構建以發(fā)展商為主導的工程質(zhì)量管控體系

構建以發(fā)展商為主導的工程質(zhì)量管控體系

華潤置地工程管理部2012年3月15日2003-3月-24一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責任者建筑法-1998年3月1日起施行第六章建筑工程質(zhì)量管理第五十五條建筑工程實行總承包的，工程質(zhì)量由工程總承包單位負責，總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應當對分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔連帶責任。分包單位應當接受總承包單位的質(zhì)量管理。第五十六條建筑工程的勘察、設計單位必須對其勘察、設計的質(zhì)量負責?？辈臁⒃O計文件應當符合有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計技術規(guī)范以及合同的約定。設計文件選用的建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明其規(guī)格、型號、性能等技術指標，其質(zhì)量要求必須符合國家規(guī)定的標準。第五十七條建筑設計單位對設計文件選用的建筑材料、建筑構配件和設備，不得指定生產(chǎn)廠、供應商。

2一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責任者第五十八條建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負責。建筑施工企業(yè)必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得偷工減料。工程設計的修改由原設計單位負責，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設計。第五十九條建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。第六十條建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質(zhì)量。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。34一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責任者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例(國務院令第248號1998年7月20日)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(建質(zhì)[2004]18號2004年1月30日)：

建設單位(開發(fā)企業(yè))是住宅工程質(zhì)量的第一責任者，對建設的住宅工程的質(zhì)量全面負責。建設單位應設立質(zhì)量管理機構并配備相應人員，加強對設計和施工質(zhì)量的過程控制和驗收管理。

5一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責任者《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)1)確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質(zhì)量責任，負責相應的售后服務。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負責相應施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責任;2)住宅開發(fā)單位必須向購房者提交裝修質(zhì)量保證書，包括裝修明細表，裝修平面圖和主要材料及部品的生產(chǎn)廠家，并執(zhí)行有關的保修期。3)居室裝修質(zhì)量首先應表現(xiàn)在樣板間上，樣板間要真實地反映裝修檔次和裝修施工質(zhì)量。交付給購房者的裝修質(zhì)量，不應低于樣板間的質(zhì)量水平。作為裝修質(zhì)量的衡量標準，樣板間在購房者入住之前不宜拆除。

一、誰是住宅工程質(zhì)量第一責任者發(fā)展商是住宅工程質(zhì)量的第一責任者-

關于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責任的通知(建市【2010】68號)；

建設單位依法承擔住宅工程質(zhì)量的全面管理責任，要落實項目法人責任制，設立質(zhì)量管理機構并配備專職人員，高度重視項目前期的技術論證，及時提供住宅工程所需的基礎資料，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排住宅工程建設各相關方的工作。

強化建設單位法定代表人責任制。建設單位是住宅工程的主要質(zhì)量責任主體，要依法對所建設的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在設計使用年限內(nèi)的質(zhì)量負全面責任。建設單位的法定代表人要對所建設的住宅工程質(zhì)量負主要領導責任。住宅工程發(fā)生工程質(zhì)量事故的，除依法追究建設單位及有關責任人的法律責任以外，還要追究建設單位法定代表人的領導責任。

建設單位要指定施工現(xiàn)場總代表人，全面負責協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場的組織管理。建設單位要根據(jù)事先確定的設計、施工方案，定期對住宅工程項目實施情況進行檢查，督促施工現(xiàn)場的設計、施工、監(jiān)理等單位加強現(xiàn)場管理，并及時處理和解決有關問題，切實保證住宅工程建設及原有地下管線、地下建筑和周邊建筑、構筑物的質(zhì)量安全。6二、住宅工程質(zhì)量的模糊性1，住宅工程質(zhì)量

《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-20012.0.2建筑工程質(zhì)量qualityofbuildingengineering

反映建筑工程滿足相關標準規(guī)定或合同約定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環(huán)境保護等方面所有明顯的隱含能力的特性總和。

工程建設標準強制性條文；合同工料規(guī)范；住宅工程設計施工質(zhì)量法規(guī)清單。782，承包商的檢驗批驗收與小業(yè)主收樓標準不同監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)站對工程質(zhì)量實行檢驗批驗收：按《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》(GB50300-2001)規(guī)定，檢驗批的合格判定標準為:1)抽查樣本均應符合本規(guī)范主控項目的規(guī)定。

2)抽查樣本的80%以上應符合本規(guī)范一般項目的規(guī)定。其余樣本不得有影響使用功能或明顯影響裝飾效果的缺陷,其中有允許偏差的檢驗項目,其最大偏差不得超過本規(guī)范規(guī)定允許偏差的1.5倍。

關于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知-建質(zhì)2009-291號.docx

在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收。小業(yè)主收樓100％全面驗收：100％均符合主控項目及一般項目規(guī)定。93，發(fā)展商與承包商保修期也不一致發(fā)展商對小業(yè)主：《商品房買賣合同》、《住宅質(zhì)量保證書》出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。承包商對發(fā)展商：《建設工程質(zhì)量管理條例》第四十條：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其它項目的保修期限由發(fā)包方和承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日期計算。104，質(zhì)量責任及標準的不對等關系往往，小業(yè)主的質(zhì)量要求高于國家標準；承包商的工程質(zhì)量低于國家標準。發(fā)展商作為住宅開發(fā)建設的資源整合者，是第一質(zhì)量責任者。國家標準發(fā)展商設計施工1個性化需求＞＝國家標準＋如：不接受裂縫、空鼓＞＞施工2施工3施工4＋供應商小業(yè)主關于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責任的通知-建市[2010]68號

建設單位要落實項目法人責任制，設立質(zhì)量管理機構并配備專職人員，高度重視項目前期的技術論證，及時提供住宅工程所需的基礎資料，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排住宅工程建設各相關方的工作。

項目法人責任制-王印董事長、大區(qū)總經(jīng)理、城市公司總經(jīng)理、項目總經(jīng)理11三、華潤置地的高品質(zhì)發(fā)展20072008200920102011….......201512成立工程管理部行業(yè)調(diào)研住宅工程質(zhì)量標準對工程相關各方質(zhì)量管理要求一季度會議研討學習標桿：龍湖、綠城、仁恒、星河灣全裝修住宅工程質(zhì)量標準；全裝修住宅工程質(zhì)量管理指引；全裝修住宅工程對各方管理要求工作界面及移交標準；住宅工程管理規(guī)劃編制指引。第三方質(zhì)量評價高品質(zhì)戰(zhàn)略發(fā)布品質(zhì)給城市更多改變精細設計準則毫厘工程標準情感悉心服務第三方質(zhì)量評價高品質(zhì)獎

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無錫太湖國際社區(qū)國優(yōu)廣廈獎、魯班獎大區(qū)管控落地高品質(zhì)(內(nèi)涵、標準、體系)高效率(基準施工周期、標桿工期)產(chǎn)品線復制供應鏈建設(集中采購、戰(zhàn)略合作)高品質(zhì)是華潤置地的競爭策略！高品質(zhì)的發(fā)展13安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久華潤置地工程高品質(zhì)標準精細設計準則毫厘工程標準2008-20102011-2015二級指標三級指標精益管理重點1.1

地基基礎1)建筑物沉降在允許值內(nèi)；2)不均勻沉降控制在規(guī)范容許值內(nèi)；。3)無有害裂縫。詳勘、樁基設計；樁基按規(guī)范檢測；建筑沉降觀測?；靥钯|(zhì)量控制；1.2

主體結構1)鋼筋砼主體結構施工滿足設計及抗震規(guī)范要求；2)砌筑墻體拉結筋、圈梁、構造柱設置滿足抗震規(guī)范；3)變形在允許值內(nèi)，無有害裂縫；4)砼結構內(nèi)堅外光，要求達到準清水砼效果；5)砌體工程要求達到清水墻效果。變形設置、施工構造措施；鋼筋原材及連接質(zhì)量；砼性能指標、保護層，施工縫留設；砌筑構造柱圈梁拉結筋深化設計及施工。砼板裂縫控制；1.3

機電、

小市政1)機電設備及管線與結構連接安全牢固、耐久；2)鍋爐等設備及壓力管耐壓性能安全；3)燃氣設備及管線使用安全，并有自動報警裝置；4）熱力管道有可靠的熱伸縮補償設施及相關的固定、活動支架；5）照明：防燈具燙傷。埋件、支架、吊架設計計算；管道、設備單獨固定；大型燈具固定；高壓管道壓力測試；物管方前期介入；后期接管驗收。14安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久6項二級指標二級指標三級指標精益管理重點1.4

外墻外窗1)外墻裝飾、外窗、幕墻構件與主體結構連接安全牢固；2)外窗開啟安全、限位合理；3)幕墻鋁窗結構膠耐久，在設計年限內(nèi)不老化；4）幕墻玻璃合理使用年限內(nèi)不脫落，合理外力下不破裂；5)飾面層與構件連接牢固、合理使用狀態(tài)不脫落；6）外墻保溫與主體結構結合牢固，合理使用年限內(nèi)不開裂、不脫落；7）廣告燈箱安全；8）防玻璃扎傷、門夾傷、高空墜落、尖角碰傷等措施。門窗、幕墻專項設計：連接節(jié)點、變形檢測、防撞擊驗算、埋件預埋；連接節(jié)點深化設計；硅酮結構膠現(xiàn)場手拉試驗、剝離試驗，結構膠、密封膠相容性檢驗；玻璃應力檢驗；裝飾面層拉拔試驗。1.5

內(nèi)裝修1）飾面層等與主體結構連接牢固，合理外力下不變形脫落；2）門開啟方向正確，合頁固定牢固可靠；3）高隔墻與主體結構連接牢固。裝飾龍骨、掛件深化設計；拉拔試驗；針對不同要求的飾面選用合適的粘結劑。吊柜、櫥柜、裝飾墻；門盡可能考慮左側右手開啟，特種門及實木門因其自重較大，固定合頁應考慮至少3個，中間的應設置在上下兩合頁中間向上一個合頁的位置，主要是考慮因自重而導致門扇上口固定端縫隙變大；1.6

園林景觀1）新植大樹有防大風吹倒措施；2）小品：基礎穩(wěn)固；3）水景：燈具絕緣可靠；4）綠化：大型喬木支撐；5）照明：防燈具燙傷?；A深化設計，園林回填質(zhì)量控制；新植大樹有防大風吹倒支撐。15二級指標三級指標精益管理重點2.1

門窗1)門窗啟閉靈活、無卡滯、噪音；2)表面無色差、劃痕、碰傷；3)密封膠、防火條平整、光滑、順直；4)門扇周邊縫隙均勻，門扇上下口設透氣孔并刷漆；5)

五金配件要齊全，尤其容易忘掉的的是外窗的限位器、泄水口帽及氈條等，木門扇漏放門碰、特種門缺少順序器。外窗風壓、水密、氣密、保溫性、隔聲性試驗；洞口尺寸控制；深化設計；樣板制作、驗收；進場驗收；成品保護。2.2

無滲漏1)包括屋面露臺、陽臺、外墻、外窗、廚衛(wèi)、設備房、管井、排水管線、冷凝水管、地庫、泳池、消防水池、水景花池等無滲漏；2)各類雨棚、防水百頁、窗臺、空調(diào)板口遮風擋雨，各類管線穿外墻及屋面要有防滲漏措施；3)廚衛(wèi)、地下室防水防潮節(jié)點嚴密；4)各類水系統(tǒng)無跑冒滴漏，雨污水系統(tǒng)排水通暢。防水防滲漏專項深化設計及審批；樣板實施及驗收；外墻外窗堅持淋水試驗；衛(wèi)生間蓄水試驗，屋面淋蓄水試驗；各類水系統(tǒng)水壓試驗；地下室防水控制重點：主體結構密實、防水，后澆帶、施工縫、穿墻管控制，防水施工質(zhì)量控制；商業(yè)屋頂水箱、設備層防跑水防冷凝水設計；地下水豐富區(qū)域地下室底板宜設計疏水層和排水溝；裝飾外立面、天窗與屋頂、露臺、地面交界部位盡量采用結構翻坎防水，并設置合理的排水坡度與渠道；成品保護實施；改造涉及到防水的需重點控制；2.3

空間尺寸1)戶內(nèi)平面尺寸誤差滿足規(guī)范要求；2)層高凈空滿足誤差規(guī)范要求；3)地下車庫入口及樓梯間的層高凈空誤差滿足要求；4)消防通道凈寬、凈高誤差滿足要求。加強過程實測實量；主體裝修及竣工分戶驗收；物業(yè)接受交樓分戶驗收；提前審圖并優(yōu)化設計；商業(yè)項目中庭交錯的扶梯等部位應提起做空間分析，確保凈高與凈空。2.4

隔聲減震1)外墻、外窗、入戶門、戶內(nèi)門、墻體、樓板隔聲滿足要求；2)電梯及設備房運行噪音低，臨近臥室時隔聲減震滿足要求；3)各類機電設備房布置合理，機電設備及給排水管道運行噪音低。不同地段不同產(chǎn)品的隔聲設計；機電設備管道選用；設備安裝采取降噪措施；隔墻及層間封堵；隔音墻；門窗隔聲設計。16安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久10項二級指標二級指標三級指標精益管理重點2.5

機電系統(tǒng)1)各類機電系統(tǒng)開閉靈活、運行穩(wěn)定，運行參數(shù)達到設計要求；

2)防雷、接地及漏電保護系統(tǒng)合格；3)電梯運行舒適、平層準確、不夾人，高速梯無嘯叫；4)廚衛(wèi)給水衛(wèi)生，下水地漏安裝合理，不返臭；5)廚房排煙通暢、不竄味；6)空調(diào)運行溫度適宜，送、排風口布置合理，無死角，表面無凝結水；7)網(wǎng)絡通訊、安防等弱電設備布置合理，運行穩(wěn)定無故障；8)住宅智能化家居管理或公建智能化物業(yè)管理；9）樓控系統(tǒng)與被監(jiān)控設備及系統(tǒng)信號通訊正常，系統(tǒng)運行平穩(wěn)可靠；10）供暖溫度適宜，暖氣片無滲漏。機電深化設計及審批；機電材料設備選用；機電高品質(zhì)安裝；機電功能各類測試；物管前期介入；自持物業(yè)全生命周期進行設備選型。2.6

消防1)防火門、卷簾、防排煙、消火栓、噴淋及自動報警等消防設施運行正常，并達到使用功能要求；相關消防系統(tǒng)聯(lián)動正常；2)裝飾材料耐火防火等級符合消防要求；3)各類疏散通道出口寬、高、消防標識、照明滿足要求；4)各類防火封堵美觀并符合規(guī)范要求；5）設計有防火要求的幕墻、分戶門、外窗及外墻保溫耐火防火等級符合要求；裝飾、保溫材料防火性能試驗及檢測；消防卷簾安裝及測試；消防自檢；竣工消防驗收、開業(yè)前消防驗收。17二級指標三級指標精益管理重點2.7

標識1)建筑樓層、衛(wèi)生間、電梯等各類建筑導向標識正確、清晰、規(guī)則；2)機電設備及管線標識正確、清晰、規(guī)則、美觀；3)室外園林景觀標識正確、美觀；4)消防疏散通道及出口標識規(guī)范；5)殘疾人通道及出口標識規(guī)范；6)戶內(nèi)戶外標識系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性。建筑標識設計；機電標識設計-物業(yè)管理部＆工程管理部；室外標識設計；戶內(nèi)戶外標識設計的協(xié)調(diào)；建議①、③統(tǒng)一委托設計。2.8

增值服務1)收納等增值服務為客戶創(chuàng)造價值；2)設計人性化為客戶增值，如增加外窗紗窗、低窗或飄窗熱痛防護設施等；3）收納空間、固定家具；4）人性化細節(jié)：材料、安裝質(zhì)量、設計人性化、技術先進性。收納增值服務設計；收納五金面板等品質(zhì)保證；木作標準化、工廠化加工；現(xiàn)場批量安裝；戶型設計與家具設計相協(xié)調(diào)；工序組織與成品保護。2.9

使用安全1)屋面、外窗、陽臺、樓梯、中庭護欄防兒童攀爬；2)欄桿、車道及車庫等防撞措施考慮適當；3)樓梯及園林鋪裝防滑；4)無障礙設施考慮適當；5）防盜分戶門安全性要求；6)無其它明顯使用安全隱患；兒童安全設計，包括防攀爬、防摔跤、防跌落等；無障礙設計；商業(yè)公共區(qū)域欄桿防撞安全設計；景觀水池深度防溺水措施。玻璃、落地窗、首層幕墻；游泳池標識；園林地形高差處設置護欄；防觸電；2.10

防鳥蟻鼠1)建筑檐口、孔洞、百葉、屋面透氣管、排風進風口等防鳥防蟲；2)砼及各類木結構、室外回填土防白蟻；3)配電房、廚房防鼠。防鳥設計；防白蟻；防鼠設計。18二級指標三級指標精益管理重點3.1建筑外立面1)立面整體：面層整潔無返堿、有質(zhì)感、美觀，深化設計排版合理，各類管線、欄桿排布整齊、色彩協(xié)調(diào)；2)線條：平順、設計精巧；3)色澤：均勻、明快、協(xié)調(diào)、大方、色差不明顯；4)材質(zhì)：用料考究；5)細部：陽臺、花廳、窗邊等近尺度目視范圍內(nèi)質(zhì)量精致細膩。6)外窗臺、檐口滴水線條順直，窗臺檐口坡向正確；7)外墻變形縫美觀，與墻面形成整體；8）泛光照明隱藏精巧，排布、顏色與外立面協(xié)調(diào)，與室內(nèi)互不影響。建筑設計要明確立面排磚原則；不同材料交接部位處理方法應明確；立面材料定版封樣；深化設計及審批，包括線條排版、節(jié)點大樣圖；施工偏差交底、施工樣板、過程控制；制定有針對性的成品保護方案并落實到位。3.2

園林景觀1)鋪裝及小區(qū)道路：基層堅實、面層平整、線條順直、排版合理，各類管井蓋排布精心設計；2)綠化：豐富、有層次感、長勢良好，與環(huán)境氣候協(xié)調(diào)；3)配套：雕塑、標識、水體、小品、照明等設計精巧、施工精細、功能適用；4）主入口與圍墻：體量與建筑體量比例吻合，施工精細。深化設計及審批，包括室外管線與鋪裝綠化的協(xié)調(diào)，井蓋的隱蔽及裝飾設計；綠化土質(zhì)改良、綠化排水系統(tǒng)；采取全冠移植工法；室外標識、物管設施提早考慮與園林協(xié)調(diào)；水景、地面石材鋪貼防返堿措施；關鍵部位及材料樣板先行。3.3

內(nèi)部裝飾1)材料質(zhì)量好；2)裝飾效果：“方垂平齊勻”(陰陽角方正、墻地垂直、平整、整齊、色澤均勻)、不空不裂；3)細部質(zhì)量：排版精細；機電末端與精裝飾協(xié)調(diào)；不同材料交界面處理細膩、分色清晰無污染；機電設施管口隱蔽裝飾。4)樓梯間：梯段踏步截水條順直，避免清理污染。材料：選用-設計管理部，進場驗收-項目部與設計管理部；裝飾深化設計及審批，包括綜合天花、裝飾線條排版、機電末端與裝飾面層協(xié)調(diào)、節(jié)點大樣等-設計管理部/項目部；細部施工樣板:按計劃組織工序工藝樣板，組織相關方對樣板驗收，樣板驗收意見反饋至設計、深化設計、加工、實施等環(huán)節(jié)；合理組織工序、大面積施工監(jiān)控；有針對性地進行成品保護。19安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久6項二級指標二級指標三級指標精益管理重點3.4機電1)機房-；設備布置規(guī)劃合理，設備表面完好，排列整齊，設備房空間寬敞大方；閥門安裝高度一致；標識清晰，指示正確，位置明顯、標準統(tǒng)一、大小協(xié)調(diào)；墻板、地磚對線，管道穿墻處收口嚴密；2)設備及管線-排布整齊美觀，支、吊架整齊；3)末端-成排成線、標高協(xié)調(diào)，與裝修協(xié)調(diào)；4）面漆涂刷色澤均勻。機電深化設計，包括預留預埋圖、綜合管線圖、支吊架設計、節(jié)點大樣圖；機電管線及末端設備、檢修口與裝修排版圖的協(xié)調(diào)；關鍵部位樣板先行；過程監(jiān)管；成品保護；機電單機、聯(lián)動調(diào)試、試運行；物業(yè)提前介入；標識準確、清楚。3.5車庫1)車道、地坪色澤一致，不起砂無空鼓裂縫；2)劃線標識整齊、醒目；3)分隔縫整齊順直，踢腳線出墻厚度一致且順直、交圈、無空鼓裂縫；4)墻面頂棚：飾面陰陽角整齊順直，與機電管線交接分色清晰、無污染；5)管線、支吊架排列整齊有序，層次分明；6)管道涂裝顏色均勻一致，色環(huán)寬度及間距均勻一致7)燈具成行成列；8)標識清晰，指示正確，位置明顯、標準統(tǒng)一、大小協(xié)調(diào)。坡道出入口細部品質(zhì)控制；車庫電梯大堂品質(zhì)控制；機電深化設計，包括預留預埋圖、綜合管線圖、支吊架設計、節(jié)點大樣圖；施工定位放線；地坪及頂棚樣板。3.6屋面1）泛水檐順直、高度一致；2）雨落管口周邊坡度標準；3）屋面臺階高度、寬度一致；4）出屋面管道做法標準。編制屋面標準做法。2021二級指標三級指標精益管理重點4.1

互不影響不進入專用租區(qū)(房間)可進行公共機電管線檢查維修：1)住宅衛(wèi)生間同層排水；2)商業(yè)公共機電管線不進入租戶區(qū)域；3)酒店從走廊可進入管井，維護不用破壞客房設施。衛(wèi)生間同層降板設置二次排水（條件允許下）；餐飲降板設置二次排水；商業(yè)機電深化設計考慮從公共區(qū)域維護方便。4.2

互不損傷1)不傷及主體結構可進行機電管線維修；2)不傷及裝修可進行機電管線維修，維修馬道、檢修口、閥門設置滿足物業(yè)使用；3)屋面排水順暢：泄水口處設水簸箕（耐久）、水落口加鋼板網(wǎng)（防堵塞）；屋面上衛(wèi)生間透氣管加防雨帽和鋼板網(wǎng)防蟲。機電深化設計；推廣CSI體系，可先考慮在商業(yè)租戶內(nèi)試行。4.3

機電設施1)建筑設備層、管井、設備房、結構雙層樓板、空腔夾層使用維護方便；2)機電檢修通道、檢修口、檢修空間、井蓋等使用維護功能完善；3)水盆潔具、五金等易損設施更換維護方便；4)空調(diào)主機、發(fā)電機、變壓器等設備預留維修通道。機電深化設計考慮商業(yè)物業(yè)機電設施維護；物業(yè)公司提早介入。4.4

五金1)門窗五金更換維護方便；2)廚壁柜五金更換維護方便。五金選用。4.5

材料易獲取1)易損設施材料有備品；2)保修期滿后維修材料易獲取。4.6易清洗1）幕墻清洗、維護、材料更換方便。4.7使用說明1）需要具有向物業(yè)移交的使用說明。安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久22二級指標三級指標精益管理重點5.1放射性1）天然石材無放射性污染；2）氡含量不超標。放射性檢測。5.2化學氣體1)砼含氨量不超標；2)裝修化學污染物不超標。選材關注環(huán)保指標；進場進行復試；室內(nèi)環(huán)境氣體檢測。5.3保溫隔熱1)建筑圍護結構保溫隔熱滿足要求；2)遮陽設施適當；3)無結露；4）玻璃幕墻U值合理選擇。保溫材料參數(shù)復核；潮濕環(huán)境管道保溫；施工過程嚴格控制材料驗收及細部質(zhì)量控制。5.4節(jié)電1)電梯節(jié)能；2)空調(diào)主機及系統(tǒng)節(jié)能高效；3)電氣及照明系統(tǒng)節(jié)能；4）通風、供水系統(tǒng)節(jié)能。材料、設備選型（燈具選型、變頻供水、變頻通風）、熱回收。5.5節(jié)水1)衛(wèi)生器具節(jié)水；2)根據(jù)設計收集使用雨水、凝結水系統(tǒng)。衛(wèi)生器具選擇；園林選用滴灌技術。5.6再生能源1)根據(jù)設計利用太陽能、風能、地熱能、空氣能等可再生能源及熱回收裝置。5.7室內(nèi)空氣品質(zhì)1)室內(nèi)熱濕環(huán)境符合動態(tài)熱舒適標準；2)新風量符合LEED認證標準。5.8綠色施工1)

施工廢棄物的回收利用；2)

施工過程的水，揚塵對周邊環(huán)境的影響。安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久23二級指標三級指標精益管理重點6.1

主體結構1)鋼筋砼耐久；2)砌筑墻體耐久。施工過程材料檢驗控制。6.2

外窗/幕墻1)幕墻外窗結構膠耐久性好；2)五金件耐久性好；3）幕墻中空玻璃、型材表面處理耐久性好。嚴格控制原材料及加工、安裝質(zhì)量。6.3

外墻、屋面1)外墻面磚、涂料無空鼓、無裂縫；

2)外墻裝修耐擦洗、耐脫色、無反堿色澤一致。伸縮縫設置；熱脹冷縮、凍融考慮。專項深化設計；材料選型；質(zhì)量通病控制；6.4

內(nèi)裝修1）石材、?；u、油漆、涂料等面層裝飾材料色澤耐久。2）臺階踏步的陽角、通道處墻體陽角石材或面磚不必倒角，通道處墻體陽角涂料及軟飾面應有防碰撞措施。深化設計；材料選用。6.5

防滲漏1)保修期內(nèi)防滲漏；2)設計合理使用年限內(nèi)防滲漏。防水防滲漏設計。6.6

防霉防腐、

防結露1)防潮防霉（地毯地面設隔離層）；2)鋼結構、機電設備及管線、木結構防腐措施適當；3）外墻冷橋處理防結露。潮濕環(huán)境防霉設計；鍍鋅防腐施工。深化設計；材料選擇；施工過程環(huán)境管理。6.7

園林景觀1)硬質(zhì)鋪裝不松脫；2)植物生長易打理，與建筑相協(xié)調(diào)。室外回填質(zhì)量及防沉降措施；硬質(zhì)鋪裝伸縮縫設置；木質(zhì)材料防腐防潮防變形。6.8

機電1）按使用環(huán)境合理選擇設備材料。安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久高品質(zhì)六個維度(一級指標)、45個二級指標、161個三級指標；高品質(zhì)六個維度適用于住宅、商業(yè)；高品質(zhì)六個維度適用于各分項工程。24高品質(zhì)六個維度在住宅工程的分解維度1.外立面2.外門窗3.內(nèi)裝飾4.園林景觀安全堅固外墻裝飾面層及其構件、保溫層與主體結構連接安全牢固；欄桿固定牢固、高度和立桿間距滿足規(guī)范要求、防攀爬；與主體結構連接安全牢固；型材剛度滿足要求；結構膠耐久，在設計年限內(nèi)不老化；開啟安全，限位合理；

飾面層與主體結構連接牢固，合理外力作用下不變形脫落；門開啟方向正確，合頁固定牢固；欄桿高度和立桿間距滿足規(guī)范要求、防攀爬；大型喬木支撐牢固；照明燈具防燙傷；水景、泳池等防溺水。功能適用無滲漏；開啟扇開閉靈活、無卡滯、無噪音；五金配件齊全；窗眉滴水線、窗臺坡度設置合理;

隔聲滿足要求；空間尺寸誤差滿足要求；樓板、墻體、入戶門、戶內(nèi)門隔聲滿足要求；人性化設計；地面鋪裝防滑；美觀精致深化設計排版合理；面層用材考究，整潔無返堿、有質(zhì)感；面層色澤均勻、明快、協(xié)調(diào)、大方、無色差；線條設計精巧、平順；細部質(zhì)量精致細膩；欄桿百葉排布整齊、色彩協(xié)調(diào)；各類管線設備排布整齊、隱藏巧妙。表面無色差、劃痕、碰傷；型材拼縫平整、嚴密；打膠均勻飽滿;

面層排版精細；裝飾效果方垂平齊勻、不空不裂；石材拼花精致、整體性好；天然石材對紋；門框、踢腳線等，與墻面、地面留縫均勻，接口精細；不同材料交界面處理細膩，分色清晰無污染；機電設施管口隱蔽精巧。硬鋪裝基層堅實、面層平整、線條順直、排版合理；各類管井蓋排布精心；綠化豐富、有層次感、長勢良好，與環(huán)境氣候相協(xié)調(diào)；雕塑、標識、水體、小品、照明、主入口、圍墻等設計精巧、施工精細。高品質(zhì)六個維度在住宅工程的分解維度1.外立面2.外門窗3.內(nèi)裝飾4.園林景觀易維護機電設備安裝維護方便；五金更換維護方便；地面石材、?；u等耐油污、耐擦洗；廚壁柜五金更換維護方便；五金、潔具維護方便；易損設施材料有備品；衛(wèi)生間同層排水。管井使用維護方便；地面鋪裝耐臟、易清潔；節(jié)能環(huán)保保溫隔熱滿足要求；遮陽設施適當；保溫隔熱滿足節(jié)能要求。天然石材無放射性污染；裝修化學污染物不超標；室內(nèi)空氣品質(zhì)滿足要求；衛(wèi)生器具節(jié)水；電氣及照明系統(tǒng)節(jié)能；苗木澆灌節(jié)水；電氣及照明系統(tǒng)節(jié)能；耐久外墻面磚、涂料無空鼓、無裂縫；外墻裝飾面層耐擦洗、耐脫色；鋼結構、木結構防腐；外墻無結露。結構膠、耐候膠耐久性好；五金配件堅固耐用；噴涂飾面不褪色、脫漆；中空玻璃無漏氣和結露；設計合理使用年限內(nèi)防滲漏。石材、?；u、涂料等面層裝飾色澤耐久；龍頭五金耐久；地面、墻面裝飾面層防潮防霉。硬質(zhì)鋪裝不松脫；植物生長易打理；金屬制品防腐、木質(zhì)品防腐防潮防變形。產(chǎn)品線

產(chǎn)品核心邏輯-品質(zhì)方面安全堅固功能適用美觀精致易維護節(jié)能環(huán)保耐久萬象高端結合萬象城商業(yè)的高端形象，打造與萬象城相協(xié)調(diào)且具有獨特魅力的住宅建筑產(chǎn)品，滿足客戶對標簽性和稀缺性的需求★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★郊區(qū)高端最大化實現(xiàn)客戶對稀缺資源占有或創(chuàng)造出帶來稀缺資源感受空間條件的同時，為客戶提供尊貴的大宅生活★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市高端最大化的實現(xiàn)客戶對城市稀缺資源的占有，包含對稀缺景觀資源的最大化占有，或在風格形式、空間銜接上對稀缺人文資源的搭接占有★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市品質(zhì)通過對小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造及建筑表現(xiàn)力的搭配，為客戶提供在鬧市中高品質(zhì)的舒適居住體驗★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城郊品質(zhì)著力于對小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造，構建與室外交互性強的產(chǎn)品，為客戶提供一種具有較強異域風情感的舒適居住體驗★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市改善在保證功能實用的前提下，以合理的成本，提供適度超出客戶預期的產(chǎn)品表現(xiàn)力（如有品質(zhì)的外立面和公共部位）★★★★★★★★★★★★★郊區(qū)改善利用大社區(qū)的優(yōu)勢，增強社區(qū)內(nèi)部日常生活設施，彌補郊區(qū)土地配套匱乏的劣勢，為客戶提供居住功能完備的高性價比產(chǎn)品★★★★★★★★★★★27住宅不同產(chǎn)品線對高品質(zhì)六個緯度敏感的權重不同高品質(zhì)六個維度在綜合體工程的分解維度1、主體結構2、精裝飾3、衛(wèi)生間4、幕墻5、標識安全堅固基礎及主體結構安全；構造柱、圈梁設置滿足抗震要求。欄桿防爆防撞安全；室內(nèi)高墻面石材連接牢固；各類大型燈具、吊鉤安全。掛墻式座便連接安全。龍骨與結構、飾面與龍骨連接安全牢固；干掛石材不松脫；采光頂玻璃防爆裂；大門地彈簧、門鉸安全；開啟窗安全。功能適用墻體封堵密室，不跑煙串味；不滲漏；降板防水、二次排水質(zhì)量可靠。遮陽窗簾運行正常；地漏不返臭味；無煙味、換氣滿足；洗手臺使用方便；地面易清潔。玻璃屋頂及外墻不滲漏；滿足隔音效果；氣密性滿足要求，無漏氣和風哨。公共區(qū)域標識清晰；物業(yè)管理標識清晰。美觀精致外漏鋼結構成為裝飾鋼構，焊縫、連接件等工藝精良。天花、墻面、地面裝飾精致；扶梯裝飾美觀；裝飾精致外觀整潔、平整、色澤一致；立面線條清晰、拼縫齊整，各類飾面保證收口美觀；入口、窗邊、櫥窗等近人部位細部美觀，膠縫精致。標識制作精致美觀。易維護地面石材、?；u等耐油污、耐擦洗。五金、潔具維護方便。玻璃、石材、鋁板等飾面材料更換簡便；易損配件、材料有備品，或日后新購易獲取。燈箱方便更換光源節(jié)能環(huán)保維護結構封堵密實。裝修材料無放射污染；裝修材料無化學污染。幕墻遮陽；保溫隔熱滿足節(jié)能。耐久主體結構鋼筋、砼耐久。地面石材歷久彌新；后勤門五金使用啟閉靈活、耐久；后勤通道轉角耐碰撞。墻地面裝飾耐久；龍頭五金耐久。結構膠、耐候膠耐久；門窗選用五金配件堅固耐用；外飾噴涂飾面不褪色、脫漆；中空玻璃無漏氣和結露；28維度6、機電7、地庫8、室外(屋面)安全堅固管道支吊架與主體結構連接安全；鍋爐；燃氣管線安全；防雷接地安全。車行出入通行方便安全。室外廣告標識安全。功能適用管線優(yōu)化、滿足裝飾空間；消防系統(tǒng)能正常運行，特別是消防卷簾門；電梯運行平穩(wěn)；制冷及采暖效果好；新風效果好；衛(wèi)生間下水無臭味；機房隔聲、減震、降噪。建筑泛光照明效果佳。分區(qū)標識清晰；設停車引導系統(tǒng)；繳費方便。人行道及廣場防滑；坡向正確，不積雨水；水體系統(tǒng)正常使用；無障礙通行。美觀精致機電末端與建筑裝飾相協(xié)調(diào)；地庫、機房、設備層等機電管線、點位排布整齊；建筑泛光與幕墻協(xié)調(diào)；室外景觀照明與鋪裝協(xié)調(diào)。裝飾地面質(zhì)量好，無裂縫、無空鼓、不起沙；明露機電管線排布整齊。硬質(zhì)鋪裝鋪貼平整、紋路線條清晰；樹池、花池、臺階等做工考究。易維護各類檢修通道、檢修口、檢修門考慮齊全；檢修空間考慮適當；公共機電管線不進入租戶區(qū)域；不傷及主體結構可進行機電管線維修；不傷及裝修可進行機電管線維修，維修馬道、檢修口、閥門設置滿足物業(yè)使用；機電管線標識清晰。地面鋪裝等耐油污、耐擦洗；臺階、轉角石材耐碰撞；水體系統(tǒng)維護方便。節(jié)能環(huán)?？照{(diào)節(jié)能；電梯節(jié)能；照明節(jié)能。耐久各類管線防銹、防腐耐久。地面使用耐久室外無無沉降裂縫；無熱脹起鼓、無冷縮縫；車行、人行道鋪貼不松脫29四、2011年房屋質(zhì)量客戶滿意度解讀1)房屋質(zhì)量87分，達到行業(yè)標桿值，高于龍湖和萬科，但維修服務遠低于萬科龍湖。華潤置地堅持高品質(zhì)的戰(zhàn)略取得了成效；承包商或物業(yè)公司在維保服務方面做得還很不夠。2)裝修房的工程質(zhì)量滿意度76低于毛坯房的87，主要問題有：裝修裝料或施工質(zhì)量差；墻面及天棚裂縫、空鼓；衛(wèi)生間、陽臺及外墻漏水。客戶對戶內(nèi)裝修的敏感性最高，遠高于大堂電梯間及外立面；華潤置地裝修房的質(zhì)量控制能力還不高。仁恒的借鑒：銷售樣板房即為交樓樣板房，不刻意提高樣板房施工標準，用工程承包商做樣板房；龍信建設長期合作。30四、2011年房屋質(zhì)量客戶滿意度解讀3)準業(yè)主感知下降銷售過程期望度被提高，收樓遇到房屋質(zhì)量問題的比例始終維持在高位、而返修滿意度在低位徘徊。

對售樓處示范展示區(qū)較為重視，整體工程品質(zhì)低于示范區(qū)，導致小業(yè)主收樓時滿意度低。4)隔音效果

業(yè)主使用后對隔音滿意度不高，但同濟第三方檢查時隔音評價好。差異可能主要在樓板、夜間外窗隔音效果方面，檢討第三方質(zhì)量評價方法。31五、2011年第三方質(zhì)量評價解讀1)滲漏的通病仍未得到改善

32第三方評價意見原因分析管理要求滲漏仍是最值得關注的質(zhì)量問題，具有普遍性，所有項目均需要重點改進，外墻（窗）滲漏是最大的質(zhì)量問題，多數(shù)發(fā)生在外窗下角部、下框、側框與墻體交界處，少數(shù)發(fā)生在外窗上部和內(nèi)墻其它部位。窗框塞縫不到位、砌體墻灰縫不飽滿密實、窗楣滴水線不明顯或未朝外坡向、出墻洞套管倒坡或防水封堵欠缺、施工順序不合理、外墻（窗）防水節(jié)點構造設計缺陷是主要原因。1)施工圖對防水防滲漏節(jié)點設計不夠詳細，多為泛泛的節(jié)點，針對性不強。2)外窗分包與土建分包對窗框塞縫、防水工作內(nèi)容責任、造價的界定不清，容易相互推諉扯皮。3)土建總包缺乏系統(tǒng)的防水防滲漏深化設計，缺乏系統(tǒng)的施工方案及嚴格的過程控制。1)對設計院防水防滲漏設計提出明確要求；2)要求土建總包進行防水防滲漏深化設計；3)對防水防滲漏施工方案進行審批；4)督促監(jiān)理認真做好防水防滲漏過程旁站、驗收；5)堅持中間淋水試驗，檢查節(jié)點設計施工效果；6)竣工驗收全面淋水試驗。深圳幸福里滲漏：鋁窗防水節(jié)點；衛(wèi)生間降板不設地漏。

2)鋁窗加工不精細，安裝質(zhì)量不高。

33第三方評價意見原因分析管理要求鋁窗型材拼縫不嚴密和不平整，安裝塞縫不密實、硅膠密封不到位（尤其是在窗角、螺釘處）、窗楣無明顯向外坡向或未設置滴水線等；部分項目：門窗框垂直度與橫檔水平度超標、出墻尺寸不一致、門套垂直度超標；內(nèi)窗臺標高低于外窗臺、防水構造不夠合理、門窗開啟與其它物體相碰、衛(wèi)生間外窗上口過高影響二次裝修及窗的使用功能等；個別項目：門窗安裝施工與外墻飾面層施工順序安排不合理，導致門窗收口難以密實；相鄰洞口標高不一致、周邊砌體未用防水砂漿或細石混凝土處理密實、安裝固定不牢靠、開閉不靈活和封閉不嚴密、高層外開門窗避雷接地缺失。對鋁窗加工廠及現(xiàn)場安裝未有效監(jiān)管；鋁窗與保溫、裝修節(jié)點、開啟使用功能考慮不周；鋁窗與土建總包的工作銜接較易存在問題，如洞口尺寸、塞縫與防水工序、裝修收口處理。1)鋁窗制作、安裝詳圖的審批；2)對鋁窗、保溫、室內(nèi)裝修的節(jié)點進行綜合設計；3)界定鋁窗、土建、保溫、內(nèi)裝修分包塞縫、防水等地工作內(nèi)容、工序安排、質(zhì)量標準；4)落實逐個鋁窗的過程質(zhì)量檢查和驗收。五、2011年第三方質(zhì)量評價解讀3)機電安裝總體質(zhì)量水平不高

34第三方評價意見原因分析管理要求給排水：多數(shù)項目管道井給水立管、消防立管套管高度不足或缺失，消火栓下部橫管支架缺失；部分項目屋面排水透氣管高度不足、固定件缺失；少數(shù)項目給排水管敷設不規(guī)范、外墻排水立管伸縮節(jié)和檢修口被仿石涂料封實喪失使用功能等。強弱電：多數(shù)項目不同程度存在導管與箱體或接線盒連接、橋架跨接與管線敷設、電線出墻或出橋架、等電位安裝不規(guī)范現(xiàn)象，存在機電點位不統(tǒng)一、不合理，套管缺失，電纜（線）、避雷帶規(guī)格尺寸小于規(guī)定標準等現(xiàn)象。所有項目在涉及電氣接地與避雷接地、防火封堵施工方面均有欠缺，需加以重視。其它：所有項目均不同程度存在風管與風閥固定不規(guī)范、移動通信信號線敷設不規(guī)范、煤氣安裝不規(guī)范、地下室給水排水管位于橋架或電柜上方或與強電橋架距離過近現(xiàn)象，個別項目電梯機房控制柜布置不合理等。毛坯房大多機電由土建總包負責，但土建總包又大多自身機電施工能力弱，有的是又轉包；消防分包質(zhì)量意思及施工能力普遍不高；機電系統(tǒng)驗收不嚴格。1)根據(jù)土建總包能力確定是否承包機電工程，也可多項目招標機電以引入有實力的專業(yè)機電分包；2)加強機電系統(tǒng)的檢查、測試、逐套驗收；3)物業(yè)管理公司提前介入，進行工程檢查及驗收。五、2011年第三方質(zhì)量評價解讀4)使用功能與安全性總體水平不高

35第三方評價意見原因分析管理要求a)建筑使用功能與安全性外欄桿、樓梯欄桿、室內(nèi)護欄立桿間距存在超標現(xiàn)象普遍，樓梯踏步高寬比不一致，門窗執(zhí)手安裝過高，屋面爬梯起爬點高度不滿足規(guī)范要求，屋面保溫透氣管設置位置不合理、選材不當，變形縫施工不規(guī)范；少數(shù)項目門窗或入戶門開啟時與其它物體相碰，門窗上口安裝過高不便于裝修，門窗關閉不靈活與不嚴密，公共部位走廊凈寬、樓梯間休息平臺凈進深不滿足規(guī)范要求，信報箱底層距地高度過低等；個別項目女兒墻凈高不滿足規(guī)范要求，空調(diào)機位不合理或預留外機安裝尺寸過小、不便于外機安裝，百葉或欄桿固定不牢固，室內(nèi)房間與空調(diào)機位未隔離、影響隔聲和節(jié)能等。b)機電使用功能與安全性所有項目均不同程度存在電氣接地、避雷接地、防火封堵、橋架跨接、裸線、等電位安裝、電線出墻或出橋架與地下室綜合管線布置不規(guī)范現(xiàn)象；多數(shù)項目管道井給排水立管穿樓板套管缺失或高度不足，屋面透氣管高度不足，地下室噴淋頭位置不合理，管線敷設欠規(guī)范，機電點位不統(tǒng)一或不合理；少數(shù)項目管線阻擋排氣孔或空調(diào)洞，外墻排水立管伸縮節(jié)和檢修口被仿石涂料封實等。1)設計圖紙存在缺陷，會審時未發(fā)現(xiàn)；2)承包商項目部技術水平不高，對強條和規(guī)范理解執(zhí)行不夠；3)細部深化設計缺失，由工人現(xiàn)場隨意發(fā)揮；4)監(jiān)理沒有檢查到位；5)業(yè)主對各專業(yè)分包間的協(xié)調(diào)缺失。1)承包商、監(jiān)理、項目部學習強條，進行二次設計，對加工詳圖進行審批；2)通過對施工樣板、交樓樣板房、交樓樣板層等措施，設計、工程、物業(yè)等聯(lián)合檢查驗收，優(yōu)化過程管控；3)加強監(jiān)理的責任心，嚴格監(jiān)管服務；4)項目工程師全過程檢驗，大區(qū)質(zhì)檢隊抽檢，設計部項目巡檢。五、2011年第三方質(zhì)量評價解讀5)大多數(shù)項目對觀感質(zhì)量重視，項目間觀感存在較大差距，一些項目使用了高價的材料但節(jié)點及細部施工粗糙，未實現(xiàn)高品質(zhì)的效果。

36第三方評價意見原因分析管理要求1)外立面外墻飾面層排版不精細，表觀不精致；外墻陰陽角方正度與順直度偏差大；外欄桿與空調(diào)百葉安裝、裝飾線條表觀、外立管布置、不同材料交接面及收頭處理、穿墻洞口排列不整齊。2)大堂及電梯間公共設施機電箱體布設隨意，不協(xié)調(diào)；飾面層表觀不精致，細部收頭處理不精細；板塊排版對縫與接縫、門套垂直度有偏差。3)戶內(nèi)精裝修

飾面層表觀及細部收頭處理；

墻面垂直度和平整度、陰陽角線順直度和方正度；板塊排版對縫與接縫及其高低差、門套垂直度；

戶內(nèi)欄桿制作和安裝；

電氣面板排列布置及裝飾。1)土建總包對外立面排版深化的能力弱，或基本沒有深化而是交由現(xiàn)場工人隨意施工；2)不同專業(yè)之間缺少相互協(xié)調(diào)；3)精裝修排版圖、施工節(jié)點詳圖質(zhì)量不高，審批把關不嚴；4)精裝修分包管理能力低；5)后期趕工交房，裝修施工質(zhì)量差。1)制定外立面、大堂電梯間、戶內(nèi)精裝修深化設計標準和管控流程,落實精細設計準則，哪些是設計院負責，哪些是設計部負責，哪些是承包商深化設計負責，明確質(zhì)量標準及審批流程；2)嚴格通過施工樣板、樣板間發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化設計和施工；3)選擇合適的承包商，重點是做好材料成本優(yōu)化，加強其管理投入及工人素質(zhì)。4)項目加強精裝修工程師配置及管理；5)及時展開精裝修施工，預留適當時間。五、2011年第三方質(zhì)量評價解讀六、2011年華潤置地高品質(zhì)落地情況北京、上海等大區(qū)質(zhì)量進步明顯，共性是：項目經(jīng)理重視；城市公司工程管理部建立起了管理流程、持續(xù)檢查；優(yōu)秀的承包商后期繼續(xù)合作了解華潤置地要求。部分城市質(zhì)量一直在低位徘徊，個別項目質(zhì)量有所下降，共性有：主管領導及項目經(jīng)理更換頻繁；土建總包商每期更換；城市公司工程管理組織未設立或不健全，未對工程有效管控。華潤置地要求2011年大區(qū)管控落地，崗位調(diào)整及流程梳理優(yōu)化迫切。希望達到的專業(yè)管理、規(guī)模效率還正在建設中，個別城市存在大區(qū)管控后反而效率降低、責任不清的問題。37七、行業(yè)發(fā)展及資源1)房地產(chǎn)及建筑業(yè)發(fā)展情況

近三年房地產(chǎn)開發(fā)情況38比較項目2009年2010年2011年施工面積(億M2)31.9640.5550.8新開面積(億M2)11.5416.3819.01住宅施工面積(億M2)--38.84住宅新開面積(億M2)--14.60銷售面積(億M2)9.3710.4310.99比較項目2009年2010年2011年建筑業(yè)總產(chǎn)值(萬億元)7.589.5211.77房屋施工面積(億M2)58.770.8184.6從業(yè)人數(shù)(萬人)35974043近三年建筑業(yè)發(fā)展情況

房地產(chǎn)開發(fā)面積急劇增加，建筑業(yè)總產(chǎn)值增長較快。由于規(guī)模的快速擴張，導致建筑施工企業(yè)有經(jīng)驗的管理人員不足，也帶來勞動力的短缺和價格的上漲，2012年可能稍有一定緩解，但也存在老一代高素質(zhì)工人退出問題。

十二五期間，全社會基礎設施、保障房、商品房及商業(yè)工程的開發(fā)量仍然非常大，發(fā)展商、承包商競相搶奪人才，有豐富經(jīng)驗的高素質(zhì)工程管理人才短缺，優(yōu)秀承包商資源也較為短缺。2)華潤置地發(fā)展情況從2009年進入20個城市47個項目，發(fā)展到2011年41個城市76個項目。2012年公司有52個住宅項目有新開工計劃，計劃開工量按總建筑面積計約1079.5萬平米，在建施工面積1474.2萬平米。2012年公司持有物業(yè)在施項目有14個，在施面積202.2萬平米。華潤置地的快速擴張發(fā)展同樣面臨著設計、施工管理關鍵崗位人才不足的問題。問題：如何加強組織的學習、制度流程建設、工作執(zhí)行？393)2012-13年形勢與對策

2012-13年房地產(chǎn)仍處于調(diào)控期，不計成本打造高品質(zhì)獲取銷售溢價的時期已經(jīng)結束，高品質(zhì)要與高效率、低成本協(xié)調(diào)實現(xiàn)均好。

成本優(yōu)化控制主要從設計指標、材料選用、集中采購、提高合作效率等方面。不同產(chǎn)品線保證高品質(zhì)六個維度敏感的質(zhì)量，管理人員及工人要優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。404)行業(yè)啟示

行業(yè)內(nèi)在某一方面有特長的公司，均是掌控了相關的資源，或有較強的管控能力。

龍湖：苗圃、園林工程師；

綠城：設計院、卡拉麥里金礦；

星河灣:精裝修承包商、石材廠；

仁恒：不刻意提高銷售樣板房質(zhì)量、龍信建設長期合作。41我們：

要掌控哪些高品質(zhì)的資源？

要形成怎樣的高品質(zhì)強管控體系？如何彌補組織快速擴張及資源匱乏的不足？42某寺廟的樓梯業(yè)主如何管理的業(yè)主工程建設項目管理：(英國皇家特許建造學會，1988)

代表業(yè)主的項目管理最早是建筑師、結構工程師，20世紀70年代英美開始出現(xiàn)業(yè)主建設項目管理的專業(yè)和職業(yè)。對一個建設工程項目從開始到結束所進行的全方位的計劃、控制和協(xié)調(diào)，以滿足業(yè)主的要求，即確保項目在允許的費用和要求的質(zhì)量標準下按期完成。45我們的經(jīng)驗和積累：高品質(zhì)戰(zhàn)略已經(jīng)深入人心，各級一把手重視；3年來積累了許多寶貴的高品質(zhì)經(jīng)驗、昂貴的教訓；住宅產(chǎn)品線已經(jīng)形成，正在優(yōu)化升級；高品質(zhì)內(nèi)涵統(tǒng)一，標準得到細化。八、大區(qū)工程管理體系建設我們的資源：(1)設計：施工圖設計往往都較粗糙，細節(jié)不夠，往往需要根據(jù)高品質(zhì)目標進行深化設計，但承包商的二次深化設計能力弱、標準低。設計單位的責任：關于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責任的通知-建市[2010]68號

設計單位對住宅工程的設計質(zhì)量依法承擔責任，要建立健全質(zhì)量管理體系，加強設計過程的質(zhì)量控制，保證設計質(zhì)量符合工程建設標準和設計深度的要求；要依法設計、精心設計，堅持以人為本，對容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié)，實施優(yōu)化及細化設計；要配備足夠數(shù)量和符合資格的設計人員做好住宅工程設計和現(xiàn)場服務工作。確保所簽章的設計文件能夠滿足住宅工程對安全、抗震、節(jié)能、防火、環(huán)保、無障礙設計、公共衛(wèi)生和居住方便等結構安全和使用功能的需要，并在設計使用年限內(nèi)有足夠的可靠性。

設計單位要加強住宅工程項目實施過程中的駐場設計服務，及時解決與設計有關的各種問題。要加強與建設、施工單位的溝通，不斷優(yōu)化設計方案，保證工程質(zhì)量。監(jiān)理單位要加強對施工現(xiàn)場的巡查，認真履行對重大質(zhì)量問題和事故的督促整改和報告的責任。八、大區(qū)工程管理體系建設我們的資源：(2)監(jiān)理：行業(yè)低價競爭，缺少優(yōu)秀的監(jiān)理，目前尚不能完全代替業(yè)主管理好現(xiàn)場。監(jiān)理單位的責任：關于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責任的通知-建市[2010]68號

監(jiān)理單位對住宅工程的施工質(zhì)量依法承擔監(jiān)理責任，要建立健全質(zhì)量管理體系，落實項目總監(jiān)負責制，建立適宜的組織機構，配備足夠的、專業(yè)配套的合格監(jiān)理人員，嚴格按照監(jiān)理規(guī)劃和規(guī)定的監(jiān)理程序開展監(jiān)理工作。

監(jiān)理人員要按規(guī)定采取旁站、巡視、平行檢驗等多種形式，及時到位進行監(jiān)督檢查，對達不到規(guī)定要求的材料、設備、工程以及不符合要求的施工組織設計、施工方案不得簽字放行，并按規(guī)定及時向建設單位和有關部門報告，確保監(jiān)理工作質(zhì)量。八、大區(qū)工程管理體系建設我們的資源：(3)承包商：承包商重視控制成本，大多承包商對華潤置地質(zhì)量標準不了解，高品質(zhì)主動的追求也不夠；大多總包商對專業(yè)指定分包的照管能力不足。施工單位的責任：關于進一步強化住宅工程質(zhì)量管理和責任的通知-建市[2010]68號

施工單位對住宅工程的施工質(zhì)量依法承擔責任，要建立健全質(zhì)量管理體系，強化質(zhì)量責任制，確定符合規(guī)定并滿足施工需要的項目管理機構和項目經(jīng)理、技術負責人等主要管理人員，不得轉包和違法分包，不得擅自修改設計文件，不得偷工減料；要建立健全教育培訓制度，所有施工管理和作業(yè)人員必須經(jīng)過教育培訓且考核合格后方可上崗；要按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，未經(jīng)檢驗或者檢驗不合格的，不得使用；要健全施工過程的質(zhì)量檢驗檢測制度，做好工程重要結構部位和隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄，隱蔽工程在隱蔽前，要按規(guī)定通知有關單位驗收；要對施工或者竣工驗收中出現(xiàn)質(zhì)量問題的住宅工程負責返修，對已竣工驗收合格并交付使用的住宅工程要按規(guī)定承擔保修責任。

八、大區(qū)工程管理體系建設我們的資源：(4)自身：擴張快，大區(qū)管控組織機構、流程制度形成中，項目管理還不夠精細。我們還存在對設計、監(jiān)理、承包商以包代管的心態(tài)和現(xiàn)象，以發(fā)展商為主導的工程質(zhì)量管理體系尚不健全。八、大區(qū)工程管理體系建設高品質(zhì)面臨的挑戰(zhàn)自身發(fā)展擴張快，有經(jīng)驗的管理人員稀釋。保證高品質(zhì)的外部資源匱乏：市場硬資源：石材、苗木等稀缺資源；市場軟資源：優(yōu)秀承包商(管理人員、勞務工人)。高品質(zhì)實現(xiàn)能力建設高品質(zhì)知識管理能力-標準、工料規(guī)范、圖紙；市場資源整合能力-優(yōu)秀供應商的選擇及照管；工程項目精益管理能力-工程項目動態(tài)管控。52華潤置地高品質(zhì)標準；產(chǎn)品線，精細設計準則；工料規(guī)范范本；質(zhì)量標準圖集。上市公司、大區(qū)工程管理規(guī)劃;大區(qū)建筑市場調(diào)研分析；項目工程管理實施規(guī)劃；工程管理組織機構；工程管理制度；創(chuàng)優(yōu)計劃。項目招標采購方案；項目合同工料規(guī)范；預審及議標、定標；戰(zhàn)略合作。發(fā)展商質(zhì)量監(jiān)控;監(jiān)理細則;承包商質(zhì)量管理計劃;圖紙會審、深化設計;施工方案審批;大區(qū)交樓風險控制機制。樣品樣本；工藝樣板房；交樓樣板房；交樓樣板層；銷售樣板房。功能測試；分戶驗收；竣工驗收備案；物業(yè)驗收。工程質(zhì)量滿意度分析行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)質(zhì)量狀況分析滿意度調(diào)查報告調(diào)查問卷小業(yè)主收樓高質(zhì)量維修項目后評價KPI工程質(zhì)量客戶滿意度KPI一次收樓率國家高等級優(yōu)質(zhì)工程獎華潤置地高品質(zhì)獎KPI淋水試驗外窗滲漏率KPI第三方質(zhì)量評價KPI樣板清單KPI質(zhì)量責任制及考核激勵；省優(yōu)、國優(yōu)工程數(shù)量；行動學習及培訓。KPI質(zhì)量標準123級指標KPI工程質(zhì)量滿意度與內(nèi)外部滿意度對比樣板管理

工程質(zhì)量管理體系

資源配置

高品質(zhì)標準客戶滿意度調(diào)查過程監(jiān)控

竣工驗收

工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析交樓保修

123456789KPI供應商名冊供應商履約評價戰(zhàn)略合作伙伴數(shù)量質(zhì)量管理的主導者：發(fā)展商工程質(zhì)量管理系統(tǒng)圖1)工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析基于客戶的工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析：客戶滿意度；標桿企業(yè)、競爭對手工程質(zhì)量分析；大區(qū)產(chǎn)品線、不同城市工程質(zhì)量分析。532)高品質(zhì)標準基于客戶的高品質(zhì)標準；產(chǎn)品線精細設計準則、二次深化設計管理制度；土建、機電、裝飾各專業(yè)協(xié)調(diào)性不夠是最常見的問題。高品質(zhì)工料規(guī)范；高品質(zhì)標準的內(nèi)部宣貫；高品質(zhì)標準對外部合作方的交底；高品質(zhì)標準圖集。543)工程質(zhì)量管理體系上市公司、大區(qū)3年工程管理發(fā)展規(guī)劃建筑市場調(diào)研分析-每年檢討評價項目工程管理實施規(guī)劃-每個項目均需要編制，項目總經(jīng)理負責組織各業(yè)務部門聯(lián)合編制，城市公司總經(jīng)理批準。工程管理組織機構大區(qū)工程管理部、招標采購部、合約管理部、設計管理部；城市公司工程管理部、合約管理部；項目部工程管理制度-項目進度、質(zhì)量、會議、協(xié)調(diào)管理，糾偏及風險管控創(chuàng)優(yōu)計劃

省優(yōu)工程數(shù)量；國優(yōu)工程數(shù)量；國際工程品質(zhì)管理獎項。4)資源配置項目招標采購方案根據(jù)不同產(chǎn)品線、不同時期建筑市場調(diào)研分析情況，由合約管理部、項目部、工程管理部制訂項目招標采購策劃方案，城市公司總經(jīng)理審批，大區(qū)總經(jīng)理批準。合同工料規(guī)范及管理要求大區(qū)通用條款-大區(qū)工程管理部項目專用條款-城市公司工程管理部、項目部資格預審及議標、定標戰(zhàn)略合作十二五期間，建筑勞務用工越來越短缺，保持與承包商的戰(zhàn)略合作是穩(wěn)定和提升品質(zhì)、實現(xiàn)高效率、低成本的有效方式；戰(zhàn)略合作伙伴通常能了解對方明示的和隱含的要求，能構建雙贏的合作關系。高品質(zhì)給合作伙伴帶來價值：品牌影響、管理提升、市場與利潤。565)樣板管理樣板種類；樣品樣本；工藝樣板房；交樓樣板房；交樓樣板層；銷售樣板房。樣板管理制度樣板實施；樣板審批、驗收。6)過程監(jiān)控發(fā)展商質(zhì)量監(jiān)控項目部質(zhì)量分級驗收質(zhì)量見證點，工程師、經(jīng)理、項目總經(jīng)理。監(jiān)理細則承包商質(zhì)量管理計劃圖紙會審、深化設計項目部、設計部對承包商深化設計的審核，根據(jù)項目特點制定詳細深化設計要求及審批計劃、明確審批負責人。重點是外立面排版、公共區(qū)域裝修排版、戶內(nèi)裝修深化設計施工方案審批-重點是防水防滲漏、鋁窗安裝、裝修防裂縫大區(qū)交樓風險控制機制-前期及過程進度控制，避免后期裝修搶工7)竣工驗收功能測試淋水試驗、隔音測試、通電測試。分戶驗收從主體就開始，分戶驗收測試人員安排、驗收與整改?？⒐を炇諅浒刚⒐を炇諅浒钢皇切问剑淮砗贤瓿韶熑?。以業(yè)主、物業(yè)公司、小業(yè)主驗收為準。物業(yè)驗收物業(yè)公司早介入，特別是全裝修房，重點是使用功能質(zhì)量檢查。8)交樓保修小業(yè)主收樓高質(zhì)量維修-承包商優(yōu)質(zhì)維保、物業(yè)公司應急服務。項目后評價-總結經(jīng)驗與教訓，優(yōu)化管理9)工程質(zhì)量客戶滿意度滿意度調(diào)查報告調(diào)查問卷物業(yè)回訪62知識管理能力樣板管理

工程質(zhì)量管理體系

資源配置

高品質(zhì)標準客戶滿意度調(diào)查過程監(jiān)控

竣工驗收

工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析交樓保修

123456789高品質(zhì)管理能力高品質(zhì)管理能力構建資源整合能力項目管理能力63P樣板管理

工程質(zhì)量管理體系

資源配置

高品質(zhì)標準客戶滿意度調(diào)查過程監(jiān)控

竣工驗收

工程質(zhì)量現(xiàn)狀分析交樓保修

123456789高品質(zhì)管理能力高品質(zhì)管理能力構建DCA64

大區(qū)成立、管控落地，高品質(zhì)管理體系如何建立？

工程管理部、招標采購部、合約管理部、設計管理部在體系中的分別有哪些責任？

大區(qū)建設好設計、工程、招采、合約管理體系，包括機構、職能、權責、制度、流程、標準，實現(xiàn)做實，城市公司及項目部重在高效操作執(zhí)行，實現(xiàn)做精。大區(qū)與城市公司高效協(xié)作實現(xiàn)做強做大。大區(qū)工程管理部職能職能工作內(nèi)容質(zhì)量管理1）根據(jù)大區(qū)氣候和施工特點，細化大區(qū)內(nèi)質(zhì)量標準、施工工藝要求等；2）負責大區(qū)內(nèi)首次進入城市首期項目示范展示區(qū)驗收；3）負責大區(qū)內(nèi)各城市首期住宅交樓入伙前的檢查；4）定期進行質(zhì)量管理的檢查，樹立大區(qū)內(nèi)質(zhì)量管理標桿。項目管理1）大區(qū)內(nèi)住宅項目管理實施規(guī)劃評審；2）推薦參評上市公司優(yōu)秀住宅管理實施規(guī)劃。技術管理與支持組建優(yōu)秀的專業(yè)管理團隊(重