云南大理蝴蝶泉綜合配套地產(chǎn)項(xiàng)目可行性

大理蝴蝶泉綜合配套地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告目錄：TOC\o"1-3"\h\z大理蝴蝶泉綜合配套地產(chǎn)項(xiàng)目可行性 1報(bào)告 1前言 3第一部分：項(xiàng)目概況 4一、宗地現(xiàn)狀 4二、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 5三、規(guī)劃控制要點(diǎn) 5第二部分：市場(chǎng)分析 6一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 6二、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 7三、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 7第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 11一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 11二、定位分析與評(píng)價(jià) 11三、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn) 12第四部分：投資收益分析 13一、項(xiàng)目一期成本預(yù)測(cè) 13二、經(jīng)濟(jì)效益分析 15三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 16第五部分：綜合分析與建議 17一、優(yōu)勢(shì)： 17二、劣勢(shì)： 18三、機(jī)會(huì)： 19四、結(jié)論和建議 19前言隨著****業(yè)不斷發(fā)展以及大理所處的滇西經(jīng)濟(jì)交通中心的優(yōu)越地理，同時(shí)隨著社會(huì)對(duì)旅游投入力度的迅速加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)旅游地產(chǎn)的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。目前大理區(qū)域內(nèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等領(lǐng)域仍然存在很大的開(kāi)發(fā)空間，因此，在未來(lái)的幾年內(nèi)，新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，將大理的旅游、商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合在一起，必定會(huì)得到較好的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益，為此特制定本可行性報(bào)告內(nèi)容指引。二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要1、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。蝴蝶泉景區(qū)綜合配套開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，位于蝴蝶泉景區(qū)以南，西與蝴蝶泉景區(qū)的蝴蝶館相連，東與景區(qū)的前導(dǎo)空間相通，地理位置十分優(yōu)越。而且蝴蝶泉景區(qū)納入****集團(tuán)一卡通管理，蝴蝶泉景區(qū)的日均旅游人次在8000~10000人次(旺季)、2000~6000人次（淡季）以上，而且游客進(jìn)入蝴蝶泉景區(qū)后，基本上不從原路返回，以景區(qū)內(nèi)蝴蝶館處開(kāi)出口，作為本項(xiàng)目的開(kāi)端，極具人氣潛力；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項(xiàng)目處在大理古城以北30公里處，位于大理-麗江道路的要沖位置，系大理麗江旅游的黃金地段，從麗江返回到項(xiàng)目所在地蝴蝶泉景區(qū)，平均為每日下午四時(shí)左右，就餐休憩后，即可返回昆明。極具地理優(yōu)勢(shì)。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍：項(xiàng)目用地東至旅游市場(chǎng)；北至蝴蝶泉公園；西至蝴蝶館；南至棕樹(shù)河，總面積168畝；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較：背靠蒼山，面對(duì)洱海，依蝴蝶泉景區(qū)，地勢(shì)平緩；3、地面現(xiàn)狀，宗地內(nèi)沒(méi)有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，實(shí)際用地面積比率較大；4、地面現(xiàn)有居民情況：無(wú)固定居民戶，臨時(shí)攤位（3米*1.2米的水泥板攤位）280個(gè),其中:民族服飾攤位165個(gè),大理石及工藝品攤位58個(gè),其他攤位16個(gè)。另項(xiàng)目用地范圍內(nèi)涉及需搬遷的墳冢400家。5、地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等較少，地上地下均無(wú)受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建等；6、土地的完整性：沒(méi)有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。二、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況——喜洲鎮(zhèn)公共設(shè)施完善，交通便利，通訊發(fā)達(dá)，轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)道路及鄉(xiāng)村道路縱橫交錯(cuò)——214國(guó)道和大理——麗江二級(jí)公路南北貫通2、喜洲鎮(zhèn)古老的歷史文化，眾多的文物古跡，絢麗的自然風(fēng)光，獨(dú)特的人文景觀，濃郁的民族風(fēng)情吸引了眾多的中外游客紛至沓來(lái)，旅游業(yè)成為重要支柱產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展，喜洲鎮(zhèn)充分利用喜洲獨(dú)特的自然及人文景觀，圍繞名山、名水、名鎮(zhèn)加快實(shí)施“以旅活鎮(zhèn)”戰(zhàn)略。3、蝴蝶泉景區(qū)與位于項(xiàng)目北側(cè)，互為添輝，相與增色，是最能代表大理形象的重要人文景觀。三、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、規(guī)劃建設(shè)原則。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以商業(yè)環(huán)境為先導(dǎo)，以旅游民俗商業(yè)步行街的理念重新構(gòu)建本項(xiàng)目，使之具有極具商業(yè)人氣的商住環(huán)境，規(guī)劃須經(jīng)州市政府批準(zhǔn)后實(shí)施；整體建設(shè)周期不超過(guò)二年?？傉嫉孛娣e：168畝；項(xiàng)目建設(shè)用地 168畝2、規(guī)劃要求。項(xiàng)目規(guī)劃必須保持沿蝴蝶泉景區(qū)開(kāi)敞狀態(tài)和連續(xù)性，開(kāi)發(fā)面積約168畝。3、建設(shè)要求。民俗商業(yè)步行街建設(shè)與文化、餐飲、娛樂(lè)、民俗四合院住宅等設(shè)施捆綁式一體開(kāi)發(fā)建設(shè)，適建兩層(含兩層半)建筑;各類(lèi)工程建筑設(shè)計(jì)方案須經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批后進(jìn)行建設(shè)。第二部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述1.1所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查——供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈從市場(chǎng)存量來(lái)看，到2003年來(lái)大理市實(shí)際住房面積800.7萬(wàn)平方米，人均居住面積15.7而隨著住房商品化進(jìn)程的加快，商品住宅的建設(shè)量逐漸占據(jù)主體地位。從近年商品住宅竣工量和供應(yīng)來(lái)看，相對(duì)大理市場(chǎng)，總量較大。2004年8月，大理市商品房竣工面積23.22萬(wàn)平方米。而從銷(xiāo)售情況看，共銷(xiāo)售商品房面積18.7萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。大理市的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況：項(xiàng)目面積（萬(wàn)㎡）單元房444.9254%別墅（含小宗地開(kāi)發(fā)）222.4627%商業(yè)用房156.5419%合計(jì)823.92100%——無(wú)熱點(diǎn)，較分散大理古城目前在商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)上缺少一個(gè)能展現(xiàn)大理“風(fēng)花雪月”白族文化和旅游、商業(yè)相結(jié)合的區(qū)域。大理的“風(fēng)花雪月”不能僅僅從旅游上來(lái)展現(xiàn)，更重要的是要體現(xiàn)包含“風(fēng)花雪月”的大理白族文化，如能有效的將文化和旅游、商業(yè)相結(jié)合，將會(huì)取得較好的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。1.2 所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查——供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化大理市將在2004年下半年及2005年開(kāi)發(fā)建設(shè)約22萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，占大理市2004年下半年及2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的62%。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)未來(lái)供給將會(huì)出現(xiàn)兩極分化，以低檔次的經(jīng)濟(jì)適用房和高檔次的旅游度假別墅為主，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)和小宗地開(kāi)發(fā)為輔的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查——大理古城及周邊區(qū)域的商業(yè)用房租用情況區(qū)別較大，古城范圍內(nèi)租用情況較好，其它地方租用情況一般?！梢钥闯觯罄淼纳虡I(yè)發(fā)展目前還處于一個(gè)落后的階段，沒(méi)有同其在中國(guó)旅游業(yè)中的地位相符。2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷(xiāo)售情況調(diào)查——所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房目前未開(kāi)發(fā)。二、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 調(diào)查本地商家，大多數(shù)客戶有長(zhǎng)期投資的想法，愿意購(gòu)買(mǎi)永久性商鋪或長(zhǎng)期租用，在規(guī)劃得當(dāng)，商鋪市場(chǎng)人氣旺，繼續(xù)蝴蝶泉景區(qū)一卡通旅游管理的前提下，愿意投資本項(xiàng)目的旅游商業(yè)地產(chǎn)。 當(dāng)?shù)赝顿Y傾向于旅游商鋪。三、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、目標(biāo)客戶追求可靠的投資回報(bào)隨著蝴蝶泉景區(qū)自身受到大理、麗江地區(qū)的旅游輻射，毗鄰國(guó)家級(jí)景區(qū)與周?chē)糜紊虡I(yè)區(qū)的輻射，人氣也驟然升溫，隨著政府對(duì)喜洲地區(qū)旅游的投資與宣傳，越來(lái)越多的人向往著在喜洲地區(qū)從業(yè)經(jīng)商，占據(jù)大理-麗江旅游交通的咽喉要道。但由于喜洲地區(qū)旅游本身存在著交通不便的缺陷，商圈人氣不旺，沒(méi)有系統(tǒng)宏觀的商業(yè)策劃。意向到該區(qū)域投資的人注重投資的可靠性，追求投資的穩(wěn)定性。從周邊的個(gè)案分析來(lái)說(shuō)，原先在該區(qū)域經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主占了很大的比率。這一部分人已具有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，渴望取得安身立命的家業(yè)投資，因而，本項(xiàng)目本著投資理財(cái)?shù)牧⒆泓c(diǎn)的的企劃思路，將代表追求穩(wěn)定生活和可靠投資的人群作本案的目標(biāo)客戶。2、主要潛在消費(fèi)者特征描述年齡：35—55歲之間年齡分布：35歲40%45歲35%55歲15%收入：年收入設(shè)定為5萬(wàn)-10萬(wàn)職業(yè)范圍：★原先的個(gè)體私營(yíng)人員★公務(wù)人員外地來(lái)大理者3、目標(biāo)客戶群定位3.1 原先的個(gè)體私營(yíng)人員35歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；社會(huì)圈子十分廣泛；單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大,穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資是很重要的；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào)。3.2.二次或以上的置業(yè)人士35歲左右的商業(yè)成功人士；社會(huì)圈子十分廣泛；夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；經(jīng)濟(jì)收入豐厚；欲改善現(xiàn)有投資狀況。需求選擇回報(bào)比原投資項(xiàng)目更好的項(xiàng)目。3.3.投資買(mǎi)家年齡在35-40歲左右；社交圈子十分廣泛；經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；注重物業(yè)租金回報(bào)率；經(jīng)常出入消費(fèi)場(chǎng)所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報(bào)率高的高質(zhì)素物業(yè)。4.長(zhǎng)期駐大理的外來(lái)商人40歲左右，在大理有自己的公司；社會(huì)圈子十分廣泛；收入十分豐厚；注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；經(jīng)常出入消費(fèi)場(chǎng)所。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利的投資項(xiàng)目。5.原住這一帶的“老市民”對(duì)于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來(lái)說(shuō)，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的發(fā)展及巨變，他們熱愛(ài)這一帶，在這里長(zhǎng)期養(yǎng)成的生活方式、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對(duì)此懷有濃郁的感情。4、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境與注重經(jīng)濟(jì)實(shí)效是其購(gòu)買(mǎi)的理由與需求，而通過(guò)商業(yè)區(qū)的宏觀環(huán)境來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的生活質(zhì)量的提高，對(duì)住房的需求重點(diǎn)在于較合理的房型、合理的價(jià)格，要有小區(qū)環(huán)境及商業(yè)氛圍，便捷交通，以及****一卡通的開(kāi)通所帶來(lái)的本地區(qū)物業(yè)的升值。 良好的商業(yè)價(jià)值，投資商鋪可取得長(zhǎng)期的投資回報(bào)或可作為不動(dòng)產(chǎn)出租，以期獲得固定收入。5、誘因的理由：良好的周邊設(shè)施配套，以及鬧中取靜的地理位置，小區(qū)樓盤(pán)的品質(zhì)與環(huán)境的多項(xiàng)唯一性是其想購(gòu)房的理由。6、定位原則：通過(guò)對(duì)商鋪消費(fèi)群的考察，結(jié)合本案層次化特征，同時(shí)符合這三個(gè)條件的階層是：主力目標(biāo)客戶——所有承受商鋪總價(jià)25萬(wàn)元以上的精英階層； 職業(yè)特征——1、各類(lèi)和營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主2、經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專(zhuān)業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷(xiāo)人員3、社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫(huà)家、音樂(lè)家、教授4、有隱性收入的政界人員地域特征——本地客源：大理本地購(gòu)房客/來(lái)大理工作的外地精英外地客源：國(guó)內(nèi)各地來(lái)滬購(gòu)房客/香港、臺(tái)灣來(lái)滬購(gòu)房客/外籍客戶年齡特征——主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。其中購(gòu)買(mǎi)力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有相當(dāng)?shù)募彝ソ?jīng)濟(jì)背景的人群。其或多或少存在初級(jí)創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個(gè)過(guò)程，才能達(dá)到對(duì)本案的實(shí)際消費(fèi)能力，這顯示出本案的目標(biāo)客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費(fèi)特征——不講究性價(jià)比，講究性能比。購(gòu)買(mǎi)高級(jí)商鋪的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及收益。需要絕對(duì)的安全性。由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問(wèn)題之一非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。喜歡獨(dú)一無(wú)二、惟我獨(dú)尊的感覺(jué)可靠收益。這些人購(gòu)物產(chǎn)不一定都懂行，但一定懂經(jīng)營(yíng)；崇尚民風(fēng)，追求靜雅。第三部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：高檔旅游商業(yè)區(qū)、民俗文化演繹區(qū)、大理四合院落、民俗手工藝商品加工區(qū)。2、主要產(chǎn)品類(lèi)型：兩層商鋪（功能涵蓋民俗服飾、大理石工藝品、其他手工藝品、手工藝作坊、民俗小吃）、民俗客棧、風(fēng)味餐飲飯莊，大理四合院落。3、整體項(xiàng)目按三期開(kāi)發(fā)：首期65畝用于商業(yè)步行街及民族文化表演的開(kāi)發(fā)建設(shè)，二、三期近100畝土地用于旅游商品加工觀賞區(qū)、民俗四合院等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。二、定位分析與評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位為集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)步行街，并計(jì)劃納入****景點(diǎn)的清單中，將建成集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”旅游消費(fèi)場(chǎng)所，以此人氣旺地為支撐，帶動(dòng)目標(biāo)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)投資理財(cái)?shù)臒岢薄６ㄎ粸椋菏紫虡I(yè)旺鋪–絕版旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目2、項(xiàng)目定位從項(xiàng)目定位之各基準(zhǔn)出發(fā)，考察本項(xiàng)目的地產(chǎn)因子、市場(chǎng)空間及政府城市規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃限制，該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆概念設(shè)計(jì)之一：以“大麗首席旺鋪”進(jìn)行設(shè)計(jì)

◆概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)、低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的商住區(qū)的概念

◆概念設(shè)計(jì)之三：以“黃金理財(cái)商機(jī)”為主題設(shè)計(jì)

◆概念設(shè)計(jì)之四：以“文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)、旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念

◆概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)、純正白族式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念

等等……

三、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。1)可持續(xù)的居住理念可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。3)組團(tuán)中介空間的營(yíng)造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。4）親水環(huán)境——柔性空間利用內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開(kāi)。未來(lái)的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽(tīng)自然的聲音，呼吸自然的氣息。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向水面敝開(kāi)，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開(kāi)，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。5）空間的可識(shí)別性和文化性商業(yè)街以吃、住、行、娛、購(gòu)、樂(lè)……主題設(shè)定，強(qiáng)化了各區(qū)域不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部商業(yè)步行區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門(mén)口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營(yíng)造多層次的光環(huán)境。第四部分：投資收益分析一、項(xiàng)目一期成本預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）（以一期用地65畝，建筑面積24960平方米計(jì),按0.58的容積率，28.82%的密度）編號(hào)類(lèi)別收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）0一期工程土地費(fèi)用類(lèi)項(xiàng)目購(gòu)置費(fèi)用8萬(wàn)元/畝520契稅3%15.6小計(jì)214.58元/平方米535.61勘探設(shè)計(jì)土地平整類(lèi)工程勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)54.92搬遷安置費(fèi)10小計(jì)26.0096元/平方米64.922行政事業(yè)性規(guī)定費(fèi)用類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)費(fèi)12元/平方米29.952報(bào)批費(fèi)6元/平方米14.976小計(jì)18元/平方米44.92803建筑工程類(lèi)建安工程費(fèi)96平方米/間*260間*800元/平方米1,996.8售樓處6.0096元/平方米15小計(jì)806.0096元/平方米2,011.804外部基礎(chǔ)設(shè)施配套工程類(lèi)道路含水景650*4平方米*215元/平方米134.37燈光12.0192元/平方米30公用設(shè)施(停車(chē)場(chǎng))600平方米*200元/平方米12園林綠化500平方米*650元/平方米32.5小計(jì)83.6819元/平方米208．875管理類(lèi)公司運(yùn)行及管理費(fèi)用50物業(yè)管理前期費(fèi)用小計(jì)20.032元/平方米506不可預(yù)見(jiàn)類(lèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用12.0192元/平方米307財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息以貸款390萬(wàn)元，貸款期為24個(gè)月計(jì)46.88銷(xiāo)售類(lèi)項(xiàng)目策劃費(fèi)用10銷(xiāo)售策劃費(fèi)用10廣告費(fèi)用0.5~2%，以1%計(jì)按銷(xiāo)售收入計(jì)=37.44萬(wàn)銷(xiāo)售管理費(fèi)0.5~1.5%，以1%計(jì)按銷(xiāo)售收入計(jì)=37.44萬(wàn)9稅收類(lèi)營(yíng)業(yè)稅及其附加5.55%按銷(xiāo)售收入計(jì)=207.792萬(wàn)總計(jì)3,295.59萬(wàn)二、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，享受政府對(duì)新辦企業(yè)的各種稅費(fèi)的減免（免3年企業(yè)所得稅）。2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：銷(xiāo)售收入綜合定價(jià)1,500元/平方米*24,960平方米=3,744萬(wàn)元人民幣直接成本詳見(jiàn)上述《成本表1》3,295.59萬(wàn)元人民幣總投資（535.6土地價(jià)+64.92勘探設(shè)計(jì)+44.928報(bào)批+335.17建筑安裝前期費(fèi)+50+94.88）=1125.498萬(wàn)現(xiàn)金需求：1125.498－254.8土地出資－300銀行貸款＝570.698萬(wàn)元人民幣稅前凈利率11.98%稅前利潤(rùn)448.41萬(wàn)元人民幣稅后利潤(rùn)300.4347萬(wàn)元人民幣三、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目一期計(jì)劃2005年4月份全面開(kāi)工，工期約6個(gè)月，將于2005年11月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下：時(shí)間完成投資（萬(wàn)元）工程進(jìn)度2005年1月152.792+50=202.792前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣。2005年6月前280.8+2,011.80×50％×30％+208.87×30％＝645.231取得土地及項(xiàng)目一期主體工程完成30%。2005年8月前2,011.80×50％×40％+208.87×40％＝485.908項(xiàng)目一期主體工程完成70%。2005.8-2005.122,011.80×50％×30％+208.87×30％＝364.431項(xiàng)目一期主體工程封頂。2006年1月2,011.80×50％+64.92×80％＝1057.836項(xiàng)目一期竣工驗(yàn)收，正式營(yíng)業(yè)。二、投資估算及資金籌措（一）前期投入資金1、土地280.8萬(wàn)元：2、前期策劃（含人員費(fèi)用）：50萬(wàn)元；3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場(chǎng)宣傳、推廣費(fèi)用：64.92×20％+44.928+94.88＝152.792萬(wàn)元；上述合計(jì)：483.592第五部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)

——在開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品功能類(lèi)別，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上都將是大理地區(qū)僅有的項(xiàng)目，沒(méi)有較直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)提升整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行業(yè)檔次形象及提高大理的國(guó)際地位都將起到積極促進(jìn)的作用。

——大理沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。大理蝴蝶泉旅游商業(yè)苑將成為大理具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，讓來(lái)到大理的人，一定要來(lái)看看大理蝴蝶泉旅游商業(yè)苑，將大理蝴蝶泉旅游商業(yè)苑建成來(lái)大理的必到之地?！?68畝的土地開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目在沒(méi)有文化和商業(yè)相結(jié)合區(qū)域的喜洲古鎮(zhèn)具有一定的規(guī)模。——景觀因素在銷(xiāo)售中占極重要的地位，而本項(xiàng)目，四周具備吸引買(mǎi)家的景觀，特別是環(huán)境空氣方面具有很大優(yōu)勢(shì)。在廿一世紀(jì)中國(guó)社會(huì)全面步入小康之后，圍繞休閑、健康是社會(huì)消費(fèi)的熱點(diǎn)和主題，擁有了房子、車(chē)子，提高生活質(zhì)量，注重休閑、健康生活將是最大的消費(fèi)愿望和趨勢(shì)。——項(xiàng)目雖身處城市，又能保持適當(dāng)?shù)木嚯x來(lái)避開(kāi)塵囂，坐擁繁華中的靜謐，做到了所謂離塵不離城。

——大理是一個(gè)極具國(guó)際化色彩的區(qū)域，項(xiàng)目和國(guó)際接軌，身處國(guó)際氛圍的環(huán)境，能和世界信息、國(guó)際時(shí)尚生活保持零時(shí)差。項(xiàng)目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)

——地處214國(guó)道，位于大麗路的交通要道地帶，并將形成以商業(yè)旅游為主的發(fā)展前景，其經(jīng)濟(jì)及交通有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

——項(xiàng)目位于蝴蝶泉風(fēng)景區(qū)旁，地理位置好?！?xiàng)目的旅游資源，是國(guó)內(nèi)頂尖級(jí)的，國(guó)際上有高知名度，并且備受市場(chǎng)關(guān)注，有充沛客源，是有獨(dú)特和唯一特征的稀缺性旅游資源，介入此類(lèi)資源做文章，增值和附加值相當(dāng)理想項(xiàng)目投資前景優(yōu)勢(shì)

——在上述各點(diǎn)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃、發(fā)展趨勢(shì)等都將成為投資的信心保證及投資前景優(yōu)勢(shì)。包括項(xiàng)目的功能規(guī)劃以名優(yōu)產(chǎn)品展示推廣為主，將形成強(qiáng)大的

市場(chǎng)效應(yīng)，其專(zhuān)業(yè)性、發(fā)展前景更為強(qiáng)大廣闊。

產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

大理——具有較高社會(huì)知名度和市場(chǎng)需求空間。

——項(xiàng)