指導細則十、商場平面規(guī)劃原則十一、購物中心空間設(shè)計成效圖(圖)十二、購物中心衛(wèi)生間如何節(jié)能十三、景觀規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)中的作用十四、如何規(guī)劃購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)?十五、如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃十六、購物中心開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計方法十七、商場中樓梯間的防火設(shè)計十八、法國商業(yè)室內(nèi)設(shè)計(圖)十九、購物中心的VMD體系與策略二十、香港的購物中心建筑設(shè)計二十一、超高層商業(yè)中心前期規(guī)劃的五大招術(shù)二十二、商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃二十三、商業(yè)地產(chǎn)的室內(nèi)人流系統(tǒng)的規(guī)劃二十四、購物中心入口設(shè)計的詮釋方法二十五、關(guān)于中央空間的動線分析二十六、國外MALL建筑風格與借鑒二十七、商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功的重要前提二十八、規(guī)劃布局及色彩在商場中的運用二十九、合明白得決商業(yè)地產(chǎn)布局的幾個操作技巧三十、如何讓商鋪人流最大化三十一、商店的店內(nèi)布局設(shè)計三十二、購物中心如何打好美食牌?三十三、武漢光谷廣場夜景照明設(shè)計詳解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計“地段,地段,依舊地段”,這無疑是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的金科玉律。每個區(qū)域都有其自身個性,中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、旅行區(qū)、居住區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū),每個地段在所屬區(qū)域?qū)傩跃蜎Q定了其業(yè)態(tài)范疇。重視選址,更要重視規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)實中,許多投資決策者十分重視商業(yè)廣場的選址,認為只要選址好,商鋪建好后就不愁租售,收益就一定會好,因而忽視了對商場的規(guī)劃設(shè)計。事實上,商場的整體規(guī)劃布局,往往決定商場今后效益的好壞,直截了當阻礙商場面積使用率、出租率、開業(yè)率、收益率、租售價格、招商率及投資風險大小等方方面面,關(guān)系到商業(yè)項目的成敗。一些開發(fā)商、商鋪投資者誤認為商場規(guī)劃布局在項目完成后可隨意更換,甚至能夠推倒重來,不是什么大不了的情況。因此,他們往往在項目開發(fā)前期,對商業(yè)地產(chǎn)合理規(guī)劃布局的重要性和有關(guān)專業(yè)技術(shù)半信半疑,或者全然不相信,直到項目開發(fā)失敗后才亡羊補牢,而現(xiàn)在卻往往是木已成舟難以補救。地段選址優(yōu)越,但缺少規(guī)劃設(shè)計的失敗商業(yè)項目專門多。一旦商場規(guī)劃布局失誤,即使項目地段再好、營銷手法再靈活、招商條件再優(yōu)待,也無力回天。如此,不但給投資商造成一時的各種嚴峻經(jīng)濟缺失,同時也必定帶來各種難以估量(包括策劃、宣傳推廣、營銷、招商、開業(yè)、經(jīng)營治理等方面)的連環(huán)性經(jīng)濟缺失,更痛失商鋪今后數(shù)十年出租的長久回報。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計不可迷信建筑設(shè)計單位專門多情形下,開發(fā)商往往抱著名牌設(shè)計師或品牌建筑設(shè)計單位的設(shè)計可不能有錯的方法,完全信任建筑設(shè)計師為商業(yè)廣場進行的設(shè)計。然而,目前絕大多數(shù)的建筑設(shè)計師對住宅建筑設(shè)計是內(nèi)行,但對商場規(guī)劃設(shè)計卻是外行。對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計他們大多數(shù)心有余而力不足,只是從如何設(shè)計商業(yè)廣場的外觀、假如提升內(nèi)景的藝術(shù)成效等方面進行構(gòu)思,未能參透融會商場規(guī)劃布局當中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場經(jīng)營特有的運作規(guī)律,不但對各種經(jīng)營配套設(shè)施與商場的實際需要難以做到相輔相成,甚至反其道盲目設(shè)計。如此,其結(jié)果必定與商業(yè)廣場實際經(jīng)營運作規(guī)律格格不入,造成商場布局迷宮、設(shè)計華而不實等咨詢題。由于最初規(guī)劃設(shè)計不合理,許多商業(yè)項目都需要在建設(shè)中調(diào)整修改方案,這時最好做到建筑設(shè)計與商場新的合理規(guī)劃布局同步和諧,幸免造成不必要缺失。因為已建好的商場硬件設(shè)施今后專門難進行有效整改,只有認真注意做到建筑設(shè)計方案與商場合理規(guī)劃布局專業(yè)技術(shù)相結(jié)合,做到雙方優(yōu)勢互補、相輔相成,才能制造出更好的商業(yè)氛圍,進一步提高競爭能力,制造寸土寸金的龐大經(jīng)濟效益。假如商業(yè)項目開發(fā)僅是依靠住宅建筑設(shè)計大師,將建筑設(shè)計大師的商場設(shè)計布局視為金科玉律,不能變更,脫離實際,最終開發(fā)出來的商業(yè)地產(chǎn)項目將違抗商場運作規(guī)律,受到市場無情拋棄。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要與商業(yè)經(jīng)營緊密配合商場整體規(guī)劃布局,決定著商場的后期經(jīng)營,對經(jīng)營者和投資商的收益有著至關(guān)重要的作用。一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要緊包括建筑設(shè)計、商業(yè)配套規(guī)劃、賣場規(guī)劃(商鋪分割)、立面外觀規(guī)劃以及商場裝修規(guī)劃等,每個規(guī)劃步驟都要緊緊結(jié)合項目的業(yè)態(tài)定位、商業(yè)經(jīng)營來設(shè)計,不能脫離商業(yè)運作實際。商場規(guī)劃比住宅建筑設(shè)計復雜,商場設(shè)計要結(jié)合商場業(yè)態(tài),如在大型商業(yè)的建筑設(shè)計中,主力超市百貨對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求;大型娛樂設(shè)施對功能布局、內(nèi)部人流路線更有專門的要求;而餐飲需要有排污配套等。再如,商業(yè)地產(chǎn)具有“恐高癥”,樓層越高就越不受投資者追捧。一樣而言,商場二樓以上的商鋪以及商場的負一、二樓等相對不能充分分享人流,因此目前專門多商場包括購物中心,都把購物設(shè)計在底層,高層定位為娛樂休閑。商場在前期規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)該考慮商業(yè)地產(chǎn)的那個特性,針對不同建筑層的業(yè)態(tài)設(shè)計商場。假如商場沒有個性鮮亮、因地制宜、引導客流、全面和諧的整體規(guī)劃布局,往往專門容易造成高層商鋪長期空置。在商業(yè)地產(chǎn)的總體規(guī)劃設(shè)計上,建筑設(shè)計師要與熟知商場規(guī)劃布局的專業(yè)技術(shù)人士緊密配合,更要專門注意每個環(huán)節(jié)的重要性和和諧性,否則一個環(huán)節(jié)失誤,往往都會造成成效欠佳或失敗的結(jié)局。二、商業(yè)策劃中商業(yè)地產(chǎn)定位的10大依據(jù)定位依據(jù)一:符合本土實際家樂福每決定開一家分店時,多要用長達兩年的時刻對當?shù)厝藗兩罘绞?、消費水平、人口增長、都市化水平、居住條件、愛好愛好、傳統(tǒng)習俗、儲蓄情形、宗教信仰、意識形狀、中產(chǎn)階級比例等情形也要進行專門縝密的調(diào)查與論證,這是確保家樂福成功旺場的大前提。而這看似煩瑣而冗長的摸索與調(diào)查,也正是決定商業(yè)地產(chǎn)是否能在異域或異地立足的先決條件定位依據(jù)二:符合都市進展方向萬達在寧波的購物中心現(xiàn)在不是專門旺的地段,然而萬達決定去做。因為是新規(guī)劃開發(fā)區(qū),是都市進展方向。行政中心搬過去了,整個25棟樓,周邊規(guī)劃正在建一個大學城,包括全國首家境外辦的大學。萬達購物中心建設(shè)要兩年,等建設(shè)起來,周邊人口起碼50萬。定位依據(jù)三:符合商業(yè)業(yè)態(tài)進展趨勢維多利亞廣場位處廣州最繁華的天河城商圈中央,在經(jīng)歷了幾次經(jīng)營失敗之后,重新定位為文具辦公用品中心。然而,在一個專門成熟的零售商圈中獨樹一幟地去搞一文具批發(fā)市場是確信行不通的。定位依據(jù)四:符合商業(yè)進展規(guī)律所謂商業(yè)規(guī)律,確實是從商業(yè)市場實踐中總結(jié)出來的成功法則與失敗教訓。例如,從國內(nèi)外商業(yè)街的普遍規(guī)律看,商業(yè)街的黃金長度大約在600米左右。天津的勸業(yè)場、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街,相當多的大都市,其老商街,長度都大致在600米。香港的繁華商業(yè)街、美國的華爾街、日本的銀座……,其長度也大致600米左右。定位依據(jù)五:差異性原則北京京西地區(qū)的商業(yè)絕大多數(shù)為百貨商場、中低檔餐飲,高端商業(yè)供給嚴峻缺失。為了補償這一市場空白,馬奈草地將項目定位為高端文化情形商業(yè),旨在為高端人士提供集餐飲、休閑、娛樂、康體為一體的一站式體驗商業(yè)配套。馬奈草地一系列的差異化的市場定位受到了眾多品牌商家的追捧。定位依據(jù)六:定位的堅持原則黃先生操作的廣州聞名的天河南特色商品街,確定定位為體驗式特色商業(yè)后,即便品牌店想進駐,假如與原定位不符,同樣是不讓它們進駐。除非這些品牌能改變特色,否則即使是全球最好的品牌也不行。定位依據(jù)七:適度前瞻性東莞市盡管有1000萬人口,但消費群體要緊分為兩類。一類是高收入階層,另一類是在工廠打工的工薪階層,這類人群占總?cè)丝诘?0%多。而購物中心是定位中高檔的業(yè)態(tài),東莞的高收入人士多有到廣州和香港購物的偏好,因為去二地太近,也就一小時車程,而工薪階層收入偏低,不可能經(jīng)常到購物中心消費。因此,東莞并不適合進展定位中高端的大型購物中心,適合的是以日常生活用品為主為平價大賣場。定位依據(jù)八:市場導向原則由于項目鄰近差不多上批發(fā)市場,缺乏休閑娛樂場所,周邊的居民去購物一樣會選擇鄰近的北京路步行街,以享受購物、休閑、娛樂的多元化消費體驗。億安廣場在歷史久遠的批發(fā)市場經(jīng)營百貨實在是獨力難撐,以慘敗關(guān)門,后來通過重新定位于玩具精品市場后取得了龐大的成功。定位依據(jù)九:最適合進展模式開發(fā)商是商用項目開發(fā)活動中的主角,商業(yè)項目在開發(fā)伊始,第一應(yīng)該依照開發(fā)商自身的綜合實力和企業(yè)充分整合社會資源的能力,來確立相應(yīng)的融資方案和財務(wù)目標。定位依據(jù)十:逆向思維原則假如開發(fā)商能換位摸索,采取逆向思維,要以市場為圓心,以消費需求為半徑,逆向倒推,如此調(diào)研出來的定位就會更準確,更到位。商業(yè)地產(chǎn)策劃細節(jié)決定成敗——2018年安徽市場商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查實錄4月5月,本是商業(yè)淡季,安徽商業(yè)地產(chǎn)卻是熱火朝天。先是來自上海的安徽七浦服裝批發(fā)市場小體量占位,接著來自北京的中綠廣場及本地的安徽白馬服裝城均以10萬平方米左右的體量出位?!拔逡弧贝杭痉空箷傔^,一家大市場便啟動ShoppingMall改選打算;5月中旬,連續(xù)選勢好幾個月的安徽元一時代廣場,鄭重推出鉑金創(chuàng)富投資打算;下旬,挾外資零售店家樂福入駐優(yōu)勢的安徽國際購物廣場公布發(fā)售。盡管這些商業(yè)地產(chǎn)項目推出后,煤體熱登商鋪搶購場面,但業(yè)內(nèi)人士依舊對此頗有微詞:上月三市場下月三Mall,商業(yè)地產(chǎn)真有這么火?4月中旬,國務(wù)院流向經(jīng)濟研究所住興州副所長在參加安徽省零售業(yè)高級職業(yè)經(jīng)理人培訓班講課時,臨場換話題,緊急呼吁:盡管中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入了新的歷史時期,商業(yè)地產(chǎn)的快速升溫將會導致商業(yè)地產(chǎn)綜合癥的形成。無獨有偶,4月下旬,在南京召開的“CCE2004首屆都市商業(yè)地產(chǎn)論壇”上,中國土木工程協(xié)會長潭慶鏈、中國房協(xié)顧云昌秘書長及來自上海、南京、杭州、合肥的建筑專家、商業(yè)專家和房地產(chǎn)企業(yè)家也達成共識:中國商業(yè)地產(chǎn)對都市建設(shè)及整體經(jīng)濟增長起到了舉足輕重的作用,但商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫、粗放開發(fā)的同時也存在龐大的隱患,商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)重復建設(shè),商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃布馬紛亂,注重招商忽視后續(xù)經(jīng)營等,正在造就都市商業(yè)資源及社會資源的龐大白費。來自市場各方面的信號不斷地向商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商傳遞如此一個迫切的信息:中國商業(yè)地產(chǎn)進入細節(jié)時代。細致規(guī)劃從現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃看,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把開發(fā)重點放在大體量的ShoppingMall、批發(fā)市場、物流園區(qū)上,而且開發(fā)面積越來越大,動輒就十萬、十幾萬、甚至幾十萬平方。更令人無法容忍的是,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在做項目規(guī)劃時,也不去認真考察區(qū)域市場人口、市場規(guī)模、人口購買能力、市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu),而且相互攀比著,你搞8萬,我搞10萬,他搞12萬,她再搞20幾萬,一路下來,個不都市顯現(xiàn)超過百萬平方米的特大型商業(yè)地產(chǎn)項目也就不足為奇了。而安徽商業(yè)聯(lián)合會有關(guān)人士表示:‘那個地點面有三個咨詢題,都市人口不足150萬,在全國都市競爭力報告中,位列40個鼓舞投資都市的第32位,如此一個中等偏小的都市,能夠容納體量近10萬的ShoppingMall幾個?第二,合肥商業(yè)繁榮程度較高,傳統(tǒng)業(yè)態(tài)百貨店和新型業(yè)態(tài)超市構(gòu)成的商業(yè)結(jié)構(gòu)相對比較合理,但新的商業(yè)地產(chǎn)項目大都盯住ShoppingMall,打破了原有商業(yè)結(jié)構(gòu)的平穩(wěn),在新的商業(yè)生態(tài)平穩(wěn)未相成之前,ShoppingMall有一定“新奇度”,但ShoppingMall數(shù)量增多和質(zhì)量的不確定性又會直截了當阻礙其市場“保鮮’能力。第三,大型商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃中,交通是首要考慮的咨詢題?,F(xiàn)在全國已有一部分都市對大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃聽證時實施交通一票否決不。再看看安徽的一些商業(yè)地產(chǎn)項目,想在哪兒開發(fā)就在哪兒開發(fā),既不管自己是否處在當?shù)囟际幸?guī)劃的商業(yè)中心或商業(yè)次中心,一味宣稱打造都市”新商圈“、”新地標“、”第幾商圈“,又不去測算如此體量的ShoppingMall需要多少人流,凝聚多少人氣,方便多少人居留,更談不上對ShoppingMall這種新型業(yè)態(tài)人性服務(wù)更多追求的核心。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出,一家炒作得專門厲害的所謂ShoppingMall,住宅與商鋪聯(lián)體,講白了確實是開發(fā)商為追求項目利潤最大化,把底層商鋪做了“包裝”。這種商鋪在北京就叫底商。不管從招商層面,依舊從經(jīng)營層面、治理層面或者服務(wù)層面上看,底商均與商品位的ShoppingMall經(jīng)營治理有一定差距,要縮小那個差距,真正從業(yè)態(tài)規(guī)劃上表達ShoppingMall的現(xiàn)代服務(wù)理念,其難度可想而知。另一個值得關(guān)注的咨詢題是,面對大體量商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的迅速升溫,開發(fā)商只明白單純從面積上對ShoppingMall作簡單類比。記者從商業(yè)專家了解到:Mall作為新型業(yè)態(tài),也有市場細節(jié),象前不久上海推出的OutletMall,確實是一家專營品牌服裝折扣店的Mall.細心定位衣食住行為人類生活所必須,相當一部分大型商業(yè)地產(chǎn)項目適應(yīng)于把眼光盯住日用百貨小商品、建材和服裝上。在合肥新站綜合開發(fā)區(qū)試驗區(qū)站前路鄰近一公里的距離內(nèi),僅服裝城就有安徽大市場服裝城廣場(建筑面積約為0.7萬平方米)、安徽白馬服裝城(首期4萬多平方米,三期6萬多平方米)、安徽中綠廣場(打算首期4萬多平方米為服裝經(jīng)營)。單從安徽6800萬人口的服裝消費看,20幾萬平方米的服裝城的確不能算開發(fā)商在定位上有什么不妥。但,只要自認真地分析一下,咨詢題就趕忙會顯現(xiàn)出來。從日前情形看,服裝城的開發(fā)商要緊依據(jù)是廣州、杭州、北京幾十萬平方米的服裝城,生意蠻好。實際上是,合肥不能與廣州比,廣州的輻射能力合肥無法比;合肥不能與杭州比,杭州是中國女裝之都,又有寧波、溫州男裝作支撐,合肥有嗎?合肥不能與北京比,北京是首都,是北方市場重要的物流中心;甚至合肥不能與武漢比,武漢背靠中原腹地;合肥不能與哈爾濱比,哈爾濱有強勁的邊貿(mào)市場;合肥不能與成都比,成都有寬敞的西部市場……講的不行聽,合肥甚至不能與常熟比、虎門比,因為合肥及其周邊沒有服裝生意或加工基地。再從安徽省整個服裝市場情形看,南有蕪湖吉和街,北有阜陽皖西北商貿(mào)城,深入了解大江南北的服裝城經(jīng)營戶后,你還會發(fā)覺,淮河和長江把安徽自然切分成三快,而這三快中,服裝市場特點各有側(cè)重,淮河以南的服裝城經(jīng)營戶大多數(shù)去武漢進貨;江淮之間傾向于廣州、杭州;而長江以北的服裝城經(jīng)營戶大多數(shù)去常熟進貨。安徽省6800萬人口近百億服裝消費經(jīng)如此切分后,所剩幾許?回過來再看都市居民的服裝消費。據(jù)了解合肥零售業(yè)態(tài)里,阻礙最大的百貨店業(yè)態(tài),其服裝經(jīng)營所產(chǎn)生的利潤均占其利潤總額的60%左右。從服裝經(jīng)營結(jié)構(gòu)上分析,合肥都市居民服裝消費,有如下思維定勢:買高檔服裝到古井賽特或時尚百貨店——百盛;買中高檔服裝到生活百貨店——安徽商之都、鼓樓商廈;買中檔服裝到合肥百大、樂普生;買低檔到城隍廟、大市場;買品牌低價服裝到青云服飾廣場;買快速消費服裝到三福百貨……假如你開發(fā)或經(jīng)營的服裝城沒有與以上店鋪的定位差異,你又有什么手段將消費者拉到服裝城消費,你又憑什么留住進駐服裝城的服裝經(jīng)營戶呢?個不服裝城的開發(fā)商寄期望于升級換代的客戶和從縣城到省級來的服裝經(jīng)營戶。安徽省飆馬商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃公司的總經(jīng)理分析:這部分服裝經(jīng)營戶的確有一些,但數(shù)量尚不足以支撐一個體量較大的服裝城,這是個不現(xiàn)象,不能把他想象成一致情形。相對而言,服裝經(jīng)營戶可不能輕易切斷與上、下游市場的聯(lián)系,除非市場風險系數(shù)為零。上海城開集團總經(jīng)理倪建達先生在“CCE2004首屆都市商業(yè)地產(chǎn)論壇”上發(fā)言表示:商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)于住宅而言,而市場化程度更高。從那個角度講,商業(yè)地產(chǎn)的市場定位精準化、精細化,是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。細膩營銷縱觀商業(yè)地產(chǎn)營銷手段,有幾種情形專門值得注意:一是搖幌子,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),地產(chǎn)開發(fā)是手段,商業(yè)才是地產(chǎn)價值表達。個不開發(fā)商,把“商業(yè)”作為地產(chǎn)開發(fā)的幌子,不是在商業(yè)項目的啟動上、商業(yè)項目的招商上、經(jīng)營治理上下大力氣,而是以商業(yè)項目作由頭,行售賣商鋪之實。商鋪一旦售完,開發(fā)商作秀也就終止,商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否,看起來與他無關(guān),反正,開發(fā)商已賺得盆滿缽滿。二是扯旗子,動不動就打造商業(yè)旗艦,開創(chuàng)商業(yè)時代,成為“新地標”,締造“第N個商圈”,實際上大型商業(yè)地產(chǎn)項目,運作的好確有可能成為都市建筑的新亮點、都市生活的新坐標,但需要時刻和精細化的策劃。三是撥珠子,商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功確能給開發(fā)商帶來巨額利潤,這種利潤有時候甚至是相同面積住宅利潤的2—3倍,甚至是5倍。受利益的促使,個不商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是搖幌子,再是扯旗子,最后撥珠子:以最理想的狀態(tài)運算經(jīng)營時刻、周期、利潤,預期回報率高達10—12%,并承諾售后返租,月租金多少多少,信誓旦旦地承諾“一次性付款有多少多少優(yōu)待”,實際上,開發(fā)商此舉一意在盡快收回資金,二是開發(fā)商實力并不象自己講的那么強,一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)項目時自有資金甚至只有5%.試想,一個10億元的商業(yè)地產(chǎn)項目啟動資金假如只有5000萬,那么那個項目的開發(fā)商如何能不求“財”若渴呢?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商營銷觀念缺乏創(chuàng)新,營銷手段過于功利化是造成外界對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營治理者產(chǎn)生偏見的根源。大型商業(yè)地產(chǎn)項目倚重商業(yè)主力店與關(guān)鍵品牌店進駐,無可厚非,關(guān)鍵是不要言過飾非。北方一都市某商業(yè)地產(chǎn)項目因有家樂福進駐,而洋洋中意地宣布該項目是開發(fā)商與家樂?!皬姀娐?lián)合”開發(fā)的,結(jié)果慘遭客戶訴訟,撿雞不成反蝕一把米。相反,安徽國際購物廣場也有類似經(jīng)歷,但開發(fā)商華源公司只宣稱“首層為家樂?!?,可信度高,營銷成效,專門是對周邊商鋪銷售有一定拉動,因此,確實是如此,安徽國際購物廣場同樣仍面臨一個需要細致耐心地處理的營銷咨詢題:假如讓家樂福與周邊品牌店鋪共生共容的咨詢題。針對商業(yè)地產(chǎn)拉大旗的咨詢題,實際上從營銷角度上講,是對開發(fā)商自身提出更高的要求。假如把這種要求停留在口頭上,那確實是“拉旗”,假如有實踐,且有成果,那就叫“目標”。安徽商業(yè)聯(lián)合會一位秘書長舉例講:在天津市車馬路商圈上,新世界廣場和家樂福超市苦撐了數(shù)年,終于使該商圈從無到有、從小到大。安徽元一時代廣場本來就在商業(yè)區(qū),假如營銷措施得力到位,完全有可能成為安徽商業(yè)新亮點,專門是好又多超市與天香城改造完成后,該地區(qū)商業(yè)氛圍將更趨濃厚。就在安徽商業(yè)地產(chǎn)火爆的同時,合肥市中心傳來令人驚詫的消息:一家炒作得專門到位、投資打算得專門慎密的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)項目成為眾矢之的。主持項目的商業(yè)地產(chǎn)進展商已人去樓空。事實告訴開發(fā)商們:商業(yè)地產(chǎn)項目高投入、高風險,才有高回報。理想化的創(chuàng)富打確實是營銷的必要手段,而支撐商業(yè)地產(chǎn)走過風險期是投資策劃的核心——商業(yè)地產(chǎn)項目資金鏈治理。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的精耕細作是中國商業(yè)地產(chǎn)進入細節(jié)時代的必定要求。細節(jié)致勝據(jù)合肥市有關(guān)統(tǒng)計資料顯示,2003年該市商業(yè)地產(chǎn)施工面積達204.4萬平方米;銷售(出租)面積為39.98萬平方米,占同期竣工面積的58.7%,累計空置面積占房地產(chǎn)總空置量的47.7%,空置率上升了12.4%;而今年一季度該市商業(yè)地產(chǎn)施工面積達166.41萬平方米,銷售(出租)面積2.52萬平方米,占同期竣工面積的44.6%,累計空置量占房地產(chǎn)總空置量的46.1%,操縱率上升了152.6%.在多次參加與商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃時不止一次驚奇地發(fā)覺,鋼材市場的商鋪難道是長2米、寬2米方方正正的,服裝市場的商鋪4.2米層高、7米的進深……繼而追咨詢開發(fā)商的客戶定位,得到的答復是什么客戶都能夠買或租……再追咨詢這是什么市場,什么定位時,開發(fā)商支支吾吾地講:原先是打算干什么的。后來不行了,再轉(zhuǎn)過來做那個……由此,就不難明白得什么緣故一些商業(yè)地產(chǎn)項目什么緣故空置率一直居高不下的緣故。請關(guān)注下面如此一組專門有味的數(shù)字:中原(中國)物業(yè)顧咨詢有限公司中央研究部的調(diào)查顯示,2003年1—11月份,全國完成商鋪市場開發(fā)投資額為1010億元,比上年同期增長42.5%,完成商鋪竣工面積達2097萬平方米,同比增長40.9%.上海商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)專家《商鋪投資》作者姜新國先生在“CCE2004首屆都市商業(yè)地產(chǎn)論壇”上介紹,2003—2004年,全國250多個都市商業(yè)地產(chǎn)空置率及招商不成功率達60%.中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席茍培路在“商業(yè)地產(chǎn)與都市進展論壇”上講,世界發(fā)達國家人均商業(yè)面積為1.2平方米,上海不足1平方米,杭州僅有0.8平方米。有味的是,面臨危機的合肥商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅不對該市人均商業(yè)面積高達1.36—1.7平方米的消息加以理會,而且對商業(yè)地產(chǎn)空置率高出北京、廣州等大都市20—26.7%的事實無動于衷,卻熱衷于打造合肥的“CBD”、合肥的“CEPA”城,實在是一件難以明白得的事。當零點調(diào)查公司董事長袁岳指出“中國只能容納三個半CBD”時,當沿海及內(nèi)地許多“CEPA”城遭遇尷尬時,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們是不是應(yīng)該從細處著想、從細節(jié)入手抓好每個項目的前期策劃、中期營銷、后期治理呢?!四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計“五步曲”商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計一樣可分為以下五個步驟。一、建筑設(shè)計。建筑設(shè)計要緊涉及到項目市場定位和主力店兩個咨詢題。開發(fā)商在動工前,應(yīng)對市場做一個調(diào)查,深入了解目標消費群體的消費適應(yīng)和購買能力等,確定適合做什么,也確實是先找準市場經(jīng)營定位。明確市場定位后要重視主力店的商場建筑要求,因為主力店的引進,能關(guān)心提升整個項目的價值。開發(fā)商應(yīng)更多地和一些主力商家溝通,了解他們對規(guī)模、層高、樓板荷載等要求,盡可能按照主力商家的要求來設(shè)計賣場。專門多開發(fā)商忽視了這一環(huán)節(jié),不管項目適合做什么拿了地塊就做,如有些項目地段專門好,但由于賣場規(guī)劃設(shè)計不合適,導致有意向的大商家進不來。二、配套規(guī)劃。不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。如超市對理貨區(qū)、中央空調(diào)、電梯、消防等都有專門的要求;餐飲需要有獨立排煙管道、防噪設(shè)施、上下水、充足的停車位等;電影院需要大空間、廁所、消防、隔音等配套。在項目修建時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求,盡量讓配套規(guī)劃完善到位。三、賣場規(guī)劃。一個項目商鋪分割應(yīng)做到如何將大量商鋪靈活組織,化整為零利用于出售,同時又可化零為整,利于整體出租和經(jīng)營。商鋪的分割要考慮業(yè)態(tài)定位,如社區(qū)商業(yè)的鋪位不應(yīng)太大,以中小面積為主;而購物中心的鋪位劃分則應(yīng)以大面積為主。此外,賣場的人流淌線,通道、出口、電梯等也要全面考慮,要讓偏角的商鋪也能充分享受人流。四、立面規(guī)劃。商業(yè)建筑的立面規(guī)劃表達商業(yè)項目的整體形象及對消費人群的吸引力。立面規(guī)劃應(yīng)和周圍的其他商業(yè)形成差異化,有自己專門的風格,強調(diào)項目的可識不性。其中,要注意廣告位、招牌、燈箱的投放,營造繁華感和商業(yè)氛圍,不能給人雜亂無章的感受。五、裝修規(guī)劃。裝修規(guī)劃包括公共裝修、鋪位裝修。公共裝修要緊包括天花板、地板、燈光、隔墻等;鋪位裝修有對開門與平開門、卷閘門與玻璃門的統(tǒng)一要求。商場的裝修規(guī)劃要求,經(jīng)營業(yè)態(tài)是關(guān)鍵,裝修檔次、材料色彩運用等都要符合經(jīng)營業(yè)態(tài)的特性。如超市、社區(qū)商業(yè)面向的是大眾化的住宅居民,其裝修設(shè)計一般檔次即可;而西餐酒吧一條街往往要裝修設(shè)計成歐美風格等等。五、社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好,社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本,從滿足消費群體的需求動身,這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計最差不多的原則。在天津某大型居住區(qū)項目的商業(yè)研究過程中,關(guān)于社區(qū)主力店(超市)位置的研究,確實是通過對社區(qū)消費人群的購物時刻、出行方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的。規(guī)劃布局在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中,第一應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差不。主力店:是各業(yè)態(tài)的龍頭,具有較強的聚客能力和導向作用;必備性商業(yè):滿足生活差不多需求;特色性商業(yè):吸引客流,豐富業(yè)態(tài)。其次,依照各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分不確定適宜的位置,其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵,應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定(如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點處),利用聚合效應(yīng)有意識地引導。組織人流,達到引發(fā)商機、聚攏人氣的目的。關(guān)于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)(如銀行等),一方面要考慮到便利性、易達性的要求,另一方面也能夠利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭,與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端,特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布,促使消費人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗,從而增加商機和人氣。再次,要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度,以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力(如婦女與兒童用品),而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互躲開{如醫(yī)療診所與餐飲店}.業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補、錯位經(jīng)營”是進行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則,通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控,將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例操縱在相對合理的范疇內(nèi),從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補;項目實施后則可通過專業(yè)化治理,運用市場手段,利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行調(diào)整。此外,不同的業(yè)態(tài)關(guān)于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的,在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初,必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進行充分的研究,初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局,并以此戰(zhàn)略布局指導空間規(guī)劃(或條件預留),使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。六、商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃一、尺度近人建筑物的尺度設(shè)計是阻礙人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松“平易近人”,使人有愉悅的消費心情,而不是“以勢壓人”。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動為基準,而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范疇要緊集中在建筑一層。對一層以上的范疇幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范疇一樣也就在10米——20米之間,而超過20米寬的商業(yè)街,行人專門可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪,可不能在超20米寬的范疇內(nèi)“之”字前行。這恰好講明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計的重點應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計的第三個層面上。國外商業(yè)街經(jīng)常被作為設(shè)計樣板,這與國外商業(yè)街的小體量、小尺度的人性化設(shè)計分不開。國內(nèi)的設(shè)計容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣概。商業(yè)街設(shè)計的尺度把握應(yīng)該以人為本。二、空間的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動和感知空間是三維的。因此設(shè)計師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對性地設(shè)計。第一商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī)模而定,沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間依照心理感受模式能夠分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業(yè)街如此一個有聚合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間,它必須是一個通過建筑手段塑形成的“積極空間”。也確實是在商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物,標志著商業(yè)街的起和終。同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。例如在北京珠江國際城商業(yè)街設(shè)計中,入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標志,不但使入口更加醒目和吸引人,也起到屏障的作用,把都市交通與步行空間隔開。小區(qū)中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業(yè)街終止也標示著小區(qū)的中心。兩端標志的建立確立了商業(yè)街的寬間范疇,購物人能隨時感知自身在這一空間內(nèi)的位置,預知未走的路程。這一手法幸免了購物者在大市場內(nèi)常有的紛亂與迷失感。從人的行為模式來看,一樣步行商業(yè)街的寬度宜在10——20米之間,超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看,街寬宜在樓高的1/3——1/4.商業(yè)街的寬度也與商業(yè)規(guī)模有關(guān),但不等于講街越長樓越高,街應(yīng)該越寬。空間的舒服度也是必須考慮的。若寬于20米,“街”的感受則可能被“廣場”的感受取代。商業(yè)街空間的高度方向的限定應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原則,并考慮二次空間的應(yīng)用。住宅區(qū)的商業(yè)街經(jīng)常是同住宅建筑合二為一的,也確實是底層商業(yè)。頂部住宅,專門是高層建筑因與商業(yè)建筑個性不同,與商業(yè)街的建筑設(shè)計手法不必相同。多層、低層住宅如有可能,在尺度和色彩上適當加以商業(yè)特點能提高商業(yè)街與住宅的整體性。在首層商業(yè)與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾,也可使上下不同的建筑個性有一個明確的區(qū)分帶。雨罩騎樓如此的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級的二次空間。騎樓如此的空間正好適應(yīng)購物行人的尺度,不管建筑主體有多高,如此的二次購物空間給人穩(wěn)固的舒服感。三、風格色彩的多元化自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時期建筑,風格迥異的鋪面雜拼在一起,造成以極其的多元化而達到統(tǒng)一的繁華成效。新設(shè)計的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調(diào)乏味。為追求傳統(tǒng)商業(yè)街的意境,設(shè)計師應(yīng)有意識地舍棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一,甚至應(yīng)刻意制造多種風格的店鋪共生的成效。不同風格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風情。即便是同樣設(shè)計的不同單元,也通過材質(zhì)、顏色的變化,加強外觀差異化。商業(yè)街的魅力就在于紛雜多樣立面形狀的共生。這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)不。四、面材的軟化與精化商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要依照自身商業(yè)的性質(zhì)特點,二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設(shè)計僅僅是一個基礎(chǔ)平臺。店家最起碼需要安裝招牌,有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設(shè)計立意沖突,甚至破壞建筑空間的成效。因此成熟的商鋪外觀設(shè)計應(yīng)考慮改造外裝的可能,預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味,商業(yè)街表面構(gòu)件上越來越多地應(yīng)用了軟性面材,例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設(shè)計更趨近裝修裝飾設(shè)計、也要求設(shè)計師不能停留在建筑框架的設(shè)計深度上,必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計。換句話講,商業(yè)街的外觀設(shè)計差不多專門室內(nèi)化。五、重視非建筑元素商業(yè)街室外空間與氣氛的形成,要緊決定于建筑的空間形狀和立面形式,但也取決于其它一些建筑元素的運用,比如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施,花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾,鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親熱接觸的界面。若想使這一界面更“友善”,就需要從景觀、園林的角度深化商業(yè)街的設(shè)計。總之,商業(yè)街的設(shè)計不應(yīng)是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術(shù)指標,也應(yīng)重視它所給人的心理感受。而為達到一個舒服、活躍而有新意的視覺與空間成效,設(shè)計師必須考慮人的尺度,從裝修裝飾與景觀設(shè)計的深度來要求商業(yè)街外觀的設(shè)計成果。七、購物中心市場定位分析購物中心選店的一樣條件下面是某跨國商業(yè)機構(gòu)在考察2萬平方米左右的購物中心店址時,提出的“一樣條件”:經(jīng)濟指標:包括所在都市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上,年社會消費品零售總額在140億元以上,職工年均工資在9500元以上,都市居民年可支配收入在7000元以上。人口指標:包括所屬全市的人口330萬以上,市區(qū)人口100萬以上,項目3公里范疇內(nèi)人口25萬以上,項目5公里范疇內(nèi)人口50萬以上……。道路交通指標:要緊有面臨道路主干線,車行道4快2慢,所屬區(qū)域公交線路在6條以上,每天通過地塊的車輛許多于10000輛,人流量許多于10000人次等。項目要求:地塊或已有的建筑物能夠租賃,地塊土地面積不小于3萬平方米,地塊形狀為長方形或矩形,臨街寬度大于140米,深度大于250米,樓板荷載:賣場800kg/平方米,后倉與冷庫1200kg/平方米;地板表面:倉庫地面硬化而磨平,賣場內(nèi)鋪地磚,辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚,已有的可用建筑物最好為一層,面積在10000平方米以上。(二層的每層不小于6000平方米)。層高:平頂建筑,賣場凈高不小于5.5米,后倉凈高不小于9米;斜頂建筑:邊部梁下凈高4.5米,頂部梁下凈高6米;后倉凈高不小于9米。配套指標:停車位在300輛—400輛,供電3500KVA以上,供、排水各200噸/天,煤氣200立方米/小時,電話與寬帶30門直線,2條數(shù)據(jù)線,中繼線16條(6進10出),設(shè)備容量128門……以上列舉的僅僅是一部分,作為開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)的營銷者,我想還需要更多地了解商業(yè)運營機構(gòu)的需求。關(guān)于1萬平方米,2萬平方米,幾千平方米……這些指標又會是變化的,然而假如你對自己的項目指標不太清晰,或者對今后你目標運營商的一樣要求都做不到,那么項目的營銷就專門難做。一個案例定位與規(guī)劃失誤的分析曾經(jīng)在我們參與合作討論的一個商業(yè)地產(chǎn)項目中,是一個與高層住宅連在一起的底層裙樓商業(yè)廣場,位置在區(qū)域內(nèi)可謂幾年內(nèi)獨一無二。前后都有都市交通主干線,側(cè)面有一條10多米寬的老街,靠東面的那條大道依舊該都市河西的形象路,大道的東面確實是江景。能夠講道路交通條件是完全滿足一樣商業(yè)中心的要求。從目前離該項目100多米遠的某成功商業(yè)廣場來看,車流與人氣更是沒有咨詢題。這些都差不多得到商業(yè)運營機構(gòu)的一致認可,據(jù)講來洽談的差不多許多于五家商業(yè)大戶了,但依舊沒有一家落定。到底是什么緣故呢?原先,原先,那個項目還有“一樣條件”的其它指標沒有達到。該開發(fā)商在定位時,既想打破傳統(tǒng)又沒有舍棄傳統(tǒng),總想兼顧兩種定位。它將底層商鋪分成兩部分,一部分是獨立的臨街門面,另一部分是被這些門面包圍著的商業(yè)中心。僅僅在臨西的道路中讓出一個出入口,“犧牲”了大致三個門面的面寬,確實是為商業(yè)中心留出了通道。這不等于將好檔口賣給了小經(jīng)營戶,將差檔口留給了實力商家;讓實力商家難以形成旺盛的人流和商業(yè)氣氛,生意也將被臨街獨立門面搶去了一半。假如門面的經(jīng)營戶在產(chǎn)品方面與里面的商業(yè)中心重復,或者因為不處的個體商戶形象咨詢題、信譽咨詢題、質(zhì)量咨詢題等等,將波及里面的大商戶,豈不太讓里面的商業(yè)中心受冤嗎?據(jù)講,開發(fā)商還要求,整體經(jīng)營商家要連同負一層都做起來,形成一個大約將近2萬平方米規(guī)模的購物中心。更為不可思議的是,一層本來是專門好的整體,卻被人為地在南北中心線處規(guī)劃建成一條所謂的消防和人行通道,這不是變成了事實上的兩個商場了嗎?如此的話,人流被兩堵墻阻隔了,即使用的是通透墻或玻璃墻,也限制了客人方便自由的流通。哪個商家情愿在如此不統(tǒng)一的布局內(nèi)進行商業(yè)運營呢?可能開發(fā)商原先以為如此做,能夠?qū)崿F(xiàn)他的最大利潤。因為臨街商鋪能夠至少賣8000元每平方米,最高甚至能夠賣到40000元。而關(guān)于里面的商業(yè)中心則定位為整體均價不低于5000元每平方米。但是當開發(fā)商如此將臨街商鋪全賣了之后,才發(fā)覺沒有一個商業(yè)巨頭敢進入商業(yè)中心來了。結(jié)果,該開發(fā)商專門難實現(xiàn)預想的開發(fā)回報了,除非調(diào)整定位和規(guī)劃。因此,開發(fā)商在營銷推廣策略上也有失誤,假如他將臨街商鋪臨時保留不推;先將里面的商業(yè)中心進行全面包裝和推廣,吸引大商家來洽談,確定合作意向或簽訂租賃(銷售)合同后,再對臨街商鋪進行發(fā)售,如此,還可能實現(xiàn)臨街商鋪價值的最大化和搶購熱潮,甚至價格看漲好多也專門難講。因為人們發(fā)覺連里面的商業(yè)中心都被大商家看好了,租買了,確信能夠做旺,不處的獨立商鋪就會有堅強后盾和保證了。這是商業(yè)里面一種必定的效應(yīng),也確實是“傍著大樹好生長”的道理。把項目的“一樣條件”做到位目前,繼打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式掀起的專業(yè)市場沖擊波以后,中國的大型零售商店、商業(yè)廣場、購物中心或MALL進展勢頭專門旺,成為現(xiàn)代商業(yè)的第二次沖擊波。然而,做商業(yè)地產(chǎn)真不容易,做得好則可名利雙收,而且模式能夠成功復制;做得差,不但不能成功收回應(yīng)得的利潤,甚至連老本也會虧到里面去。因此,有業(yè)界專家建議并呼吁,建大型商業(yè)廣場或購物中心應(yīng)該采取公眾聽證制,還要盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面的法律文件,以幸免盲目性和重復性,長沙市中心商業(yè)區(qū)就有“巨商扎堆”現(xiàn)象。我認為,在論證和規(guī)劃引導的同時,關(guān)鍵是要研究市場,按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事,做好產(chǎn)品的定位。要做到這一點,研究客戶專門有必要,客戶的要求甚至比原則和理論更重要。萬達的商業(yè)地產(chǎn)做得專門成功,緣故在于它是與零售商巨頭捆在一起,先有了客戶,再來做產(chǎn)品的,是一種定單式的開發(fā)模式。而關(guān)于本土的大多數(shù)開發(fā)商來講,還專門難做到這種程度。因此,對大多數(shù)做商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商來講,應(yīng)該先吃透客戶的需求和方法,將自己的商業(yè)地產(chǎn)定位于自己預選好并符合“一樣條件”的商業(yè)巨頭。這就叫做把項目的“一樣條件”做到位,看你是定位為2萬平米以上的大商家,依舊1萬平米以下的中小商家;是做給大型商業(yè)廣場呢,依舊做給大型生活超市;看看項目周邊的經(jīng)濟指標、人口指標、交通指標等等能否與你的商業(yè)項目相匹配;分析一下項目的市政規(guī)劃、進展?jié)摿Φ鹊?。在做商業(yè)地產(chǎn)或者帶底商的樓盤時,開發(fā)商應(yīng)該充分地考慮項目的定位和經(jīng)營方面的咨詢題,這既是為今后經(jīng)營的商家著想,也是為自己的商業(yè)項目能更好的租售出去著想。這確實是從客戶入手,找準市場切入點,并在開發(fā)和營銷中不斷修正和完善商業(yè)地產(chǎn)項目的定位。八、專業(yè)市場的商業(yè)規(guī)劃隨著房產(chǎn)業(yè)進展的日益成熟,房產(chǎn)市場競爭、專門是商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭尤為猛烈,競爭催生新的建筑模式、新的地產(chǎn)概念層出不窮。街區(qū)商業(yè)以追求形式與功能的最佳組合為目的,街區(qū)商業(yè)是其中頗為搶眼的一個概念,正成為商業(yè)地產(chǎn)中炙手可熱的新模式。有人推測,街區(qū)商業(yè)將引發(fā)下一輪的市場熱潮。它的顯現(xiàn)也是都市進展到一定時期的必定結(jié)果?!敖謪^(qū)商業(yè)”引領(lǐng)樓市熱流成就商業(yè)物業(yè)街區(qū)商業(yè)的顯現(xiàn)最早在北京。第一是建外SOHO推出特色商業(yè)街區(qū),仿照上海新天地的業(yè)態(tài)模式,在北京CBD商務(wù)區(qū)營造一個有16條步行商業(yè)小街、300個沿街店鋪,以及20個雙層花園的商業(yè)街區(qū);與此同時,以街區(qū)商業(yè)為概念,由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成的蘋果街也已面世。第七街區(qū),則完全向外宣傳打造具有時尚特色的商業(yè)街區(qū)。同時還有像萬達、金地等著名商業(yè)地產(chǎn)公司的項目開始預備將其街區(qū)商業(yè)推向市場。多個街區(qū)商業(yè)項目的推出,使街區(qū)的概念成為近期商業(yè)地產(chǎn)中最熱的一個詞。那么,街區(qū)概念如何成就商業(yè)物業(yè)?北京后現(xiàn)代城的主創(chuàng)人員通過對美國佐治亞州建筑界進行的“城鎮(zhèn)復興打算”考察,提出了“美國后街生活”的產(chǎn)品理念。后現(xiàn)代城的“美國后街”集餐飲、零售、文化、娛樂等為一體,將是一個具國際水平的綜合性時尚休閑區(qū)。都市進展催生“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”時代隨著都市社區(qū)化的大勢所趨,房地產(chǎn)開發(fā)專門是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也必將走向社區(qū)化,因此,杭州商業(yè)地產(chǎn)步入“街區(qū)”時代也是大勢所趨。一方面,源于樓市競爭而帶來的創(chuàng)新的需要;但另一方面,也是都市文明不斷推進的結(jié)果。宏觀到都市進展的角度,街區(qū)住宅的價值也值得挖掘:由于街區(qū)能開放性地融入都市,一方面能共享更多的都市配套資源,另一方面也使街區(qū)里的商店、辦公場所、公建配套等得到更大程度的商業(yè)利用,達到社區(qū)效益的最大化。面臨shoppingmall喊停、專業(yè)市場走平、縣市大商場的窮途末路,街區(qū)商業(yè)因有合理的布局,便利的交通,經(jīng)營形式也更為多樣化,沒有shoppingmall和專業(yè)市場等的不便,因此是目前較符合中國的商業(yè)業(yè)態(tài),也是商業(yè)模式的一個進展方向。杭州顯現(xiàn)首個“街區(qū)商業(yè)”從簡單的樓座到組團住區(qū)到小區(qū)到社區(qū)到今天的街區(qū),杭州商業(yè)地產(chǎn)的舞臺差不多不再拘謹于狹隘的建筑平臺和傳統(tǒng)的利潤法則。隨著北京的“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”旋風席卷而來,華元。16街區(qū)那個帶有鮮亮“街區(qū)地產(chǎn)”特點的房地產(chǎn)新盤應(yīng)運而生。作為商業(yè)地產(chǎn)的開拓者,華元房產(chǎn)精心打造了下沙首個大型商住項目———華元。16街區(qū),它擁有近2萬平方米的街區(qū)商鋪和3萬余平方米酒店式寫字樓,將為我們提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新銳的BLOCKSTREET商業(yè)模式。十個BLOCK模塊街區(qū)相對獨立又渾然一體,主街與四條次街交錯分割,營造立體式的商業(yè)內(nèi)街,形成流淌性極強的內(nèi)部空間。除此之外,它比shoppingmall更精巧,更鮮活,但同樣功能齊備,尤為難得的是其中每個鋪位都臨街而設(shè)?!敖謪^(qū)商業(yè)”的專門之處街區(qū)是都市系統(tǒng)的一個重要構(gòu)成部分,它的價值不僅在于為土地的進展提供框架和邊界,它也是各單體的“通道”,構(gòu)成“公共活動空間”;提供各單體進展的“建筑背景”和“視野”,同時還提供給進展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。街區(qū)會告訴我們專門多東西,除了周邊物業(yè)能夠賣多少鈔票外,它也告訴了我們在那個街區(qū),如何樣的生活空間會賣如此的價格,甚至是更高的價格。那個地點所指的“都市街區(qū)”應(yīng)該包含兩個指標:一是硬件,在項目建筑空間的營造上,有傾向性地選擇了時尚元素比較高的社區(qū)配套,如主體商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及高爾夫練習場設(shè)施或主題公園;二是軟件,這是“都市街區(qū)”的核心體系,即對生活在那個街區(qū)的人的生活適應(yīng)、人一輩子價值定位等方面的引導。街區(qū)商業(yè)作為在街區(qū)住宅的基礎(chǔ)上應(yīng)運而生的商業(yè)模式更有其專門之處。以華元。16街區(qū)為例,“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”應(yīng)該包括以下要素:1.鋪鋪臨街街區(qū)商業(yè)最大的商業(yè)魅力就在于開放性:街中設(shè)街,四面貫穿,鋪鋪臨街,無商業(yè)死角……處處人潮涌動,商業(yè)空間充滿人情味。2.復合功能街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富,集購物、休閑、娛樂、居住等為一體,各業(yè)態(tài)間互動互補,真正使全人群(各個年齡群)、全天候一站式購物消費成為可能。3.黃金比例街區(qū)商業(yè)空間只是分大,長度只是分長;街區(qū)的科學規(guī)劃令人只需步行,便可輕松購物、娛樂、休閑、看電影。黃金比例的店面分布,合理的面寬及進深,讓店鋪投資的性價比達到最高。人性的尺度帶來交往和溝通的便利,更帶來有效商業(yè)時刻的延長。4.連通都市街區(qū)商業(yè)與道路、與都市保持緊密連通。街區(qū)的格局必定是四面貫穿的,街區(qū)的位置必定是要處在交通樞紐上的。商業(yè)不再是一個區(qū)域的獨立體,而是一個都市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區(qū)不僅極大地阻止了本地消費的外流,更大量吸納了外圍人流。5.動靜隔離6.廣場效應(yīng)華元。16街區(qū)追求形式與功能的最佳組合,追求建筑與都市空間相適應(yīng)。并努力在此基礎(chǔ)上制造出一個動氣勃勃、樂趣盎然的都市商住建筑。作為杭州街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目中的佼佼者,有四大理由成就了華元。16街區(qū)的商業(yè)突出地位:理由一:有一種位置注定確實是領(lǐng)先者北臨下沙主干道2號大街,東接9號大街,西與下沙公交站渾然一體;背靠下沙公共配套中心,與文教區(qū)的中央廣場近在咫尺,占據(jù)大學城入口門戶位置。項目北面正對浙江工程學院,與杭州電子科技大學、浙江警官職業(yè)學院等高校緊密相連,南鄰下沙大型住宅區(qū)。龐大的消費人群,盡在把握之中,而區(qū)域的至尊首席,更讓人不容置疑。理由二:交通樞紐商機會聚于此地處下沙真正交通樞紐:緊鄰下沙交通主干道2號大街,相連公交下沙中心站,每天公交車班次約為15分鐘/班,隔街斜望地鐵1號線下沙站,相距不到300米。交通通暢,因此人氣鼎盛、人流如織,商機自然源源不斷。理由三:互動業(yè)態(tài)打造都市客廳集合多種經(jīng)營業(yè)態(tài):酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物無奇不有;首個電影超市、國際餐飲巨頭取悅年輕人的需求;酒吧、茶室、咖啡廳打造下沙的會客大廳;各類時尚精品店滿足顧客購物欲望,營造全方位的感官享受。只有如此新奇而全面的功能,才足以成為下沙城的“都市客廳”。從此,下沙擁有了自己標志性的約會地。理由四:鮮活模式人流由此駐足華元。16街區(qū)帶給杭州的不僅是一個杰出的商住項目,更為杭州帶來了一種商業(yè)地產(chǎn)的全新模式,這種模式是房產(chǎn)市場競爭的需要,也是都市進展到一定時期的必定結(jié)果。我們能夠預見,2004年地產(chǎn)投資將由商鋪時代進入街區(qū)時代。市場類商鋪在國內(nèi)商鋪投資市場的角色無庸質(zhì)疑,一方面,市場份額龐大,另一方面,許多市場類商鋪頻頻制造銷售“天價”。(1)、專業(yè)市場規(guī)模特點規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系,往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。比如,同樣是電子市場,專業(yè)經(jīng)營電腦、配件、耗材及輔助設(shè)備北京中關(guān)村的海龍電子市場,規(guī)模龐大;而位于北京東南三環(huán)的“億客隆南城電子總匯”則規(guī)模較小,其規(guī)模差不的緣故在于中關(guān)村和北京南城電子消費市場需求的差不。不同實力的投資商即使在同一個地區(qū),投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場,專業(yè)市場的規(guī)模也會差不專門大,因此贏利能力也會差不專門大。這種情形一旦擺在商鋪投資者面前,選擇不可幸免。經(jīng)營同樣商品的專業(yè)市場,批發(fā)、零售的投資形式對其規(guī)模的阻礙專門大。比如位于北京南城沙子口的辦公用品批發(fā)市場,其規(guī)模約1萬平方米,專業(yè)批發(fā)辦公所需各類用品,在北京有專門高的知名度,這種規(guī)模關(guān)于辦公用品零售來講一定是不恰當?shù)?。?)、專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復雜,開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街,商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。步行街的長度建議不要太長,超過600米,消費者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感受。(3)、專業(yè)市場名稱特點專業(yè)市場的名稱表達所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式能夠給消費者提供盡可能多的信息。(4)、專業(yè)市場商鋪的特點商鋪的形式專業(yè)市場商鋪的要緊形式為鋪位形式,極少鋪面形式。投資回收形式專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的,也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容能夠看出,專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差不較大。比如,東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場,這類專業(yè)市場差不多上差不多上由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營治理;北京沙子口辦公用品批發(fā)市場,屬于批發(fā)類專業(yè)市場,經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式;北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場,開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商同意業(yè)主托付統(tǒng)一經(jīng)營治理的方式。需要指出的是,進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候,需要對商鋪的投資形式進行深入了解,而且專業(yè)市場的規(guī)模越大,項目的治理對商鋪價值的阻礙力越大。九、商場環(huán)境空間設(shè)計指導細則商場的裝修依照先后次序,包括一次裝修、二次裝修以及美陳導購布置。裝修設(shè)計的內(nèi)容及分類第一是一次裝修。包括天花板、地板、柱、墻的裝修。然后是二次裝修,又叫二次商裝,針對的是細致的項目,包括貨架、壁柜、燈光、道具等。最后是美陳導購布置。包括指示牌、導購牌、盆景、吊旗、櫥窗、廣告等。裝修的整個過程中,一次裝修是基礎(chǔ),它的檔次的設(shè)定、材質(zhì)的選擇、動線的設(shè)計都專門重要,對后面兩個步驟起著決定性的作用。二次裝修中,燈具的選擇是最值得重點探討的咨詢題之一。照明度和顏色對一個商場專門重要,燈光的照明度與經(jīng)營品類要和諧。第一,我們提倡使用高度節(jié)能燈,盡管這種燈相比一般燈具較為昂貴,但它的照明度比其他照明設(shè)備高專門多,而且節(jié)能,質(zhì)量也專門好。其次,不同品類商品對比明度的要求也不一樣。珠寶和化妝晶要求照明度量高,皮具、服裝次之,其它百貨商品再次之;單就服裝來講,女裝和男裝也有差異,女裝的燈光要求暖色調(diào),可能還帶一點顏色,因為女裝的顏色比較豐富。男裝的顏色會比較深沉,燈光最好是冷色。這些差異決定了在電量、燈具、光源的配置上也要相應(yīng)區(qū)不對待。共享空間的造型與美化物業(yè)項目中的共享空間是用來做廣告依舊做綠化?廣告做在哪兒?綠化擺在哪兒?諸如此類關(guān)于共享空間的用途咨詢題,我們需要在一次裝修時候確定。共享空間的裝修風格還要與業(yè)態(tài)、功能相統(tǒng)一。共享空間與經(jīng)營成本之間的關(guān)系,也是一個事先需要重點考慮的咨詢題,切忌只顧空間好看,不計經(jīng)營成本。比如預備做大中庭,就要考慮今后耗費的水電費由誰負擔,電費如何樣分攤等咨詢題。二次商裝要著重把握柜臺裝修的標準。就柜臺裝修標準而言,不同品類的商品,不同檔次的品牌,裝修標準都不一樣。實際中,一些正規(guī)品牌廠家有其自己的裝修標準。外立面和外廣場的要求第一是外立面,包括外廣場和主入口。關(guān)于外立面的風格造型,需要強調(diào)的是,專門多開發(fā)商青睞的玻璃幕墻和窗戶,關(guān)于外立面可謂是華而不實,最終的命運將是被封起來。第一,商場的墻面差不多上要做壁柜掛貨的;第二,商場不需要自然光,自然光會阻礙室內(nèi)燈光對商品的襯托成效;第三,強烈的陽光照耀進來,時刻長了會使服裝褪色。筆者對此咨詢題的建議是,與其花費不菲的金鈔票做玻璃幕墻的外立面,倒不如多花心思做漂亮時尚的櫥窗。櫥窗是商場的眼睛,好的商場一定有好的櫥窗,好的櫥窗設(shè)計對提升商場的形象和檔次能起到不可思議的奇異作用。外立面還包括夜景成效、掛件預埋。開業(yè)、店慶、節(jié)假日的時候,商場一樣都要策劃促銷慶祝等活動,需要在外立面上掛專門多吊旗、氣球、條幅等。這就要求我們的外立面一定要把預埋件做好,一掛即成,切忌臨時釘釘子,把外立面都破壞了。關(guān)于外廣場的要求,重點要強調(diào)的是主入口和外廣場的高度差咨詢題。專門多商場門口有專門多臺階,顧客進出專門不方便。按照有關(guān)調(diào)查,商場的臺階不能超過3級,每多一個臺階,顧客要流失15%。顧客不情愿往里邊走,筆者建議商場的臺階最好不要超過三個。十、商場平面規(guī)劃原則一、人流淌線的規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通,脈絡(luò)清晰;
2、注重立體人流的自然順暢,平均分配關(guān)系;
3、幸免盲區(qū)和死角咨詢題4、合理設(shè)置寬度。二、商場電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則①商場的電梯部數(shù),布局位置,要以有效疏散運載人流作為動身點;
②幸免電梯口的人流堵塞,電梯與過道銜接處的空間寬于過道,或有交叉過道。③引導顧客向上購物2、垂直電梯的布局原則
①貨人分流
商場垂直電梯,貨梯與載人梯分開設(shè)置,實行有效的貨流與人流的分流。
②專用通道設(shè)置
結(jié)合商場功能定位,幸免行業(yè)經(jīng)營沖突。
三、鋪位布局規(guī)劃原則:1、有用、利潤、形象的統(tǒng)一
商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的有用性與合理性,同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的和諧性與互動性。
2、尊重消費者的行為
人性化設(shè)計,使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快,購物方便且不易疲勞。十一、購物中心空間設(shè)計成效圖(圖)十二、購物中心衛(wèi)生間如何節(jié)能關(guān)于商業(yè)地產(chǎn),專門重要的一個話題確實是如何節(jié)能,因為作為建筑能源,商業(yè)地產(chǎn)的能耗每單位面積的能耗是住宅的五倍左右,因此關(guān)于建筑節(jié)能而言,假如把商業(yè)地產(chǎn)放為重點毫無疑咨詢是正確的選擇。假如我們在商業(yè)地產(chǎn)里面注意節(jié)能,你的運行費用就會大大節(jié)約,你就會在同行里面有比較大的競爭力。因此今天重點是談衛(wèi)生間,關(guān)于衛(wèi)生間的節(jié)能我想講四點:第二確實是健康和新風,因為衛(wèi)生間是專門的場所,有異味,這是客觀的事實,如何樣把這種不利的異味盡量縮減,提供充分的健康新風,這是衛(wèi)生間所要解決的最重要的咨詢題,因此包括后面要介紹的其他一些概念,我覺得健康和新風在衛(wèi)生間里面應(yīng)該引起高度重視。第三確實是采光和照明。購物中心專門是衛(wèi)生間,專門多沒有自然采光,就要靠人工照明,在那個地點面應(yīng)該注意什么?如何來節(jié)能?如何來制造一個比較舒服的環(huán)境?還有一些沒有采光、沒有窗戶的時候,有時候也能夠借助一部分產(chǎn)品和裝置,使得它能夠得到一部分自然采光。關(guān)于衛(wèi)生間來講,我們優(yōu)先舉薦采納天棚或者是內(nèi)墻的輻射末端來操縱它的溫度和濕度,這是一個比較新型的技術(shù),那個是吊在天棚上,那個是吊在墻上,確實是毛細血管型的,因為它不占空間,因為衛(wèi)生間里面要裝空氣排管、暖器,造成你有效空間的缺失和不方便安裝,假如采納這種裝置,第一房間的使用率能夠大大提高。第二溫度濕度不利操縱,衛(wèi)生間是一個最高舒服度的家園,不管是在家里依舊在公共場所,衛(wèi)生間是反映一個國家文化水平的咨詢題,溫濕度獨立操縱,有一部分裝置專門操縱溫度,一部分裝置操縱濕度,我們分不給出標準,溫度冬天在20度左右,夏天在26度左右,這是人們感受最舒服的時期,冬夏操縱的范疇不一樣。舒服不舒服要緊是通過濕度來表達的,相對濕度應(yīng)該操縱在30—70%,冬天要操縱在30%以內(nèi),夏天也不要超過70%,假如超過70%,就會感受不舒服。我們國內(nèi)最大的咨詢題確實是不操縱濕度,因此衛(wèi)生間專門悶、操縱不行。我們前面講到了用低溫輻射解決采溫順制冷,第一是負荷小,節(jié)能,第二一套系統(tǒng)兩種公用,節(jié)約投資;第三室溫平均,無燥熱、無噪聲、無風干、舒服度高,這些技術(shù)是成套的,能解決商業(yè)建筑里面所關(guān)注的重要咨詢題都能夠解決。下面再用幾分鐘時刻講一下健康和新風,在新風領(lǐng)域里面大伙兒明白國家有標準,國際也有標準及關(guān)于新風而言,衛(wèi)生間尤為重要。第二確實是要做成置換的系統(tǒng),那個關(guān)于新風來講更為重要。我們大伙兒明白現(xiàn)在一樣的衛(wèi)生間送風,我們把杯子代表一個房間,人在里面,水代表空氣比較形象,現(xiàn)在的送風往往是上送風、上回風,這是比較先進的,落后一點的沒有回風,回風跑到其他的區(qū)域里面去了,這是最失敗的?,F(xiàn)在大部分是如此的,如此的有什么咨詢題呢?第一新風從房頂下來以后,有相當一部分沒有被人們所享受,新風就從上面排走了。第二種確實是和舊風混合了,把氣味比較差的空氣混合以后一起排出去,這種系統(tǒng)明顯存在白費能源的咨詢題,第二它的健康新風人們感知的專門少,大部分都沒有用。我們看看這邊的圖,我們提倡從下位送風,送風的溫度低于室溫兩度,假如夏天是26度,我們送風溫度是24度,由于送風的溫度比較低,由于空氣的重力作用,能夠在地面上有稍許的停留,緩慢的通過加熱以后上升,如此通過空氣的分層重力作用,就會把臟的空氣完完全全排出去。如此大伙兒專門明顯地看到,這兩個房間的空氣質(zhì)量是完全不一樣的。左邊的類似家里的洗衣機,你假如不把臟水放出去,是永久漂洗不潔凈的。這種置換式新風目前我見到的專門少,大部分設(shè)計單位和使用單位還不太明白,實際它專門容易實現(xiàn),確實是把送風口盡量向下。另外在送風的時候風速要專門低,這也符合我剛才講的負壓的概念,抽風要大,送風要小,衛(wèi)生間確實是一個獨立的空氣系統(tǒng),而且是專門潔凈的,而且是異味絕對不能排出去的,這是我們提倡的衛(wèi)生間的新風健康。另外假如那個衛(wèi)生間有朝街的窗戶,我們提倡一種節(jié)能、專門環(huán)保的窗式的微循環(huán)通風器,它在各個氣侯都能夠?qū)iT好地調(diào)劑空氣的質(zhì)量,同時又能夠節(jié)能。比如在北京風沙比較大,我們假如開窗的時候,會有專門多的風沙進來,裝上這種微循環(huán)的通風器以后,就能夠?qū)iT好地過濾空氣,保證空氣的質(zhì)量。當在空調(diào)季、采暖季的時候,它又能夠起到專門好的調(diào)劑作用,如此就能夠保證你的衛(wèi)生間里面24小時都有專門好的新奇空氣,那個環(huán)境是大伙兒所期望的。因此新風我們略微多講了一點。關(guān)于衛(wèi)生間假如講有專門多隔墻、專門多格柵的,我們也有一個系統(tǒng)設(shè)計,確實是如何樣把微循環(huán)系統(tǒng)形成一個系統(tǒng),排風能夠?qū)iT好地組織起來,排風一定要大于新風,形成負壓,新風從下面進來低于室溫,那個地點假如有人用衛(wèi)生間和那個地點沒有人用衛(wèi)生間,這兩個地點的風速是不一樣的,因為熱交換系統(tǒng),在有人的地點,人都會發(fā)熱,你周圍的空氣受熱流淌的速度就會快。那個衛(wèi)生間里面其他的區(qū)域沒有人,只有那個地點有人,那個地點的新風速度就會快,新風會自動供給有人的地點,如此提高了舒服度,同時又專門節(jié)能。另外,談一下采光,采光關(guān)于人們的健康專門重要,有些房間全然就沒有窗,不能夠自然采光,現(xiàn)在有專門多的科技手段能夠保證在沒有采光窗的情形下,通過光道關(guān)的技術(shù),把自然光引進來,比如某一個購物中心有五層,從上面做一個光導管,從上面就能夠把自然光接到各個房間,大伙兒明白自然光是最柔和的,這種裝置目前用在衛(wèi)生間和設(shè)備間、地下室,包括車庫,現(xiàn)在建筑密度越來越高,所有的商業(yè)建筑地下差不多差不多上車庫,因此采納這種裝置,成效專門好。光導管過去要緊應(yīng)用在地下室,它是替代了過去建筑上的采光井,過去為了采光,要把那個地點挖開,挖一個采光井,采光井的造價比較高,又不利于防水。因此感應(yīng)水龍頭差不多有了,在前面加一個恒溫閥就能夠了。還有節(jié)水馬桶,包括少用水、不用水的馬桶都有。另外,雨水回收,現(xiàn)在專門大面積的商業(yè)建筑的樓頂?shù)挠晁偃缢鸭貋?,用于沖馬桶是完全可用的。另外確實是能量的回收,洗手間里面離不開熱水,洗完手以后變成臟水,我們讓它從那個地點排出去,自然水通過換熱法,和它進行熱交換,如此38度的熱水在你使用過程中,實際上不是一直要燒一個鍋爐供應(yīng)它,實際有百分之六、七十的熱量,通過冷熱交換的裝置就能夠得到人們需要熱度的熱水,它的節(jié)能能夠達到60—70%,因此衛(wèi)生間的熱水不需要專門大的能耗就能夠得到。因為洗手的水38度洗完手以后變成35度,熱交換以后變成25度,再加熱就大大地節(jié)能。十三、景觀規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)中的作用景觀規(guī)劃亦稱作環(huán)境規(guī)劃,環(huán)境(environment)總是相關(guān)于某一中心事物而言的。環(huán)境因中心事物的不同而不同,隨中心事物的變化而變化。圍繞中心事物的外部空間、條件和狀況,構(gòu)成中心事物的環(huán)境。我們通常所稱的環(huán)境確實是指人類的環(huán)境?,F(xiàn)今,景觀規(guī)劃行業(yè)里我們總能聽到以人為本的設(shè)計理念。何為以人為本?景觀行業(yè)研究的也確實是人與環(huán)境的關(guān)系。制造一個舒服、閑適,又能夠具有吸引力的場所是人們所期望的。專門是在那個網(wǎng)絡(luò)辦公時代,人們更期望一個能與人面對面交流的機會,如此環(huán)境的功能性在不違反法律法規(guī)、不違反技術(shù)標準規(guī)范、不違反都市規(guī)劃下必定要求設(shè)計者對其進行合理規(guī)劃,從而達到以人為本的設(shè)計理念。決策規(guī)劃要承擔以下任務(wù):鞏固已有的技術(shù)研究、確立相關(guān)政策、提出明確目標、制定可供選擇的行動方案同時指出首選的規(guī)劃方案。技術(shù)規(guī)劃涉及各種用以支持決策和設(shè)計活動的過程和服務(wù),他包括環(huán)境情形的清單、工程分析,以及阻礙評估。景觀設(shè)計確實是將土地利用的配置、特點以及各類設(shè)施在圖紙或運算機屏幕上表達出來。商業(yè)地產(chǎn)與景觀規(guī)劃的切合點1、通過何種景觀規(guī)劃來吸引顧客?2、通過何種景觀規(guī)劃來表達了對步行者的關(guān)懷?3、通過何種景觀規(guī)劃來成為社會活動中心?景觀規(guī)劃的意義在現(xiàn)在差不多得到升華,他不僅僅是一處觀光景點,更是社會效益的一種表達。他滿足了人們購物的需要,滿足了人們休閑的可能,更增強了商業(yè)街區(qū)的凝聚力,促進了社會的和諧進展。雅各布斯著《美國大都市的死與生》里有句話:“街道是旅客評判一個都市的標志”。從前人的體會我們能夠看到景觀在都市當中的重要性,街道的規(guī)劃設(shè)計是否符合人流淌線,是否符合當?shù)厝宋娘L情等差不多上我們要考咨詢該景觀規(guī)劃的。作為街道,或是由于美觀,或是由于富有人情味,均能吸引人。從前留心比較過歐洲街道跟日本街道的不同之處,歐洲街道有著優(yōu)美的花紋鋪裝圖案跟地毯一樣那么容易讓人靠近,不管是室內(nèi)依舊室外都一樣顯的精美;而日本,第一從建筑講起,房間里有高起地面的地板,他們叫做地板式建筑,實際上他們的生活在觀念上是與地面分離的,同時在院落邊上有高的圍墻,是一種與外界存在界限的建筑實體。證明空間是私有的。我們不難看出兩種文化的不同之處,歐洲都市廣場把環(huán)境當作一個整體來考慮,不管內(nèi)外,都會給人一種親切之感。那么歐洲模式是否正確呢,也不盡然。美國現(xiàn)在的公共生活遠比歐洲豐富多彩。只是,此種公共生活沒有專門高的密度專門多樣化的社會交往,也不像我們想象的那樣浪漫,因為它并不是全部照抄歐洲模式,而是具有專門的北美形式。那是因為北美的都市沒有適當?shù)母呙芏葋硇纬蛇@種公共生活,沒有相應(yīng)的物質(zhì)形式來包容這種公共生活,也沒有所需的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來支撐這種生活(布里爾)。我們需求一個(bmp)最佳治理措施,他是多方面的綜合結(jié)果。景觀規(guī)劃的重要性表達從理論上來講,景觀規(guī)劃同商業(yè)策劃都有各自的系統(tǒng),關(guān)于某處商業(yè)區(qū)來講,商業(yè)策劃統(tǒng)領(lǐng)景觀規(guī)劃,商業(yè)策劃更全面更權(quán)威的顯示出了項目的定位及地產(chǎn)運營方式,他的地位無疑是不可堅決的。景觀規(guī)劃只是商業(yè)策劃理念的外在表達形式,它從形式上反映出商業(yè)策劃的最高思想。然而從現(xiàn)實方面來講,景觀規(guī)劃的這層外衣無時無刻不在表達著它的商業(yè)理念,傳遞著整個商業(yè)區(qū)乃至整個都市的名片效應(yīng)。從具有吸引力的商業(yè)環(huán)境延伸到具有社會效益的公共空間,意義完全超出了商業(yè)區(qū)這層外衣所具有的意義。他的阻礙力能夠滲透到在此消費、休閑、觀光等游客的潛意識里,給商業(yè)區(qū)帶來好的或者壞的口碑,這也決定了民眾的意愿取向。
商業(yè)運營是無形的,而景觀規(guī)劃是有形的,它能夠給游客帶來什么不是商業(yè)運營能做到的,它還要切切實實的表達在民眾的一言一行中,因此把景觀規(guī)劃稱做景觀品牌那也無可厚非。十四、如何規(guī)劃購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)?商業(yè)業(yè)態(tài),是指經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或營業(yè)形狀。購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃,則是指充分利用各種商業(yè)資源,為實現(xiàn)成功招商、銷售和日后的成功營運,而對商業(yè)項目各功能分區(qū)和各樓層營業(yè)項目所進行的規(guī)劃。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是一個購物中心整體性的、具有戰(zhàn)略意義的商業(yè)組合,它綜合反映了該購物中心的整體定位和特色。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項目的招商提供方向性的指導,促進項目招商的進度;同時也能在項目的營運過程中為個體商家制造利潤,更能通過整體的效應(yīng)擴大項目的商業(yè)阻礙力,吸引盡可能多的目標顧客,增加購物中心的內(nèi)在價值,提升市場競爭力,為項目的長期繁榮奠定基礎(chǔ)。因此在寶龍集團商業(yè)地產(chǎn)快速進展的情形下研究業(yè)態(tài)規(guī)劃的綜合考慮因素有著現(xiàn)實的意義。
一、購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的宏觀因素
1、項目當?shù)氐慕?jīng)濟進展水平
豐富的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合是購物中心項目進展所必需的,但這種組合不是沒有原則的“堆砌”,一定要有市場作為支撐,一定要考慮與項目定位和目標市場的一致性,這是購物中心空間資源充分利用、租金回報穩(wěn)固上升的先決條件。
一個都市的經(jīng)濟進展水平?jīng)Q定了那個都市消費能力的強弱。一個成功的購物中心必須與當?shù)囟际械倪M展水平相匹配,符合當?shù)厝嗣竦南M適應(yīng)和消費能力。同時必須主動順應(yīng)都市進展的需要,主動為都市經(jīng)濟社會進展服務(wù)。只有如此,才可不能與都市的進展相脫節(jié)。在面臨競爭的情形下,假如購物中心項目不能滿足目標消費者的需求,消費者就會流失,即轉(zhuǎn)移到其它能夠提供更好的商品、價格和服務(wù)的購物中心,如此勢必降低本項目的客流量,而其它賣場卻擴大了市場范疇。
都市經(jīng)濟進展的潛力直截了當決定了購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃,必須具有一定的超前性。一個購物中心能夠在一定的程度上改變當?shù)氐南M適應(yīng)。進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時,在參考當?shù)氐南M能力的情形下,能夠保持適度超前的規(guī)劃,但不能和當?shù)氐南M情形偏離太遠,否則就會顯現(xiàn)“曲高和寡”的局面,導致購物中心的經(jīng)營失敗。
當?shù)氐慕?jīng)濟進展水平也是業(yè)態(tài)規(guī)劃創(chuàng)新的一個保證。購物中心的準確市場定位的一個重要依據(jù)是項目所在地的經(jīng)濟進展水平。對當?shù)亟?jīng)濟進展?jié)摿Φ某浞址治鲇欣跇I(yè)態(tài)規(guī)劃準確的定位,在此基礎(chǔ)上進行一些業(yè)態(tài)的組合的創(chuàng)新,并形成一整套經(jīng)營治理系統(tǒng)的整合。否則就容易盲目跟風,頻繁變換業(yè)態(tài)規(guī)劃,把握不住市場定位,專門難保證在業(yè)態(tài)創(chuàng)新上取得成功。
2、項目當?shù)氐纳碳屹Y源
項目當?shù)氐纳碳屹Y源在專門大程度上決定了該項目日后招商的資源和方向。
在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時,應(yīng)對項目所在地的商業(yè)資源情形進行市場調(diào)研。依照市場調(diào)研的結(jié)果,進行分類匯總,運算出各分類項目的比例。一樣來講,商家資源能夠分為購物、餐飲及娛樂三大類。進行市場調(diào)研的目的在于分析當?shù)氐纳虡I(yè)進展情形,把握項目當?shù)厣虡I(yè)進展的情形,為商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃提供依據(jù)。
分析了市場調(diào)研報告之后,依據(jù)項目的自軀體量面積,參考項目當?shù)厣虡I(yè)進展的情形針對各業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積作出預估。同時能夠借鑒國內(nèi)外的一些大型的商業(yè)成功的規(guī)劃體會,比如目前常用的規(guī)劃黃金比例,即一個購物中心中購物、餐飲、娛樂的面積比為52:18:30。預估所需經(jīng)營面積時應(yīng)把經(jīng)營的類不和商店種類的面積分類列出,如此有利于從整體上對招商面積進行操縱。預估面積之后,還應(yīng)依照項目當?shù)氐那樾芜M行市場需求的核實。核實市場需求的目的在于核實所有規(guī)劃面積/店鋪的需求是否存在。沒有需求就沒有市場,假如當?shù)氐男枰淮嬖诨蛘咧v市場的需求不充足,就應(yīng)及時進行相關(guān)的調(diào)整。假如整個的規(guī)劃與項目當?shù)厥袌龅男枨笙嗖钐h,那將對后期的招商造成專門大的困難,對今后的經(jīng)營產(chǎn)生不利的阻礙。
二、購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)考慮的微觀因素
1、租金水平
購物中心的租金支付通常分為單一租金或租金與營收抽成配合兩種給付方式,但不同業(yè)種商戶的租金承擔力各有差異。租金是商戶經(jīng)營成本的一個重要組成部份。租金過高,商家的經(jīng)營壓力就會專門大,商家賺不到鈔票,整個購物中心的經(jīng)營結(jié)構(gòu)就會變得十分脆弱。另一方面,租金是購物中心要緊的收入來源,購物中心的投資回報要緊是通過租金來實現(xiàn)的。因此在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時,應(yīng)考慮不同業(yè)種商戶的租金承擔能力,從而進行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃,以達到租金收益的最大化。
例如在購物中心規(guī)劃中,餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃大多往高層進行設(shè)置。將較多的小餐飲商家往高層放置,除了考慮到能夠?qū)⑷肆魍蠋訝恳?,還有一個重要的因素確實是租金價格因素。一樣而言,中式餐飲相關(guān)于服飾品牌旗艦等其他業(yè)態(tài),整體能夠承擔的租金價格水平較低。而在一個商業(yè)項目里,首層的租金水平往往較高。租金測算的結(jié)果往往顯示出一般的小餐飲是無法承擔較低樓層的租金價格的。因此它們在業(yè)態(tài)規(guī)劃時不宜放置在較低的樓層。
2、面積要求
面積要求是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個重要內(nèi)部考慮因素。不同商家需要的面積不同,在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時就應(yīng)充分考慮不同商家的經(jīng)營面積要求的差異。假如規(guī)劃的面積太大,不適合引進商家的特定經(jīng)營,則
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 企業(yè)員工轉(zhuǎn)正述職報告8篇
- 學習自我鑒定范文集合十篇
- 醫(yī)生年終工作總結(jié)7篇
- 某國際機場線工程施工組織設(shè)計
- 2025年部編版新教材語文一年級下冊第五單元教案
- 七年級語文的教學工作個人總結(jié)范文(33篇)
- 人教版2022年三年級語文期末復習-作文訓練(童話)B卷
- 2025年合成材料阻燃劑項目合作計劃書
- 攤位租賃協(xié)議書
- 2025年城市市容管理服務(wù)項目發(fā)展計劃
- 【9道期末】安徽省宣城市2023-2024學年九年級上學期期末道德與法治試題(含解析)
- 2024年醫(yī)藥行業(yè)年終總結(jié).政策篇 易聯(lián)招采2024
- 《工程造價專業(yè)應(yīng)用型本科畢業(yè)設(shè)計指導標準》
- 倉庫主管2025年終總結(jié)及2025工作計劃
- 2024年01月11396藥事管理與法規(guī)(本)期末試題答案
- 裝卸工安全培訓課件
- 中成藥學完整版本
- 2024-2025學年度廣東省春季高考英語模擬試卷(解析版) - 副本
- 廣東省廣州市2023-2024學年三年級上學期英語期中試卷(含答案)
- DB11T 1282-2022 數(shù)據(jù)中心節(jié)能設(shè)計規(guī)范
- GB/T 44694-2024群眾性體育賽事活動安全評估工作指南
評論
0/150
提交評論