第十章-宗地地價(jià)的評(píng)估

第十章宗地地價(jià)的評(píng)估熟悉宗地地價(jià)的評(píng)估的一般原理及宗地地價(jià)的影響因素，宗地地價(jià)評(píng)估的基本思路；掌握宗地地價(jià)的概念，宗地地價(jià)評(píng)估的程序，用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的方法以及高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?。本章?nèi)容第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析

第三節(jié)

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)

第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟谖骞?jié)應(yīng)用舉例第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理一、宗地地價(jià)的概念（一）定義

宗地是土地登記的單元?！冻擎?zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》中對(duì)宗地的定義為：“凡被權(quán)屬界址線所封閉的地塊稱為一宗地。一宗地內(nèi)由幾個(gè)土地使用者共同使用而其間又難以劃清權(quán)屬界線的也稱為一宗地。大型企事業(yè)單位用地內(nèi)具有法人資格的獨(dú)立核算單位用地應(yīng)單獨(dú)分宗?！边@一概念強(qiáng)調(diào)了宗地的兩個(gè)基本特征：宗地是地塊；宗地是權(quán)屬界線封閉的范圍。宗地地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)某一宗地在當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)中，在正常供求狀況和一般經(jīng)營(yíng)管理水平條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理（二）宗地地價(jià)的特點(diǎn)

1、特殊性 宗地地價(jià)是針對(duì)特定宗地而評(píng)估的價(jià)格，宗地所在區(qū)域的市場(chǎng)行情、道路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、宗地大小、形狀、容積率等都直接影響每一宗地地價(jià)的高低。2、目的多樣性根據(jù)評(píng)估目的的不同和各城市的價(jià)格水平及基礎(chǔ)資料的狀況，可選用不同的估價(jià)方法，得到適合特定目的的宗地地價(jià)。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理

3、公正性宗地地價(jià)應(yīng)該評(píng)估出正常市場(chǎng)中，一般經(jīng)濟(jì)技術(shù)及管理水平下的正常價(jià)格，給土地交易者提供決策的依據(jù)。4、時(shí)效性宗地地價(jià)反映一定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，評(píng)估中都要明確評(píng)估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理二、宗地地價(jià)評(píng)估的一般原理

宗地地價(jià)評(píng)估是根據(jù)已有宗地的收益資料、市場(chǎng)成交價(jià)格資料、在費(fèi)用資料及影響土地使用權(quán)價(jià)格的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素之間的相關(guān)關(guān)系，評(píng)估出的宗地在特定時(shí)間、特定目的下的價(jià)格。1、宗地地價(jià)評(píng)估的基本原理是地租理論。土地使用者經(jīng)營(yíng)土地而獲取的超額利潤(rùn)—土地收益，是土地使用者支付地租的能力，也是土地使用者愿意支付地價(jià)獲取相應(yīng)土地權(quán)利和收益的基礎(chǔ)。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理2、在正常土地市場(chǎng)中，具有相同土地質(zhì)量等級(jí)和土地使用價(jià)值相等的宗地，應(yīng)該具有相同的土地收益，使用者也應(yīng)支付相同的地租。3、同一供需圈內(nèi)，具有同樣等級(jí)和土地使用價(jià)值相同的宗地，應(yīng)該具有同樣的價(jià)格。4、土地市場(chǎng)中，不同的土地使用者對(duì)同一宗地的價(jià)格認(rèn)識(shí)可能不完全一致，但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移成交時(shí)，雙方對(duì)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)趨于一致，這也正是土地價(jià)格應(yīng)追求的結(jié)果。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理三、宗地地價(jià)評(píng)估的基本思路根據(jù)我國(guó)土地使用制度改革的需要和土地估價(jià)的目的，可采取以下兩種途徑評(píng)估宗地地價(jià)：（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法１、定義在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法?！Y(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理２、估價(jià)思路①搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料。②查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)。③進(jìn)行交易日期調(diào)整。與市場(chǎng)比較法的交易日期調(diào)整方法相同，將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期時(shí)的值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的值。④進(jìn)行土地狀況調(diào)整。將估價(jià)對(duì)象宗地的狀況，與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)是設(shè)定的土地條件或狀況進(jìn)行比較，將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象宗地狀況下的價(jià)格。調(diào)整的狀況包括：位置、土地開發(fā)程度、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等。⑤求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理（二）利用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法評(píng)估宗地地價(jià)基本思路：利用收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法計(jì)算出以成交宗地的地產(chǎn)價(jià)格，并結(jié)合城市特點(diǎn)，調(diào)查影響宗地地價(jià)的因素，在此基礎(chǔ)上，調(diào)查待估宗地的土地條件，并按因素之間的相關(guān)程序，采用比較法，評(píng)估得到待估宗地地價(jià)。第一節(jié)

宗地地價(jià)評(píng)估的原理四、宗地地價(jià)評(píng)估的一般要求１、必須明確估價(jià)對(duì)象，評(píng)估目的和估價(jià)期日等基本事項(xiàng)，并制定相應(yīng)的估價(jià)計(jì)劃。２、宗地價(jià)格評(píng)估要充分收集各類相關(guān)資料。３、根據(jù)估價(jià)目的、宗地特點(diǎn)和資料狀況合理選擇估價(jià)方法，同時(shí)必須堅(jiān)持多方法評(píng)估、校核、綜合確定宗地地價(jià)。４、必須充分考慮土地市場(chǎng)條件，按照估價(jià)期日所處的市場(chǎng)狀況進(jìn)行評(píng)估。５、宗地地價(jià)評(píng)估完成后必須提交宗地價(jià)格評(píng)估報(bào)告，宗地價(jià)格評(píng)估報(bào)告內(nèi)容必須詳盡完整。第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析一、地價(jià)與影響因素的關(guān)系土地價(jià)格受眾多因素影響，各種因素對(duì)土地價(jià)格影響的方向與程度不盡相同，有的因素降低土地價(jià)格，有的則提高土地價(jià)格；有的因素對(duì)土地價(jià)格變化幅度影響很大，有的因素卻影響很小。隨著時(shí)期與地域的不同，尤其是土地利用類型不同，那些影響較大（或較?。┑囊蛩匾部赡茏兂捎绊戄^小（或較大）的因素。各種影響地價(jià)的因素與地價(jià)之間的影響關(guān)系也不盡相同，有的因素對(duì)地價(jià)的影響是直線性的，即隨著這種因素的變化而降低（或提高）土地價(jià)格；有的因素在一定范圍內(nèi)變化可能提高（或降低）地價(jià)，超過(guò)一定范圍又可能引起地價(jià)降低（或升高）；有的因素的變化從某一方面看會(huì)提高地價(jià)，從另一方面看又會(huì)降低地價(jià)，其對(duì)地價(jià)的影響最終效果如何，取決于哪一方面的影響更顯著。第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析二、影響宗地地價(jià)的因素分類影響地價(jià)的因素通?？煞譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素與個(gè)別因素三種：１、影響宗地地價(jià)的一般因素。影響地價(jià)的一般因素主要是指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和國(guó)際因素等。如利率、通貨膨脹等。２、影響地價(jià)的區(qū)域因素資料。影響地價(jià)的區(qū)域因素主要是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析３、影響地價(jià)的個(gè)別因素資料。影響地價(jià)的個(gè)別因素主要包括：（１）宗地的形狀、面積。（２）宗地在區(qū)域內(nèi)的微觀區(qū)位。（３）宗地市政設(shè)施條件。是指與宗地直接相關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等。（４）宗地環(huán)境質(zhì)量因素。是指與宗地本身有關(guān)的坡度、坡向、地質(zhì)條件、自然災(zāi)害等。（５）城市規(guī)劃限制。作為個(gè)別因素考慮的城市規(guī)劃因素主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析三、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地影響因素影響商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的主要區(qū)域因素及個(gè)別因素包括：（１）交通便捷度。指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度，包括對(duì)內(nèi)和對(duì)外兩個(gè)方面。（２）環(huán)境優(yōu)劣度。主要包括兩個(gè)指標(biāo)：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周圍的人口密度、收入水平等；二是自然環(huán)境，如地質(zhì)狀況、土地承載力、地形等。（３）城市規(guī)劃限制。主要反映城市規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用提出的具體要求，包括土地的具體用途、建筑物的高度、密度、容積率、道路寬度等。（４）其他因素。（5）個(gè)別因素還包括宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度等第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析四、住宅用地影響因素影響住宅用地的主要區(qū)域因素及個(gè)別因素包括：（1）住宅區(qū)的位置。（2）交通便捷度。以購(gòu)物和工作方便程度兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量和反映。（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。主要指直接用于為居住服務(wù)的供電、供氣、供水、供暖等設(shè)施。（4）公用設(shè)施保證度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度。（5）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。一是指人文環(huán)境，二是自然環(huán)境。（6）城市規(guī)劃限制。城市規(guī)劃中對(duì)住宅區(qū)建筑的高度、式樣、密度、容積率等提出的具體規(guī)劃和限制要求。（7）其他情況。如區(qū)域中不同類型住宅的銷售狀況及前景。（8）個(gè)別因素還包括宗地的地形、面積、日照、采光、通風(fēng)、坡度、地基承載力等。第二節(jié)影響宗地地價(jià)的因素分析五、工業(yè)用地影響因素影響住宅用地的主要區(qū)域因素及個(gè)別因素包括：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）工業(yè)區(qū)的位置。（5）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。（6）城市規(guī)劃限制。（7）其他因素。如勞動(dòng)力的供求狀況。（8）個(gè)別因素還包括宗地的形狀、面積、宗地用途等。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)修正法（landdatumvaluemethod）是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素，建立宗地地價(jià)修正系數(shù)表，并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用估價(jià)法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是比較法，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表，是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，評(píng)估者對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析，對(duì)照因素修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價(jià)格。具體評(píng)估程序如下：第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)一、確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

1、有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，又有級(jí)別內(nèi)行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)于此類，按照行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)建立宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)修正體系，可直接利用各城鎮(zhèn)評(píng)估的行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，進(jìn)行影響地價(jià)因素的比較修正，建立起宗地地價(jià)修正系數(shù)表。2、有級(jí)別和區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)于此類，應(yīng)以區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)建立宗地地價(jià)的因素修正標(biāo)準(zhǔn)和體系。區(qū)域基準(zhǔn)地包括：街區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)及以路線價(jià)表示的商業(yè)街道的商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)3、只有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)于此類，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)的關(guān)系，為便于建立科學(xué)、合理的因素指標(biāo)比較修正體系，一般要先將級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)落實(shí)到行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)和區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。4、按土地定級(jí)的總分值確定基準(zhǔn)地價(jià)在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，可利用綜合土地定級(jí)或分類土地定級(jí)的成果及其相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)，建立起土地定級(jí)總分值域基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)關(guān)系，評(píng)估出不同總分值對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，有了總分值對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，可建立定級(jí)單元基礎(chǔ)上確定宗地地價(jià)的修正指標(biāo)體系及標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)二、選擇宗地地價(jià)影響因素在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上建立宗地地價(jià)的因素修正體系和標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)質(zhì)使用比較法建立宗地地價(jià)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。因此，選擇的宗地地價(jià)影響因素，必須是影響土地使用價(jià)值，并且在級(jí)別或區(qū)域內(nèi)有差異的區(qū)域因素和個(gè)別因素。選擇進(jìn)行宗地地價(jià)修正的影響因素，應(yīng)由各城鎮(zhèn)根據(jù)所在區(qū)域的特點(diǎn)，從本章第二節(jié)介紹的各因素中分土地利用類型用于宗地地價(jià)評(píng)估的主要因素，采用特爾斐法等方法，確定影響宗地地價(jià)的主要因素，從而建立起各土地用途宗地地價(jià)的修正的因素體系。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)采用級(jí)別中行業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)建立宗地地價(jià)因素修正標(biāo)準(zhǔn)和體系的，必須選擇影響地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行修正，才能建立宗地地價(jià)的修正體系，以評(píng)估出宗地地價(jià)。采用區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)建立宗地地價(jià)因素修正標(biāo)準(zhǔn)和體系的，則視區(qū)域的大小及因素的差異，一般情況下，應(yīng)進(jìn)行影響地價(jià)的區(qū)域因素的修正。但對(duì)一些區(qū)域因素差異小的區(qū)域或區(qū)段，如用路線價(jià)法評(píng)估的某一街道的商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，則可以個(gè)別因素修正為主，有的可以只進(jìn)行個(gè)別因素的修正，建立起按區(qū)域類型的宗地地價(jià)修正體系。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)三、計(jì)算各因素影響地價(jià)的修正幅度結(jié)合我國(guó)具體情況及目前開展的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算工作，提出以下幾種確定各因素影響強(qiáng)度，計(jì)算地價(jià)修正幅度的方法。1、以土地級(jí)別內(nèi)各行業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，分別計(jì)算宗地地價(jià)修正系數(shù)（1）計(jì)算各級(jí)土地中各行業(yè)用地的修正幅度?；鶞?zhǔn)地價(jià)是在城市土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)每一級(jí)土地的市場(chǎng)資料及土地收益測(cè)算而得出的一種綜合性平均價(jià)格，根據(jù)每級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，確定因素整體的修正范圍及總修正幅度。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)在每級(jí)土地中，對(duì)每一土地用途確定的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)實(shí)際級(jí)差收益或地價(jià)的斜率及測(cè)算的收益模型，選擇同類可比較的五種收益標(biāo)準(zhǔn)。如下圖，圖中，OS是城市總心到城市邊級(jí)的距離，OS之間的區(qū)段表示根據(jù)綜合影響因素劃分土地級(jí)別。S′S是每級(jí)土地同一用途的收益或地價(jià)曲線。A、B、C、D、E是分別選擇的某一土地用途的五個(gè)收益或地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將它們分別確定為好、較好、一般、較劣、劣五個(gè)檔次。OS距離

S’ABCDEABCDE收益每級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)差收益（地價(jià)）曲線第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)據(jù)確定的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以每一點(diǎn)的收益或地價(jià)值與同一級(jí)內(nèi)的平均收益值（基準(zhǔn)地價(jià)）相減，得到每點(diǎn)收益或地價(jià)同平均收益的差距。然后分別除以每級(jí)土地的平均收益或基準(zhǔn)地價(jià)值，得到每點(diǎn)優(yōu)劣于平均水平的程度。根據(jù)計(jì)算出來(lái)的值，將A、E點(diǎn)計(jì)算的系數(shù)，作為每級(jí)土地內(nèi)各行業(yè)的最大上調(diào)或下調(diào)幅度。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)（2）確定各影響地價(jià)因素的重要性，計(jì)算出各因素的最大修正幅度。某點(diǎn)地價(jià)優(yōu)、劣于基準(zhǔn)地的幅度，是有影響地價(jià)的因素及重要性共同決定的，因此，在確定級(jí)內(nèi)行業(yè)地調(diào)整幅度的情況下，要按工業(yè)、住宅、商業(yè)等用地類型的不同，分別確定各類基準(zhǔn)地價(jià)格影響因素的權(quán)重值，計(jì)算出各因素在不同行業(yè)中的最大修正幅度。確定各因素影響因素地價(jià)的權(quán)種植的方法有兩種：方法一、是采用土地定級(jí)中確定因素重要性順序的特爾斐法，選擇有經(jīng)驗(yàn)的專家，分商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地用途確定各因素的權(quán)重值，具體測(cè)定方法可參照<城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程>中的有關(guān)內(nèi)容。確定了各因素的權(quán)重后，可按下式計(jì)算出各因素的最大上調(diào)、下調(diào)幅度。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)F1i=F1×Wi（公式1）F2i=F2×Wi（公式2）

F1、F2分別為級(jí)內(nèi)各行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地地價(jià)的最大上調(diào)、下調(diào)值。Wi為某一因素的權(quán)重值，F(xiàn)1i、F2i分別各用途土地中某一地價(jià)因素的最大上調(diào)或下調(diào)幅度。方法二、結(jié)合各因素內(nèi)各指標(biāo)優(yōu)劣狀況影響地價(jià)相對(duì)指數(shù)的計(jì)算，確定出各因素的最大修正幅度。根據(jù)選定的影響宗地地價(jià)的因素，以級(jí)內(nèi)土地用途為單位，通過(guò)利用市場(chǎng)地價(jià)或土地樣點(diǎn)資料的分析，在得到每個(gè)因素的最大修正幅度的情況下，將所有各因素的最大上調(diào)或下調(diào)幅度相加，得到各因素的總修正幅度比較后，進(jìn)行比例平差，得到各因素的影響權(quán)重和最大上調(diào)、下調(diào)幅度。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)例如，在假設(shè)F1、F2已定的情況下，影響宗地地價(jià)的因素有N個(gè)，其中為N1臨路類型。經(jīng)過(guò)樣點(diǎn)的歸類分析，得出住宅用地鄰路與地價(jià)比例系數(shù)為：商業(yè)：生活：混合：交通=0.85：1：0.8：0.75，按此比例關(guān)系，此因素最大修正幅度為N’1=0.25，N個(gè)因素通過(guò)因素與宗地地價(jià)的分析，得到各因素最大修正幅度分別為N’2……N’n,則各因素的權(quán)重按下式計(jì)算：式中wi為某因素影響地價(jià)的權(quán)重值，N’i為各因素分別計(jì)算時(shí)的最大修正幅度，在確定了各因素權(quán)重之后，按上面公式1和公式2計(jì)算各因素的最大上調(diào)或下調(diào)修正幅度。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)（3）確定各影響地價(jià)因素在不同指標(biāo)或條件狀況下的修正系數(shù)。根據(jù)選擇的宗地地價(jià)影響因素及各因素的最大修正幅度，計(jì)算隨著影響地價(jià)因素指標(biāo)條件變化而引起的地價(jià)修正系數(shù)的變化，其計(jì)算方法有兩種：方法一、根據(jù)各影響因素的修正幅度F1i、F2i，將級(jí)內(nèi)影響行業(yè)用地地價(jià)格因素的變化按正相關(guān)的方式，排列出因素的變化規(guī)律，然后采取因素等間距或不等間距劃分區(qū)段的辦法，計(jì)算各因素在種種標(biāo)準(zhǔn)下的修正幅度。一般情況下，將因素變化劃分為好、較好、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，并確定基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，通常將一般狀況下的因素標(biāo)準(zhǔn)作為基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的因素標(biāo)準(zhǔn)，第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)然后計(jì)算出不同因素標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于一般標(biāo)準(zhǔn)下的上浮或下浮比例，即得到不同因素指標(biāo)或條件下的修正系數(shù)。方法二、利用前面確定各因素影響權(quán)重值的結(jié)果和方法，確定因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正系數(shù)。上面例子中鄰路類型因素的最高修正幅度為25%，先將鄰商業(yè)性街道的修正系數(shù)作為一般標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)地價(jià)指數(shù)為0.85，則其他鄰路條件的修正系數(shù)為：好的修正系數(shù)按（1-0.85）/0.85×100%計(jì)算其向上的修正幅度，相對(duì)應(yīng)的鄰路條件為生活型道路；差的修正系數(shù)為（0.85-0.75）/0.85×100%，則相應(yīng)指標(biāo)條件為臨交通型道路。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)2、以土地利用分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，分別計(jì)算宗地地價(jià)修正系數(shù)以土地利用分區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)建立宗地地價(jià)因素修正體系，計(jì)算地價(jià)修正系數(shù)，一般認(rèn)為區(qū)域內(nèi)的土地利用性質(zhì)是一致的，即商業(yè)、住宅、工業(yè)用地等單一性質(zhì)的區(qū)域。（1）計(jì)算各區(qū)中的地價(jià)修正幅度。按照不同用地性質(zhì)劃分不同的土地利用分區(qū)。如商業(yè)用地可分為市級(jí)商業(yè)區(qū)、區(qū)及商業(yè)區(qū)、街區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)、獨(dú)立商業(yè)用地等。為建立統(tǒng)一的修正指標(biāo)體系和標(biāo)準(zhǔn)，先應(yīng)將性質(zhì)相同區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行平均，得到同種類型區(qū)統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)利用每一分區(qū)的樣點(diǎn)地價(jià)資料或土地收益資料，采取聚類分析的方法，計(jì)算出所有樣點(diǎn)地價(jià)或土地收益的組團(tuán)，按各組團(tuán)地價(jià)或土地收益中的最高值和最低值，分別同基準(zhǔn)地價(jià)比較，得到每一土地利用分區(qū)中地價(jià)上調(diào)或下調(diào)的最大幅度。計(jì)算方法參照第一種方法中計(jì)算修正幅度的辦法。（2）確定各影響地價(jià)因素的重要性，計(jì)算出各因素的最大修正幅度。與第一種方法中處理此問(wèn)題的方法一致。只是地域范圍有差別，一是用地性質(zhì)相同的區(qū)域，一是土地級(jí)中的某個(gè)行業(yè)。（3）確定各影響地價(jià)因素在不同指標(biāo)或條件下的修正系數(shù)。具體計(jì)算原理與方法參見第一種方法的相關(guān)部分。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)3、以級(jí)別內(nèi)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，分別計(jì)算宗地地價(jià)修正系數(shù)當(dāng)區(qū)域中宗地地價(jià)或收益或差別較大時(shí)，用級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)反映級(jí)內(nèi)宗地的地價(jià)水平的代表性就不強(qiáng)。因此，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，對(duì)一些行業(yè)就要求若級(jí)別內(nèi)宗地地價(jià)、收益差別較大時(shí)，要在級(jí)內(nèi)劃分若干區(qū)段或區(qū)域，評(píng)估出區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。計(jì)算步驟包括（1）計(jì)算各區(qū)段中的地價(jià)修正幅度。（2）計(jì)算各因素的最大修正幅度。（3）確定影響地價(jià)個(gè)因素在不同指標(biāo)下的修正系數(shù)。該方法的處理原理和方法，與第一種方法相同。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)4、以級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，按單元總分值進(jìn)行宗地地價(jià)修正按照城鎮(zhèn)土地定級(jí)特點(diǎn)，利用已有的土地收益或地價(jià)測(cè)算模型，以土地定級(jí)的單元總分值為基礎(chǔ)，確定單元總分值與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，計(jì)算出不同總分值或總分值區(qū)段對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，用此基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地地價(jià)，其修正系數(shù)計(jì)算步驟如下：（1）計(jì)算出不同總分值或總分值區(qū)段的地價(jià)修正幅度。（2）計(jì)算影響地價(jià)各因素的最大修正幅度，一般只有進(jìn)行個(gè)別因素修正。（3）選擇總分值或總分值區(qū)段中五種土地收益或地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，分別確定為好、較好、一般、較劣、劣。并將五種標(biāo)準(zhǔn)同各區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較，得到不同標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，并將此修正幅度按各因素對(duì)地價(jià)影響的程度，計(jì)算出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正系數(shù)。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)四、編制宗地地價(jià)因素修正系數(shù)表編制宗地地價(jià)修正系數(shù)前，應(yīng)按前面的程序和方法，計(jì)算出每級(jí)或土地利用分區(qū)的影響宗地價(jià)因素的修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，按照宗地地價(jià)評(píng)估的要求，采取以下幾種方法編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表。1、以土地級(jí)別內(nèi)不同行業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正編表前，要以土地級(jí)為單位，利用確定的影響宗地地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素，分別計(jì)算出各級(jí)土地種不同行業(yè)同地的修正系數(shù)，并確定各種修正系數(shù)下的因素指標(biāo)條件。編表時(shí)，土地用途為表頭，土地級(jí)別為主欄，而影響地價(jià)的修正因素為賓欄。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)2、以土地利用分區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正編表前，要以土地利用分區(qū)為單位，在選定影響宗地地價(jià)的因素后，按分區(qū)類型計(jì)算出宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)，同時(shí)確定各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)條件。編表時(shí)，土地用途為表頭，土地利用分區(qū)的名稱為主欄，影響地價(jià)的宗地修正因素為賓欄。3、其他類型宗地地價(jià)修正系數(shù)表的編制①以級(jí)別內(nèi)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表，表頭為土地級(jí)別，表格的主欄為區(qū)域類型名稱，賓欄位影響地價(jià)因素。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)②以路線價(jià)為基礎(chǔ)編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表，一般是以用途為單位，編織一個(gè)全市的各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正系數(shù)表，各因素分別為一個(gè)表格。下表為某市商業(yè)用地樓層修正系數(shù)表層數(shù)一二三四五六修正系數(shù)1.001.111.281.361.421.44③以土地定級(jí)單元總分值的基準(zhǔn)地價(jià)編制宗地地價(jià)修正系數(shù)時(shí)，主要是個(gè)別因素的修正，其表示同土地利用分區(qū)修正系數(shù)表一致。表頭為土地用途，表格主欄為定級(jí)單元總分值，表格賓欄為影響地價(jià)的個(gè)別因素。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)五、宗地地價(jià)評(píng)估編制出宗地地價(jià)修正系數(shù)后，當(dāng)需要對(duì)具體宗地估價(jià)時(shí)，則可根據(jù)宗地地價(jià)修正系數(shù)方便快捷的評(píng)估出一般狀況下的宗地地價(jià)，同時(shí)再考慮其他因素的適當(dāng)訂正，得到最后獲得宗地地價(jià)。具體估價(jià)程序如下：1、確定宗地的位置及用途確定宗地的用途和所在的土地級(jí)別或土地利用分區(qū)，以便確定進(jìn)行修正的基準(zhǔn)地價(jià)和調(diào)查因素的項(xiàng)目。2、調(diào)查影響宗地地價(jià)因素的宗地指標(biāo)按照宗地所在的區(qū)域和用途對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)表內(nèi)容，要調(diào)查待估宗地的影響地價(jià)因素的指標(biāo)，調(diào)查的項(xiàng)目應(yīng)與要進(jìn)行系數(shù)修正的因素一致。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)3、確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)按調(diào)查結(jié)果，首先對(duì)每個(gè)因素的指標(biāo)值，查對(duì)各用途土地的宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表，確定因素指標(biāo)對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣狀況，按優(yōu)劣狀況在查對(duì)宗地地價(jià)修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。某一宗地的宗修正系數(shù)按下式計(jì)算：K表示某一宗地所有地價(jià)影響因素總修正值；Ki表示分別為宗地在第i個(gè)因素條件下的修正系數(shù)%。第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)4、宗地地價(jià)計(jì)算在確定了宗地地價(jià)修正系數(shù)后，如果系數(shù)編制是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，上調(diào)或下調(diào)百分?jǐn)?shù)表示由于或劣于基準(zhǔn)地價(jià)的差異程度，則可按下式計(jì)算：Pls指計(jì)算的宗地價(jià)格，Plb指宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。5、宗地地價(jià)的確定按一般正常狀況計(jì)算的宗地地價(jià)，還需要根據(jù)委托評(píng)估人的要求，估價(jià)目的或其他條件進(jìn)行訂正。例如：使用或出讓年期不一致的要進(jìn)行年期修正，以及容積率修正等。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)傄?、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x眾多的所有者或使用者擁有一幢建筑物的情況下，他們分別擁有建筑物的某一部分，但是整幢建筑物占用的土地只是一塊，在實(shí)物形態(tài)上不可分割。當(dāng)出售該建筑物的某一部分時(shí)，該塊土地的使用權(quán)的一個(gè)相應(yīng)份額也就隨之轉(zhuǎn)移。這個(gè)份額的確定也就成為一個(gè)需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。擁有一塊土地，不僅享有該塊土地的一定權(quán)力，而且要承擔(dān)由此權(quán)力而產(chǎn)生的義務(wù)。例如在建筑物使用過(guò)程中，政府要根據(jù)這塊土地的位置或價(jià)值征收土地稅費(fèi)，該土地稅費(fèi)在建筑物各部分所有者之間應(yīng)該如何分?jǐn)?。第四?jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)傊懒嗣總€(gè)所有者的土地占有份額，無(wú)論是土地的權(quán)利還是義務(wù)，都可以通過(guò)他順利地得到解決。通過(guò)高層建筑分?jǐn)偪梢越鉀Q：1、各部分占有的土地份額；2、各部分享有的土地面積；3、各部分享有的地價(jià)數(shù)額。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偠唇ㄖ娣e分?jǐn)偘唇ㄖ娣e分?jǐn)偟姆椒?，是根?jù)各自擁有的建筑面積的多少來(lái)分?jǐn)偂Ｅe例：某建筑物的土地總面積500m2,總建筑面積1000m2，某人擁有其中的80m2建筑面積。按建筑面積分?jǐn)偡椒?，該人占有的土地份額為：80÷1000=8%，其擁有的土地?cái)?shù)量為：500×8%=40m2

。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偘唇ㄖ娣e分?jǐn)偟膬?yōu)點(diǎn)：簡(jiǎn)便、可操作性強(qiáng)。缺點(diǎn)：存在按建筑面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同部分的價(jià)值不同，卻分?jǐn)偭说攘康牡貎r(jià)。如土地使用到期，需要補(bǔ)交地價(jià)款時(shí)，會(huì)引起那些占有物業(yè)單位價(jià)值量小的業(yè)主的爭(zhēng)論。使用對(duì)象：各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物，如用途單一的住宅樓、辦公樓。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)側(cè)?、按房地價(jià)值分?jǐn)偩唧w方法如下：舉例：某大廈的房地產(chǎn)總價(jià)值5000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價(jià)值為1000萬(wàn)元。按照房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，該公司占有的土地份額為：1000÷5000=20%。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偘捶康貎r(jià)值分?jǐn)偟膬?yōu)點(diǎn)：克服了按建筑面積分?jǐn)偝霈F(xiàn)的不同部分的價(jià)值不同，卻分?jǐn)偭说攘康牡貎r(jià)的問(wèn)題。比按建筑面積分?jǐn)倧?fù)雜一些，但更符合實(shí)際。缺點(diǎn)：各層房地價(jià)值有差異的原因，主要是土地的垂直效果所造成的，各層建筑物價(jià)值應(yīng)相同。但是根據(jù)這種分?jǐn)偡椒ǖ贸龅慕Y(jié)果，各層分?jǐn)偟慕ㄖ飪r(jià)值不等。使用對(duì)象：各部分的房地價(jià)值有差異但差異不是很大的建筑物。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偹摹赐恋貎r(jià)值分?jǐn)傄罁?jù)各部分的土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，具體方法：舉例：某幢大樓的總建筑面積為10000m2,房地產(chǎn)總價(jià)值為6000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈大廈的某一部分，該部分的建筑面積為200m2，房地價(jià)值為130萬(wàn)元。按照土地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額。第四節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偨猓涸撊苏加械耐恋胤蓊~為：優(yōu)點(diǎn)：解決了按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偝霈F(xiàn)的問(wèn)題，而且也避免了按房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)倳r(shí)各層單位面積建筑物價(jià)值不相等的理論缺陷。缺點(diǎn)：由于房地價(jià)格是不斷變化的，所以按土地價(jià)值分?jǐn)偟姆椒?，從理論上講要求地價(jià)分?jǐn)偛粩嗟倪M(jìn)行，但這在實(shí)際中不可行，除分?jǐn)傂枰馁M(fèi)用很高原因外，土地占有份額也不宜經(jīng)常變動(dòng)。第五節(jié)應(yīng)用舉例[例1]某市主要商業(yè)街有一待估面積為2000m2的商業(yè)用途土地，根據(jù)該宗地區(qū)域、個(gè)別因素條件，對(duì)照該市商業(yè)用地修正系數(shù)表（見表1）中各項(xiàng)指標(biāo)，確定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)類別、企業(yè)職工總數(shù)、距市中心距離、距公交車站距離、公交車站車流量、距火車站距離、距長(zhǎng)途汽車站距離、宗地臨街門面寬度、宗地形狀、宗地自身深度距離、宗地目前利用情況（容積率）、道路級(jí)別、人行道寬度、區(qū)域交通管理規(guī)定、周圍土地利用類型、未來(lái)地規(guī)劃用途這些因素的狀況分別為：一般、一般、一般、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、優(yōu)、一般、較優(yōu)、較優(yōu)、一般、一般、劣、一般、一般。其出讓時(shí)間為1998年1月1日，出讓年限為40年，開發(fā)程度為三通一平，宗地容積率為1.5，現(xiàn)要評(píng)估該宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日2002年1月1日的價(jià)格。該宗地屬市區(qū)商業(yè)二級(jí)地段，該市二級(jí)地段商業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)為7000元/m2（開發(fā)程度為三通一平，標(biāo)準(zhǔn)容積率為1）。基準(zhǔn)地價(jià)公布時(shí)間為1996年1月1日。一年期貸款利率為3.76%。第五節(jié)應(yīng)用舉例某市市級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)表（表1）影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商業(yè)繁華條件企業(yè)經(jīng)營(yíng)類別157.50-3.75-7.0企業(yè)職工總數(shù)15.47.70-3.85-7.7距市中心距離11.85.90交通條件距公交車站距離43210公交車站車流量3.81.80-0.9-1.8距火車站距離5.74.282.851.430距長(zhǎng)途汽車站距離5.74.282.951.430宗地條件宗地臨街門面寬度52.50-2.5-5宗地形狀2.51.250-1.25-2.5第五節(jié)應(yīng)用舉例影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地條件宗地自身深度距離10.50-0.5-1容積率7.33.670-3.67-7.3宗地臨街道路道路級(jí)別2.41.20-1.2-2.4人行道寬度420-2-4區(qū)域交通管理規(guī)定210-1-2宗地外界環(huán)境周圍土地利用類型7.63.80-3.8-7.6未來(lái)地規(guī)劃用途73.50-3.5-7第五節(jié)應(yīng)用舉例該市地價(jià)指數(shù)表（表3）日期1996.1.11997.1.11998.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地價(jià)指數(shù)100102105109112113115該市商業(yè)用地容積率修正系數(shù)（表2）容積率0.70.81.01.21.52修正系數(shù)0.850.91.01.11.21.3第五節(jié)應(yīng)用舉例[解]（一）確定對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)通過(guò)查對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)，確定待估宗地屬商業(yè)用途二級(jí)地，其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)為7000元/m2（開發(fā)程度為三通一平）。（二）確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)根據(jù)宗地區(qū)域、個(gè)別因素條件，對(duì)照表1中修正系數(shù)，具體計(jì)算出宗地總修正系數(shù)：K=0+0+0+4%+1.8%+2.85%+1.43%+5%+0+0.5%+3.67%+0+0-2%+0+0=17.25%第五節(jié)應(yīng)用舉例（三）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)待估宗地已使用4年。法定最高出讓年限為40年。（四）確定期日修正系數(shù)根據(jù)地價(jià)指數(shù)表2，則其日修正系數(shù)為：T=115/100=1.15第五節(jié)應(yīng)用舉例（五）確定容積率修正系數(shù)待估宗地容積率為1.5，本基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.根據(jù)容積率修正表3，容積率修正系數(shù)R=1.2/1=1.2（六）計(jì)算并確定待估宗地地價(jià)P=P0×（1+K）×Y×T×R=7000×（1+17.25%）×0.953×1.15×1.2=10794（元/m2

）第五節(jié)應(yīng)用舉例[例2] 廣西××公司擬與其他單位共同發(fā)起、組建股份公司并上市公開發(fā)行股票。該公司擬以其生產(chǎn)性土地資產(chǎn)投資入股，需評(píng)估其土地資產(chǎn)的價(jià)值。該公司生產(chǎn)性用地位于××市城西路299號(hào)，地塊面積32864㎡，屬一等一級(jí)工業(yè)用地。所評(píng)估的土地價(jià)格為：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日（２００２年１２月３１日）設(shè)定開發(fā)程度為“五通一平”、設(shè)定土地處置方式為出讓、使用年限為５０年的土地使用權(quán)價(jià)格。第五節(jié)應(yīng)用舉例評(píng)估過(guò)程如下：１.收集估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)及其相應(yīng)的宗地地價(jià)修正系數(shù)體系估價(jià)對(duì)象為××市一等一級(jí)工業(yè)用地，其基準(zhǔn)地價(jià)為５００元/㎡，相應(yīng)的宗地地價(jià)修正系數(shù)表及其說(shuō)明表分別見表１和表２。第五節(jié)應(yīng)用舉例影響因素優(yōu)（%）較優(yōu)（%）一般（%）較劣（%）劣（%）區(qū)域距離因素主干道距離基礎(chǔ)設(shè)施完善度出入道路級(jí)別環(huán)境質(zhì)量狀況工業(yè)類型44.0039.6026.4019.8013.2022.0019.8013.209.906.6000000－2.00－1.80－1.20－0.90－0.60－4.00－3.60－2.40－1.80－1.20個(gè)別面積因素形狀地勢(shì)與地質(zhì)狀況24.2017.6013.2012.108.806.60000－1.1