物業(yè)管理維護的承諾及措施

物業(yè)管理維護的承諾及措施一、物業(yè)管理基本服務(wù)標準及原則（一）公共服務(wù)1、接待和值守按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。2、服務(wù)時限按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。（二）房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理1、巡檢和裝修管理按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。2、油漆粉飾按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）五級執(zhí)行。3、給水設(shè)施按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）五級執(zhí)行。4、排水設(shè)施按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）二級執(zhí)行。5、供配電系統(tǒng)按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。6、弱電系統(tǒng)按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。7、避雷接地系統(tǒng)按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。8、電梯運行與管理按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。9、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。（三）清潔管理1、共用樓道保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）三級執(zhí)行。2、電梯及電梯廳保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。3、共用衛(wèi)生間保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）三級執(zhí)行。4、停車場、共用車庫或車棚保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。5、道路清潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）五級執(zhí)行。6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）五級執(zhí)行。7、綠化帶保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。8、休閑、娛樂設(shè)施保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。9、門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。10、垃圾桶、果皮箱按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。11、垃圾收集與處理按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）三級執(zhí)行。12、衛(wèi)生消殺按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。（四）園林綠化養(yǎng)護與管理1、草坪按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。2、園林樹木按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）三級執(zhí)行。3、花壇按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）三級執(zhí)行。4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。5、人工湖、噴水池按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）三級執(zhí)行。（五）安全防范1、人員組織按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）四級執(zhí)行。2、門衛(wèi)按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）五級執(zhí)行。3、巡邏按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）五級執(zhí)行。4、緊急事故反應按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。5、其他防范措施按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。6、交通、車輛管理按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。7、消防按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。（六）檔案資料按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。（七）專項服務(wù)按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。（八）特約服務(wù)按《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》（DB32/T538-2002）執(zhí)行。二、物業(yè)管理其他服務(wù)標準要求本物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)服務(wù)標準參照本地區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)五檔標準相對應的各類服務(wù)要求，并以此為基礎(chǔ)。本招標文件中，對同一服務(wù)如出現(xiàn)不同標準或要求，以更嚴一級的為最終標準。（一）綜合管理服務(wù)要求1、有義務(wù)協(xié)助房管、公安、社區(qū)等政府主管部門或機構(gòu)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作。2、有完善的業(yè)主資料及社區(qū)服務(wù)管理相關(guān)臺帳，住用戶檔案（一戶一檔）。3、對物業(yè)管理區(qū)域的管理和相關(guān)事宜的處理，有相對完善的服務(wù)合同約定。4、對治安防范、消防、環(huán)保、洪澇、雨雪、停電、停水、斷氣、雷電襲擊及其他突發(fā)性事件，有相對完善的組織機構(gòu)和應急預案，在需向上級部門反映時并有及時反映的義務(wù)。5、協(xié)助業(yè)主每年進行一次房屋安全普查和房屋完好等級評定，保證房屋完好率達到95%。6、房屋外觀整潔、完好，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無明顯污跡。7、依法制止違反規(guī)劃的私搭亂建及出店經(jīng)營等違規(guī)現(xiàn)象，在需向上級部門反映時并有及時反映的義務(wù)。8、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。9、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。10、房屋裝飾裝修符合規(guī)定，切勿發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害其他業(yè)主利益、侵犯相鄰權(quán)的現(xiàn)象。11、若接受了有關(guān)部門委托，則按規(guī)定制定水、電、氣、暖、通訊、寬帶、有線等各項費用的收繳辦法。公共部分能耗由中標人按實向相關(guān)業(yè)主收取。12、及時按服務(wù)合同的約定對房屋進行維護、管理。13、協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位制訂住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、裝飾裝修管理規(guī)定、小區(qū)精神文明公約及臨時管理規(guī)約等各項涉及公眾利益的制度。14、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備等設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收移交的檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便。其中基礎(chǔ)資料必須歸檔的有：房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖、規(guī)劃批準文件、房屋竣工和接管驗收資料(包括驗收證明、竣工驗收單及土建、水暖、電氣、人防、設(shè)備竣工圖紙等等)、公共設(shè)施的設(shè)計安裝圖紙和驗收合格證明、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖以及居住小區(qū)的詳細規(guī)劃說明書和環(huán)境影響評價書等。15、使用專業(yè)物業(yè)管理軟件，中標人內(nèi)部辦公系統(tǒng)需要時應設(shè)立局域網(wǎng)。16、建立業(yè)主/物業(yè)使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，建立權(quán)籍管理制度，及時了解產(chǎn)權(quán)變更情況。房屋（含住宅、商業(yè)、公寓及物管等配套服務(wù)用房等）和共用設(shè)施設(shè)備位置、產(chǎn)權(quán)、數(shù)量及管理現(xiàn)狀記錄等。17、設(shè)有服務(wù)接待中心，制訂為業(yè)主服務(wù)的基本要求、入住前的準備工作、入住時的服務(wù)措施、入住后的接待制度以及特約服務(wù)的具體辦法，公示24小時服務(wù)電話，報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，建立健全完整的報修、維修和回訪記錄，有完善的業(yè)務(wù)流程。18、接待與處理業(yè)主投訴在10分鐘內(nèi)必須有反饋，原則上處理正常投訴的時間不超過1小時。19、對共用設(shè)施設(shè)備有相應維護、搶修、應急業(yè)務(wù)流程及程序文件。20、需業(yè)主付費才能享受服務(wù)的項目及其收費標準應公布上墻，倡導明明白白消費，接受業(yè)主監(jiān)督并由其自行選擇是否需要及服務(wù)類型。21、每半年進行一次業(yè)主滿意度調(diào)查，每半年更新一次業(yè)主/物業(yè)使用人檔案。22、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理名單、聯(lián)系電話、聯(lián)系方式、辦公地址，應在小區(qū)明顯位置給予公開。23、建立財務(wù)公開、監(jiān)督制度，每半年公開一次物業(yè)管理公共服務(wù)費收支及維修基金使用賬目。24、建立物業(yè)服務(wù)回訪制度，每年對業(yè)主回訪、與業(yè)主交流不少于4次。25、建立健全以下臺帳：二期前期開辦費用使用清單明細、房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計表；居住小區(qū)情況表；房屋安全普查記錄；歷年的房屋完好等級評定記錄；大、中、小修和房屋共用部位檢修記錄；設(shè)施設(shè)備運行記錄；物業(yè)管理維修基金提取和使用記錄；物業(yè)管理服務(wù)費的收繳和使用記錄；業(yè)主委員會對服務(wù)標準的認定意見等。（二）房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，若需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金申請使用計劃，向相關(guān)主管部門提出報告與建議，根據(jù)其審定，組織維修。3、每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，并依法收取保證金。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主/使用人的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告相鄰業(yè)主和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門，確保小區(qū)內(nèi)無違章搭建情況的出現(xiàn)。包括業(yè)主至少不能出戶安裝防盜窗，并采取合理措施提供保證。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、樓棟及單元（門）、戶有明顯標志，每周檢查1次，損壞能及時修換，缺失及時補充。7、每日對社區(qū)活動用房、垃圾房、共用廁所巡檢，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象，分析查找原因并及時維修養(yǎng)護。8、每日察看各類物業(yè)外墻，檢查是否有影響美觀、損壞、影響居住的情況存在，及時查找原因和維護。9、每日對電梯通道、自來水增壓泵房、配電房進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象，分析查找原因并及時維修養(yǎng)護。10、每6個月檢查清掃一次樓頂，并清理雨水口及其他積淤。（三）共用設(shè)施設(shè)備管理1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，尤其是對電梯等特種設(shè)備的維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、及時完成零星維修任務(wù)，維修人員在接到報修后20分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場，零星維修合格率100%。4、對加壓供水泵站進行日常管理和維修養(yǎng)護，確保供水正常。5、對電類控制系統(tǒng)及控制柜進行日常管理和維修養(yǎng)護，確保用電安全、正常。6、設(shè)施設(shè)備銘牌齊全、標志規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。7、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，若需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向相關(guān)主管部門提出報告與建議，根據(jù)其決定，組織維修或者更新改造。8、設(shè)備出現(xiàn)故障時，維修人員應在20分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場，排除故障一般不過夜。9、做好共用設(shè)施設(shè)備的防汛排澇、防凍、防雷工作，制訂共用設(shè)施設(shè)備的防汛、防凍、防雷等的應急預案措施。10、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防應急通道暢通。11、設(shè)備房包括供水加壓泵房保持整潔、通風，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。12、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。13、對照明設(shè)備按規(guī)定時間定時開關(guān)，每天檢查，發(fā)現(xiàn)影響使用功能及時更換。14、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應急方案。15、建筑小品、雕塑要保證完好，破損及時修復，保持整潔。16、接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應向業(yè)主做好通知工作。17、小區(qū)智能配套系統(tǒng)要進行必要的維護，確保使用性能。18、對小區(qū)住宅避雷系統(tǒng)進行必要的維護，每年度進行小區(qū)防雷設(shè)施的安全合格檢驗，取得年檢合格證，發(fā)現(xiàn)問題采取應急措施的同時及時與相關(guān)部門聯(lián)系。19、依法請有關(guān)職能部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備如電梯、電控制系統(tǒng)進行年檢，取得年檢合格證，并評價運行穩(wěn)定性和安全性。20、加強智能化共用設(shè)施設(shè)備管理、維修和養(yǎng)護，尤其是監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)。21、落水管開裂、破損等要及時更換，每年雨季前疏通管道一次。22、公用排污管道要暢通，損壞應及時修復。23、對木制品共用部位的油漆起皮、剝落每年油漆一次，鐵制品的油漆起皮、剝落、銹蝕做除銹和油飾一次。（四）綠化管理1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。3、草坪：成活率在95%以上，無明顯草荒，綠地無裸露黃土，植被合理。4、園林樹木：生長長勢良好，無明顯病蟲害及枯枝，缺株率在4%以下。5、花壇、花卉長勢良好，無明顯黃葉、落葉，缺株率在10%以下。6、定期清除綠地雜草、雜物。7、重大節(jié)日必要時更新小區(qū)花卉擺設(shè)。8、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。9、切實做好小區(qū)內(nèi)的綠化、景觀的維護、防澇、防凍工作。10、適時噴灑藥物，預防病蟲害。11、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年至少檢修、油漆(粉刷)1次。12、加強對小區(qū)內(nèi)親水平臺、噴泉雕塑等景觀觀賞區(qū)以及休閑廣場的綠化維護管理工作。13、每日對草地、綠化帶清掃2次，撿2次草地、綠化帶上的煙頭等雜物，目視檢查基本干凈、無垃圾。（五）清潔管理1、每棟樓至少設(shè)置兩個垃圾桶，每日業(yè)主將生活垃圾送至樓下固定位置時，應按時清運垃圾2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味，每周抹布抹三次。2、垃圾桶分類設(shè)置，桶內(nèi)垃圾不超過2/3，擺放整齊，外觀干凈。3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次。4、共用部位玻璃每月至少清潔1次。5、路燈每年清潔1次。6、及時清除道路積水。7、共用雨、污水管道每年至少疏通1次。8、雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏。9、化糞池每季檢查1次，每年清掏2次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。10、定期對垃圾房和垃圾桶進行桶清洗和消毒工作，確保無惡臭和污斑。11、發(fā)現(xiàn)道路、樓道有污跡時，及時清洗干凈、消除異味。12、根據(jù)小區(qū)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。高峰季節(jié)每周多次消殺蚊蟲，非高峰季節(jié)每旬一次消殺蚊蟲。13、公共廁所每天清掃至少兩次，保持環(huán)境整潔，燈光明亮，無明顯積垢、污物和異味。14、每周都要對高層應急通道樓梯、扶手進行保潔，樓道每月至少要拖洗一次。15、對電梯每日都要保潔，確保無塵。16、每季對假山、亭、廊、雕塑等建筑小品清潔2次，全面檢查至少2次，主要檢查山石之間是否牢固。（六）公共秩序管理1、小區(qū)主、次出入口24小時值勤。2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。5、對火災、治安案件、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告建設(shè)單位和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應措施。6、嚴禁拾荒者、小商販、社會閑雜人員、閑雜車輛進入小區(qū)，影響居民生活。7、無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和無證養(yǎng)寵物現(xiàn)象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現(xiàn)象，無亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽、亂掛現(xiàn)象，若出現(xiàn)此類現(xiàn)象應及時制止，制止不了的應及時