項目可行性調(diào)研及分析報告(投資收益分析)

1)、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件(是否享受政府各項稅費的減免);章***是珍稀動物麋鹿的家鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然愛護區(qū)，是中國精選的15個生態(tài)旅游景噸級碼頭基本竣工，明年上半年通航，建成后的*****市總?cè)丝?4萬，總面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬畝，灘涂116萬畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬畝，現(xiàn)轄14個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和1個省級海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)2003年實現(xiàn)GDP105.2億元，比上年增長12.5%;實現(xiàn)財政收入6.3億元，比上年增長23.6%;在蘇北首家實現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)財政收入超千萬；城鄉(xiāng)居民儲蓄總額53億元，人均比上年增加1000元。首次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣(市)行列，列第92位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700、農(nóng)夫人均純收入4785元，同比分別增長7.6%和7.1%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為27.5:40.3:32.2。***歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國時期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。***市早在1942年初建，當(dāng)時名字是“臺北縣”,因地處東臺的北邊，所以叫臺北了。后來，由于它與臺灣的臺北縣同名，故在1951鹽墾公司”,于是取“***”二字。另一說法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的后，的確老百姓的日子也一每天好起來了，***縣也在1958年被列為全國重點產(chǎn)棉縣，70年月，棉花產(chǎn)量進一步增加，被譽為“金***”,這金***真得歸功于1917年實業(yè)家張謇在這里廢灶社會學(xué)家費孝通在***考察后，即興題詩“***連年***收，灘涂初訪是項目地處***市新區(qū)(常新路西側(cè)，健康路與工農(nóng)路之間)項目南臨工農(nóng)路(籌建),北達建康路，東側(cè)距常新路100米，而西側(cè)則是未開發(fā)的農(nóng)田和私房。項目所在地地面增高4米左右，周邊地勢與之等同。項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊急拆遷過項目面積50000平方米左右，約75畝。整個項目由18000平方的商業(yè)用地和32000平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項目的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路(原來H101、G201、G301、H201是分開拍賣的，后來政府重新規(guī)劃為H101、H210一起拍賣，G201、G301一起拍賣，那么人工河與綠化帶及沿河路都由開發(fā)商負責(zé)建設(shè)，這樣雖然提高了項目的檔次，但開發(fā)商的投入也相對加大)宗地土層為沙夾土，承載力量為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震力量為6級。***交通便捷。距204國道15公里，距鹽城機場50公里，境內(nèi)新(沂)長(興)鐵路已投入運營，國家一類口岸——***港是國家“九五”規(guī)劃的蘇中沿海中心港，兩個萬噸大路已建設(shè)，3小時內(nèi)可達上海、南京。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“江蘇省文八、項目周邊物業(yè)進展?fàn)顩r；=金尋作國級具L國日爆時始修上香花目***市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場正在開發(fā)，瑞城國一部分小高層建筑(上?；▓@在規(guī)劃中有44071平方小高層),高層物業(yè)在***目前還是個空缺，別墅的進展?fàn)顩r不太抱負，只有上?；▓@在規(guī)劃中有14517平方連體別墅，由于當(dāng)?shù)厝丝焖龠M展對于***市的影響很大，02年***住宅市場平均價格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達到2700元(瑞城國際苑小高層),平均價位還保持在1700元左右。當(dāng)前***市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很項目所在區(qū)域雖然位于***市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠，距市中心本項目所在地交通狀況較好，從204國道進入***市區(qū)的主要通道黃海路從項目前面通過，最近處150米，項目距離長途汽車站僅250米，去周邊縣市格外便利。由于***屬于縣級市，所以還未開通市內(nèi)公交，序號地點1汽車站2上海華聯(lián)3***市公安局4城中菜場5***t中學(xué)(學(xué)校)6***中學(xué)(高中)7中國銀行8農(nóng)業(yè)銀行9名都廣場骨科醫(yī)院肯得基圖書館***劇院小區(qū)周邊的配套是否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標，項目宗地配套的缺乏會造成開發(fā)成本的加***市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于***市的影響很大，02年***住宅市場平均價格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達到2700元(瑞城國際苑小高層)。市內(nèi)住宅的平均價位還保持在1700元左右，當(dāng)前***市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高，由于在這之前***市內(nèi)沒有幾個像樣的小區(qū)。由于房價漲幅太快，大每平方1200-1300元的價位上，致使很多客戶遲遲不能打算。對于***的商鋪而言則是另外一副景象。在2003年以前，***居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時購物廣場，另外還建了一個名都廣場，今年又建成了金宇廣場，這一系列商業(yè)廣場的目前，鴻基商業(yè)街的空置率達到60%以上，而名都廣場里面的效益也不是很好，很多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪。二、本案所在區(qū)域消費群體狀況分析：28人房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例房型需求比例圖房型需求比例圖■三室一廳一衛(wèi)■三室兩廳兩衛(wèi)口兩室一廳一衛(wèi)口兩室兩廳一衛(wèi)從上圖可以看出：***市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個新的階段，承受價格1500以上比例價格承受比例圖價格承受比例圖■1200-1250元■1300-1350元□1400元□1500元問及價格問題上大多數(shù)受訪者認為***目前的房價水分太大(主要針對瑞城國際2700元/平方的高層價格),1.投資方向：被訪者中有3人已經(jīng)買了門面房，5人情愿花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，2.付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人(占2/3)認為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款劃的開發(fā)區(qū)，有一部分人看愛好它的進展?jié)摿Γ⑶椅鲄^(qū)更靠近204國道，交通條件更為便利。而受訪這當(dāng)中只有很少一些單位和個人經(jīng)常關(guān)注。而司機則是在車上通過電臺浦江名苑工農(nóng)西路進展商上海浦江置業(yè)公司代理商/上海東方建筑設(shè)計院集團公司下屬物業(yè)管理公司66095平方米55612平方米高品質(zhì)居住小區(qū)歐陸式風(fēng)格未開盤建筑密/朝向朝南0一次性、按揭主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)：物業(yè)室內(nèi)有線、電話插口、水電、管道煤氣小區(qū)花園\健身場所小區(qū)保安和門衛(wèi)休息亭、簡潔樹木綠化、草坪距車站300米錦繡東方苑\木材公司(沿街商鋪)金融農(nóng)業(yè)銀行(200米);中國銀行(300米)上海華聯(lián)郵電中國郵政教育中、小/公安局醫(yī)院縣中醫(yī)院藥店高檔住宅小區(qū)周邊配套不夠完善浦江名苑位于本項目東約200米處，目前尚未開盤，初步定價住宅為1800元/平方，具體價格將于本月底出臺。浦江名苑的市場反映不是太好，消費者普遍認為該地段的價值和定價不符，這對于本項目的定價定位起到肯定的影響。<二>、瑞城國際苑瑞城國際苑幸福西路與西康路交界/***中學(xué)對面進展商江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商/中南建筑設(shè)計院集團公司下屬物業(yè)管理公司6萬平方米3萬平方米21世紀國際園林社區(qū)歐陸風(fēng)格1700套內(nèi)部認購物業(yè)費月；商業(yè)0.8/m2/月4.2.2\連體別墅/朝向朝南2000(多層)2700(小高層)一次性、按揭50%/1-2層采光不足框架開工時間??入伙時間?出售：800元/m2,小車：1800元/m2(產(chǎn)權(quán)證?)面積范圍主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)120平方室內(nèi)小區(qū)網(wǎng)球場、露天熬煉場所、高檔會所、可視對講門鈴、游泳池、地下車位閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)保安和門衛(wèi)中心會所前有人工河流、休息亭、樹木綠化、草坪、人車分流中、小***中學(xué)法院、人伍部、***高檔園林社區(qū)醫(yī)生、老師、公務(wù)員及政府相關(guān)部門人員賣點特色觀環(huán)境好缺點周邊配套不完善促銷一次性付款優(yōu)待100元/平方、現(xiàn)在購房優(yōu)待180元/平宣揚宣揚單頁瑞城國際苑是目前***市比較有代表性的樓盤，這是由于她是目前***市場上最豪華、價格最貴的小區(qū)。她抓住潛在的進展因素：***中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價位是一般***上?；▓@?常新路與南翔路交界處進展商***瑞眾開發(fā)有限公司代理商/泛太平洋設(shè)計有限公司?311328平方米226741平方米綠色生態(tài)高尚社區(qū)歐陸式風(fēng)格15835平方1928戶54333平方1230平方多層用197174平方44071平方平方金融工商銀行(300米);建設(shè)銀行(300米)工商行政管理局②、占地面積55612平方，規(guī)模相對較大；③、沿街商鋪(朝東)前面路太小，難以形成氣候。②、地段進展?jié)摿^大(市政設(shè)施的遷至)上?；▓@(未開盤位于項目的南側(cè)約500米，地塊已框好，其它工作還未開展)②、與本案有競爭力的樓盤同質(zhì)化嚴峻。正在開發(fā)的幾個樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機會少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實，有用性差(如瑞城國際的高檔會所、網(wǎng)球場),目前***的消費水平和生活水平還達不到這種檔次。假如本案的規(guī)劃設(shè)計避開與項目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機會點大增。③、本案與錦繡東方苑相距僅100米，兩個項目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補，從而促進區(qū)域物業(yè)更好、更快的進展。名稱單位數(shù)量備注土地性質(zhì)商住從建設(shè)局得出的土地費用包含了規(guī)費、配套設(shè)施費、人防費以及各土地面積平方米土地價元/平方格土地總價元小計元以上的價格是在***市場調(diào)研時走訪政府招商辦、建設(shè)局等相關(guān)部門得出的數(shù)據(jù)。以上土地的價格是根據(jù)目前市場的平穩(wěn)估價，最終土地價格要通過拍賣得出，不會超出估價(建設(shè)局得出)2、建筑成本：72376000元科目名稱單位價格/元面積總價/元備注人工100/平方米建筑面積按89120平方米算，建筑容積率按政府規(guī)定的：商業(yè)2.0住宅1.66。建材700/平方米框架結(jié)構(gòu)人工河4/立方(長、深、運費除外綠化帶300/平方小計72376000元名稱價格/元面積/平方米備注土地成本建筑成本小計單位成本1163.9266元/平方米①、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件(是否享受政府各項稅費的減免);方案名稱項目成本(萬方案名稱項目成本(萬土地費(萬(萬元/土地費銷售收利潤70%銷比例入(萬回報率方案二方案三方案四五方案六方案七方案2345678八方案九9方案十方案十一方案十二方案十三地理優(yōu)勢：本案所處的地理條件優(yōu)越交通便利，本案東面的常新路為雙向四大約12米左右，南面工農(nóng)路寬14.5米，北面健康路寬22米，其中工農(nóng)路和健康路與人民路形成***主要商業(yè)通道，而且本案的前面150米處就是連接204國道和***市區(qū)的主要通道。輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000米范圍以內(nèi)。而一些生活必需的配套都在3000米以內(nèi)。但是對于消費者來說，3000米范圍有時也是比較遠的，假如要對項目進行開發(fā)，這是必需彌補的環(huán)境劣勢：項目正前方有一條大河，由于排污嚴峻，水位過低會產(chǎn)生很大競爭威逼：假如本案在項目定位、銷售策略上沒有區(qū)分于其它樓盤一、項目開發(fā)可行性建議：1、項目差異化建議本項目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，***市民對風(fēng)格的概念并不強，而正在開發(fā)中的幾個樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)分的。歐陸式的全部外立面也是大同小異，本案在這點上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。其次從景觀上說，本案周邊的幾個樓盤雖然綠化率都很高(高的達到52%),但新樓盤給人感覺仍舊很空曠，主要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項目中可以多接受高大密集的樹木作為襯體來提高項目的檔次。項目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既便利了項目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。本案可以接受以水景為主題的庭院設(shè)計風(fēng)格。接受人車分流的交通布局，重點規(guī)劃對人行道的設(shè)計，使其達到高雅與自然結(jié)合。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑(體現(xiàn)高雅);內(nèi)部多設(shè)有用性較強的亭、臺、樓、閣(特殊是在水景上)以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木(體現(xiàn)人性)。3、配套設(shè)施建議①、由于項目周邊沒有幼兒園，所以在項目配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個幼兒園可以對外開放。②、超市也是很有必要的一個配套，由于目前項目本身的人氣不是很旺，假如開發(fā)商能夠在項目內(nèi)部開發(fā)一個中大型超市，那么既便利了業(yè)主，又增加了賣點。假如開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進來那就更是錦上添花。③、室外休閑廣場加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托，?？紤]到***目前的消費水平，和其它項目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部假如設(shè)立收費休閑消遣設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實的擺設(shè)。為了增加項目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費而有用的配套設(shè)施是很有必要的。4、物業(yè)管理建議目前***物業(yè)管理進展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。但為了顯示樓盤檔次，項目的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個人性化。日常生活服務(wù)：申請訂報送報、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施修理；小區(qū)計算機聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計算機服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安24小時巡更。5、交樓標準建議***還不