吉林省某國際會議中心項(xiàng)目建議書(代可研)

吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建議書**設(shè)計(jì)研究院北京**工程項(xiàng)目管理有限公司二零一零年六月

吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建議書項(xiàng)目名稱：吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建議書委托編制方：北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受托編制方：北京市**研究院北京**工程項(xiàng)目管理有限公司編制日期：20編制單位 北京市**研究院 工程咨詢證書編號：** 北京**工程項(xiàng)目管理有限公司 工程造價證書編號：**編制負(fù)責(zé)人 ** 注冊咨詢工程師審定人 ** 注冊造價工程師審核人**編制人 **目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、 項(xiàng)目概況 1第二章 項(xiàng)目開發(fā)前景分析 6一、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 6二、 旅游業(yè)現(xiàn)狀 10三、 城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 11四、 項(xiàng)目市場前景分析 13第三章 建設(shè)條件 31一、 本項(xiàng)目的基本情況 31二、 項(xiàng)目區(qū)位條件 31三、 區(qū)域工程地質(zhì)條件 33四、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 36第四章 建設(shè)方案 37一、 開發(fā)建設(shè)方案理念 37二、 項(xiàng)目開發(fā)宗旨 38三、 項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容 40第五章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 41一、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 41第六章 環(huán)境保護(hù) 42第七章 投資估算與資金籌措 45一、 投資估算 45二、 資金籌措 45第八章 財(cái)務(wù)分析 48一、 測算說明 48二、 財(cái)務(wù)測算的假設(shè)條件 48三、 收益預(yù)測 49四、 財(cái)務(wù)指標(biāo) 49第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 51一、 交通風(fēng)險(xiǎn) 51二、 經(jīng)營物業(yè)招商風(fēng)險(xiǎn) 51三、 未來市場競爭的風(fēng)險(xiǎn) 52四、 房地產(chǎn)市場回調(diào)風(fēng)險(xiǎn) 52五、 各物業(yè)策劃及管理風(fēng)險(xiǎn) 52六、 政策變動風(fēng)險(xiǎn) 52第十章 社會效益評價 54第十一章 結(jié)論及建議 55一、 結(jié)論 55二、 建議 56總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱吉林省**國際會議中心項(xiàng)目建設(shè)單位**控股集團(tuán)有限公司**控股集團(tuán)的前身為創(chuàng)建于1988年**合成化工廠，現(xiàn)有總資產(chǎn)60多億元，凈資產(chǎn)50多億元，下轄20余家分子公司，在醫(yī)藥、化工、教育、投資、貿(mào)易、房地產(chǎn)等領(lǐng)域已初具規(guī)模。集團(tuán)形成了極具特色的“老師文化”，確立了“創(chuàng)造財(cái)富、造福社會”的宗旨，“創(chuàng)新、人和、競成”的價值觀以及“求實(shí)、求新、求質(zhì)、求效”的企業(yè)精神。集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部目前在北京、海南、浙江、江蘇等地致力于住宅及旅游度假地產(chǎn)的開發(fā)。（三）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.本項(xiàng)目的實(shí)施，響應(yīng)了吉林省旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃政策的要求。對促進(jìn)吉林省旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，使其成為支柱產(chǎn)業(yè)將起到十分重要的作用。是樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的需要?！笆晃濉笔俏覈娼ㄔO(shè)小康社會的重要時期，也是把吉林省旅游業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要時期，在這種形勢下實(shí)施本項(xiàng)目意義重大，是樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體舉措，必將促進(jìn)吉林省旅游業(yè)快速發(fā)展，提高旅游經(jīng)濟(jì)總量，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2.本項(xiàng)目的實(shí)施，符合國家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策。國家實(shí)施振興東北戰(zhàn)略，出臺了一系列支持重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改革、發(fā)展、開放等政策，旅游業(yè)由于自身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對外開放的靈活性和適應(yīng)性，將成為國家產(chǎn)業(yè)政策扶持的重點(diǎn)行業(yè)。目前，**旅游市場呈現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢，特別是冰雪旅游倍受我國南方地區(qū)和東南亞游客的青睞，其發(fā)展前景十分廣闊。3.本項(xiàng)目的實(shí)施，可帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。吉林省**國際會議中心建設(shè)項(xiàng)目，將從當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情、自然風(fēng)光、城市特色及文化要素融入酒店風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、餐飲全方位整合，以提升酒店文化的吸引力，以此帶動其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。4.做大做強(qiáng)**旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，多元化開發(fā)旅游產(chǎn)品，打造國際化旅游品牌，提高旅游產(chǎn)品的檔次和品位，可全面提升**整體形象，滿足游客消費(fèi)需求。依托**博大豐厚的旅游資源，充分發(fā)揮“中華名山”的效應(yīng)，全面提高接待服務(wù)能力，塑造優(yōu)質(zhì)的**旅游服務(wù)業(yè)形象，以滿足游客消費(fèi)需求，吸引各國游客到**觀光、游覽、購物、休閑健身。5.本項(xiàng)目的實(shí)施，具有良好的社會效益**地區(qū)享有原始的自然環(huán)境，令人嘆為觀止的自然景觀形成了良好的旅游資源，具有強(qiáng)大的旅游開發(fā)潛力。目前，客源市場已從2000年的周邊?。▍^(qū)）市擴(kuò)展到全國各地和韓國、俄羅斯、日本和港澳臺等世界十幾個國家和地區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，勢必在經(jīng)濟(jì)上提高當(dāng)?shù)氐娜司杖胨?，同時可以發(fā)展進(jìn)出口旅游，增加外匯收入；更可以擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于**保護(hù)開發(fā)區(qū)管理委員會池西區(qū)松山林場內(nèi)，坐擁松花江之源頭，背靠盤龍之群山。地塊距離**森林機(jī)場15公里，距長松高速公路5公里，距西山門30公里項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃情況本項(xiàng)目開發(fā)總用地面積2800畝（173.3ha），其中總建設(shè)用地面積1800畝（120ha），項(xiàng)目總建筑面積55萬m2，平均容積率為0.46。詳見項(xiàng)目用地規(guī)劃表：序號開發(fā)內(nèi)容占地面積建筑面積備注（畝）（萬平米）一級土地開發(fā)土地開發(fā)整理1800棚戶區(qū)居民244戶拆遷、七通一平二級土地開發(fā)1精品度假酒店3504不超過250間客房2五星級度假酒店及國際會議中心區(qū)4506如萬豪、喜來登、希爾頓等，350間客房3產(chǎn)權(quán)式酒店30010分3家，共800間客房4度假別墅及度假公寓區(qū)65030住宅2000套，度假別墅150棟5風(fēng)情商業(yè)街504.5商業(yè)街、酒吧、咖啡吧、醫(yī)療所等6生態(tài)食品加工廠0.57其他配套（溫泉、野外運(yùn)動等）溫泉游樂、運(yùn)動設(shè)施合計(jì)180055可提供客房1400間，住宅單元2000套，度假別墅及企業(yè)會所150棟建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬投資63億，意在打造國際一流的多功能森林旅游度假區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括國際會議中心、五星級酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、風(fēng)情商業(yè)街、度假別墅及度假公寓區(qū)、生態(tài)食品加工廠及其他溫泉、野外運(yùn)動等配套、基礎(chǔ)設(shè)施。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目投資及資金來源本項(xiàng)目總投資63億元，因項(xiàng)目投資金額巨大，將引入除自有資金以外的其他資金，如銀行信貸、信托或私募股權(quán)投資資金、項(xiàng)目預(yù)售款以及合作開發(fā)或者合資開發(fā)等。項(xiàng)目總收入依據(jù)財(cái)務(wù)測算，本項(xiàng)目開發(fā)完成后總投資收入為76.05億元，毛利潤13.05億；項(xiàng)目總投資回報(bào)率25.48%，年化投資回報(bào)率為3.92%；自有啟動資金投資回報(bào)率267.5%，自有啟動資金年化投資回報(bào)率為41.15%。 項(xiàng)目開發(fā)前景分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1996年，吉林省旅游業(yè)總產(chǎn)出占其國民生產(chǎn)總值的比例僅為0.8%，2000年提高到3.12%，2005年達(dá)到6.34%。2005年比1995的3.12%提高3.22個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越。省政府把旅游業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大特色產(chǎn)業(yè)之一，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來培育。各級黨委、政府更加重視旅游業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，加大資金和政策扶持力度，各部門支持旅游業(yè)發(fā)展的積極性更加高漲，形成發(fā)展旅游的強(qiáng)勁合力。依托“亞冬會”、“電影節(jié)”、“冰雪節(jié)”等文體活動和商務(wù)活動，必將促進(jìn)其旅游業(yè)的快速發(fā)展。據(jù)吉林省**保護(hù)開發(fā)管理委員會辦公室文件（長管辦發(fā)[2009]7號）內(nèi)容，**地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持較快增長，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高。全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成10.2億元，增長24.4%。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成2.5億元、3.0億元和4.7億元，分別增長2.0%、24.6%和41.2%。對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為2.5%、29.6%和67.9%。全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)8512萬元，按可比口徑，增長30.6%。其中地方級財(cái)政收入3713萬元，增長32.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10195元，增長9.5%；農(nóng)村居民人均純收入5246元，增長6.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。以旅游經(jīng)濟(jì)為支柱的服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，三次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重調(diào)整為25.0:29.4:45.6萬元GDP能耗比上年下降4.1%，主要污染物（COD、SO2）排放總量比上年均有減少。全社會固定資產(chǎn)投資完成18億元，增長42.9%，發(fā)展基礎(chǔ)不斷增強(qiáng)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)的積極向好為本項(xiàng)目奠定了良好的市場前景國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價格計(jì)算，同比增長7.7%，宏觀經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)回升勢頭逐步增強(qiáng)，總體形勢積極向上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12973元，同比增長9.3%，社會消費(fèi)品零售總額89676億元，同比增長15.1%，其中住宿和餐飲業(yè)增長17.4%，國內(nèi)居民收入逐步提高，消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放，旅游、住宿和餐營業(yè)實(shí)現(xiàn)了更快的發(fā)展。特別是國務(wù)院近期出臺的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》更加直接地刺激和推動了國內(nèi)旅游市場的持續(xù)發(fā)展。2、長吉圖規(guī)劃綱要極大地提升了本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)的關(guān)注度2009年8月，國務(wù)院批準(zhǔn)了長吉圖規(guī)劃綱要，將本地區(qū)的開發(fā)開放規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，將吸引全國、甚至全世界的資本涌入該區(qū)域，對本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)旅游以及現(xiàn)代物流進(jìn)行升級改造，從而自然地為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了一個良好的外部環(huán)境，也使得**度假旅游得到持續(xù)的關(guān)注。3、**管委會開展的多層次的對外營銷將直接提升**旅游的知名度通過各種招商引資活動、旅游娛樂活動以及國際性論壇會議，向世界各個地區(qū)、各個層次的度假旅游參與者宣傳**、重塑**，使“南有亞龍灣、北有**”的旅游度假格局深入人心。綜上各種因素，再加上**自身獨(dú)一無二的冰雪旅游資源，將促使**度假旅游持續(xù)發(fā)展。在目前的旅游接待人次、旅游總收入的基礎(chǔ)上，保持每年20%的增長，逐步實(shí)現(xiàn)**管委會制定的短期目標(biāo)、中期目標(biāo)以及長期目標(biāo)。如此，在本項(xiàng)目所有開發(fā)項(xiàng)目完成后即2016-2018期間，**管委會所轄區(qū)域全年將接待旅游1000萬次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入120億。保守估計(jì)，到時**度假旅游將達(dá)到2008年底三亞市的旅游業(yè)發(fā)展水平（具體見下表3）。三亞市除度假酒店群以外，還建有高爾夫球場3個、潛水基地7處、大型演藝場所2處，初步形成“吃、住、行、游、購、娛”等六大要素比較配套、功能比較齊全的產(chǎn)業(yè)體系。表格1三亞市旅游業(yè)狀況項(xiàng)目2007年2008年旅游接待人次（萬次）538.43604.15旅游總收入（億）80.1191.05酒店數(shù)量（列入統(tǒng)計(jì)全市180家，五星級5三亞市自2002年以來，旅游度假、住宿餐飲土地地價飆升。2002年中國土地市場網(wǎng)資料顯示，商服類用地平均價格每畝28.55萬；2009年，商服類用地則漲到330萬/畝。前后8年時間漲了10.5倍具體見圖三亞市旅游住宿餐飲地價趨勢圖（單位：萬/畝）數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)三亞亞龍灣的別墅價格也漲勢兇猛（參見圖10）。2006年1月開盤的申亞翡翠谷，公寓起步價才3000元/平米，均價為9500元/平米，別墅起步價為9000元/平米，均價為16000元/平米；2008年1月開盤的亞龍灣會·公主郡，公寓均價為16500元/平米，別墅均價為31000元/平米；2008年3月開盤的華宇皇冠會館別墅起步價就是39000元/平米；2009年開盤的亞龍灣高爾夫別墅更是根據(jù)不同的戶型，單價漲到42000元/平米~64000元/平米，平均53000元/平米。綜上所述，隨著**度假旅游的持續(xù)火熱并且逐步領(lǐng)跑冰雪旅游度假市場，從而跟三亞熱帶海灘旅游度假形成南北互補(bǔ)之格局，本項(xiàng)目也將逐步實(shí)現(xiàn)其投資價值。旅游業(yè)現(xiàn)狀國家實(shí)施振興東北戰(zhàn)略，出臺了一系列支持重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改革、發(fā)展、開放等政策。旅游業(yè)由于其自身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對外開放的靈活性和適應(yīng)性，將成為國家產(chǎn)業(yè)政策扶持的重點(diǎn)行業(yè)。東北地區(qū)旅游市場呈現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢，特別是冰雪旅游倍受我國南方地區(qū)和東南亞游客的青睞。各方面研究表明，隨著東北老工業(yè)基地振興和東北亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，東北旅游將呈現(xiàn)出十分廣闊的發(fā)展前景。**管委會自2005年成立以來,實(shí)施了一系列環(huán)境綜合整治年主題活動。突出整治保護(hù)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境、旅游環(huán)境、交通環(huán)境、市容環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、治安環(huán)境等七個方面的內(nèi)容。積極推進(jìn)轄區(qū)美化、綠化、亮化工程，衛(wèi)生、交通環(huán)境煥然一新，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提高，廣大游客及轄區(qū)百姓比較滿意。加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，購入環(huán)保中巴、大巴及越野車300余輛，實(shí)行山門封閉運(yùn)營管理.經(jīng)過幾年的改造,**旅游業(yè)發(fā)展較快：2007年景區(qū)全年接待旅游87.76萬人次；2008年88.11萬人次；2009年1-11月105.8萬人次，預(yù)計(jì)全年108萬人次；全區(qū)接待旅游人數(shù)2008年為168萬人次，2009年預(yù)計(jì)180萬人次。目前全區(qū)擁有準(zhǔn)星級賓館19家，客房共4200間。目前**管委會所轄區(qū)只有準(zhǔn)星級賓館19家，客房共4200間，高端休閑、度假旅游設(shè)施嚴(yán)重不足，無法滿足現(xiàn)代旅游業(yè)不斷升級換代的需求，也從客觀上限制了**休閑、度假旅游的進(jìn)一步發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步延伸。城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)城市規(guī)劃保護(hù)與利用相結(jié)合更好地突出和體現(xiàn)保護(hù)第一的原則，制定具體保護(hù)措施，在滿足區(qū)域環(huán)境容量的前提下，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，適度開發(fā)，控制企業(yè)數(shù)量和人口規(guī)模，禁止引入有污染的工業(yè)項(xiàng)目，避免對生態(tài)環(huán)境和水資源造成破壞。傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)相并用深度挖掘**傳統(tǒng)民俗文化，展示人文和地域風(fēng)情，突出地方特色，保護(hù)歷史和自然文化遺產(chǎn)，樹立特色旅游品牌。同時，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，創(chuàng)建和諧、文明、科技的**，將吉林風(fēng)貌、**風(fēng)情展現(xiàn)給世界。局部與整體同協(xié)調(diào)從全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局出發(fā)，加強(qiáng)**與周邊區(qū)域空間資源、旅游資源和文化資源等多方面、全方位的整合，建立區(qū)域協(xié)調(diào)管理機(jī)制，加強(qiáng)規(guī)劃的指導(dǎo)性和約束力。當(dāng)前與長遠(yuǎn)同關(guān)注**規(guī)劃力爭做到準(zhǔn)確定位，明確目標(biāo)。根據(jù)資源品質(zhì)明確**世界級旅游品位的定位，進(jìn)一步明確**遠(yuǎn)、近期發(fā)展目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)編制專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)三個旅游服務(wù)基地和五個主題功能區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)和**。今后要提高規(guī)劃區(qū)內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入門檻，在設(shè)施建設(shè)上，把保護(hù)天然資源原生態(tài)與優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代服務(wù)相結(jié)合；在環(huán)境設(shè)計(jì)上，建筑風(fēng)格、色彩和體量要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。分階段的逐步提高和完善服務(wù)接待能力，打造世界一流旅游服務(wù)基地。發(fā)展目標(biāo)進(jìn)一步樹立整體發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的理念，充分發(fā)揮規(guī)劃的指導(dǎo)性，立足全區(qū)實(shí)際，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，力爭做好規(guī)劃工作。認(rèn)真做好已有規(guī)劃的修正和升級，力求高標(biāo)準(zhǔn)、突出科學(xué)性、增強(qiáng)指導(dǎo)性。堅(jiān)持高起點(diǎn)、大發(fā)展，研究編制全區(qū)項(xiàng)目詳規(guī)，努力做到項(xiàng)目空間布局合理，各資源要素配置科學(xué)。深入實(shí)際、調(diào)查研究，提前做好《全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》調(diào)研工作，為科學(xué)編制“十二五”規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。同時結(jié)合區(qū)域、行業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，加快《**生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)規(guī)劃》和《**綠色能源體系發(fā)展規(guī)劃》的編制步伐。項(xiàng)目市場前景分析市場需求分析旅游休閑相關(guān)需求**是自然保護(hù)區(qū)，擬建度假區(qū)酒店未來所獲得的所有客源至少都將在某種程度上與旅游休閑活動相關(guān)。項(xiàng)目地塊位置相對偏遠(yuǎn)、獨(dú)立，無法獲得任何周邊區(qū)域設(shè)施的支持，因此擬建度假區(qū)酒店自身必須完全滿足客人的娛樂、住宿和餐飲需求。**保護(hù)區(qū)內(nèi)、甚至周邊地區(qū)以外都分布著許多景點(diǎn)，但是通往這些景點(diǎn)的交通依賴于不同的道路狀況。當(dāng)?shù)卣?*保護(hù)開發(fā)區(qū)管理委員會在過去幾年內(nèi)積極努力，促進(jìn)該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)、修建新公路、開發(fā)必要的旅游設(shè)施、改善地方和區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。a.項(xiàng)目地塊頗具戰(zhàn)略意義的地理位置—靠近新機(jī)場及**西門入口；b.公園西門入口處有一個新的交通樞紐和游客服務(wù)中心，這將成為擺渡巴士的換乘站點(diǎn)，游客的換乘巴士從西門（鄰近項(xiàng)目地點(diǎn)）進(jìn)入公園，游覽各個景點(diǎn)；會議相關(guān)需求最直接的會議相關(guān)需求將來自擬建度假村內(nèi)部的會議設(shè)施。我們認(rèn)為，擬建度假區(qū)酒店相對充裕的客房數(shù)量、廣泛的娛樂休閑設(shè)施、再加上高品質(zhì)的會議設(shè)施有望為該地區(qū)引入大量會議相關(guān)需求。延吉市是備受東北地區(qū)許多政府和商務(wù)會議歡迎的目的地，從延吉驅(qū)車前往距離**最近的北門大約3小時車程。在更多的區(qū)域性城市中，會議組織者選擇該市的理由是其毗鄰**景區(qū)，因此時常將其納入會議活動路線中。例如，一個在延吉舉辦的、為期3-4天的會議活動通常包括**一日游或者含1天1晚住宿的旅游活動。盡管會議線路內(nèi)包括部分旅游休閑活動十分受市場歡迎，但是未選擇離**更近的地方舉辦會議的原因僅僅是因?yàn)檫@里沒有足夠的接待設(shè)施，因此延吉市部分酒店的會議設(shè)施必須能夠接待所有此類客源。盡管在延吉大多數(shù)酒店中，會議相關(guān)需求僅占其總體需求中的一小部分，但旅游設(shè)施的開發(fā)以及擬建度假區(qū)酒店高品質(zhì)客房和會議設(shè)施的供給應(yīng)有助于為該地區(qū)誘導(dǎo)會議需求。在中國各主要會議市場中，會議日程中時常納入針對團(tuán)隊(duì)和個人提供一系列娛樂休閑活動的自由時間，且這樣的發(fā)展趨勢愈發(fā)凸顯。我們?yōu)槎燃俅逄峁┑母黜?xiàng)建議（包括各酒店開發(fā)項(xiàng)目集中在一個區(qū)域內(nèi)、功能性會議空間、餐飲設(shè)施、以及度假地內(nèi)集中設(shè)置的各種被動性體驗(yàn)與主動性體驗(yàn)的娛樂設(shè)施和項(xiàng)目）將非常適合各種規(guī)模的團(tuán)隊(duì)活動。**機(jī)場距離項(xiàng)目地點(diǎn)非常近，會議團(tuán)隊(duì)往來于機(jī)場與擬建度假區(qū)酒店之間非常方便，這對于潛在的會議組織者更具吸引力，這些組織者正在為他們的會議活動尋覓有趣且交通便捷的地點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)，對上述針對會議團(tuán)隊(duì)提供的設(shè)施進(jìn)行良好管理和服務(wù)有望極大地推動擬建度假區(qū)酒店發(fā)展成為一個國家級的會議目的地。政府相關(guān)需求政府相關(guān)需求在目前酒店市場中的需求比例較小。重要的省級政府所在地距離項(xiàng)目地點(diǎn)較遠(yuǎn)，其中，項(xiàng)目地點(diǎn)距離吉林省政府386公里，與長春、沈陽和哈爾濱的距離分別為369公里、478公里和621公里。盡管項(xiàng)目地點(diǎn)緊鄰周邊區(qū)域產(chǎn)生的政府相關(guān)需求較小，但**還是吸引到了一些區(qū)域性政府團(tuán)隊(duì)需求，此類客源希望在行程中安排**觀光旅游。鑒于需求特征的相似性和選擇**作為會議活動舉辦地的理由，我們對會議相關(guān)客源的研究發(fā)現(xiàn)同樣適用于政府客源。換言之，公園景區(qū)和其景致是這兩類需求的主要驅(qū)動力，但是市場中目前缺乏必要的設(shè)施大大制約了此類需求的增長。商務(wù)相關(guān)需求項(xiàng)目地點(diǎn)周邊區(qū)域基本上沒有商務(wù)需求來源地，此類需求不會成為擬建度假區(qū)酒店的主要客源，該地區(qū)的整體商業(yè)開發(fā)大多集中于旅游產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，二道白河鎮(zhèn)上（靠近**北門入口處）的部分酒店有少量商務(wù)需求。據(jù)我們了解，此類需求主要來自當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，在一定程度上與該地區(qū)的旅游和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)相關(guān)。項(xiàng)目定位分析本地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店分析表中的酒店分成兩類市場。一類包括位于二道白河鎮(zhèn)（離**北門入口最近的鎮(zhèn)）的酒店、以及位于**西門入口的藍(lán)景戴斯酒店。另一類市場是位于延吉市的酒店，延吉是大多數(shù)前往**游客的必經(jīng)城市。盡管這兩類酒店市場都十分依賴于**的旅游業(yè)，但它們彼此之間還存在微小差異，本章中我們將詳細(xì)介紹。一直以來，二道白河鎮(zhèn)與**旅游市場的關(guān)系最為緊密，這主要是緣于該鎮(zhèn)在地理位置上靠近景區(qū)北門入口，而北門是供游客進(jìn)入**旅游景區(qū)經(jīng)營歷史最久遠(yuǎn)的入口。靠近北門入口處有一些其它當(dāng)?shù)剡\(yùn)營的酒店，但實(shí)際上許多這樣的酒店在冬天淡季到來時就開始歇業(yè)。而擬建度假區(qū)酒店將會在全年都處于營業(yè)狀態(tài)中?？紤]到這些酒店一年中都會停業(yè)數(shù)月，因此，我們認(rèn)為，對于表現(xiàn)市場全年的季節(jié)性特征方面，這些酒店不具備代表性。歷史業(yè)績分析盡管酒店市場的歷史業(yè)績數(shù)據(jù)十分有限，可用數(shù)據(jù)較少，但還是可以得出一些重要結(jié)論。最明顯的兩個指標(biāo)是整體市場的住宿率以及平均房價業(yè)績水平尤為慘淡。在上述我們所調(diào)查的酒店中，平均房價業(yè)績水平剛剛達(dá)到人民幣300元。市場中業(yè)績表現(xiàn)最好的酒店是**地區(qū)的長白大廈和延吉市的延邊國際飯店。后者是該區(qū)域品質(zhì)最高的酒店。整體市場的住宿率也非常低，位于延吉的酒店擁有更加多元化的客源市場結(jié)構(gòu)以及一部分會議和商務(wù)客源，從而有助于輕微提高和平衡全年的住宿率水平。一直以來，全年住宿率水平最高的酒店是延吉的白山大廈。盡管與許多其他酒店相比，該酒店設(shè)施相對陳舊，但據(jù)管理人員透露，酒店與市政府的關(guān)系良好，從而提供了全年范圍內(nèi)穩(wěn)定的客源，其中相當(dāng)一部分需求與酒店內(nèi)舉辦的會議和活動有關(guān)。位于**地區(qū)的酒店主要迎合與旅游有關(guān)的客源，此類需求大多集中于當(dāng)?shù)氐男枨笸酒陂g（6月到8月）。除了上述酒店以外，2008年1月開業(yè)、位于**景區(qū)西門的藍(lán)景戴斯酒店是市場中的一個重要新增供給。自開業(yè)以來，該酒店就與市場中其它酒店一樣歷經(jīng)了顯著的需求季節(jié)性波動。但是，該酒店簡潔舒適的客房、臨近西門入口的優(yōu)越地理位置都有助于其實(shí)現(xiàn)高于二道白河鎮(zhèn)競爭對手酒店的房價水平。該酒店是整個地區(qū)中平均房價業(yè)績表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的一個酒店。2009年旺季期間，藍(lán)景戴斯酒店對旅游散客和旅游團(tuán)隊(duì)的客房報(bào)價約為人民幣1,000元，這樣的房價水平在旺季以外的任何時期內(nèi)都難以維持。較少的客房數(shù)量以及西門附近其它任何區(qū)域都沒有與之相比較的設(shè)施配備充分解釋了該酒店可以實(shí)現(xiàn)高昂房價的原因。盡管酒店規(guī)模較小，但迄今為止，藍(lán)景戴斯酒店是**酒店市場上最新、設(shè)施品質(zhì)水準(zhǔn)最高的酒店。市場需求構(gòu)成以下餅圖顯示了**地區(qū)和延吉市酒店的客源市場構(gòu)成：旅游團(tuán)隊(duì)需求旅游團(tuán)體客源是**地區(qū)酒店市場中最大的需求市場，此類客源在延吉市酒店市場中位居第二。在**地區(qū)酒店中，旅游團(tuán)體客源占房晚住宿總需求的75%；而延吉市酒店的客源構(gòu)成相對更加均衡，旅游團(tuán)體客源占總需求的27%左右?？紤]到旅游團(tuán)隊(duì)客源在**地區(qū)酒店房晚需求中的主導(dǎo)性地位，以及該地區(qū)旅游市場極為明顯的季節(jié)性差異，因此這些酒店旺季和淡季之間的住宿率差異非常顯著。在7月和8月旺季期間，延吉市和**地區(qū)酒店的住宿率都在90%至100%，但是淡季來臨時，許多酒店的住宿率可降至20%至30%。旅游團(tuán)隊(duì)在旺季期間（5月1日至9月31日）和淡季期間（10月1日至次年4月30日）的季節(jié)性特征表現(xiàn)的更為顯著。春節(jié)期間，時常出現(xiàn)一個游客到訪小高峰，之后迅速回落到冬季的極低水平。旅游團(tuán)隊(duì)一般都來自中國東北的主要城市，如：長春、吉林市、沈陽或延吉。通過旅行社組織的航空包機(jī)旅行團(tuán)一般都要在前往**途中的其他城市停留，而不是直接抵達(dá)**。包機(jī)旅游的線路通常都會高度壓縮，因?yàn)樵谕?*的路途上不得不花費(fèi)大量時間，導(dǎo)致游客實(shí)際在公園內(nèi)的平均停留時間非常短。旺季期間，**周邊區(qū)域酒店的接待能力十分有限，迫使旅游團(tuán)體不得不選擇在更遠(yuǎn)的城市或鎮(zhèn)上住宿。這些接待溢出客源的城市有延吉、安圖和敦化，距離**北門入口處的距離分別為235公里、160公里和187公里。某些情況下，由于住宿地距離公園太遠(yuǎn)，一些旅行團(tuán)只能在公園內(nèi)停留一日。舉例來說，旅游大巴凌晨5點(diǎn)從延吉市酒店出發(fā)，大約在3個小時后抵達(dá)公園，游客在公園內(nèi)游覽一整天后，于夜里10點(diǎn)左右返回延吉市的酒店。浩華搜集到了2009年**旅游團(tuán)隊(duì)的客源地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。下表所示為2009年**旅游團(tuán)隊(duì)排名前15位的客源地，來自這15個客源地的旅游團(tuán)隊(duì)占當(dāng)年市場客源總量的94%。作為兩個最大的旅游團(tuán)隊(duì)客源地，來自吉林省和遼寧省的團(tuán)隊(duì)客源分別占2009年旅游團(tuán)隊(duì)客源總量的24%和14%。大型巴士是許多旅游團(tuán)的到訪交通工具，因此，許多到訪**的旅游團(tuán)隊(duì)都來自驅(qū)車范圍可達(dá)的周邊區(qū)域。雖然還未得到2008年的可資比較數(shù)據(jù)，但我們認(rèn)為，新機(jī)場全年執(zhí)行往返北京的航班是其成為第三位旅游團(tuán)隊(duì)客源地的主要貢獻(xiàn)力。第四大旅游團(tuán)隊(duì)客源地是韓國，占客源總量的11%。**十分受韓國游客的歡迎，原因可歸納為：傳說**是大韓民族的發(fā)源地；短途航程即可從首爾抵達(dá)延吉或另一個區(qū)域性城市；景區(qū)公園頗受韓國游客喜愛。中國另外兩個著名的風(fēng)景名山，黃山和張家界也是十分受到韓國游客的喜愛。旅游散客需求根據(jù)**旅游管理部門的統(tǒng)計(jì)，自駕車旅游散客數(shù)量在到訪景區(qū)的游客總量中占有相當(dāng)高的比重?；谖覀儗ρ蛹芯频旰?*地區(qū)各酒店的訪談，很難認(rèn)定這類說法。在我們對上述兩個地區(qū)各酒店所作的訪談中了解到，旅游散客約占房晚需求總量的13%-14%?；趯Φ皆L**的829,016名游客樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行客源地分析得出，27%是旅游散客，其余73%來自旅游團(tuán)隊(duì)。通常，公園內(nèi)相對欠發(fā)達(dá)的旅游設(shè)施會制約旅游散客的到訪。但是，地方官員聲稱，公園內(nèi)及其周邊地區(qū)缺少開發(fā)恰恰是吸引那些更喜歡追求獨(dú)特或新鮮旅游體驗(yàn)的旅游散客的要素?？紤]到上述所有因素，很難測算出該地區(qū)確切的旅游散客數(shù)量。基于市場研究，我們可以明確斷定，旅游散客在整體客源中的所占比例要比旅游團(tuán)體低得多。與此同時，旅游散客在市場中的構(gòu)成比例也不容忽視，隨著更多迎合此類市場的酒店和餐館開業(yè)，該市場有望實(shí)現(xiàn)增長。其他推動旅游散客客源增長的因素有：擁有私家車的個人/家庭的數(shù)量正不斷增多；居民可支配收入的持續(xù)增長。從擬建度假區(qū)酒店的戰(zhàn)略發(fā)展角度考慮，與新建機(jī)場的便捷連接將顯著提升旅游散客的便捷抵達(dá)和離開。這部分旅游散客將不必再依賴于略顯不便的地方交通，如：出租車或者長時間乘坐旅游大巴。目前可搜集到的旅游散客客源地?cái)?shù)據(jù)表明，私家車是到訪**旅游散客使用最多的交通工具。如下表所示，84%的旅游散客來自吉林省或黑龍江省，這兩個省份都在驅(qū)車可達(dá)的距離范圍內(nèi)。盡管位居第三和第四位，但來自遼寧省和北京市的旅游散客在**旅游散客總量中的比例要低得多。與排名前四位的客源地相比，其余6個客源地對旅游散客市場的貢獻(xiàn)微不足道。會議需求會議客源僅占**地區(qū)酒店房晚需求總量的2%左右。但是，對延吉市酒店而言，此類客源的比重則達(dá)到30%左右。白山大廈的會議客源比例甚至高達(dá)60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場整體平均水平。延邊國際飯店和翔宇大酒店的會議客源比例分別占各酒店10%和7%。許多酒店的管理人員都反映，對于會議團(tuán)體客源而言，該地區(qū)最大賣點(diǎn)是鄰近**。會議客源也呈現(xiàn)出季節(jié)性特征，但不如旅游客源市場那么顯著。在旅游市場已經(jīng)進(jìn)入淡季的11月和12月份期間，會議團(tuán)隊(duì)市場則邁步了旺季，這主要是由于該地區(qū)許多公司都選擇在**或附近區(qū)域舉辦年終會議。這部分會議團(tuán)隊(duì)通常停留3至4天，一般在行程中包括公園的一日觀光。與部分旅行團(tuán)一樣，此類觀光活動通常在一天內(nèi)完成，或是在更靠近公園入口的某處安排一晚酒店住宿。更靠近**的酒店缺乏會議團(tuán)隊(duì)客源的兩個主要因素是：首先，對大型團(tuán)隊(duì)客源而言，延吉機(jī)場更方便出入，延吉也是距離**北門入口處最近的城市。其次，**地區(qū)酒店的規(guī)模普遍較小，缺乏舉辦會議的必需設(shè)施。山江酒店適度的會議空間與該酒店的規(guī)?；槠ヅ?，但酒店的各項(xiàng)設(shè)施均無法達(dá)到國際水準(zhǔn)，而設(shè)施品質(zhì)恰恰是吸引周邊區(qū)域以外市場會議需求的必備條件。我們預(yù)計(jì)，隨著新的各度假村酒店開業(yè)，會議客源將在需求總量中占有顯著份額。我們認(rèn)為，作為一個目的地，**旅游資源有望支持會議客源實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長，原因如下：隨著**新機(jī)場投入運(yùn)營，會議團(tuán)隊(duì)進(jìn)、出**將更為方便。此外，新機(jī)場鄰近諸多已規(guī)劃的度假村項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)，大型巴士驅(qū)車只要幾分鐘即可抵達(dá)位于西門地區(qū)的絕大多數(shù)新建酒店（包括擬建度假區(qū)酒店在內(nèi)）。隨著**地區(qū)各新建度假酒店的開業(yè)，我們預(yù)計(jì)機(jī)場航線將實(shí)現(xiàn)顯著增多，對來自全國各地城市的會議客源而言，**將成為一個方便抵達(dá)的目的地；**自然風(fēng)光秀麗多樣，十分適宜于主動性活動和觀光旅游。在中國，會議團(tuán)隊(duì)的行程中至少安排一些休閑活動極為常見；此外，美麗的自然風(fēng)光也使**地區(qū)對于獎勵旅游團(tuán)隊(duì)具備吸引力，此類客源正在國內(nèi)尋找交通相對便捷、物有所值的目的地。在中國，自然景色品質(zhì)堪比**、且日后從主要沿海城市便捷抵達(dá)的目的地廖廖無幾；長春是距離**最近的大城市，但即使是新建高速公路通車后，長春與**之間仍需3小時車程。這意味著**未來的度假酒店需要有能力接待那些因設(shè)施本身而誘導(dǎo)而來的需求，為他們提供全套服務(wù)，包括：娛樂、餐飲、游憩和觀光。這種可提供全套服務(wù)的度假酒店目的地的存在，使得會議活動策劃者易于組織團(tuán)隊(duì)及個人行程；中國能夠提供全方位服務(wù)的度假酒店及休閑體驗(yàn)?zāi)康牡厣僦稚?，這種開發(fā)趨勢在中國仍比較新穎。因此，我們預(yù)計(jì)，如果**能夠提供必要的服務(wù)及設(shè)施，其他能夠與之匹敵的目的地將不會太多。商務(wù)需求商務(wù)客源約占延吉酒店市場房晚總需求的22%，此類需求較高的占有比例部分平衡了延吉市酒店市場對大體量、季節(jié)性特征明顯的旅游客源市場的倚重。延吉市是一個區(qū)域性中心城市，商務(wù)需求的一定占有比例與該市的商業(yè)活動有關(guān)，屬意料之中。延吉國際飯店的商務(wù)需求比例最高，約占其房晚需求的40%。**地區(qū)酒店的商務(wù)需求所占比例要小得多，僅占總需求的8%左右。納入此類分析的酒店全部位于二道白河鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)距離公園北門入口最近。據(jù)這些酒店的管理人員透露，商務(wù)客源均為“本地”客源，換言之，此類需求來源于在鎮(zhèn)內(nèi)擁有運(yùn)營基地的不同企業(yè)，其中許多企業(yè)與該地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)有部分關(guān)系。二道白河鎮(zhèn)是這些企業(yè)在當(dāng)?shù)氐霓k事處，在地理位置上離公園的北部地區(qū)最近，也是迄今為止開發(fā)最完善的地區(qū)，與東北面的延吉機(jī)場的交通最為便捷（3小時）。國籍構(gòu)成按照國籍劃分的房晚銷售總量如下圖所示：上圖中顯示了延吉市酒店和**地區(qū)酒店按國籍劃分的平均客源分布。國內(nèi)客源占整個市場的近三分之二。第二大市場是韓國，占房晚需求總量的27%。如前所述，**在韓國游客中極受歡迎。國際客源方面，來自臺灣和俄羅斯的客源相對較少。延吉市和**地區(qū)酒店市場的客源國籍構(gòu)成差異較小，但在韓國游客數(shù)量方面差異顯著。韓國游客約占延吉市酒店市場客源總量的31%，但在靠近**地區(qū)的酒店市場中，韓國游客僅占17%。盡管造成這一差異的確切原因尚不清楚，我們認(rèn)為可能歸因于客源市場構(gòu)成的差異所致。延吉市酒店接待的商務(wù)客源要顯著多于**地區(qū)的酒店?？紤]到延吉地區(qū)頗受韓國人的喜愛，因此它可能吸引了大量韓國商務(wù)人士。游客到訪數(shù)量及季節(jié)性模式下圖所示為2000年至2009年期間，**到訪游客的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。此外，下圖也展示了這一期間游客到訪數(shù)量的年增長率。2000年至2009年十年期間，到訪**游客數(shù)量的年均增長率為18%，其中，各年的游客到訪數(shù)量均較上一年有所增加。游客數(shù)量在2003年因SARS影響受到了抑制，而后便于2004年迅速得到釋放，該年成為增長率最高的年份。2009年，游客到訪數(shù)量超過了百萬人次，這可能要?dú)w因于新機(jī)場開始全年運(yùn)營、以及**公園內(nèi)大部分環(huán)路系統(tǒng)的完工。盡管到訪**的游客數(shù)量在過去十年中實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長，但其季節(jié)性模式仍就十分顯著。以下兩個圖表顯示了2007年至2009年期間月度游客到訪數(shù)量。6月至9月期間，游客數(shù)量的急劇飆升顯示出**旅游市場極為顯著的季節(jié)性特征。2009年3月是游客數(shù)量最少的一個月，平均每天僅有259人進(jìn)入公園；同年8月，游客到訪數(shù)量平均每天可達(dá)13,145人。高度集中于夏季期間的客源對**地區(qū)有限的旅游基礎(chǔ)設(shè)施帶來了極大壓力，漫長的冬季幾乎沒有任何需求，又造成旅游資源在一年中其余時間無法得到有效利用。以上第二張圖顯示了2007年至2009年期間月度游客到訪數(shù)量。圖中的每一個點(diǎn)表示當(dāng)年各月份游客數(shù)量占全年游客總量的百分比，例如2009年8月的游客數(shù)量占2009年全年游客數(shù)量的38%。**周邊地區(qū)和延吉市酒店市場的需求量則隨著**旅游客源的波動而起伏。由于延吉市酒店擁有更高比例的商務(wù)和會議需求，淡季期間的住宿率水平不像**地區(qū)酒店那么低?？傮w而言，延吉市酒店市場淡季期間的住宿率為30%至40%左右，**地區(qū)酒店市場的住宿率則跌至15%至25%左右。在旺季需求高峰期間，延吉市和**酒店的住宿率水平通常夠可以達(dá)到95%以上。如前所述，旺季期間的酒店需求量龐大，由于靠近景區(qū)各酒店的住宿率爆滿，游客不得不在遠(yuǎn)離景區(qū)的多個城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中尋找住宿設(shè)施。延吉市和**酒店業(yè)和旅游業(yè)從業(yè)人士反映，淡季期間的游客到訪數(shù)量正呈現(xiàn)出逐漸增長的趨勢。但是，從最新的數(shù)據(jù)可以看出，游客到訪數(shù)量仍然存在著兩個極端。顯著的季節(jié)性差異給擬建度假區(qū)酒店帶來的最大挑戰(zhàn)在于其對全年住宿率水平的制約。旺季期間，客源需求充裕，酒店不論品質(zhì)優(yōu)劣均能以旺季房價售出全部客房。許多地方居民還將他們家中空閑的房間出租給游客以賺取更多的收入。低檔酒店甚至將其客房同時出租給5至6人以吸引和迎合客源需求。淡季期歷時較久、住宿率低下，因此大幅拉低了全年的住宿率水平。理論上講，即使**酒店在旺季獲取的住宿率可達(dá)100%，平季期間仍能夠獲取相當(dāng)不錯的客源量，但淡季期間一貫的低住宿率水平也將制約全年的業(yè)績表現(xiàn)。盡管有跡象表明，有越來越多的游客在冬季期間到訪**滑雪并欣賞冬季風(fēng)光，但這部分游客數(shù)量仍然有限。此外，伴隨著冬嚴(yán)寒季、且需長途旅行的目的地在中國仍將面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2008年**冬季游客數(shù)量較2007年有所增長，但2009年再度下跌（盡管該年全年游客數(shù)量實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁增長）。我們預(yù)計(jì)，在能夠提供充足的娛樂及住宿設(shè)施吸引冬季游客到訪之前，**的季節(jié)性模式不會出現(xiàn)顯著變化。盡管如此，我們預(yù)計(jì)未來多年內(nèi)旅游需求仍將主要集中在夏季期間。潛在新增競爭度假酒店供給?白溪主題功能區(qū)：是一個大型度假酒店開發(fā)項(xiàng)目，目前正在施工中。項(xiàng)目占地16.9公頃，距離西門入口約10公里處。除娛樂和會議設(shè)施外，該項(xiàng)目的一期工程還包含一座按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店（大約300間客房）。我們了解到，該項(xiàng)目的業(yè)主正為進(jìn)一步開發(fā)尋求另外的投資合作伙伴。項(xiàng)目一期預(yù)期于?望天鵝主題功能區(qū)：目前尚未動工，但項(xiàng)目地點(diǎn)幾年前就已被當(dāng)?shù)毓芾砦瘑T會指定為度假酒店開發(fā)項(xiàng)目的潛在區(qū)域。事實(shí)上，由于有報(bào)道稱該項(xiàng)目地點(diǎn)的山地可進(jìn)行垂直落差達(dá)600米?萬達(dá)主題開發(fā)區(qū)：是一個大型度假酒店開發(fā)項(xiàng)目，距離**機(jī)場14公里，占地面積10平方公里。項(xiàng)目地點(diǎn)上有一座山體可建成垂直落差達(dá)400米的滑雪道。我們了解到，在一期項(xiàng)目中，整座山體將用于打造成一個滑雪區(qū)，山腳下建造一處度假村大本營，擁有多達(dá)6座國際酒店，以及類型廣泛的娛樂、零售及餐飲設(shè)施和署名高爾夫球場。我們了解到，一期項(xiàng)目將提供大約1,800間客房，據(jù)稱這些客房將于?漫江主題功能區(qū)：漫江主體功能區(qū)靠近南門，是另一處已規(guī)劃的、用于旅游及度假村開發(fā)的功能區(qū)。整個項(xiàng)目地塊占地約6平方公里，負(fù)責(zé)總體規(guī)劃的公司已經(jīng)對其進(jìn)行過調(diào)研。據(jù)我們了解，該區(qū)域內(nèi)有兩處地點(diǎn)擁有天然溫泉資源。此外，我們還了解到，不止一家開發(fā)商對于將整個項(xiàng)目地點(diǎn)開發(fā)為度假村及旅游用途表示了出興趣。建設(shè)條件本項(xiàng)目的基本情況**位于東北亞大陸東部，吉林省東南邊陲，是我國東北地區(qū)最高山，是圖們江、鴨綠江、松花江的三江發(fā)源地。**位于吉林省東南部地區(qū)，東經(jīng)127°40'～128°16'，北緯41°35'～42°25'之間的地帶，是中、朝兩國界山。聞名中外的美景，一望無際的林海，以及棲息其間的珍禽異獸，使它于1980年列入聯(lián)合國國際生物圈保護(hù)區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位條件交通狀況目前**的交通主要依托**、延吉、長春三個機(jī)場，已開通北京到**直航航線，未來3-5年將開通上海、廣州的直航航線。區(qū)域內(nèi)部交通由公路承擔(dān)。現(xiàn)已建成**環(huán)山公路，由長春、延吉至**的高速公路正在建設(shè)中。根據(jù)已經(jīng)完成的《**交通總體規(guī)劃》，**未來交通運(yùn)輸網(wǎng)布局可以規(guī)劃為“三環(huán)、三縱、六出口、五漂流、四機(jī)場、二輕軌”。三環(huán)是指以**天池為中心形成的三條環(huán)形公路；三縱是指以天池為中心，向南、西、北三個方向輻射的三條射線公路；六出口是指**保護(hù)開發(fā)區(qū)通往周邊重要城市的六個出口通道；五漂流是指以松江河、二道白河、大沙河、錦江和鴨綠江為主水上漂流項(xiàng)目；四機(jī)場是指**機(jī)場以及北、西、南三坡直升機(jī)場；二輕軌是指**北坡輕軌和西坡輕軌。這些立體交通網(wǎng)絡(luò)的建成，將極大地提升**的區(qū)域優(yōu)勢。2009年開通了北京、延吉和長春飛往**機(jī)場的航班，航程分別為1小時40分鐘、30分鐘和40分鐘。北京——**——延吉航線每周執(zhí)行6個往返班次。如果從上述城市包括飛往**的各條航線都能夠全年持續(xù)經(jīng)營，那么其對**旅游市場蓬勃發(fā)展將具有革命性的促進(jìn)作用。環(huán)境狀況項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地勢寬敞且相對平坦，整個地塊被廣闊的森林和綿延起伏的山丘所環(huán)抱。松江河從中貫穿將地塊分為大致相等的南北兩區(qū)。北區(qū)地形沿東北方向平緩上升，南區(qū)整體上沿著松江河向南延展。周邊廣茂的原始森林、清澈的河流、連綿起伏的山脈、大片的農(nóng)田和原生態(tài)的村莊，釀造了濃郁的自然氣息。**四季分明，每一季節(jié)各有其獨(dú)特景致，春季花開遍野，夏季清風(fēng)拂面，秋季秋色宜人，冬季白雪皚皚。優(yōu)美的自然風(fēng)光打造了**獨(dú)有的仙山風(fēng)韻。區(qū)域工程地質(zhì)條件水文條件**是圖們江、松花江、鴨綠江三大水系的發(fā)源地。第二松花江是松花江主干流之一，它有南、北兩個發(fā)源地，南源為頭道江，北源為二道江。頭道江匯集了**西坡的各條支流，在保護(hù)區(qū)內(nèi)的主要支流有漫江、錦江、梯子河、大沙河、小沙河、松江河、槽子河等。二道江匯集了**北坡的各個支流，在保護(hù)區(qū)內(nèi)的主要支流有頭道白河、二道白河、三道白河等。其中，二道白河直接發(fā)源于**天池，是第二松花江的正源。鴨綠江發(fā)源于**天池南麓，在管委會轄區(qū)內(nèi)的主要支流有十五道溝河、十九道溝河和二十三道溝河。圖們江源于**天池東麓，干流是中朝兩國的界河，全區(qū)河流年平均流量240億立方米，水力蘊(yùn)藏量347萬千瓦。地質(zhì)概述**處于東亞大陸邊緣，瀕臨太平洋的強(qiáng)烈褶皺帶。遠(yuǎn)在兩億年至七千五百萬年的中生代以前，就曾經(jīng)有過多次地殼變遷活動，形成古老的巖層。中生代經(jīng)歷上億年的風(fēng)雨侵蝕，形成一系列山間盆地。到了新生代，變成了一片波狀起伏的具有殘丘散布的準(zhǔn)平原。隨著新生代喜馬拉雅造山運(yùn)動，伴有火山的間歇性噴發(fā)，地殼發(fā)生了一系列斷裂、抬升，地下深處的巖漿大量噴出地面，構(gòu)成玄武巖臺地。第四紀(jì)到來之前，地殼運(yùn)動進(jìn)入一個新的活動時期，火山活動趨于活躍，由原來裂隙式噴發(fā)轉(zhuǎn)為中心式噴發(fā)，噴出的熔巖和各種碎屑物堆積在火山口四周的熔巖高原和臺地上，筑起了以天池為主要火山通道的龐大的火山錐。**獨(dú)特的火山地質(zhì)地貌具有重要的科研價值，是研究地球演化歷史的重要材料，是揭示地球生物形成演變的重要依據(jù)。氣候條件**轄區(qū)屬于受季風(fēng)影響的溫帶大陸性山地氣候，除具有一般山地氣候的特點(diǎn)外，還有明顯的垂直氣候變化?？偟奶攸c(diǎn)是：冬季漫長凜冽，夏季短暫溫涼，春季風(fēng)大干燥，秋季多霧涼爽。年均氣溫在-7℃至3℃之間，7月份平均氣溫不超過10℃，1月最冷，月平均氣溫-20℃左右，最低氣溫曾出現(xiàn)過零下44℃。年日照時數(shù)不足2300小時。無霜期100天左右，山頂只有60天左右。積雪深度一般在50厘米，個別地方可達(dá)70厘米。年降水量在700-1400毫米之間，6-**獨(dú)特的氣候具有極大的體驗(yàn)價值，是構(gòu)成當(dāng)?shù)芈糜钨Y源特色的重要內(nèi)容。土壤條件**地區(qū)的土壤受地貌、母質(zhì)、植被和氣候等自然因素的影響呈垂直帶譜分布，自下而上大體可分為山地暗棕壤土、棕色針葉林土、亞高山疏林草甸土和高山苔原土。山地暗棕壤分布在海拔1100米以下的熔巖臺地上，成土母質(zhì)為殘積物、坡積物和湖積物，土壤質(zhì)地較粗，結(jié)構(gòu)疏松，排水良好，上層大于50厘米。植被以紅松闊葉林為主。棕色針葉林土分布在海拔1150-1800米之間的坡地高原上，母質(zhì)為玄武巖、花崗巖風(fēng)化物，上部覆蓋有火山灰。植被以云、冷杉為主，混生有岳樺及長白落葉松。土層較薄，多在20-亞高山疏林草甸土分布在海拔1800-2100米高山苔原土分布在海拔2100米以上的火山錐體周圍。土壤母質(zhì)主要是角礫巖、粗面巖和玄武巖。植被只有矮小的灌木、草本和地衣、苔蘚等。植物生長期短，有機(jī)質(zhì)分解特別緩慢，大量積累，形成泥炭質(zhì)。土層很薄，剖面層次不明顯。地下水地下水主要分布在細(xì)砂中，主要補(bǔ)給來源為大氣降水，滲透性較強(qiáng)，屬孔隙潛水，地下水水位埋深3.10m，標(biāo)高自然條件對項(xiàng)目的影響上述自然條件對項(xiàng)目總體影響不大，但直接關(guān)系到工程的施工和造價。本項(xiàng)目地處北溫帶，全年施工期短，只有六個月左右，其中三個月為雨季，對工程施工有許多不便。加之凍土深度大，路面厚度設(shè)計(jì)除結(jié)構(gòu)計(jì)算厚度外，還要考慮防凍厚度要求，管線等人工構(gòu)造物基礎(chǔ)埋深也相應(yīng)增大，致使工程造價有不同程度的增加。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀為林場職工居住區(qū)，總共244戶以及部分林地。土地多為平地或平緩山坡，松江河穿過地塊中部，將整個地塊分為大致相等的南北兩個區(qū)域。南邊區(qū)域大體呈矩形形狀，因之前為農(nóng)業(yè)用地，因此基本上全部是平地。北邊區(qū)域的地勢沿河岸緩緩升高，大量簡陋磚房分布于此，構(gòu)成了一個小鎮(zhèn)。建設(shè)方案開發(fā)建設(shè)方案理念**統(tǒng)一規(guī)劃將以“生態(tài)**、魅力**、和諧**”為發(fā)展理念，建設(shè)**為國際名山、度假勝地和生態(tài)特區(qū)。國際名山——東方阿爾卑斯：橫跨中、朝、韓、俄四國；松花江、鴨綠江、圖們江三江之源；滿族、朝鮮族的精神家園；度假勝地——南有亞龍灣，北有**：隨著旅游從“觀光時代”走向“休閑度假時代”，中國將形成“南有亞龍灣，北有**”的南北兩極相互呼應(yīng)的休閑度假格局。**將成為北中國度假療養(yǎng)勝地，冰雪運(yùn)動的天堂、極限探險(xiǎn)的樂園、世界會議的中心；生態(tài)特區(qū)——21世紀(jì)生態(tài)文明朝圣地：**被評為人與生物圈自然保護(hù)地、國際A級自然保護(hù)區(qū)、全球28個環(huán)境監(jiān)測點(diǎn)之一、國家級自然保護(hù)區(qū)、中國國家自然遺產(chǎn)。**國際會議中心的建設(shè)意在整合**旅游度假資源，凸顯出**旅游資源特色。**是作為中國十大名山之一并與五岳齊名，堪稱風(fēng)光秀麗、景色迷人的關(guān)東第一山，2007年成為國家首批AAAAA級風(fēng)景區(qū)。**天池，是松花、圖們、鴨綠三江之源，是中朝兩國的界湖。它像一塊瑰麗的碧玉鑲嵌在雄偉壯麗的**群峰之中，形如蓮葉初露水面。**如此獨(dú)具特色的秀美風(fēng)景將為**打造出其獨(dú)有的“**牌”。本項(xiàng)目將深層挖掘**文化，塑造其自身特色，彰顯出地域特征和文化特質(zhì)，建立起全方位的度假氛圍，營造出其自身的獨(dú)特魅力與個性特征。同時注重酒店的產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)質(zhì)量，緊緊圍繞文化主題，讓顧客獲得富有個性的文化感受的酒店創(chuàng)新模式。**國際會議中心將從當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情自然風(fēng)光、城市特色，并將文化要素融入酒店風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、餐飲全方位整合，以提升酒店文化的吸引力。**國際會議中心擬在全年范圍內(nèi)針對不同興趣的旅游群體進(jìn)行市場營銷，使其在一年四季內(nèi)都具備吸引力。**一年四季變幻的景致及氣候特征使不同興趣的愛好者選擇在不同時間到訪**，本項(xiàng)目將充分利用這一潛在價值，將自身定位在最佳目的地。項(xiàng)目開發(fā)宗旨保護(hù)性開發(fā)保護(hù)原生態(tài)，堅(jiān)持低容積率，充分利用天然地形地貌，規(guī)劃設(shè)計(jì)高度尊重自然形態(tài)，對有價值的一草一木，一水一石都要精心保護(hù)。項(xiàng)目的開發(fā)將以保護(hù)作為旅游資源開發(fā)的首要原則和根本前提，以可持續(xù)發(fā)展作為最大目標(biāo)。旅游業(yè)的經(jīng)濟(jì)性與旅游資源的保護(hù)性是一致的，為提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性，項(xiàng)目建設(shè)單位在項(xiàng)目建成運(yùn)營后將充分認(rèn)識旅游資源的特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)價值，在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上謀求持續(xù)的投資效益。同時嚴(yán)格遵守相關(guān)法規(guī)與章程，不能只講經(jīng)濟(jì)效益，而不管環(huán)境效應(yīng)、社會效應(yīng)和文化效應(yīng)。生態(tài)性開發(fā)引進(jìn)先進(jìn)的建筑和材料科技，避免二次污染，利用企業(yè)多年積累的環(huán)保方面的科技成就和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對開發(fā)過程及投入使用后產(chǎn)生的廢水、廢氣進(jìn)行高集中度處理。堅(jiān)持低碳、節(jié)能的生態(tài)開發(fā)原則，與國家有關(guān)部委合作，探索地?zé)?、太陽能等清潔能源的開發(fā)利用。合理有效的開發(fā)生態(tài)旅游資源，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更重要的是實(shí)現(xiàn)了社會、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。在資源開發(fā)過程中，使得生態(tài)旅游資源的自然性、民族性、原始性以及地方特色得到具體體現(xiàn)；在開發(fā)的設(shè)計(jì)階段要充分選擇最能夠體現(xiàn)上述特色的旅游資源項(xiàng)目，與其他景區(qū)、景點(diǎn)相區(qū)別，突出旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢，做到“人無我有，人有我特，人有我佳”。高端性開發(fā)高端度假酒店選擇的品牌是國際一流的超五星級品牌，入住的客戶吸引國內(nèi)外高端客戶，方式是度假，而不是簡單的觀光旅游；度假別墅及公寓的銷售對象是華南、華東及東南亞等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的客戶；設(shè)計(jì)高品位，建造高質(zhì)量，運(yùn)營高水平。系統(tǒng)性開發(fā)大區(qū)域開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，該度假區(qū)域自成體系，形成集酒店、會議中心、商業(yè)、度假公寓、野外活動為一體的綜合性多功能度假區(qū)，功能配置合理、基礎(chǔ)設(shè)施齊全，不僅住得進(jìn)來，而且流連忘返。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的真正價值在于其適應(yīng)市場的程度，要開發(fā)出市場需求相適應(yīng)的產(chǎn)品，并使之形成較高的市場占有率。并制定方案加以實(shí)施，以使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)最佳的統(tǒng)一起來，使企業(yè)效益趨于最大化。項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃周期為5～8年。開發(fā)內(nèi)容包括森林高爾夫球場或滑雪場、國際高標(biāo)準(zhǔn)酒店會議度假區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)五星級度假酒店、四星級度假酒店3座、度假別墅及度假公寓區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、生態(tài)食品加工廠等。實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃由于本項(xiàng)目投入金額較大，開發(fā)項(xiàng)目較多，而**需要一個長期的發(fā)展過程，因此整個項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)。詳見下表：開發(fā)時間段一期2010-2013二期2014-2016三期2017-2018完成開發(fā)項(xiàng)目1、1800畝土地一級開發(fā)整理；2、標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店；3、國際會議中心1、產(chǎn)權(quán)式酒店；2、度假公寓；3、生態(tài)食品加工廠；4、風(fēng)情商業(yè)街；5、高爾夫球場或滑雪場；6、其他配套、基礎(chǔ)設(shè)施（溫泉、野外設(shè)施等）1、度假別墅；2、精品五星級酒店；3、部分公寓相應(yīng)資本支出12億33億18億環(huán)境保護(hù)（一）編制依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》中華人民共和國國務(wù)院令253號《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》GB3838-2002《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-1993《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB12523-1996《建筑施工場界噪聲限值》（二）項(xiàng)目建設(shè)可能引起的生態(tài)變化本項(xiàng)目的實(shí)施對城鎮(zhèn)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交通運(yùn)輸具有重要意義的同時，也將對擬建區(qū)域的環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響。一是工程建設(shè)占用土地，工程開挖對生態(tài)植被的破壞；二是施工期間施工機(jī)械、車輛噪聲、施工過程中的揚(yáng)塵、施工現(xiàn)場的生活垃圾及建筑垃圾對環(huán)境的影響，三是竣工后，電動機(jī)械和車輛所產(chǎn)生的噪聲及汽車產(chǎn)生的尾氣、揚(yáng)塵等對周圍聲環(huán)境及大氣環(huán)境的影響。（三）控制污染和生態(tài)變化的初步方案建設(shè)期的環(huán)保方案增加道路中心線與建筑物之間距離，使建筑物遠(yuǎn)離噪聲污染源?？紤]到項(xiàng)目建成后，將加大沿線的空氣污染，增加道路綠化比例，種植吸收有害物質(zhì)吸滯塵埃的樹種。施工期的環(huán)保方案噪聲污染防治措施在施工過程中，機(jī)械產(chǎn)生的噪聲較大，對現(xiàn)場施工人員，特別是機(jī)械操作人員帶來很大的影響。為此，建議施工單位合理安排工作人員工時，使其輪流操作，減少接觸高噪聲時間，并有足夠的時間恢復(fù)體力。高噪聲作業(yè)區(qū)應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境敏感區(qū)，對影響較重的施工場地需合理選擇施工機(jī)械、施工方法，盡量選用低噪聲設(shè)備，在施工過程中，經(jīng)常對施工設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，避免由于設(shè)備性能減退而使噪聲增強(qiáng)現(xiàn)象的發(fā)生。施工機(jī)械，應(yīng)合理安排施工時間；在居民區(qū)附近，嚴(yán)禁夜間施工?？諝馕廴痉乐未胧τ谑┕ぶ挟a(chǎn)生的揚(yáng)塵，要采取相應(yīng)的措施，盡量使之減小到最低范圍。材料要集中堆放，減少塵源；運(yùn)輸過程中要加蓋蓬布或適當(dāng)灑水，降低起塵；施工中還應(yīng)配置灑水車，以減小揚(yáng)塵范圍?；炷恋陌韬?，采用站拌方式，并慎重選擇地址，拌和站應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境敏感點(diǎn)，并設(shè)在當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向下風(fēng)向一側(cè)。拌和站應(yīng)配備除塵設(shè)備，加強(qiáng)勞保措施。其它防治措施施工區(qū)固體廢物和生活垃圾應(yīng)統(tǒng)一收集、統(tǒng)一清運(yùn)、合理處理；堆棄土方時應(yīng)注意減少破壞掩埋地表植被。運(yùn)營期采取的防治措施道路建成后，在使用過程中產(chǎn)生的污染物主要是車輛在行駛過程中產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵和廢氣。噪聲污染防治措施在使用過程中噪聲的影響比較明顯，不同類型的車輛，不同的行使?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)生的噪聲強(qiáng)度也不同，隨著交通量的增加，產(chǎn)生的噪聲對道路兩側(cè)聲學(xué)環(huán)境的影響也隨之增加，但噪聲的增長幅度并不大，只要加強(qiáng)管理，就能有效的降低噪聲強(qiáng)度。嚴(yán)禁機(jī)動車亂鳴笛，合理組織交通；保持路面平整，限制行車速度；對噪聲超標(biāo)車輛實(shí)行強(qiáng)行維修，直到噪聲達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才能上路，淘汰噪聲嚴(yán)重的污染車輛?？諝馕廴痉乐未胧┛赏ㄟ^改進(jìn)汽車性能，安裝汽車尾氣凈化裝置，使用無鉛汽油等方法來減少污染物的絕對排放量；對裝運(yùn)含塵物料的汽車應(yīng)令其用蓬布遮蓋貨物，嚴(yán)格控制物料的灑落。在進(jìn)出砂石料場的主要運(yùn)輸?shù)缆窇?yīng)配備灑水車定時、定期灑水，有效地吸附開采、裝卸、運(yùn)輸砂石料產(chǎn)生的揚(yáng)塵；實(shí)行排放檢測制度，對超標(biāo)排放車輛應(yīng)限制或禁止其上路行駛?？傊灰扇∵m當(dāng)?shù)拇胧?，本工程對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生太大的影響。投資估算與資金籌措投資估算本項(xiàng)目目前沒有具體的規(guī)劃圖以及實(shí)施方案，所以只能作出粗略的投資估算。投資估算表序號開發(fā)內(nèi)容建筑面積（萬平米）總投資（億）備注1土地開發(fā)整理5棚戶區(qū)居民244戶拆遷、七通一平2精品度假酒店47.5不超過250間客房3五星級度假酒店及國際會議中心區(qū)69如萬豪、喜來登、希爾頓等，350間客房4產(chǎn)權(quán)式酒店108分3家，共800間客房5度假別墅及度假公寓區(qū)3021住宅2000套，度假別墅150棟6風(fēng)情商業(yè)街4.56商業(yè)街、酒吧、咖啡吧、醫(yī)療所等7生態(tài)食品加工廠0.50.58其他配套（溫泉、野外運(yùn)動等）6溫泉游樂、運(yùn)動設(shè)施合計(jì)5563可提供客房1400間，住宅單元2000套，度假別墅及企業(yè)會所150棟資金籌措本項(xiàng)目總投資63億元，因項(xiàng)目投資金額巨大，將引入出自有資金以外的其他資金，如銀行信貸、信托或私募股權(quán)投資資金、項(xiàng)目預(yù)售款以及合作開發(fā)或者合資開發(fā)等。自有資金本項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，一期開發(fā)建設(shè)擬在**地區(qū)成立項(xiàng)目公司，注冊資本1億元。一期投資12億元，啟動資本金約6億元。銀行貸款銀行貸款將是本項(xiàng)目極其重要的資金來源。由于本項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，可以滾動使用土地使用權(quán)、各類物業(yè)進(jìn)行抵押貸款。銀行貸款將借助于**管委會在當(dāng)?shù)氐恼Y源，協(xié)調(diào)各家當(dāng)?shù)劂y行辦理貸款。信托及私募股權(quán)投資資金信托資金既可以用于債權(quán)融資，也可以用作股權(quán)融資，可以作為銀行債權(quán)融資的補(bǔ)充。私募股權(quán)投資資金融資，可以在項(xiàng)目開發(fā)過程中，單獨(dú)拿出一個分項(xiàng)目，比如土地一級開發(fā)項(xiàng)目，跟私募基金共同設(shè)立一個項(xiàng)目子公司進(jìn)行開發(fā)。在獲得土地使用權(quán)抵押貸款之前，可以直接將自有啟動開發(fā)資金減少為5000萬。項(xiàng)目預(yù)售款本項(xiàng)目涉及度假公寓、度假別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)，這些分項(xiàng)目在開發(fā)過程中可以帶來部分項(xiàng)目預(yù)售款。用未來的收益補(bǔ)充現(xiàn)在的資金支出。合作開發(fā)或合資開發(fā)本項(xiàng)目開發(fā)時間跨度大，2800畝土地也必將隨著開發(fā)進(jìn)度及**旅游的發(fā)展而身價倍漲。因而，屆時可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，自身保留最好的土地開發(fā)最有把握的物業(yè)；或者，用土地使用權(quán)跟其他開發(fā)商合作開發(fā)，從而減少自有資金的支出。財(cái)務(wù)分析測算說明整個項(xiàng)目分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，本財(cái)務(wù)分析對成個項(xiàng)目做投資回收分析。財(cái)務(wù)測算的假設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)周期為8年；項(xiàng)目啟動資金為6億；8年后，**旅游接待規(guī)模基本達(dá)到管委會的長期目標(biāo)；屆時，**旅游狀態(tài)達(dá)到三亞市2008年的水平；所有開發(fā)完成后的酒店及會議中心都出售；各物業(yè)出售價格參考目前三亞市公寓、別墅之價格，并給予一定的折扣；各星級酒店參考別墅及公寓價格出售；高爾夫球場或滑雪場、溫泉及其他野外運(yùn)動場所、生態(tài)食物加工廠開發(fā)完成后一次性收回成本；由于尚未跟**管委會進(jìn)一步商定項(xiàng)目稅費(fèi)優(yōu)惠條件，故測算不考慮各類稅費(fèi)。收益預(yù)測通過以上假設(shè)條件，簡單預(yù)測本項(xiàng)目開發(fā)完成后總投資收入為760500萬元。單價

（元/平米）總建筑面積

（萬平米）收入（萬）精品度假酒店250004100000五星級酒店及國際會議中心180006108000四星級酒店1500010150000度假別墅及度假公寓900030270000風(fēng)情商業(yè)街150004.567500其他經(jīng)營性場所成本價（萬）60000生態(tài)食品加工開發(fā)100000.55000總收入（萬）760500財(cái)務(wù)指標(biāo)總收入由以上測算可知項(xiàng)目毛收入為760